广州万科金色康苑荔苑商铺分析及定价

万科金色康苑荔苑商铺分析及定价目录PartI工程周边商业现状分析PartII工程商业的概况分析PartIII商业局部的经营策略及大手买家特点分析PartIV工程商业定价及销售方式建议Part1首先，我们先看看工程周边的商业存在哪几种业态，可值得工程借鉴：Part1PartI工程周边商业现状分析Part1新光零售百货商圈上下九步行街商圈中山八童装专业市场商圈华林玉器水晶专业市场商圈康苑及荔苑周边主要分布着四大商圈；主要以零售百货及专业市场为主。工程周边的商业分布中山八童装批发市场逢源路古董市场华林玉器批发市场荔湾广场水晶市场中六电脑城人民中眼镜城Part1清平中药材市场南大电子城一德路海味街黄沙水产市场新光城市广场西华路群楼街铺康王地下商业城龙津路骑楼街铺中山路裙楼街铺恒宝华庭上下九商业步行街人民路骑楼铺名汇广场康王路裙楼铺从上图看出，工程周边主要分布有四种业态：以街铺为主的裙楼商业及骑楼商业——康王路街铺及龙津路骑楼铺等；以shoppingmall为主的大型商场——新光城市广场、恒宝华庭、名汇广场等；以经营多种业态专业产品的专业市场——中山八童装批发市场、华林玉器市场、中六电脑城等；商业步行街——上下九商业步行街、康王地下商业城。以下分四种类型对区域市场进行分析Part1Part1临街商铺大型商场专业市场商业步行街Part1龙津路临街商铺龙津路骑楼商铺康王北路临街商铺工程周边的临街商铺以日用百货或低档小食店为主，档次形象不高；龙津路的临街商铺由于靠近新光，人流畅旺，经营水平较佳；康王北路上人流较少。康王北路西华路中山六路中山七路康苑龙津中路龙津西路荔苑东风西路租金：约80~120元/月㎡Part1租金：约150元/月㎡康王中路租金：约250～350元/月㎡租金:约100~150元/月㎡租金:约150~250元/月㎡租金:约250～350元/月㎡租金:约250元/月㎡租金:约500~1300元/月㎡长寿路工程周边的临街商铺租金水平在120～350元/M2/月；街铺租金水平呈现越靠近商业中心〔如新光、上下九等〕，租金越高的分布趋势；新光城市广场上下九路步行街数据来源：合富置业、满堂红、中原地产等二手地铺裙楼(骑楼)街铺分析荔湾路租金：约130～150元/月㎡详见附件：?周边商铺二手情况?Part1工程周边临街商铺多为裙楼商业，越靠近商业中心或地铁口，消费人群人流量就越大，经营水平越好、租金水平越高的态势。临街商铺分析小结：距离商业中心或主要交通枢纽的远近是经营临街商铺业态的主要考虑因素Part1

临街商铺

大型商场专业市场商业步行街工程周边大型商业的分布Part1新光城市广场康王地下商业城恒宝华庭荔湾广场名汇广场Part1发展商：新光投资集团规模：用地面积14799平方米，商业建筑面积约5万平方米。租金：根据租方租借的方数及一年的营业金额来进行返点结算管理费：35元/M2/月开业时间：2004年初形象定位：荔湾中高档次现代时尚休闲购物中心消费人群：主要辐射荔湾区18-40岁，收入在2000元以上新一代时尚消费人群；【新光城市广场】Part1点评：融合了时尚百货、国际知名大超市、大型电器卖场、娱乐餐饮，为荔湾居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域购物中心新地标，引导广州西区的时尚消费潮流。-1F~-3F：家乐福1F：新光百货、KFC、仙踪林、星巴克咖啡等MF：CEOKTV2F~5F：新光百货零售5F：局部餐饮美食楼层分布【新光城市广场】Part1发展商：香港恒基兆业集团规模：用地面积23639平方米租金：约400元/M2/月(负二层)

约900～1300元/M2/月(负一层)

约1500元/M2/月(首层)

约600~800元/M2/月(二~四层)管理费：管理费已包含在租金内开业时间：2003年形象定位：荔湾中心新购物地标建筑消费人群：主要辐射原西关内的居民、上下九步行街人流及地铁长寿路站带来的消费人群；【恒宝广场】Part1恒宝广场租金分布水平参考：层数租金与首层街铺租金比率首层1500负一层远离地铁口900约占首层街铺的50％负一层靠近地铁口1300约占首层街铺的80％二层800约占首层街铺的50％三～四层600约占首层街铺的40％Part1点评：恒宝主打时尚潮流购物。除了品牌店之外，还进驻了很多小而精致的特色商铺，几乎与香港潮流同步。广场负一层直接与地铁相连，打造港味极重的一站式地铁购物商城。-2F~-1F：精品小店铺、大快活等餐饮1F：名牌店2F：百佳3F~4F：百货零售、酒家餐饮楼层分布【恒宝广场】Part1【康王地下商业城】发展商：广州市华康地产开发规模：步行街全长630米，宽36米，设负一、二层，商铺总建筑面积4.8万平方米。租金：158元/M2/月(负一层，靠近地铁口处)104元/M2/月(负一层，靠近工程处)管理费：包含在租金内开业时间：2004年形象定位：独具各国风情的地铁商业步行街，消费人群：地铁沿线带来的消费人群、荔湾中心内的居民；Part1靠近地铁站，人流畅旺，品牌店进驻，经营状况良好离地铁站稍远，以低档零售百货、小食为主，经营状况一般离地铁站最远地方，商铺空置率较高，经营状况较差【康王地下商业城负一层经营情况】从上图比较可得，康王城的经营状况与距地铁口的远近有直接关联，距地铁口越近经营状况越好，反之那么越差。Part1主要大型商业体的分析小结：大型商业体如〔新光、恒宝等〕定位准确，主打时尚潮流的消费人群，以品牌店进驻〔如家乐福、百佳、麦当劳、星巴克等〕及高档百货〔如新光百货〕零售，提供消费档次并取得成功；康王地下商业城由于起初的定位不准确，整体营造的档次感较差。同时也不能充分利用与地铁接驳的优势提高人流量。并且主要以档次较低的百货销售为主，导致整体经营不善，商铺空置率较高；康苑的裙楼商业的经营业态可借鉴新光、恒宝的成功经验Part1

临街商铺大型商场

专业市场商业步行街Part1华林玉器广场由原来的清末的华林玉器街开展而来。总建筑面积18万平方米，现为广州甚至全国最大珠宝玉器交易广场。每年销售额愈千亿，客户来自全国各地以及东南亚包括台湾、香港等地区；中八童装批发市场由上世纪90年代，专营妇婴用品开展而来。形成全国规模最大的童装用品批发集散地；款式新颖，品种齐全，且上市速度比同类商业街要快，来自全国各地，乃至俄罗斯、东南亚及欧洲等客户络绎不绝。Part1周边专业市场分析小结：工程周边的专业市场经营状况较好，如华林玉器广场及富力童装批发市场等等。租金回报水平较高。需要周边有相类似的专业市场在经营，才容易形成集聚规模，单独经营难以形成规模。专业市场需要专业公司，整体规划经营管理，并与地理位置、历史因素结合才可成功操作Part1

临街商铺大型商场专业市场

商业步行街Part1上下九商业街全长800米，有骑楼式建筑238间，建于20世纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。在这里衣食住行均感受到独特的西关浓厚风情。

Part1商业步行街分析小结：上下九商业步行街，有着其得天独厚的地理优势及悠久的历史传统，租金水平回报较高，经营状况非常好。但本工程不存在该业态的应用的可能性在了解了工程周边市场商业的业态分布后，结合本工程的商业概况，对工程业态方向进行定位。Part2PartII工程商业的概况分析商铺根本资料：合共建筑面积：2918.22平方米合共套内面积：2429.81平方米商铺数量：16个(其中街铺13个，二楼铺3个)商铺面积：街铺为26.78~481.11平方米，首层面积约为374.14平方米二楼铺为107～1803.02平方米，二层铺面积约为2543.04平方米实用率：街铺约为93％，二楼铺约为79％；层高：约为3米规划：1～2层为商铺规划，商铺113与203可一起做商场，也可分开使用；作用：不能作饮食业态停车位：与住宅共用，约有130个车位。万科金色荔苑Part2亲地园林泳池龙津路商铺所在位置工程临近龙津路首层为临路街铺二楼铺可与首层连通作为商场使用街铺外为10米高的骑楼Part2万科金色荔苑商铺101建面：31.85M2套内：29.68M2商铺102建面：35.57M2套内：33.15M2商铺103建面：30.97M2套内：28.86M2骑楼商铺104建面：30.97M2套内：28.86M2商铺105建面：26.78M2套内：24.96M2商铺106建面：26.78M2套内：24.96M2商铺107建面：29.57M2套内：27.56M2商铺108建面：29.18M2套内：27.20M2商铺109建面：41.01M2套内：38.22M2商铺110建面：30.35M2套内：28.30M2商铺111建面：29.96M2套内：27.93M2商铺112建面：31.15M2套内：29.03M2商铺113建面：481.11M2套内：449.31M2粮油店居委会住户大堂办公大堂首层商铺平面图商铺201建面：151.91M2套内：120.22M2商铺202建面：107.00M2套内：84.68M2商铺203建面：1803.02M2套内：1426.89M2二层商铺平面图骑楼上空Part2荔苑首层为临路街铺，与商业中心及地铁站相距较近，商业价值较大；二层可与首层连通，整体结合作为商场使用，增加二楼商铺的使用价值；街铺面积为由26.78～1803.02平方米，可以灵活间隔，或作为独立街铺使用，或作为整体商场使用，适用于任何需求的商铺投资者。万科金色荔苑商铺特点：商场根本资料：合共建筑面积：约1.6万平方米每层建筑面积：负一层：1637平方米首层：3625平方米二层：3543平方米三层：3752平方米四层：3583平方米规划：工程1～4层为商场作用：2-4层可作饮食用途停车：与住宅共用，约有185个车位。万科金色康苑Part2CBA1～4层群楼为商场负一层局部为商业通过广场外的楼梯口与康王地下商业城连通，并与地铁实现无缝连接。与康王地下商业城连通康王北路万科金色康苑Part2首层商场平面图Part2万科金色康苑首层灵活间隔为小面积的独立临路街铺，中庭预留了手扶电梯位置，连通2～4层二层商场平面图万科金色康苑Part2三层商场平面图四层商场平面图2～4层间隔为商场铺位，综合连通作为商场，并留有烟道带餐饮功能万科金色康苑Part2康苑首层广场与康王地下商业城连通，与地铁实现无缝连接，带来周边旺盛人流；首层灵活间隔为独立临路街铺，投资自用俱佳；

2～4层间隔为商场商铺，带烟道可做餐饮功能。商场特点：Part2工程的优势(Strength)分析康王北路康王南路中山路东风西路龙津路上下九路工程临近广州西区南北主干线——康王路，毗邻中山路、龙津路，交通方便快捷与康王地下商业城连通Part2工程的优势(Strength)分析康苑通过外广场入口与康王地下城连通，也直接与地铁一号线陈家祠站出口无缝连接；

荔苑距离陈家祠地铁站仅五分钟步程，同样受惠于地铁所带来的消费人群。Part2约100米约75米康苑临街展面约100米，荔苑也有接近75米，临街展面较宽工程的优势(Strength)分析工程的优势(Strength)分析小结Part2交通方便快捷与地铁站无缝连接临街商铺展面较长为工程提供便利的交通条件，是开发商业物业的根底为工程提供稳定的消费人群为工程打造高端购物广场，提供了有利的展示条件Part2工程的劣势(Weakness)分析康王北路康王南路中山路东风西路龙津路上下九步行街新光城市广场康苑位置离商业中心较远，周边客流量较少；荔苑那么较康苑更近，客流量相对较多。Part2工程的劣势(Weakness)分析康苑人流受康王北路阻隔影响康苑东面临近康王北路，路面宽阔，车流量大，工程对面的客户要过到工程这边，需要绕行康王地下商业城，有所不便。Part2工程的劣势(Weakness)分析小结康苑离商业中心较远康苑临主干道，高速车流阻隔了人流工程的设计的柱网较密，影响商业开展通过与地铁的无缝连接及有效手段的引导，将客流引向工程以工程高端形象的打造及硬件优势弱化工程的地理位置劣势通过整层销售的手法，将每个商铺的位置统一规划，尽可能造到物尽其用Part2工程的时机(Opportunity)分析06年年底广州市规划部门公布的?康王路沿线地区保护与更新规划?，方案将“将康王路沿线开展成为以观光旅游、商业贸易、休闲购物为主导，兼具高品质居住生活功能的传统城市局部〞Part2工程的时机(Opportunity)分析工程处于荔湾区西关核心圈内，周边有着稳定而高端的消费人群东风西路龙津路周门小区新光、世纪广场业主圈嘉和苑高端业主圈西关原居民社区Part2工程的威胁(Threaten)分析周边商业价值不高，一线临街商铺租金水平较低；康王地下商业城及荔康大厦裙楼商业处于惨淡经营的状态影响市场对工程的商业环境的信心；其他邻近区域的餐饮、娱乐如〔荔湾新大新、动感小西关等〕商业体直接威胁工程同类型商业的体的开展。周边商业价值不高康王地下商业城及荔康大厦等裙楼商业目前正处于惨淡经营的状态其他邻近区域的餐饮、娱乐将直接威胁工程同类业态的开展威胁-----Threaten最新市政规划将康王路打造为集旅游观光，商贸购物为主的具有岭南传统风貌商业街的利好规划为传统城市核心，有充足的高端消费及日常消费能量。时机-----Opportunity康苑离商业中心较远，周边消费人群人流量较少；康苑临城市主干康王路，高速车流阻隔了人群，影响商业气氛〔灰尘、心里、噪声〕工程为裙楼商业，柱网、整体布局、塔楼档次将影响商业的开展劣势-----Weak广州旧城中心，交通路网便捷，能够快速辐射荔湾、越秀、海珠等区域；临街面长约75、100米工程近邻地铁及公交车站，易于吸聚商业人流优势-----StrengthSWOTPart2Part2序号裙楼业态方向特点要求康苑、荔苑商业部分适应性1临街商铺1、启动快、适应性强2、可作住宅生活配套的补充3、销售难度较低1、有较长的临街展示面2、商铺灵活间隔适用2大型商业体1、经营风险及难度低2、可提升住宅项目的档次3、易于整体出售1、品牌店的引进的带动；2、便捷的交通条件支持；适用3专业市场1、租金高，回报快；2、专业性较强3、整体出售难度大1、由统一经营公司进行经营；2、需要有专业市场商会支持；有适用可能但需找到专业客户4商业步行街1、租金高，回报快；2、商业气氛浓厚1、需要地理位置支持；2、传统历史的积累。不适用工程商业业态的分析比较：Part2首层以生活配套街铺为主的商业+二层或以上为品牌主力店带动的高档消费商业〔如专业俱乐部、品牌旗舰店或高端小众食肆等〕优点：·适合裙楼商业特点·启动较快、适应性强·经营管理难度相对低·符合目前工程商脉特点·增强住宅配套卖点缺点：·主力店租期长、租金相对较低·同类工程竞争剧烈结论：康苑、荔苑商业业态方向建议一：Part2结论：康苑、荔苑商业业态方向建议二：专业市场(主要以玉器或童装批发为开展方向)优点：·成熟后租金升幅大、回报高·商业辐射力强缺点：·招商难度高，要有商脉支持·需要一定规模、对地理位置要求高·统一经营管理·要装卸货场地·对住宅有影响Part2结论：康苑、荔苑商业业态方向建议三：首层以生活配套街铺为主的商业+二层或以上为写字楼优点：·启动较快、适应性强·经营管理难度相对低·增强住宅配套卖点·写字楼相对易于整体出售缺点：·写字楼售价相对较低Part3PartIII商业局部的经营策略及大手买家特点分析Part3商业局部的经营策略：整体出售，快速回笼资金为主Part3要对商业局部进行整体出售，大手买家将成为本工程的主要目标客户群，以下将进行商业大手买家的关注点分析：Part3Part4PartIV工程商业定价及销售方式建议二层或以上为品牌主力店带动的高档消费商业〔如专业俱乐部、品牌旗舰店或高端小众食肆等〕+首层以生活配套街铺为主的商业Part4建议业态方向：Part4首层主要经营定位〔生活配套〕便利店、服饰店、精品店、发廊快餐店、洗衣店、家居精品店面包店、凉茶店、鲜花店银行、邮政、中介、票务、通讯等二层或以上楼层为品牌店带动的高档消费商业品牌旗舰店友谊商店特色主题餐饮〔西餐、日式餐〕品牌SPA等力美健、动静界等专业俱乐部Part4负一层为潮流时尚的精品商铺或引进高档大型餐饮业态以下及后续价格定位的方法采用市场参考比较法：〔具体市场价格详见前述〕并结合周边大型商业体成功案例的租金分布，对本工程租金分布进行推导：Part4康苑荔苑与首层街铺租金比率租金(元/M2/月)租金(元/M2/月)负一层35％46——首层街铺——130135首层内铺60％78——二层35％4647三层30％39——四层30％39——注：租金预计从第三年开始进行递增，前五年递增5%/年；往后侧递增8%/年。基于工程住宅入住时间及周边商业气氛的逐渐成熟而作出的租金递增判断。Part4项目康苑荔苑租金满租期回报率推算售价租金满租期回报率推算售价负一层46平均为11个月7%7150——平均为11个月7%——首层街铺1302042913521214首层内铺7812257————二层467150477425三层396129————四层396129————常规售价按原租金7％的回报率进行返算：注：按照11个月满租期(空租1个月)进行返算当时的售价按照7%的高回报率进行返算价格，再计算预期的租金增长率，用高回报吸引大手投资者，以到达快速回笼资金的目的。Part4预计康苑商业局部资金回笼：金色康苑裙楼商业预计售价(元/M2)预计建筑面积(M2)销售金额(元)负一层715016371170万首层街铺20429