枣庄万州第一街(综合体)

商业万州

第一街

商业业态定位研究

2013.04.22项目核心问题分析项目本体分析区域商业现状及趋势分析项目整体发展战略项目业态定位人流动线建议目录项目核心问题分析本报告需解决核心问题

如何在同质化竞争日趋激烈的现状下，寻找市场空白点，实现精准的差异化定位，带动项目快速去化。分析问题一如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾企业的资金运作能力和盈利要求对本项目进行定位分析问题二如何保证“既能满足市场定位实现，又可实现相对最大收益回报”的前提下，确定各物业类型及比例组合；分析问题三如何对商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻视角、品牌影响力和成功运作？项目本体分析区位地处枣庄薛城区政务区、生活区、文化区三区中央，毗邻高铁四至东临东环路、西临昆仑山路、南临钱江路、北临中和路交通到达性较差、BRT等多路公交车正在规划中，目前尚未通车；项目本体分析京沪高铁枣庄规划二路站安侨公寓换乘站淮河路站海河路站太阳广场换乘站凤鸣湖换乘站龟山公园换乘站京沪高铁站新规划汽车站BRT所经路线BRT经停站点本案项目本体分析项目情况项目位置：薛城区昆仑山路钱江路交汇处产品形态：由多栋独立的商业体组成成的开放式的商业广场总建筑面积：20万方项目本体分析参考案例分析：大宁国际购物中心相通点：物业结构形成因素参考点：业态布局动线设置项目基础数据占地面积55000平方米酒店面积30000平方米总建筑面积250000平方米办公楼面积40000平方米建筑栋数15栋商业面积120000平方米停车位1300个车库面积50000平方米电梯每栋均有至少2部设备房面积10000平方米参考案例分析：大宁国际购物中心相通点一：形成因素市中心商业不断外溢而形成的区域配套商业

上海市中心地价不断提升，市区人口不断向边缘化延伸转移，闸北边缘地区人口密度不断上升，达到80万人口，区域内现有的落后陈旧、规模偏小的商业设施已经不能满足居民的需求，因此两个项目同样是在市区逐步饱和而向周边区拓展的城市新区；相通点二：物业类型同时开放与半开放式的广场式商业步行街区

大宁国际是由十多栋商业单体组合而成的开放半开放式商业组团，每栋楼梯都有一个独立的商业主题，同时用连廊将多栋商业体串联起来参考案例分析：大宁国际购物中心零售业

休闲娱乐业

非商业用途

餐饮业

酒店

一楼业态分布图

二楼业态分布图

三楼业态分布图

四楼业态分布图

项目定位：大宁国际项目的商业定位采用LifeHub（生活中心）的概念，即将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个时尚多元的环境中享受城市生活带来的美好体验。业态设置：各栋商业布局形成特色，或以业态区分，或以主题区分，引导动线参考案例分析：大宁国际购物中心纵向定主题横向定业态横向横向纵向借鉴点：纵向定主题：为了强化人流动线，同时增强项目主题性和目的型消费，在纵向上为每一栋楼进行主题定位；各主题之间相互独立，同时又通过业态定位紧密结合一起，通过各栋主题楼之间的动线连廊设置将商c场的人流动线贯穿起来。借鉴点：横向定业态：原则上，每个楼层为同一业态；根据各业态付租能力高低顺次分布于各个楼层；为避免出现死角，顺畅动线布局，将某些业态在一、二楼位置纵向上进行立体分布。参考案例分析：上海金桥国际购物中心金桥国际购物中心陆家嘴人民广场7km项目纯商业建筑面积9.8万方，包括写字楼在内，总建筑体量18万方。位于金桥路、张扬北路交界处，紧靠轨交6号线金桥路站，距离陆家嘴商圈7km。靠近金桥开发区，6公里半径辐射范围涵括联洋社区、证大家园、外高桥保税区等十个涉外住宅商务区。由11栋商业建筑单体错落有致组成。相通点一：区位因素

远离城市目前正中心，同属区域性新兴商圈；相通点二：物业特征

同为开放半开放型建筑单体组合而成，各栋单体之间用连廊结合；相通点：物业结构区位因素参考点：业态布局物业特征参考案例分析：上海金桥国际购物中心在商业末端设置卡通尼乐园目的性消费，引导商业价值。沿街区域设置家居家纺主题业态，进行产权划分切割销售。商业布局借鉴点：各节点的妥善把握拐角处配置大型商业，同时引进大型连锁电器卖场。拐角价值点设置内街入口引导人流由11栋单体错落有致排布而成单体之间或用休闲退台串联或用时尚气息连廊串联业态/物业特色借鉴点：连廊借鉴点：各具主题的单栋商业围合而成的时尚商业街区。

借鉴点：1、2、3、7、8座业态功能各有侧重，通过特色连廊连接形成一个有机整体。参考案例分析：上海金桥国际购物中心区域商业现状及趋势分析鸿基万尚城天润万象城中央天街嘉豪国际本案区域商业现状及趋势分析竞争个案——鸿基万尚城项目位置：薛城区临山路与永福路交汇处产品形态：商业加住宅总建筑面积：8万方开发商：枣庄金天鸿基置业有限公司主力面积：10～40㎡

一到三层销售价格：未定销售政策：未定区域商业现状及趋势分析项目分析

项目位于薛城区，从负二层到地上五层，营业面积4万方，从电子产品，到珠宝首饰，化妆品，精品饰品，皮革，运动休闲，四五层涵盖大型影院，KTV，美食广场。中央天街项目位置：枣庄新城黄河路与六盘山路交汇处南50米产品形态：商场市综合商业地产总建筑面积：9万方开发商：山东至信房地产开发有限公司主力面积：20-50㎡（商铺）销售价格：商铺一楼2万元/㎡，三楼四楼8000元/㎡，公寓单价3580元/㎡销售政策：5年返租，前3年每年7%，5年1.3倍回购项目分析

项目位于枣庄市新城区，9万㎡的商业主要是为倾力打造集品牌超市、精品百货、美食休闲、五星级酒店等功能为一体的商场式商业综合体。区域商业现状及趋势分析嘉豪国际公馆项目位置：枣庄新城区光明大道南侧产品形态：综合商业地产总建筑面积：9.8万方开发商：浙商联合实业主力面积：50㎡（商铺）销售价格：1.7万元/㎡左右销售政策：包租的形式，具体的还未确定。目前在售卡阶段项目分析

嘉豪国际公寓是商住一体的城市综合体，落成后与舜天国际大厦形成新城区最大商圈，提供衣，食，住，玩为一体的服务，将步行街、商业广场、休憩绿地、会馆、娱乐中心。目前在售的是二期项目，一期的超市和商场部分预计5月1开业。区域商业现状及趋势分析天润万象城项目位置：枣庄薛城区泰山路与珠江路交叉口产品形态：住宅、公寓、写字楼、裙房商业总建筑面积：不祥开发商：枣庄天润房地产开发有限公司项目分析

项目位于枣庄市薛城区，与本项目距离最近。整个项目为住宅、写字楼加商业的综合体。其中商业部分为裙房商业，定位为餐饮娱乐为主区域商业现状及趋势分析区域市场主要竞品个案均以餐饮、娱乐、休闲为主要业态，重复、重复、再重复。。。。我们，还要再重复么？项目整体发展战略项目SWOT分析面积分割小，总价低地块方正，便于布局距离市中心有一定距离，具有良好的独立性；优势劣势机会威胁新兴开发区域，区域成熟度不够，高铁效应周期较长，商业发展会存在较长培育期；本地块目前交通极为不便新区及高铁站是未来重点发展区域，必然有较大的政策支持区域各项目商业的同质化严重，为本项目创新拔高提供了机会；区域内商业大开发，体量巨大较大加上项目自身的人口及消费人群为本项目商业的发展提供了人群支撑；未来人口导入数量大，商业发展的后劲较足。区域内同质化竞争严重，大量同质化商业项目正在推向市场，未来供应量巨大。项目整体发展战略定位甲方需求甲方需求以快速快速去化为目标区域市场现状区域成熟度不够项目同质化，严重分流客户。项目限制条件目前周边配套极不完善居住人口不足以支撑项目运营无公共交通区域市场现状项目限制条件项目整体发展战略核心驱动？决定项目商业类别辐射范围？决定消费客群定位目标客群？决定业态品牌落地产品组合？何种形态规划发展我们应该如何定位？别人都在做餐饮、休闲娱乐为主要业态的商业项目整体发展战略跳脱区域激烈同质化市场，寻找市场空白点，导入高目的性消费的主题商业，主动寻求差异化休闲休憩休闲娱乐婚纱摄影外来旅游休闲人口导入通过主题消费引导的消费人群主题购物休闲娱乐家庭消费商业功能薛城区域近邻家庭全家式消费商圈引导的区域性人群消费办公功能办公居住商业枣庄现代产业发展带动商务需求通过目的性引导的全市范围内商务新城消费需求交通枢纽休憩公共服务商业毗邻高速干道服务需求导入轨道交通捷运系统消费需求导入目标客群导入延伸功能需求儿童主题社区服务家庭消费枣庄人口刚性需求导入徐州、济南等地自住型、投资型客户导入枣庄人口改善型、投资型需求导入居住功能商务功能集群社区服务集群休闲娱乐集群商业功能集群生活集群客群选择将项目可供发展的主要功能进行客群导入，从而延伸出新的功能需求，在分化出项目主要的消费集群，主要包括：项目周召基础社区型人群消费消费集群结论项目整体发展战略重点发展●时尚零售婚纱摄影运动品牌奥特莱斯儿童游乐稳步发展●主题餐厅儿童零售时尚健身儿童早教品味家居选择性发展●白领日常零售精品商超社区机能活力运动业态重点筛选结果重点发展功能有限发展功能选择发展功能功能吸引力白领日常零售美容美体时尚健身特色美食婚纱摄影时尚KTV主题购物精品商超时尚零售品味家居食品儿童早教儿童游乐结合项目推进招商过程的先后次序：项目匹配度牛排/零点餐厅主题亮点项目整体发展战略经营主题定位BusinessFashionFamily流行时尚体验空间都市家庭生活空间商务时尚休闲中心同事聚会都市丽人/白领生活商务洽谈服务酒店生活配套商务宴请风尚推广活动创意体验活动时尚文化传播独有品牌私享运动新品发布亲子天地婚纱摄影基地温馨家庭活动休闲朋友聚会人性化贴心服务项目整体发展战略运动品牌集合店儿童亲子婚纱摄影以商业时尚休闲中心、流行时尚体验空间、都市家庭生活空间为特色的以儿童体验亲子乐园、运动商品奥特莱斯、婚纱摄影为主题的商业全能综合体高端主题婚礼策划、婚纱订做及租赁、鲜花装饰、结婚化妆，婚纱拍照，一切与结婚相关的问题都能在这里得到解决婚纱摄影主题集合各种运动品牌，以奥特莱斯的形式出现，做枣庄市第一个运动品牌奥特莱斯店运动商品奥特莱斯主题开创枣庄儿童职业体验中心的先河，直接带领孩子走进与生活息息相关的各种企业，切实的体验成人的生活，锻炼到孩子的各种能力，关爱的孩子的家长怎能错过儿童体验、亲子乐园主题商务休闲餐饮/商务宴请/同事聚会/白领生活零售（皮具/饰品/乐扣）/酒店服务配套商务时尚休闲中心经营业态：时尚男女服饰/牛仔个性休闲/休闲运动品牌/快时尚/国际时尚品牌/流行美食/时尚KTV等流行时尚体验空间经营业态：儿童品牌零售/精品家居/时尚生活护理/家庭聚会餐饮/亲子乐园等都市家庭生活空间项目业态定位婚纱摄影、家居馆、休闲运动、健身网吧、教育培训时尚购物、运动奥特莱斯、儿童天地、儿童娱乐培训、精品高端零售、品牌零售、3C数码、商务配套、休闲餐饮电影院、儿童娱乐体验、KTV、美食广场业态功能布局1F2F3F4F每个层面均有设有特定的主题元素，将此类目的性消费的业态和吸引人流的餐饮娱乐业态放置在高楼层，有效的拉动垂直动线时尚精品百货儿童娱乐体验运动奥特莱斯婚纱摄影主题特色运动奥特莱斯儿童天地项目业态定位 1F——品牌零售、休闲餐饮

商务配套：航空公司、旅行社、银行等；品牌旗舰店：吸引中高端消费者，塑造高端形象精品商业步行街：吸引年轻时尚消费者；满足本项目人群随机性消费品牌超市、家电：目的性消费，吸引客群，引导垂动线西式快餐/甜品：付租能力相对较高，实现转角处商业价值；引导垂直动线；名烟、名酒、茶叶、商务礼品：付租能力相对较高，且具有目的性消费的特点精品百货区：吸引高端消费人群3C数码广场、精品小家电：主题性商业，吸引特定的消费人群，以目的性消费为主业态功能布局——1F沿街商业分布中高档零售业态，既具有良好的展示面，形成品牌集聚效应，又在一定程度上提升商业价值1F业态品牌推荐品牌旗舰店海澜之家、雅戈尔、哥弟、金鲨鱼、波司登精品商业步行街ONLY、VERYMODE、欧时力、ELAND、BASICHOUSE品牌超市、家电世纪联华，家得利、国美、华润万家精品百货区周大福、老凤祥、LEVIS、卡西欧、天梭、施华洛世奇、宝岛眼镜业态功能布局——1F业态品牌推荐3C数码广场、精品小家电宏图三胞、迪信通、松下、三星、手机专卖、索尼商务配套银行、旅行社、航空公司、药房、便利店商务礼品名烟专卖、名酒专卖、茶叶专卖西式快餐/甜品KFC、麦当劳、必胜客、85度C、宜芝多、许留山业态功能布局——1F项目业态定位 2F——亲子、运动奥特莱斯及品牌零售

商务配套：航空公司、旅行社、银行、火车票预售点等；绅士生活馆：吸引中产阶级消费者，满足品味男士高端需求品牌超市、家电：目的性消费，吸引客群，引导垂动线西式快餐/甜品：付租能力相对较高，实现转角处商业价值；引导垂直动线；时尚女人街、女人世界：女人的购物天堂，引领时尚潮流的购物新风尚动感地带：吸引潮流时尚人士，年轻人的时尚聚集地咖啡厅：品味生活，提升整体商业形象品牌旗舰店：吸引中高端消费者，塑造高端形象，一付二的形式形成垂直动线，吸引人流儿童天地：以儿童为主题的商业聚集地，形成目的性消费，提升商业价值业态功能布局——2F品牌旗舰店采用一复二的形式，将品牌效应垂直化利用，有效的拉动垂直动线。且本层设置以亲子和运动品奥特莱斯为特色的主题购物，有效引导人流2F业态品牌推荐品牌旗舰店海澜之家、哥弟、雅戈尔、金鲨鱼、波司登绅士生活馆G2000、ESPRIT、LEE、七匹狼、金利来品牌超市、家电世纪联华，家得利、国美、华润万家运动商品奥特莱斯（与3楼相连）耐克、CAT、阿迪达斯、361、李宁业态功能布局——2F业态品牌推荐时尚女人街达芙妮、百丽、依恋系列、贝拉维拉、儿童天地迪斯尼、丽婴坊、天线宝宝、SNOOPY、儿童早教中心女人世界浪莎、欧迪芬、上海故事西式快餐/甜品KFC、麦当劳、必胜客、85度C、宜芝多、许留山业态功能布局——2F项目业态定位 3F——浪漫婚纱、休闲娱乐主题广场健身、台球、网吧：目的性消费人群，将人群向高处引导品牌超市、家电：目的性消费，吸引客群，引导垂直动线美食广场：付租能力相对较高，实现转角处商业价值；引导垂直动线；家居生活馆：倡导精致生活，提升生活品质。目的性消费，对楼层不敏感，引导垂直动线休闲运动‘户外装备：吸引潮流时尚人士，年轻人的时尚聚集地品牌餐饮：良好的景观展示面，婚纱摄影：目的性消费人群，将人群向高处引导教育培训机构：语言教育、家教培训、艺术培训等。目的性消费，对楼层不敏感，引导垂直动线个人护理中心：休闲足浴、SPA按摩、美容养发等。目的性消费，对楼层不敏感，引导垂直动线业态功能布局——3F3F此层以婚纱摄影为主题，同时利用餐饮、休闲、娱乐业态强大的号召力，将目的性消费者引入高楼层业态品牌推荐品牌超市、家电世纪联华，家得利、国美、华润万家婚纱摄影千子晨婚纱摄影健身、台球、网吧一兆韦德健身、东方网点、丁俊晕台球俱乐部运动商品奥特莱斯（与2楼相连）耐克、阿迪达斯、李宁、特步、Kappa、匡威业态功能布局——3F业态品牌推荐个人护理中心克丽缇娜、东田造型、王磊形象设计公司家居生活馆罗莱家纺、博洋家纺、BASICHOUSE教育培训机构安博教育、迪士尼少儿英语、吉的堡儿童早教中心、新东方教育美食广场、品牌餐饮避风塘、望湘园、辛香汇、海底捞业态功能布局——3F项目业态定位 4F——儿童体验主题馆、电影、休闲娱乐电影院、电玩城、旱冰场：目的性消费，吸引客群，引导垂直动线休闲美食广场：目的性消费场所，将人流向高处引导量贩式KTV：吸引娱乐业态消费人流，引导人流的垂直动线儿童体验乐园：以儿童体验消费为主的娱乐业态，开启枣阳第一家儿童体验乐园。此目的性消费可吸引整个市区的家庭儿童消费，极具吸引力4F此层以儿童体验乐园为主题，同时配有电影院、电玩城、旱冰场、量贩式KTV等多种娱乐商家，这些商家共同形成强大的娱乐组团效应，吸引人流拉动垂直动线业态功能布局——4F业态品牌推荐量贩式KTV好乐迪、钱柜休闲美食广场大食代、小吃、果汁吧、露天儿童娱乐广场神采飞扬、