房地产培训 -投资人如何掌握设计规划方案

“项目总及投资总培训”内部培训课程“项目总及投资总培训”内部培训课程【基于项目开发全周期的“投资拓展”主题】投资人如何掌握设计规划方案大师大家-房地产规划的特点碧桂园模式的优秀规划具备的特质规划与房地产开发的关系课程纲要-房地产规划的特点碧桂园模式的优秀规划具备的特质规划与房地产开发的关系课程纲要=一、城市规划与房地产开发的关系用地用地选择规划基于房地产开发过程规划房地产开发过程规划条件城市规划体系详细规划服务于修建性修建性详细规划审批1.特别关注周边环境及基地特征，充分挖掘好;二、房地产规划的特点1.特别关注周边环境及基地特征，充分挖掘好;二、房地产规划的特点利利2.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售；高速度3.特别关注经济效益，充分利用每一寸土地；4.不同的开发、营销模式，具有不同的规划特点。碧桂园模式的优秀规划设计需具备哪些特质？三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 2.整体布局3.展示区规划 4.公共服务设施规划5.5.交通规划6.绿地景观规划7.城市设计三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质项目定位项目定位(1)区位(1)区位(2)需求(2)需求(3)目标客户(3)目标客户(5)竞品市场（楼价）(5)竞品市场（楼价）郊区城区度假刚需(3)目标客户根据不同的目标客户，研发不同的产品(5)竞品市场(楼价)充分了解周边竞品市场三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质整体布局整体布局2.整体布局(1)(1)土地的充分利用(2)(2)外围空间及景观的利用(3)(3)充分结合地形(4)(4)技术经济指标((2.整体布局2.整体布局(1)土地的充分利用（不均衡使用容积率）2.整体布局2.整体布局(2)外围空间及景观的利用将外部景观引入用地内2.整体布局2.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分利用外部市政广场及人工湖打造展示区2.整体布局2.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分围绕外部市政公园打造展示区及商业街2.整体布局2.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分利用海岸线景观资源2.整体布局2.整体布局(3)充分结合地形结合现状地形，减少土方、基础及时间成本低洼区、地质好---高层高地、地质差---低层2.整体布局2.整体布局(3)充分结合地形三明项目：按福建省技术规定，可抬高周边未建市政路标高2m，从而减少整体外运土方量约65万方。2.整体布局2.整体布局(3)充分结合地形贵州毕节项目：根据现场情况进行实地放线，修改规划及单体方案，从而减少整体外运土方。2.整体布局2.整体布局(3)充分结合地形反面案例佛冈清泉城项目：A3、A4区未提供地形图项目安排测量单位测量按测量数据规划设计土方施工时发现测量数据错误C4区土方施工超挖20万方，造成浪费成本2.整体布局2.整体布局(4)技术经济指标o容积率o建筑密度o建筑限高o停车率（地面停车率）o绿地率2.整体布局2.整体布局容积率容积率充足，高层车库直接从地面做起，节省建造成本及时间成本,销售时有产权2.整体布局2.整体布局停车率漳浦项目通过与项目配合，与政府沟通有效沟通设计条件，停车率条件由原1:1减小为1:0.7；减少地下室面积约1万㎡,节约土建成本约2500万，并且节约了工程时间成本。2.整体布局2.整体布局地面停车率南陵项目，采用全地面停车加停车楼，大大减小了地下车库范围2.整体布局2.整体布局(5)客户生活习惯及心理需求2.整体布局2.整体布局(5)客户生活习惯及心理需求三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质03展示区规划看板房早期空间场景生活配套 3.优秀的展示区规划看板房早期空间场景生活配套 3.优秀的展示区规划售楼处售楼处展示区展示区全程体验全程体验3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(1)(1)位置及规模(2)(2)客户体验的关注(3)(3)预售条件(4)(4)劳斯莱斯规划3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(1)位置及规模花溪碧桂园展示区--英伦风情街大范围展3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(1)位置及规模反面案例通州项目：展示区规模偏大总用地：19.95ha展示区占地：4.65haU街建筑面积：8000㎡英伦商业街建筑面积：1.6万㎡3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(1)位置及规模反面案例海盐项目区域提供设计条件和用地红线均为一宗土地，实际摘牌为2宗土地，用地红线一分为二。造成了展示区跨在2宗土地上，需要同时支付2宗土地款，造成项目前期财务支出较大。3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(1)位置及规模反面案例张家港项目选择展示区位置时需要修建一段约330m市政道路。3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(1)位置及规模阳江用幼儿园做临时售楼部钻石郡用一户豪宅做临时售楼部3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(2)客户体验的关注3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划反面案例(2)客户体验的关注反面案例九江项目：展示区动线不合理，影响营销成本3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(2)客户体验的关注智慧生活体验馆3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(3)预售条件是否能提前预售，对展示区规划有一定影响3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划(4)劳斯莱斯规划及少量干挂石材别墅。345线尤其是5线城市11层YJ115作为标准户型。续分批开发带来的报建、验收、市政交付等问题，保证后续YJ260产品逐栋推出。3.优秀的展示区规划3.优秀的展示区规划开发思路(4)劳斯莱斯规划开发思路::3.优