房屋独家销售案例分析

独家代理销售案例分析7月3日，南京市栖霞区陈某在南京房产365网站上登出信息“以180万元的价格出售位于南京市栖霞区亚东城的住房”，信息登出当天南京某不动产公司（下列简称中介公司）的工作人员与陈某获得联系，并上门查看了该房屋及权属证书，当即表达能够独家代理销售该房屋，急于卖房的陈某觉得既然有人帮忙卖房自己也省事，随即达成一致意见并于第二日与该公司订立了居间合同，合同中商定：销售一套房屋，委托价格180万元，委托期限自２０7月5日至２０8月5日，服务酬劳为实际成交总价的１％；同时，双方在合同特别商定事项一栏内写到“陈某在委托期限内独家委托我司出售房屋，陈某不再委托第三方出售或自行出售，销售价超出180万元部分归中介公司全部，合同订立后，中介公司也曾多次带人上门查看房屋但始终未能达成交易，而陈某在7月28日以180万元的价格和李某达成交易并随即办理了有关产权过户手续，为此，中介公司以违反商定私自销售该房屋为由将陈某告到了南京市栖霞区人民法院。收到诉状后的陈某氛围不已，认为居间合同中独家委托代理条款排除了自己的重要权利，加重了自己的责任，并且限制了缔约自由，属于霸王条款，应当是无效的。诉前调解无果后，陈某委托了本律师代理此案，本律师查看了诉状及有关证据后认为：该合同特别商定中即使仅就中介公司的权利做了商定而对于陈某的权利并未作出商定，但这并不能就此认为该条款属于无效商定，该合同并不属于《合同法》第52条中规定的无效合同情形之一：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以正当形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时考虑到陈某的年纪、智力、知识水平及卖房的迫切程度，该合同订立时也不存在重大误解或者显失公平的情形，即该合同也不属于可撤销合同。至于陈某所称的“霸王条款”，是指某些经营者单方面制订的逃避法定义务、减免本身责任的不平等格式合同、告知、声明和店堂通告或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益，而本案中居间合同即使未对中介公司在一种月内未能销售该房屋陈某享有何权利做出商定，但是并不能据此就认为是单方面逃避责任或者减轻自己的责任，可能客观上陈某确实是疏忽大意但法律事实上应当认为是陈某和中介公司未商定或者陈某放弃了自己的权利，但并不能因此而否认合同的效力，因此本律师建议陈某协商解决此事，减少自己的损失。此案后通过3次庭审后达成调解合同，庭审中本律师以商定的违约金远高于中介公司的实际劳务付出损失为由请求人民法院调低违约金，中介公司考虑到自己的实际损失举证困难而最后接受了陈某支付劳务费2500元理解此案的主张，至此该案告一段落。此案留给我们的教训是深刻的，陈某出售自己的房屋却由于一份居间合同惹来一场官司，固然中介公司为了自己的利益订立独家代理销售无可厚非，但是作为售房者更应当重视保护好自己的权利，对于合同条款应细致推敲，不能由于图一时之方便而草率签字，尽量争取作为合同提供方，普通来说合同提供方对于合同的理解、把握程度要高于对方；同时提示大家注意的是，中介公司往往会和购房者、租房人订立看房合同，看房合