2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷三

2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷三

［单选题］1.一个估价项目中的价值时点应根据（）决定。

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的

C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人的意愿

参考答案：B

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。价值时点可以是现在、过去；将

来的某个时间，而究竟是哪个时间，不是随意确定的，应根据估价目的来确

定。

［单选题］2.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

A.评估价值是整个估价活动的最核心成果

B.估价结果不能为了招揽业务而迎合估价委托人

C.鉴证性估价中注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果

D.出具估价报告前可以征求估价利害关系人的意见

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价机构和估价师应在估价服务

上让客户满意，但是不能在评估价值的高低或大小上为了让客户满意而影响客

观合理、科学准确的评估价值，更不得为了招揽或争抢业务而迎合估价委托人

的高估或低估要求。在鉴证性估价中，一般不能在正式出具估价报告之前与估

价委托人和估价利害关系人讨论交流评估价值，不能征求或听取他们对评估价

值的意见。

［单选题］3.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。

A.由独立第三方的估价专业机构及其估价专业人员从事

B.专业估价提供专业意见

C.非专业估价具有公信力

D.专业估价承担相关责任

参考答案：C

参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。选项C错误，和非专业估

价相比，专业估价具有公信力，要依法承担相关责任。而非专业估价不具有公

信力。

［单选题］4.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。

A.借款人委托的房地产抵押估价

B.房屋征收部门委托的房屋征收评估

C.服务于上市公司关联交易的估价

D.购买房地产确定出价服务的估价

参考答案：D

参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。鉴证性估价一般是估价报

告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的

估价，如借款人委托的房地产抵押估价，用于上市公司关联交易的估价，为出

国移民提供财产证明的估价，服务于上市公司关联交易的估价。如房屋征收部

门委托的房屋征收评估、银行委托的房地产抵押估价、人民法院委托的房地产

司法估价，税务机关委托的房地产税收估价，也属于鉴证性估价。

［单选题］5.下列房地产估价情形中，不需要评估抵押价值的是（）。

A.初次抵押估价

B.再次抵押估价

C.续贷抵押估价

D.抵押房地产处置估价

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产抵押的估价需要。押品处置估价：当债务人不

履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时一，需要通过变卖、拍

卖、折价等合法方式将房地产押品处置的，对该房地产的市场价格或市场价

值、清算价值等进行评估，为确处置或处分的价格或保留价（底价）等提供参

考依据。

［单选题］6.除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实行从量定额征收而

不需要估价服务外，其他税种在不同程度上都需要估价服务。

A.契税

B.财产税

C.不动产税

D.耕地占用税

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产税收的估价需要。除城镇土地使用税和耕地占

用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要估价服务外，其他税种在不同

程度上都需要估价服务。

［单选题］7.下列关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（）。

A.在挂牌出让中,竞买人需要确定自己的最高报价

B.在挂牌出让中,出让人需要确定挂牌底价

C.在协议出让中,出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价

D.在协议出让中,土地使用者需要确定自己的最低出价

参考答案：D

参考解析：本题考查的是土地使用制度改革的估价需要。在挂牌出让中，出让

人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让

人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高

出价。

［单选题］8.为保险公司开展“以房养老”住房反向抵押业务确定月养老金提供

参考依据，估价需要评估的内容通常不包括（）。

A.住房现在的市场价值

B.住房在抵押期间的市场租金

C.老年人预期寿命结束时的住房增值或减值

D.住房在老年人预期寿命结束时的市场价值

参考答案：B

参考解析：本题考查的是房地产估价的其他需要。住房反向抵押不像通常的住

房抵押贷款那样把住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿

还保证，因此特别需要科学准确的估价服务。不仅需要评估住房现在的市场价

值，还需要评估住宅到老年人预期寿命结束时的市场价值，以及增值（如房价上

涨）和减值（如建筑物折旧、房价下降）等，为确定每月或每年最高养老等资金

提供参考依据。

［单选题］9.根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产

估价的需要，表述正确的是（）。

A.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最

低价

B.基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受

时间的制约

C.房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申

报成交价

D.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产

参考答案：A

参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方

式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错

误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C

错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如

实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签

订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

［单选题］10.房地产适用管制，属于房地产权益中的（）。

A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受房地产权利以外因素限制的房地产权利

D.房地产的额外利益或收益

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益

通常包括：（1）拥有的房地产权利；（2）该房地产权利受自身其他房地产权

利限制状况，或者说权利负担；（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限

制情况；（4）该房地产占有使用状况；（5）该房地产上附着的额外益状况；

（6）该房地产上附着的债权债务状况；（7）该房地产上附着的其他权利、利

益和义务状况。选项A、B都是实物因素，选项D是区位因素。

［单选题HL房地产市场不是一个全国市场，更不是一个全球市场，而是一个区

域市场的根本原因是房地产的（）特性。

A.各不相同

B,不可移动

C.流动性差

D.用途多样

参考答案：B

参考解析：本题考查的是房地产的特性。房地产市场通常不是全国市场，更不

是全球市场，而是区域市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是

区域性的，在不同地区有所不同，甚至它们的变化是反方向的，如通常所说的

城市房地产市场分化，房地产市场调控故而有“因城施策”“一城一策”。

［单选题］12.房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能

完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的

房地产的特性是（）。

A.不可移动

B.各不相同

C.相互影响

D.易受限制

参考答案：B

参考解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的各不相同特性，使得市场上

没有相同的房地产供给，不同的房地产之间难以相互替代，房地产市场不是完

全竞争市场，房地产价格千差万别，且通常是“一房一价”。

［单选题］13.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超

过（）m的为超高层建筑。

A.70

B.80

C.90

D.100

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅的地上建筑高度不大于

27.0m的，为低层或多层住宅；大于27.0m、不大于100.0m的，为高层住宅；

大于100.0m的，为超高层住宅。当按层数划分时，1~3层为低层住宅，4〜9

层为多层住宅，10层及以上为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照地

上建筑高度来划分的，大于24.0m的，为高层建筑（但不包括建筑高度大于

24.0m的单层建筑）；大于100.0m的，为超高层建筑。

［单选题］14.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是

（）O

A.估价对象距离机场35公里

B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道

C.估价对象建筑物坐北朝南

D.估价对象附近有三条公交线路经过

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。房地产区位状况描述中的位

置描述包括坐落、方位、与相关重要场所的距离、临街状况、朝向、楼层；选

项D属于区位状况描述中对交通的描述。

［单选题］15.在评估投资价值时，折现率是（）。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

参考答案：D

参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。评估市场价值时，要求

对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。再如报酬率或折现率，评估

市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即

典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个或某类

特定投资者所要求的最低收益率（也称为最低期望收益率）。

［单选题］16.关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的

是（）。

A.房地产转让估价应评估出租人权益价值

B.抵押估价应评估出租人权益价值

C.被房屋征收估价应评估完全产权价值

D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

参考答案：D

参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价值和价格。房地产司法拍卖

估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖

的，应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除

去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和

无租约限制价值，并作相应说明，供人民法院选用。

［单选题］17.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为

4500元/inz,出租的年末净收益为500元/in?。假设年折现率为8%,风险补偿为

现房价格的3%,该期房目前的价格为（）元/m?。

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

参考答案：B

参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价值和价格。期房价格=现房

价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿=4500

-（500/1.08）-（500/1.082）-4500X3%=3473（元/m?）。

［单选题］18.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应

由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付

给卖方2500元Anz,买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交

价格是（）元/n?。

A.2020.80

B.2380.95

C.2336.45

D.2447.37

参考答案：B

参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。正常负担下价=买方实付

价/（1+应由买方缴纳的税费比率）=2500/（1+5%）=2380.95（元/m?）。

［单选题］19.某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为20000元/痛，

价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均

由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，

并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%,则

其正常成交价为（）万元。

A.201.89

B.186.79

C.191.51

D.197.17

参考答案：C

参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。由于交易税费均由卖方承

担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担价=买方实付价一应由买方

缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款

换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=［100+100/（1+6%）］

-3/（1+6%）=191.51（万元）。

［单选题］20.基准地价是在国土空间规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均

开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工

业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权

利的区域（）。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

参考答案：C

参考解析：本题考查的是与规范价格行为相关的价格。基准地价是在土地利用

总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或

不同均质区域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府

确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

［单选题］21.完整的房租构成因素不包括（）。

A.折旧费

B.维修费

C.日常水电费

D.教育费附加

参考答案：C

参考解析：本题考查的是主要行为中的价值和价格。房地产租赁价格构成一般

包括以下10项：①地租；②房屋折旧费；③房屋维修费；④房屋管理费；⑤房

地产税；⑥房屋保险费；⑦房地产租赁费用；⑧房地产租赁税费；⑨房地产投

资利息、；⑩房地产投资利润。

［单选题］22.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先

受偿款为50万元，抵押率为70%,则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A.370

B.385

C.420

D.550

参考答案：B

参考解析：本题考查的是主要行为中的价值和价格。抵押贷款额度=抵押价值义

抵押率，抵押贷款额度=（600-50）X0.7=385（万元）。

［单选题］23.需求量与价格负相关的关系叫做需求规律，下列商品中不符合该规

律的是（）。

A.炫耀性物品

B.急需商品

C.低档商品

D.高档商品

参考答案：A

参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。需求规律的例外是炫耀

性物品和吉芬物品。

［单选题］24.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。

A.消费者预期未来的房地产价格上升

B.消费者对某种房地产的偏好增强

C.作为互补品的房地产的价格上升

D.消费者的收入增加

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。决定房地产需求量的因

素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的

价格水平、消费者对未来的预期。选项C错误，当一种房地产的互补品价格降

低时，对该种房地产的需求会增加，比如城市郊区住房，当降低或取消连接它

与市区的高速公路收费时，对其需求会增加；反之，对其需求会减少。

［单选题］25.下列情况中，会导致房地产价格上升的是（）。

A.增加房地产持有环节的税收

B.减少交易环节卖方的税收

C.增加房地产开发环节的税收

D.提高最低首付比例

参考答案：C

参考解析：本题考查的是制度政策因素。选项A,增加房地产持有环节税收，增

加了持有房地产成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑

制房地产投资和投机，减少房地产需求，进而会使房地产价格下降；选项B,减

少交易环节卖方的税收，要分清是买方市场或卖方市场，若为买方市场，减少

卖方税收会使房地产价格下降；选项D,提高最低首付比例，购买门槛上升，从

而会减少商品房需求，进而使房价下降。

［单选瞿］26.土地的地基承载力，属于土地实物因素中的（）。

A.地质

B.土壤

C.土地形状

D.土壤状况

参考答案：A

参考解析：本题考查的是房地产实物因素。地质：不同的土地，地基承载力等

地质状况有所不同。

［单选题］27.下列估价情形中，存在价值时点为现在、估价对象状况为过去的是

（）0

A.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因抵押贷款需要，对拟抵押的在建工程进行评估

D.因征收需要，对用于产权调换的期房进行评估

参考答案：B

参考解析：本题考查的是价值时点原则。选项A、C属于价值时点为现在，估价

对象状况为现在状况的估价；选项D属于价值时点为现在、估价对象状况为未

来状况的估价。

［单选题］28.房屋征收补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，

为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房

屋的价值，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象状况为将来状况

B.价值时点与房地产状况均为现在

C.价值时点为现在，估价对象状况为将来状况

D.价值时点为现在，估价对象状况为过去状况

参考答案：c

参春秋斤：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在、估价对象为将来状

况的估价：房屋征收补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，

为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房

屋的价值。

［单选题］29.某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评

估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行

复估，则复估的价值时点为（）。

A.2018年6月15日

B.2018年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

参考答案：A

参考解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为过去、估价对象为过去状

况的估价：也就是评估历史状况的房地产在过去的价值价格。此种情形大多出

现在房地产纠纷、受贿、渎职估价中，特别是出现在对估价报告或估价结果有

异议或争议所引起的复核估价、估价鉴定或专业技术评审中。

［单选题］30.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地

产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，

装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进

行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造

期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率

均为10%,该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利

用应是（）。

A.维持现状

B.改变用途

C.重新装修

D.重新开发

参考答案：A

参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=（6500/1.1）-

（800/1.1°-5）-500=4646（万元），改变用途价值=（8000/1.1）一

（2160/1.I05）-500=4713（万元）。

［单选题］31.某套住宅的使用面积为loom?,成交总价为80万元，其中附带家具

和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付；假设

年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积

计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/tn?。

A.5684

B.5830

C.5850

D.7574

参考答案：A

参考解析：本题考查的是建立比较基础。先计算在成交当日以建筑面积计算的

该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：（80—2）:100X75%=0.585（万元

/m2）,再计算实际交易价格：0.585X50%+。.585X50%/（1+6%）=0.5684

（万元/W）。

［单选题］32.某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m、交易税费均

由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；

买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于

（）元/iD?。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

参考答案：A

参考解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格=买方实付价/（1+

买方应缴纳的税费比率）=2500/（1+3%）=2427（元/m?）。

［单选题］33.某套建筑面积为lOOn?的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，

首付40%,余款半年后一次付清，假设年利率为8%,家电家具价值为5万元，

现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比

单价为（）元/m、

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

参考答案：B

参考解析：本题考查的是建立比较基础。”含家电家具的成交价格为50万元，

首付40%,余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45

万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。(50-5)X40%+(50-5)X

60%/(1+8%)°匚43.98(万元)，单价=43.98/100=4398(元/n?)。

［单选题］34.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价

格为10000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，甲别墅的装修标准为800

元/平方米，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高

10%,若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价格为()元/平方米。

A.7020

B.8909

C.7380

D.8580

参考答案：B

参考解析：本题考查的是交易情况修正的方法。(10000-1000+800)/I.1=

8909(元/平方米)。

［单选题］35.为评估某宗房地产2014年9月末的价格，选取的可比实例成交价

格为9000元/m?,成交日期为2014年1月末，该类房地产自2014年1月末至

2014年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,

2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%o则该可比实例在2014年9月末的价格为

()元

A.8813

B.9081

C.9329

D.9379

参考答案：A

参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。2014年9月末的价格=9000义

(1+2.5%)X(1+0.5%)X(1-1.5%)X(1—2.5%)X(1-1.0%)X(1

+1.5%)X(1-1.5%)=8812.74(元/m?)。

［单选题］36.为评估某房地产2018年4月1日在交易税费正常负担下的市场价

格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2017年10月1日，合同约定成交

价格13500元/n?,买卖中涉及的税费全部由卖方支付，该地区房地产交易中规

定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2017年8月1日至

2018年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%,对该可

比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/Ri?。

A.12966.82

B.13344.49

C.14169.93

D.14622.16

参考答案：A

参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=买

方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=13500/（1+6%）=12735.85（元

/m2）,可比实例成交日期为2017年10月1日，每月比上月上涨0.3%,调整至

2018年4月1日为：12735.85X（1+0.3%）6=12966.82（元/m?）。

［单选题］37.按间接比较的判定，某可比实例的资产状况劣于标准资产状况，价

格低2%；而估价对象的资产状况优于标准资产状况，价格高5%。则下列有关资

产状况的表述，正确的是（）。

A.估价对象的资产状况优于可比实例的资产状况，价格高3%

B.可比实例的资产状况劣于估价对象的资产状况，价格低7%

C.可比实例价格的资产状况调整系数为1.071

D.可比实例价格的资产状况调整系数为0.933

参考答案：C

参考解析：本题考查的是资产状况调整的方法。可比实例在其自身状况下的价

格X（100/98）X（105/100）=可比实例在估价对象状况下的价格。可比实例

价格的资产状况调整系数为1.07E

［单选题］38.估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为

总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/tf,所

有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层

为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5

层住宅楼中第一层住宅价格的98%,买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价

格的3%和6肌除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比

实例成交价格求取的比较价值为（）元/旅。

A.6280

B.6408

C.6881

D.7021

参考答案：c

参考解析：本题考查的是资产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估

价对象楼层状况下价格：5700X98%X110%/95%=6468（元/n?）,再将可比实例

不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=

6881（元/m,）o

［单选题］39.为评估某住宅2019年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的

某可比实例的有关资料如下：成交价格为14000元/nA成交日期为2019年5

月1日，成交价格比正常价格低2%,资产状况调整系数为1.087,已知从2019

年5月1日至IJ10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实

例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于（）元/1112。

A.13807.20

B.13812.72

C.16314.16

D.16320.68

参考答案：D

参考解析：本题考查的是计算比较价值。可比实例正常市场价格=14000X100

/（100-2）=14285.71（元/n?）。资产状况调整：14285.71X1.087=

15528.57（元/而）。市场状况因素调整：15528.57X（1+1%）5=16320.68

（元/n?）。

［单选题］40.评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等

价值50万元。选取A、B、C三个可比实例，建筑面积分别为450平方米、410

平方米和380平方米，总价分别为600万元、580万元和550万元，其中A、B

分别包含40、30万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估

价对象不含家具电器的市场价格为（）万元。

A.487.77

B.509.38

C.537.77

D.559.38

参考答案：C

参考解析：本题考查的是计算比较价值。市场价格=［（600-40）X400/450+

（580-30）X400/410+550X400/380］/3=537.77（万元）。

［单选题］41.下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。

A.行政办公楼

B.写字楼

C.影剧院

D.游乐场

参考答案：A

参考解析：本题考查的是收益法概述。收益法一般不适用于行政办公楼、学

校、公园等公用、公益性房地产的估价。

［单选题］42.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，

报酬率为10%,则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。

A.2400

B.2405

C.2410

D.2415

参考答案：C

参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V.o/K.,0）XK3O=｛［1-1/

（1+10%）30］/［1-1/（1+10%）40］｝X2500=2410（元/平方米）。

[单选题]43.某房地产第一年年初净收益为30万，此后每年净收益增加2万，

报酬率为10%。收益期可视为无限年，该类房地产的收益价值为()万元。

A.500.00

B.550.00

C.320.00

D.280.00

参考答案：B

参考解析：本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。V=(A/Y)+(b/Y2)

+30=[(30+2)/10%]+[2/(10%)2]+30=550(万元)。

[单选题]44.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万

元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别

递增4%和3%,该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为()万元。

A.183.78

B.257.55

C.873.19

D.1427.16

参考答案：B

参考解析：本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等

比递增的有限年期的收益现值的公式。V=[I/(Y-g,)]X{l-[(l+gl)/

n

(1+Y)]n]-[E/(Y-gE^X{l-[(l+gE)/(1+Y)]}=[80/(6%-4%)]X{1-

[(1+4%)/(1+6%)]8}-[45/(6%-3%)]X{l-[(1+3%)/(1+6%)『}=257.55

(万元)。

[单选题]45.某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%,投资

风险补偿率为1%,管理负担补偿率为0.1%,投资带来的优惠率为2%。则报酬率

是()。

A.4.1%

B.5.1%

C.5.9%

D.6.1%

参考答案：A

参考解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=安全利率+投资风险补

偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率—投资带来的优惠率=5%+遥+

0.1%-2%=4.1%0

[单选题]46.某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通

常的抵押贷款占60%,抵押贷款年利率为6.5肌贷款期限为25年，按月等额还

本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。则该类房地产综合资

本化率为()。

A.8.04%

B.8.06%

C.6.43%

D.6.50%

参考答案：B

参考解析：本题考查的是投资组合技术。RM={(6.5%/12)+(6.5%/12)/［(1

2=8

+6.5%/12)25X12-1］}Xl''%；Ro=6O%X8.1%+(1-60%)X8%=8.06%o

［单选题］47.某宗房地产每年的净收益为80万元，建筑物价值为400万元，建

筑物资本化率为10%,土地资本化率为8%,该房地产的价值为()万元。

A.600

B.800

C.900

D.1000

参考答案：C

参考解析：本题考查的是剩余技术。土地的价值=(80-400X10%)/8%=500(万

元)，房地产价值=400+500=900(万元)。

［单选题］48.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之

和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格

的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为()万元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产价格构成。V=200+500+50+3%V+6%V+

(200+500+50+3%V)X15%,V=952.512(万元)。

［单选题］49.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/Hiz,正常建设成

本为1500元/n^,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费

用为100元/in?,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为()元/a?。

A.2940

B.3000

C.3013.5

D.3021

参考答案：B

参考解析：本题考查的是房地产价格构成。开发利润=(土地成本+建设成

本)X直接成本利润率=(1000+1500)X6%=150(元/m?),土地价格=土地

重新取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润=1000+

1500+(1000+1500)X5%+(1000+1500)X5%+100+150=3000(元

/m2)o

［单选题］50.某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为

建安工程费的10%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%,销售费用为

重新购建成本的4%,投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%,销售

税费为重新购建成本的6%,该房地产的重置价值为()万元。

A.6280

B.6365.92

C.6419.73

D.6817.14

参考答案：C

参考解析：本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000(1+10%)

(1+3%)+VX4%+240+VX6%+［4000(1+10%)(1+3%)+VX4%+240］X20%o

V=6419.73(万元)。

［单选题］51.某办公楼的建筑面积为20000m2,土地面积为10000m2,土地已取得

9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/胡，土地重新

购置价格为4800元/inz,建筑物重置价格为3200元/inZ,建筑物自然寿命为50

年，残值率为2%,建筑物折旧总额为()万元。

A.800

B.878

C.896

D.1129

参考答案：A

参考解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧总额=建筑物

重新购建成本一建筑物市场价值=建筑物重置成本一(房地产市场价格一土地

重新购建成本)=3200X2-(5200X2-4800X1)=800(万元)。

［单选题］52.某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为

4%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.68%

B.74%

C.76%

D.82%

参考答案：C

参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q=［l—(1-R)t/(t+

n)］X100%=［l-(1-4%)X10/(10+30)］X100%=76%o

［单选题］53.某房地产的重置成本为3000万元，已知在建造期间中央空调系统

因功率过大较正常情况多投入300万元，投入使用后每年多耗电费1.5万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%,该房地产扣除折旧

后的价值为()万元。

A.312.09

B.2687.91

C.2987.91

D.12.09

参考答案：c

参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。扣除功能过剩折旧后的价值=

建筑物重置成本-超额持有成本=3000-{A/YX［1-1/(1+Y)n］)=3000-{1.5/9%X

［1-1/(1+9%)15］}=2987.91(万元)□

［单选题］54.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，

预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售

出，同类住宅现行市场价格为8000元/nA预测未来2年内同类住宅价格每年递

增5%0若折现率为12%,则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为()

元/lA

A.7262

B.7380

C.7500

D.8670

参考答案：A

参考解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。8000(1+5%)'"7(1+

12%)15=7261.84(万元)□

［单选题］55.下列关于假设开发法中后续开发经营期的说法中，正确的是

()O

A.后续开发经营期的起点是价值时点，终点是开发完成后的房地产经营结束时

止的时间

B.后期建造期的起点是价值时点，终点是开发完成后的房地产竣工日期止的时

间

C.销售期与建设期和运营期不会出现重合

D.经营期特别是销售期的预测要相对容易些

参考答案：A

参考解析：本题考查的是后续开发经营期的求取。选项B错误，后续建设期是

自价值时点起至未来完成的房地产竣工日期止的时间，其起点与开发经营期的

起点相同，终点是未来开发建设完成之时，具体为未来完成的房地产竣工日

期；选项C错误，在有预售的情况下，销售期与建设期有部分重合；在有延迟

销售的情况下，销售期与运营期有分部重合；选项D错误，在预测经营期时，

销售期特别是预售期和延迟销售期通常难以准确预测。

［单选题］56.某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用

期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2,可供出

租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每

月90元/in?,空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月

100元/m）空置率为15%,运营费用率为30%。报酬率为10%,折现率为12%,

该商城开发完成后的现值为（）万元。

A.19758.52

B.20299.83

C.23352.05

D.23991.81

参考答案：C

参考解析：本题考查的是假设开发法公式中各项的求取。建成后每年净收益=

100X5X80%X12X（1-15%）X（1-30%）=2856（万元），开发完成后的现

值=2856/10%X[1T/（1+10%）40-2-1-5]X[1/（1+12%）,5]=23352.05（万元）。

[单选题]57.下列关于土地使用年期修正的说法中，错误的是（）。

A.年期修正中的土地使用年期应为土地使用权的期限

B.当待估宗地为拟出让宗地、比较实例为出让土地的交易实例时，土地使用年

期为其出让年限

C.当待估宗地或比较实例为已出让土地时，土地使用年期为其出让年限减去已

经使用年限后的剩余期限

D.使用年期修正系数用于将比较实例使用年期下的价格修正到待估宗地使用年

期下的价格

参考答案：A

参考解析：本题考查的是土地估价中市场比较法的特殊要求。土地使用年期修

正简称使用年期修正或年期修正。年期修正中的土地使用年期应为土地使用权

的剩余期限，也称为土地剩余使用期限或剩余使用年期。当待估宗地为拟出让

宗地、比较实例为出让土地的交易实例时，土地使用年期为其出让年限；当待

估宗地或比较实例为已出让土地（出让后已使用的土地）时，土地使用年期为

其出让年限减去已经使用年限后的剩余期限。使用年期修正系数用于将比较实

例使用年期下的价格修正到待估宗地使用年期下的价格。

[单选题]58.某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500

万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）

万元。

A.600

B.738

C.900

D.960

参考答案：C

参考解析：本题考查的是路线价法。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为

100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的.J临街深度%。临街

深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的

105/36%=60%,1500X60%=900（万元）。

［单选题］59.一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元

/m2,后街路线价为3800元/in?,如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深

度为（）m。

A.22

B.28

C.38

D.50

参考答案：B

参考解析：本题考查的是计算各宗临街土地价值价格。前街影响深度=总深度X

前街路线价/（前街路线价+后街路线价）=50X5000/（5000+3800）=28.4

（m）o

［单选题］60.某类房地产2012〜2016年的价格见下表，根据平均发展速度，预

测该类房地产2017年的价格为（）元/W。

年份20122013201420152016

房地产价格（元AO38005000540078003000

A.10300

B.10400

C.11140

D.11265

参考答案：C

参考解析：本题考查的是未来价值评估方法。平均发展速度=（9000/3800）1/4

=1.24,2017年价格=3800X1.245=11140（元/m?）。

［多选题］1.关于房地产估价要素的说法，正确的有（）。

A.估价目的取决于估价委托人对估价的具体需要

B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定

C.估价前提是对所评估的估价对象价值进行分析、测算和判断的先决条件

D.估价的价值类型应根据估价目的来确定

E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或

反复

参考答案：ABCD

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项E错误，某些估价工作之间

不是绝对隔开的，可以有部分交叉，甚至须有必要的反复。参见教材P7、

P482O

［多选题］2.按照科学严谨的估价程序开展估价工作，可以（）。

A.规范估价行为

B.调整评估价值

C.保证估价质量

D,降低估价成本

E.防范估价风险

参考答案：ACDE

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。按照科学、完整、严谨的估价程

序有条不紊地开展估价工作，可以规范估价行为、保证估价质量、防范估价风

险、提高估价效率、降低估价成本。

［多选题］3.房地产需要专业估价服务是因为（）。

A.房地产具有各不相同性

B.房地产具有不可移动的特性

C.房地产具有价值较高的特性

D.房地产市场是完全市场

E.房地产市场是不完全市场

参考答案：ACE

参考解析：本题考查的是房地产估价的必要性。房地产之所以需要专业估价服

务，除了房地产同时具有各不相同和价值较高两个特性，还因为房地产市场是

典型的不完全市场。

［多选题］4.中国房地产估价的外部条件和环境，既有许多特色，又有不够完善

之处，其主要表现在（）。

A.房屋和土地的所有制不同

B.土地公有制在城乡之间不同

C.某些房地产产权不清、手续不全

D.房地产市场不够规范

E.房地产区域位置不同

参考答案：ABCD

参考解析：本题考查的是房地产估价的职业道德。中国房地产估价的外部条件

和环境，既有许多特色，又有某些不够完善之处，主要表现在以下方面：（1）

房屋和土地的所有制不同。（2）土地公有制在城乡之间不同。（3）国家所有

的土地和农民集体所有的土地及其上的房屋适用的法律法规和政策有所不同。

（4）市场上交易的土地权利不是土地所有权。（5）许多房地产的实际状况与

权属证明记载的状况不一致。（6）不少土地、可重新开发利用房地产规划条件

或使用条件不够明确或尚未明确。（7）某些房地产无权属证明，或产权不清、

手续不全。（8）一些房地产违法违规处理不及时且处理政策有较大的差异和变

数。（9）房地产市场不够规范。

［多选题］5.下列选项中关于司法处置的说法正确的有（）。

A.人民法院对需要拍卖、变卖的财产，应当在30日内启动确定财产处置参考价

程序

B.人民法院应当在参考价确定后30日内启动财产变价程序

C.当事人对评估报告未提出异议，应当以评估结果为参考价

D.当事人、利害关系人对评估报告提出的异议成立的，人应当以补正结果为参

考价

E.专业技术评审对评估报告未作出否定结论的，人民法院应当以该评估结果为

参考价

参考答案：ACDE

参考解析：本题考查的是房地产司法处置、分割的估价需要。选项B,人民法院

应当在参考价确定后10日内启动财产变价程序。

［多选题］6.下列选项中，关于房地产估价需要正确的有（）。

A.房屋保险，通常按房屋市场价格确定保险金额，一旦房屋发生保险事故，便

可按房屋市场价格获得赔偿

B.房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以市

场法法作为最主要的评估方法

C.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似

房地产的市场价格

D.利害关系人收到评估报告后可在五日内对评估报告的参照标准、计算方法或

者评估结果等提出书面异议

E.评估机构在五日内未作说明，应根据专业技术评审出具的结论认定评估结果

参考答案：CDE

参考解析：本题考查的是房地产估价的其他需要。选项A,房屋保险，通常按

房屋重置价格确定保险金额，一旦房屋发生保险事故，便可按房屋重置价格获

得赔偿；选项B,房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行

评估时，应以收益法作为最主要的评估方法。

［多选题］7.下列选项中，对房地产的含义说法正确的有（）。

A.广义的房地产，就是不动产和相关动产；狭义的房地产等同于不动产

B.安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不动产范畴

C.香港所讲的物业实质上是房地产

D.房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体

E.从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类

参考答案：BCDE

参考解析：本题考查的是房地产的含义。广义的建筑物也称为建筑，包括房屋

和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋。

［多选题］8.下列选项中，关于房地产实物、权益和区位的说法正确的有

（）O

A.某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因

素

B.房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产的可达性

C.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

D.物权包括自物权、他物权，其中他物权包括用益物权、担保物权和债权

E.在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属

于用益物权

参考答案：ACE

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项B,进出的便利

程度即“通达性”，可分为从别的地方到该房地产的可达性和从该房地产去别

的地方的便捷性。选项D,债权不属于物权。参见教材P75、81o

［多选题］9.下列选项中，关于居住权说法正确的有（）。

A.居住权指对他人的住宅享有占有、使用的担保物权

B.设立居住权的住宅可以出租

C.居住权不得转让

D.居住权可以继承

E.居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭

参考答案：CE

参熹军析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。居住权是指居住权

人有权按照合同约定，以满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用

的用益物权。根据《民法典》，居住权无偿设立，设立居住权的住宅不得出

租，但是当事人另有约定的除外；居住权不得转让、继承；居住权自登记时设

立，居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭。

［多选题］10.下列选项中，属于用益物权的有（）。

A.地役权

B.土地承包经营权

C.宅基地使用权

D.抵押权

E.租赁权

参考答案：ABC

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。在他物权中，建设

用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、居住权、地役权属于用益物

权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。

［多选题］11.房地产的特性包括（）。

A.各不相同

B.需求有限

C.流动性好

D.相互影响

E.保值增值

参考答案：ADE

参考解析：本题考查的是房地产的特性。房地产主要有不可移动、各不相同、

寿命长久、供给有限、价值较高、用途多样、相互影响、易受限制、不易变现

和保值增值十个特性。

［多选题］12.对估价有意义的房地产分类主要按（）进行分类。

A.立法用语

B.不同角度

C.开发程度

D.权益状况

E.不同需要

参考答案：ACD

参考解析：本题考查的是房地产的种类。对估价有意义的房地产分类主要有按

立法用语、房地产用途、开发程度、实物形态、权益状况、经营使用方式、是

否产生收益的分类。

［多选题］13.“七通一平”与“五通一平”的区别在于（）。

A.道路

B.供热

C.供燃气

D.供电

E.通信

参考答案：BC

参考解析：本题考查的是房地产的种类。“五通一平”一般是指具备道路、供

水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”一般是指

具备道路、供水、排水、供电、通信、供燃气、供热等基础设施条件以及场地

平整。

［多选题］14.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（）。

A.现状价值可能高于市场价值

B.投资价值高于市场价值

C.谨慎价值低于市场价值

D.快速变现价值低于市场价值

E.残余价值等于市场价值

参考答案：ACD

参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。选项B,投资者评估的房

地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实

现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；

反之，说明不值得投资。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚

至可能小于市场价值的评估结果；选项E,残余价值一般低于市场价值。

［多选题］15.下列影响郊区商品住宅需求的因素中，会增加其当前需求的有

（）O

A.郊区商品住宅空置率上升

B.城市人口向郊区迁移和扩张

C.人们预期郊区商品住宅价格会上涨

D.房地产开发企业增加郊区商品住宅的开发量

E.新建通往郊区的轨道交通

参考答案：BCE

参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。决定房地产需求量的因

素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的

偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。

［多选题］16.下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。

A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品

B.对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加

C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加

D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，

消费者就会把需求转移到该种房地产上

E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求

参考答案：BC

参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。选项A错误，吉芬物品

是某种特殊的生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对该种物品的需求与

其价格同方向变化；选项D错误，在替代品的房地产之间，如果一种房地产的

价格不变，而另一种房地产的价格上涨，则消费者就会把需求转移到这种价格

不变的房地产上，从而该种房地产的需求会增加；选项E错误，当消费者预期

未来房地产价格上涨时，就会增加对房地产的现时需求。

［多选题］17.下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有（）。

A.严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品

房价格下降

B.房地产信贷政策主要包括房地产开发贷款政策和个人购房贷款政策

C.上调个人购房贷款利率会使住房价格下降

D.提高最低首付款比例，会提高购房门槛、减少住房需求，房价下降

E.货币政策对房地产价格的影响主要视其松紧程度

参考答案：BCDE

参考解析：本题考查的是制度政策因素。选项A错误，严格控制房地产开发贷

款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使

未来的商品房价格下降。

［多选题］18.下列有关人口因素对房地产及其价格的影响，描述正确的有

（）O

A.随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势

B.人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低

C.人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化

D.影响一个城市房地产价值价格的人口数量因素中，主要是人口增长因素，其

中又主要是人口机械增长因素

E.某地区的外来人口增加则房地产价值价格会上升

参考答案：BCDE

参考解析：本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平

均人口数下降，家庭数量增多，所需住宅套数将会增加，住宅的价值价格有上

升趋势。

［多选题］19.房地产抵押价值的评估需要遵循的原则有（）

A.价值时点原则

B.谨慎原则

C.独立客观公正原则

D.合法原则

E.一贯性原则

参考答案：ABCD

参考解析：本题考查的是房地产估价原则概述。有的估价目的和价值价格评

估，除了应遵循市场价值评估应遵循的所有估价原则，还应遵循其他估价原

则。例如，抵押价值和抵押净值评估，除了应遵循市场价值评估应遵循的所有

估价原则，还应遵循谨慎原则。

［多选题］20.在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确

的有（）。

A.上位法优先于下位法

B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

C.特别法优先于一般法

D.法律文本优先于法律解释

E.强行法优于任意法

参考答案：ACDE

参考解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”是在效力

相等的法有冲突时适用。

［多选题］21.下列房地产