合肥圣大国际购物广场项目认知及解决思路课件

合肥圣大国际购物广场项目认知及解决思路致安徽圣大房地产开发有限公司2009.05.09易居（中国）控股有限公司易居中国-上海克而瑞信息技术有限公司合肥圣大国际购物广场项目认知及解决思路一、易居（中国）介绍----------------------------------------03二、易居对项目的理解----------------------------------------20三、易居成功操作案例----------------------------------------65四、项目合作方式-------------------------------------------103目录︱CONTENTS易居（中国）介绍PARTⅠ易居中国/纽交所上市公司易居（中国）是中国首家在美国纽约股票交易所上市的（纽交所交易代码：EJ）房地产现代服务企业易居（中国）是中国排名第一的房地产流通服务企业中国综合实力最强的房地产信息综合服务商易居（中国）控股有限公司E-HOUSE(CHINA)

HOLDINGS

LIMITED营销代理上海房屋销售（集团）有限公司房产经纪易居臣信地产顾问有限公司基金管理易居(中国)资本投资管理有限公司决策咨询克而瑞(中国)信息技术有限公司广告传媒上海天卓广告有限公司办公楼店铺代理产权代办及产权调查二手房住宅房屋销售中介尾盘行销企划与销售执行广告创意策划股权投资，PRE—IPO收购具有潜力的物业土地合作开发土地合作开发新闻采编、报道广告投放论坛、活动市场资讯信息集成解决方案研究报告客户分析企划推广销售代理后期服务易居中国/五大主营业务运作板块易居（中国）拥有五大主营业务运作板块，为客户提供全程、全方位的解决方案自２００２年以来上海房屋销售（集团）有限公司连续6年荣获上海房地产营销代理最高荣誉“金桥奖”自２００４年以来上海房屋销售（集团）有限公司连续4年荣获全国百强房地产营销代理企业年度评选“第一名”2006年易居（中国）唯一荣获“中国房地产流通服务行业领先公司品牌”2008年易居（中国）连续4年中国房地产策化代理百强企业“第一名”最佳综合服务机构五大主营业务运作板块/营销代理易居（中国）营销代理，已经成为行业内无可争议的领头羊五大主营业务运作板块/决策咨询2009年，克而瑞“咨询中心”，以高端产品线（专业顾问部）集结的模式开始运转，细分区域开发、主题地产、商办地产、建筑规划、全程营销五条产品线全程营销商办地产区域开发主题地产建筑规划一中心五条线，引擎咨询，专注高端，多元并进咨询中心专业的价值体系独特能力/资源集成性咨询+平台型团队独特竞争力/1个全国视野+50个本土化城市经验+市场前沿成长型方法观独特质量保障/内部质量控制管理+外部充分高效沟通五大主营业务运作板块/决策咨询/商业地产咨询顾问服务易居（中国）克而瑞咨询中心-商办事业部，是商业地产“全程&全领域”综合服务商作为中国首家房地产流通服务企业“易居（中国）”的重要分支机构，商办事业部秉承易居（中国）一贯的宗旨，致力于提供商业地产“全程&全领域”的解决方案。全程服务取地阶段规划阶段招商阶段运营阶段商业办公酒店综合体咨询顾问招商顾问运营顾问凭借充足的信息来源、强大的研发能力、快速的去化速度和充足的融资能力易居中国将通过基金管理，建立海外资本和中国房地产企业之间的桥梁这是一个刚刚进入的全新领域，发展机遇充足，未来前景广阔2008年以来，宏观紧缩政策下，中国地产业面临的最大问题就是“资金”五大主营业务运作板块/基金管理易居（中国）基金管理，拥有为优质地产项目保驾护航的天然责任08年1月，易居基金板块启动，管理的首期境外基金为1亿美元（其中包含美国SIG的投资）。依托克而瑞覆盖70个城市的强大数据库与咨询力量支持，以及易居集团在营销代理行业最顶尖的销售资源，易居基金以精英化的团队，打造中国最专业的房地产基金管理公司。五大主营业务运作板块/基金管理易居（中国）基金管理，拥有为优质地产项目保驾护航的天然责任08年，易居基金抓住中国经济和世界经济变化中的机会点，实现所投资项目全盈利的百投百中佳绩。成功运作上海大学科技园项目，并协助人和商业控股有限公司（1387.HK）在香港联交所主板成功挂牌上市。尤其是人和商业上市当天交投活跃，在大盘大跌5.15%的逆市环境下，收市价较发行价上升4.4％，一举跑赢大市。这是全球金融海啸登陆香港股市以来的第一只、同时也是唯一一只成功上市的股票，成为香港联交所2008年最大规模的IPO之一。08年投资项目整体回报率截止到目前高达80%以上。目前易居基金公司在积极拟建人民币基金项目，筹备中的易居有限合伙基金预计规模约3至5亿人民币，这将是易居基金管理的首个人民币房地产基金。易居中国/专业研究团队中国规模最大的房地产专业研究团队结合易居研究院的整体资源，克而瑞在全国各地现在有40个房地产研究所，形成了中国目前规模最大的房地产专业研究团队，总部的专业研究人员超过100人，全国各地还有数百人，通过已经建成的中国最大的数据库，在信息基础上形成研究成果。目前每月有数百份的研究报告、上千万字的研究成果出炉，每月有超过3000家企业客户在使用我们的研究成果。易居研究院在全国各地拥有大量专家资源，其中包括来自高校、政府、研究机构、传媒及上市公司的70余位权威专家。易居房地产研究院积极开展中国房地产市场的专业研究工作，每年完成的课题研究40余个，其中包括由建设部、政府委托的课题研究项目。14易居中国/专业研究团队中国最多权威专家资源中国房地产界知名专家、博士生导师张永岳教授为易居研究院院长，张院长同时兼任华东师范大学商学院院长、东方房地产学院院长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、中国房地产业协会理事、上海市经济学会副会长、上海房产经济学会副会长、中国房地产测评中心副主任等社会职务。同时，张院长还被聘为国家住房和城乡建设部房地产市场监测司专家、闸北区人民政府第五届专家组专家。克而瑞总裁丁祖昱先生兼任易居研究院副院长、中房协中介委员会秘书长、中国房地产及住宅研究会理事代表，同时，丁祖昱先生也被聘为国家住房和城乡建设部房地产市场监测司专家，为政府的房地产政策制定和实施提供专业的意见。15三教授工作室：由沪上房地产研究领域的“三教授”（张泓铭，印堃华，张永岳）组成。印堃华教授，上海财经大学房地产经济研究中心主任；张泓铭教授，上海社会科学院房地产业研究中心常务副理事长；张永岳教授，华东师范大学东方房地产学院院长。易居中国/专业研究团队易居国内知名专业机构中国房地产测评中心办公室：中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构，由中国房地产及住宅研究会、国务院发展研究中心中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术（中国）有限公司五家单位共同发起成立。以“中国房地产开发企业500强测评”为核心推出各类榜单及相关研究报告。张永岳教授任中国房地产测评中心副主任、易居研究院副院长龙胜平博士任副主任兼秘书长。16中国房地产业协会中介专业委员会秘书处：中国房地产业协会（简称中房协）是建设部下辖的团体，

是与房地产产业链有关的企事业单位、地方房地产业协会及有关个人自愿参加组成的全国性行业非营利性社会组织，目前有2100多家会员单位。易居（中国）董事长周忻先生任中房协中介委员会主任、克而瑞总裁丁祖昱先生任中房协中介委员会秘书长，中介委员会包括流通、代理和经纪、评估业务板块，通过中房协，我们可以与全国各城市房地产业协会建立关系。（注：周忻董事长还是中华房地产投资商会理事。中华房地产投资开发商会〖简称CREDIA或地产商会〗成立于2006年9月,是一个会员制的非营利性行业协会，易居（中国）控股有限公司是该商会正式会员。通过地产高管俱乐部（REEC）的定期交流，我们与中国地产百强企业一半以上的CEO保持着密切联系。）易居中国/专业研究团队易居国内知名专业机构中国高等院校房地产学者联谊会秘书处：由易居研究院发起的房地产专业的专家学者组织，张永岳教授任会长、崔裴副教授任联谊会秘书长、。该组织囊括了北京大学、清华大学、中国人民大学、复旦大学、上海交通大学、同济大学、华东师大、上海财大、浙江大学、中山大学、天津大学、四川大学、东南大学、中央财经大学、东北财大等中国所有房地产专业高校的教授学者，与全国各地的高校和专家建立了广泛的联系。易居中国/网络平台资源中国房地产信息化的领跑者易居（中国）网络平台资源1234新浪乐居中国最大的房地产网络媒体及信息服务平台中国地产网面向中国房地产开发企业160万从业者及数千万房地产相关从业者的专业门户房友在线面向中国二手房近20万家门店数百万从业者中国房商网中国最大的房地产商务平台论坛资源博鳌21世纪房地产论坛中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛商业推动地产年会中国目前规格最高、影响最大的商业地产论坛赢在商业地产学习型论坛中国目前辐射区域最多的商业地产学习型论坛广东连锁商业年会及商洽会中国对接开发商与连锁商家的最佳平台中国地产界信息化管理应用大会中国房地产信息化最前瞻的顶级盛会地产界生态建筑节能峰会中国生态节能技术最领先的专业论坛俱乐部资源易居群英会职业经理人俱乐部旨在搭建中国房地产职业经理人信息沟通、协作交流的桥梁房地产总裁沙龙致力于全国房地产行业及多层面的发展；打造业内总裁、董事长交流、沟通与联谊的平台中国房地产工程技术精英俱乐部均活动20余场，累计活动近百场，几乎全国各大城市都留下了俱乐部的足迹中国房地产行业资源最强整合者依托新浪乐居、中国地产网、中国房商网、房友在线等网络平台数万计的线上用户，通过整合开发商、政府、高校、研究机构、社会团体、上市公司、券商、投行、传媒及相关行业中介机构、设计单位等行业资源，成功在线下举办各类专业论坛，并拥有业内最具影响力的论坛品牌。同时，通过不同类型的沙龙、俱乐部方式，整合各类行业资源，搭建中国地产最大、最优社交圈。易居中国/资源整合易居中国/合作伙伴政府部门及相关机构中国建设部顾问中房协常务理事中国房地产高校学者联谊会中华房地产投资商会中国房地产测评中心金融机构CreditSuisseMorganStanleyCapitalDLJ房地产基金SIGMerlin招商银行崇德基金Farallon浦东发展银行外资房地产相关企业HinesKailongFirstChinaPropertyGroupF&NWoolim港资房地产相关企业和记黄埔香港九龙仓新鸿基（香港）新世界（香港）恒基中国瑞安地产恒隆地产香港兴业中信泰富嘉华中国长江实业香港利星行东方金马国内房地产相关企业万科集团中海地产世茂房产碧桂园集团华远地产合生创展富力地产SOHO中国恒大地产华润置地招商地产保利地产绿地集团阳光100上海复地中新集团上海城开栖霞建设上实地产上海城投融侨集团大华集团上海古北新世界地产陆家嘴地产金融街北辰实业北京城建上海城建华侨城房产首创置业金地集团首开集团中华企业远洋地产宝地置业上海地产中星集团中国最广泛的跨行业客户资源，拥有5000家开发商客户。中国房地产百强70%的企业均与易居（中国）建立了合作关系易居对本项目的理解PARTⅡ易居对本案的理解/研究思路建立在时间轴上的研究思路开发风险预判相关案例借鉴开发模式创新项目定位解析操作思路框架开发条件分析过去现在未来开发条件分析易居对本案的理解/项目开发条件/地块审视占地面积近20万平方米(286亩)总建筑面积近35万平方米容积率2.0商业用地性质，可兼顾酒店、办公地块审视东二环路以东、合裕路以南易居对本案的理解/项目开发条件/规划条件分析规划条件分析：交通区位较有优势，但并非城市发展主流，区域发展缺乏核心引爆点根据城市总体规划，合肥未来全力向南拓展，而本案所处的区域并非城市发展的主导方向；在合肥“141”空间发展战略中，东区定位为居住、工业、商贸、交通功能的综合区，而本案所处区域在合钢搬迁后，除了建材市场外尚无明确的发展定位；合裕路高架桥的开通及周边道路系统的完善，进一步确立了本案所在区域作为合肥东部门户的地位，有效缩短与城市核心地区的心理距离，未来人口的导入可以预期。易居对本案的理解/项目开发条件/区域条件分析区域条件分析：已具备一定的人口和产业基础人口因素：合钢生产部门搬迁后留下的生活区，带来约10万的人口，但消费档次偏低随着合裕路高架的通车，周边的钢西村、柳荫塘村可能成为合肥未来城市化推进的方向，但人口进一步导入的时间不明确本案合钢生活区产业因素：项目周边已建成红旗建材批发市场、华东（国际）建材中心、五里庙装饰世界、安徽五金国际商贸城等以建材家居为特色的专业市场群，为区域奠定了商贸的产业基础华东（国际）建材中心红旗建材批发市场五里庙装饰世界安徽五金国际商贸称本案易居对本案的理解/项目开发条件/市场条件分析市场条件分析：“2、4、8、33”格局下的非城市核心商圈根据《合肥市商业网点发展规划（2007-2020）》，规划为2个都市级商业功能区，4个市级商业功能区、8个区级商业功能区、33个居住区级商业功能区等级名称规模（m2）功能服务人口都市级商业中心老城区、滨湖新区80万购物旅游文化娱乐金融商务100万市级商业中心科学城上派店埠双墩40万购物娱乐文化休闲50万区级商业中心共8个20万购物娱乐文化休闲20万居住区级商业中心共33个2万社区配套5万商业网点规划表明本案并非城市核心商圈从规模上看，本案应成为区级商业中心，但缺乏与之对应的服务人口易居对本案的理解/项目开发条件/市场条件分析市场条件分析：“一主八次”体系中面临周边区域级商业中心挤压本案的商业辐射范围受到周边长江东路商圈和马鞍山路商圈的挤压，将主要影响东二环以东地区本案可能的辐射范围长江中路商圈：合肥核心主商圈，以百货大楼和购物广场为主南七商圈：合肥传统商圈，以IT数码业态为主，代表商业设施有黄金广场、合肥商业大厦马鞍山路商圈：2005年逐步成型，代表性商业有新都会环球购物广场、合家福购物广场等明珠广场商圈：2005年初具影响力，主要商业设施有桐山国际购物广场、中州家具市场等三里庵商圈：崛起于2005年，以安徽国际购物广场为代表，以现代购物为主体长江东路商圈：形成于上世纪90年代末，以综合批发类长江批发市场为代表东门商圈：代表性商业有瑞景名品中心、商之都大东门店、ITAT会员俱乐部等双岗商圈：以超市等社区型配套服务商业为主，代表性商业有星海世纪广场、东方商城新站商圈：依托火车站、汽车站等交通配套，发展服装、日用品批发和现代物流易居对本案的理解/项目开发条件/竞争条件分析竞争条件分析：合肥全面进入MALL时代，竞争前景不容乐观商业发展阶段：08年人均GDP约4600美元，已经进入都市MALL全面发展的阶段。商业发展空间：除了已运营的元一时代广场、国购广场等shoppingmall以外，目前在建或规划的还有明发商业广场、信地城市广场、徽商购物广场、中环城等近20个MALL项目，不但规模庞大，而且业态齐全。此外，2008年合肥人均商业面积接近1.5㎡，远高于国际经验值1—1.2㎡，市场竞争日趋激烈。合肥人均GDP已超5000美元元一时代广场，8万㎡国购广场，7.8万㎡明发商业广场，58万㎡（商业38万㎡）信地城市广场，95万㎡（商业58万㎡）竞争条件分析：区域商业？专业市场？都不具备绝对优势本案位于东部板块的边缘地区，近期周边人口消费能力较差，缺少发展区域商业的资源条件。做区域商业，没有先天资源做专业市场，没有后天优势目前合肥除了北部站前区重点发展现代化商贸物流外，还有多个建材类市场（东方装饰城、信地商业广场等），本案周边红旗建材专业市场经营情况一般，如延续专业市场思路，从规模、招商、经营等方面都有难度。易居对本案的理解/项目开发条件/竞争条件分析易居对本案的理解/开发风险预判开发风险预判：外在推力缺乏、内在动力不足专业市场人口基础区域规划商业环境档次偏低人口不足消费偏弱无明确导向和政策支持竞争激烈供求失衡内在动力不足外在推力缺乏任一驱动因素本身尚不足以形成对本案的充分支撑能否找到足以整合各项因素的开发模式？开发模式时间：开发预期依次落实对策易居对本案的理解/开发模式创新开发机会构思：只有自成一体才有可能生存并发展开发对策：面对并不清晰的规划预期和区域市场环境，将本案的资源条件整合成一个内部可循环的整体进行开发，并在发展中粘合区域内各功能空间，通过连锁反应来刺激与引导区域整体的后续开发，才能确保项目的生存。空间：区域发展逐步成熟易居对本案的理解/开发模式创新/城市综合体概念城市综合体：在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。具备现代城市的全部功能城市聚集催生城市综合体城市综合体城市综合体的价值体系社会性催生：结束“摊大饼”模式，不再“钟摆式”生活精神性催生：城市“生态化”要求商业生态系统价值城市空间延续价值土地乘数效应价值商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合234城市综合体的四大核心功能1商务操纵着城市信息流、资金流和物流商业形成城市吸引力和支持其他功能为流动的人口提供舒适的居住环境酒店为城市街区提供安全的生活空间居住城市综合体通过各项功能的综合互补和整合实现内部循环，同时进行自我更新与调整，并利用自身优势对外进行辐射。综合功能形成内部循环1234567高可达性高密度、集约性功能复合性土地使用均衡性空间连续性强大对外辐射性8城市综合体特征价值增值性内外部完整性易居对本案的理解/开发模式创新/城市综合体特征城市综合体发展的五种功能核心模式发展模式特征案例模式一商业功能核心模式城市核心区；主干道沿线

区域功能缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛

一流的合作团队规划设计/经营管理上海五角场香港新城市广场深圳华润中心日本福冈博多运河城合肥元一时代广场模式二酒店功能核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）模式三写字楼功能核心模式政策导向；客户（产业）支撑、产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善北京东方广场广州中信广场深圳信兴广场财富广场模式四住宅功能核心模式项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；深圳星河国际金地国际城万科运河东一号模式五均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；

建筑面积20万㎡以上；

开发商强劲的实力和丰富的经验

专业的物业管理/经营管理香港太古广场

北京华贸中心易居对本案的理解/开发模式创新/发展模式分类城市综合体可由商业、酒店、办公、住宅等因素驱动，根据项目自身优势选择合适的功能核心模式项目定位项目定位/定位原则基础性资源成长性资源聚变辐射整合本案项目定位将通过自身优势资源整合，实现项目体的内部正循环，并通过功能创新，扩大对外辐射力，打造标杆性商业项目基础性资源成长性资源整合21项目定位/定位原则/整合/基础性资源基础性资源1消费基础资源商业基础资源合钢10万居住人口，区域内储备了相当规模的消费基数区域内红旗建材市场已形成了“专业市场”的商圈氛围我们通过整合资源实现项目体内部正循环，首先清楚认识项目自身的资源基于商圈又高于商圈实现项目价值飞跃决非天方夜潭基础性资源成长性资源整合21项目定位/定位原则/整合/成长性资源成长性资源2项目成长性商圈成长性公寓、类住宅产品、办公产品规划的可能，通过项目自身导入中高端消费力的居住及商务人口随着“华东（国际）建材中心”项目的开发，区域“专业市场商圈”品质将得以提升规划成长性未来合裕路高架建设，将为项目导入“车行族”消费客群，项目的辐射能力将得以延伸基于商圈又高于商圈实现项目价值飞跃决非天方夜潭树标杆借商圈靠规划当项目自身的资源远不足以驱动项目的时候，我们寻求外部推力，并运用不同的推动方式来实现项目价值的飞跃40“借商圈”案例：上海-百联中环购物广场项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“借商圈”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海-百联中环购物广场区位：位于上海西中环；交通：沪宁高速公路与真北路中环线交汇处；规模：占地10万平方米，建筑面积43万平米。其中商业建筑面积近25万平米。上海中环线项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“借商圈”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海-百联中环购物广场项目所处商圈原为建居建材类专业市场集聚区42项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“借商圈”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海-百联中环购物广场百联中环购物广场是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型、现代化消费场所，全力打造“一站式购物广场”；引入包括精品百货、超市大卖场、专业卖场等业态在内的多家主力店、各式风情的主题餐厅、琳琅满目的专卖店以及丰富多彩的休闲娱乐项目；广场的百货、家居、大卖场三大主力店分别为东方商厦、月星家居和世纪联华此外还有妇女用品商店、第一百货家电数码城、新华书店、美龄宫大酒店、申格运动名品城、卡通尼儿童乐园、世纪环球影城、加勒比海桑拿休闲娱乐中心、金汉斯啤酒烤肉、雷欧健身房等。作为区域内新开发的商业项目，百联中环购物广场在定位中部分延承了“家居建材”业态功能43项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“借商圈”方式实现的价值飞跃案例借鉴启发红旗建材市场为区域奠定了一定的产业基础本项目定位中可延续商圈已形成的“建材家居概念”，但在品质、业态及功能上有所提升，如建立品牌体验店、展示馆等。占地总建筑面积85万平米，建筑面积58万平米，是集商贸、物流、会展、仓储、加工、休闲娱乐为一体的现代大型一站式专业建材装饰交易中心品牌馆大宁国际商业广场由上海福乐思特房地产发展有限公司投资开发，于2006年开业。位置：大宁国际位于上海闸北区中心位置，传统的住宅集中区；规模：项目总占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米；定位：集商务、购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的国际化商业广场；功能定位：综合商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市设施等八大功能；目标消费群体：辐射周边约150万的人群，目标消费群体为接近70万的中高收入者。项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“靠规划”方式实现的价值飞跃案例借鉴/大宁国际购物中心“靠规划”案例：大宁国际购物中心依托周边强力的交通规划、突破非传统商圈的局限，建成时尚、新奇、独特的城市综合体，已形成与城市副中心商圈（火车站商圈）分庭抗礼的局面大宁国际紧邻上海的中轴线—共和新路南北高架线，为项目导入大量自驾车客源；随着轨道交通一号线火车站以北延伸段的修建，同时邻近一号线延长路站、马戏城站两个站点的大宁国际具备了更加快速、便捷的客流导入通路；火车站不夜城商圈市中心南京路商圈地铁一号线/南北高架大宁国际一号线站点项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“靠规划”方式实现的价值飞跃案例借鉴/大宁国际购物中心南北高架46高架交通有利于外部客源的导入，但紧贴高架道路，嘈杂的交通对商业项目的品质和沿街商铺的价值有极大的影响，大宁国际通过“商业内移”巧妙的解决了这一难题。项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“靠规划”方式实现的价值飞跃案例借鉴/大宁国际购物中心高架商业内移项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/大宁国际购物中心“树标杆”案例：大宁国际购物中心，内部通过规划SOHO商住、酒店式公寓、办公的规划，导入中高端消费人群，树立客群标杆，同时外围高档住宅成为客源补充周边1公里范围内多个高档住宅小区围合，为项目提供了稳定的客源支撑；自身SOHO商住、酒店式公寓、办公产品的规划，自身拥有高端客群上海慧芝湖新梅共和城大宁易居“树标杆”经典案例：新江湾城区域开发及土地运营项目新江湾城新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约9.45平方公里（由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里），规划人口6-8万，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海新江湾城易居的服务内容：项目土地运营全程顾问开发前状况新江湾城原先的定位为4大居住示范区之一，最初建成的新江湾城时代花园的销售价格仅2500元/M2；由于搬迁机场、后期建设成本极高等原因，新江湾城开发在1997年-2002年基本处于停滞状态。新江湾城：原定位为上海4大居住示范区，为中低端产品项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海新江湾城2002年上海城投委托易居为新江湾城制定战略发展规划并进行后期的地产营销工作通过国际招标完成了结构性规划；完成景观设计规划；完成每块土地的控制性详细规划完成新江湾城系统网络建设进行了新江湾城商标品牌注册；通过规划招标、全市征名、地博会、软新闻等复合推广手段，不断强化新江湾城在上海市场、全国市场的地位，吸引了众多著名开发商的关注；通过各类公益活动、接待事件的良好执行，在政府层面形成良好企业形象。2006年，新江湾城的少量公建初步建成，大量公建项目正在启动与建设中。我是协同开发商进行了公建招商，引入了SMP极限运动中心、美格菲体育会所、宋庆龄幼儿园等。深化城区功能板块在住宅区基本成形后，2006年开始深化商务区板块、教育园区等深化开发，我司为开发商提供商务功能定位的全面咨询，为后期规划设计提供依据。通过我司介绍，城投公司与美国汉斯签订了战略合作协议，共同合作开发C5地块，包括15万平米商业和22万平米住宅。成交价格为600万元/亩。规划调整熟地开发市场推广确立品牌和市场定位功能开发战略伙伴引进市场招标

2005年，吸引了中海、凯德、顺驰、珠江等多家一级资质公司参与C1地块招标，并以599.3万元/亩成功出让。2006年，以712万出让C2土地项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海新江湾城通过易居“树标杆”的土地运营策划，新江湾城土地价值实现了飞跃2003年2004年2005年2006年2007年项目启动价值预期300万元/亩只能用工程换土地形式开展工程C1地块出售，达到600万元/亩参与投标的如凯德、珠江、中海等一线品牌C5以605万元/亩、C2地块以713万元/亩出让吸引美国汉斯、华润等海内外一线品牌D1出让，吸引海内外1线企业36家参与预计地价将达到1400万元/亩新江湾城价值走势图项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海新江湾城52项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴启发本案35万平方米体量，自身也可考虑规划高端住宅、类住宅产品，导入中高端消费人群，成为本项目商业的重要客群来源住宅类住宅项目体商业项目定位/特色城市综合体本案项目定位将通过自身优势资源整合打造出一个特色城市综合体，自成一体，但我们也看到未来商圈间及商圈内竞争激烈，我们不得不寻求突破基础性资源成长性资源聚变（城市综合体）整合辐射（业态功能创新）家庭消费娱乐经济车轮经济54开发规模：6000多平方米经营业绩：2007年度日本最受欢迎十大商品的首位，门票一般需提前2-3个月预订客群描述：3到13岁的儿童项目定位：在儿童成长体验乐园里面一个标志性品牌主题内容：所有的小孩在成人的世界里扮演和体验一个角色，主题乐园里有60、70个空间展示消防站、警察局、医院、银行、电台、马戏团等模拟环境，用小孩的方式体验成人的工作和生活。东京Kidzania儿童主题体验乐园项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/家庭消费——儿童主题业态区位：香港沙田新城市广场定位：亚洲首个户外史诺比乐园和首个以漫画为主题的游园地占地：近4000平方米分区：是全世界有最多《花生漫画》公仔的户外乐园。一共分六区，包括史诺比大屋、花生校园、垒球游乐场、史诺比休息廊、花生大道和独木舟探趣功能：漫画主题游览设施和互动街头表演香港史奴比开心世界项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/家庭消费——儿童主题业态上海仲盛世界商城-国内首家采用星期8模式的儿童育乐场所主题：星期8小镇，国内首家采用星期8模式的儿童育乐场所，专为3-13岁孩子打造的社会角色扮演的主题乐园。规模：营业面积近7000平米；功能：设有50余个体验场馆，涵盖8大社会领域的70多种角色扮演游戏。项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/家庭消费——儿童主题业态57项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴//娱乐经济——上海·北岸长风业态功能创新：上海北岸长风（易居操作案例）位于上海长风现代生态、商务、服务综合规划区，融合商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部等多种业态，具有集约型的规模优势北岸长风将打造为集商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部为一体的商业综合项目，深度挖掘产品附加效应，使多产品组合相得益彰。预计到2010年整个商务区将全部建成后，开发总量将达到320万平方米。其中包括办公楼和商业娱乐设施建筑面积150万平方米；酒店式公寓、高尚住宅144.6万平方米；学校、医院及社区服务中心等各种公建配套设施24.4万平方米。本项目成功的将娱乐元素注入商业地产开发的案，通过引入“米高美”资源，驱动商业地产开发。项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴//娱乐经济——上海·北岸长风引入国际著名娱乐品牌“米高梅”，打造典型零售娱乐目的地项目，把办公、酒店、娱乐、餐饮和零售设施整合在一起，创造具有协同效应的休闲目的地。商业娱乐主题表演：在这个建筑地面积近7万平方米的大型商业娱乐项目里，人们可以亲身体验到美国好莱坞经典影片回顾以及米高梅制作的灯光影为一体的娱乐内容表演。品牌商店：在这里人们将会体验到华丽的建筑外观，引人入胜的中央广场以及高档特色的品牌商店。品牌展示：“米高梅世界”还将举办多种娱乐表演活动并通过多媒体的光影以及水幕特效展现米高梅公司悠久历史，产品以及成就。项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴//娱乐经济——上海·北岸长风地上一层：休闲餐饮，MGM娱乐主题购物地上二层：流行时尚、特色餐饮，MGM主题娱乐地下一层：Tesco大型卖场地上三层：运动健身，主题餐饮，主题娱乐地上四层：儿童天地，家居用品，电影主题专卖及餐饮地上五层：电影院及威尔士健身会所。商业娱乐中心业态布局项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴//娱乐经济——上海·北岸长风中华恐龙园是中国目前最大的生态主题公园（易居操作案例）常州中华恐龙园园区规划总面积3000亩，一期占地500亩，是一座融科普、博物、游乐、休闲、环保于一体的以恐龙为主题的综合性公园。常州中华恐龙园由鲁布拉、中华恐龙馆、嘻哈恐龙城、雨林冒险、欢乐街、香树湾花园酒店六大主题区构成，以恐龙馆为主体，集展示、游乐、科普和科研为一体，是中国目前最大的恐龙博物馆和最大的生态主题公园，收藏和展示了中国和国际上的恐龙化石三十六具，其中包括最珍贵的中华龙鸟。项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴//娱乐经济——常州·中华恐龙园主题公园产业聚集居住旅游开发办公商业居住中华恐龙园围绕娱乐经济进行功能组织和主题开发，打造休闲度假胜地项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴//娱乐经济——常州·中华恐龙园中华恐龙园以主题公园为引擎，组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等综合功能，不同功能间相辅相成、互为支撑和补充，组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合型休闲度假胜地。中华恐龙园给常州的商业地产和旅游地产带来利好，促进餐饮、购物等商业的发展，带来后续酒店、度假别墅的开发。杭州“梅家坞”：是杭州城郊最富茶乡特点的农家自然村落和茶文化休闲观光度假区，每年上百万游客中以上海、江苏等周边城市为主。上海Outlets：以名品折扣为特点，辐射100公里范围至长三角江浙区域，每天车流量达1000辆次，双休日更是高达五六千辆。外地消费者已占三成以上。车轮经济带来泛商圈化项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/车轮经济车轮经济的盛行，扩大了人们的出行半径，缩短了人们对于以往属于城市非中心地区的心理距离，而发展具有极强聚客效应的特色商业则使商业泛商圈化，从而带动城市商业的整体升级。车轮经济推动了商业的泛商圈化趋势合裕路高架将为项目导入“车行族”消费客群，通过汽车主题商业将这部分人群转化为有效客群汽车主题馆汽车展厅汽车影院汽车延伸商品维修保养服务项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/车轮经济——汽车主题业态易居成功操作案例PARTⅢ项目类型主要委托项目物业类型项目规模易居服务内容综合性商业项目海南|博鳌二期商业、酒店、办公总建9.5万㎡项目总体定位海南|海口海甸岛旧城综合改造项目商业、酒店、办公总建面80万㎡项目总体定位上海|天鸿长风项目酒店、商业、办公总建20万㎡前期策划定位/企划执行/销售执行上海|浦房集团盛世宝邸项目住宅、商业、酒店式公寓总建21万㎡前期策划定位/后期营销招商顾问上海|景瑞生活广场办公、商业总建16万㎡项目总体定位/企划执行/销售执行上海|久久广场商业、酒店、酒店式公寓、公寓总建17万㎡全程营销代理上海|歇浦路项目住宅、商业、酒店、办公总建15万㎡前期策划定位上海|三湘泗泾地铁站项目酒店式公寓、商业总建9万㎡前期策划定位/后期营销招商顾问上海|赛格国际广场住宅、商业、酒店、办公总建16万㎡前期策划定位/销售执行福州|福州冠亚广场商业，公寓，公寓式酒店总建13.5万㎡前期策划定位/营销招商顾问……易居操作案例（例举）易居操作案例项目类型主要委托项目物业类型物业规模工作内容专业市场类项目上海|曹安电子商城电子类专业市场（商业、办公）总建50万㎡前期策划定位/企划执行/销售执行上海|七浦369服饰类专业市场总建4万㎡上海|华盛街商业总建1.4万㎡河南洛阳|中原康城专业医药市场总建40万㎡……办公&商业类项目上海|陆家嘴上海中心商业、办公总建48万㎡项目全程战略顾问上海|陆家嘴金融中心二期办公、商业总建130万㎡项目前期市场定位/项目总体定位上海|新江湾城E、F区办公、商业总建15万㎡项目总体定位上海|上海广场商业、办公总建4.08万㎡项目总体定位/项目估值福州|冠亚广场商业、办公总建13.5万㎡项目总体定位/企划执行/销售执行……易居操作案例（例举）易居操作案例易居操作案例（例举）易居操作案例易居操作案例（例举）易居操作案例易居操作案例（例举）易居操作案例易居的服务内容：项目全程战略顾问“上海中心”座落在陆家嘴金融贸易区腹地，设计高度为632米，毗邻金茂大厦和上海环球金融中心。“上海中心”将成为继上海环球金融中心后新的超高层标志性建筑，其透明的螺旋造型将展现先进的可持续性发展设计理念。高632米的上海中心將是這座城市中最耀眼的標志性建築。它完成了陸家嘴金融貿易區的摩天大廈三重唱。易居操作案例：上海中心——上海未来新地标易居操作案例/上海中心易居操作案例：海南博鳌水城二期项目易居操作案例/博鳌水城博鳌水城位于中国最南端的省份——海南省的东海岸，濒临南中国海，是海南著名的万泉河入海口所在地。博鳌水城是海南重点开发的“特别规划区”，也是中国国家旅游局优先发展的重点旅游项目之一。博鳌水城现已形成酒店住宿、国际会议接待、旅游观光、高尔夫运动，温泉度假于一体的综合规模，通讯畅通、交通发达。易居的服务内容：项目二期总体定位/后期营销招商顾问易居操作案例：新江湾城区域开发及土地运营项目易居操作案例/新江湾城新江湾城新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约9.45平方公里（由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里），规划人口6-8万，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地易居的服务内容：项目土地运营全程顾问易居操作案例/上海景瑞生活广场上海景瑞生活广场（易居中国操作项目）：商业核心驱动开发型商业综合体项目景瑞生活广场位于上海宝山区，中外环间；项目占地6.5万平方米，总建筑面积16万平方米。规划：地块沿区域主干道（殷高西路）分布，全长长600米，建筑规划有建筑单体、街区式商业。上海中环线景瑞生活广场7575建筑1：百安居B&Q装饰建材超市建筑2-5：国际特色美食尚街建筑6-8：国际特色休闲尚街建筑9：沃尔玛上海景瑞生活广场（易居中国操作项目）：品牌主力店+特色商业街（可售）业态规划：由主力店百安居（于2006年10月开业）、特色餐饮休闲消费街、沃尔玛（即将开业）、soho办公组成。易居操作案例/上海景瑞生活广场易居操作案例：上海电子商城——商贸核心驱动开发型商业综合体项目，华东地区最大的电子产品批发采购中心强势热销易居操作案例/上海电子商城上海电子商城：曹安专业市场商圈初步形成环境中，走“续产业”路线，在已有商业环境基础上实现业种升级、功能升级项目区位：上海曹安商贸圈；规模体量；占地600亩，总建筑面积50万平方米；项目定位：全国一流电子交易中心，集批零交易，品牌推广，仓储物流，电子商务于一体。易居操作案例/上海电子商城在本项目中易居帮助开发商解决三大疑问：1.在传统生活消费品专业市场商圈中，新开发项目如何取得突破，我们的机会在哪里？2.项目的产业定位主题做什么？能否在上海做电子批发采购中心？曹安是否适合做电子批发采购市场？3.怎样做一个领先的电子批发采购市场？（项目功能升级）通过易居的论证和操作，本项目取得了空前的火爆热销并实现良性运营易居操作案例/上海电子商城关键问题一：在传统生活消费品专业市场商圈中，新开发项目如何取得突破，我们的机会在哪里？当年以外环为界，曹安路外环以内段项目，已经形成了以生活资料为代表的专业市场易居操作案例/上海电子商城轻纺市场国际汽配城国际鞋城国际商城？Next……上海国际鞋城地处曹安商圈的中心位置，是一个集批发、休闲、娱乐、办公、酒店功能为一体的综合性的地区级商贸中心。曹安国际商城位于大曹安商圈的核心区域，是曹安商圈中的最大及核心商业地产项目，项目总建筑面积15万平米，总投资10亿元，是上海外环线内最大的专业商城。上海曹安国际汽配城是由上海江桥曹安投资发展有限公司投资创办的一家大型综合性汽车用品、汽车（摩托车、电动车）配件、汽车维修与保养设备交易市场。曹安路轻纺市场成立于1994年底，是唯一经上海市人民政府批准建立，面向全国、辐射海外的全国性轻纺商品专业市场，每天人均流量达到3-4万人次。易居认为：从时间轴分析，十几年来，曹安经历了从轻纺市场到国际商城的过程，见证了众多专业市场的成长，但均为生活消费品专业市场，区域专业市场期待升级。易居操作案例/上海电子商城曹安路沿线逐渐形成８公里长、２０平方公里区域的商贸黄金走廊，集商贸城、总部基地、物流园区、商务办公酒店、会展中心等多功能于一体事实证明，在曹安原有内环以内以生活资料为代表的专业市场环境中，随着上海电子商城的率先“破冰”，多个“生产资料型专业市场”开始在曹安外环外形成布局，并重新定义了曹安从专业市场商圈到商贸圈的升级易居建议：上海电子商城可突破“传统生活消费品专业市场商圈”定位，实现商圈业种结构上的升级，升级为“生产资料消费品专业市场”重新定义曹安商圈！易居操作案例/上海电子商城关键问题二：项目的产业定位主题做什么？能否在上海做电子批发采购中心？易居解答：投资专业市场，关键看行业——电子产业，中国第一大产业发展速度快——16年来，中国的电子信息产业飞速发展，每年增长高达20%，是国家GDP增长的三倍。电子信息产业已成为40个工业部门的支柱产业，外贸出口居第一位。行业地位高——2005年，中国在全球电子制造业市场的占有率超过西欧，仅次于美国和日本，成为全球第三大电子信息产品市场。市场需求大——如今的市场手机、电脑、电子元器件等电子产品的需求量极大。一款手机的流行期不超过半年，从而带动成千上万种电子元器件不断的更新换代，这就是为什么深圳华强北一条街上有几十家电子市场的根本原因。投资专业市场，电子商城有机可寻易居操作案例/上海电子商城83落地上海众望所归——产业转移催生大市场，电子产业集聚长江三角洲，大型电子产品交易市场告急！当年，浙江杭州—上海—江苏苏州已经形成一条电子元器件的产业走廊，本案所在地正处于这条产业走廊的交通中心地段。电子元器件产业60%的产能已经转移到以上海为中心的长江三角洲，长江三角洲已经逐渐取代珠江三角洲成为我国重要的电子元器件生产基地，但当年整个华东地区尚未形成一个规模相当于深圳华强北的交易市场，上海电子商城的出现可能彻底改变这一局面。珠三角有了深圳华强北，环渤海区域有了北京中关村，那么作为中国经济发达的长三角也必将有自己的旗舰，“上海电子商城”就是这个旗舰。北京中关村深圳华强北上海电子商城易居操作案例/上海电子商城关键问题三：怎样做一个领先的电子批发市场？（项目功能升级）易居解答：领跑专业市场新模式，打造第五代专业市场第五代模式：双“E”模式++打造产业集群链集约式专业市场商场办公楼物业功能运营模式酒店++易居操作案例/上海电子商城易居操作案例：上海北岸长风——办公核心驱动开发型项目，从传统重工业区到副中心城市综合体的华丽转身所有的失败是必然的，所有的成功却不是偶然——上海北岸长风的成功打造在于大胆的思考和准确的定位易居操作案例/上海北岸长风长风生态商务区“北岸·长风”项目坐落于上海市规划的长风生态商务区(普陀区)的东南角，紧邻长风公园及苏州河。项目原状——重工业区（旧厂房、旧码头、旧民居）区域旧貌易居操作案例/上海北岸长风在发展之初，长风生态商务区大板块面临的挑战——城市化进程中，传统重工业区能否快速转型为副中心商务区，并为市场接受？板块自身是传统重工业区有无可能？现代城市综合体长风地块天山古北、仙霞曹杨梅川长征苏州河天山河畔花园仁恒河滨花园御翠豪庭强生古北花园板块周边聚集多个高档住宅物业。豪宅板块渐已形成易居操作案例/上海北岸长风上海整体写字楼火爆，引发次中心区域的商务价值提升2000年开始，随着房地产市场的火热发展上海甲级写字楼市场也保持异常火爆的上扬局面，整体市场的利好是长风成功的前提。区域商务发展受规划重视扶持根据《普陀区商贸流通业发展和布局“十一五”规划》，在普陀区新一轮区域城市规划发展中，建设新兴服务业集聚区成为主要的工作目标。而长风生态商务区正是“十一五”期间普陀区确立的三大新兴服务业集聚区之一。当年，易居在研究了上海写字楼市场、区域规划等因素后认为：写字楼市场整体看好是长风发展生态商务区的基础，政府对区域的重点规划（长风生态商务区)为板块发展提供了支持。易居操作案例/上海北岸长风当年，普陀西区有高等院校，具有一定的条件发展创意产业，而且随着市政投入的增加、各项配套设施的逐步完善、人气的进一步聚集，发展空间将会更大，地块的升值空间也更大。交通好环境好地利基础好区位好位于虹桥、中山、古北三大成熟商务区交汇之地，地理位置优越。内环、中环、多条轨道交通为长风地块提供便捷的交通网路。绿色生态是这个商务区最显著的特点之一。地块紧邻苏州河2.7公里黄金水岸线，将“就势”建80－130米宽的沿线公共绿带，形成一条绿色亲水景观走廊。区位、环境、交通、基础四大优势铸就长风得天独厚之地利因素易居操作案例/上海北岸长风人和相似案例：上海张江高科技园区---浦东总部经济的聚集地项目背景：上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。入驻企业：通用电气中国总部、阿尔卡特等139家跨国公司总部及研发中心。园区创收：2008年1-11月，张江园区实现经营总收入649.99亿元，同比增长9.7%；工业总产值394.5亿元，同比增长13.1%。2008全年实现税收78.76亿元，同比增长32.85%，其中地方税收25.32亿元，同比增长30.36%。园区最终将建设成为国家自主创新示范基地，具有国际竞争力的科学城。从产业机会角度分析，易居认为，当年总部经济的蓬勃发展将催生区域未来商务办公的需求、对板块的认可度和地块价值的提升目前在长风生态商务区内组建、或正在筹建的项目公司和运行的公司有38家，其中8家是总部投资型企业。而总部经济形成的强磁场，又成了吸引上下游产业集聚、提升地区经济能级的“功臣”，造就了一个又一个商务密集的经济区块。易居操作案例/上海北岸长风经过研究后易居认为长风生态商务区具有发展成为商务区的条件和机会作为商务区内首个开发项目“北岸长风”如何利用先发优势？如何规避先发劣势？易居建议其从三个角度亮剑易居操作案例/上海北岸长风亮剑一：易居建议项目应定位为城市综合体，以“城中之城”的聚合力及内循环体系，抵御区域商务气氛尚未形成的不利状况，实现“先生存”的基本前提。易居建议：北岸长风定位为集商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部等多种功能为一体的城市综合体项目。物业产品规划建议：依水而建多层总部型写字楼、小高层写字楼、标准写字楼、服务型写字楼、五星级酒店、国际娱乐商业中心。备注：“北岸·长风”最终的开发指标，占地面积约11.6万平方米，地上总建筑面积约29万平方米，产品包括：4幢依水而建的多层总部型写字楼、2幢小高层写字楼、3幢标准写字楼、1幢服务型写字楼、1幢五星级酒店、1幢国际娱乐商业中心。易居操作案例/上海北岸长风总部型写字楼：多层总部写字楼，通过毗邻苏州河水岸绿地的幽雅环境吸引总部企业。标准型写字楼：标准型写字楼以人性化的理念，让人与环境充分和谐，户型空间可自由拼合，灵活应用空间；服务式办公楼：以服务功能胜出，为中小企业解决各类商务需求。亮剑二：易居建议丰富的办公产品线，扩大客户群，降低项目风险，通过独栋景观总部大楼带动可自由拼合的标准型国际写字楼。易居操作案例/上海北岸长风亮剑三：引入国际著名娱乐品牌“米高梅”，打造典型零售娱乐目的地项目，把办公、酒店、娱乐、餐饮和零售设施整合在一起，创造具有协同效应的休闲目的地。商业娱乐主题表演：在这个建筑地面积近7万平方米的大型商业娱乐项目里，人们可以亲身体验到美国好莱坞经典影片回顾以及米高梅制作的灯光影为一体的娱乐内容表演。品牌商店：在这里人们将会体验到华丽的建筑外观，引人入胜的中央广场以及高档特色的品牌商店。品牌展示：“米高梅世界”还将举办多种娱乐表演活动并通过多媒体的光影以及水幕特效展现米高梅公司悠久历史，产品以及成就。易居操作案例/上海北岸长风95易居操作案例/南通中南世纪城项目中南·世纪城，占地2100亩，坐落于南通新城核心区，北与新市政府相望，南依体育会展中心，东为南通大学，西临工农南路是连接老城的主要快速干道，向南距苏通大桥仅8公里。中南·世纪城，囊括新城商业、体育、商务、金融4大中心，融合居住、办公、商业、教育、酒店、体育会展、城市景观、观光、休闲、娱乐10大功能于一体。集中提供52万平方米方办公、138万平方米居住、25万平方米商业等。

易居操作案例：南通中南世纪城本案“商业驱动”模式的运作步骤第三阶段：品牌商业导入（品牌百货）第二阶段：商贸商业导入（建材、家纺等）第一阶段：主题商业导入（节日式、活动式、折扣式、体验式）（快速）引爆人气商业聚集地段认可利用现有商业物业（体育场地、底商）来实现配合后续商业开发易居操作案例/南通中南世纪城项目第一阶段：主题商业（活动）导入聚集人气，形成南通的一个新型商业点。配合不同的节日，围绕“吃、喝、玩、乐”形成“月月有活动、周周有活动”的氛围，（如：圣诞节活动、情人节活动、旅游节活动等）。易居操作案例/南通中南世纪城项目商业活动系列：“体育主题类商业活动”---“体育技巧赛事+活动体验+体育用品折扣店”利用体育场空地，举行体育活动，同时配合进行相关的商业活动，采用商家与顾客互动的方式易居操作案例/南通中南世纪城项目商业活动系列：“台湾美食节日”---“台湾小吃+特色商品”利用体育场广场、商铺，引入风靡华人世界的大型台南美食广场，上百种各具特色的中华精品料理、点心都将首次登陆南通。易居操作案例/南通中南世纪城项目商业主题活动居民自制元宵灯展JFMADNOSAJJM月份巧克力节（情人节）国家风情周（如日本）/地区民俗展体育用品节艺术展慈善义卖活动电影活动啤酒之夜艺术比赛及展览美食节旅游推广活动其他商业系列活动，每月举行不同的商业活动易居操作案例/南通中南世纪城项目第二阶段：商贸商业导入（建材、家纺等）解决目前体育场商业空间的利用，引入品牌商家易居操作案例/南通中南世纪城项目第三阶段：品牌商业导入（品牌百货）配合后续新开发商业物业，引入高品质的商业品牌易居操作案例/南通中南世纪城项目项目合作方式PARTⅣ234前期策划顾问服务（三项前期阶段性报告）招商顾问及招商实施服务销售顾问服务资本战略合作服务1、市场研究报告2、项目定位报告3、招商推广服务及经济效益评估报告易居将提供商业业态、业种定位，商业租售方案及价格策略……，并进行项目招商实施项目正式进入销售阶段开始，易居派驻专业人员协助项目进行各项策略制定及动态追踪，并对销售活动进行现场指导监督。易居将运用在资本市场的力量及资源为项目提供资本战略合作服务。1对本项目，易居将提供“全程战略性服务”项目合作方式前期策划顾问服务项目前期策划顾问工作模块01项目背景理解、工作目标明确及项目问题界定02项目宏观环境研究03项目地段环境研究04项目产业环境研究经济发展环境研究、人口环境研究、人文环境研究、商业环境研究、产业环境研究、其他宏观环境研究周边居民环境研究、地段交通环境研究、地段商业环境、地段区位特征、地段未来规划状况项目产业区域范围的确定、产业分析、产业类型、市场饱和度研究05案例研究06项目开发条件研究07项目定位研究08项目总规划布局建议类比项目/可参考项目界定（界定原则）及选取、类比项目/可参考项目重点分析、案例借鉴点用地条件分析、资源条件分析、交通条件分析、建设条件分析、项目SWOT分析整体定位、产业行业定位、功能定位、各功能区的规划布局、主题定位、形象定位、客户定位、服务平台定位、政策平台定位总体规划结构、功能分区布局、道路交通布局、景观系统布局、配套设施布局、产品设计风格09项目产品规划设计建议10项目开发进程建议11项目财务评价物业类型及配比建议、产品设计建议、建筑结构建议、建筑平面建议、公共空间布局、交通系统、景观规划项目开发节奏、项目开发风险评估、各类产品开发顺序建议、启动引擎项目开发成本与费用、项目总投资估算、经济评价指标汇总、销售收入与经营税金及附加估算、全部投资财务现金流量、自有资金财务现金流量、资金来源与运用表项目合作方式/前期策划顾问服务项目内容解决方法模块1：项目背景理解、工作目标明确及项目问题界定项目基本情况及相关的经济技术指标明确项目开发的约束条件明确项目研究的目标确定建立项目“问题树”模型确定项目研究的立论原则组建工作团队，分配工作任务，明确责任人确定工作方法及阶段性工作要求阶段成果工作组启动会MECE法则假设法工作组成员充分理解项目情况

充分发表意见，搭建项目问题树模型工作组成员充分理解问题树模型各工作模块分工，明确下阶段工作方法及目标方向项目合作方式/前期策划顾问服务模块2：项目宏观环境研究项目内容解决方法经济发展环境研究人口环境研究人文环境研究商业环境研究产业环境研究：主导产业、政府规划产业其他宏观环境研究：城市规划发展环境及政策等阶段成果CRIC系统应用市场调研政府相关部门走访、统计数据获取PEST分析模型SCP分析模型区域经济发展对项目开发的影响（利好、利空）商业现状对项目开发的影响产业现状对项目开发的影响把握区域发展战略目标，引导项目开发的总体定位方向项目合作方式/前期策划顾问服务模块3：项目地段环境研究项目内容解决方法周边居民环境研究：人口规模/人口结构/购买力水平/消费倾向以及周边居民环境的风俗习惯等特征；地段交通环境研究：地段交通道路的性质/地段交通辐射的区域/地段交通车流状况/项目对外交通设施；地段商业环境：商业类型/商业经营规模、销售规模/商业构成及业态组合情况/商业的规划布局及租金水平；地段产业环境：主导产业地段区位特征：区域的性质/特征/在城市中的地位等地段未来规划状况：未来的交通规划（水运、道路、铁路、高架、捷运等）/商业规划/居住区规划及其他公共设施的规划状况等阶段成果CRIC系统应用市场调研政府相关部门走访、规划资料获取问卷调研区域经济发展对项目开发的影响（利好、利空）商业现状对项目开发的影响产业现状对项目开发的影响把握区域发展战略目标，引导项目开发的总体定位方向挖掘市场需求，寻找市场空白项目合作方式/前期策划顾问服务模块4：项目产业环境研究项目内容解决方法项目产业区域范围的确定：预测分析项目的范围/产业区域调查/描绘项目的产业区域范围产业分析：主导产业、规划产业板快类型（板快辐射范围、区域板快级别、板快主题、板快构成、行业特征、企业数量数量、规模、企业行业发展速度，各行业的优势和劣势，近期与长期发展趋势）市场饱和度研究各行业及企业调研分析：包括各类行业的承租及购买能力、承租购买条件、对项目的要求等阶段成果市场调研政府相关部门走访、规划资料获取问卷调研行业协会走访/商家走访指数分析法区域产业发展对项目开发的影响（利好、利空）产业现状对项目开发的影响把握区域发展战略目标，引导项目开发的总体定位方向挖掘市场需求，寻找市场空白项目合作方式/前期策划顾问服务模块5：案例研究项目内容解决方法类比项目/可参考项目界定（界定原则）及选取类比项目/可参考项目重点分析（整体规划、产品规划、客户来源、服务项目、推广策略、产品补强、配套设施……）案例借鉴点：项目定位/产品规划/推广策略/产品补强/营销策略/配套设施/……阶段成果市场调研内部数据分析专家研讨会案例模型（项目开发的通行原则）案例对项目开发的启示项目合作方式/前期策划顾问服务模块6：项目开发条件研究项目内容解决方法用地条件分析（地形地貌、地质水文、生态环境、气象条件、绿化植被……）资源条件分析（人口资源、自然资源、人文资源、历史资源、文化资源……）交通条件分析（外部交通、内部道路系统）建设条件分析（基础设施、动拆迁情况）项目SWOT分析：优势/劣势/机会/威胁/综合分析阶段成果地块调研、勘察规划部门走访SWOT分析模型研讨会明确用地开发条件发现潜力及局限条件用地适建度评价项目合作方式/前期策划顾问服务模块7：项目定位研究项目内容解决方法整体定位：定位高度、项目能级、辐射能级产业行业定位：主力产业、主力企业、服务行业……功能定位：商务功能、配套功能……各功能区的规划布局主题定位：主题的导入/主题的深化/主题的差异性与适应性分析/主题的表现形象定位：形象品牌确立/案名确定/形象品牌运营策略/形象品牌延伸策略客户定位：租赁客户、购买客户服务平台定位政策平台定位阶段成果理论模型配比模型商家研讨会客户访谈问卷模拟运行模型项目整体发展方向确立功能定位确定产品组合客户定位模型项目合作方式/前期策划顾问服务模块8：项目总规划布局建议项目内容解决方法总体规划结构功能分区布局(功能构成、功能分区等）道路交通布局（外部交通规划建议、内部动线规划建议）景观系统布局（绿地系统、景观格局、节点景观及公共空间设计）配套设施布局产品设计风格（产品类型组合、建筑风格意向）阶段成果研讨会商业专家访谈建筑规划师访谈整体规划建议功能布局建议建筑空间体系建议景观系统建议项目合作方式/前期策划顾问服务模块9：项目产品规划设计建议项目内容解决方法物业类型及配比建议（物业形态、产品组合、体量配比等）产品设计建议建筑结构建议（楼层、层高、柱网结构等）建筑平面建议（平面形态、平面交通人流的组织形式、公共空间及配套设施比例、布局）公共空间布局（中厅、广场等形态、面积等）交通系统（平面交通体系、竖向交通体系、交通转换体系）景观规划、停车设施阶段成果研讨会商业专家访谈建筑规划师访谈整体规划建议功能布局建议建筑空间体系建议景观系统建议配套设施建议项目合作方式/前期策划顾问服务模块10：项目开发进程建议项目内容解决方法项目开发节奏（开发节点建议、周期建议、阶段性目标等）项目开发风险评估（宏观经济风险、资金风险、营销风险、财务风险、风险的弱化与规避、风险预警机制等）各类产品开发顺序建议启动引擎（主力店或功能等）（启动引擎设定目标、设定原则、启动引擎确定）阶段成果研讨会商业专家访谈建筑规划师访谈发展愿景项目开发风险评估明确开发序列明确启动引擎项目合作方式/前期策划顾问服务模块11：项目财务评价项目内容解决方法项目开发成本与费用项目总投资估算经济评价指标汇总销售收入与经营税金及附加估算全部投资财务现金流量自有资金财务现金流量资金来源与运用表阶段成果内部数据分析研讨会明确项目开发成本明确项目收入收益明确项目经济回报项目合作方式/前期策划顾问服务项目的财务测算模型主要问题哪些因素对未来财务情况影响最大?在确定了发展备选方案后，不同方案下各物业组合的盈利情况、资产负债情况、现金流情况如何？提出未来

可能出现

的情景，

设置变量决定变量

(n个变量)通过假设对

变量赋值

(n个假设)对净利润运行模拟计算利润表资产负债表

财务分析

及管理建议各情景下财务情况的计算好基本差逻辑支持定义变量敏感性分析

参数ABCDEFG调整战略/业务情景调整假设敏感性分析业务情景分析项目合作方式/前期策划顾问服务招商顾问及招商实施服务2个服务阶段2类调研①②项目调研商家调研明确项目定位明确商家需求招商准备增强项目、商家匹配度，聚焦目标商家，进行预招商3种武器正式招商①②商家带看定制式招商上门提亲招亲大会②参与式招商相亲活动全面、精准、创新招商方式依托优势资源和领先平台，易居在招商前的准备阶段和正式招商的全程，都能提供优质服务。项目合作方式/招商顾问及招商实施服务2类调研①②项目调研商家调研明确项目定位明确商家需求招商准备增强项目、商家匹配度，聚焦目标商