商业地产开发前期调查的相关内容

商业地产开发前期调查的相关内容房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和探讨，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位供应依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更须要在开发前期进行市场调查和探讨。但是，从市场调查和探讨本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位找寻依据。

从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和探讨、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策探讨、区域零售市场调查与分析、典型性调查与探讨、将来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与探讨、立地条件探讨、商圈的确定和探讨以下几方面内容，希望和大家一起探讨。

一、经济环境的分析和生活结构探讨

开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和探讨，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行探讨就显得特别重要。在调查和探讨时应重点对以下指标进行调查和分析。

◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水同等

◆GDP发展状况及产业结构状况

◆全社会消费品零售总额

◆全市商业增加值

◆城乡居民的人均可支配收入

◆城乡居民储蓄存款余额

通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

二、区域城市结构调查与城市发展规划调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

◆公共设施状况

◆交通体系状况

◆道路状况、通行量

◆城市性质与功能特点

◆各项城市的机能

◆城市规划

通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及四周区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发安排，交通网密布的地方往往是人口简单集中或流量特殊大的地方，所以在调查时对于交通路途及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展特别关键，诸如大型社区的发展安排以及商业区建设安排将干脆对项目的规划以及将来的经营产生重要影响。

以上调查必需通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必需有目的性，假如不知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。

三、商业业态的分类和基本变量

依据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导看法。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，依据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满意顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂高雅、明快。

（5）实行柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6）实行定价销售，可以退货。

（7）服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指实行自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满意顾客每日生活需求的零售业态。

（1）址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3）商店营业面积在1000平方米左右。

（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）实行自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（6）营业时间每天不低于11小时。

（7）有肯定面积的停车场地。

3、大型综合超市

大型综合超市是指实行自选销售方式，以销售大众化好用品为主，满意顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）实行自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（便利店）

便利店是满意顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1）选址在居民住宅区、主干线马路边，以及车站、医院、消遣场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。

5、购物中心

购物中心指企业有安排地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（1）由发起者有安排地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（4）设施豪华、店堂高雅、宽敞光明，实行卖场租赁制。

（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、消遣为一体。

（7）依据销售面积，设相应规模的停车场。

6、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、供应有限服务的零售业态（其中有的实行会员制形式，只为会员服务）。

（1）在城乡结合部、交通要道。

（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

（4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

（5）店堂