某地产项目营销策划提案

檀州家园产品营销思路北京中广信地产效劳机构前言感谢地雅集团给与我们就檀州家园工程再一次提案的时机，让我司有时机就该工程在研究近期市场变化、需求变化的根底上更新该方案的产品、营销方案，我司将不遗余力的协助您将工程做到最好！

回溯市场特征一二区域篇市场新的变化1.位置聚集,配套共享区域篇-----回溯传统市场特征101国道高密度聚集经济型别墅新兴区域郊区化扩张2.工程体量较小,销售周期长区域篇-----回溯传统市场特征区域篇-----回溯传统市场特征3.工程定位\产品定位不准确4.整合营销能力弱5.案场管理懈怠房地产市场呈现一种被动等待的买方市场5年市场的集中放量,造成了消费底数有限的密云房地产市场的消化不良。区域篇-----新的市场变化1.土地供给及新盘放量密云县城内土地后续供应能力较弱趋势：整体市场竞争剧烈，时机与风险并存人口底数有限，现有的供给仍有一定的存量，2006年底，全市住宅空置面积6.26万平方米，07年空置率依然继续增加，在大面积住宅表现尤为明显潮水般的城市化进程、经济的稳步发展、居民可支配收入的不断增加、房地产投资成本的增加，07年市场将会是一种震荡上升走势，但总体幅度较小区域篇-----新的市场变化2.房地产运行趋势区域篇-----新的市场变化3.价格两极分化，平缓上涨单位：元/平米区域篇-----新的市场变化从2024年以来，各盘明显呈现价格上扬趋势；比照06年，今年涨幅率有一定回落；市场仍存在获利空间，但由于市场房地产产品替代性强，性价比仍是工程竞争要素。经过十几年的多层楼盘的流行后，土地的稀缺性将使得越来越多的楼盘定位在小高层、高层时，高层住宅已成为必然的发展趋势2006年，从推出的楼盘看，高层、小高层的比重加大，多层成为稀缺房源，导致多层价格明显攀升，与小高层、高价位拉近，价差幅度不大高层居住将引导住宅新概念，高层居住理念的形成，又对地产市场提出了新的要求，那就是住宅的精品化、概念化，区域篇-----新的市场变化4.产品走势区域篇-----新的市场变化5.需求具有不可替代性和多样性距北京30元过路费较高的交通本钱决定了普宅市场的主力需求以密云本地消化为主,北京市内的客源有培育的潜力,但不可替代交通本钱决定了北京市内客群房地产需求以度假,投资及退休养老为主区域篇-----新的市场变化满足不同需求层次的结构性供房格局目前正在形成.除满足首次置业的需求,在大的经济环境稳步上升的根底上,升级置业\二次置业的需求占到很大一局部市场份额.大量经济适用房性质的工程根本保证了本地人的住房需求,相应小区配套\品质较弱.产品类别：塔楼占地面积：3.22公顷建筑面积：10.6万平方米开盘时间：2024-5-1入住时间：现房价格：4300元/平米户型面积：95－154平米二居至三居总价：50万至70万元个案分析——瑞海姆公寓配套完善有少量推广销售力弱位置优势园区规划高起点面向外埠有名盘气质，但缺乏有效的策划及销售。区域篇-----新的市场变化地块现状一SWOT分析二现状篇现有规划三现状篇-----地块现状回迁区已出售区其他项目现状篇-----地块现状2.现有规划分析现状篇-----现有规划18.5/11.5层板式高层6.5层多层18.5层塔式高层公建2.现有规划分析现状篇-----现有规划整体规划兵营陈列塔楼朝向通风较差，客户接受度低18.5的板式高层根本在8联以上且端边距离较窄，影响通风采光80米的楼间距，在浪费面积的根底上没有对社区品质提升…….北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客S1.大盘优势将使项目能够在区域内树立行业地标形象；S2.密云县内的交通系统相对发达；总体配套较为完善，市场基础条件好；S3.通过规划产品的差异性优势，通过合理的控制面积和总价，适应市场需求。1.工程优势现状篇-----SWOT分析房策网?2024房地产筹划大全?北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客W1.本地客群一方面整体数量有限，又面临区域内部激烈的产品竞争和价格竞争;另一方面区域内部客群的置业能力相对有限，对于产品和价格的协调提出较高的要求；W2.地块一期的回迁楼和地块南侧建材市场整体经营管理较为凌乱，对项目的整体形象影响较大；W3.地块周边目前虽然配套设施较为完善，但属于中低档次配套设施.2.工程劣势现状篇-----SWOT分析房策网?2024房地产筹划大全?北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客O1.本土区域优势为该项目打造密云县标志性居住大盘项目创立市场机会；O2.周边大盘项目相对有限，企业品牌、项目的品质以及规模优势是项目最核心的市场机会之一；O3.项目处于前期规划阶段，通过前期策划规避市场接受风险；O3.北京房价的日益攀升,以及人口老龄化的趋势,越来越多的北京老年人选择远郊区甚至异地置业.3.工程时机现状篇-----SWOT分析房策网?2024房地产筹划大全?北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客T1.本项目周边的直接竞争项目价格突破有限，区域市场的消费能力也相对有限；T2.产品规划条件如果难以控制产品面积，在总价上将超出预期，造成市场层面的困难;T3.区域内项目消化周期长,对开发商有较强的资金要求强及资源整合能力。3.工程威胁现状篇-----SWOT分析房策网?2024房地产筹划大全?北京客群为别墅主力客群北京人具有较强的别墅消化能力，消费较为理性,性价比要求较高强调项目品质特色及别墅的私密性，看重大面积庭院\丰富外力面\露台等具有别墅生活氛围的居住细节有独栋置业需求，看中本项目较高性价比高尔夫配套引发一部分度假需求客群看好密云未来房地产发展的投资客对项目进行更精准定位，进行产品调整，合理规划项目的产品条件，从密云本地的实际需求入手设计产品，使产品能够同区域市场需求相应对通过规模、规划、户型、景观以及社区文化、配套等一系列软硬两方面的要素来实现价格的突破在推广过程中，侧重对项目“大盘”、区域精品地标项目等方向发展，以便形成市场垄断效应4.应对策略现状篇-----SWOT分析房策网?2024房地产筹划大全?一发展战略二市场定位三价格定位四客群定位定位篇高附加值、高品质地标性名片项目市场战略高举高打,缔造区域形象标杆滚动开发,迅速回笼资金市场方针定位篇-----开展战略市场策略合理控制总价、高品质制胜以大盘形象为基础、以差异化产品以及高性价比为核心、以地标项目及市场垄断力量为手段”用足容积率,实现利润最大化风险控制和市场速度为主要控制点，目标为资金迅速回笼和销售率；定位篇-----开展战略满足群众住宅消费特点和升级置业需求为主导的功能型、舒适型为核心的高品质住宅产品复合型建筑集群定位篇-----产品定位打造瑰丽、成熟、大方的市场形象明星大盘和市场标杆地位丰富工程内涵，缔造不可取代，具有独特性、识别性、唯一性的工程形象和市场价值定位篇-----产品定位定位篇-----客群定位我司就密云本地市场客群需求通过电话\问卷调研的方式作了详细的市场调查,并在此根底上对客户进行分类统计,以得出客户共性为客群定位做参考.相关数据的统计来自住宅工程客群随即调查,在售工程业务员客群理解,近10家二手房公司业务员的客群理解以及在前期观澜公寓客户接待过程中的客户登记.并辅以电话抽查核实.定位篇-----客群定位1.客群简析本市原住居民新婚购房升级置业改善居住条件的多次置业群体周边行政单位的集团购买70%辖下乡镇强调楼盘性价比15%苦于北京较高房价故居情节密云购房置业养老交通优势引发购买力在北京工作的原密云市民10%外地投资\养老客群交通便捷、生态环保城市退休养老、投资

要求较高的项目品质及周边配套外地来京在密云有一定事业基础的客户5%主力消费群购买力:30-40万家庭月收入:6000元以上月供能力2000-3000元；.购买力:13-35万家庭月收入:4000元以上，月供能力:1000—1500元；次主力消费群定位篇-----客群定位2.购置力产品层面认同本密云区域的生态环境、生活方式、生活便利度，热衷于在本区域内首次置业或升级置业；购房为满足舒适、享受自住的需要；理性购买、追求物质生活；认同生活及产品的附加值及产品的外在包装。精神层面有一定对生活的鉴赏能力，需要全方位、周到细腻的生活呵护,具有色彩鲜明的现代都市生活价值观；呼唤带有务实理念，并高于产品层面的理性产品，比如对生活理念、社区文化的追求；向往温馨、舒适、轻松的居住氛围。3.价值取向定位篇-----客群定位定价策略一：快速销售和资金回笼目标定价策略定价策略二：市场比较价格定位策略定价策略三：客户认知价格定位策略1.定价策略定位篇-----价格定位

采用五级加权方法测算本工程静态理论基价，并预测06年度及07年度市场同比涨幅调整工程动态价格，综合考虑工程形象、开发商实力及大盘的销售周期：

定位篇-----价格定位本工程全案均价：4100---4300元/平方米〔价格推导过程详见附件三〕2.价格定位一总体规划二产品线建议三软性增值四立面风格产品篇1.建筑形式建议高层：〔12-18层〕板式〔弧板〕、类板楼观景公寓多层：中低密度〔6.5层〕板式洋房定位篇-----总体规划2.容积率组合建筑形态建筑层数占地面积比例容积率总体容积率预估多层6.512.5%1.32.2小高层11.537.5%2.0高层18.550%2.7定位篇-----总体规划3.规划布局定位篇-----总体规划3.规划布局----建筑分布定位篇-----总体规划6.5层多层11.5层高层18.5层高层公建定位篇-----总体规划3.规划布局----交通流向一环路二环路三环路层层递进的环行道路规划,节省了交通占地面积,良好的表达了人车分流,同时将工程自然区隔为4个组团。定位篇-----总体规划3.规划布局----组团分布定位篇-----总体规划3.规划布局----景观规划点:组团,楼栋间，以实用性交往空间为主.植被的选择与组团命名相结合.定位篇-----总体规划3.规划布局----景观规划线:环线沿路,照明,道路绿化,人行道雕塑小品修饰定位篇-----总体规划3.规划布局----景观规划面:中心景观带,坡地水景,枯水系为主.总建设用地面积19.47万平米总建筑面积422990平米地上面积378990平米其中住宅建筑面积369460平米公建建筑面积9530平米地下面积44000平米其中地下住宅建筑面积22000平米地下停车库22000平米容积率2.17绿化率37%4.技术指标定位篇-----总体规划市场消化速度：130以上大户型滞销客户需求：主力消费水平决定了中小户型的产品配比总价控制：控制户型面积，控制总价区域发展、项目利润：大体量小户型泛区域竞争力较弱定位篇-----产品线建议综合考虑到市场的主力需求、市场成长性等因素，从丰富产品线、分散市场风险的角度出发，工程总体户型配比方下：定位篇-----产品线建议风格定位现代\简约\时尚.棕色\灰色\卡其布色建筑色彩立面设计丰富\流畅涂料\面砖立面材质定位篇-----立面风格物业管理：公共性效劳，特约性效劳，社区文化建设,物业费综合会所：集传统会所功能与文化内涵于一身的综合会所定位篇-----软性增值智能化设计：综合布线、安防、维修养护系统、背景音乐无障碍设计：标识的易识别性、各空间的易达性及可交往性生态住宅：在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态一二三营销思路营销排期首年推广方案营销篇四营销团队组织速度营销快速回款把握有效需求市场综合产品个性特点的性能优势结合合适的价格以较高性价比重点挖掘潜在需求客户释放市场风险重视营销效率和市场速度，为项目赢得最宝贵的市场机遇价格杠杆调节低价入市，迅速聚集市场人气小步微调，巩固客户心理，实现利润最大化掌握销售主动性不断挖掘项目的卖点对销售过程进行监督，依据不同阶段采用不同的销售策略保持操盘的策略性重视市场变化和竞争发展等因素保持操盘的策略性、应变及时和灵活性。营销篇-----营销思路

入市之初，分客户登记、内部认购、市场认购、正式开盘四个环节,蓄水期内积极消化工程初期尽早入市、提前释放工程信息，竞争周边工程，截留有效客群。营销篇-----营销思路1.推盘节奏项目中后期挤压式销售模式，按照每期意向客户数量开盘，制造市场紧张感“小步快跑，频繁微调”的推盘策略，减少风险，实现利润最大化

掌握约房源销控封存，设置“隐性房源”形成价格的成长和比照，可用于规避涨价抗性。营销篇-----营销思路1.推盘节奏第四组团第三组团第一组团第二组团营销篇-----营销思路1.推盘节奏销控原则—均衡控制，挤压消化营销篇-----营销思路1.推盘节奏根据区域市场供给关系根据竞争对手阶段性推盘变化根据工程自身产品类型及单套面积配比根据不同类型产品的综合附加值根据意向客户需求情况低开高走、小步快跑差价设置、自主分流时点评估、组团定价营销篇-----营销思路2.价格策略迅速吸引市场视线、聚拢人气、回笼资金、降低风险，为后继销售提升价格奠定坚实的市场基础营销篇-----营销思路价格变化市场反映及控制价风格整依据市场反映、客户积累量、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。价风格整实行快频次小步微调，对畅销户型实行上浮、减少优惠等措施，既控制畅销户型的销售速度，又带动滞销户型，提高了利润率。对滞销户型下调价格或加大优惠，充分刺激客户需求，提高产品性价比，促进销售回款。营销篇-----营销思路价格变化市场反映及控制在同一销售周期内，每次价风格整幅度不宜过大,不利于积累客户的去化,可以结合小规模推盘缩短调价周期,刺激市场购置。价风格整不仅仅以调价为主，还要充分运用优惠措施，以不同的折扣点及优惠控制价格,防止涨价抗性。营销篇-----营销思路手续进度入市依据时机选择9-10月历来是房地产销售旺季,考虑到项目大盘销售周期,回款计划以及现有A1\A2\A3现房销售时机本项目2007年6—8月客户积累市场预热，2007年9月开盘销售，根据客户的积累情况、意向及竞争对手的供应情况，抢占市场空白点，完成项目的入市工程进度环境建设竞争市场营销篇-----营销排期1.入市时点营销篇-----营销排期2.全案目标住宅销售面积:36.9万平米住宅销售全案均价:4300元/平米销售金额:15.87亿方案面市时间:07年6月底方案开盘时间:07年8月中旬方案销售周期:约3.5-4年营销篇-----营销排期3.销售方案2024年实现销售额9000万营销篇-----首年推广方案1.推广策略影响力公信力促进力实效推广\针对性推广最有效\最高性价比的渠道选择最短的时间刺激销售通过媒体正面及侧面的报道，赢得“地雅〞在房地产市场发言权和话语权，树立老总个人品牌及形象号召力，扩大“地雅〞品牌的知名度和美誉度，获得市场的认可、尊重，为地块的推广和销售起到推波助澜的作用。

1.推广策略----品牌整合营销篇-----首年推广方案与天鹅湖度假品牌、亚澜湾别墅品牌互动、品牌借势，从弱势品牌中突围，从原有工程地位中飞跃。

1.推广策略----品牌整合营销篇-----首年推广方案1.推广策略----资源整合营销篇-----首年推广方案地雅营销中心檀州家园住宅销售观澜公寓销售商住楼A1\A2\A3销售招租2.推广渠道选择营销篇-----首年推广方案与北京客群媒介接触习惯不同被动接受项目信息为主影响力现场营销户外广告短信群发车体广告促进力企业巡展特色渠道活动组织2.推广渠道选择营销篇-----首年推广方案销售中心包装3.推广渠道解析----现场营销工地现场样板间销售物料营销篇-----首年推广方案市内---全方位立体封杀道旗:滨河路

西大桥路

广告牌:鼓楼大街

鼓楼东西南大街

3.推广渠道解析----户外导视营销篇-----首年推广方案指导性\拦截性户外旅游客群拦截怀密、水库，各类滑雪场外地客群拦截

101国道沿线京承高速怀柔出口竞争工程客群拦截

3.推广渠道解析----户外导视营销篇-----首年推广方案业主联谊、各类比赛、征集活动、儿童音乐会、表演活动、艺术活动、慈善活动3.推广渠道解析----活动组织营销篇-----首年推广方案客户会引发外乡市场关注热点,激发客户热情,拓展第二营销渠道会员可以享受工程各种优惠政策和权益,参加各种知识讲座，会员活动，另外通过购房投稿建议等手段参与积分奖励活动。成熟操作模式如〞洋房俱乐部〞,〞奥龙健康会〞,或以公司企业运作如广信会3.推广渠道解析----活动组织营销篇-----首年推广方案短信网络、论坛直投车体普遍撒网,重点捕捞,本地客户资源购买,项目网站,竞争项目及远郊,北京异地置业项目业主论坛发布项目信息本地直投\发单市内公交车,970公交等3.推广渠道解析----直效渠道营销篇-----首年推广方案3.推广渠道解析----特色渠道营销篇-----首年推广方案与本地酒店\饭店\娱乐场所互动,发放宣传手册充分利用广信会客户资源，对远郊区域客户挖掘区域内企业、政府机关巡展预热期：阶段时间：2024/06-2024/08销售目标：潜在客户有效蓄水工程配合：1.地盘包装〔户外+售楼处室内布置〕；2.销售物料准备。通路设计：1.SP活动：销售贵宾卡的发送和选购；2.销售工具：报广、户外、围挡、软广；3.直销策略：企事业产品推介，DM宣传。4.阶段推广方案营销篇-----首年推广方案开盘期：阶段时间：2024/08月下旬销售目标：积蓄势能的有效爆发卖点诉求：1.兼顾品牌推广，PR活动预告2.同时铺陈产品卖点〔配套，品牌、地段、建材等〕工程配合：现场包装完毕；通路设计：1.PR活动：开盘活动；2.销售工具：报广、户外、围挡、软广，政府介入；3.活动策略：开盘新闻发布会，政府公信活动；4.直销策略：夹报宣传，短信群发。营销篇-----首年推广方案热销期：阶段时间：2024/10销售目标：延续开盘热销惯性，继续实现快速销售卖点诉求：针对工程的某一两项卖点进行深入的剖析通路设计：1.PR活动：小型集客活动；2.销售工具：车体、户外、围挡、软广，政府介入；3.活动策略：工地质量监督活动，政府公信活动；4.直销策略：夹报宣传，短信群发。营销篇-----首年推广方案持续期：阶段时间：2024/11销售目标：进一步挖掘潜在客群，实现工程平稳销售卖点诉求：再次放出工程的某一两项卖点进行深入的剖析通路设计：1.PR活动：结合商业的小型集客活动；2.销售工具：车体、户外、围挡、软广，政府介入；3.活动策略：家居设计大赛，政府公信活动；4.直销策略：夹报宣传，短信群发，企事业巡展。营销篇-----首年推广方案过渡期：阶段时间：2024/12销售目标：完成第一周期销售，为第二周期进行铺垫卖点诉求：一期热销神话，二期升级待发通路设计：1.PR活动：小型集客活动；2.销售工具：车体、户外、围挡、软广，政府介入；3.活动策略：节日客户回馈活动〔结合商住〕；4.直销策略：夹报宣传，短信群发，企事业巡展。营销篇-----首年推广方案营销团队组织--------销售团队构成策划执行复合型、专业化管理团队派遣总部资深筹划经理、筹划执行驻场效劳派遣经验丰富销售经理进行案场实时管理设立工程经理统一管理工程策略及执行工作营销团队组织--------管理手段解析提交周、月度筹划、销售总结及方案提交周、月、季度市场监控及分析报告科学、专业化策划服务提交详细营销控制性方案及执行方案根据市场变化提交重大策略性建议和意见每周一次工程筹划、销售以及广告等工作例会营销团队组织--------管理手段解析严密的销售组织执行引入内部竞争机制，分多个组别，由销售主管带队竞争运营实施严格的目标管理和考核制度，将销售目标逐级细化分解进行系统的销售理念培训和考核，由总部外派高级培训人员网络营销，设置多处接待网点，协同核心营销中心整合运营依托中广信强大的管理平台、专业平台、技术平台进行支持营销团队组织--------管理手段解析营销团队组织--------管理手段解析商住楼操作思路第二部分报告第一局部演示完毕市场背景密云商业地产消化能力有限,现有商业地产去化缓慢,市场销售气氛较差本工程商住较大的体量以及市场形象难以在短期内聚集客户,完成去化工程思路定向招租物业定向,有针对性的挖掘客户,给与市场规划远景,防止拆散\拆零.迅速聚集商业人气,积累具有商业需求的客户资源明修栈道,暗度陈仓定制销售了解需求的根底上,有购置力的客户,促进购置大客户招租,带租约销售物业定位A1商住综合楼一层商业散户二—三层娱乐工程,KTV,养生馆.洗浴……五---六层小面积写字楼散租散售A3房策网?2024房地产筹划大全?物业定位A2A2纯粹写字楼大客户购置、出租为主政府机关,大规模企事业单位为主力需求对象房策网?2024房地产筹划大全?物业定位A3A3酒店整售做酒店规划修改方案，主动与大客户交流房策网?2024房地产筹划大全?物业定位由于对物业进行重新定位,相应户型,配套设施都需要改整,初步研究,工程具有可修整的前提条件.我司将在工程整体操作思路得到开发商认同的前提下,另行提出具体可行的修整方案操作执行侧重整售原那么主动出击原那么把握大客户原那么房策网?2024房地产筹划大全?尾声再次感谢地雅集团给于我司提案的时机!本次报告更多着重于串讲实现工程最大价值的营销思路，更为具体的户型、园林景观以及商住楼细化的执行方案等等将在工程进行节点中给与专题的提报，期待您给与指正、批评，更期待与您的合作。我们相信，通过专业的市场努力，本工程一定绽放更繁盛的市场生命力，从而收获更丰厚的市场回报。

房策网?2024房地产筹划大全?ThankYou!房策网?2024房地产筹划大全?附件一：普宅市场在售工程详表密云普宅市场在售项目详表项目类型地址规模价格开盘时间入住时间户型面积总套数销售率密东广场板楼檀西路以西、新北路以北占地面积：42071.71平

建筑面积：11万平40002003-11-12003-9-180-15090065%水岸青山板楼檀西路以西、新北路以北占地面积：42071.71平

建筑面积：11万平34002007-5-12007-12-1115－14061030%檀宫秀府板楼小高层城关车站路2号占地面积：300亩

建筑面积：31万平35002005-3-12005-12-3137－150240085%福城新天地板楼小高层鼓楼南大街与101国道交口占地面积：4万

建筑面积：5万40502006-9-282007-10-3084-22042633%左岸首府高层密云县政府、云水建国酒店对面占地面积：9000平

建筑面积：4.80万平44402005-8-12006-1-31115－18625870%漪莲轩板楼101国道新奥燃气北测、果园西路东侧占地面积：2.4万平

建筑面积：5.1万平33002006-8-152007-7-3070－15055040%瑞海姆公寓板楼小高层瑞海姆度假村大堂西侧建筑面积：8.90万平43002005-9-292006-6-3095－15445075%鸿泽园小区板楼密溪路新北桥东北侧占地面积：33476.35平建筑面积：49500平40002005-10-152006-10-3091－16135585%太扬家园板楼密云镇西大桥南口1000米占地面积：19.00万平

建筑面积：4.28万平39002003-9-62004-5-1113－24845095%产品类别：板楼、小高层物业地址：密云县鼓楼西大桥桥头占地面积：9000平方米建筑面积：48000平方米开盘时间：2024-8-1价格：均价4440元/平米绿化率：40%主力户型：110－170平米滨河路与鼓楼大街交口多层薄板式公寓白河、密虹公园自然环境销售速度平缓推广名更换左岸首府附件二-----个案分析产品类别：板楼,多层,小高层物业地址：密云县城关车站路2号占地面积：300亩建筑面积：30万平方米开盘时间：2024-7-1价格：3500元/平米容积率：2.100

主力户型：90－150平米二居和三居久润花园长势平稳涨幅有限附件二-----个案分析产品类别：板楼物业地址：密云县檀西路以西新北路以北占地面积：4.2万平方米建筑面积：11万平方米开盘时间：2024-5-1价格：3400元/平米容积率：2.100

主力户型：110－140平米二居和三居总价：30万至50万元水岸青山久润花园与水岸青山是同一开发商开发工程。但因为资金问题，将水岸青山局部抵押给城建公司开发。由此另取推广名为檀宫秀府和水岸青山。附件二-----个案分析产品类别：板楼物业地址：密云县101国道新奥燃气北测、果园西路东侧占地面积：2.4万平方米建筑面积：5.1万平方米开盘时间：2024-8-15价格：3300元/平米主力户型：70－150平米二居和三居总价：18万至50万元漪莲轩规模有限，外立面、园区缺乏规划理念，售楼处简陋。项目立足本地人群置业，价格优势十分明显，也是小区被认可的关键。附件二-----个案分析紧邻本案工程地块该工程施工进度8.5月，预计11月份完工小区内共8栋楼小区内布局会所赏云轩附件二-----个案分析产品类别：塔楼物业地址：密云县鼓楼东大街25号开发商：北京世豪房地产开发公司占地面积：3.22公顷建筑面积：10.6万平方米开盘时间：2024-5-1入住时间：现房价格：12500元/平米套数：420绿化率：42.6%户型面积：80－160平米一居至三居总价：110万至200万元世豪国际公寓密云高端住宅标志性建筑附件二-----个案分析定价策略一：快速销售和资金回笼目标定价策略定价策略二：市场比较价格定位策略定价策略三：客户认知价格定位策略1.定价策略附件三-----价格定位说明

定价方式：采用五级加权方法测算本工程理论基价〔静态价格〕预测05年度及06年度市场同比涨幅〔动态价格〕

2.定价方式附件三-----价格定位说明加权因子内容说明权重说明权重建筑设计外立面、建筑风格、建筑形式、布局等对建筑设计有所考虑但影响不大10%外部景观资源山、水自然景观，市政公共景观，外部居住环此类客户置业多为改善生活需求，对周边环境要求以舒适为主10%内部环境规划绿化率、园林设计、水景、参予性等要求较高，要求社区环境具有一定的特色文化内涵15%位置交通公交、道路等是否完善或畅通有私家车15%户型面积面积的大小，实用率等对价格有一定的承受力，以舒适、实用为主10%房形格局内部结构设计、功能区的划分、朝向、开