中原项目开盘总结模板

中原项目开盘总结模板中原（中国）二发中心

ShenZhen.11.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Part

A

项目基础信息Part

B难点及应对策略PartC重要营销节点回顾PartD开盘实况PartE成交客户分析PartF整体开盘分析总结3612213344报告内容页码项目基础信息PartAA1.项目概况基本情况这里是对项目概况的说明内容，复制这个文本框即可。例如：振业城六期位于龙岗区横岗六约，在一~五期东北面，南邻红棉路，西临梧桐北路，与中海大山地相对。振业城六、七期项目是振业城54万平米地块的收官之作，由7栋25-27层塔式住宅、1栋商业楼组成。振业城七期区域、交通、配套、生态价值完备，产品打造更加升级：南北通透的板式结构、两梯两户豪宅品秩的稀缺产品、全面升级的高端豪宅户型、200万搞定大五房的高性价比。这里是对项目概况的说明内容，复制这个文本框即可。例如：概况：区域、交通、配套、生态价值完备产品打造升级、性价比高A2.经济技术指标这里是对表格说明内容，复制这个文本框即可例如：总建面21万㎡，属老城厢地区中等规模楼盘；例如：绿化率为45%，较高；项目信息开发商深圳市振业（集团）股份有限公司占地（㎡）40903.92(6、7期)地址龙岗区横岗镇六约在1-5期东北面，南临红锦路，西邻梧桐北路，与中海大山地相对建面（㎡）116062.06(6、7期)代理商中原、尊地住宅（㎡）——物业管理商业（㎡）——物管费2.78容积率2.3物业类型高层住宅（25-27层）绿化率40.5栋数7栋住宅1栋商业(6、7期)

总户数436配套横岗高级中学、横岗中心小学等；信义天虹、华润万家；横岗人民医院；六约休闲广场、六约山地公园等难点及应对策略PartBB1.市场政策分析分析说明这里是对市场政策的说明内容，复制这个文本框即可。例如：央行上调存贷款基准利率央行5日宣布，自4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积贷款利率相应调整。这是央行年内第二次加息，也是去年以来第4次加息。深圳细化房价控制措施深圳出台新建住房价格控制目标后，深圳近日公布的政府公告中进一步细化了深圳控制房价的具体措施，包括政府收购房源筹集保障性住房，加快应用房地产价格评估技术坚决堵塞“阴阳合同”，二套房贷款执行首付6成，利率1.1倍政策，从严继续执行限购令等。总结：2011年房地产政策将越来越严,力度越来越大！这里是对图片的说明内容，复制这个文本框即可B2.发展商目标分析分析说明这里是对目标的说明内容，复制这个文本框即可。例如：被赋予使命，承载深圳万科巨大使命的项目:布吉——全市遗忘多年的片区，片区新房普遍均价13000元/平，项目需溢价至18600元/平；2010年底深圳万科销售过百亿，承载最后撞线使命项目。这里是对图片的说明内容，复制这个文本框即可B3.片区竞品分析这里是对竞品项目名称的说明内容，复制这个文本框即可例如：三湘海尚这里是对竞品的说明内容，复制这个文本框即可。例如：项目优劣势分析：3期总共1111套（两房68-76㎡、三房88-120㎡，四房140-160㎡）。项目优势：1、水榭产品，保值凭证；3、莱蒙物管；4、世界零售巨头——沃尔玛进驻，片区配套成熟；5、深圳北站及地铁口近在咫尺。项目劣势：1、容积率较高，影响舒适度；2、车位较少，不便于住户停车。于本项目而言的挑战与利好：挑战：国土局限价，竞品项目未来价格不会很高；本项目现在均价2万4，后期推售会受到国土局限价要求。利好：竞品项目因为样板房尚未开放导致销售节点推后，由4月份推迟至6月份；本项目可以提前开盘消化部分刚需。B4.项目操作难题这里是对项目面临难题及对策的说明内容，复制这个文本框即可；例如：[难题1]：开发商不重视营销，更重工程，营销投入很苛刻。[难题2]：本次推售共214套（其中十四期158套，十五期1栋56套），按35%的解筹率计算，诚意客户积累量约需600批；截止2012年6月6日客户积累达219批，尚需381批客户。[难题3]：在2011年下半年及2012年上半年，当很多竞品楼盘纷纷降价促销时，八意府价格依然高企，基本没有降价，产品走量略显困难。B5.项目应对策略这里是对开盘策略的说明内容，复制这个文本框即可；例如：针对客户积累不足的问题，建议——1、加强销售团队客户客户积累能力，分解指标、量化到人、奖惩分明，深度挖掘代理公司资源；2、加强样板房开放和开盘关键节点的宣传，实现“集中+组合拳”效应；3、持续“定向圈层”活动，实现良好的口碑宣传。针对竞品项目推迟开盘，本项目可提前开盘以抢先消化部分刚需产品；重要营销节点回顾PartC4月28日6月26日6月15日6月20日7月7日开放诚意客户登记开盘14期1栋样板房开放14期2栋样板房开放升级启动累计登记客户368批累计升级客户199批C1.重要营销节点铺排营销中心正式开放C2.以下是对重大营销节点的线上推广的说明内容这里是对活动效果的说明内容，复制这个文本框即可；例如：项目产品发布会的成功举办，吸引了众多媒体关注，为项目建立了一定影响力。7.81cm5.27cm图片图片图片C3.以下是对重大营销节点的线下推广及活动包装的说明内容这里是对活动效果的说明内容，复制这个文本框即可；例如：项目产品发布会的成功举办，吸引了众多媒体关注，为项目建立了一定影响力。7.81cm5.27cm图片图片图片举例：营销中心开放-现场活动及包装说明这里是对活动效果的说明内容，复制这个文本框即可；例如：项目营销中心的开放，吸引了众多媒体关注，为项目建立了一定影响力。举例：营销中心开放-户外广告展示及分析这里是对图片说明内容，复制这个文本框即可；例如：户外推广作为项目重要推广手段，重大节点前短期户外出街量较大，客户积累贡献度高。举例：营销中心开放-报纸广告展示及分析这里是对图片的说明内容，复制这个文本框即可例如：报广偏好《东江时报》，内容以文字信息为主，言语朴实，引发大众关注。举例：营销中心开放-网络广告展示及分析这里是对图片说明内容，复制这个文本框即可；例如：偏好搜房网首页头版，并且于重大节点释放项目诚意登记、开盘等信息。举例：营销中心开放-其他广告展示及分析这里是对图片说明内容，复制这个文本框即可；例如：杂志广告，杂志广告发布较少，曾发布内容为2007.8《楼市》封面硬广及当期软文。。开盘实况PartD这里是对开盘简讯的说明内容，复制这个文本框即可。开盘时间：2011年7月24日上午10:00开盘地点：营销中心开盘方式：登记领号，摇号进场选房到访人数：截止至中午12:00，当天到访人数500批左右，认筹客户到访约178批推售单位：5号楼1、2、3单元（3-22层），共160套，其中有34套回迁房，剩下可销售126套；开盘均价：整体实收均价7782元/平米优惠折扣：二房：（总价-3万）*9.8折*9.3折；三房：（总价-4万）*9.8折*9.3折；四房：（总价-5万）*9.8折*9.3折；销售情况：整体成交58套，成交率为46%。D1.开盘简讯D2.推售产品分析说明：这里是对总平图的说明内容，复制这个文本框即可。例如：***项目推售单位标注这里是对推售概况的说明内容，复制这个文本框即可。例如：本次推出1栋、4栋，7栋（带售5栋B单元），新推单位总共238套，户型为160-220平米大户，顶层为270~350复式单。①④⑤⑦D3.户型配比这里是对表格说明内容，复制这个文本框即可例如：户型供应较为均匀。户型配比总套数套数比总面积面积比户型面积(m²)1*2*151.216225%3175.02

16.2%

2*2*175.126225%4657.44

23.9%3*2*290.796225%5628.98

28.9%

4*2*297.486225%6043.76

31.0%

合计248100%

100%休息区生活区分析说明这里是对市场产品特征的说明内容，复制这个文本框即可。例如：一房单身贵族天地（B户型）双阳台，自由营造小巧精致的居家天地L型阳台，可变身成卧室或书房这里是对图片的说明内容，复制这个文本框即可一房两厅一卫（建面51.32m²，实用52.83㎡)02

03D4.户型分析休息区生活区分析说明这里是对图片的说明内容，复制这个文本框即可例如：价格及销控表这里是对价格策略的说明内容，须包括均价、价差、折扣优惠情况，直接复制这个文本框即可；实收均价：例如，开盘均价1.2万元／㎡，它的定价因素受到景观、奇偶数、楼层朝向、对视影响、路冲等因素影响，价格有差别；楼层价差：例如，正常标准层价差为30元／㎡，部分楼层达50元／㎡；折扣优惠：例如：开盘当天折扣释放：VIP按揭97*98（10天内99）VIP一次97*98*99（15天内99）非VIP按揭：98*99；非VIP一次98*99（15天内99）D5.价格策略D6.认购流程7:30开始签到客户持身份证原件、诚意金收据、《波托菲诺购房意向申请书》，领取选房的顺序号码牌，并取得《选房意向单》；选房等候区等候在该区域等候并进行算价；（每位客户仅可携带一名亲友进入此区域）意向选房等待选房在《选房意向单》上填写有意向的房号（填写6个选项）；客户凭《选房意向单》及身份证，销控意向房号，取得《选房确认单》，然后签名确认；销控区选房财务区转定金客户持《选房确认单》到财务区办理足额定金缴纳手续，并进行财务销控，并取得《定金收据》；签约复核区签约客户持《选房确认单》及《定金收据》至签约复核区签署认购书及补充协议，并进行最终复核；选房结束成交客户带齐各类文件证件，离开；D7.开盘现场流程布置这里是对开盘流程的说明内容，复制这个文本框即可；例如：***项目开盘流程签到区选房等候区意向选房区销控区财务区签约复核区选房动线把关点D8.现场实时销控表这里是对销控的说明内容，复制这个文本框即可；例如：***项目销控表已售回迁房信息来源：现场销控表公示（截止至当天下午17：00）单元一单元二单元三单元户型房号三房房号二房房号四房房号四房房号四房房号四房房号二房房号三房建筑面积133.9384.74143.41135.85135.85143.4184.04134.12原总价3011056016302711118630313325543011264943302126494330112838993026675423031254639折后单价40169144027326403815140181514028151401784240269144038254501502503501502501502503折后总价60192599760262083360311689206011107299602110729960111245766025810566031107022701回迁房703701702701702703原总价8011116602802749519803139742880113263978021326397回迁房13487738027055598031315311折后单价73267739856385638563825473268666折后总价901981215902655770903122804690111633089021163308回迁房1183702回迁房615704回迁房1162318原总价回迁房1116602100274951910031397428回迁房132639710021326397样板房21969591002705559样板房2106951折后单价732677398563856385631001136447326100314046折后总价98121565577012280461163308116330819567386157041883819原总价110111393211102763894回迁房14217561101134944211021349442110113731011102719815回迁房13380621201748112027893回迁房87181201871812028718回迁房8409回迁房748112038821折后单价1301100192113026688711303125021813011184312回迁房1184312回迁房1205874回迁房62869813031183054折后总价140114021403回迁房14021401回迁房回迁房原总迁房778269150314460841501137248815021372488150113974281502734071150313608141601763616028048回迁房8872160188721602887216018563回迁房7636回迁房8975折后单价170110226281702681973回迁房1272391170112053151702120531517011228046170264169117031203790折后总价1801180218031801回迁房1801回迁房1803原总价1901118476019027926441903147041119011395533回迁房1395533190114217561902748328回迁房1383566回迁房7790200282022003902720019027回迁房9027200187182002779020039130折后单价2101104333421026950742103129456321011226319回迁房122631921011250218210265468421031224526折后总价22012202回迁房回迁房回迁房22012202回迁房签到区签到区选房等候区选房等候区D9.开盘现场氛围：各区域包装到位，品质感高。选房等候区签约区外场销控公示算价区D9.开盘现场氛围：各区域包装到位，品质感高。舞台区算价区销控板签约区D9.开盘现场氛围：各区域包装到位，品质感高。成交客户分析PartEE1.客户来源分析分析说明：这里是对客户来源的说明内容，复制这个文本框即可例如：福田客户占比最多，其次为龙华客户。这里是对客户来源进行说明E2.

付款方式统计与分析分析说明：这里是对付款方式的说明内容，复制这个文本框即可例如：首套30%首付占比最多。这里是对付款方式进行说明E3.购房用途分析分析说明：这里是对购房用途的说明内容，复制这个文本框即可例如：首次置业占比最多，其次为改善置业，投资客基本被挤出。而小户型为首次置业为主，大户型以改善置业为主。这里是对购房用途进行说明E4.

客户年龄统计与分析分析说明：这里是对客户年龄的说明内容，复制这个文本框即可例如：25-35岁客户为主，其次为35-45岁客户。这里是对客户年龄进行说明E5.职业统计与分析分析说明：这里是对职业的说明内容，复制这个文本框即可例如：职业分布较广。贸易、IT、建材、教育、金融、教师、医生等职业都有。这里是对职业进行说明1、客户描摹：客户姓名：赵先生购买房号：14期1栋01户型获知途径：朋友介绍年龄：50居住区域：百士达工作性质：企业主家庭结构：一家两代六口

2、背景状况：

客户在百仕达住170㎡左右四房，家里4个小孩，要换大的户型，考虑总价在1500万左右；

3、购买物业的抗性，对豪宅的看法：

认为购买豪宅地理位置、开发商品牌很重要，有很对朋友都住在华侨城，对华侨城片区已经非常认可和习惯。E6.客户深度调查这里是对客户深度调查的说明内容，复制这个文本框即可；例如：客户特征—潮汕、客家籍生意人，经济实力强，家庭成员多在4口以上，喜群居1、客户描摹：客户姓名：杜先生购买房号：14期1栋2701顶楼复式获知途径：华侨城老业主年龄：40岁居住区域：锦绣花园工作性质：家族企业家庭结构：两代，四兄妹

2、背景状况：

潮州人，有一家投资公司，同时也做实业。一直住在锦绣花园二期200多平房产，买纯水岸14期是二次置业，之前一直投资商业地产。买顶层复式，主要是认为视线无阻挡，风水好，而且具备稀缺性。3、购买物业的抗性，对豪宅的看法：

认为豪宅必须购买品牌，而且要家族居住在一起，对于纯水岸居住环境非常认同。这里是对客户深度调查的说明内容，复制这个文本框即可；例如：客户特征—潮汕生意人，三代同堂共同居住，信风水，喜群居E7.客户深度调查1、客户描摹：客户姓名：尹小姐购买房号：纯水岸14期302获知途径：朋友告知年龄：40居住区域：北京工作性质：开发商老板

2、背景状况：

尹小姐是北京一家开发商老板，女强人型，常驻北京，有一定政府背景，资金雄厚。刚在宝能太古城购置一套房产。在深圳投资物业，主要选择顶级物业，全部为一次性付款。前期是公司员工帮忙打理认筹，直到开盘前一天才到深圳。3、购买物业的抗性，对豪宅的看法：

认为购买豪宅整体品牌、居住环境、和持续升值的价值很重要，用来投资、自住比较合适。这里是对客户深度调查的说明内容，复制这个文本框即可；例如：客户特征—专业投资者，一次性付款，看重整体环境和升值价值E8.客户深度调查1、客户描摹：客户姓名：蔡先生购买房号：纯水岸15期1006获知途径：华侨城老业主年龄：40居住区域：翠海花园工作性质：企业主

2、背景状况：

蔡先生父母一直住锦绣花园，对华侨城非常熟悉。自己住翠海花园，为了一家人住一起，小孩上学方便，选择310㎡以上7房，而且一定要湖景资源比较好，敲定15期湖景单位。仅过来看过两次，认为价格比较合理，选到意向单位就满意了，基本没有纠结点。3、购买物业的抗性，对豪宅的看法：

购买高端物业，认为购买整体居住环境（包括生态和圈层环境）、开发商品牌非常重要。这里是对客户深度调查的说明内容，复制这个文本框即可；例如：客户特征—华侨城老业