历年初三电学期末计算题总结

历年初三电学期末计算题总结历年初三电学期末计算题总结

09年R1．（4分）在如图24所示的电路中，电源两端的电压保持不变，定值电阻R的阻值为AS10Ω。闭合开关S后，电流表示数为1A。求：（1）电源两端的电压U；图24（2）定值电阻R通电10s产生的热量Q。

额定电压220VRS22．（6分）小明看到家里的电吹风机，发觉其上的铭牌如图25所示，

S1并进一步查阅说明书发觉其内部电路如图26所示（其中为电吹风机中频率50HzM吹热风时功率460W带动风扇的电动机）。他认为当只闭合开关S时，电热丝R不工作，电吹M1

220V风机吹冷风；当S1和S2都闭合时，电热丝R工作，电吹风机吹热风。吹冷风时功率20W

图26

图25（1）求这个电吹风机正常工作并且吹冷风10s，它消耗多少电能？

（2）求这个电吹风机正常工作并且吹热风时，通过电热丝R的电流为多大？

07年

3．生活中我们有时遇到这样的状况：当灯泡的灯丝断后，重新将灯丝搭接起来，

灯会比灯丝断前还亮。灯丝搭接后的实际功率比搭接前的实际功率大了，还是小了？功率变化的缘由是什么？4．一个灯泡的额定电压是12V，测得其正常工作的电流是0.4A，这盏灯正常工作100s，电流通过它做的功是多少？

5．图23是某课外小组的同学设计的电热水壶的电路图，R0是电热水壶中的电热管，R是与电热水壶的电热管串联的电阻，阻值为319Ω。此热水壶是在热胆中储水，由电热管加热工作。电热管的铭牌上标有“220V，400W”的字样，S是掌握电热水壶处于加热状态和保温状态的开关，求：R（1）S闭合时，电热水壶处于加热状态还是保温状态？

电热管（2）电热水壶处于加热状态时通过电热管的电流是多少？

S（3）电热水壶处于保温状态时，通过电热管的电流是多少？R

220V

图23

08年

6．220V25W和220V100W白炽灯泡的灯丝均是由金属钨材料制成的，其长度根本一样，但是粗细不同，因而在点亮后的亮度也不同。试答复：哪个灯泡的电阻丝较粗？为什么？

7．有一种车床用的照明灯泡，它的额定电压为36V，正常工作时灯丝的电阻为36Ω。（1）这个灯泡正常工作时通过灯泡的电流为多大？（2）若该灯泡两端的电压为30V，则它的实际电功率为多大？（忽视灯丝温度的变化）

a8．图28是一种小型电热式烧制炉的电路示意图，其加热元件由八段一样的电阻丝组1～

成，每段电阻丝的阻值均为4Ω。烧制炉使用的电源电压为220V，设有高温、低温两档，0Sb2通过开关S实现两档的转换。

（1）在低温档时，通过该烧制炉的电流是多少？图28（2）在高温档时，该烧制炉的电功率是多少？(计算结果均保存整数)

10年

9．如图27所示，小灯泡L上标有“6V3W”字样。闭合开关S，小灯泡正常发光，电流表示数为1.5A。求：

L（1）小灯泡L正常发光时通过灯丝的电流；（2）定值电阻R的阻值。RA1

S图S210．在“家电下乡”活动中，小明家买了一台电烤箱，其内部简化电路如图28所示，R1和R2

R1R2均为电热丝。电烤箱说明书中的铭牌如下表所示，依据表格中的参数，答复以下问题：

220V（1）电路中R1的阻值；S1图28（2）电烤箱在高温档正常工作5min所消耗的电能；

XX牌电烤箱（3）电烤箱在低温档正常工作时，R2的功率。

220V额定电压

1100W额定高温档

功率440W低温档

50Hz电源频率11年

11．图24甲为某电热水器内部简化电路图，R为电热丝，图24乙为其铭牌。依据铭牌上的信息，求：

（1）热水器正常工作时通过它的电流；

（2）热水器正常工作50s产生的热量。R

220V

S甲乙

图24

12．如图25甲所示，电源电压恒定，R1是一个定值电阻，R2是滑动变阻器，小灯泡L的额定电压为6V，图25乙是通过小灯泡L的电流随两端电压变化的曲线。当开关S1闭合，S2断开，滑动变阻器的滑片P滑至最左端时，小灯泡L恰好正常发光；滑动变阻器的滑片P滑至最右端时，电压表的示数为5V。当开关S1、S2都闭合，滑动变阻器的滑片P滑至最左端时，电流表的示数为0.8A，R1消耗的功率为P1；求：I/A0.5（1）小灯泡的额定功率PL；

（2）滑动变阻器的最大阻值R2；0.4S1（3）定值电阻R1消耗的功率P1。

0.3ALP0.2R2R1S20.1V

123456U/V0乙甲难题图25

09年

VS11．（6分）如图27所示电路中，电源两端的电压和灯丝的电阻均保持不变，定值电阻R1=20。L只闭合开关S1时，灯L正常发光；只闭合开关S3时，灯L的实际功率为其额定功率的1，R2

16R1R2S3AS2消耗的功率为0.9W；转变三个开关的状态，在保证R1工作的条件下，若R1消耗的最大功率和

图27最小功率之比为4∶1。求：

（1）灯丝的电阻R灯；10（2）电源两端的电压U；12

（3）转变三个开关的状态，保证电流表示数不为零的条件下，求通过电流表的最大电流与最小电流之比。3:1

07年

2．光敏电阻是一种薄膜电子器件，当没有光照耀到电阻上时，光敏电阻在电路中相当于断路；当光的照耀到达肯定

强度时，光敏电阻可以在电路中正常工作，并且对应的光敏电阻的阻值随着光源强度的增加而变小。下表是某种光敏电阻的阻值与光照耀强度（单位是勒克斯LX）的关系。取三个完全一样的这种光敏电阻R1、R2、R3组成如图24所示的电路。灯L1标有“4V4W”的字样，当以第一组强度照耀R3，同时以其次组强度照耀R1，没有光照耀到R2时，灯L1刚好正常发光；当以第一组强度同时照耀R1、R3，没有光照耀到R2时，灯L1的实际功率为

它额定功率的

16；当以第一组强度照耀R3，同时以第四组强度照耀R2，没有光照耀到R1时，电流表的示数1A，25第一组1×10-4R其次组2×10-4第三组3×10-4第四组4×10-4灯L2刚好正常发光。求：（1）电源电压；16（2）灯L2的额定功率。6

光照耀强度/LX光敏电阻的阻值/Ω

R1L1R3

R2L2V

A08年图24

3．如图29所示，灯泡L1、L2的铭牌可能是“1.5V×”、“2.5V×”、“3.8V×”。当闭合开关S1和S2后，调整滑动变阻器的滑片P至某点时，滑动变阻器的电阻为Ra，电压表的示数Ua＝6.5V，灯泡L1正常发光，功率为P1；当闭合开关S1，断开开关S2，调整滑动变阻器的滑片P至另一点时，滑动变阻器的电阻为Rb，灯泡L1的功率为0.25W，且为0.25P1，灯泡L2正常发光，电压表的示数Ub=6.25V。若电源两端电压保持不变，灯丝电阻不随温度转变。（1）求灯泡L2的额定电压。1.5（2）求电源两端的电压。9

S2（3）将这两个灯泡的铭牌补充完整。2.5V1W1.5V0.3W

S1L2L1

VPR10年图294．图29所示的电路中，电源两端电压U保持不变。当滑动变阻器的滑片P置于a端时，

闭合开关S，电压表的示数为U1，电流表的示数I1=1A，电阻R1消耗的电功率P1=4W，电阻R2消耗的电功率为P2；当滑动变阻器的滑片P置于b端时，电压表的示数为U2，电流表的示数为I2，电阻R2消耗的电功率为P2′。已知P2:P2′=1:4，U1：U2=2:1。求：（1）电阻R1的阻值；4（2）电源两端的电压；12

（3）滑动变阻器滑片P从a移到b过程中，整个电路消耗的电功率范围。12WP24W

R1PR2S1aRbS

3图29

R2R3R11年

5．如图26所示电路，电源两端电压肯定。当开关S断开，滑动变阻器接入电路的电阻为Ra时，通过电阻Ra的电流为I1，电阻R1和电阻R2消耗的功率之和P1＝10W，电压表V1、V2的示数之比U1∶U2＝5∶4；当开关S闭合，滑动变阻器接入电路的电阻为Rb时，通过电阻Rb的电流为I2，滑动变阻器消耗的功率Pb＝5W，电压表V2的示数为

＝U1。求：，且U2U2（1）电流I1和I2的比值；

（2）电阻Ra和Rb的比值；1:10

（3）开关S闭合，滑动变阻器接入电路的电阻为Ra时消耗的功率Pa。

V1R1R2PS1RSV238．小明家的电热砂锅在炖汤时能够自动掌握炖汤的温度，因此炖汤味道香醇，而且节省能源。此电热砂锅有“大

火”和“小火”两个档位。小明依据电热砂锅的工作特点，设计出如图22所示的模拟电路图，加热电阻R1和R2阻值均为50Ω。当两个开关均闭合，开头“大火”炖煮；当汤的温度到达沸点时一个开关会自动断开，另一个开关仍闭合，

可以维持“小火”炖煮。求：

（1）在汤沸腾之前，电热砂锅消耗的电功率；（2）在维持“小火”炖煮时，电路中的电流；

（3）在汤沸腾之后，电热砂锅通电30min消耗多少度电？

S2R2

220VS1R1

图26

图22

39．如图23所示的电路中，电源两端的电压不变。闭合开关S，当滑动变阻器接入电路中的电阻为RA时，电压表示

数为U1，电流表示数为I1，电阻R1与滑动变阻器消耗的电功率之和为P1；当滑动变阻器接入电路中的电阻为RB时，电压表示数为U2，电流表示数为I2，电阻R1与滑动变阻器消耗的电功率之和为P2，且电阻R2消耗的电功率变化了0.75W。已知：电阻R1:R2=1:2；U1:U2=2:3；I2=0.1A；P1=P2。求：（1）电流表的示数I1与I2的比值；（2）电阻R2的阻值；（3）电阻RB与R1的比值；

（4）电路所消耗的最大电功率Pmax。（请画出相关电路状态的等效电路图）．．．．．．．．．．．．

4图23

SR1R2P12年

37．右表是某电视机的局部技术参数，依据表格供应信息，通过计算答复以下问题。（1）该电视机正常工作时的电流多大；

（2）若该电视机处于待机状态，则该电视机10h消耗的电能是多少度。产品型号总质量整机尺寸mm额定功率待机功率额定电压

38．如图27甲所示，电源两端的电压恒定。当开关S1、S2闭

合，滑动变阻器的滑片P在C位置时，电压表V1的示数为U1；电

S1PA压表V2的示数为U2；当开关S1闭合，S2断开，滑动变阻器的滑

V3R1V2V1片P在B位置时，电压表V3的示数为U3，电流表示数为0.3A。图LS227乙中图线①反映的是定值电阻R1两端电压与通过其电流关系；

甲图线②反映的是小灯泡L两端的电压与通过它的电流的关系。已知：

U/V②U1∶U2＝2∶1，U1∶U3＝4∶3。求：12①（1）定值电阻R1的阻值；20

10（2）当通过小灯泡L的电流为0.3A时，小灯泡L的电阻值；12

（3）滑动变阻器的滑片P在B位置时滑动变阻器接入电路的8

6电阻值。20

4200.10.20.30.40.50.60.70.8I/A

乙图27

39．在如图28所示的电路中，电源两端的电压U保持不变，将滑动变阻器的滑片P置于某位置a，其接入电路的电阻值为Ra，闭合开关S1、断开开关S2、S3，电阻R1消耗的电功率P1=0.8W，电压表V1的示数为U1，电流表A的示数为I1；将滑动变阻器的滑片P置于最左端，闭合开关S1、断开开关S2、S3，电阻R1消耗的电功率P′1=1.8W，电路消耗的总功率为P，电流表A的示数为I2；将滑动变阻器的滑片P置于某位置b，其接入电路的电阻值为Rb，闭合开关S1、断开开关S2、S3，电路消耗的总功率为P′，电压表V2的示数为U2。已知：P:P′=2:1，U1:U2=4:5。求：

S1（1）I1与I2的比值；2:3（2）Ra与Rb的比值；1:2

S3（3）当滑动变阻器的滑片P置于位置a或位置b，并通过开R2P关的断开或闭合转变电路构造，使电路消耗的电功率最大，则

R1此最大电功率为多大。17.6W

S2V1V2

图28

29**50kg665×622×494132W5W220V

扩展阅读：历年综合计算题总结3.0

好运历年综合计算题总结3.0

依据对于98~04年真题中综合计算题的分析，总结如下。一、审题

(1)明确题目要求。确定题目要求的估价时点（留意估价时点距土地取得时间的间隔，明确剩余土地使用年限[02实务第一题]）、

估价结果的形式（单位地价、楼面地价、总价）、年期、地价内涵（划拨使用权价[04年实务第3题]、承租土地使用权价格[02年实务第3题]、抵押价格[00年实务第1题]、开发程度[04年实务第3题]等）。

(2)梳理有关资料。题中给出的信息交叉在一起，审题时应留意分类。

有关信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割状况、建筑物经济耐用

年限等；②市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；③房地产开发建立信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入状况等；④其他信息，如土地复原率、综合复原率、利息率等。在解题过程中，一些参数(如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等)必需通过指标换算才可能取得，一些信息(如规划自留201*平方米作办公用房使用等)往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进展分析归类，依据答题要求，逐步处理。

也可将题目供应资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价期日、估价对象范围(是否含地上建筑物)、权利状况、土地

出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料，该类资料是解题的根底，也是选择方法的主要依据。收益法一般会给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的详细说明；还要留意题目中给出了哪两种复原率，这对确定解题思路至关重要。

(3)审查关键内容，考虑资料取舍。一般收益法所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市

场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，做出初步推断。另外，题目中一般对各项出租费用(如治理费、保险费、房产税等)的费率取值基数作了具体说明，审题时应留意。

二、题型分析

第一局部综合计算题[共8道题]

综合计算题:该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用力量，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条

件未直接给出，需借助其他方法计算得到。（一）、剩余法+收益法（2道例题）

以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助收益复原法求得；

[典型例题：00年实务第1题]

解析：折旧年期，计息期。

[00年实务第1题]

某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，依据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月开工兴建一座钢混构造的综合大楼。由于建立资金紧急，该公司拟于201*年10月将土地使用权向银行抵押。假如以该宗土地使用权评估价的70％贷款，请问该公司可贷多少款?工程其他有关资料如下：

(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60％，其次年投入40％。

(3)大楼建成后该公司规划自留201*平方米用作办公用房，其余局部以出租方式经营，估计商场与办公楼的出租率分别为90％和80％。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元／平方米，办公楼市场租金水平每月为150元／平方米。

(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中治理费为年租金的10％，修理费为租金的8％，保险费为建安造价的2％0，税金为年租金的12％；工程投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％。另外，当地土地复原率为8％，综合复原率为10％，银行贷款利息率为10％。标准答案：(一)审题

(1)明确估价对象，正确选择方法。此题名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的土地使用权价格。由于涉及到房地产出租经营，存有收益，以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益复原法和剩余法的结合使用。(2)明确估价时点。此题的估价时点为201*年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。

(3)明确价格类型。由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需要估算单位面积地价外，最终结果应表达出土地使用权

年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。

(4)了解资料内容。题中给出的信息交叉在一起，审题时应留意分类。有关信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割状况、建筑物经济耐用年限等；②市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；③房地产开发建立信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入状况等；④其他信息，如土地复原率、综合复原率、利息率等。在解题过程中，一些参数(如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等)必需通过指标换算才可能取得，一些信息(如规划自留201*平方米作办公用房使用等)往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进展分析归类，依据答题要求，逐步处理。(二)解题思路与方法选择1．方法选择

估价对象为一宗正在建立中的房地产，并将通过出租经营的方式产生收益，而要求评估的是包含在整个房地产中的有肯定使用年期的土地使用权价格，进而推算由此可以得到的贷款额度。有收益的房地产估价适合采纳收益复原法，而在建立中的土地价格也适合采纳剩余法。在这种状况下，必需留意审题，对方法选择作出推断，主要依据是假定仅采纳一种方法估价是否可行，否则应考虑两种方法的综合应用。在此题中，若只用收益复原法，难于估算建筑物年纯收益等；若只用剩余法，房地合一的价格无法直接得到。因此，必需考虑收益复原法和剩

余法的共同使用。

2．解题思路

(1)运用收益复原法估算房地合一的房地产价格。(2)运用剩余法估算土地价格。

(3)依据题目供应的贷款要求推算可以贷款的额度。(三)公式与计算步骤1．此题应用的主要计算公式(1)收益复原法涉及的主要公式：

年房地纯收益=年出租总收入－年房地费用

式中：年出租总收人=商场年出租总收人+办公楼年出租总收入年房地费用=治理费+修理费+保险费+税金+折旧

式中：年折旧=建安造价÷按土地剩余使用年限计算的折旧期采纳收益复原法计算房地产价格公式：P=a/r[1-1/（1+r）n]

式中：P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合复原率，n为使用年期。(2)剩余法涉及的主要公式：

地价=房地产价格－总建筑本钱－利息－利润(3)可抵押贷款额计算涉及的主要公式：可抵押贷款额=地价×可贷款比例2．计算步骤

(1)用收益复原法测算房地产总价●计算年出租总收入

在计算年出租总收入时，应明确：①房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割状况；②办公楼自留使用局部应按市价计算虚拟其出租收入；③对与出租收入有关的各项指标应用。

在这一步骤中需要留意，该房地产建成并投入经营使用的时间为201*年10月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年，故在201*年10月这一时点上的剩余土地使用年限为47年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年，但根据有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为47年，并且整个建筑物投资必需在可使用期内全部收回。在此题中，复原率为综合复原率(10％)，工程建成后使用年限应和剩余土地使用年限全都，为50－3=47年

在此应当留意，从土地出让取得到开发建立完成经过3年时间，故地价计息周期为3年；而开发建立到完成是2年时间，其中第一年投入60％，其次年投入40％，往往假定在相应年度内匀称投入，则相当于第一年投入集中发生在第一年年中，其次年投入则集中发生在其次年年中，故二者距开发建立完成时间分别为1．5年和0．5年。

●该地价为50年期土地使用权价格。而考虑估价时点为201*年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进展年期修正，故估价时点的地价为：

8494．26×[1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]=8463.47(万元)(3)计算可抵押贷款额

可抵押贷款额；地价×70％=8463．47×70％=5924．43(万元)(四)难点与常见错误分析1．试题难点

(1)方法的综合应用。此题涉及到收益复原法和剩余法的综合应用，因此在解题时，必需牢记各种地价评估方法的操作步骤，并且能对计算步骤作简要说明，答题时按挨次进展，避开跳步被扣分。

(2)信息的庞杂与取舍。由于作为综合计算题命题，内容掩盖面广，供应的信息有穿插，需要依据题目要求并结合必要的法律法规作出推断，如自有办公用房是否要虚拟作为有收益的办公用房，建筑物年折旧额的计算如何考虑建筑物自身的经济耐用年限和土地使用年限的关系，等等。

(3)有关假设前提和相关时点、年限确实定。此题是为抵押目的而评估在建工程中的土地使用权价格，涉及到针对这一目的的估价原则和前提假定。首先，从为抵押目的评估而言，通常遵循保守、慎重原则，由于房地产尚未建成，有关土地投资中的利润是否计入土地价格应当慎重；其次，尽管此题仅应用了收益复原法和剩余法，但是作为土地估价的根本原则之一替代原则始终贯穿在估价过程中，实际上应试者可以假定有一块空地，除了土地使用年限为50年外，其他条件与本宗土地全都，包括土地取得、房地产开发建立过程以及房地产经营获益方式都完全全都，而且这些假定应符合市场的一般状况并保持不变，那么，应试者则可以应用常规的剩余法估价方法和步骤评估该块空地在此题设定的估价时点时拥有50年使用年期的土地使用权价格，然后进展必要的年期修正来评估待估宗地在此题要求的估价时点下的相应土地使用年期的地价；最终，对于在建工程的土地价格评估，可能涉及到减价或增价修正的情形，由于此题对此类条件没有明确，只能暂且忽视。此外，此题的时点涉及到土地取得时点、开头开工兴建时点、土地估价时点(即拟向银行贷款时点)，还隐含着开发建立完成投入经营使用的时点；在相关利息计算时，还涉及假定第一年投入、其次年投入所集中发生的时点。相应地，从土地使用年限和各类投资的计息年限上存在着多种状况，必需予以清晰的界定。所以建议应试者在涉及到剩余法应用的试题时，通过现金流量图来表示各项收支的状况，以帮忙答题。(4)关于剩余法应用中的销售税费问题。对于出售型房地产，在应用剩余法进展估价扣除有关工程求取地价时，必需扣除相应的销售税费。由于此题作为出租经营型房地产考虑，题目给定条件中也未涉及有关销售税费因素，答题时可以不考虑这项因素。(5)对土地使用权价格的年期修正。从此题估价时点到土地使用权到期时点相隔48年，需要进展年期修正。2．常见错误分析

(1)审题不够细致，方法选用不当。由于信息量大且相互交错在一起，审题时简单只及一点，仓促选用单一方法来答题，往往消失“有头无尾”的答案。

(2)根本概念不清。如建筑面积、土地面积和容积率的关系、建筑层数和建筑面积的关系比拟混乱，导致分类物业面积分割错误。(3)指标计算漏项。如某项物业年出租收入的计算缺少出租率或12个月等。(4)计量单位不统一。常见的是金额计量单位万元和元混用，造成计算结果偏差。

(5)关于办公楼自留局部，在此题中要假设将其按出租方式经营，并计算虚拟收入，否则可能造成漏算。

(6)计算折旧问题。虽然此题条件中建筑物的经济耐用年限为70年，但受土地使用年限的影响，详细计算折旧时应按房地产建成后尚可使用年限47年计算。

(7)时点和有关年限的选用混乱。

(8)利息计算中，未留意涉及到的各项费用和发生时点，或未采纳动态计息方法。(9)未进展剩余土地使用年期修正。

[典型例题：98年实务第3题]（解析：[98年实务第3题]

某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。详细条件如下：宗地面积4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，516层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。依据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。

又依据市场调查，有以下数据：该工程开发建立周期为两年，建成后住宅局部可一次性全部售完，其售价为5000元／平方米，销售税费为售价9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／平方米，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营治理费按租金的30％计。此类建筑物的建安综合本钱分别为：商场及地下局部2500元／平方米，住宅201*元／平方米，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合本钱的3％，假设资金投入方式为第一年60％，其次年40％。目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地复原率为7．5％，商场的房地产综合复原率为7％，建筑物复原率为8．5％，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。

标准答案：(一)审题

该题与上述综合计算题5有很多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特殊留意题目中所提到的“地价款”的详细含义。(二)解题思路与方法选择

依据题目所给条件可想到采纳剩余法，预期开发价值可通过收益复原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来怀疑，是否需要分期计算利息。但认真分析不难发觉，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的“地价款”即为开发前一次性投入的地价款。因此，仍可按正常状况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。(三)公式与计算步骤1．适用公式

全额地价=不动产总价建安费专业费不行预见费利息税金利润2．计算步骤

(1)解题思路：先用收益复原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。(四)难点与常见错误分析1．试题难点

(1)剩余法中利息、利润计算基数与计息期确实定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安本钱与专业费之和，关于利息计算基数及计息期确实定，参见综合计算题5中的有关说明。

(2)收益复原法计算中收益年期和复原率的取值，参见简洁计算题7中的有关说明。2．常见错误

应试者常犯的错误是：①被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40％计算利息；

②在计算地上停车位价值时，错误的采纳了综合复原率；③对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。

（二）、剩余法+市场比拟法（0道例题）

以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比拟法求得；[此类题型还没消失过]

（三）、剩余法+本钱法（1道例题）[典型例题：04年实务第3题]解析：划拨土地使用权价格。

[04实务第3题]

某制药企业为扩大经营规模，预备将位于W市城区的老工厂迁出。依据当地政府规定，老厂区土地由政府按肯定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建立新的现代化制药厂。

经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建立商务办公楼，规划容积率为2．4。该办公楼建成后，估计售价为11000元／平方米，开发期为两年，建筑费为4500元／平方米，专业费和不行预见费分别为建筑费的5％和3％，建筑本钱第一年投入45％，其次年投入55％，年内匀称投入，建成后即可全部售出。该工程估计投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产售价的6％，年贷款利率为8％，土地复原利率为6％。

W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元／亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。依据当地规定，征地过程中的征地治理费根据征地费总额的4％征收；耕地占用税按5元／平方米计收；耕地开垦费按10元／平方米计收。开发区平均土地开发程度到达“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平坦)，土地开发费为60元／平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内匀称投入；土地开发的投资回报率为15％，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准全都。依据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，商业用地出让金最低不得低于600元／平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元／平方米，商业用地出让金最低不得低于930元／平方米。1.请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。

2.经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60％赐予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。3.该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购置多少面积的土地。标准答案：

1、方法选择

依据题目要求和所供应的资料，老厂区土地宜采纳剩余法评估，工业开发区土地宜采纳本钱靠近法评估。2、．适用公式

(1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式：

土地价格=开发完成后的楼价建筑费专业费不行预见费利息利润销售税费(因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费)(2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格土地出让金(3)工业开发区土地市场价格评估公式：

土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值3、难点与常见错误分析A．试题难点

(1)评估思路确实定。此题设问较多，且涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最高补偿金额和可购置的开发区土地面积。

(2)剩余法评估中利息的计算，尤其是计息工程和计息期确实定。除各项建筑本钱需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。依据题意，工程开发期为两年，建筑本钱第一年投入45％，其次年投入55％，年内匀称投入，则第一年投入建筑本钱的计息期为1．5年，其次年投入建筑本钱的计息期为0．5年；而土地取得费用(地价款)通常在工程开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期2．0年。

(3)本钱靠近法评估中土地取得费的计算。此题并未直接给出土地取得费数值，而是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，应试者需依据相关法律规定，按相应补偿倍数计算确定。B．常见错误分析

(1)缺少评估思路或表达不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进展详细测算的根底，应试者不容无视。

(2)剩余法测算中易消失的错误：①利润计算错误。误将销售利润率当作本钱利润率，造成利润计算基数错误；②利息计算错误。未计算待估地价利息，或计息期有误。

(3)本钱靠近法测算中易消失的错误：①未统一费用单位或换算错误；②利息计算错误。未计算征地税费利息，或计息期有误；③缺少土地使用年期修正或修正有误。

（四）、收益法+重置本钱法（2道例题）

以收益复原法为主线，房屋现值需借助重置本钱法得到；

解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满意，需借助什么方法求得。通常题目中会给出很多条件，其中局部属于干扰性条件，解题时不能采纳，照实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者肯定要留意甄别，除非实际状况与估价时点时的客观标准全都，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是本钱费用，均应采纳客观标准，而不能用实际值。

但同时也要留意，依据题目表达的状况分析，若实际支付费用或猎取收益状况符合估价时点时的市场客观标准，直接采纳实际值也未尝不行，这就要求应试者认真阅读试题所给条件，以便做出正确推断。

[典型例题：环球的第19题]

解析：该题求保险损失价格，思路为收益法+市场比拟法+本钱法

计算题19．

某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建筑了厂房进展生产，土地面积6000，建筑面积4800，出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，依据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进展赔偿。201*年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特托付某估价机构对地上建筑物毁损价值进展评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构搜集了如下可用资料：

(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A：1250元／

实例B：1420元／

(2)该地块所处区域于201*年10月出租的一工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为105元／，可收益年限50年。(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比拟，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。表1

比拟因素交易时间交易状况使用年期区域因素个别因素待估房地产100100100100100比拟实例A+3201*比拟实例B0+8一1十3+5比拟实例C20+21+7(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元／亩，土地开发费1．5亿元／k表1，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6％，土地开发利润率12％，土地增值收益率20％，土地复原利率7％，综合复原利率8％。解：

(1)解题思路：首先依据出租资料采纳收益复原法计算出租厂房即实例C价格；然后采纳市场比拟法计算不动产总价；用本钱靠近法计算土地总价，最终依据不动产总价=土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。

收益复原法计算公式为：(a÷r)×[1-l÷(1十r)]式中a纯收益；r土地复原利率；n土地产收益年期。市场比拟法根本公式为：

待估宗地价格＝比拟实例宗地价格×待估宗地状况指数/比拟案例宗地状况指数×待估宗地估价期日地价指数/比拟案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比拟案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比拟案例宗地个别因素条件指数本钱靠近法测算地价公式：

土地价格＝(土地取得费+土地开发费十投资利息+投资利润+税费十土地出让金)×年期修正系数(2)用收益复原法计算实例C价格

(105÷8％)×[1l÷(1+8％)]＝]284．516元／(3)用市场比拟法计算不动产总价P第一步：分别计算三个案例的比准价格

A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250．868元／B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228．013元／C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213．094元／其次步：采纳简洁算术平均求取不动产总价

单位面积不动产价格＝(1250．868+1228．013+1213．094)／3＝1230．658元／不动产总价＝1230．658×4800＝590．716万元(4)应用本钱靠近法计算土地总价

第一步：土地取得费：18万元／亩＝270元／其次步：土地开发费：1．5亿元／k＝150元／

第三步：计算利息：270×[(1+6％)+150×[(1+6％)－1]＝20．634元／第四步：计算开发利润：(270+150)×12％＝50．400元／第五步：本钱地价：270+150+20．634+50．400＝491．034元／第六步：土地增值收益：491．034×20％＝98.207元／第七步：目前剩余年期44．5年的土地使用权现值(49l.034+98.207)×[1一1／(1+7％)

44.51

0.5

50n]＝560．219元／

第八步：土地使用权总价＝560．219×6000＝336。131万元(5)计算建筑物现值

建筑物现值＝不动产总价－土地总价＝590．716336.131＝254．585万元(6)计算建筑物毁损价值254．585×70％＝l78．21万元(7)保险公司理赔额度178．21×80％＝142．57万元

[典型例题：环球的第20题]

解析：特点求综合复原率。本钱法+收益法

计算题20．

某甲房地产集团经过调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1．8k，进展“七通一平”开发后，根据规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30％。依据调查，该市同类土地取得费用为10万元／亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发本钱、治理费用等为1.4亿元／k。开发期为3年，每年开发费用及治理费用在期初匀称投入，第一年、其次年、第三年分别投入40％、30％，20％。贷款年利率一年期为6％、二年期为7％、三年期为8％；投资利润率为12％。当地土地增值收益是土地本钱价格的20％，土地复原利率为6％。1998年起至201*年地价上涨幅度为每年增长2％。

201*年某乙房地产开发公司在其中3000的A地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200，耐用年限50年，残值率为4％。目前该类建筑的重置价格为1800元／，建筑物复原利率为8％。201*年，某丙询问公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合复原利率为7．42％，请问是否正确?解：

(1)用本钱靠近法计算土地价值①计算土地取得费及税费

l.8×1000×1000×150＝2．7亿元②计算土地开发费

1．4×1．8÷[1．8×(130％)]＝200元／总开发费用：200×1．8×0．7=2．52亿元③计算利息

2.7×8％×3+2．52×40％×[(1+8％)－1]+2.52×35％×[(1+7％)－1]+2．52×25％×[(1+6％)－1]＝0．648+0．21386+0．09421+0．01862＝0．97469亿元④计算利润

(2．7十2．52)×12％＝0．6264亿元⑤计算土地增值

(①+②+③+④)×20％＝1．36422亿元⑥无限年期地价①+②+③十④+⑤＝8．18531亿元⑦50年期地价

P＝(①+②+③十④+⑤)×[11／(1十6％)]＝7．7409亿元⑧地价修正到201*年：7．7409×(1+6％×2)＝8．6698亿元⑨单位面积地价8．6698÷[1．8×(1-30％)]＝688．08元／总地价：3000×688．08＝2064240元(2)计算建筑物现值

建筑物年折旧：1800×6200÷46=242609元。建筑物现值：1800×6201*42609×2＝10674782元(3)计算综合复原利率应用公式：

R＝(r1L+r2B)／(L十B)＝(6％×2064240+8％×106747822)／(2064240+10674782)＝7．68％

因此丙询问公司测算的房地综合复原利率不正确。

7502.5

1.5

0.

（五）、收益法+市场比拟法（2道例题）

[典型例题：04实务的第2题]

[04实务其次题]

某房地产开发公司于201*年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建立一座六层商场，各层建筑面积一样，建筑容积率为3．0。201*年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元／建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。

1．依据以下条件采纳市场比拟法(至少选择三个比拟案例)测算公司乙于201*年10月所占用土地的总价。经调查，该商场周边区域有若干正常状况下的土地成交案例，各案例的条件见下表

上表中有关系数均为比拟案例与待估宗地比拟所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。

该城市商业用地价格在201*年6月至201*年6月间，平均每月比201*年6月的价格上涨0．2个百分点；201*年7月至201*年10月间，平均每月比201*年6月的价格上涨0.1个百分点。土地复原利率取6％。

2.因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。3.若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。标准答案：2．方法选择

依据此题所供应资料，评估乙公司占用的土地价格适用于市场比拟法；评估乙公司占用土地的市场年租金适用于收益复原法。(三)公式与计算步骤1．适用公式

估价对象土地价格=比拟低案例土地价格×交易状况修正×日期修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正土地市场年租金=土地单位面积价格×土地复原率÷[1-1/（1+土地复原率）土地收益年期]2．计算步骤

(四)难点与常见错误分析1．试题难点

(1)市场比拟法测算中，交易日期修正指数(地价指数)确实定。在计算地价指数时，应留意两点：一是依据不同时段的地价变动差异，分段计算；二是依据地价变动的不同规律，采纳不同的公式计算。

1)假如某类用地的地价变动用百分点形式表示，通常表述为地价以某年为基期，以后平均每年(或每月)增加几个百分点。则基期年的地价指数为100，以后某一时点的地价指数为：

地价指数=∑ni×ri+100(i=1t)

式中：n代表年(月)数；r表示每年(月)增加的百分点；i表示不同期间；t表示期间数。

2)假如地价变动用环比形式表示，通常表述为地价在某一期间平均每年(月)递增百分之几，则基期年的地价指数为100(基期年可依据状况确定，不影响计算结果，但只能有一个基期年)，以后某一时点的地价指数计算公式为：地价指数=∏(1+ri)ni×100(i=1t)

式中：n代表年(月)数；r表示年(月)递增百分比；i表示不同期间;t表示期间数。依据此题所供应资料，估价对象所在城市商业用地价格以201*年6月为基期，在

201*年6月至201*年6月间，平均每月上涨0．2个百分点，在201*年7月至201*年10月间，平均每月上涨0．1个百分点，则地价指数的计算应采纳上述第一个累加公式。

例如，交易实例A2的交易日期为201*年7月，则其地价指数为：地价指数=24×0．2+1×0．1+100=104．9

(2)土地市场年租金的计算。与一般收益复原法不同，求取土地市场年租金，是在土地价格已知的状况下，用适当的土地复原率，反求土地纯收益(年净租金)，此题未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。计算中有两个难点。1)选择计算公式。应选用有限年期土地复原法计算公式，并将其形式变化为：a=P×r÷[11/(1+r)n]

2)确定土地收益年期。土地将来收益年期应从估价期日起计，至土地使用年期届满为止。待估土地出让时间为201*年10月，出让年期40年，估价期日为201*年10月，则土地收益年期为36年。2．常见错误分析

(1)市场比拟法测算中地价指数取值错误。应试者往往忽视地价变动表述上的差异，将两种不同的增长方式相混淆，造成地价指数计算错误。(2)土地使用年期修正错误。当估价对象与比拟实例的土地使用年期不全都时，应将比拟实例土地使用年期下价格统一修正为估价对象土地使用年期下价格。常见错误是作了反向修正，误将估价对象价格修正为各比拟实例土地使用年期下价格。

(3)计算土地市场年租金时，土地收益年期取值错误，误用了土地出让年期40年。土地年租金评估与土地价格评估类似，土地年租金也对应某一估价期日。因此，在测算年租金时，土地收益年期应从估价期日开头计算，此题中的土地收益年期应为36年。

[典型例题：00实务的第2题]

解析：收益法+市场计较法留意比拟案例的选择，建立可比根底、估价结果确实定。

[00年实务第2题]

C市的某企业拟购进A市的宗地H，托付某土地评估机构对宗地H的转让价格进展评估。土地评估机构对委估宗地进展调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。

开发程度说明：“表示宗地外”七通一平”和宗地内“三通一平”；表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；表示宗地内外“七通一平”。

区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比拟所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。

(2)其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的根底上增加10个百分点。A市的容积率对地价的影响是：容积率以2为100％，

当容积率每上升或降低0．1时，宗地单位地价上涨率增加或削减4个百分点。A市商业用地复原率为4％。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。标准答案：(一)审题

1．明确题目要求。此题要求评估宗地H于1999年7月31日的土地使用权市场转让价格，并要求评估过程中，比拟案例选择不少于4个。2．梳理及筛选有关资料。首先需明确估价对象状况，如估价时点、所在城市、土地用途、拟交易方式等。然后，根据市场比拟法选择比拟案例的有关技术要求(一样市场条件、一样供需圈、一样用途、一样交易类型等)，对题目中给出的9个交易案例进展筛选，简单选出的是A01、A04、A063个比拟案例，A03因交易类型为租赁，很简单漏选。但认真分析不难发觉，A03给出的虽为租金水平，但很简单转化为价格，也可作为比拟案例。

3．审查关键点，防备误用。审题过程中还要弄清某些细节问题，如：①各比拟案例的价格类型是否统一，此题中各案例价格既有单位面积地价，也有楼面地价，计算过程中需根据题目要求进展统一，在没有要求的状况下，可统一为单位面积地价；②弄清修正系数的比拟基准，要特殊留意区域因素和个别因素对地价的修正系数说明，这直接关系到因素条件指数的取值正确与否。(二)解题思路与方法选择1．方法选择

从题目要求和已知条件，很简单想到应以市场比拟法为主，但比拟案例A03未直接给出地价，需借助收益复原法将其租金复原为价格。2．解题思路

①首先依据市场比拟法技术要求，对各交易案例进展筛选，选出4个符合要求的案例作为比拟案例；②对所选各比拟案例建立价格可比根底。将楼面地价换算为单位面积地价，利用收益复原法，将案例A03的租金复原为价格；③依据地价增长状况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表；④对各比拟案例地价进展开发程度修正；⑤依据所确定的各因素修正指数，根据市场比拟法计算公式，分别对4个比拟案例进展土地使用年期、容积率、交易日期、区域因素和个别因素修正，得到4个比准价格；⑥采纳适当方法，将4个比准价格综合为待估宗地地价。(三)公式与计算步骤1．此题应用的主要计算公式(1)市场比拟法适用公式

比准价格=比拟案例宗地价格×年期修正×容积率修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正(2)收益复原法根本公式P=a÷r×[11/（1+r）n]

式中：P为土地价格；a为土地净收益，即年净租金；r为土地复原率；n为土地使用年期，此题可直接采纳待估宗地土地使用年期。2．计算步骤(1)解题思路

先选择比拟案例，然后建立价格可比根底，再应用市场比拟法等评估宗地地价。(2)案例选择

依据比拟法评估需要，根据一样市场条件、一样供需圈、一样用途的要求，依据题目给的各案例条件，可以作为本评估对象的比拟案例是A01、A03、A04、A06，将此4个案例作为初选案例。(四)难点与常见错误分析1．试题难点

本试题旨在综合考察采纳市场比拟法评估土地价格时案例选择的要求、统一价格根底的方法及比准价格的计算步骤等。这种综合计算题的题目内容往往较多，在审题过程中应留意抓住主要精神，对于此题来说，首先应明确其主要考察的估价方法为市场比拟法；其次要明确考察的详细内容，包括如何选择案例、如何统一交易价格根底、如何进展修正等。明确了这些内容，即可以进展解题。2．常见问题分析

(1)选择案例的原则和要求是此题要考察的主要内容之一。依据市场比拟法的技术要求，比拟案例应与评估对象处于一样的市场条件、一样供需圈范围，并且用途一样，因此在题目供应的9个案例中，只有A01、A03、A04、A06能够作为比拟案例。应试者比拟简单漏选的是A03案例，由于A03是租赁案例，很多应试者认为其交易方式与评估目的不同，因此不能作为比拟案例。其实A03虽然是租赁案例，但是可以通过肯定的计算方法将其租金转化为价格，即利用收益复原法将其土地租金复原为土地价格，使其变为可比案例。简单误选的案例是B01，选择这一案例的问题在于一方面交易类型不同，抵押。与转让在价格关系上存在着较大的区分；二是处于不同的城市，不属于同一供需圈，在价格上不行比，因此不能作为比拟案例。

(2)由于A06案例的交易价格是楼面地价，而其他案例交易价格和评估对象的评估价格都是单位土地面积价格，因此应将A06的楼面地价修正为单位土地面积价格。

(3)由于A03是租赁案例，应将其租金复原为价格。为了不用进展年期修正，可直接将其复原为38年(评估对象的土地使用权年限)期的价格。固然也可以将其复原为商业用地40年期的价格，但后面需进展年期修正。很多应试者将其按40年复原价格，但后面不进展年期修正，从而造成错误。

(4)编制期日修正指数相比照较简洁，按每年增加10个百分点进展计算。

(5)容积率修正简单消失错误的选项是少数应试者将A06的楼面地价不转化为地面地价直接进展修正，或不进展修正，这都是不正确的。(6)开发程度调整主要涉及A01和A06，依据题意由宗地内“三通一平”到“五通一平”开发费为45元／平方米，因此应将该两宗地的单位地价分别加45元／平方米；A03和A04的开发程度与评估对象全都，不用进展修正。

(7)区域因素和个别因素修正是最简单出错的地方，这里的问题同样是如何确认待估宗地与比拟案例之间的比拟关系问题，很多应试者不留意或弄不清是以谁为比拟根底、修正系数的正负分别表示什么优劣关系等，这方面内容可参见前面所讲的试题。

(8)各案例比准价格的计算是将所确定的修正指数代人修正公式进展计算。这方面的问题与要求可参见简洁计算题试题5的点评。(9)最终价格确实定可采纳不同的方法，但不管采纳什么方法均应充分说明理由。此题案例A06的比准价格与另外三个案例的比准价格相差较大，因此很多应试者往往不留意这一状况而直接进展简洁平均，从而引起错误。

（六）、市场比拟法+本钱法（1道例题）

以市场比拟法为主线，其各比拟案例地价需借助其他方法(如本钱靠近法、收益复原法等)得到。[典型例题：02实务的第3题]

解析：承租土地使用权评估。市场比拟法+本钱法+收益法，留意年期修正。

[02实务第三题]

某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于201*年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已到达五通一平的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相像的工业用地，详细状况如下：

(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时依据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建立，现已到达七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到201*年9月1日期间，征地费用和到达七通一平的土地开发费用分别上涨了20％和30％。

(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已到达三通一平的开发程度。根据201*年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

(3)D宗地：占地3．5公顷，于201*年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平“条件下作价425元／平方米。宗地交易状况区域因素个别因素B宗地-4％-2％5％C宗地05％-1％D宗地2％-7％-5％

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比拟，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。依据当地201*年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内匀称投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1．5％，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10％；土地增值收益率为20％；土地复原率取6％。

相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：到达七通一平常地价比五通一平高100元／平方米，到达五通一平常地价比三通一平高60元／平方米。依据以上条件，试答复以下问题：

(1)以B、C、D作为比拟案例，利用市场比拟法测算宗地A于201*年9月1日的土地价格；(2)测算宗地A于201*年9月1日的市场年租金；

(3)测算宗地A于201*年9月1日的承租土地使用权价格。标准答案：综合计算题

该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用力量，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比拟法或收益复原法求得；再如以收益复原法为主线，房屋现值需借助重置本钱法得到；或以市场比拟法为主线，其各比拟案例地价需借助其他方法(如本钱靠近法、收益复原法等)得到。解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满意，需借助什么方法求得。通常题目中会给出很多条件，其中局部属于干扰性条件，解题时不能采纳，照实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者

肯定要留意甄别，除非实际状况与估价时点时的客观标准全都，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是本钱费用，均应采纳客观标准，而不能用实际值。

但同时也要留意，依据题目表达的状况分析，若实际支付费用或猎取收益状况符合估价时点时的市场客观标准，直接采纳实际值也未尝不行，这就要求应试者认真阅读试题所给条件，以便做出正确推断。(二)解题思路与方法选择1．方法选择

从题目要求和已知条件，很简单想到应以市场比拟法为主，但各比拟案例价格并未直接给出，需要借助其他方法间接求得，宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料，可分别利用本钱靠近法和收益复原法测算得到地价，宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格，则可在评估得到宗地A地价的根底上，利用收复原法进一步测算得到。2．解题思路

(1)首先测算各比拟案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。即：①利用本钱靠近法推算宗地B价格；②利用收益复原法推算宗地C价格；③通过年期修正得到宗地D价格。

(2)利用市场比拟法，对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进展交易状况、区域因素、个别因素及开发程度修正，得到三个比准价格；采纳适当方法对三个比准价格进展平均，计算得到待估宗地A价格。

(3)在评估得到宗地A价格根底上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故假定年净租金即为市场年租金。(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金，选择适当的承租土地使用权复原率，利用收益复原法将年盈余租金复原为承租土地使用权价格。(三)公式与计算步骤1．此题应用的主要计算公式(1)本钱靠近法根本公式：

土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数(2)市场比拟法根本公式：

比准价格=比拟案例宗地价格×交易状况修正×区域因素修正×个别因素修正(3)收益复原法涉及的根本公式：

1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式：P=a/r×[1-1/（1+r）n]

式中：P为土地价格；a为土地净收益；r为土地复原率；n为土地使用年期。2)求取宗地A市场年租金公式：a=P×r/[1-1/（1+r）n]

式中：a为土地年租金(不含各项费用)；P为宗地A价格；r为土地复原率；n为土地使用年期。

3)求取宗地A承租土地使用权价格公式：P=PR/r×[1-1/（1+r）n]

式中：P为承租土地使用权价格；PR为土地盈余租金；r为承租土地使用权复原率；n为收益年期。2．计算步骤题解一：(1)确定评估思路

1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于201*年9月1日的土地使用权价格。

2)确定评估思路。先选用本钱靠近法和收益复原法分别测算宗地B、C土地使用权价格；然后选用市场比拟法评估宗地A价格。利用收益法测算宗地A的市场租金。

利用收益复原法测算宗地A的承租土地使用权价格。(四)难点与常见错误分析1，试题难点

(1)评估思路确实定。此题设问较多，且交易案例资料并未直接给出地价，要求应试者能够透过简单的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线(采纳市场比拟法)；然后再考虑哪些条件还不具备，需借助什么方法间接求出；最终考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。

(2)利用本钱靠近法测算B宗地地价过程中利息的计算，尤其是计息期确实定。依据题意，土地开发费按季度等额匀称投入，按季度、复利

计息，整个开发期为1年，在匀称投入的前提下(可等同于在各季度中点投入)，则第一季度投入开发费的计息期为3．5(0．5+3)季度，以后各季度投入开发费的计息期依次为2．5、1．5和0．5季度。土地取得费的计息期则应为4个季度。

(3)承租土地使用权价格测算。求取承租土地使用权价格关键在于合理确定盈余租金、收益年期和承租土地使用权复原率。盈余租金即为市场租金与实际租金的差额，市场租金可依据市场价格复原得到；收益年限为估价时点的剩余租期，即20年；依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权复原率一般比出让土地使用权复原率高1个百分点左右，故承租土地使用权复原率取7％较为合理。2．常见错误分析

(1)缺少评估思路或表达不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进展详细测算的根底，应试者不容无视。

(2)本钱靠近法测算中易消失的错误：①未统一费用单位或换算错误；②利息计算错误，如未按季度计息或计息期有误；③缺少土地使用权年期修正等。

(3)在市场比拟法评估中，未看清各因素条件的比拟基准，造成条件指数取值错误。此题中交易状况、区域因素、个别因素修正均以待估宗地为基准，即待估宗地条件指数为100，亦即这三项因素修正其分子为100，分母为比拟案例宗地条件指数。

(4)未进展土地开发程度修正或修正错误。待估宗地A与各比拟案例土地开发程度存在差异，需依据题目所给资料，以宗地A为标准进展修正。土地开发程度修正既可在交易状况及区域因素、个别因素修正之前进展，也可在其后进展，计算结果会略有不同。

但题目中明确了土地开发程度修正取值是基于50年期土地使用权考虑的，因此，必需先将各比拟案例价格统一为50年期价格后，再进展土地开发程度修正。

(5)承租土地使用权价格测算中易消失的错误：①不考虑投资风险差异，承租土地使用权复原率直接采纳出让土地使用权复原率6％；②收益年期错误地采纳了50年，正确的应为租约年期20年。

其次局部简洁计算题[共10道题]（一）、收益法（3道例题）[典型例题：04年实务第1题]解析：自用局部虚拟收益、年期修正。

[04实务第一题]

M公司于201*年11月1日以13428万元在A市购置了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余局部用于出租。201*年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进展评估。

经调查，该写字楼所占土地为201*年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于201*年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2％。该写字楼现时出租局部的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10％，出租经营过程中的营业税为年租金的5％，修理费为重置价的2％，治理费为年租金的3％(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2％，房产税为原造价70％的1．2％。目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋复原利率及土地复原利率分别为8％和6％。请依据上述资料测算该土地于201*年11月1日的单位面积地价和总地价。

2．解题思路

由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料，需从房地纯收益中剥离出土地纯收益，再采纳适当的收益复原法公式计算土地价格。详细思路为：①从房地总收益中扣除房地总费用得到房地纯收益；②依据房屋重置价格计算房屋现值，结合房屋复原率计算房屋纯收益；③从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益；④依据土地纯收益、土地复原率计算剩余使用年限下的土地收益价格。(三)公式与计算步骤1．适用公式

土地价格=土地纯收益／土地复原率×[11／(1+土地复原率)土地收益年期]土地纯收益=房地纯收益房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值×房屋复原率(四)难点与常见错误分析1．试题难点

此题的难点主要表达在两个方面：

(1)资料选用。①题目中分别给出了写字楼的实际租金和市场租金，房屋建筑时的实际造价和估价期日的客观造价，应试者需依据收益复原法原理，从中选取恰当的数据用于计算；

②依据题意，写字楼除10000平方米自用外，其余局部用于出租，自用局部是否计算收益是此题的一个难点。

(2)房屋折