房地产会计图解案例版课件第七章：投资性房地产

房地产会计图解案例版第七章投资性房地产在本章中，我们重点学习以下的内容：（1）投资性房产需要满足哪些条件，包括那些类别？（2）取得投资性房地产时，如何进行会计核算？（3）投资性房地产的价值发生变化时，如何进行后续的会计核算？（4）投资性房地产与非投资性房地产发生转换时，如何进行会计核算？（5）处置投资性房地产时如何进行会计核算？第一节投资性房地产的概念与确认一、投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。第一节投资性房地产的概念与确认二、投资性房地产的确认条件将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节取得投资性房地产的会计核算一、外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。第二节取得投资性房地产的会计核算二、自行建造的投资性房地产企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：（1）外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。（2）按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：（3）取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。（4）投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。第三节投资性房地产的后续计量二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。第三节投资性房地产的后续计量（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理采用公允价值模式进行后续计是的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：（1）按取得的成本确认投资性房地产价值。（2）平常不对投资性房地产计提折旧或摊销，只需要在会计期末按照公允价值调整其账面价值。（3）取得投资性房地产的租金收入时，借记"银行存款"等科目，贷记“其他业务收入”等科目。第三节投资性房地产的后续计量三．投资性房地产后续计量模式的变更【例7—2】北方房地产开发公司拥有一栋可作办公用的独栋小楼，一直出租给某科技开发公司办公使用。在会计处理上一直按照成本模式作为投资性房地产处理。2009年1月1日，北方房地产开发公司认为，出租的写字楼由于其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为1000000元，已计提折旧200000元，账面价值为800000元。2009年1月1日，该写字楼的公允价值为950000元。假设北方房地产开发公司按净利润的10％计提盈余公积。北方房地产开发公司应该进行的账务处理如下：借：投资性房地产——××写字楼（成本）950000

投资性房地产累计折旧（摊销）200000

贷：投资性房地产——××写字楼1000000

利润分配——未分配利润135000

盈余公积15000第四节投资性房地产的转换一、房地产转换的概念房地产的转换，并非是指两个所有权人之间的房产置换，其实质上是因房地产用途发生改变，而在会计处理上，由投资性房地产转换为其他资产，或者由其他资产转换为投资性房地产。第四节投资性房地产的转换二、房地产的转换形式及转换日房地产的转换形式主要有以下几种（1）投资性房地产开始自用。（2）作为存货的房地产改为出租。（3）自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值。第四节投资性房地产的转换三、房地产转换的会计处理（一）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产【例7—3】北方房地产开发公司拥有一座独立的厂房出租给另一家企业使用。在会计处理上一直采用成本模式计量，截至2007年7月31日，账面价值为1350000元，其中，原价值1500000元，累计已提折旧150000元。2007年7月末，北方房地产开发公司将出租在外的厂房收回，从8月1日开始供本公司的生产车间使用，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。北方房地产开发公司2007年8月1日的账务处理如下：

借：固定资产1500000

投资性房地产累计折旧（摊销）150000

贷：投资性房地产——××厂房1500000

累计折旧150000第四节投资性房地产的转换三、房地产转换的会计处理（二）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产【例7—4】北方房地产开发公司是从事房地产开发业务的企业，2009年3月10日，北方房地产开发公司与另一家公司签署了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给另一家公司使用，租赁期开始日为2009年4月15日。2009年4月15日，该写字楼的账面余额10000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。北方房地产开发公司2009年4月15目的账务处理如下：借：投资性房地产——××写字楼10000000

贷：开发产品10000000第四节投资性房地产的转换（三）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产【例7—5】北方房地产开发公司拥有一栋写字楼，2009年之前一直用于本公司的办公使用。在本公司于其他地方购置了新办公用楼之后，北方房地产开发公司于2009年3月10日，与另一家企业签订了办公楼的经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给另一家公司使用，租赁期5年，起租日为2009年4月10日。由于北方房地产开发公司所在城市缺乏活跃的房地产交易市场，该公司决定将该房产由固定资产转换为以成本模式核算的投资性房地产。2009年4月10日，这栋办公楼的账面余额1500000元，已计提折旧3000000元。假设北方房地产开发公司所在城市没有活跃的房地产交易市场。北方房地产开发公司2009年4月10日的账务处理如下：

借：投资性房地产——××写字楼15000000

累计折旧3000000

贷：固定资产15000000

投资性房地产累计折旧（摊销）3000000第四节投资性房地产的转换（四）采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产【例7—6】2008年10月15日，北方房地产开发公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为17500000元，其中，成本为15000000元，公允价值变动为增值2500000元。2008年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为18000000元。北方房地产开发公司的账务处理如下：借：固定资产18000000

贷：投资性房地产——写字楼（成本）15000000

——写字楼（公允价值变动）2500000

公允价值变动损益500000第四节投资性房地产的转换（五）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。第四节投资性房地产的转换（六）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”贷记“其他业务收入”科目。第五节投资性房地产的处置一、成本模式计量的投资性房地产如果投资性房产采用成本模式进行核算，在对其进行处置时，应当按实际收到的金额，借：银行存款

贷：其他业务收入按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借：投资性房地产累计折旧（摊销）

其他业务成本

贷：投资性房地产第五节投资性房地产的处置二、公允价值模式计量的投资性房地产【例7—10】北方房地产开发公司拥有一栋用于出租的办公用房，一直采用公允价值模式将其作为投资性房地产进行会计核算。2007年6月，北方房地产开发公司将该栋写字楼出售给美华公司，合同价款为5000000元，美华公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为2800000元，公允价值变动为借方余额400000元。北方房地产开发公司的账务处理如下。（1）出售房屋时