“后地产时代”是一种怎样的形态？还有哪些投资机会

“后地产时代”是一种怎样的形态？还有哪些投资机会？当下中国版图下的地产基金业态是如何布局的？随着中央不断的在提“房住不炒”，去年又提出“因城施策”这样相对放松的提法，我认为说房地产市场在现在的宏观环境下，仍然有很多投资机会，但是投资机会跟以往不同，现在全国各地根据不同的项目有各种各样的机会。现在的房地产行业，它的投资机会更多的集中在人口流入最集中、经济最发达的区域，主要聚焦的地区从北到南，包括京津冀，包括长三角，也包括粤港澳大湾区。京津冀其实是一个高度城市化的地区，是人才资源、资金高度集中的区域，但是相对来讲，河北包括雄安新区概念提出来之后的整个环京地区，它城镇化程度相比长三角、相比粤港澳大湾区还是有非常大的差距。在这样的大背景下，我认为京津冀区域的机会存在于保定，沧州、涿州等在雄安新区周边以及在北京周边的区域，当然也包括河北经济比较发达的地区，像唐山等，这些区域随着城市群的完善和建立存在着从三四线城市逐渐向二线城市转化的机会。粤港澳大湾区地产基金的业态跟其他两个区域有很大不同。看去年的统计数据，深圳可能是所有一线城市里房地产市场活跃度最高的区域，尤其是从去年到今年的时间，经常出现中高端楼盘一面市就被秒杀这样非常火爆的市场。深圳的房地产项目都是城市更新项目，包括城中村的拆迁，报批改造，再到后续的住宅项目或者商业物业项目的开发和销售等全环节。随着深圳的经济发展以及人口的逐渐外溢，东莞、惠州区域也开始被深圳带动起来。粤港澳大湾区的这种城市群的发展模式，最终还是会向长三角的一体化模式去靠拢。对比国际上比较发达、成熟的城市群，比如像东京以及东京周边的卫星城市，像粤港澳大湾区未来的发展方向，以及长三角现在的发展的状况，其实才是真正符合国际上成功案例的城市群的发展模式。长三角区域具备很大的发展优势。首先以上海作为最重要的核心和龙头，能够带动整个区域经济的高速发展，同时它还具备有像苏州、杭州这样的有各具特色的、拥有各自产业的二线城市作为非常强有力的支撑和纵深来帮助区域承载更多人口、资金、、资源以及产业的集聚。长三角的地产基金，不像京津冀地区是一个从不成熟的市场向成熟市场转变的过程，也不像粤港澳大湾区是一个非常特殊的、非常发达城市的更新项目，它其实是一个已经比较完备完善市场的开发。在这样的一个市场环境下，可能不会有那种爆发式的收益，但是它的抵御周期性风险的能力，包括住宅的保值能力相对来讲会更强一些。“后房地产时代”的地产行业会是一种怎样的形态？有哪些投资机会？中国处在由“中等收入”迈向“高收入”的发展进程，但是增速已经开始逐渐放缓，城镇化水平经过几十年发展已经提升到一个相当的水平，但是城镇化率相对来讲还不够，大概还有10年左右的提升空间，未来中国的城镇化达到比较高的水平之后，城镇化的红利也会逐渐消失。过去20年，中国的房地产企业经历了飞速发展过程，对比国外500强企业或是富豪榜，中国企业排行榜和富豪排行榜与国际上有很大不同，头部里面有很多地产开发企业和地产开发商。过去20年随着中国城镇化率的飞速提升以及庞大的人口红利，中国的房地产行业获得了一个堪称“黄金时代”的发展机会。在接下来的5~10年的时间里，中国城镇化红利和人口红利逐渐开始减退，老龄化逐渐加强。在“白银时代”，除了我们在最近的3~5年周期里，通过房地产开发类的业务还能够带来一个比较稳定的收益，我们更需要为“白银时代”之后的时代去做一些布局。之后的房地产业务是一个什么样的形态，参考了美国、英国等成熟资本市场的成功案例，存量物业，包括它的改造翻新、以及引进更好的管理模式再出售，这是成熟的发达国家房地产市场比较比较常见的模式。现阶段我们应该关注核心地段具有核心价值的物业。总而言之，其实从我们现在对整体房地产市场的看法来讲，中国现