响螺湾市调报告

响螺湾市调报告滨海新区整体规划响螺湾板块发展规划板块内项目情况汇总本案分析结论1滨海新区整体规划滨海新区位于天津东部沿海规划陆域面积2270平方公里海岸线153公里海域面积3000平方公里2009年底常住人口240万滨海新区基本情况90年代的经济中心长江三角洲21世纪的经济中心环渤海80年代的经济中心珠江三角洲⊙到“十二五”末，中心商务区各功能板块基本建成，区域形象完整，城市功能完善，产业形成规模，初步建设成为滨海新区高端服务业聚集区，独具特色的国际性、现代化港口城市标志区和中国金融改革创新基地，在环渤海及东北亚地区发挥辐射带动作用。中国经济第三极：国家对滨海新区的定位国家对滨海新区定位依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。胡锦涛总书记要求：滨海新区要成为深入贯彻落实科学发展观的排头兵。温家宝总理要求：滨海新区在带动天津发展、推进京津冀和环渤海区域经济振兴、促进东中西互动和全国经济协调发展中发挥重要作用。国务院对滨海新区批复的系列性文件：1、《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，2006年5月26日2、《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》，2008年4月2日3、《天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案》，2009年10月28日4、《调整滨海新区行政区划》，2009年11月8日城市生产总值（亿元）增长%工业总产值（亿元）固定资产投资（亿元）增长%社会消费品零售额（亿元）外贸出口（亿美元）外资到位额

（亿美元）财政一般预算收入（亿元）城市居民人均可支配收入（元）深圳8201.210.715484.11709.216.52598.71619.841.6880.829245浦东新区4001.410.57038.21420.816.2859.6576.539.170930390滨海新区3810.723.582242502.749.2451.2197.157.6455.623900滨海新区与浦东新区、深圳特区主要经济指标对比（2009年）2012年滨海新区生产总值达7200亿元，工业总产值约为1.4万亿元，实现了三年翻番的目标。滨海高新区：发展航天产业、生物、新能源等中新生态城：发展生态环保产业海滨旅游区：发展主题公园、游艇等休闲旅游产业先进制造业产业区：发展海洋产业、汽车、电子信息产业海港物流区：港口物流、航运服务产业滨海新区中心商务区：国际金融、国际贸易、现代服务业聚集区临港工业区：重型装备制造产业及研发、物流临空产业区：发展临空产业、航空制造业滨海新区九大功能区分布图：南港工业区：发展石化、冶金、装备制造产业中央商务区于家堡金融区

响螺湾商务区天碱及解放路商业区新港生活区大沽生活区蓝鲸岛及大沽炮台区规划面积1.59平方公里，总部经济商务中心规划面积3.86平方公里，金融中心创新基地规划面积13.96平方公里，历史旅游、和谐宜居规划面积5.37平方公里，休闲娱乐，生态岛屿规划面积6.61平方公里，行政办公，坚实后盾规划面积3.44平方公里，商业及文化中心园：农科院用2响螺湾板块发展规划响螺湾是海河下游入海口处的规划建设项目，因为海河在入海口处的水流颇似一个海螺而得名；四至范围：河南路以东、海河以南、水线路以西、大沽排污河以北，该区域总面积5.24km2。

响螺湾认识响螺湾认识响螺湾商务区

规划区范围：位于塘沽区海河南岸，与海河外滩公园隔河相望，东侧和北面临河岸线约2.8公里；其四至界线为：东：海河岸线；南：万顺道；西：河南路；北：海河岸线；规划建设用地面积为1.59平方公里(不含海河面积)。距离开发区7公里，距离保税区10公里，距离塘沽中心3公里；性质：商贸娱乐为主，发展商业、金融、办公、休闲等公共事业建设，建设滨海新区的国际化综合服务区。规模：规划建设用地1.59平方公里，人口规模1.0万人。主导功能：商贸办公、居住、生态调节布局结构：一心，两带，三片区。一心：月亮岛休闲娱乐中心两带：沿海河生态景观带；迎宾大道绿化景观带三片区：办公、商贸服务区；响螺湾公园娱乐休闲综合景观区；生态居住区。十大战役

NO.1南港区

NO.2临港经济区

NO.3核心城区

NO.4中心商务区

NO.5中新天津生态城

NO.6东疆保税港区

NO.7滨海旅游区

NO.8北塘经济区

NO.9西部区域

NO.10中心渔港区2006年，天津市将响螺湾这块1.7平方公里的区域划出来，计划将34个地块“分配”给25个省市和9个中央级企业，这些单位将成为具有政府背景的“招商团”；当年4月，天津滨海新区选择了10个合作项目进行签约，签约总建筑面积达171万平方米，总投资额119亿元，主要目标是建成外省市、中央企业驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心的集中地，包括商务办公、宾馆酒店、公寓、商业等建筑群，与于家堡金融区形成功能互补。响螺湾商务区土地政策“土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套”，优惠政策仅仅适用于兄弟省市办事机构和中央大型企业。2006年6月前签订投资合同的项目，政府收取的土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套；2006年底之前签约，80%用于支持项目建设或项目配套；2007年底前签约，50%用于支持项目建设或项目配套。配套工程费用总计400元/平方米，2006年减免50%，2007年减免30%。

响螺湾商务区入住企业政策

所得税：企业自盈利年度起，前5年按实际缴纳的塘沽区留成部分给予财政支持和奖励，后5年按实际缴纳的塘沽区留成部分的50%给予财政支持和奖励。营业税：自企业缴纳营业税之日起，缴纳额的塘沽区留成部分，5年内给予50%的财政支持和奖励，第六年至第九年奖励比例每年递减10%。企业在工商、税务、规划、建设、人防、市政、市容、园林等审批事项环节中享有特别优惠。兄弟省市政府部门、机构和企业高层管理人员的子女入托、学等有关教育方面享有特别优惠。在投资、报件、注册登记手续方面，由“响螺湾商务区”投资项目服务办公室提供统一的代理、代办手续。

3响螺湾整体市场分析响螺湾商务区规划图在售及待售项目分布待售项目在售项目本案光耀东方文化广场中汇熙元广场盈信金融大厦陕西大厦王相大厦润德汇广东富力滨海大厦东方明邸中海国际大厦恒富大厦海昌滨海大厦项目名称规模（万㎡）深圳湾15.8光耀东方文化广场19中汇熙元广场24.4王相大厦8.2润德汇7.9广东富力滨海大厦39.5盈信金融大厦9.1陕西大厦7.7东方明邸6.3中海国际大厦5.2恒富大厦7.5海昌滨海大厦11.5合计162.1目前在售项目5个合计75.3万㎡，待售项目7个合计86.8万㎡，总计162.1万㎡。响螺湾商务区规划图档次预判待售项目在售项目本案光耀东方文化广场中汇熙元广场广东富力滨海大厦东方明邸中海国际大厦海昌滨海大厦项目名称规模（万㎡）光耀东方文化广场19中汇熙元广场24.4广东富力滨海大厦39.5东方明邸6.3中海国际大厦5.2海昌滨海大厦11.5合计105.9预计品质等同或高于本案的项目共6个，合计105.9万㎡。响螺湾商务区规划图河景项目待售项目在售项目本案中汇熙元广场东方明邸中海国际大厦海昌滨海大厦项目名称规模（万㎡）中汇熙元广场24.4东方明邸6.3中海国际大厦5.2海昌滨海大厦11.5合计47.4河景项目共4个，合计47.4万㎡。响螺湾商务区规划图写字楼和公寓独立配置待售项目在售项目本案光耀东方文化广场中汇熙元广场广东富力滨海大厦中海国际大厦项目名称规模（万㎡）光耀东方文化广场19中汇熙元广场24.4广东富力滨海大厦39.5中海国际大厦5.2合计88.1独立配置项目共4个，总计88.1万㎡。项目名称规模（万㎡）开发商/投资商开发商背景预计档次办公居住配置建筑高度（㎡）广东富力滨海大厦39.5富力集团以房地产为主的民营企业区域标杆独立设置388中汇熙元广场24.4中惠熙元房地产开发本案同档上下独立设置216中海国际大厦5.2中海嘉业全国性房地产国有企业本案同档上下商住混合100本案15.8深圳市深福保（集团）国有全资企业本案同档上下独立设置177滨海海昌大厦11.5大连海昌集团综合性民营企业本案同档上下独立设置100光耀东方文化广场19中华民族文化促进会国有企业本案同档上下独立设置156东方明邸6.3山东聊城鑫城房地产以房地产为主的独资企业一般商住混合100润德汇7.9天津融瀚投资综合性私营企业一般商住混合118恒富大厦7.5天津友成投资私营企业一般商住混合122.95陕西大厦7.7天津辉信投资有限工资民营企业一般商住混合118王相大厦8.2秦皇岛华盾企业集团综合性民营企业一般商住混合140盈信金融大厦9.1天津辉信投资有限公司民营企业一般商住混合144如何瞄准我们的竞争对手项目名称规模（万㎡）建筑高度预计档次河景资源独立配置其他综合本案15.81111

4广东富力滨海大厦39.511

114中汇熙元广场24.411

1

3光耀东方文化广场191

113中海国际大厦5.2

11

2滨海海昌大厦11.5

11

2东方明邸6.3

1

1润德汇7.9

11恒富大厦7.5

1

1陕西大厦7.7

0王相大厦8.2

0盈信金融大厦9.1

0广东富力滨海大厦投资单位：天津富力滨海投资有限公司施工单位：中建三局占地面积：23070.2平方米容积率：17总建筑面积：395488平方米总投资额：30亿元

高度：388/179.8米

地上92/46层，地下4层业态：酒店：12%

写字楼：34%

商业：11%

酒店式公寓：36%

其他：7%卖点剖析：响螺湾地区地标性建筑，建筑高度

第一，品质较周边

其他项目高出许多。

面积为150-300左右

属于高端品质楼宇，

酒店式公寓有天然气。

预计今年5月入市。CBD项目看点项目为响螺湾区域第一高度标杆项目；项目品质为5A级写字楼，公寓

写字楼独立配置项目产品为150-300平米大户

型产品，目标直指顶端客群；项目产品丰富，公寓带有天然气，

增加产品卖点；产品品质销售周期面积区间竞品项目的确立中惠熙元广场投资单位：天津塘沽和利丰投资有限公司施工单位：南通建筑工程总承包有限公司占地面积：27075.7平方米容积率：7.3总建筑面积：243630平方米总投资额：23亿元

高度：216.25/136.9/99.7米

地上53/31/27层，地下2层业态：酒店：6%

写字楼：47%

商业：16%

酒店式公寓：29%

其他：2%卖点剖析：毗邻海河，产品丰富，项目本身配套内部花园景观，东向

瞰海河，西侧为内部花

园，具有一定得品质优

势，面积为40-80平米

可灵动组合。均价12000

贷款5%一次性10%。

CBD平层公寓一室55平米平层公寓一室50平米平层公寓一室66平米户型特点：开间3.8米，在满足各空间使用功能的前提下又很好的控制了小户型的面积；功能齐备的精致小户型，拥有客厅区、卧室区/就餐区以及厨房和卫生间的全功能室内设计；平层公寓主推户型面积区间与本案产品重叠，后期市场消化过程中将产生直接对抗。外立面：独特的“波浪”建筑，三层循环外挑出的折线形态，环绕建筑本体，与海河景观形成互动；建筑侧面呈现“阶梯式”构造向上延伸，寓意节节高升；折线外墙具备宽广视野，将建筑功能与建筑美学极致融。项目看点小户型精装公寓及跃层Loft公寓产品相结合，产品类型丰富；项目内部22处花园设置，8处水体设计，6处树木设计，打造超过9000平方米绿地面积，贯穿生态公寓及绿色办公理念独特外立面设计，区别于周边多数同类型产品，给人留下更加深刻的印象占据海河首排位置，将海河资源收纳进自身版图营销推广分析中惠熙元广场推广策略首先树立项目调性其次进行项目价值宣导推广媒介网络、报纸、杂志、户外、短信、DM、外展、SP活动推广频次★★★中惠熙元广场开盘情况统计开盘日期：2011年11月19日；总体量：1056套；开盘推货量：约130套（约合12%）；开盘报价均价：19000元/平米—20000元/平米；开盘优惠情况：（1）一次性付款5%，按揭3%；（2）之前办理过验资及升级手续的2%；（3）7天按期签约1%；（4）开盘当天购买者12%；开盘折扣后成交均价：LOFT17000元/平米；

SOHO17000元/平米；公寓15000元/平米； 开盘当天购买者赠送PARK钢笔一支，并伴有抽奖环节，奖品为COATH皮带一份，LV钱包一个，价值12888的跑步机一台。开盘销售情况：Loft房型开盘为19F和14F，折后价格为17000/m.当日销售9套,占当日成交比例28%.Soho房型开盘为10F，面向海河折后价格17000/m，面向背面的折后价格为1.26/m.当日销售15套，占当日成交比例47%。平层公寓房型开盘为9F，折后价格为15000/M.当日销售8套，占当日成交比例25%，开盘当日共成交32套，其中Loft占比28%，Soho占比47%，平层公寓占比25%.；开盘活动：聘请天津电视台家具栏目主持人活跃气氛，小提琴演奏为序幕式，萨克斯表演，瑜伽表演。光耀东方文化广场光耀东方文化广场A座投资单位：天津鑫源置业投资有限公司施工单位：中铁建设占地面积：8364平方米容积率：8总建筑面积：80083平方米总投资额：4.2亿元

高度：119.75米

地上32层，地下2层业态：写字楼：48%

商业：19%

酒店式公寓：28%

其他：5%光耀东方文化广场B座投资单位：天津鑫源置业投资有限公司施工单位：中铁建设占地面积：10216平方米容积率：9总建筑面积：110407平方米总投资额：5.5亿元

高度：160米

地上38层，地下2层业态：写字楼：52%

商业：14%

酒店式公寓：29%

其他：5%CBD卖点剖析：可办理蓝印户口，具有开发写字楼产品的丰富经验，同时具备一定的客户资

源，在响螺湾地区共有4个项目，在售产品为60平米左右灵动小户型。均价

为13500，贷款1%一次性5%。目前该项目仅推出60平米左右公寓户型，均价为13500元，4月底推出6套特价房源价格为11000元，但市场反馈不明显。光耀集团目前在响螺湾地块拥有4个项目光耀东方文化广场东方明邸光耀东方中央广场光耀东方国际大厦项目名称规模（万㎡）光耀东方文化广场19光耀东方国际大厦9.6光耀东方中央广场18.4东方明邸6.3合计53.3从图表可以看出，光耀东方在本区域拥有最大体量的建筑集群，共计53.3万平米。集群优势及蓝印户口是本竞品最大的卖点。待售项目在售项目营销推广分析光耀东方文化广场推广策略集群性开发模式，品牌推广为首位，目前正在推广蓝印房推广媒介网络、报纸、杂志、户外、短信、DM、外展、SP活动推广频次★★产品推广环节力度不强，致使开发商品牌在天津本地市场认知度不高。目前，该项目的销售策略是以蓝印户口为主要卖点，同时辅以集团在该区域内其他三个项目的整层销售方式来推动文化广场的销售。润德汇投资单位：天津融翰投资有限公司施工单位：天津六建建筑工程有限公司占地面积：11137平方米容积率：5.5总建筑面积：78525平方米总投资额：5亿元

高度：123.2米

地上30层，地下2层业态：

写字楼：49%

商业：18%

酒店式公寓：30%

其他：3%卖点剖析：可办理蓝印户口，靠近天津大道与

迎宾大道交口，面积,60-106平米灵

动户型。均价13500，贷款5%一次

性8%。CBD一室户型66.51㎡一室户型59.95㎡一室户型61.51㎡户型特点：开间3.8米，在满足各空间使用功能的前提下又很好的控制了小户型的面积；功能齐备的精致小户型，灵动的空间组合，可任意组合成大面积户型；品质感稍差，但可办理蓝印户口将成为日后的一大助力。从以上项目价格走势可以看出，大部分项目都是高开低走。由于政府重视程度不够造成客户对该区域信心不足，无法吸引大批量客流进入该区域。而开发商资金压力较大，不得不已各种线上线下的降价手段来细心客户促进成交。但从目前的市场反馈来看，价格的降低无法打动客户。从相对差异化角度来看，领先区域其他项目同时吸纳中低端客户群体是未来的发展方向第一集团：“标杆”------2个,55.3万第二集团：“紧追”------2个,43.4万第三集团：“跟随”------3个,21.7万第三集团：“平庸”------3个,25万本案4本案分析深圳湾投资单位：深圳市深福保（集团）天津投资开

发有限公司施工单位：中建一局占地面积：12828.8平方米容积率：9.66总建筑面积：157783.9平方米总投资额：8亿元

高度：177.3/100.3米

地上46/25层，地下2层业态：酒店：30%

写字楼：35%

商业：5%

酒店式公寓：30%CBD产品业态比例分析项目写字楼酒店式公寓酒店商业深圳湾35%30%30%5%富力大厦34%36%12%11%中惠熙元47%29%6%16%光耀东方文化广场48%28%—19%润德汇49%30%—18%从上表中，在各业态产品所占比重方面，本案与其他几个竞品项目，我们可以发现：一、本案产品类型较为丰富，比例分部更加均衡；二、由于产品内部商业部分比重较小，在未来的物业的使用中，将更好的保证产品的品质；三、更大的酒店面积，可以增强商旅办公的支持力度，增加人气。户型编号面积房型总套数朝向比例A922室2厅1卫22西南3.85%B982室2厅1卫22南3.85%C1831室2厅1卫22东3.85%C2831室2厅1卫22西3.85%D851室2厅1卫22西北3.85%E1721室2厅1卫132南23.08%E2661室2厅1卫44南（东南）7.69%E3601室2厅1卫22西3.85%F1591室1厅1卫176北30.77%F2591室1厅1卫22东南3.85%G851室2厅1卫22东北3.85%H921室2厅1卫44北7.69%从产品梳理可以看出，60-72平米小户型为主要产品，从灵动性方面可以自由组合为大面积产品，从总价方面能吸纳更多的中低端市场客群。产品梳理户型配比：产品主力户型为60-72平米单间公寓占总户型套数比的92.31%；户型核心优势——符合市场主流投资性需求产品户型使用率高户型紧凑方正低总价优势项目户型价值：价值明显，符合市场投资性质需求，紧凑实用，置业门槛较低。户型总套数比例一室52892.31%两室447.69%合计572100.00%项目投资价值：升值，增值投资就是为了赚钱，房地产项目的投资方式，第一是物业升值赚钱，第二是商业经营赚钱。项目物业升值能力的关键词升值保证：政府导向，区域发展升值空间：起步阶段，门槛低，空间宽物业升值能力有水的地方，土地就能升值最好的河岸位置是增值最快的地方国企开发商的实力保障大量地产商的涌入为升值推波助澜政府大力投资的地方，就是升值最快的地方开发商实力深圳市投资控股有限公司下属国有全资企业，为项目顺利开发提供强大保障。

不限购、不限贷小户型，低总价

产品属性不限购不限贷，不受调控政策影响

面积区间较小，总房款低，有效降低投资门槛产品卖点提炼河岸景观

饱览海河景观，真正看的见“海”的好公寓

精装品质产品空间灵动

每平米3000元的精装标准，是产品品质的重要保证

产品结构灵动，可自由组合，满足不同使用需求Hopsca模式

采用内部同时满足居住、购物、办公、商务、停车等多种需求的集群式建筑模式，有效降低商务成本，并形成价值链关系产品空间灵动项目名称功能区间置业目的客户特征浙商大厦和滨 海华贸中心公寓基本全部是投资客户53%的成交客户户籍为外埠，47%的客户户籍为天津。户籍为天津的客户60%来自滨海新区（塘、汉、大、开发区），24%来自其它区县，16%来自市内六区。户籍为外埠的客户45%居住在天津市，其中以塘沽区、开发区为主。旷世国际公寓基本全部是投资客户40%为五矿的关系客户，主要消化大面积户型；另外60%前期以台湾、温州客户较多，后期为市里用户和塘沽用户响螺湾已售在售公寓项目客户特征外地客源占到很大比重，很多都与滨海有所联系或在滨海居住。本地客户次之，天津市区客户较少目标客户定位客群解读：基本为30至50岁，具有一定资本的成功人士。此类客群将占到目标客群的6成以上。Textinhere北京投资客群异地投资客群天津本地投资客本地投资客群企事业单位工作人员：具备稳定的收入且较为丰厚的收入来源，需要通过房产投资来抵御通货膨胀，且对天津本地的政府发展规划有着较为深刻的了解。周边区县的私营业主：拥有房产投资经历，且对投资项目没有明显的区域性要求。由塘、汉、大组成的滨海新区的投资客群，对本区域发展具有详细了解，并在现有经济环境及限购政策影响下进行货币保值及长期投资的一类客群。北京投资客群京津商旅人士：由于工作原因，长期往返于京津两地的商务办公人群，特别是在津逗留时间较长，有较为强烈居住需求的人群。亲属在津人群：有亲属在津生活、工作的北京区域人员，对天津本地现状有着更为详细的了解。对天津第三极有初步了解，并对该区域发展具备信心，同时由于产品的品质及性价比，以及门槛低，吸引这此类客群的关注。异地投资客群主要瞄准河北省、山西等投资客群。如在津的山西商会、煤炭、贸易类行业协会成员，此类客群具备一定得房地产投资经验且对天津市场具备一定信心，同时具备足够购买力。他们是专业的投资人士，普遍具备强烈的投资意识和专业眼光，多次置业，看过楼盘无数具备一定品味和鉴赏力。普最认可的是项目的地段价值，项目本身的档次及升值潜力。目标客群二：中小企业注册类客群客群解读：天津本地及周边区域具有天津市场的中小企业，为享受本区域内招商政策，在天津进行战略性部署，同时作为企业固定资产投资的客群。商务服务7%石油/化工/矿产/地质6%计算机/互联网/电子商务8%金融/投资/证券11%交通/运输/物流/贸易40%其他6%机械/设备/重工4%房地产3%建筑/建材/工程11%开发区主要办公楼宇内注册办公企业所属行业分布：依托港口运输及区域内优惠政策的优势，区域内形成了以物流贸易、建筑建材及金融投资为主的行业分布。对于本案所在版块未来也将吸引大量同行业及上下游相关企业的注册。目标客群三：项目内部及周边项目写字楼客户链的带动（老带新）客群解读：本客群为目标客群一、二的衍生系客群，客户链的开发及维系，以及周边不具备酒店式公寓产品的入驻企业将是我们后期开发的重点。充分利用战略合作伙伴CCTV—2及世界第三大酒店管理集团“雅高”集团旗下品牌诺富特酒店签约的影响力，深度开发其上下游关联企业。营销策略基础营销策略品牌营销大客户营销活动营销客户拦截借势营销事件炒作营销客户体验营销行销5结论Q1.目前响螺湾地区的发展现状是怎样的？答：由于地方政