浅析房地产行业的筹资管理

PAGE2浅析房地产行业的筹资管理目录TOC\o"1-3"\h\u782目录 29959一、房地产行业资金筹集的概念及意义 426323（一）房地产行业资金筹集的概念 471921.筹集的资金可按多种标准分类 4304252.中长期资金的筹集方式 4107113.短期资金的筹集方式 4282384.筹资原则 5212565.筹资应考虑的基本因素 628456（二）房地产行业资金筹集的意义 722989二、我国房地产行业筹资管理的现状及存在的问题 817154（一）我国房地产行业资金筹集与管理的现状 865031.我国房地产企业资金筹集策略 8306892.房地产企业资产结构分析 1012389（二）我国房地产行业资金筹集与管理存在的问题 12246221.缺乏多层次房地产金融体系 1213482.房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 13305623.对融资风险认识还存在不足 1416599三、国外房地产行业筹资管理特色及借鉴的经验 1531035（一）国外房地产企业筹资特色 15300081.中美房地产企业融资概况 15100992.中美房地产企业融资效率比较 1674513.美国房地产融资的优势 1623117（二）国外房地产行业资金筹集和管理对我国的启示 1716040四、完善我国房地产企业筹资管理 186776（一）探索建立组合式融资模式 1857131.大力培育房地产信托融资方式 18141042.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化 1944203.建立多层次房地产金融体系 2084284.建立和完善相应法律制度配套措施 2023647总论 2323541参考文献 24

前言房地产行业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。房地产行业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。正因为房地产行业所具备的这些特点，使得资金的筹集与管理成为一个房地产公司能否在逆境中生存的决定因素。一、房地产行业资金筹集的概念及意义要了解房地产行业的资金筹集与管理等深入问题，我们首先需要了解资金筹集的概念，资金筹集的来源与渠道，资金管理包括哪些方面，需要遵循哪些原则等一系列问题。（一）房地产行业资金筹集的概念资金筹集是通过一定渠道、采取适当方式筹措资金的财务活动，是财务管理的首要环节，同时也是房地产项目开发和运营的基础。1.筹集的资金可按多种标准分类按资金使用期限长短分短期资本和长期资本；按所筹资金的权益性质不同分为股权资本和负债资金；按所筹活动是否通过金融机构分为直接筹资和间接筹资；按资金取得方式分为内部筹资和外部筹资。按资金使用期限长短分短期资金（一年内偿还），中长期资金（一年后偿还）2.中长期资金的筹集方式吸收直接投资、发行股票、发行长期债券、长期银行借款、融资租赁等。3.短期资金的筹集方式发行短期债券、短期银行借款、商业信用等。4.筹资原则4.1.科学安排筹资时间合理确定资金需要量，科学安排筹资时间。通过预算手段完成资金的需求量和需求时间的测定,使资金的筹措量与需要量达到平衡，防止因筹资不足而影响生产经营或因筹资过剩而增加财务费用。4.2.降低资金成本合理组合筹资渠道和方式，降低资金成本。综合考察各种筹资渠道和筹资方式的难易程度、资金成本和筹资风险，研究各种资金来源的构成，求得资金来源的最优组合，以降低筹资的综合成本，降低筹资风险。4.3.降低筹资风险优化资本结构，降低筹资风险。在筹资过程中合理选择和优化筹资结构，做到长、短期资本、债务资本和自有资本的有机结合，有效地规避和降低筹资中各种不确定性因素给企业带来损失的可能性。4.4.认真签定和执行筹资合同拟定好筹资方案，认真签定和执行筹资合同。在进行筹资成本、资本结构和投资效益可行性研究的基础上，拟定好筹资方案。筹资时间应与用资时间相衔接，而且要考虑资金市场的供应能力。在筹资方案的实施过程中，筹资者与出资者应按法定手续认真签定合同、协议，明确各方的责任和义务。此后，必须按照企业筹资方案和合同、协议的规定执行，恰当支付出资人报酬，按期偿还借款，维护企业信誉。5.筹资应考虑的基本因素a.资金市场：资金市场又称金融市场，是金融资产易手的场所。从广义讲，一切金融机构以存款货币等金融资产进行的交易均属于资金市场范畴。资金市场有广义和狭义之分。广义的资金市场市场泛指一切金融性交易，包括金融机构与客户之间、金融机构与金融机构之间、客户与客户之间所有的以资本为交易对象的金融活动；狭义的资金市场则限定在以票据和有价证券为交易对象的金融活动。一般意义上的资金市场是指狭义的资金市场。b.金融资产：金融资产，又称金融工具，是指可以用来融通资金的工具，一般包括货币和信用工具。而信用，就是以他人的返还为目的，给予他人一段时间的财物支配权。通俗地讲，就是把财物借给别人使用一段时间，到期归还。金融资产是对于某种未来收入的一种债权，金融负债则是其对称。金融资产有两种主要功能：第一，它提供一种手段，通过它，资金剩余者可以转移给能对这些资金作有利投资的人。第二，它提供一种手段，把风险从进行投资的人那边转移给这些投资提供资金的人。资金的供给者和使用者之间可以不经过有组织的资金市场来实现这种交易。如在信用活动中，借款人得到货币使用权，把借据开给货币出借者；债权人持有借据即债权证明，在归还期到来之前，则失去了货币使用权。c.风险的防范：第一,应树立风险意识。第二,应建立有效的风险防范机制。第三,应确定适度的负债数额,保持合理的负债比率。第四,应根据企业实际情况,制定负债财务计划。第五,针对由利率变动带来的筹资风险,应认真研究资金市场的供求情况,根据利率走势,把握其发展趋势,并以此做出相应的筹资安排。第六,对于筹集外币带来的风险,应从预测汇率变动的趋势入手,制定外汇风险管理战略,通过其内在规律找出汇率变动的趋势,采取有效的措施防范筹资风险。总之,企业负债经营,就必须承担筹资风险。企业应在正确认识筹资风险的基础上,充分重视筹资风险的作用及影响,掌握筹资风险的防范措施,使企业既获得负债经营带来的财务杠杆收益,同时将风险降低到最低限度,使负债经营更有利于提高企业的经营效益,增强企业市场竞争力。（二）房地产行业资金筹集的意义1.满足企业创建对资金的需要2.满足企业发展对资金的需要3.保证日常经营活动顺利进行4.调整资金（本）结构二、我国房地产行业筹资管理的现状及存在的问题（一）我国房地产行业资金筹集与管理的现状1.我国房地产企业资金筹集策略房地产企业筹资策略是房地产企业为实现全局性、根本性和长期性战略目标，对企业资金筹集问题所采取的行动方针。这是房地产企业决定筹资效益最重要的因素，也是筹资方法选择和运用的依据。在制定房地产企业筹资策略时，一般要从企业的长期发展战略和经营目标出发，对一些基本问题进行分析，作出客观、科学的评价，并以此为决策依据，这就是房地产企业筹资评价。房地产企业筹资评价的准则主要包括:1.1.以投定筹

即依据房地产开发经营所需投资的客观要求来确定筹资的时机、规模和组合。

1.2.以产定筹

即房地产企业在筹资时，必须要考虑预期经营收益及偿还能力。

1.3.适当平衡

即房地产企业的经营管理水平要与所筹资金相适合，房地产企业的其他生产要素要与所筹资金相适应。

1.4.降低成本

这里的成本是指房地产企业为筹资而支付的费用或支出。1.5.利于控制

房地产企业对企业资产的所有权、控制权，主要指为筹资而让渡或新取得的所有权、控制权。企业的所有权、控制权状况决定着企业近期或远期的收益水平，因此，房地产企业对企业资产的所有权、控制权也是评价筹资状况的重要因素。

1.6.便于管理

筹资管理的难度主要是指房地产企业筹资的一套审批程序及筹资过程的组织管理工作。筹资组织管理工作主要取决于筹资范围、投资者的意愿以及对筹资条件的要求，而审批程序则取决于筹资方案能否批准(这与筹资行为背景即国家或部门政策有关)、审批机构的工作效率以及筹资者的谈判水平。这将直接决定能否筹到资金，并影响筹资成本。

1.7.期限适当

房地产企业债务的偿还和利息支付日期必须分布均匀，不应集中在某一时点，债务中最好有恰当比例的长期债务，从而确保资金供给的稳定性，也避免了大部分贷款同时遇上高利率的风险，另外，贷款也最好有偿还的宽限期，以便留有更多的余地。1.8.负债合理

在房地产企业中，若自有资金比重大，则企业的资金实力较强，可以依赖自身力量抵御外界环境变化，若借人比重过大，即负债率过高，则企业体质比较脆弱，企业的现金收支易造成严重冲击，而影响企业的财务信誉;因此，企业必须有合理的负债率。一般来讲，企业的负债率在40%-50%之间较为合适。

1.9.税务约束

房地产企业在筹资过程中，税收是一个非常重要的需要考虑的因素。例如，在其他因素或条件相同的情况下，向银行贷款比发行股票有利，因为发行企业股票的资金运用成本—股息和红利是从税后利润中支付的，属非免税费用;而银行借款利息支出则计人房地产开发成本，属免税费用。

1.10.市场竞争

房地产企业筹资行为要有利于竞争，如借筹资行为及过程提高企业信誉，扩大产品销路，扩大市场占有率，以提高企业的市场竞争能力。

有关房地产企业筹资评价这10方面的因素，可以列表打分评价，以判断是否适合企业筹资。2.房地产企业资产结构分析下面以绿景控股股份有限公司为例进行房地产企业的资产结构分析。以下是绿景控股股份有限公司的资产负债表：（2011年12月31日）资产年末余额年初余额流动资产：货币资金12,497,211.431,857,892.71交易性金融资产应收票据应收账款预付款项应收利息应收股利其他应收款317,455.3745,287.18存货一年内到期非流动资产其他流动资产流动资产合计12,814,666.801,903,179.89非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款长期股权投资233,842,634.70243,842,634.70投资性房地产固定资产873.182,108,106.86在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计233,843,507.88245,950,741.56资产总计246,658,174.68247,853,921.45负债和所有者权益（或股东权益）年末余额年初余额流动负债：短期借款交易性金融负债应付票据应付账款11,755,507.2511,755,507.25预收款项应付职工薪酬432,707.09应交税费20,139.3731,210.70应付利息应付股利8,516.698,516.69其他应付款59,310,066.2443,989,530.14一年内到期非流动负债263,250.00其他流动负债流动负债合计71,790,186.6455,784,764.78非流动负债：长期借款应付债券274,040.00长期应付款专项应付款预计负债3,790,000.00递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计3,790,000.00274,040.00负债合计75,580,186.6456,058,804.78所有者权益（或股东权益）：实收资本（或股本）184,819,607.00184,819,607.00资本公积17,906,886.3417,906,886.34减：库存股专项储备盈余公积6,885,074.866,885,074.86一般风险准备未分配利润-38,533,580.16-17,816,451.53所有者权益（或股东权益）合计171,077,988.04191,795,116.67负债和所有者权益（或股东权益）总计246,658,174.68247,853,921.45（二）我国房地产行业资金筹集与管理存在的问题1.缺乏多层次房地产金融体系作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。2.房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。企业集团的融资活动涉及的问题很多,贯穿于经营活动的全过程,而且,伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高,融资活动变得越来越复杂,集团作为一个财务主体,资本结构有负债存在,必然面临融资风险。具体可分为现金性风险和收益性风险,无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响。但目前有许多财务管理人员风险意识淡薄,不能从根本上把握风险的本质,认为只要能够找到资金,管好用好资金,就不会产生融资风险,对未来环境变动预期,考察资本结构是否合理及制变能力缺乏研究,而且这种观点在一些企业集团高层管理人员中也很普遍,一味扩大投资规模,对投资风险与融资风险彼此是否协调对称研究甚少。这种由于管理人员的财务风险观念狭隘,缺乏正确的市场风险意识,也是融资风险产生的重要原因之一。3.对融资风险认识还存在不足企业集团的融资活动涉及的问题很多,贯穿于经营活动的全过程,而且,伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高,融资活动变得越来越复杂,集团作为一个财务主体,资本结构有负债存在,必然面临融资风险。具体可分为现金性风险和收益性风险,无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响。但目前有许多财务管理人员风险意识淡薄,不能从根本上把握风险的本质,认为只要能够找到资金,管好用好资金,就不会产生融资风险,对未来环境变动预期,考察资本结构是否合理及制变能力缺乏研究,而且这种观点在一些企业集团高层管理人员中也很普遍,一味扩大投资规模,对投资风险与融资风险彼此是否协调对称研究甚少。这种由于管理人员的财务风险观念狭隘,缺乏正确的市场风险意识,也是融资风险产生的重要原因之一。为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。三、国外房地产行业筹资管理特色及借鉴的经验（一）国外房地产企业筹资特色1.中美房地产企业融资概况以买方需求旺盛为主导的美国房地产市场和发达的资本市场为房地产企业的发展壮大营造了良好的发展空间，企业的融资得到政府、华尔街上甚至其他更多金融机构和私人机构的支持，政策支持方和资金提供方对这些企业充满了信心，融资方和资金提供方之间形成了良性互动，各得其利。通过上市、REITs、债券、信用公司等融资的手段占据重要地位，同时次级抵押贷款公司、投资银行、保险公司等金融机构为房地产企业的融资直接或间接起到了促进作用，虽然它们是次贷危机爆发后的受害者。众多资金链条的衔接便利了资金向房地产市场流通，同时风险却得到了有效转移和分散化，房地产企业在次贷危机中似乎并未受多大损失。我国的房地产市场经历了10多年的繁荣期，房地产行业的膨胀带来了资金需求的急速增加。政府出台了针对房地产业的信贷紧缩政策，但房地产融资需求未受到实质性的影响。融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托融资、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、房地产投资信托基金（REITs）、海外上市融资等。其中，国内银行贷款所占比重相对较大，一项研究表明，直接或间接通过银行短期贷款获得的资金加总占到一般房地产企业资金来源的60%-70%，有的甚至高达90%以上。目前我国涉及房地产开发领域的企业高达5万多家，但是境内上市公司只有70家；通过借壳上市与境外上市融资的公司也只有几十家，上市发行股票融资对于95%以上中小规模的公司来说门槛太高。通过信托、债券、利用外资等其他方式融资所占比重较小。2.中美房地产企业融资效率比较美国的金融市场发达，金融体系较为完善，为房地产行业和项目融资提供了便利。资本市场发达，市场竞争程度较高，融资快捷方便，房地产融资的成本相对较低。而我国处于市场经济的初期，通过银行借贷的手续较为复杂，而银行贷款以中、短期为主；通过资本市场融资的数目极其有限，房地产企业不得不转向其他高利率的融资途径。但必须认识到，当前以证券化融资为主的美国模式在我国是无法实现的，我国现有的市场环境和法律环境决定了房地产融资模式只能以银行为主导。银行主导型融资模式与资本市场主导型融资模式是互补关系而非替代关系，在融资过程中，房地产企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合，并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。3.美国房地产融资的优势美国完善的房地产金融体系和发达的资本市场为美国房地产企业提供了良好的融资环境，房地产市场的火爆为房地产企业融资起到了激励作用。证券化融资成为全球推崇的成功融资模式——美国模式，美国的融资渠道比国内广阔，融资工具比国内丰富，同时有较为健全的法规制度做保障，融资效率较高，这些是美国房地产融资的优势所在，也是我国房地产企业在融资方面需要改进和完善的地方。（二）国外房地产行业资金筹集和管理对我国的启示首先，我们必须指出，美国模式不是完美的。以资本市场为主导的融资模式，并不是万能的。正如美国的房地产融资得益于房地产市场的成熟和金融市场的发达，同时它也影响着这两个市场的衔接关系。值得一提的是，不少房地产公司涉足了抵押贷款业务促使居民买房以增加其销售量，也增加了其自有资金量。当市场泡沫破灭，大量购房者已经无力按时归还贷款之时，房地产开发商却高枕无忧，因为它已经将这些贷款业务直接或间接卖给了华尔街。潜在的风险和损失在金融市场中显露，受损的是那些资金提供方和抵押贷款证券化产品的购买方。反过来，房地产市场和金融市场任何一个出现问题，使得房地产金融融资体系出现漏洞，那么融资必将受到影响。次贷危机之后，美国房地产业和金融业双重受损，房地产市场和资本市场之间的资金链条出现断裂，房地产融资同样陷入困境。应该说，我国房地产企业并不存在固定的、完全有效的融资方式，信托、上市、债券等融资手段都受到不同程度的限制或不能满足房地产企业的巨额资金需求，寻求新的、多元化融资渠道迫在眉睫。在我国现有的条件下，利用证券市场融资与银行融资相结合的混合融资模式是必然选择。长期看，采用REITs融资是国内房地产企业融资的必然选择。REITs能够快速汇集众多的闲散资金，投放到房地产项目上；分散化投资，安全有效。REITs融资不但方便，而且节约了企业的融资成本。当前，REITs已经在我国兴起，并且有良好的发展势头，政府要继续推进信托业的健康发展和制定投资信托方面的法律法规为REITs在我国的快速发展提供良好的制度环境。四、完善我国房地产企业筹资管理（一）探索建立组合式融资模式组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。1.大力培育房地产信托融资方式房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。3.建立多层次房地产金融体系借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。4.建立和完善相应法律制度配套措施规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。4.1加快和完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道。从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。第一，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。此外，针对目前我国房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二板市场上市融资。第二，要培育和完善房地产债券市场。值得注意的是，近年来，一些房地产企业以所开发项目为依托，成功发行了资产负债表外的房地产项目债券。作为债券市场的一种创新形式，表外房地产项目（以房地产项目的名义发行债券，不纳入企业资产负债表）与表内企业债券（以企业名义发行债券，纳入企业资产负债表）有较大区别，风险不同，会计处理也不同。因此，在相关法律规定上，也应该做出明确的区别。第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房