DB2301-T 141-2023 物业服务运行成本测算评估规范

03.120

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物业服务运行成本测算评估规范 哈尔滨市市场监督管理局  发

布DB

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II

10

1211

1212

13

.......................................... 14

......................................15

物业服务运行成本测算评估评估报告(参考文本)

..........................17

20DB

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1412023 本文件按照GB/T

1.1—2020《标准化工作导则

第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定IIDB

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1412023

a)

b)

c)

d)

a)

b)

c)

d)

测算评估应确定影响物业服务运行成本的物业服务的范围及其内容和标准作为物业服务运行成本a)

b)

a)

b)

c)

d)

e)

理性原则影响物业务运行成各项费用主要技术经济指标当符合行标准或者f)

a)

b)

c)

算评估物项目的规、难度，括物业项区域范围范围内共部位、共设施设备DB

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1412023d)

算评估物项目开发设法律文、权属法文件等情，包括项立项、建用地、建e)

f)

其内容和准，以及主共同选或其他部依法选择未实施的业服务项及其内容g)

解业主情，包括业大会、业委员会、业管理委会等情况业主对物服务的意h)

a)

b)

c)

d)

e)

f)

评估费用及支付方式；g)

测算评估基本事项包括评估目的、评估时点、评估对象，应在与委托方进行沟通及调查有关情a)

估目的应据委托方法、合规真实、具的测算评需要及预用途确定对其表述b)

估时点应据测算评目的确定采用公历示，宜具到日。回性测算评和预测性评估的评时点在难具体到日能满足测评估目的要的情况，可到周旬、月、c)

估对象应委托方指及提供有情况和资的基础上根据测算估目的依确定，并

a)

b)

c)

d)

a)

b)

c)

制作实地勘记录，应记载实查勘内容结果、时和人员及签名，记的内容应

a)

b)

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1412023c)

在测算评估中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的测算评估问题时，应寻求相关测算评估专家

测算评估报告在交付委托方前，应对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载

a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

测算评估方应及时整理和保存测算评估资料，保存期限不应少于

年。保存期限自测算评估报

a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

a)

b)

c)

d)

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1412023a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

a)

b)

c)

d)

a)

b)

c)

d)

e)

f)

a)

b)

c)

a)

b)

c)

d)

e)

a)

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1412023b)

c)

a)

b)

c)

a)

主自我服形式。建区划范围的业主自组织服务员对房屋有部分及共有附属b)

主委托物服务企业务形式。过委托的式，与物服务企业订物业服合同，由

a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

h)

i)

j)

k)

l)

8.2.2.1

业主自我服务管理人员及服务人员费用，指组织各项服务工作筹备、策划、管理、协调和服DB

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14120238.2.2.2

8.2.8.1

8.2.8.2

业主自我服务办公费用。指业主组织服务人员正常开展物业服务活动所需的办公用品费、交8.2.8.3

物业服务企业服务办公费用。指物业服务企业为维护建筑区划范围内正常的物业服务活动所

8.2.10

8.2.10.18.2.10.2DB

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14120238.2.10.38.2.11

8.2.12

8.2.12.1 8.2.12.2 8.2.13

8.2.13.18.2.13.2

管理人员和服务人员费用：分为业主自我服务形式和委托物业服务企业服务两种形式。物业服a)

主自我服形式：按照用工形、性质、动水平，合劳动市价格以用报酬或补b)

托物业服企业服务式：员工资、险、公积、经费等国家、地政府有关取，人员资应与当工资标准符，参考地实际工水平，不低于当年府主管部

材料物料单价：有造价信息价格按造价信息价格计价，无造价信息价格可进行市场调研比价，

专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的费用按照外包合同价格或金额确定

管理费用分摊：物业服务企业只从事物业服务，同时管理服务多个物业项目时，应对共同服务

a)

旧费计提件及分摊为业主服，使用年在一年以的资产，用年限平法按月分

/折旧年限/12

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1412023b)

项目分摊物业服务业仅从事业服务，个物业服项目共同用的固定产，折旧

同一住宅小区内、具有多种业态的应先根据不同业态的专有面积比例对共有部位、共有设施设8.3.10

12

8.3.11

a)

b)

c)

d)

e)

f)

道路和场地分布状况，如:机动车道、人行道、桥梁、地面停车位、集中广场、地下车库(区g)

h)

有配套设设备，如配电站、泵房、垃房、门卫、物业用、社区用、业主委i)

a)

b)

c)

d)

e)

7.1

a)

元/月10111213DB

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1412023b)

c)

d)

区如存在层、高层商业等多性质的混房屋建筑，应根据部共有设设备的配

根据评估参数相关内容和成本构成要素(见8.2.1)形成物业项目物业服务成本核算明细和成本汇总表1

9.2.4.1

a)

b)

c)

d)

e)

共有区域清冰雪;f)

1)

2)

10DB

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14120233)

4)

5)

6)

7)

8)

9.2.4.2

����

��

���

�

��

���

�

�

�

��

�=����

9.2.4.1

a)

f)

��

8.2.1

9.2.4.3

表2

11DB

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1412023

9.2.5.1

提供相应的服务内容和对应标准所发生的成本总额,除以建筑区划范围内业主权属证明标明的建筑面积U=

U=

�

�

�——建筑区划范围内业主权属证明标明的建筑面积总和的权重仅单一类型房屋权重为

，如有多9.2.5.2

根据住宅性质区分原则，一般情况下对多层、高层等混合类型项目,各类不同房屋性质的局部共有部分的运行成本标准有所不同。按“谁享用、谁承担”的原则,某一类型房屋的物业服务单位成本应为其涉及成本除以该类型可收费面积。物业服务运行成本测算评估的核算结果,应形成物业服务单位9.2.5.2

具有独立、个性的服务内容发生的成本，如电梯、地下车库（位）等发生的费用不计入全体10

a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

h)

i)

j)

k)

l)

m)

11

12DB

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1412023算评方应将物务评报告传到市智物业及哈滨市业服评估理协12

13

)栋；单元数(

)个

)栋；单元数(

)个

)%

)个，辅出入口(

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1412023

A.1

总功率kW总功率kW总功率kW总功率kW总功率kW总功率kW总功率kW地下车库，合计功率kW总功率kW总功率kW总功率kW总功率kWDB

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B.1

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16DB

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1412023

(封面)物业服务运行成本测算评估评估报告

人:

人：联系地址:联系部门:

人:联系电话:报告签发日期: 17DB

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1412023第一部分

评估报告摘要第二部分

评估报告正文一、评估对象概况（详细的评估标的情况表述）......二、评估对象参数（详细的评估标的客观条件记录）......三、物业服务项目及其内容和标准(一)

(二)

(三)

(四)

(五)

(六)

（经委托方确认的物业服务清单内容）......四、评估准则及说明(一)

(三)

五、物业服务运行