关于我国房地产产业投资基金的选择

关于我国房地产产业投资基金的选择

目前，香港上市的房地产投资基金有五部分，其中以中国大陆房地产为主题的房地产投资基金只有一门。因此，在这项工作中，我们选择了以大陆房地产为主题的越南人作为分析对象。另一方面，房地产投资基金属于我国的中后期。未来，中国的房地产投资引导战略将遵循逐步成熟的策略。由于其投资对象在特定地区，因此选择以大陆房地产为主题的房地产投资基金符合这一战略。另一方面,通过对越秀做出统计分析,也是为我国将来发展房地产产业投资基金所做出的一项基础性的工作。1零售和病物点越秀基金代码为000405,拥有广州天河中心区写字楼、零售及其他商业用途楼,其中包括白马大厦4.9万平米商铺、仓库和写字楼;财富广场4.04万平米零售和写字楼;城建大厦4.24万平米零售和写字楼;越秀大都会8.6万平米商业;维多利广场裙楼8.96万平米写字楼:亚太世纪广场商业;珠江新城西塔商业发展中的物业有优先购买权。整个物业估值为40.05亿港元。2“新”字为先越秀基金经过四年的经营,到2008年12月31日,物业整体出租率已达98.8%,全年总营业收入约为369475000港元,总可分派收入约为206683000港元,每个基金单位的分派约0.2067港元,比预测高出约2.8%,各项业务营运均表现理想,呈现出持续向上、稳步发展的良好势头:首先,出租率稳步提升。于2008年12月31日,物业在租总面积为158144.4平方米,与2007年末的物业在租总面积相比,净增11390.4平方米,物业整体出租率由2007年末约95.5%进一步提高至2008年12月31日约98.8%,增加约3.3个百分点。其中,维多利广场单位、白马大厦单位分别保持接近100%或实际100%出租率,财富广场单位的出租率由90.2%上升至约99.5%,城建大厦单位的出租率由92.6%增至约96.0%,该两项出租率分别上升了约9.3及约3.4个百分点。其次,租户结构优化,增强核心竞争力。一方面,白马大厦八、九楼改造提升后,引入了30多个国内外知名服装品牌,进一步强化了白马大厦在广州乃至全国服装批发市场的龙头地位。同时,财富广场及城建大厦两个写字楼物业分别保持约61.57%及80.53%的较高续约率;在稳定现有租户的同时,财富广场通过争取汇丰集团扩租2000平方米,使金融类企业在该大厦中所占面积比重进一步提高至40%。此外,维多利广场在推进天河商圈差异化竞争策略上迈出成功一步,新租约的平均租金水平亦较原租约上升约20%。国美电器扩租后,其在维多利广场的总经营面积将达到11366.34平方米。国美电器的经营目标是打造国美电器中国第一店,因此形成维多利广场与天河商圈其它商场错位竞争的格局,令维多利广场更具市场竞争力。最后,积极推进增值工程,提升物业回报率。物业整体出租率己经达到一个比较理想的水平,为提升资产的回报率,2006年,重点提高白马大厦的资产值,2006年四月份如期完成了白马大厦八楼及九楼的翻新改造,增加了批发、零售楼面面积,新增商铺、写字间均通过公开竞标方式一次性租出,租赁单价较预测约高出20%,实现了资产增值的目标。另外,对白马大厦的消防系统、电梯、大堂客户服务中心等一系列设施合共斥资12876000港元,实施了改造和完善,大大改善了大厦的设备设施及经营购物环境。2007年,将利用预算余款对大厦局部电缆系统进行改造,对部分楼层通道进行翻新,以进一步改善大厦的基础设施,保持白马大厦的竞争力。3经济周期表现出的主要结果房地产产业投资基金的特质性风险影响因素由于经济周期处于不同的阶段、投资者心理预期、不同的基金公司的表现、投资的房地产及其他外界影响因素的不同在不同的时期表现出不同的结果。3.1房地产产业投资基金影响因素假设房地产产业投资基金的收益率为r,收益率的方差为δ(r),表现为收益率的波动,既为房地产产业投资基金的风险。房地产产业投资基金的资产规模(x1)、财务负债结构(x2)、资产利用程度(x3)、流动性风险(x4)、股东资本(x5)与现金收入流入的稳定程度(x6)作为影响房地产产业投资基金的因素。从而建立模型δ(r)=a1x1+a2x2+a3x3+a4x4+a5x5+a6x6,以此测算房地产产业投资基金的特质性风险。3.24.3.5.3.2检验标准依据上表,可以得出特制性风险测算方程δ(r)=0.0216x2-0.0294x3-0.1026x4,从以上检验结果来看,x2,x3,x4系数均表现出了抵御风险的符号,但是x5,x6却出现了错误的符号方向,而x1,x5,x6的检验也未通过。3.3资产利用程度与流动性风险的关系资产规模对于一支房地产产业投资基金来说,是至关重要的。但对于这种新型的金融资产来说,投资者更容易被其高比例的利润率、相对稳定投资标的所吸引,而没有对其资产有太多考虑,在进行综合风险测算的时候,t检验没有通过。对于任何一家基金公司,其财务杠杆的作用不可忽视,但对于越秀这样一家刚刚成立四年多一点的基金公司,其财务杠杆相对较小,没有较大的财务风险,从而相关系数也较低。资产利用程度与流动性风险两个变量无论从符号方向、相关程度大小还有统计检验,在风险测算时均体现出正确性。在这两个方面,属于金融研究中基本的财务分析,而结果的正确性也说明房地产产业投资基金的金融性是十分明显的。对于股东资本与现金流入的稳定性来说,它们与风险相关的变化方向与预期是错误的,在综合测算时也没有通过检验。这与香港整体金融环境有密不可分的关系。越秀在香港上市,其中一段时间香港整体金融走跌,房地产产业投资基金也不可避免的受其影响,包括越秀在内的五支房地产产业投资基金均出现了收益波动较大局面,而与此同时,越秀在广州的经营的却蒸蒸日上,不但有一定的股本累计,而且现金流入上也因为更良好的管理不但量上有所增加,而且也更加稳定。从而导致了上述问题的产生。总之,伴随我国的经济的发展,房地产市场的繁荣,越秀基金的基本物业状况表现良好,2007年底己比2006年底的状况大有提高,而2008年底则在在2007年的状