利川市谋道苏马荡景区林海云天休闲避暑旅游开发项目定稿

利川市谋道苏马荡景区林海云天休闲避暑旅游开发工程定稿利川市谋道苏马荡景区林海云天休闲避暑旅游开发工程可行性研究报告目录第一章总论 1一、工程概况 1二、业主简介 1三、编制依据 2四、研究工作范围 3五、研究结论 3六、主要技术经济指标 4第二章工程建设背景及必要性、可行性 5一、工程提出的背景 5二、工程建设必要性 8三、工程建设可行性 13第三章工程市场分析 15一、旅游需求态势分析 15二、旅游客源市场定位与营销 16三、游客人次预测 16四、工程SWOT分析 16五、产业关联度分析 18第四章建设规模及内容 19一、原那么和依据 19二、建设规模 20三、建设内容 20四、产品方案 22第五章建设地址及建设条件 23一、工程选址原那么 23二、工程建设地址 23三、建设条件 24第六章工程工程建设方案 27一、执行标准标准 27二、工程总体规划方案 27三、建筑工程设计 30四?景区根底设施 35五、电气及给排水 41六、消防工程 44七、绿化设计 45第七章节能 47一、能耗指标分析 47二、节能措施 47第八章环境保护 50一、施工期工程对周边环境影响预测 50二、施工期污染防治措施 51三、营运期污染防治措施 53第九章工程管理 55一、工程建设期管理 55二、工程运行期管理 55三、建设进度 55四、工程招标 55第十章投资估算及资金筹措 57一、投资估算 57二、资金筹措 58第十一章经济效益及社会效益评价 60一、财务评价 60二、社会效益分析 62第十二章工程风险分析 64一、定性分析 64二、不确定性分析 64第十三章结论及建议 67一、结论 67二、建议 67建设投资估算表 69工程总投资使用方案及资金筹措表 72营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 73总本钱费用估算表生产要素法 74固定资产折旧及无形资产摊销估算表 76利润及利润分配表 78工程投资现金流量表(全部投资) 80第一章总论一、工程概况(一)工程名称:利川市谋道苏马荡景区林海云天休闲避暑旅游开发工程(二)工程建设单位:重庆市科友实业(三)建设地址:湖北省利川市谋道苏马荡景区(四)建设性质:新建(五)建设规模及主要内容本工程用地1000亩,其中规划建设用地200亩,房屋占地59.32亩,房屋总建筑面积200019平方米。拟实施谋道苏马荡景区综合开发,包含多层度假公寓,独立别墅,连排别墅,度假宾馆,老年活动中心,广场,观景台,游泳池,儿童游乐场等和配套建设景区道路、绿化等附属设施工程以及设施设备购置。(六)工程总投资工程总投资51350万元。其中建筑工程费36746.8万元,设备购置及安装费2000万元,工程建设其它费用8660.6万元,预备费3792.6万元,铺底流动资金150万元。(七)资金筹措资金全额由业主自筹51350万元。(八)建设期:5年二、业主简介重庆市科友实业系原群众房产改制更名而成。公司集房地产开发、旅游开发、农业开发、建筑建材为一体,拥有注册资金2500万元。公司下辖控股建筑公司、三木物业、机械公司等子公司,设行政部、财务部、企划部、工程部、营销等部门,现有高、中级技术职称人才58人。公司自成立以来主要开发了红光小区、金龙别墅小区、联合开发了小天鹅批发市场、近期开发的有时代名都、红光景苑、锦锈新城等开发工程,开发总面积近50万平方米,目前正在开发的北滨华府,总投资5亿元。公司曾被全国质量协会、全国总工会、共青团中央、全国科协评为全国优秀质量管理单位。近年来曾屡次被重庆市、万州区政府及相关部门评为先进开发企业,质量管理优秀企业,非公有制重点企业,优秀民营企业等多项殊荣。2021年“时代名都〞被评为老百姓最喜爱宜居万州热捧楼盘。公司坚持以“敬业修德、精诚合作〞作为企业精神;坚持以“科学开展、诚信交友〞作为公司宗旨。公司将一如既往以科学、环保的开发理念,成熟的高品质开发经验,老实守信的经营作风,为城市建设做出更大的奉献。三、编制依据(一)?中华人民共和国土地管理法实施条例?;(二)?国务院关于加快开展效劳业的假设干意见?(国发〔2007〕7号);(三)?中国旅游业“十二五〞开展规划纲要?;(四)?湖北省国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?;(五)湖北省人民政府?关于促进效劳业加快开展的假设干意见?;(六)?湖北省旅游条例?;(七)?湖北省旅游开展总体规划(2001-2021)?;(八)?湖北省旅游业开展“十二五〞规划纲要?;(九)?中共湖北省委、湖北省人民政府关于建设鄂西生态文化旅游圈的决定?(鄂发〔2021〕16号文);(十)?湖北省利川市国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?;(十一)?湖北省利川市“十二五〞旅游业开展规划?;(十二)?利川旅游业开展规划?;(十三)利川市?谋道镇苏马荡旅游度假区控制性详细规划?;(十四)业主提供的其它相关资料。四、研究工作范围本工程研究工作范围包括:工程的背景及必要性、可行性进行分析,工程市场分析,确定主要建设内容及技术方案,并对投资、经济社会效益、工程风险等方面进行分析测算,作全方位的技术经济论证,为有关部门提供决策依据。五、研究结论本工程建设符合湖北省和利川市旅游业开展的总体规划及利川市国民经济和社会开展“十二五〞规划,是实现利川市旅游经济远期规划开展、建设旅游强市和现代效劳业开展的需要,工程建成可以进一步提升利川市的旅游接待能力和旅游休闲品质,是改善利川市投资环境和提升招商引资能力和水平的重要举措。同时,工程的建设对利川市苏马荡旅游区建设成为集国家4A级旅游景区、国家生态旅游示范区;土家族自然文化遗产地、国内一流文化养生旅游圣地;宜居宜游的休闲生活示范地、国内知名的健康旅游度假地为于一体的鄂西民族风情旅游目的地以及利川市经济社会开展和利川市稳固创立中国优秀旅游城市成果,打造实力利川、活力利川、魅力利川均具有明显的推动作用和重大的现实意义。工程社会效益和经济效益显著。工程规划布局、功能设置及建设规模上是适宜的;工程建设技术保障,环境影响度小,组织措施得力,工程建设条件成熟。工程业主实力雄厚,有能力实施、建设好本工程。该工程的建设是必要的,也是可行的。建议政府有关部门批准、并予以支持,促使本工程早日实施。六、主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标 备注一 建设规模 本工程规划用地1000亩,其中建设用地200亩,征用土地59.32亩,修建房屋总建筑面积200019平方米。二 工程建设地点 湖北省利川市谋道苏马荡景区三 总投资 万元 51350.0 1 其中:土建工程费 万元 36746.8 2 设备购置及安装费 万元 2000.0 3 工程建设其它费用 万元 8660.6 4 根本预备费 万元 3792.6 5 铺底流动资金 万元 150.0 四 融资方案 万元 51350.0 1 业主自筹 万元 51350.0 五 经济效益 1 营业收入 万元 7000.0 正常年份2 补贴收入 万元 0.0 3 总本钱费用 万元 3516.2 正常年份4 营业税金及附加 万元 364.0 正常年份5 利润总额 万元 3119.8 正常年份6 所得税 万元 175.0 正常年份7 投资利润率 % 7.8% 正常年份8 工程投资回收期 年 9.8 息税前9 工程投资财务净现值 万元 5423.8 息税前10 工程投资财务内部收益率 % 10.6% 息税前第二章工程建设背景及必要性、可行性一、工程提出的背景(一)利川市根本概况利川市位于湖北省最西部,南邻潇湘、西靠蜀渝、北依三峡。清江自西向东横贯境内,平川大坝与山地丘陵镶嵌两岸,为有利之川,故名“利川〞。全市平均海拔1100米,总人口92万人,常住人口654197人。城市建成区面积突破13平方公里,城市人口突破15万人。在4602平方公里土地上生息繁衍着以土家、苗族为主体的18个民族。是恩施土家族苗族自治州面积最大、人口最多的县级市。利川气候独特,资源丰富,有丰富的烟叶、草场、水能、风能、天然气、矿产和旅游资源,素有“坝漆之乡〞、“黄连之乡〞、“水杉之乡〞、“纯菜之乡〞、“山药之乡〞、“歌舞之乡〞的美誉。已探明的矿产资源有43种,其中,天然气储量达98.67亿立方米,石膏矿藏量144亿吨,生物礁藏量200万立方米,可供开发的水能资源31.3万千瓦,风能资源80万千瓦。境内有一个洞??世界容积量最大的溶洞腾龙洞;一座寨??目前世界上保存最完美的土家古寨鱼木寨;一棵树??被称为植物活化石的“水杉王〞;一口井??全国重点文物保护单位古建筑群落大水井;一首歌??世界25首优秀民歌之一、并传唱全球登上世界艺术殿堂维也纳大厅的“龙船调〞的故土。现在有蒙古族、回族、藏族、维吾尔族、苗族、彝族、壮族、布依族、朝鲜族、满族、侗族、瑶族、白族、土家族、哈尼族、傣族、黎族、畲族、高山族、水族、纳西族、土族、撒拉族、仡佬族、锡伯族、阿昌族、羌族、塔吉克族、京族等民族分布。(二)利川市经济社会开展背景2021年,利川市规模以上企业完成工业总产值74090万元,同比增长24.21%;实现工业增加值25900万元,同比增长10.80%;利润总额3150万元,同比增长20.46%;缴纳税金总额3245万元,同比增长38.15%;两项资金总额20320万元,同比增长13.21%;技改工作量8547万元,同比增长12.75%;产销率96.9%;万元工业增加值综合能耗下降4.5%;净增规模以上工业企业2户。同时,利川市继续实施“亿元工程〞,调度的亿元企业由原来的6家增至12家,这些亿元企业上半年完成工业总产值49552万元,同比增长66.15%,占全市规模以上工业企业总产值的66.88%,使“亿元企业〞支撑作用日益明显。其中,2021年新调度的6户亿元企业(郁江水电、豹盾水泥、香连药业、凯瑞农业、林创牧业、五洲牧业)实现工业总产值18684万元,比同期9967万元增长87.46%。(三)利川市旅游资源现状利川历史悠久,保存有大量古遗址和名胜古迹。境内有古遗址13处、古墓葬11处、崖墓14处、古建筑13处、古石刻6处、革命遗址及革命纪念地6处,均列为市级文物保护单位。其中:大水井古建筑群、鱼木寨2处为国家级重点保护单位,太平塘摩崖题刻为省级文物保护单位;建南古代巴人崖葬遗址、谋道谌家牌坊、南坪如膏书院、团堡石龙寺等5处为省级文物保护单位。境内自然景观奇特秀丽,丰富多彩。位于城东北6公里处的腾龙洞,是中国目前的最大的岩溶洞穴,被中外专家认定为世界特级溶洞之一,为省级风景名胜区。自1985年开发建设以来,接待了大批中外游客。位于团堡乡境内的玉龙洞风景区和凉雾乡境内的水莲洞公园,经当地政府开发建设,已初具规模。位于谋道镇东南的水杉古树,是目前地球上的最大、最古老的一棵水杉母树,树龄达500余年,人称“水杉王〞、“活化石〞、“天下第一杉〞。位于谋道镇北边的苏马荡,有“森林中的伊甸园〞之称,被誉为“中国最美的小地方〞。位于毛坝乡东南部的星斗山国家级自然保护区,星斗山山形如弓背,山脊似刀梁。在利川境内,山上有十条大沟呈扇骨形展开,聚集于芭蕉溪内。山麓有三条小河蜿蜒奔流,潺潺山泉清澈甘甜。山顶曾有明天启时所修的三邑寺一座。传说,该山主峰隔天宫极近,常有神仙摘星辰当灯,来往于星斗山与天宫之间,故名星斗山。以其植被区系庞杂、起源古老、植物种类丰富著称于世,人称“华中天然植物园〞,为省级自然保护区,曾接待中外植物学家前往观光、考察。其中尤以腾龙洞闻名遐迩。(四)利川市谋道自然地理和人文风情1、自然地理、气候条件谋道位于北纬30°,地处长江南岸,海拔1500余米。气候为亚热带大陆性季风气候,因山峦起伏,沟壑幽深,海拔高度不同,气候差异明显,为典型的山地气候。夏无酷暑,云多雾大,日照较少,雨量充分,空气潮湿。气候寒冷,冬长夏短,风大雪多,易涝少旱,年平均气温11.1℃,无霜期210天,年降水量1378毫米,日照时数1518.9小时。苏马荡旅游区坐落于湖北省利川市西北部318国道新老线交汇处的谋道镇镇区东北方向,北部紧邻重庆万州,东距利川市城区42公里,西距重庆市万州城64公里。2、人文风情谋道是世界优秀民歌?龙船调?的发源地,境内有被称为“天下第一杉〞的“活化石〞水杉王;有保存完好的省级文物保护单位,被称为“土家第一山寨〞的鱼木寨;有“中国南方最大的山地草场〞之称的齐跃山;有黄中土司遗址船头寨;有白莲教遗迹女儿寨;有“一夫当关、万夫莫开〞的古关隘铜锣关、南浦雄关等。谋道文庙、禹王宫、谌家牌房,上、下支罗土司等文化底韵深厚。这里还是著名的“水杉之乡〞、“黄莲之乡〞、“黄花之乡〞的故土,更有民间绝技?肉连响?、?打绕关?等。(五)本工程建设背景利川属云贵高原东北的延伸局部。气候为亚热带大陆性季风气候,因山峦起伏,沟壑幽深,海拔高度不同,气候差异明显,为典型的山地气候。夏无酷暑,冬季无严寒,云多雾大,日照较少,雨量充分,空气潮湿。。山奇水秀,是一个最适合人类居住、休闲避暑、休闲娱乐、养生等的好地方。谋道苏马荡气候四季清楚,冬无严寒、夏无酷暑,年平均气温18℃左右,是盛夏“绝无仅有〞的天然空调。据了解,苏马荡风景区万余亩的森林根本上处于次原始森林状态,植被保持了多样性,千年杜鹃、满山红叶、天然园林、植物奇观独具特色。景区内有着石英沙地貌所特有的优质矿泉水,苏马神水、凤凰泉在当地闻名遐迩。本工程主要依靠利川市优越的自然地理、区位优势、独特的气候条件、当地民俗风情以及充足的旅游客源和庞大的旅游市场,同时结合利川市苏马荡丰富的自然旅游资源和土家族自然文化遗产地以及历史文化底蕴,并以谋道苏马荡景区旅游总体规划为根底,拟实施打造以“休闲避暑度假〞为主线,突出避暑和养生文化旅游品牌,规划为休闲广场体验区、山地公园游览区、养生文化体验区、避暑度假休闲宜居区、高档别墅区、滨湖游乐园区、高档酒店及会所接待区、老年养生园等功能分区为主的林海云天休闲避暑旅游开发格局。综合考虑以上背景,提出了建设利川市谋道苏马荡景区林海云天休闲避暑旅游开发工程。二、工程建设必要性(一)工程建设是利川市经济社会实现跨越式开展的需要“十二五〞开局之年,利川市出口创汇实现253.2万美元,同比增长216.3%;2021年,利川市共接待游客近17万人,实现旅游综合收入6438.24万元,游客人数和旅游收入分别同比大幅增长。在“十二五〞开启之际,利川市在产业开展上迎来了“开门红〞。利川市科学谋划"十二五"开展蓝图,作出了决战"十二五",加快建设中等规模城市,打响“全国优秀旅游城市〞品牌,积极主动融入长江经济带、湖北武陵山试验区建设的战略部署,同时明确了今年经济开展主要指标,确保"十二五"开好局,起好步。利川市今年经济开展主要指标是:国民生产总值增长15%以上,规模企业增加值增长28%以上,全社会固定资产投资增长25%以上,社会消费品零售总额增长20%以上,地方一般预算收入增长20%以上,外贸出口增长20%以上,城镇居民人均可支配收入增长12.5%以上,农民人均纯收入增12.5%以上。努力开创新局面为实现经济开展主要目标,利川市着重围绕推进三大战略,开展“三特〞经济,打造“三力〞利川的开展思路,坚持以城市经济开展引领市域经济开展,以旅游业带动一、二、三产业共同开展,突出特色农业、新型工业、生态文化旅游业、城市建设、交通建设五大重点。未来三至五年,利川市旅游经济开展的主要预期目标是:将利川建设成为“鄂西生态文化旅游圈〞最富特色的核心板块和全国知名旅游目的地,力争旅游经济年均增长30%以上,旅游总收入到达全市生产总值的20%,把利川建设成为生态宜居的全国知名旅游城市。本工程的建设,是利川市着重围绕推进三大战略,开展“三特〞经济,打造“三力〞利川的开展思路的具体内容,是坚持以城市经济开展引领市域经济开展,以旅游业带动一、二、三产业共同开展,突出特色农业、新型工业、生态文化旅游业、城市建设、交通建设五大重点的具体举措。工程的建设,有力的带动了利川市旅游经济的快速持续健康开展,是实现以旅游业带动一、二、三产业共同开展的重要基石。同时,对实现利川市经济社会又好又快和跨越式开展奠定了坚实的根底和提供了强有力的保证。(二)工程建设是利川市旅游业开展的需要改变利川旅游后进状态,就要敢于创新,出奇制胜,充分利用后发优势,使利川旅游业实现跨越式的开展。首先要树立并强化大旅游意识。旅游不是一个孤立的产业,它关系到食、住、行、游、购、娱、康、教各个方面,是全社会的事,需要依靠社会大环境来支撑旅游业。需要进一步解放思想,确立与市场经济体制相适应的新观念,主要是市场观念、需求观念、创新观念和效益观念。其次,要明确旅游业在利川国民经济中的大产业地位。从利川产业结构调整战略高度来认识旅游作为一个先导产业的重要性。旅游业能带动第三产业开展,促进传统的第一、第二产业的开展和升级。充分利用旅游业所具有的关联辐射功能,调整产业结构,形成合理的开展格局,促进国民经济的良性循环。全面认识旅游业在促进利川对外开放和招商引资方面的独特作用,把旅游业作为利川改革开放的一个窗口,让世界了解利川,使利川走向世界。旅游引来人流、物流、信息流、资金流、技术流,促进改革开放的深入,促使人们更新观念,也为招商引资、开放搞活创造较好的外部环境。再次,要强化大市场观念,营造利川独特而富有魅力的旅游新形象本工程的建设,依托利川市现有旅游资源的多样性和独特性,打造以“休闲避暑度假〞为主线,突出避暑和养生文化旅游品牌,规划为休闲广场体验区、山地公园游览区、养生文化体验区、避暑度假休闲宜居区、高档别墅区、滨湖游乐园区、高档酒店及会所接待区、老年养生园等八大功能分区,通过工程的建设有力的促进了利川市旅游业的快速开展。(三)是利川市稳固创立中国优秀旅游城市成果,打造实力利川、活力利川、魅力利川的重要举措近年来,利川提出推进工业兴市、旅游强市、工程利市,开展特色农业、特色工业、特色旅游业,打造实力利川、活力利川、魅力利川的开展思路。坚持以城市经济引领市域经济开展,以旅游业带动一、二、三产业共同开展。着力打造旅游精品。加快打造核心景区,将腾龙洞景区建设作为全市旅游龙头产业来培植,打造5A景区,将其打造成为国家乃至世界级精品。将福宝山生态旅游开发作为重点招商工程,建设成生态旅游景点;加快大水井景点建设,在开发过程中实现更好的保护;加快齐岳山配套设施建设,将齐岳山打造成健康休闲之地;加强鱼木寨根底设施建设,加快开发利用进程;在旅游线路的设计上下功夫,科学规划一日游、两日游、三日游精品旅游线路,全面带动旅游消费市场。着力改善旅游设施水平。完成城市开展战略定位研究,开设城市开展战略研究论坛,完成重点区域的控制性详细规划和专项性规划修编。加快城市建设步伐,着力加强旅游根底设施建设,完善城市功能,拓展城市骨架;充分发挥城市综合执法局的职能,加强城市管理。着力培育完善旅游产业体系。加大培育力度,形成完整配套的旅游产业链,力争建成五星级饭店1家、四星级饭店2家、三星级饭店3家;加强旅行社建设,力争建成国内旅行社15家、国际旅游社2家;创立一批星级宾馆、绿色旅游饭店和具有地方民族特色的餐饮点。着力拓展旅游市场。宣传促销是加速旅游业开展的助推器,加快形成“政府主导、企业为主、市场动作〞的宣传促销机制。加强与周边旅游影区的合作,消除壁垒,实现“资源共享、优势互补、客源互送、市场共赢〞。本工程建设是利川市稳固创立中国优秀旅游城市成果,打造实力利川、活力利川、魅力利川的重要举措和核心内容,工程建成后,丰富了利川市旅游的形态和模式,壮大了利川市的旅游市场和规模、格局,提升了利川旅游的品质,为推动打造实力利川、活力利川、魅力利川具有十分重要的意义。(四)是利川建成鄂西生态文化旅游圈的核心板块、湖北旅游集散中心、全国知名的旅游目的地的需要2021年11月,湖北省委、省政府作出重大战略决策,在着力开展国家批准的鄂东地区“武汉城市圈〞两型社会建设的同时,运用后现代理念,激活鄂西地区丰富的生态、文化等资源优势,破解交通、体制、机制等瓶颈障碍,协调组织建设“鄂西生态文化旅游圈〞,使其成为国内著名、国际知名的旅游目的地,以推进鄂西地区经济社会更好更快地开展。利川市委、市政府立足资源优势,确定把旅游产业作为优先开展的支柱产业予以培植,认真实施“旅游强市〞战略,坚持“围绕大生态,培育大产业,开发大市场,开展大旅游〞,抢抓“鄂西生态文化旅游圈〞建设机遇,努力把利川建成全国知名旅游目的地。在工作思路上,坚持“四好两快〞。“四好〞即进一步明确好开展思路,准确把握旅游经济开展定位;配置好旅游产业要素,同步开展吃、住、行、游、购、娱相关产业;培植好旅游品牌,增强以腾龙洞为重点景区的旅游核心竞争力;营造好开展环境,切实改善与旅游产业相关的文化、生态和治安环境。“两快〞即加快核心景区建设步伐,加快相关景区规划和招商力度,让景区尽早“串线成珠〞。利川市着力于景区开发、要素配套建设、行业管理和宣传推介,各项工作快速推进,旅游开展良好。客源市场有新拓展,旅游收入有新增长,旅游事业有新突破,旅游形象有新提升。本工程建设是利川建成鄂西生态文化旅游圈的核心板块、湖北旅游集散中心、全国知名的旅游目的地的重要内容,依托湖北省委、省政府建设“鄂西生态文化旅游圈〞的重大机遇,大力实施相关景区开发建设。通过工程的建设,强有力的推进了利川建成鄂西生态文化旅游圈的核心板块、湖北旅游集散中心、全国知名旅游目的地的进度,具有十分重大的现实意义。综上,本工程的实施是非常有必要的。三、工程建设可行性(一)利川市委、市政府高度重视利川市委、市政府高度重视旅游业的开展,并制定了利川市旅游开展总体规划。其中明确指出:利川市立足资源优势,确定把旅游产业作为优先开展的支柱产业予以培植,认真实施“旅游强市〞战略,坚持“围绕大生态,培育大产业,开发大市场,开展大旅游〞。以腾龙洞景区为龙头,以龙船水乡、玉龙洞、朝阳洞为主的洞旅游景点;以齐岳山为龙头,以佛宝山、清江源、甘溪山、石板岭为主的高山避暑休闲旅游景点;以大水井、鱼木寨为龙头,以七孔子崖墓、太平塘为主的民族文化旅游景点的三大板块特色旅游集群精品线路。旅游产业体系逐步完善,全市开发接待游客的景区到达13个。本工程的建设顺应利川市旅游开展的总体规划,为本工程的建设创造了良好的外部环境条件。(二)良好的政策支持2021年11月,国务院出台?加快旅游业开展的意见?,明确提出要“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代效劳业〞,确定了旅游业在国民经济开展中的重要地位。同时,国务院又相继批复了?关于深入实施西部大开发的假设干意见?等,都为恩施旅游业开展提供了区域宏观决策,为利川市谋道苏马荡旅游开展指明了方向。(三)优越的地理位置和交通条件利川市苏马荡旅游区坐落于湖北省利川市西北部318国道新老线交汇处的谋道镇镇区东北方向,北部紧邻重庆万州,东距利川市城区42公里,西距重庆市万州城64公里。(四)自然资源特色鲜明谋道崖壁风光、百里杜鹃长廊、土家老寨相互组成苏马荡“巴国蓬莱〞的自然景观,其中土家老寨作为风景区内人文景点散落镶嵌在整个用地内。长约几公里的崖壁风光,其中有长度约1公里左右的岩街。整个苏马荡旅游区在5月份是漫山遍野的杜鹃花,五彩缤纷,姹紫嫣红。(五)自然气候特征舒适宜人谋道位于北纬30°,地处长江南岸,海拔1500余米。气候为亚热带大陆性季风气候,因山峦起伏,沟壑幽深,海拔高度不同,气候差异明显,为典型的山地气候。夏无酷暑,云多雾大,日照较少,雨量充分,空气潮湿。气候寒冷,冬长夏短,风大雪多,易涝少旱,年平均气温11.1℃,无霜期210天,年降水量1378毫米,日照时数1518.9小时。(六)充足的旅游客源2021年,利川市共接待游客近17万人,实现旅游综合收6438.24万元,游客人数和旅游收入分别同比大幅增长。在"十二五"开启之际,利川市在旅游产业开展上迎来了"开门红"。利川市委、市政府规划近期目标到2021年,苏马荡旅游区年接待旅游者人数到达10万人次;规划中期目标到2021年,苏马荡旅游区年接待旅游者人数到达25万人次;规划远期目标到2025年,苏马荡旅游区年接待旅游者人数到达35万人次。因此,本工程的实施是可行的。第三章工程市场分析一、旅游需求态势分析(一)国内旅游市场需求旺盛据世界旅游组织预测,2021年我国不仅将成为世界第一大旅游目的地,并将成为世界主要旅游客源国。随着国内居民收入提高和闲暇时间的大幅度增加,国内居民的国内旅游、短程旅游乃至出境旅游的需求大大增加。依托“十一〞、春节长假及其他节假日,为城市居民提供了休闲度假的客观条件。湖北省和重庆市的统计数据也说明,省、直辖市内公民近郊游的开展势头迅猛。(二)生态旅游和休闲度假正在成为时尚随着社会文明的进步和可持续开展观念有增强,旅游产品的结构正在发生变化,传统的观光型产品正在向观光+休闲度假型产品转变。社会群众,尤其是城市居民更倾向到大自然中去参加休闲型的生态旅游活动。在我国,休闲度假旅游市场正在兴起,尤其是大中城市周边特色显著的绿色旅游地,更是人们出游首选之地。2001年,湖北省委、省政府提出湖北经济社会开展战略的“三个基地,一个后花园〞的设想,意义重大深远。其中,“一个后花园〞就是湖北要充当沿海地区和中心城市旅游休闲的“后花园〞。(三)养生保健游渐成为旅游的热点随着社会的开展与进步,人类的需求已超出了根本需要的范畴,对健康、平安和长寿的渴望更加迫切。然而人口的剧增、环境污染加剧和劳动强度的加大对人的健康乃至生命威胁也在加大。据研究全国有70%的人口处于亚健康状态。因此,保健旅游渐成为旅游的热点。二、旅游客源市场定位与营销根据苏马荡旅游区的资源条件、交通区位,充分考虑今后旅游业及客源市场的开展态势,确定其客源市场开发的空间定位是:一级客源市场核心市场:以重庆市、武汉市和万州区城市为一级市场。武汉市是湖北省省会城市,是全省经济最兴旺、旅游支付能力强且出游意识最浓和出游率最高的地区。重庆作为四大直辖市之一,其经济开展比拟迅猛,加上其紧邻利川市,也是苏马荡旅游区重要的客源市场。二级客源市场开展市场:以湖北省及其周边四川省、陕西省、湖南省、江西省、贵州省、甘肃省、广东省的大中城市为主。重点是以成都市、西安市和以广州为中心的珠江三角洲、以上海为中心的长江三角洲。长三角〞与“珠三角〞是我国经济最兴旺、旅游支付能力强且出游意识最浓和出游率最高的地区。三级客源市场时机市场:国内其他地区。重点是以京津唐为中心的环渤海湾地区。三、游客人次预测游客人次预测主要基于苏马荡旅游开展的现状和趋势、我国旅游需求态势以及同类旅游区旅游开发的成功经验制定。根据经验估算,2021年苏马荡旅游区接待旅游者人数到达10万人次左右,到2025年苏马荡旅游区年接待旅游者人数到达35万人次。四、工程SWOT分析(一)优势(Strength)分析1、风景区区位优势明显,交通便捷。距利川市仅30公里,距重庆万州港80公里,318国道从景区穿过。恩施通往武汉的火车也于2021年年底通车,从武汉到达恩施只需7个小时。2、作为周边海拔相对较高的地势,夏季气温凉爽。海拔1500余米,年平均气温11.1℃,是重庆、武汉两大火炉夏季最为理想的生下避暑之地。3、当地历史文化底蕴深厚,自然景点类型丰富。周边有鱼木寨、齐岳山、水杉王等湖北甚至全国著名景点。每年5月初,风景区内杜鹃花盛开的时候,漫山红遍,姹紫嫣红。这里还有全国罕见的紫色杜鹃花。4、恩施州是湖北省唯一纳入西部大开发范围的地区。5、湖北“鄂西生态文化旅游圈〞已经形成并逐步走向成熟。州委、州政府提出〞旅游兴州〞战略,目标定位是把恩施州建成中国健康旅游基地与旅游目的地。6、2021年,湖北省率先启动武陵山少数民族经济社会开展试验区建设,范围包括恩施州的8个县市和宜昌市的长阳、五峰二个自治县。(二)劣势(Weakness)分析1、海拔高,气温低,冬季路面结冰,路况较差。2、旅游根底设施相对滞后、不完善,沿路乱搭乱建现象比拟严重。3、周边景区优势资源突出,工程竞争优势不突出。4、工程突出资源受季节气候影响较大。5、风景区内较多景点不通道路,游客难以到达。6、旅游投入不大,旅游人才缺乏。(三)机遇(Opportunity)分析1、当地政府高度重视苏马荡旅游区的开发建设。苏马荡旅游区被列为重点整治提升开发区域。2、湖北省为打造鄂西旅游圈,激活鄂西地区生态、文化、民俗等资源优势,破解交通、通讯、体制、机制等瓶颈障碍,使其成为国内外知名的旅游目的地,规划投资1000亿元以上。3、养生理念更多深入民心,越来越被广阔的国人认可与推崇。(四)挑战(Threats)分析1、周边同类型风景区对工程开发的挑战。2、根底设施前期投资额高。3、旅游开发与生态环境保护的协调。五、产业关联度分析旅游属于劳动密集性行业,可以直接增加就业岗位,同时带动、交通运输业、建筑、效劳业、娱乐文化、餐饮、住宿等相关产业的开展。根据产业关联的乘数效应,参考劳动密集性行业平均水平,劳动密集性行业每实现增加值1元能够带动相关产业实现工业增加值3元;每创造1个就业岗位,就将直接产生3-5个关联就业时机,间接产生10个就业时机。因此,本工程的建设,可以开展优势旅游特色产业,壮大经济总量,扩大就业,增加地方财政收入,促进区域经济的开展。第四章建设规模及内容一、原那么和依据(一)确定建设规模的原那么1、市场性原那么以市场为导向,以资源为根底,以旅游产品为主体,经济、社会和环境效益可持续开展。2、特色性原那么突出地方特色,注重区域协同,强调空间一体化开展。3、先进性原那么采用先进方法和技术,进行多方案的比拟,规划技术指标具有适度超前性,并征求各有关行政管理部门的意见,尤其是当地居民的意见。4、标准性原那么采用的勘察、测量方法与图件、资料,要符合相关国家标准和技术标准。5、协调性原那么与城市总体规划、土地利用规划相适应,与其他相关规划相协调。(二)工程建设规模的依据1、?风景名胜区规划标准?2、?旅游开展规划管理方法?(国家旅游局)3、?旅游规划通那么?(国家旅游局)4、?旅游区(点)质量等级评定与划分标准?(GB/T17775?2003)5、?森林公园总体设计标准?(LY/T5132?95)6、?湖北省旅游管理条例?7、?湖北省旅游开展总体规划(2001-2021)?8、?谋道镇旅游开展总体规划?9、?谋道镇苏马荡旅游度假区控制性详细规划?二、建设规模(一)建设用地1、工程用地1000亩;2、建设用地200亩。(二)总建筑面积200019平方米。三、建设内容本工程建设内容为,根据?谋道镇旅游开展总体规划?及?谋道镇苏马荡旅游度假区控制性详细规划?,在谋道镇老鹰岩避暑度假区内配套建设景区根底设施、游乐设施、独立别墅、连排别墅、多层度假公寓、度假酒店等。主要建设内容见下表。建设规模及建设内容一览表序号 建设内容 单位 指标 备注1 购置出让土地 亩 59.32 2 场平整治 亩 200.00 3 房屋建筑 m2 200019.20 3.1 一期 m2 59931.0 3.1.1 多层度假公寓 m2 48006.0 3.1.2 独立别墅 m2 4500.0 3.1.3 度假宾馆 m2 7425.0 3.2 二期 m2 66277.0 3.2.1 连排别墅 m2 25120.0 3.2.2 独立别墅 m2 4800.0 3.2.3 老年活动中心(公寓) m2 1500.0 3.2.4 多层度假公寓 m2 27432.0 3.2.5 度假宾馆 m2 7425.0 3.3 三期 m2 73811.2 3.3.1 多层度假公寓 m2 43891.2 3.3.2 独立别墅 m2 4800.0 3.3.3 连俳别墅 m2 25120.0 4 公路 m 4536.00 4.1 一期 870.00 4.1.1 进场大道(宽15米) m 50.00 4.1.2 主路(行车道宽6) m 820.00 4.2 二期 m 2166.00 4.2.1 主路(行车道宽6) m 1012.00 沥青砼路面4.2.2 支路(行车道宽4米) m 1154.00 沥青砼路面4.3 三期 4.3.1 支路(行车道宽4米) m 1500.00 沥青砼路面5 进场广场(一期工程) m2 800.00 透水地砖铺设6 游泳池(二期工程) m2 200.00 7 儿童游乐场 m2 1500.00 8 购置设备(一期、二期) 8.1 载人电梯 台 4 8.2 娱乐健身 台/套 50 9 配套设施 9.1 观光农业(一期工程) 9.1.1 林下养殖场(鸡、羊、珍禽) 亩 200 轮养9.1.2 林下种植 亩 100 土地整治改进9.2 三期工程 9.2.1 游步道(宽2米) m 3500.00 石板铺设9.2.2 观景台4个 m2 200.00 透水地砖铺设9.2.3 公共厕所3座 m2 300.00 9.2.4 环保厕所 座 5 9.2.5 环保垃圾桶 个 200 9.2.6 绿化 m2 15819 9.2.7 停车场(分布于景区) m2 6000 砼地面四、产品方案工程产品方案见下表。工程产品方案一览表序号 建筑物类别 单位 建筑单体 幢数 建筑物 幢/套/间占地面积 层数 建筑面积占地面积 建筑面积 1 独立别墅 m2 100 3 300.00 47 4700.00 14100.00 472 连排别墅 m2 314 4 1256.00 40 12560.00 50240.00 1603 多层度假公寓 m2 228.6 6 1371.60 87 19888.20 119329.20 20884 度假宾馆 m2 825 9 7425.00 2 1650.00 14850.00 2565 老年活动中心(公寓) m2 750 2 1500.00 1 750.00 1500.00 合计 m2 39548.20 200019.20 第五章建设地址及建设条件一、工程选址原那么本工程为旅游景区开发与旅游地产相结合的建设工程,工程选址应遵循以下原那么。(一)选址应位于自然景观、人造景观及人文景观比拟丰富的地区。特定的稀缺性旅游资源是旅游地产开展的根底。通过开发营造丰富的景观资源,吸引消费者进行旅游观光及休闲度假甚至居住等消费行为,从而为本工程的开发打下坚实的根底。(二)选址具有良好的旅游资源风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了景区及地产开发规模和利用程度。但也是由于位于风景名胜区,往往面临很多限制性条件,如政策限制、规划制约、环保要求等。所以在规划、建设时,应考虑与当地的生态环境融合,选址应巧借山、水、景,注意保护自然生态,注重对旅游景观资源的占据与融合,不但要求观景,更要求融入风景、享受风景。杜绝破坏景区的开发。(三)具有良好的市政根底设施旅游房产开发由于面积较大,大都位于远离城市的郊区或风景名胜区,所以根底设施都不是很好。而旅游地产带给消费者的正是度假、休闲、娱乐,如果因为根底设施不齐全,而处处不便,就必然导致工程的失败。二、工程建设地址工程建设地址位于湖北省利川市谋道镇老鹰岩避暑度假区内。谋道镇地处鄂西南边陲,扼鄂西渝东咽喉,素有“东据荆楚,西控巴蜀〞之说,318国道、宜万铁路纵贯全境,历为兵家商贾必争之地。古称“磨刀溪〞,为晋代南浦县遗址,距今已有1700余年历史。全镇国土总面积336平方公里,辖56个村564个村民小组,乡村总户数17560户,总人口7.1万。民国四川总督赵尔丰曾为磨刀溪关庙题“大丈夫磨刀垂宇宙,士君子谋道贯古今〞楹联一幅。尚武可轻,修文该重,“谋道〞因此而得名。三、建设条件(一)区位与交通条件老鹰岩避暑度假区位于湖北省利川市西北部318国道新老线交汇处的谋道镇镇区东北方向,北部紧邻重庆万州,东距利川市城区42公里,西距重庆市万州城64公里。(二)自然气候特征谋道镇位于北纬30°,地处长江南岸,海拔1500余米。气候为亚热带大陆性季风气候,因山峦起伏,沟壑幽深,海拔高度不同,气候差异明显,为典型的山地气候。夏无酷暑,云多雾大,日照较少,雨量充分,空气潮湿。气候寒冷,冬长夏短,风大雪多,易涝少旱,年平均气温11.1℃,无霜期210天,年降水量1378毫米,日照时数1518.9小时。主要灾害性气候有:低温连阴雨、干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。(三)历史文化谋道镇曾属四川省万县管辖,后划归湖北利川管辖。该镇是湖北省25个重点口子镇之一和“百镇千村〞建设重点镇、恩施州十佳明星集镇、利川市6大重镇之一。谋道镇凭借厚重的历史文化和独特的民族风情,以魅力指数二比一胜过西递宏村,获得2005年CCTV评选的“中国传统习俗名镇〞荣誉,这是恩施州也是湖北省在此次活动中唯一获此荣誉的小镇。2021年7月,他又被确定为“湖北省旅游名镇创立试点镇〞。(四)自然生态资源谋道山青水秀、鸟语花香,境内自然景观繁多:乌龟石、扑