房地产基本制度与政策习题集解析样本

房地产基本制度与政策习题集解析——第二章房地产法律法规概述一、单项选取题1产权清晰某宗房屋属于（）。A不特定物B代替物C不可代替物D限制流通物【答案】C【解析】不能以相似数量代替物为不可代替物。2土地属于（）。A动产B不特定物C流通物D限制流通物【答案】D【解析】土地既是不动产，也是限制流通物，法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转物为限制流通物，如土地、武器、弹药、麻醉品等。3下列关于物权说法中，不对的是（）。A物权具备追及性B物权除法律明文规定，不得自由创设C财产权静止状态体现为物权D物权义务主体是特定，而权利主体是不特定【答案】D【解析】物权权利主体是特定，而义务主体是不特定，因而物权是绝对权、对世权。4甲开发商通过出让方式获得了某块土地使用权，这块土地使用权为（）。A自物权B用益物权C不动产所有权D地役权【答案】B【解析】甲开发商对土地使用权属于用益物权。5《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）是（）。A单行条例B行政法规C地方性法规D部门规章【答案】D6一切合法社会行为所应遵守道德准则是（）。A平等原则B诚实信用原则C公序良俗原则D自愿原则【答案】B7不动产物权变动以（）方式公示。（考题）A占有B交付C使用D登记【答案】D8下列不属于消费者权利是（）。（考题）A保障安全权B知悉真情权C商品鉴别权D依法结社权【答案】C【解析】消费者享有权利有保障安全权、知悉真情权、自主选取权、公平交易权、依法祈求补偿权、求教获知权、依法结社权、维护尊严权、监督批评权。二、多项选取题1房地产法律涉及（）。A《商品房销售管理办法》B《都市房地产管理法》C《都市规划法》D《土地管理法》E《都市房屋拆迁管理条例》【答案】B、C、D【解析】《商品房销售管理办法》属于部门规章、《都市房屋拆迁管理条例》属于行政法规。2房地产部门规章涉及（）。A《商品房销售管理办法》B《都市房地产管理法》C《都市房地产中介房屋管理规定》D《都市房地产开发经营管理条例》E《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》【答案】A、C【解析】《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》为规范性文献。3中华人民共和国房地产法律法规体系构架由（）构成。A房地产法律B房地产部门规章C规范性文献、技术法规D房地产行政条例E房地产行政法规【答案】A、B、C、E【解析】法类别中没有房地产行政条例。4依照民法中物分类原则，（）属于主物与从物关系。A锁和钥匙B上衣和裤子C电视机和遥控器D房屋和窗户E手机和充电器【答案】A、C、D、E【解析】构成从物要件：须独立而非主物成分；须助主物效用；须与主物同属于一人。5下列物中，属于不动产有（）。A林产B土地C货币D地上定着物E房屋【答案】A、B、D、E【解析】地上定着物也会因移动而减损其经济价值，因而也是不动产。6如下权利中不属于用益物权有（）。A建筑物区别所有权B地役权C建设用地使用权D质权E承包经营权【答案】A、D7下列权利中，属于财产权有（）。（考题）A房屋所有权B姓名权C土地使用权D债权E肖像权【答案】A、C、D【解析】姓名权、肖像权属于人身权。第三章建设用地制度与政策一、单项选取题1下列各类土地中，不属于国有土地是（）。A被依法征用后土地B依法不属于集体所有林地、草地、荒地、滩涂C都市市区土地D农民宅基地【答案】D【解析】农民宅基地属于集体建设用地。2某开发公司开发一项目，需征用土地30公顷，为保证该项目整体性，需征用基本农田内耕地03公顷，那么，这一项目土地批准权为（）。A省级政府B国务院C项目所在地县政府D项目所在市政府【答案】B【解析】基本农田内耕地批准权为国务院。3某开发公司开发一项目，征用某乡村10公顷基本农田外耕地，已知该耕地前3年每亩总产值为4800元，那么土地补偿费最高总额为（）。A240万元B72万元C720万元D24万元【答案】A【解析】前3年每亩总产值为4800元，则每亩平均年产值为1600元，土地补偿费应为：1600×15×10×10=2400000元。4某地区前3年平均耕地年产值为1000元／公顷，人均耕地02公顷。如果每个农业人口安顿补贴费原则按最高原则计，那么，在该地区征用1公顷耕地安顿补贴费为（）元。A3000B6000C15000D30000【答案】C【解析】按最高原则6倍计，征用1公顷耕地安顿补贴费为1000×6×5=30000元，但由于每公顷安顿补贴费不得超过被征用前3年平均年产值15倍，因此答案为15000元。5某乡镇公司依法使用集体土地从事服装加工生产，依照土地运用总体规划，该土地用途分类是（）。A农用地B工业用地C建设用地D乡镇公司用地【答案】C【解析】某乡镇公司用地应为农村集体建设用地。6下列用地中，不适当划拨供应是（）。A部队伙房建设用地B工商管理所办公楼建设用地C上市公司保卫科值班室建设用地D科技博物馆扩建项目建设用地【答案】C【解析】上市公司保卫科值班室建设用地不在划拨土地范畴中。7划拨土地使用权依法转让需办理出让手续，土地使用权出让金由（）。A转让方缴纳B受让方缴纳C转让方和受让方各缴纳一半D转让方与受让方协商缴纳【答案】B【解析】划拨土地使用权依法转让需办理出让手续，例如变化原土地用途等，土地使用权出让金由受让方承担。8关于划拨土地使用权收回，如下说法错误是（）。A土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其她因素而停止使用土地，可以收回B国家依照都市建设发展需要和都市规划规定可收回土地使用权C未经规划部门批准，持续两年未使用可以收回D铁路、公路、机场、矿产等核准报废土地可以收回【答案】C【解析】答案C中，应为“未经原批准机关批准，持续两年未使用可以收回”，批准机关是指土地管理机关，而非规划部门。9下列关于征用集体土地表述中，对的是（）。（考题）A由集体土地所有者与土地使用者订立土地出让合同B由市县人民政府与土地使用者订立土地出让合同C由市县人民政府土地管理部门与土地使用者订立土地出让合同D集体土地不经征用不得出让【答案】D10按国家规定，征用10公顷基本农田以外耕地，如果该耕地被征用前3年平均年产值为1000元／亩，征用该耕地土地补偿费最多为（）万元。（考题）A10B15C100D150【答案】D【解析】每公顷被征收耕地安顿补贴费，最高不得超过被征收前3年平均年产值15倍：1000×15×10×10＝150万元。11土地使用权出让合同由（）与土地使用者订立。（考题）A原土地使用人B市、县人民政府C市、县人民政府土地管理部门D市、县人民政府规划部门【答案】C12核准使用土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满（）未动工开发建设，属于闲置土地。（考题）A6个月B1年C2年D3年【答案】B13某房地产开发公司以法定最高年限获得了一宗居住用地，用3年时间建成商品房。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得该宗土地使用权年限为（）。（考题）A47年B67年C70年D无限年【答案】B14某宗土地使用权出让法定最高年限为70年，土地使用权出让合同商定使用年限为50年，土地使用者使用该宗地后转让，受让人获得该宗土地使用年限为（）。（考题）AB35年C55年D70年【答案】B【解析】最高年限为70年与出让合同商定使用年限为50年并不矛盾，即剩余年限为50－15＝35年。15以划拨方式获得土地使用权，土地有效期限为（）。（考题）A40年B50年C70年D没有有效期限限制【答案】D16划拨土地使用权依法转让需办理出让手续，土地使用权出让金由（）。（考题）A转让方缴纳B受让方缴纳C转让方和受让方各缴纳一半D转让方与受让方协商缴纳【答案】B二、多项选取题1地上附着物涉及（）。A房屋B水井C地下管线D青苗E构筑物【答案】A、B、C、E【解析】青苗不属于地上附着物，地下管线属于地上附着物。2国家有权由于（）而提前收回出让土地使用权。A土地使用者未如期支付地价款B司法机关决定C土地使用权合同期限届满D土地使用者未按合同商定开发运用土地E社会公共利益需要【答案】A、B、D、E【解析】土地使用权合同期限届满就不存在“提前”收回出让土地使用权问题了。3土地使用权出让合同正本涉及重要内容有（）。（考题）A出让地块位置B出让地块界限C动工及开发期限D地块四至平面图E违约责任【答案】A、B、C、E【解析】地块四至平面图在土地使用权出让合同附件中，而不在正本中。4下列公司用地应采用土地出让或出租方式处置有（）。A国有公司改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建公司集团B国有公司改组为股份合伙制C国有公司租赁经营D非国有公司兼并国有公司E国有公司改造或改组为国有独资公司【答案】A、B、C、D【解析】国有公司改造或改组为国有独资公司可保存划拨土地使用权。5国有公司改革中涉及划拨土地使用权，可采用保存划拨性质方式处置土地使用权，但保存期限不超过5年有（）。A国有公司改造为有限责任公司B国有公司改组为股份合伙制C国有公司改造或改组为国有独资公司D在国有公司兼并中，一方属于濒临破产公司E国有公司兼并非国有公司后公司是国有工业公司【答案】C、D、E【解析】国有公司改造为有限责任公司、国有公司改组为股份合伙制就不能保存划拨性质。6国有公司改革中涉及划拨土地，经批准可保存划拨土地使用权状况有（）。（考题）A组建公司集团B国有公司租赁经营C改组为国有独资公司D非国有公司及国有公司合并后公司是国有工业公司E国有重点扶持能源公司改组为公司制公司，但土地用途不发生变化【答案】C、D、E7下列关于国内土地制度表述中，对的有（）。（考题）A所有土地都为社会主义公有B大某些土地为社会主义公有，少某些土地为私有C都市市区土地属于国家所有D农村和都市郊区土地普通属于农村集体经济组织所有E农村宅基地、自留地、自留山可以属于农民（农户）私有【答案】A、C【解析】农村和都市郊区土地，除法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。8经有批准权人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续有（）。（考题）A国家机关用地B学校经营性用地C都市主干道用地D孤儿院用地E军队干休所用地【答案】A、C、D、E三、综合分析题F房地产公司（如下简称F公司）申请征用G乡基本农田以外耕地50公顷，建高档住宅社区。支付征用耕地补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，F公司将此项目整体转给H公司，H公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调节方案经规划部门批准。在建设过程中，H公司将该项目抵押给K银行获得建设贷款。H公司经批准预售该住宅。（考题）1H公司要获得预售资格，需满足（）。A项目建成B做好基本C项目立项D该地区房地产管理法【答案】D2征用G乡该块土地需经（）批准。A省级人民政府土地行政主管部门B省级人民政府C市、县级人民政府D国务院【答案】D3F公司支付征用耕地补偿费用涉及（）。A土地补偿费B安顿补贴费C土地管理费D地上附着物和青苗补偿费【答案】A、B、D4下列征用集体土地工作程序表述中，不对的是（）。A建设单位持经批准设计任务书或初步设计等资料向土地所在地县级以上人民政府土地管理部门申请B县级以上人民政府土地行政管理部门受理申请用地后，30日内审查完毕直接报上一级土地管理部门审查C经批准建设用地，由被征用土地所在地市县人民政府组织实行D征地公示应涉及农业人口安顿办法内容【答案】A、C、D5F公司获得该开发用地方式是（）。A出让B划拨C租赁D转让第四章房地产开发建设经营管理制度与政策一、单项选取题1某县是国家级历史文化名城，该县单独编制历史文化名城保护规划，应报（）备案。A上一级都市人民政府B所在省、自治区人民政府C国务院D建设部、国家文物局【答案】D【解析】县级并非是由国务院审批其都市总体规划，因而只须报建设部、国家文物局备案。2因故不能按期开工超过（），必要重新办理施工允许证。A6个月B3个月C12个月D9个月【答案】D【解析】施工允许证可以申请延期两次，每次不超过3个月，加上自身3个月，共9个月后就必要重新办理了。3关于施工单位质量责任与义务，如下说法错误是（）。A施工单位在其资质级别允许范畴内承揽工程B施工单位不得任意压缩合理工期C施工单位对竣工验收不合格建设工程，应当负责返修D施工分包单位应当按照分包合同商定对其分包工程质量向建设单位负责【答案】D【解析】施工分包单位应当按照分包合同商定对其分包工程质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程质量承担连带责任。4施工公司建设工程保修期，自（）起计算。A交付使用之日B竣工验收之日C竣工验收合格之日D建设单位同施工单位共同订立保修书之日【答案】B【解析】注意施工公司建设工程保修期与房地产开发公司对开发项目保修期区别。5新设立房地产开发公司，应当先领取（），再持关于文献到房地产开发主管部门备案。A暂定资质证书B四级资质证书C名称核准证明D营业执照【答案】D【解析】新设立房地产开发公司，应当先领取营业执照，再持关于文献到房地产开发主管部门备案，备案后才干申请资质证书。6房地产开发公司资质按照公司条件分为（）个资质级别。A三个B四个C五个D六个【答案】B【解析】暂定资质不能作为一种级别。7房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资比例不得低于（）。A15％B20％C30％D35％【答案】B【解析】应注意国务院关于资本金制度最新规定。《都市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资比例不得低于20％”。8某开发公司支付所有土地使用权出让金3200万元获得某宗土地使用权，超过出让合同商定动工开发日期满一年未动工开发，对该公司最高可以征收（）万元土地闲置费。A320B640C480D800【答案】B【解析】按20％计算最高土地闲置费。9关于房屋主体构造质量问题，如下说法对的是（）。A主体构造质量不合格完全可以通过质量保修来解决B购房人在办理完房屋所有权后又发现房屋主体构造质量浮现问题则不能退房C主体构造质量与使用时间关系不大D确属主体构造质量不合格，购房人有权退房，房地产开发公司应承担补偿其精神损失责任【答案】C【解析】主体构造质量不合格不能再通过维修解决；无论在办理完房屋所有权之前或之后，只要在使用年限内房屋主体构造质量浮现问题均可申请退房；房地产开发公司只应承担补偿其直接损失。10中介机构所代理预售房地产项目广告，应当提供（）。A中介机构人员资质证书B业主委托证明C房屋所有权证书D工程竣工验收合格证明【答案】B【解析】预售房地产项目不应有房屋所有权证书、工程竣工验收合格证明。11都市分区规划经本地都市规划行政主管部门审核后，报（）审批。（考题）A都市人民政府B上级都市规划行政主管部门C同级人民代表大会或其常务委员会D省、自治区、直辖市人民政府【答案】A12《都市房屋拆迁管理条例》合用范畴是在（）实行房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安顿。（考题）A都市市区内B都市规划区内国有土地上C都市建成区内国有土地上D都市规划区内土地上【答案】B【解析】《都市房屋拆迁管理条例》调节对象是在都市规划区内国有土地上实行房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安顿活动。13拆迁人是（）。（考题）A房屋行政主管部门B获得房屋拆迁允许证单位C规划行政主管部门D专门从事房屋拆迁单位【答案】B14按照《都市房屋拆迁管理条例》规定，（）拟定被拆迁房屋价值，是运用市场手段，保证被拆迁人实际损失可以精确、合理得到补偿最佳办法。（考题）A通过拆迁当事人协商B依照市场行情，拆迁主管部门C用房地产市场评估办法D依照房屋重置价并考虑成新度【答案】C15拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安顿合同，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起（）日内作出。（考题）A15B30C60D90【答案】B16建设工程在（）条件下，建设单位可以不用办理施工允许证。（考题）A工程投资额在50万元如下且建筑面积在500m2如下B工程投资额在50万元如下或建筑面积在500m2如下C工程投资额在30万元如下且建筑面积在300m2如下D工程投资额在30万元如下或建筑面积在300m2如下【答案】D【解析】工程投资额在50万元如下与建筑面积在300m2如下两个条件满足一种即可。17建设单位申请领取施工允许证时，应当提交建设资金已经贯彻证明文献，建设工期超过一年，到位资金原则上不少于工程合同价（）。（考题）A20％B25％C30％D50％【答案】C【解析】建设工期局限性一年，到位资金原则上不少于工程合同价50％。18房地产开发公司房地产开发《暂定资质证书》有效期为（）。（考题）A6个月B1年C2年D3年【答案】B19建筑公司资质分为（）。（考题）A施工总承包、行业分包和劳务分包B施工总承包、专业承包和劳务分包C施工综合承包、行业分包和专项分包D施工综合承包、专业分包和专项分包【答案】B20房地产投资项目资本金可以用货币出资，也可以用工业产权、非专利技术作价出资，但工业产权、非专利技术作价出资比例不得超过投资项目资本金总额（）。（考题）A15％B20％C25％D30％【答案】B21下列关于房地产广告表述中，不对的是（）。（考题）A广告仅简介房地产项目名称，可以不载明商品房预售允许证号B广告中涉及尚未实现物业管理内容，应当在广告中注明C广告中涉及房屋面积，应当表白是建筑面积还是使用面积D预售广告中涉及装修装饰内容应当在广告中注明【答案】D【解析】房地产广告中涉及物业管理内容，应当符合国家关于规定；涉及尚未实现物业管理内容，应当在广告中注明；房地产广告涉及内部构造、装修装饰，应当真实、精确；预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。22都市规划区详细范畴，由都市人民政府在编制（）中划定。（考题）A都市总体规划B都市分区规划C都市详细规划D城乡体系规划【答案】A23建设工程符合都市规划规定法律凭证是（）。（考题）A选址意见书B建设用地规划允许证C建筑施工允许证D建设工程规划允许证【答案】D24房地产开发项目如遇有重大问题需要调节规划设计条件时，必要经（）批准后，方可按新规划设计条件，调节规划设计。（考题）A都市房地产开发主管部门B都市规划主管部门C都市人民政府D都市建设主管部门【答案】B25在都市房屋拆迁中，被拆迁人是指（）。（考题）A获得拆迁允许证单位B被拆迁房屋使用人C被拆迁房屋所有人D被拆迁房屋使用人和所有人【答案】C26在都市房屋拆迁中，货币补偿金额，按照被拆迁房屋区位、用途、建筑面积等因素，以（）拟定。（考题）A房屋重置价格B房屋评估价格C房地产市场价格D房地产市场评估价格【答案】D【解析】《拆迁条例》规定拆迁货币补偿基本原则是——等价有偿，采用办法是依照被拆迁房屋区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估办法拟定。27在都市房屋拆迁中，鉴定某一房屋与否属于违章建筑，由房屋所在地（）拟定。（考题）A都市房屋拆迁管理部门B都市房地产行政主管部门C都市规划行政主管部门D都市市容管理部门【答案】C28在房屋建筑工程质量保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷导致房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害，受害人应当向（）提出补偿规定。（考题）A建设单位B工程质量监督机构C施工单位D设计单位【答案】A29房地产开发公司承担商品房保修期从（）之日起计算。（考题）A工程竣工B房屋交付使用C工程竣工D工程验收合格【答案】B30商品住宅销售中，房地产开发公司应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（）。（考题）A《住宅功能保证书》B《住宅环境保证书》C《住宅寿命阐明书》D《住宅使用阐明书》【答案】D31商品房预售广告中不得涉及内容是（）。（考题）A交通设施状况B商业设施状况C装修装饰状况D市政设施状况第五章房地产交易管理制度与政策一、单项选取题1共有房地产，未经其她共有人书面批准，其房地产（）转让。A限制B禁止C可以D委托【答案】B【解析】共有房地产，未经其她共有人书面批准，无法转让。2某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差解决方式未作商定，已知该商品房产权登记建筑面积96m2，合同商定建筑面积100m2，则该商品房成交价格是（）。A400000元B388000元C380000元D384000元【答案】C【解析】100m2×4000元／m2－（3m2＋1m2×2）×4000元／m2＝380000元，超过3％那1m2由开发商双倍返还给购房人。3某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，1月10日交付给买受人，开发商应承担该商品住宅屋面防水工程最低保修期限应至（）。A1月10日B1月10日C1月10日D1月10日【答案】C【解析】依照《住宅质量保证书》，屋面防水工程最低保修期限为3年，虽然至1月10日后来，施工公司已解除了屋面防水工程质量保修责任，但开发商应承担责任至1月10日才解除。4商品房买卖合同对面积误差解决方式无商定，买受人有权退房情形为（）。A合同商定面积与产权登记面积误差比绝对值不不大于等于3％B合同商定面积与产权登记面积误差比绝对值不不大于3％C合同商定面积与买受人测算面积误差比绝对值不不大于等于3％D合同商定面积与买受人测算面积误差比绝对值不不大于3％【答案】B【解析】等于3％时据实结算房价款。5某开发公司经都市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面告知了买受人，买受人接到告知后未作表达，2个月后买受人提出退房，买受人（）。A有权退房，但应承担违约责任B有权规定开发公司承担违约责任C有权规定开发公司补偿损失D无权退房【答案】A【解析】买受人在接到告知后15日内未作书面答复，视为批准变更，2个月后买受人提出退房，依照销售合同，买受人必要承担违约责任。6关于房屋租赁，不对的表述是（）。A房屋租赁期不得超过，超过房屋租赁合同无效B租赁期限届满当事人续订租赁合同，商定租赁期限自续订之日起不得超过C出租人在租赁期限届满前需要收回房屋，应当事先征得承租人批准D承租人变更租赁合同商定房屋用途，应当事先征得出租人批准【答案】A【解析】超过房屋租赁合同只是超过某些无效，以内某些依然有效。7关于将已出租房地产抵押，不对的表述是（）。A抵押人有义务将租赁状况告知抵押权人B抵押人有义务将抵押状况告知承租人C原租赁合同继续有效D抵押权实现后，租赁合同对抵押物受让人无效【答案】D【解析】出租在前、抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物受让人继续有效。8可以设定抵押权房地产是（）。A急救中心大楼B发电厂C已出租教诲用房D经济合用房【答案】D【解析】经济合用房可以设定抵押权，其她房地产属于教诲、医疗、市政等类别，不可抵押。9转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕当天起（）日内，持有关证明材料到房地产开发主管部门备案。（考题）A15B30C60D90【答案】B10《都市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发公司转让房地产开发项目时，尚未完毕拆迁安顿补偿，原拆迁安顿补偿合同中关于权利义务由（）承担。（考题）A受让人B转让人C房屋拆迁管理部门D受让人与转让人共同【答案】A11以划拨方式获得土地使用权私有住房，因（）因素，可以不办理土地使用权出让手续。（考题）A转让后依然用于居住B位于市郊偏僻地区C亲友之间互相转让D以经济合用住房价格转让【答案】A12房屋买卖合同不属于（）。（考题）A要式合同B不要式合同C有偿合同D双务合同【答案】B13下列关于房地产开发公司销（预）售商品房表述中，对的是（）。（考题）A房地产开发公司可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标物商品房再行销售给她人B房地产开发公司不得采用返本销售方式销售商品房，但可采用变相返本销售方式C没有获得商品房预售允许证，房地产开发公司不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用D房地产开发公司可以依照购房者需要将商品住宅分割拆零销售【答案】C【解析】4月4日颁布《商品房销售管理办法》禁止行为有：房地产开发公司不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标物商品房再行销售给她人；房地产开发公司不得采用返本销售或变相返本销售方式销售商品房；商品住宅不得分割拆零销售。14《都市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁期限届满，承租人需要继续租用，应在租赁期限届满前（）个月提出。（考题）A1B2C3D6【答案】C15下列关于房屋租赁表述中，错误是（）。（考题）A共有产权房屋出租必要征得共有人批准B已出租房屋可以设定抵押C已出租房屋发生房屋所有权转让，其租赁关系也随之解除D承租人可以将承租房屋再出租【答案】C16下列行为中，属于房屋租赁合同自然终结是（）。（考题）A无合法理由，拖欠房租6个月以上B承租人运用承租房屋从事非法活动C将承租房屋擅自转租D因不可抗力致使合同不能继续履行【答案】D【解析】选项A、B、C情形是由于租赁双方因素而使合同终结。17集体所有制公司房地产抵押，必要经（）。（考题）A工会通过B全体职工批准C上级主管机关批准D公司职工代表大会通过【答案】D18下列关于房地产成交价格表述中，不对的是（）。（考题）A交易双方应如实申报成交价格B申报成交价明显低于市场价时，以主管部门认定价格为准C交易双方对主管部门认定评估价有异议，可规定重新评估D成交价格明显低于正常市场价格，以评估价格作为缴纳税费根据【答案】B【解析】申报成交价明显低于市场价时，并非按主管部门认定价格为准，而是按主管部门确认评估价格作为缴纳税费根据。19经济合用住房建设用地应采用（）方式供应。（考题）A拍卖B招标C合同D划拨【答案】D20建筑物区别所有权人转让其专有某些所有权，其对共同共有享有共有权利及对该建筑物及其附属设施享有共同管理权利，（）。（考题）A不一并转让B视为一并转让C由转让人与受让人协商与否一并转让D由本地房地产管理部门决定与否一并转让【答案】B21商品房预售合同应由（）向登记部门登记备案。（考题）A购房人B房地产开发公司C购房人和房地产开发公司D购房人或房地产开发公司【答案】B22经工程质量监督单位核验，商品房主体构造质量确属不合格，商品房买受人（）。（考题）A无权退房，但房地产开发公司应当依法承担补偿责任B有权退房，并可规定房地产开发公司补偿损失C有权退房，但不得规定房地产开发公司补偿损失D无权退房，但房地产开发公司必要及时重建【答案】B23租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但商定租赁期限自续订之日起不得超过（）。（考题）ABC30年D50年【答案】B24下列关于抵押人、抵押权人表述中，对的是（）。（考题）A抵押人是债务人，抵押权人是债权人B抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人【答案】C【解析】抵押人是指依法获得房地产提供应抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保公民、法人或者其她组织；抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保公民、法人或其她组织。25以已出租房地产抵押，抵押人应将租赁状况告知（）。（考题）A抵押登记部门B抵押权人C租赁登记备案部门D借款人【答案】B二、多项选取题1关于商品房预售应当符合条件，对的表述有（）。A已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书B向县级以上地方人民政府房产管理部门办理预售登记，获得预售允许证明C按建设商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资25％以上，并已经拟定施工进度和竣工交付日期D向县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门办理预售登记，获得预售允许证明E按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资25％以上，并已经拟定预售价格和竣工交付日期【答案】A、B【解析】C中“按建设商品房计算”应为“按提供预售商品房计算”；D中预售登记是指办理《商品房预售允许证》，而不是预售合同登记；E中“并已经拟定预售价格和竣工交付日期”应为“并已经拟定施工进度和竣工交付日期”；因此只有A和B对的。第六章房地产权属登记制度与政策一、单项选取题1职工以原则价购买住房，产别为（）。A私产B房改售房C买受D私产（某些产权）【答案】D【解析】注意“产别”与“产权来源”区别。2王先生在楼房预售处定购了一套房，尚未订立正式购房合同，后王先生因故未能购买，售楼处将该房转卖给了李小姐，则需办理（）登记。A总登记B初始登记C转移登记D变更登记【答案】B【解析】由于王先生并未登记，因而产权并未由王先生转移给李小组，因而只能是初始登记。3在房屋总登记之后，房屋所有权发生继承，必要办理房屋（）手续。A她项权利登记B转移登记C变更登记D注销登记【答案】B【解析】继承属于转移登记。4房屋在翻建、改建或添建时房屋面积增长或减少，房地产权利人应申请（）登记。（考题）A注销B变更C转移D初始登记【答案】B【解析】注意转移与变更区别。5房屋权属登记时，房屋面积按（）进行登记。（考题）A套内建筑面积B建筑面积C使用面积D套内建筑面积或使用面积【答案】B6已购公有住房和经济合用住房上市出售，购房者缴纳土地使用权出让金或相称于土地使用权出让金价款后，产权登记时其土地使用权应（）。（考题）A按划拨方式办理B按出让方式办理C补办手续后，登记为出让D补办手续后，登记为划拨【答案】B7在一定行政区域和一定期间内进行房屋权属登记是（）。（考题）A定期登记B总登记C初始登记D动态登记【答案】B8房屋转移登记应在事实发生之日起（）日内提出申请。（考题）A30B60C90D100【答案】C9职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时，房屋产别应登记为（）。（考题）A公产B公私共有产C私产D私产（某些产权）【答案】C10下列关于房屋她项权利登记表述中，对的是（）。（考题）A房屋所有权证、房屋她项权证均由房屋所有权人持有B房屋所有权证、房屋她项权证均由房屋她项权人持有C房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋她项权证由房屋所有权人持有D房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋她项权证由房屋她项权人持有【答案】D【解析】房屋所有权证属于房屋所有权人，房屋她项权证则应由房屋她项权人持有。11新购买房屋分割时，应当办理房屋（）。（考题）A初始登记B转移登记C变更登记D注销登记【答案】B12房屋她项权利登记应由（）申请。（考题）A房屋所有人B她项权利人C房屋所有人和她项权利人共同D房屋所有人或她项权利人【答案】A13下列不是房屋权属登记必经程序是（）。（考题）A受理登记B权属审核C公示D颁发权属证书【答案】C【解析】公示并不是房屋权属登记必经程序，登记机关以为有必要时才进行公示。14房屋权属档案应当以（）为单元建档。（考题）A登记流水号B丘C门牌号D权证字号【答案】B二、多项选取题1房地产权属登记种类有（）。A静态登记B房屋使用权初始登记C房地产所有权初始登记D变更登记E注销登记【答案】A、D、E【解析】房屋权属登记分总登记、初始登记、转移登记、变更登记、她项权利登记、注销登记六种，其中总登记也叫静态登记。2申请房地产权属登记应当具备（）等条件。A申请人年满18周岁B有明确详细申请祈求C申请登记房地产产权来源合法D申请登记房地产属受理登记房地产权属登记部门管辖范畴E已按规定纳税【答案】A、B、C、D【解析】A并非必要条件。3依照《都市房屋权属登记管理办法》，房屋权属登记机关核准登记发证时限为30日有（）。（考题）A转移登记B变更登记C注销登记D她项权利登记E总登记【答案】A、B、D【解析】注销登记发证时限为15日。4房地产权利人因（）等事项应当申请房地产权属转移登记。（考题）A房屋买卖B房屋继承C法定名称变化D房屋改建E房屋用途变化【答案】A、B5房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书情形有（）。（考题）A申报不实B涂改她项权利证书C抵押期限已到，而抵押当事人未办理她项权利注销登记D房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记E因登记机关工作人员工作失误导致房屋权属登记不实【答案】A、B、D、E第七章房地产中介服务管理制度与政策一、单项选取题1下列关于设立房地产中介服务机构条件论述中，错误是（）。A有自己名称、组织机构B有固定服务场合C有规定数量财产和经费D发起人须五人以上【答案】D【解析】设立房地产中介服务机构条件，除了选项A、B、C外，还涉及有足够数量专业人员以及法律法规规定其她条件。2房地产估价采用（）累进计费。A累进定率B差额定率C积差定率D对比定率【答案】B【解析】房地产估价收费采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档次进行计算各档次收费，各档收费额合计之和为收费总额。3下列关于房地产经纪人执业资格考试报名条件论述中，错误是（）。A获得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年B获得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务满2年C获得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年D获得研究生学位，工作满2年【答案】D【解析】获得研究生学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年，才可报名。二、多项选取题1为规范房地产中介服务收费，维护房地产中介服务当事人合法权益，国家计委、建设部在1995年联合下发了“关于房地产中介服务收费告知”。对房地产中介服务收费分为（）。A房地产征询收费B房地产估价收费C房地产顾问收费D房地产委托收费E房地产策划收费【答案】A、B【解析】房地产中介服务收费分为房地产征询收费、房地产估价收费、房地产经纪收费三类。2下列关于房地产经纪收费论述中，对的有（）。A依照代理项目不同，房地产经纪收费实行不同收费原则B房屋租赁代理收费，租赁期长时，可按一月成交租金额原则收取C房屋买卖代理收费，按成交价格总额05％～25%计收D实行独家代理，由双方协商E100万元如下（含100万元）房产，按累进计费率5‰来收取房地产估价费【答案】A、C、E【解析】房屋租赁代理收费，无论成交租赁期限长短均按半月至一月成交租金额原则，由双方协商一次性收取；实行独家代理，由双方协商，但最高不超过成交价格3％。3房地产估价机构信用档案重要内容涉及（）。A机构基本状况、估价项目基本状况B估价项目汇总C股东（合伙人）状况D继续教诲状况E科研能力体现【答案】A、B、C【解析】继续教诲状况、科研能力体现属于注册房地产估价师信用重要内容。4成立房地产经纪机构应具备条件有（）。（考题）A依法成立B有必要财产或经费C有主管部门D有自己名称、组织机构和场合E可以独立承担民事责任【答案】A、B、D、E第八章房地产税收制度与政策一、单项选取题1土地增值税课税对象是指（）。A土地、地上建筑物及其她附着物B有偿转让房产所获得土地增值额C有偿转让国有土地使用权、建筑物及其她附着物，并获得收入单位和个人D拥有土地使用权单位和个人【答案】B【解析】注意土地增值税“课税对象”与纳税人区别。2税收区别于其她财政收入形式重要特性为（）。A强制性B免费性C固定性D目性【答案】C【解析】国家征税事先规定纳税人、课税对象、课税额度，因而具备固定性。3如按房屋租金计征房产税，其税率为（）。（考题）A12％B6％C12％D3％【答案】A4都市中教诲费附加税率普通为营业税（）。（考题）A1％B3％C5％D7％【答案】B5契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收一种税。（考题）A交易任何一方B产权承受人C交易双方D卖方【答案】B6下列属于加重纳税人承担办法是（）。（考题）A规定起征点B加成C加收滞纳金D罚款【答案】B71996年8月，甲购买了一套普通住房自住。1999年9月，甲将该房屋销售，销售时（）。（考题）A免征营业税B减半征收营业税C按购买价与销售价差额计征营业税D按销售价计征营业税【答案】A【解析】普通自住住房销售时免征营业税。8土地增值税课税对象是（）。（考题）A转让国有土地上房地产B赠与房地产C转让房地产D有偿转让国有土地上房地产所获得土地增值额【答案】D二、多项选取题1下列税中，属于中华人民共和国现行房地产税有（）。A营业税B都市维护建设税C契税D耕地占用税E房产税【答案】C、D、E【解析】营业税、都市维护建设税与房地产紧密有关，但不属于房地产税。2下列（）应缴纳契税。A房地产抵债B房地产等价互换C房地产作价入股D房屋赠与E事业单位购买科研用房【答案】A、C、D【解析】事业单位购买科研用房可以免征契税；房地产等价互换即不存在差额，因而可以免征契税。3计算土地增值税时，应扣除与转让房地产关于税金，税金涉及（）。（考题）A营业税B所得税C都市维护建设税D印花税E契税【答案】A、C、D4教诲费附加是随（）附征并专门用于教诲一种特别目税。（考题）A增值税B营业税C所得税D消费税E都市维护建设税【答案】A、B、D5自1月1日起，对按政府规定价格出租公有住房和廉租住房，暂免征收（）。（考题）A公司所得税B营业税C城乡土地使用税D房产税E印花税【答案】B、D6房产税征税范畴是（）。（考题）A乡镇B建制镇C工矿区D县城E都市【答案】B、C、D、E7个人在出售住房时应缴纳税费有（）。（考题）A营业税B房产税C契税D都市维护建设税E教诲费附加【答案】A、D、E8土地增值税纳税人涉及（）。（考题）A出售中华人民共和国境内房地产个人B继承中华人民共和国境内房地产外国人C出售中华人民共和国境内房地产外国人D继承中华人民共和国境内房地产个人E受赠中华人民共和国境内房地产社会团队【答案】A、C三、综合分析题甲房地产开发公司开发建设某住宅社区。1月该社区竣工验收。张某于1月购买该社区一套住宅，与甲房地产开发公司订立商品房买卖合同步提出，为少交契税，建议将某些购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表达反对。半年后，张某以为合同中单独列出装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。（考题）1张某所购住宅屋面防水最低保修期限为（）。A2年B3年C4年D5年【答案】B2《都市房地产管理法》规定国家实行（）制度。A房地产成交价格申报B契税登记C公民购房资格认证D房地产价格评估【答案】A、D3商品房买卖合同属于（）。A不要式合同B要式合同C非典型合同D典型合同【答案】B、D4张某购房时，应当缴纳（）。A房产税B契税C个人所得税D城乡土地使用税【答案】B5下列关于张某与甲房地产开发公司订立商品房合同中装修费用条款效力表述中，对的是（）。A显失公平，可变更，有效B是双方当事人真实意思表达，有效C以合法形式掩盖非法目，无效D恶意串通，损害国家利益，无效【答案】C、D【解析】张某与甲房地产开发公司订立商品房合同中装修费用条款效力表述是以合法形式掩盖其逃税非法目，也是张某与甲房地产开发公司恶意串通，逃避国家税收，因而无效第九章住房公积金制度与政策一、单项选取题1住房公积金本质属性是（）。A义务性B工资性C民主性D互助性【答案】B【解析】住房公积金是一种住房工资。2住房公积金管理基本原则是（）。A住房公积金管理委员会监督、住房公积金管理中心专户、银行运作、财政决策B住房公积金管理委员会运作、住房公积金管理中心决策、银行专户、财政监督C住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督D住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心监督、银行专户、财政运作【答案】C【解析】不能混淆住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心、银行、财政各自职能。3住房公积金可以应用领域为（）。A发放商业性贷款B购买国债C提供担保D购买基金【答案】B【解析】住房公积金可以发放职工个人住房贷款、购买国债，但不能购买基金。4住房公积金管理基本原则是住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户；（）。（考题）A客户监督B政府监督C财政监督D审计监督【答案】C5下列关于住房公积金会计核算表述中，不对的是（）。（考题）A住房公积金管理中心管理住房公积金和其她住房资金要实行分账核算B住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算C住房公积金个人明细账实行四级明细核算D住房公积金会计核算内容涉及业务支出核算【答案】C【解析】管理中心要设立住房公积金明细账，实行三级明细核算。6国内住房公积金缴存比例实行动态调节机制，详细缴存比例由（）拟订。（考题）A本级政府B省、自治区、直辖市人民政府C住房公积金管理委员会D中华人民共和国人民银行【答案】C7新设立单位到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记后，自登记之日起（）内持住房公积金中心审核文献，到受托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。（考题）A一周B20日C半个月D一种月【答案】B8职工对其缴存住房公积金享有（）。（考题）A转让权B自由处分权C占有和使用权D自由互换权【答案】C9个人住房贷款抵押合同自（）之日起生效。（考题）A合同订立B抵押登记C主合同生效D双方商定【答案】B二、多项选取题1职工在（）时可以提取公积金。A退休B辞职C出国D在职期间下落不明满2年E房租超过家庭工资收入规定比例【答案】A、E【解析】职工辞职、出国（而非出境定居）均不可提取公积金，职工在职期间下落不明满2年并不能宣布其死亡，也不可提取公积金。2如下关于个人住房公积金存款利率说法对的是（）。A职工当年缴存住房公积金按结息日挂牌公示活期存款利率计息B上年结转按结息日挂牌公示6个月整存整取存款利率计息C职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息D按年计息，本息逐年结转E职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调节，本年不变，从下年按新利率实行【答案】A、C、D【解析】E中“职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调节，本年不变，从下年按新利率实行”应为“职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调节，则分段计息”。3如下关于住房公积金会计核算基本原则表述对的是（）。A管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行四级明细核算B对住房公积金收入和支出核算采用相应核算原则，即权责发生制或收付实现制C住房公积金核算要实现两个分账D当前管理中心对住房公积金收支业务普通采用收付实现制核算E住房公积金个人明细账中，二级科目为住房公积金单位账户核算【答案】B、C【解析】E中“住房公积金个人明细账中，二级科目为住房公积金单位账户核算”应为“住房公积金个人明细账中，三级科目为住房公积金单位账户核算”。4住房公积金提取和使用原则是（）。（考题）A定向使用原则B安全运作原则C严格时限效率原则D满足任何状况下住房需求原则E平均使用原则【答案】A、B、C5下列关于住房公积金利率政策表述中，对的有（）。（考题）A职工当年缴存住房公积金按结息日挂牌公示3个月整存整取存款利率计息B职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转C职工个人住房公积金存款利率，按法定存款利率调节，分段计息D银行住房公积金专户内沉淀资金，比照结息日挂牌公示3个月整存整取存款利率计息，按季结息E个人住房公积金贷款利率实行一年一定【答案】C、E【解析】职工当年缴存住房公积金按结息日挂牌公示活期存款利率计息；上年结转按结息日挂牌公示3个月整存整取存款利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。住房公积金管理中心在受托银行专户内沉淀资金，按单位存款相应期限档次利率计息，即住房公积金沉淀资金可以在受托银行专户内存为一年期、半年期和三个月定期或活期存款。6住宅共用部位、共用设备设施维修基金可用于修缮（）。（考题）A消防设施B楼梯间C承重墙体D屋顶E自用阳台【答案】A、B、C、D7下列状况中，职工可以提取住房公积金有（）。（考题）A购买自住住房B大修自住住房C装修自住房屋D偿还自住购房贷款本息E支付物业管理费【答案】A、B、D8住房公积金管理中心对住房公积金运作形式有（）。（考题）A发放职工个人住房贷款B购买国债C为住房置业担保机构提供担保D为个人购房提供担保E发放房地产开发公司流动资金贷款【答案】A、B第十章物业管理制度与政策一、单项选取题1业主委员会成立后，维修基金使用由（）提出年度使用筹划，经（）审定后实行。A业主委员会、物业管理公司B业主委员会、本地房地产主管部门C物业管理公司、业主委员会D物业管理公司、本地房地产主管部门【答案】C【解析】注意维修基金使用在业主委员会成立先后不同。2不属于物业共用部位是（）。A门厅B电梯C屋顶D基本【答案】B3《物业管理条例》属于（）。（考题）A行政法规B政府规章C部门规章D国家强制原则【答案】A4选聘或辞退物业管理公司，必要经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过。（考题）A1／2B1／3C2／3D3／4【答案】C5业主大会成立后，选聘或者辞退物业管理公司由（）决定。（考题）A业主委员会B房地产行政主管部门C业主大会D房地产开发商【答案】C6商品住房购房者在购房时向售房单位缴交维修基金属（）所有。（考题）A购房者个人B全体业主共同C售房单位D物业管理公司【答案】B7依照《物业管理条例》规定，业主是指（）。（考题）A房屋所有权人B房屋使用权人C房屋所有权人或使用权人D房屋所有权人和使用权人【答案】A二、多项选取题1物业管理公司设立环节分为（）两步。A工商注册登记B资格审批C注册资金登记D领取营业执照E资质审批【答案】A、E【解析】物业管理公司设立分工商注册、税务登记和资质审批两步、领取营业执照属于工商注册登记环节。2在物业管理中，业主具备权利有（）。A听取和审议物业管理工作报告B参加业主大会，享有表决权C享有业主委员会选举和被选举权D监督物业管理公司管理服务活动E制定物业管理制度权利【答案】B、C、D【解析】听取和审议物业管理工作报告是业主大会职责。3在物业管理中，业主委员会职责有（）。（考题）A召集并主持业主大会会议B修改业主公约C监督和协助物业管理公司履行物业服务合同D调解物业管理活动中纠纷E监督业主遵守业主公约【答案】A、C、D、E4依照《合同法》，下列行为属于要约邀请而不属于要约有（）。（考题）A拍卖公示B招标公示C寄送房地产经纪合同样本D寄送价目表E发布仅简介房地产项目名称广告【答案】A、B、D、E【解析】寄送房地产经纪合同样本内容明确、详细，一经承诺合同即可成立