房屋专业基础知识上(1)

甘肃正丰房产经纪有限公司房屋专业基础知识（上）专业高效快捷文化理念忠诚合作学习进取创新核心价值观努力拼搏争创一流不断超越追求发展用人主旨经营理念仁德待人先义后利敬贤纳士德才兼并携手同进共创辉煌八大企业文化口号正丰房产唯我最强开拓市场铸就辉煌规划立足兰州走向全国服务社会放飞梦想目标宗旨致力于打造中国二手房市场新坐标真诚与大家合作竭诚为社会服务一、二手房的介绍二、房地产相关名词解释甘肃正丰房地产经纪有限公司一、二手房的介绍

二手房是已经在房产交易中心备过案完成初始登记和总登记的再次上市进行交易的房产包含：商品房、经济适用房、房改房、拆迁房、自建房、甘肃正丰房地产经纪有限公司什么是二手房？商品房：只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。房改房：房改房又可以叫做已购公房。是指城镇职工根据国家的房改优惠政策购买的住宅，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。拆迁房：是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。自建房：居民有特殊的宅基地来建设自己居住的房屋。商品房经济适用房房改房拆迁房自建房产权个人产权居住使用权居住使用权集体产权或个人产权无产权买卖方式更名、过户更名、过户房改后可进行过户集体产权写公证，个人产权进行过户做公证客户群体购买婚房的客户由小换大的客户购买学区房的客户投资的客户为老人选购房屋的客户二手房的优势产权周边配套交通学区社区二手房二手房产权确定，不存在开发商崩盘、过户速度快。二手房周边配套成熟、医院、商场、超市以及公园都很方便.公交车多、交通便利、给出行减少很多麻烦，降低出行成本学区明确、利于孩子接受更好的教育.选择范围广选择范围广，社区成熟，对于房屋质量一目了然，没有装修污染一手房产权不确定，存在较大风险一手房周边配套完善成熟时间较长，存在较大不稳定性，生活成本高交通不方便，出行成本高学区不明确，孩子不能得到很好的教育，选择范围狭窄装修污染较严重，存在安全隐患跌？涨？二手房未来发展趋势从哪几点来进行分析更贴近实际情况？※从政策出发：（1）压缩土地供给面积。（2）通过经济杠杆来缓解这一矛盾。（3）由政府出面开设一些临时公寓或是廉租房，使租房者尽可能的减少租房费用，也不必因为租房住而经常搬家；加大经济适用房的开发，使低收入家庭也能买得起房子。（4）政府出台政策限制个人买房数量。※相关政策的目的出台是为了打压房价么？二、房地产相关名词解释房地产名词解释房地产:主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置不可移动,因而又称为不动产.土地使用权:使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限

土地所有制：

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。

征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。土地所有权：

是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

房屋的收益权

是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。土地使用权的出让年限：

——居住用地70年；

——工业用地50年；

——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

——商业、旅游、娱乐用地40年；

——加油站、加气站20年；

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。土地使用年限届满后，如何处理？“三通一平”指路通、电通、水通，土地平整。“七通一平”

通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。“九通一平”

为通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力、有线电视管线以及土地自然地貌平整。应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。哪些公用面积应分摊？绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比.绿化率=绿地面积/土地面积得房率:套内使用面积与建筑面积比.

日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。层高:净高:非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构有影响.是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

户型：有称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。多为多层。板楼：房地产建筑形态低层：1—3F的建筑称为低层建筑。多层：7F以下的建筑称为多层建筑。

小高层：7—11F的建筑称为小高层。高层：12—30F的建筑称为超高层。超高层：30F以上的建筑称为超高层。毛坯房：

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。空鼓：

局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。成品房：

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。内墙面为普通仿瓷涂料，客厅楼地板为普通瓷砖，普通铝合金窗，普通胶合板门。安居工程住房：安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房，1996年由国家安居工程文件以后所产生。此类房国家低价将土地卖给国家机关、事业单位然后开发成本价或微利卖给员工，此类房称安居房。阁楼：是指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字层架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。公寓：相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。错层式住宅：跃层式商品房：

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，一般层高为5.6米。复式商品房：

是一种经济型房屋，在层高较高的一楼中增建一个夹层，一般层高为3.3米。别墅：

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。联排别墅：

正确的译法应该为城