人口与房地产关系分析

人口因素与房地产关系研究2013年12月19日12/8/20231住建部秦虹日前表示下一波人口高峰带来的新住房需求至少要等20年，当前楼市刚需已透支，表明人口问题与房地产市场关系密切住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示：“买房低龄化是当前楼市所面临的问题，而下一波人口洪峰带来的新住房需求至少要等20年。当前楼市已透支了未来需求，必须有一定的预见性。”“刚需强不强，要看人口结构。第六次人口普查认为，2001年到2010年，20岁至24岁年轻人这一人口占比最大的人群，现在是24岁至37岁，这意味着1990年出生高峰以后，人口洪峰结束了。下一拨人口高峰，对新的住房需求推迟到20年之后。”“2007年，18岁到30岁的买房人群占的比重是15%，而今年6月份，这一比重已经增长到45%。本来25岁结婚需要买房，但是现在20岁已经把房子买下来，说明对未来市场有一定的透支，因此，对购房低龄化必须有一定的预见性。”12/8/20232对房地产市场的分析多集中于经济发展、土地制度等方面，而人口结构变化对房地产发展有着深远影响

税收制度经济发展状况房地产投资土地制度人口特征

货币政策

房地产市场分析对房地产市场的分析多集中于货币政策、税收制度、土地制度等方面，对人口结构与房地产市场之间的关系关注度不高中国从建国初期50、60年代鼓励生育到80年代实行计划生育，人口变化巨大，人口数量和人口结构变化对经济发展和房地产需求有着深远影响12/8/20233123人口规模与房地产市场的关系及其影响人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响人口地域结构与房地产市场的关系及其影响12/8/20234全球死亡率的下降带来人口总规模快速增长，但随着死亡率快速下降结束和出生率持续下降，人口总规模将出现萎缩全球历史总人口及增长率美国总人口情况人口增长主要依靠外来移民德国总人口情况日本总人口情况12/8/20235人口总量减少，则购房人数相应减少，其与房地产市场走势正相关美国购房年龄人口情况美国实际房价与名义房价走势日本购房年龄人口情况日本实际房价与名义房价走势12/8/20236中国生育2.62.5率过低1.61.4总和生育率传统型现代型过渡型3.02.52.01.51.00.50.0中国世界平均发达国家欠发达国家

我国人口数量变化：中国用50年的时间完成转变，目前正处于低出生、

低死亡的现代型人口再生产类型，预计至2024年左右总人口将开始萎缩我国人口发展演变（出生率与死亡率，单位：‰）中国总人口发展趋势中国总和生育率对比传统型过渡型•高出生、高死亡、低自然增长•高出生、低死亡、高自然增长现代型•低出生、低死亡、低自然增长12/8/20237家庭是住房需求的基本单位，而我国家庭人口规模的变化导致家庭户数增长，这也是住房需求上升的重要原因

中国的家庭人口平均数已从1953年的4.33人/户下降到了2010年的3.1人/户，并在不断下降中，而80—90后的家庭分裂速度正不断加速，这种加速还会延续约至少十年；

由于生活观念的逐步转变，两人户和三人户的家庭规模一直处于上升的趋势，并且成为主要的家庭模式。100%

80%

60%

40%

20%

0%120%1995年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2011年一人户二人户三人户四人户五人户六人户七人户七人户及以上中国家庭户规模占比走势5432106户均人口数各年住户家庭人口规模作为住房需求基本单位的中国家庭户数，近年来持续增长，直接导致住房需求不断上升12/8/20238结婚率与离婚率呈上升趋势，使家庭户数进一步增多，同时人口平均期望寿命增长使家庭户数减少速度放缓，因此家庭户数呈上升趋势美国白人预期寿命6543210872000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

1950年以来我国人口预期寿命离婚率（‰）结婚率与离婚率皆呈上升趋势：由于婚前子女多与父母同住，婚后产生新家庭，因此结婚率上升反而会增加家庭户数；离婚由一个家庭分解为两个，也会增加家庭户数；期望寿命提高：人均寿命增长使家庭户数较少速度放慢我国结婚率与离婚率走势

结婚率（‰）家庭户数增加，房地产需求增长12/8/20239123人口规模与房地产市场的关系及其影响人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响人口地域结构与房地产市场的关系及其影响12/8/202310分类老年系数少年儿童系数老少比年龄中位数人口增长特点未来人口增长趋势人口增长模式年轻型4%以下40%以上15%以下20岁以下少年儿童比重大，出生率、自然增长率都较高迅速增长传统型（高低高）成年型4～7%30～40%15～30%20～30岁各年龄组人口比重大致均衡，出生率、死亡率差不多稳定在零左右的增长现代型（低低低）老年型7%以上30%以下30%以上30岁以上少年儿童比重缩小，老年人口比重增大，出生率长期下降，自然增长率负增长呈负增长，人口缩减现代型（低低低）“人口金字塔”可分为年轻型、成年型和老年型年轻型（增长型）：塔顶尖、塔底宽，表明青少年人口比例较大，主要存在于发展中国家成年型（稳定型）：塔顶、塔底宽度基本一致，塔尖处逐渐收缩；说明除极老的年龄组外，各年龄组人数差别不大老年型（衰退型）：塔顶宽，塔底窄，表明年轻人越来越少，中年以上比重较大

，主要存在于发达国家12/8/202311

目前大多发达国家都从年轻型发展为老年型金字塔结构，青年人口比例减

少，将导致购房人口减少德国人口金字塔演变英国人口金字塔演变12/8/2023121950年以来中国妇女总和生育率美国白人妇女总和生育率

中国从2000年开始步入老龄化社会，随着出生率降低和老龄化进一步严

重，中国人口结构变化也将延续这一发展趋势中国老龄化趋势3.532.521.510.5025%20%15%10%

5%

0%老龄人口总数（亿人）老龄人口比例12/8/202313中国人口金字塔：从1960年的年轻型，逐渐发展为成年型，目前已开始向老年型发展12/8/202314未来将完全发展为老年型人口结构，房地产需求将萎缩，市场产品将多样化，养老地产将占有一席之地12/8/202315随着人口年龄结构的变化，劳动年龄人口比例和购房适龄人口逐步下降，将导致社会总抚养比上升、房地产刚需大幅减少中国劳动年龄人口占比情况及预计中国购房适龄人口情况及预计备注：购房适龄人口指25—45岁的总人口商品房销售价格与人口结构

劳动年龄人口增长与

房价上涨成正比12/8/202316195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050我国人口抚养比在2013年再次开始增长，

“人口红利”正逐渐消退，预计2035年后进入人口负债时代100

80

60

40

20

0

1950年至1964年由于人口出生率高，人口抚养比保持上升趋势，从1964年开始持续下降，至1998年左右降至50%，进入“人口红利”时代，拉动经济增长、带来大规模消费热潮的同时，刺激房地产需求；

2013年后人口老龄化速度加快，抚养比开始呈上升趋势，至2035年左右人口抚养比超过50%，中国将从人口红利进入人口负债时代人口红利婴儿潮

人口转变过程中，

被抚养人口比例不

断下降，劳动年龄

人口比例不断升高1950～2050年我国人口抚养比产生住房刚性需求

扩大住房改善性需求

消费红利

投资红利抚养比50%均线

人口红利

抚养比人口负债12/8/202317年份抚养比下降率经济年增长率人口红利对经济增长贡献率1982—200020.1%8.6%26.8%2000—20135.6%9%0.1%2013—2050-0.45%—负值同时，人口抚养比出现拐点后，储蓄率、投资率等将会下降，房地产发展将会减缓，对国民经济带动作用也将减弱

与储蓄率成反比：适龄劳动力比重大，相应的抚养比小，是实现社会高储蓄率的一个重要条件；

与经济增长成反比：劳动力人均产出与抚养比以同速反向增长，人口抚养比上升，则人口红利对经济贡献率下降；

与房价成反比：抚养比下降，则劳动适龄人口增多，购房人数增多，房地产需求加大，房价增长我国人口抚养比与国民储蓄率的关系六国人口抚养比与房价的关系12/8/202318

针对于此，国家采取放开“单独”二胎等政策以保障未来人口增长，以期

市场持续释放需求，避免未来房地产震荡过于剧烈

中国放开“单独”二胎《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展中国人口红利逐渐消退，放开“单独”二胎政策短期内不会绝对量增加市场需求，但可避免未来房价崩盘带来的金融危机，实现房价软着陆

中国人口红利见顶，总人口增速明显放缓，且

男女比例失调、老龄化严重，中国人口年龄结

构的变化，使未来住房需求增速将会显著回落放松人口政策，增加小孩，提升了消费者，降低了储蓄率，避免房地产价格持续暴涨，同时在未来也有比较稳定的成年人来接盘房地产，让房价软着陆

放开二胎政策短期内对市场需求不会出现绝对量

上的增加作用，但在局部会改变一部分生育二孩

家庭的购房需求偏好12/8/202319123人口规模与房地产市场的关系及其影响人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响人口地域结构与房地产市场的关系及其影响12/8/202320

人口地域结构主要是指农村和城市人口的分布与迁移，这种迁移直接与城

市化进程相关，并影响房地产市场农村与城市人口的分布直接影响房地产需求，农村人口迁移和城市化趋势是住房需求增加的重要因素。

城镇化率

<50%50%—70%

>70%

人口迁移方向

农村→城市小城市→大城市（主）；农村→城市（辅）

大城市城区→

大城市郊区

房价特征城市房价涨幅总体较接近大城市房价表现显著大城市郊区房价表现显著

城市特征城区郊区互补，农村城市互融，形成大都市圈全国城市主要

表现形式

小城市

城市集群

特大城市12/8/2023212010年中国统计年鉴和第六次人口普查数据中国城市化进程，房地产市场与城镇化相关系数高达90％以上

过去十年房地

产行业的高速

发展，完全依

赖的是高速的

城市化进程12/8/202322与全世界其他地区相比，中国的城市化进程还有很大的提升空间，将带来大量住房需求

2012年全国城市化率达52.57%；中国的城市化率与全世界其他发达地区相比还有很大的提升空间；未来中国的城市化进程将进入一个新型发展阶段。12/8/202323

若按2020年全国60%的城镇化率来计算，2020年全国城镇人口将达到8.7

亿，新增住宅需求约52亿平米若中国城市化率由2012年52.57%

上升至2020年的60%

截至2012年末全国城镇人口7.12亿人，

预计2020年全国总人口将达14.5亿人，按60%的城镇化率计算，2020年全国城镇人口将达到8.7亿

若按2012年城镇人口人均住宅面积33㎡

（8.7-7.12）*33㎡=52.14亿㎡

预计全国

至2020年

将新增住

宅需求52.14亿平

米，需求

强劲12/8/202324城镇化率新增城镇化增速<60%1%60%—70%0.8%70%—80%0.6%>80%0%但城镇化进程也只能在未来十多年时间一定程度抵消人口结构对房地产市场的影响

城镇化率每年提高幅度并非一成不变的，按四阶段模

型的情况下，我们估算新增的城镇人