【地产研报素材】2021郑州巩义喜庆爱情小镇项目产业运营策划方案-110正式版

百合佳缘集团项目组地区发展现状分析项目定位B端供给分析雅居乐地区发展现状巩义，位于中原城市群的“金十字”几何中心，区位条件和经济基础非常优越当下，中原地区在经济区、城市群、大都市区、国家中心城市等一系列国家级战略加持下，逐渐成为全国第四经济增长极；·当下，中原地区在经济区、城市群、大都市区、国家中心城市等一系列国家级战略加持下，逐渐成为全国第四经济增长极；·巩义市，位于郑洛经济走廊重要节点，东拓西联、南来北往，借势融入发展新格局，打造中原国家中心城市副中心。新风口经济发展基础良好·巩义市东距郑州82km,西距洛阳76km,郑西高铁、陇海铁路等均在市内设站，未来郑州1经济发展基础良好交通便捷，区位条件优越；总人口约83万，GDP总量815.57亿元，同比增长8.1%,排名全市前三，位列全国百强县66名，是全国文明城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、河南省文明城市。曾被评为中国最具幸福感城市。压雅居乐地区发展现状·巩义市明确全域旅游“一心两翼”发展规划，依托河洛文化打造伊洛河历史文化休闲带，摆脱原本单纯的产业经济属性，实现工业转型升级。巩义市年接待旅游数量突破1258万人次，旅游综合收入达到53.96亿元，拥有康百万、偃月古城等知名景点，资源禀赋优质，建设宜居宜业宜游的新巩义势在必行。景点级别河体文化浮戏山雪花洞康百万庄园杨树沟竹林长寿山景区资雅居乐众多名企先后进入巩义兴起投资热潮，特色小镇遍地开花，多达30余个，计划总投资2230亿·从民安第一个签约开发明月文化养生小镇起，到鑫苑轻资产合作共生集团开发青龙山小镇，短短14个月里，已有融创、正商、蓝城、荣盛、祝福、雅居乐，共计8家一线及本土房企签约巩义特色小镇开发。·但特色小镇开发也存在一些问题，项目主题雷同化，且与郑州大都市区资源合作深度不够，基建、制度融洽方面尚不成熟。全国三大庄园之一，中原三大官宅之一、全国重点文物保护单位，国家4A级旅游施源第业态为一体阅方来积喜店，h白色的变化旅游度假区造4A级旅游景区巩义市部分特色小镇情况小镇名称文物局上海放扬投资能源慈云小镇融创融创同元集团中原文化&中原健康养生服务公司正商婚礼堂·喜庆产业，是为处于家庭生命周期中新婚阶段人婚礼堂·喜庆产业，是为处于家庭生命周期中新婚阶段人群提供系列产品和全面服务的各种行业的集合。消效化馈体验消费内容雅居乐喜庆行业研究行业定义行业定义基地公寓…婚礼婚礼庆典婚后蜜月以婚前准备、婚礼庆典、婚后蜜月三大核心环节带动多维度市场需求，70多个关联行业相互链接，形成以喜庆消费产品和服务为核心的行业集群主题餐饮易前婚婚礼策划!婚宴预订烟酒糖茶|婚车租赁家纺月嫂理财·整形美容、丽人美妆、婚前派对、金婚银婚、求婚策划、婚前检查、婚礼喜帖、微电影拍摄、妈妈礼服、情侣写真、孕雅居乐喜庆行业研究喜庆行业市场红利巨大，预计未来几年年复合增长率将超过20%,三年后市场规模将超过3万亿元·每年涉及15亿人次：最近五年，平均每年都有和双方父母共6人高度参与，直接覆盖人口6000多万；如果按平均每场婚礼有150人参加，1100万场婚礼会有15亿人参加。10万元，喜庆市场年度规模超过1万亿，受中产阶级崛起和消费升级的刺激市场规模还将继续·潜婚规模庞大：我国20-59岁人群中，单身人口超2亿，20-35岁青年人占了近80%,90后适龄单身人数首次超过80后，城市首次超过农村，相比欧美近90%左右新婚夫妇选择婚庆旅游，中国67.66%婚恋旅游度假市场巨大的可开发空间个性化婚恋服务需求旺盛：90后更加追求个性化、定制化，遍成长，中端市场规模得到稳固和扩大。市场大市场大刚需高消费关注度高单位(对数)区域结婚登(对)郑州单位(对数)区域结婚登(对)郑州洛阳焦作巩义郑州注册公司(家)1年内1-2年2-3年3-5年10年以上雅居乐区域行业市场分析市场规模：河南省人口数位居全国前三，婚恋市场规模稳居第一，人口红利犹在，本地市场潜力巨大·河南省常住人口9559.13万，结婚登记人数排名第一达80万对，其中郑州、洛阳、焦作和巩义占据市场总份额约21%,随着郑州大都市区的不断发展，市场规模可期；·近年来，郑州市每年结婚人数维持在7.8万对以上，每年新增含婚庆服务公司数量平均约700家以上，可见喜庆行业市场蛋糕吸引力诺丁山金夫人花好有圆酒居蜜匠婚礼小井婚礼拉菲庄园丹尼斯杉杉奥特莱斯数据来源：民政局数据来源：天眼查百合佳缘集团调研郑州市喜庆行业各门类代表商家雅居乐区域喜庆行业消费整体水平不高，客单价略高，市场需求及消费承载力空间巨大。区域消费市场调研区域消费趋势·婚宴场地包括婚礼会馆、酒店、特色餐厅(到婚喜啦有300多家，大众点评596家，婚礼纪80家左右),餐标普遍集中在1200—3500宴元之间，与场地密切相关，郑东新区普遍高于其他地区婚礼·目前婚礼策划分为固定套系与个性化定制，市策划场中知名婚礼策划企业较少，服务质量参差不齐，集中在10000—30000元之间，不包含摄影摄像等务爱妃堡调研得知，郑州婚宴市场每年订定制化婚礼比例逐步提高，对婚礼个性化、仪式感等需求越来越多。郑州同类别城市如武汉、成都等，目前婚宴餐标在1500—2700之间，略高于郑州市场.郑州诺丁山在郑州4家店，完全不需要线上推广，全靠老客户拉动新客户，客源数量源源不断。爱妃堡婚礼堂目前已做到婚庆一站式服务，未来仍继续拓展业务范围，增加摄影基地、旅拍等功能，打通喜庆一站式服务。拉菲庄园内，摄影基地与婚宴场地兼备，已成为郑州市场上一站式空间载体雏形。在同类别城市中偏低，未来仍有较大增长空间将成为商家青睐的方向13以郑州领先的爱妃堡婚礼堂为例；公司在郑州共拥有3个婚礼堂含10个婚宴厅，属于河南地区婚庆行业龙头企业，每个厅每年承办100场婚庆，每年约计1000场，相对于每年近8万左右的新增婚庆人群，市场份额不到2%。等服务 景景u目前巩义市婚庆行业在空间上可分为宋陵公园片区(老城)与石河片区(新城),老城片区相较于新现奖站衣、娜漾婚纱雅居乐区域行业市场分析00综合分析：本项目应采取差异化发展策略，做出亮点，打造新颖、独特的喜庆氛围与场景，营造与众不同的喜庆体验，小镇方能一鸣惊人，长久持续。未来，项目一方面要面对巩义本地刚需，更重要的是吸引周边郑洛焦乃至全国客群。巩义市整体喜庆行业消费水平一般，基于现阶段巩义市婚庆产业发展现状及问题，巩义喜庆市场急需专业型婚庆空间载体，满足C端客户所需。河南省人口红利优势巩义旅游业发展势头较好区位交通优势，金十字优势业态类型与周边差异化发展形成产业发展集聚化发展目前项目地块发展不成熟，周边无成熟配套郑州已有成熟的喜庆项目单一载体，吸引郑州人有困难-分析城胁城胁中原城市群政策红利巩义全域旅游机遇幸福产业发展机遇郑州东部中牟婚恋小镇即将建设，产生直接竞争巩义近些年批复的文旅小镇数量很多，会对项目产生竞争关系战略定位东方维罗纳国际喜庆祖庭，休附娱乐爱城国际喜庆祖庭国际喜庆祖庭休闲娱乐爱城休闲娱乐爱城维罗纳“维罗纳”位于阿尔卑斯山南麓的一座历史悠久的意大维罗纳称为“爱之城”,莎士比亚笔下的罗密欧与朱丽叶的浪漫爱情故事就发生在这里。雅居乐项目定位|形象定位形象定位——国际喜庆产业生态圈国际喜庆产业生态圈喜庆娱乐强化喜庆产业休闲娱乐依托喜庆服务聚集喜庆行调休闲旅游新胜地主题商务新空间费幸福产业新高地发展产业发展体系未来在东方维罗纳的战略定位指导下，喜庆小镇将打造以喜庆产业为核心、带动2大产业集群、拓展N个产业发展方向的产业发展体系——1个核心产业即喜庆产业针对从婚恋、婚庆、蜜月、纪念日等家庭全年龄段人群需求，构建覆盖从相遇——相识——相知——相恋——相许——相守等喜庆行业完整生命服务链，重点发展婚恋交友平台、求婚仪式、婚纱摄影基地、婚礼堂等业态，成为全球知名的喜庆浪漫场景带入婚恋休闲娱乐体验雅居乐项目定位|产业发展体系|2个产业集群产业发展体系——2个产业集群未来喜庆小镇将以喜庆产业为核心，促进和带动喜庆休闲产业与喜庆商务等2大产业集群发展。营造水上主题乐圆等业态，形成喜庆休闲产业集群喜庆休闲产业核心产业功能喜庆产业产业发展体系——N个产业方向针对从婚恋、婚庆、蜜月、纪念日等家庭全年龄段人群需求，构建覆盖从相遇相识相知相恋相许相守等喜庆行业完整生命服务链，重点发展婚恋交友平台、求婚仪式、婚纱摄影基地、婚礼堂等业态，成为全球知名的喜庆服务集聚区。雅居乐项目定位|客群定位在小镇——喜喜生命周期客群定位——喜庆客群、亲子家庭客群、商务客群、都市休闲人群四大类因喜庆行业涵盖喜庆服务发生的全生命周期，包含相遇—相识—相知—相恋—相许—相守等喜庆各阶段，因此喜庆小镇吸引的客群主要包含家庭生活各年龄段，分为四大类：郑州大郑州大中原城市群中原城市群n河南省常住人口9559.13万，结婚登记人n婚恋消费市场红利巨大，关联70多个相关行业，已逐步形成令人瞩目的喜庆行业产业链，万亿级市场规联饰件喜庆客群针对喜庆客群对喜庆行业全流程服务的需求、以及现阶务，吸引郑州大都市区、中原城市群、乃至国内外喜庆宾至如归的喜庆服务纪念日夫妇体验的纪念雅居乐项目定位|客群定位亲子家庭客群 可引入差异化发展理念，实现抢占市场的目的。老君山一鸡冠洞旅游区老君山一鸡冠洞旅游区龙门石窟重渡沟关山庙龙华欢乐园洛阳白云山地区客群来此通行时间长。济源焦作巩义市以平均每个家庭1.2个孩子计算，共计293万个亲子家庭，则携孩子出游的用户数量高达123万个家庭，涉及430万人(途牛数据显示，假期携孩子出游的用户比例高达42%,且大多为“2大1小”和祖孙同游的“4大1小”,平均出游比例为爱Baby智慧儿童乐园郑州海洋馆丹尼斯百货世纪欢乐园爱Baby智慧儿童乐园郑州海洋馆丹尼斯百货世纪欢乐园小王子主题乐园小王子主题乐园郑州市区儿童娱乐项目集中于东部且多数为刺激性、互动性差的业态郑州市区儿童娱乐项目集中于东部且多数为刺激性、互动性差的业态，监护人参与度低焦作65.3万人阳旅游的亲子家庭，形巩义当地室内乐园比较传统、品牌知名度、辐射范围小，娱乐为主，缺乏教育元素融入。亲子家庭客群-未来，亲子家庭游会越来越多地和文化、科技、教育等新需求、新业态融合发展。乐、培训、体验等);针对家长，参与、体验、互动性强雅居乐项目定位|客群定位还存在大量的都市休闲需求。元)洛阳710.122835从国际经验来看，当一个国家和地区人均GDP超过5000美元时，旅游需求就会成熟的休闲度假旅游经济，休闲需求和消费能力日益增强并出现多元化趋势。观光旅游为主十大都市休闲客源市场包括上海、北京、武汉、广州、郑速发展中，市场具有较大的颠覆与创新。 n核心客源：巩义及郑州都市休闲客源n次要客源：洛阳与焦作等地休闲客源n边缘客源：中原城市群休闲娱乐客源都市休闲客群郑州本地热门景区为历史文化、主题乐园类，缺乏有影响力的喜庆文化项目，巩义项目可以填补当地市场空缺。景区名称级别类别黄河风景名胜区自然风景中岳景区主题乐园世纪欢乐园郑州方特欢乐世界郑州绿博园丰乐葵园农业旅游嵩山少林寺景区历史文化康百万庄园嵩阳书院二七纪念塔地标景观中原福塔(家)共计(家)共计283021年内41701-2年40503-5年680410年以上2934数量(家)共计1年内1-2年2-3年3-5年5-10年10年以上人，平均每家公司为5人左右。其中，郑州市婚庆公司为6200家左右，仅郑州婚庆企业涉及3.1万人，每年仍以750家的速共计1年内1-2年2-3年3-5年5-10年10年以上雅居乐项目定位|客群定位商务客群n核心客源：大郑州区域喜庆B端企业n次要客源：中原城市群喜庆B端企业n边缘客源：全国各地喜庆B端企业小镇即乐园，统一风格，宜居宜业宜游明确喜庆发展核心，以佛罗伦萨建筑风格为载体，强调小镇乐园化和业态景点化，将小镇本身打造成为喜庆产业发展新磁极，成为宜居宜业宜游的全国标杆。的的殊线整为化喜庆行业带动幸福文旅生活通过喜庆行业打通纵向产业链上下游，且丰富横向业态布局与产品形态，打造喜庆产业多维度复合型产业链，形成中原城市群乃至全国的喜庆幸福生活产业高地实施步骤实施步骤时间1年起步小镇首开区建设全面推进并基本建成，奠定小镇景区化建设风格总基调，同时喜庆产业发展取3年成形环爱情湖部分基本建设完成，带动2大产业集群取得明显成效，基本形成1+N产业方向布局，基本以喜庆行业为核心、以文化旅游为特色，成为休闲娱5年成功形成具有国际影响力的喜庆小镇，喜庆产业生态圈基本形成，同时喜庆小镇品牌建设和宣传在国内外取得重打造景区化城市环境【环境宣居引领升级功能业功能业态构思雅居乐功能业态构建C端安桥安桥雅居乐功能业态构建|业态构建功能分区布局喜庆小镇主要围绕喜庆产业全生命周期服务，打造以相遇为起点，以永恒之礼为核心，涵盖伊洛之恋、幸福之家等休闲服务，配套B端企业商务服务，吸引4类人群，形成五大功能区，打造全国领先的喜庆主题小镇。地地者信心摘书影水光男祥亲子家庭晴雅居乐功能业态构建|业态构建企业商务区流与主导消费-商务配套功能区功能业态构建小镇客厅博物馆水光秀宴会中心(B)情书影院宴会中心(B)体验式商业综合奥特莱斯 首开形象展示区——喜庆形象展示，引流区区红色字体为核心业态雅居乐功能业态构建项目落位说明雅居乐功能业态构建项目落位说明功能分区建筑面积(m²)落位说明首开形象展示区房溢价，为周边景区游客提供餐饮、商业、住宿配套服达小型剧场、特色酒吧及特色餐饮，有机串联起来，营造出多0爱情电影院体验，制造时尚潮流和文化传播，主要辐射中高端客核心婚庆产业区爱情公寓配套婚礼堂做婚嫁产品零售，建立多快好省的体系中心礼堂与外景摄影基地形成联动亲子家庭消费区自然、艺术、人文融为一体的商业定位儿童培训套亲子游乐园小型动物园企业商务区不具备优势的资源景观并且污水处理厂，所园区管理中心@首开示范区结合现阶段主题休闲旅游新时代背景下@首开示范区结合现阶段主题休闲旅游新时代背景下1、功能业态布局——首开示范区首开区位于8号地块，是小镇喜庆产业展示中心和形象展示空和休闲娱乐调性，增强地区政府与投资者信心。功能地块编号原规划业态建筑面积式建议说明首开区欧式风情餐饮商街销售商业：19000m2餐饮：9518m²;爱情主题公园政府投资建设，雅居乐运营宴会中心(A)先租后售小镇客厅自持预计5-6年售楼业务完成转为高端民宿售楼中心自持预计5-6年售楼业务完成改为高端民宿物业模式占比业态占比力。题群郑休闲娱乐功能的不提供潮玩乐活的州区域城市承载能N售业态81.4%n先租后售雅居乐功能业态构建|业态构建(1)浪漫主题公园0面积：占地面积约5万平米。0功能定位：婚纱照、情侣写真、亲子照等，满足各类客群的外景拍摄需求，填补当地外景摄影基地空缺。操作建议：需与政府进一步沟通，可寻求在巩义市四河一库景观提升工程改造的基础上，政府进行投资建设，我方进行日常看管维护，将喜庆小镇周边主题雅居乐功能业态构建|业态构建(2)小镇客厅(3)售楼中心后期应用建议——售楼中心后期可考虑配套高端民宿功能。后期应用建议——小镇客厅后期可考虑做两个宴会厅，中间为公共区域。(4)佛罗伦萨商业街爱情文创产品、情侣定制品时尚零售、中高端零售婚恋科技体验、时尚体验、新品发布平台主题餐饮、连锁餐饮、地区特色餐饮6欧式情侣餐饮游船、咖啡、快销餐品EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(水光秀),情书)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up6(0),06欧式情侣餐饮游船、咖啡、快销餐品EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(水光秀),情书)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up6(0),0)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(自),租)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(持),后)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(产),产)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(业),业)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(幕光影),光影秀)一是休闲娱乐业态，极具人气，吸引郑洛焦等地都500商业雅居乐功能业态构建|业态构建编号编号建议型说明爱情主题餐饮娱乐6000销售型餐饮、情侣餐饮、音乐餐厅花艺餐厅、特色餐饮；高档酒店先租后售住宿60间客房先租后售市休闲客群日常来此休闲娱乐。系列1二是满足大郑州区域对婚恋、约会等需求，形成喜物业模式占比业态占比滨水文旅休闲区围绕曼德勒湖，打造伊洛之恋，赋销售业态(mz)予强浪漫、强休闲基调，旨在为来此生活、工作、学习74.34%等人群提供一个同步大城市繁华的潮玩乐活之地，n先租后售打造集25.66%54.73.02餐饮8200休闲、消费、社交等场所于一体的休闲娱乐聚集2%%商业14500地。地。带来显著客流(1)水光秀合作资源·4-10月份开启共10个月1.5万人雅居乐功能业态构建|业态构建外部：互动体验、光影创新媒体空间内部：超感影院+互动+智能+360°沉浸式体验布局建议：建议设计在中央广场、商业街入口，起到吸布局建议：建议设计在中央广场、商业街入口，起到吸外立面为光电幕墙体量350合作方：良辰文旅/利亚德等良辰文旅是北辰实业集团旗下集投资、建设、管理、运50—7O人投资金额：800万(3)米兰风情街：3、功3、功能业态布局——核心婚庆产业区核心婚庆产业区主要是吸引地区乃至全国的喜庆需求服务人群，形成可持续、不间断的喜庆消费。核心婚庆产业区围绕曼德勒湖，旨在打造浪漫喜庆核心产业，通过可视化、可触摸、可感知、可体验、可升华的喜庆消费业态与消费场景，为前来的喜庆需求人群提供编号建议类型说明婚礼庭院街销售先租后售先租后售在宿约50间客房销售中小型餐饮，约3-5家中心礼堂中心礼堂自持卡、婚纱摄影等爱情博物馆自持各地婚俗展示等主题酒店先租后售住宿爱情主题酒店自持宴会中心：9200室内摄影基地：9000佛罗伦萨商业街区幸福长廊宴会中心B自持婚礼庭院佛罗伦萨商业街区爱情公寓：10000爱情公寓销售爱情主题艺术公寓 销售业态先租后售雅居乐功能业态构建|业态构建(1)中心礼堂建筑面积500m₂左右n定位——西式礼堂，喜庆小镇地标网红打卡、婚纱照拍摄等多种功能n运营模式——建议自持自营。投资大约500万元左右，日常内部开放，打造小若有需要，可出租给宴会中心、摄影基地、社会企业等用于举办婚礼仪式、婚纱摄影、企业团建如果你想谈恋爱了，要来中心礼堂!如果你有喜事，更要来中心礼堂!(2)宴会中心议商演、主题活动、会议会展、招待晚宴、舞会、婚摄取景为一体的多功议商演、主题活动、会议会展、招待晚宴、舞会、婚摄取景为一体的多功n联动：联动周边中心教堂婚礼、户外草宴会中心运营模式宴会中心推荐合作资源运营商签定10年租约，前5年收取运营商4折租金，待宴会中心，大概50个宴会厅州共有3个宴会中心，·艾菲尔。目前在上海有2个宴会中心，大概10个宴会厅。管理大概16个宴会厅n首开区8号地块宴会中心推荐郑州本地运营商爱妃n二批次15号地块宴会中心推荐全国一线运营商，可给与项目充足时间与一线运营商进行沟通协同合作模式，充分论证可行性等，有助于彼此取得满意结果。编号功能区面积概算(m²)单个面积数量面积说明功能说明婚庆中心4950与宴会厅比例大型宴会为主，节假日主题活动，音乐剧等多功能娱乐大空间。大宴会厅层高至少7米以上，要求无柱。隔断自由分割，最小空间5后明显位置，应能让参加宴会的所有人看见，但舞台不能干扰客人动线和服务动的自然采光和值得欣赏的室外景色。3婚庆展示区37515%一站式筹婚内容，婚礼服务多品类展示。设置公用洽谈区5宴会办公室和销售洽谈区分开两个区域，内区为办公室，外区为VIP治谈区，设置小圆桌，沙发，可供销售人员10--15平米的办公建筑面积7衣帽间753%衣帽间设在门厅入口处，随时为客人提供存储衣帽服8间应配置高级家具等设施和专用的洗手间。按照婚宴容量(人均2m²)的2.5%计算人数(亲友团),每人3平方米计算面积，最低不低于40m²9音响和灯光控制室的活动情况，以保证宴会厅内使用中的声像效果10家具仓库25010%宴会厅附近应设有一定容量的家具储藏室，存放不用或暂时闲置的座椅。11道具仓库37515%宴会厅附近设置婚庆道具仓库，用于储存常用婚庆道具。仓库做夹层，单层高4m.公摊面积(通道、消防楼梯等)雅居乐功能业态构建|业态构建(3)婚品商业街：定位：提供新人结婚用品一站式采购中心，各种婚礼策划、婚纱摄影、婚纱礼服、婚品百货及其他结婚类产品和服务，形成多档次互补的多功能复合业态，满足各类喜庆人群需求。婚品百货购物休闲婚品商购物休闲婚品商街选取位置较好的2595mz品零售主力店招商，进而带动剩余10000m₂进行销售。珠宝钻石婚嫁商业街合作资源140座直营礼堂140多年专业服务经验160万对服务新人140座直营礼堂140多年专业服务经验160万对服务新人安徽六安康桥婚纱小镇康桥婚纱小镇最终将建设成一个集研发生产、展示销售、婚庆服务、休闲观光于一体的婚纱产业特色产业园。虎丘婚丝城国内规模最大的结婚产业链一站式、多功能、情景式综合体国内规模最大的结婚产业链一站式、多功能、情景式综合体新人采购婚纱礼服及结婚用品的首选圣地苏州虎丘占据国内婚纱礼服一级批发市场70%的市场份额1国际顶级服装设计师11953年创立1120个全球据点EQ\*jc3\*hps30\o\al(\s\up8(百),baih)EQ\*jc3\*hps26\o\al(\s\up7(纪),ua)EQ\*jc3\*hps26\o\al(\s\up7(佳),nc)EQ\*jc3\*hps26\o\al(\s\up7(案),om)一对一VIP实体婚恋服务覆盖全国百余城市全国300多家店面年营业额2.3亿每年服务新人5000多对主营婚纱礼服及婚品设计、定制及销售。自2017年创立至今，为胡可、钟丽缇、谢娜、李小璐、董璇等明星打造高级定专业执行团队保障(4)爱情博物馆建筑面积约1000平米。雅居乐功能业态构建|业态构建(5)婚纱摄影基地纱摄影、情侣写真拍摄、儿童主题拍摄、影视拍摄及多种拍摄形态为一体的室内艺术空间功能分区：欧式区、韩式区、中式区等，同时具备网红摄影区、儿童摄影区功能：为喜庆小镇吸引大量客流人群，促进婚品、商业等其他消费配套：接待区、化妆区、礼服区。与浪漫主题公园、湖边草坪等形成内外景拍摄联动其中包含婚纱摄影、儿童摄影基地、网建筑面积约4093m²。其中包含婚纱摄影、儿童摄影基地、网红摄影区等三个部分瓶湖边章坪雅居乐功能业态构建|业态构建摄影基地(含爱情博物馆)面积测算表编号摄影基地(含爱情博物馆)面积测算表编号功能区面积概算面积说明(与拍摄区比例)功能说明摄影基地(含爱情博物馆)1场景区2前台区域1具备前台接待、收银等功能3公共化妆间54VIP化妆间8出租给VIP商家，存放礼服，接待客人，化妆5公用洗手间84≤100座时设男大便器1个，小便器1个，女大便器1个；>100座时每100座增设男大或小便器1个，女大便器1个6工作人员洗手间17礼服区1每对新人共8套服装，每套服装空间20cm,50%新人选择租用服装。礼服区面积8儿童服装区1每个儿童共4套服装，每套服装空间10cm,80%儿童选择租用服装。礼服区面积9公用面积办公区雅居乐功能业态构建|业态构建约16.3万对，12%市场占有率进行计算，每年拍摄数量约2万对，按照小镇每年整体客流量预估300万人，根据设置的网红打开区面积，则每年拍摄数量约为2万郑州、洛阳、焦作总人口数量2047万人，预计12岁以下儿童数量约为196万人，拍摄需求比例郑州区域本地摄影基地品牌，如拉菲庄园、马赛庄园等。因其为本地运营方，容易接受招商租赁这种形式。建议将爱情博物馆与婚纱摄影基地合并打包出租给摄影基地合作运营商，与运营商签定10年租约，前2年免受租金，待3年左右运营商运营回本后，再收取正常租金。摄影基地推荐合作资源4、功能业态布局——亲子家庭消费区玩、乐、教全系业态，给孩子童话集市般的快乐体验与学习体验),亲子家庭消费区是小镇吸引亲子家庭客流与刺激消费编号建议类型说明喜庆大数据中心艺术工坊销售商业综合体销售住宿奥特莱斯：53000m²运动中心先租后售家庭消费亲子游乐园先租后售寓教于乐、亲子乐园儿童培训销售小型动物园先租后售先租后售销售(1)商业综合体(2)亲子乐园内容：玩具反斗城、儿童游乐园、亲子餐厅、儿童体验、功能：紧邻教育用地，为旅游客群及本地居住人群提供完(3)运动场馆内容：室内射击场、篮球场、卡丁车馆、羽毛球馆、乒乓球馆、瑜伽、健身等等企业商务区旨在为巩义喜庆产业企业打造一个高端便捷、轻松愉悦、在本土生活方式的氛围中开展商务办公、产业会谈等现代要求，涵盖企业孵化、行业培训、喜庆产品研发、喜庆行业大数据中心、产业交流中心等功能，助力入驻企业商家快速发展壮大。地块编号原规划业态现业态面积(m²)游客集散中心迎宾广场生态停车场喜庆研发中心喜庆培训中心园区管理中心合作方用地商贸一条街占比创客中心入驻商家喜庆产业中心定位：培训中心、创业空间、协会组织联盟、产品设计中心配套：与摄影基地和宴会中心配套人才，提建筑面积(mz)建筑面积(mz)餐饮商业住宿配套雅居乐功能业态构建|业态构建喜庆小镇项目整体上物业模式以销售为主，兼备先租后售与自持模式其中，小镇中商业、餐饮、公寓等业态尽可能进行售卖，涉及到喜庆核心产业发展项目，优先考虑先租后售，争取能够在起型摘育喜虑庆世业展展的的同时，在项目合适阶段进行出售，获取现金流。如若产业核心业态不适合先租后售，则则卷虑诗持。项目整体物业模式占能 项目整体物业模式占能建筑画积(m2)庆产业发展为核心，主要围绕浪漫、休闲、娱乐、体验等商业业态，配备中高低三档次餐饮服务与住宿服务，成为吃住行游购娱一站式服通过设置互动爱情游戏关卡、浪漫活动等打造浪漫场景打卡地，极具告白仪式告自关未10告白关卡9告白关卡8告白关卡8幸案等青向样雅居乐功能业态构建|故事动线|游览动线雅居乐功能业态构建|故事动线|游览动线功能业态构建|故事动线|动线载具百合网世已能线世已能线心之城园区内巧妙设计心形图案的分布，进行游戏的串联，游客收集心形图片，通过小程序或者微博微名称寓意参考图片相遇区沙漏运用沙漏概念营造时间相遇，千万年之中，没有早一步，也没有晚一步相识区爱情罗盘，茫茫人海中，帮你指引爱的方向，寻找到爱情的另一半水晶相知区水晶许愿池-爱情似水，砂砾在水中旋转木马是见证两个相爱的人的爱情游戏，只要两个真心相爱的人同时坐在旋转木马上，木马就会载着他们到一个完美的天堂，他们的爱情就会天长地久!相许区爱情仿佛总是难以名状，却因那一件件永久流传的信物得以铭记。每一枚钻石婚戒都有属于自己的爱情故相守区浪漫不是风花雪月，浪漫是与你相守相携，摩天轮和风车象征着人生的圆满和守护!p第二批次p第四批次雅居乐开发节奏n项目一批开发地块为8号地块，占地65.7亩，规划建筑面积35015m²;n项目二批开发地块3-7号、9号、15号，占地159.5亩，规划建筑面积58388m²;n项目四批开发地块1-2号、13-14号，占地168.2亩，规划建筑面积101727m²。号先租后售-82自持自持小镇客厅自持先租后售先租后售自持中心礼堂6先租后售自持先租后售爱情电影院先租后售高档酒店先租后售自持爱情博物馆自持地四批艺术工坊喜庆培训中心喜庆研发中心自持园区管理中心7销售爱情公寓28亲子游乐园型动物园31童培训雅居乐开发节奏地块编号建筑面积建议说明·欧式风情餐饮商业·许愿广场·城市客厅：1500·售楼中心：1000佛罗伦萨商销售商业：19000m²;餐饮：9518m2宴会中心先租后售小镇客厅自持售楼中心自持改为高端民宿庆产业链，打造一站式婚庆服务。涵盖摄影基地、婚礼堂、爱情博物馆等喜庆产业雅居乐开发节奏地块编号原规划业态建筑面积议说明先租后售先租后售约200间客房中小型餐饮，预计3-5家。中心礼堂自持等月子中心：8000爱情主题餐饮娱乐高档酒店先租后售60间客房爱情电影院先租后售佛罗伦萨商业街区爱情博物馆自持先租后售自持婚纱摄影5000;网红打卡2000;儿童1000。6商业：8000;餐饮：60680自持自持游船、咖啡、快销餐品婚礼堂：9200;佛罗伦萨商业街区自持雅居乐开发节奏次次原规划业态议分项面积(m2’说明四批40000喜庆大奥特莱斯、丹尼斯；艺术工坊宾广场生态停车场喜庆培训中心人才培训中心喜庆研发中心园区管理中心自持(空白)公寓：10000情侣漫步道爱情公寓爱情主题装饰酒店情公寓：儿童培训先租后售亲子游乐园先租后售小型动物园先租后售先租后售第四批次开发婚庆产品研究中心、数据中心、配套服务设施以及儿童游乐中心，增加亲子游板块，为喜庆产业长期稳定发展提供保障。建筑面积(m2)建筑面积(m2)持雅居乐开发节奏项目开发建设物业模式一批物业模式占比建筑面积(m2)建筑面积(m2)销售自持先租后售四批物业模式占比二批物业模式占比四批物业模式占比%%■销售■自持■长期自持建筑面积(m2)自持先租后售先租后售先租后售建筑面积(m2)雅居乐开发节奏项目开发建设业态配比一批项目注重产业完整性，吸引客流，二批项目实现产业规模化，四批项目完善整个产业链。一批业态类型占比总面积：35015m2商业分项面积(m2)二批业态类型占比总面积：58388m2分项面积(m2)住宿总面积：1配驾27m²分项面积(m2)住宿u核心业态婚宴中心A:周边景区游客提供餐饮、商业、配套服务。一批开发项目67.5亩，建筑面积35015m₂二批开发项目159.5亩，建筑面积58388mz四批开发项目168.2亩，建筑面积：101727m₂u第一批物业交付后，共设置商业运营管理公司35人，其中，市场及招商工作需要前置，因此运营管理部、招商管理部及人事行政部人员所增加：市场主管+1,招商经理+2,客服+2,在第一批的基础上增加5人，共计40人；u第四批物业交付后，业务类型以市场运营为主，招商任务有所减少，人员编制变动如下：市场+2,招商-4,物业+2,运营+2,客服+1,共计理运费总数(1人)市项商管理是(7人)(外包)(2人)行改人事部(人)司园雅居乐百合佳缘百合佳缘巩义喜庆小镇产业建设园区整体运营管理招商技术支持雅居乐招商运营策略营销推广活动造势，引爆喜庆小镇·引入婚恋文化节、婚恋行业高峰论坛等行业会议会展活动造势，为地区婚恋产业发展增添动力。·同时，定期开展千人相亲大会、婚纱走秀、情侣海选等主题活动，聚集地区发展人气和名气。·目标：预计每年投入约250万左右，“月月有活动、场场都精彩”。并联合地方电影台、地方新闻媒体、2微2短(微博、微信、抖音、快闪)等知名平台进行病毒式传播与宣传，最大程度提高喜庆小镇知名度。(万元)目标客群(元)总消费(万元)常规类题1天10万人次12情电影(收租金)3妇女节主题白色情人节主题1天：1天内部广告，合作媒体，自媒体，商家媒体女性人群，情侣4愚人节主题娱乐演出1天3内部广告，合作媒体，自媒体，商家媒体5音乐节(门票)1天；1天内部广告，合作媒体，自媒体6l种类临建的儿童游乐园(门票)7参与1天党政机关人群，1万人次8商家做特色服务(场租)1天；1天1万人次；3万人次9中秋节主题联合各大院校参与1天：1天国庆1天内部广告，合作媒体，自媒体，商家媒体时尚青年人群，儿童人群1万人次1天：2天时尚青年人群\\121.5万人次\主题类别目标客群(元)总消费接门票分成比例10%,预计收电视广告门户网站自媒体100万人次；1万人次；以培训为主，婚礼人交流会，行业协会，主持人培训，策划师培训1天换1万人次；1万人次门票60分成比例10%,预估收益90万15万人次100'元分成比例10%,预估”时尚主题时装秀，各主题时尚展览中心广场或婚礼堂承接1万人次COSPLAY展，摄影展，艺术品鉴会，中心广场承接1次中老年人群马拉松赛事，骑行赛事，各类体育项比赛报名费80元分成比例10%,中心广场，婚礼堂承接1次8中心广场1次1万人次收养活动1次小镇建筑投影秀，5D全息立体灯光门票100分成比例20%,预10万人次门票80分成比例20%,预估\103.6万雅居乐依据百合佳缘精准的郑州大都市区的婚恋交友数据进行喜庆小镇的品牌塑造和营销活动的定向推送。定位需求精准的匹配人群。百合佳缘集团郑州婚恋交友会员数据赚什么钱赚什么钱雅居乐招商运营策略|经济测算商业逻辑核心产业项目园区配套园区管理中心园区配套园区管理中心自持出租先租后售宴会中心A婚品零售主力店亲子娱乐主力店做什么事水光秀做什么事情书影院投什么钱投什么钱运营成本：人工、能耗、设备维护场地出租50万/年、广告80万/年运营成本：无租金收入240万元/年，前三年免租运营成本：无租金收入885万元/年，前两年免租运营成本：人工、广告、营销活动商管物管费用退出机制建筑上充分考虑空间的灵活应用。宴会中心、摄影基地退出机制雅居乐1、经营周期为10年，年均ROI为38%,IRR值20%,预计第四年进入正常经营期年净利润率23%1、经营周期为10年，年均ROI为29%,IRR值18%,预计第四年进入正常经营期期年净利润率15%1门票收入082儿童摄影门票收入03网红摄影门票收入4爱情博物馆门销售收入增变动成本：固定成本：税前营业利所得税：税后总净利|净利润率招商运营策略经济测算资金流动周期变化(单位：元)比例111117223增长比例4所得税：0净利润率收支分类资金流动周期变化(单位：元)入2入3动雅居乐招商运营策略经济测算概述情书投资测算表面积建安成本设备成本总计28元/平米/月占合