富力地产企业发展战略研究样本

富力地产公司发展战略研究广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金7.6亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中华人民共和国综合实力最强房地产公司之一。公司于7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中华人民共和国公司指数内地房地产公司,并荣登市值最高公司之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢得了客户认同与赞赏。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,公司在二零零五年至二零零七年持续三年蝉联国家记录局评比及发布中华人民共和国房地产公司综合实力第一名。9月10日，荣获国家税务局筹划记录司权威发布中华人民共和国纳税百强排行榜房地产行业第一名。一、富力地产发展概况1．富力地产公司概况广州富力地产股份有限公司是中华人民共和国综合实力最强房地产公司之一，获得由国家建设部颁发房地产开发公司一级资质证书。7月14日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市。从广州起家富力地产，通过近发展再进入北京后，迅速以北京富力城打开了京城房地产市场。富力地产不但提出做“一体化地产运营商”公司标语，还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”发展道路。富力产品已经涉及到住宅、商业、写字楼以及超五星级酒店等各种业态领域。从广州大本营至北京、天津、西安、重庆，富力地产已成功布局五大核心都市，当前拥有约70个物业项目,土地储备约万平方米，在建面积约400万平方米。而单项建筑面积超过50万平方米全国旗舰项目更是其中扛鼎之作。它们是：北京富力城、富力又一城、广州富力城、富力桃园、富力金港城、天津富力城、西安富力城和重庆富力城。富力地产在继续打造抱负人居同步，开始向商业地产领域进军，全力打造21世纪优尚商务环境。在广州，富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城超过十个地块，约140多万平方米建筑面积商业楼宇，此外，富力地产还与全球知名连锁酒店管理集团——万豪国际集团和凯悦酒店集团合伙，共同打造两家超五星级酒店。展望将来，商用物业投资、开发与管理将会为富力注入一股更值得期待鲜活生命力。在北京，富力地产也增长了商业楼宇开发力度，商业地产拓展，不但能满足了公司长期投资收益需要，更提高了国内当代化商业地产顶级原则。二、富力地产公司战略1．富力地产公司总体战略目的住宅年营销总额110亿元。2．富力地产公司总体战略定位做一体化地产运营商，“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”发展道路。集团化：地产开发各环节专业化与规模化专业化：专注于地产开发，做大做精品牌化：品牌传播系统化全国化：南拓北进，全国化布局市场化：强势介入商业地产，商用、住宅、租赁等一体化国际化：资本国际化，香港上市3．富力地产战略布局规划（1）.总体布局模式：以广州为核心华南区域及以北京为核心华北区域富力地产成长于广州，后来积极向全国其她都市扩张。截至12月，其土地储备达700万平方米。此前，富力地产业务重要集中在广州和北京，除广州和北京外，富力地产已向天津、西安、重庆等都市扩展，其在天津营业额将占到12%。（2）.南北富力平分秋色富力地产当前已拥有46个物业项目，其中已开发项目18个，开发中及待开发项目28个。富力地产既有土地储备约1000万平方米，在建面积约300万平方米。①

南富力，南富力管辖广州获得41亿元销售额中，纯住宅销售总套数4400套，销售总面积47万平米，住宅销售金额32亿元，住宅均价7000元/平米。其中，单盘销售金额超亿元8大项目为富力桃园、富力当代广场、富力天河华庭、富力广场、富力科讯大厦、富力千禧、富力尚溢居、广州富力城，广州单盘销售冠军富力桃园总销售金额13亿元，住宅套数为1952套，面积约20万平方米。在富力推出珠江新城首个写字楼项目——富力科讯大厦，共获得4亿多元收益。②

北富力北富力管辖北京及天津地区，5大项目分别是北京富力城、富力爱丁堡、富力信然庭、富力又一城及天津富力城，总销售金额为41亿元，其中纯住宅金额为36亿元，共2800套，销售总面积39万平方米，住宅均价为9400元/平方米。其中北京富力城总销售金额28亿，住宅套数为2730套,面积约39万平方米，成为富力地产状元项目。中才开售天津富力城在半年内销售金额也超过6亿多，实现首战告捷。（3）.土地储备富力共拥有总建筑面积约940万平方米土地储备，其中地上可售建筑面积约为780万平方米。这些土地储备分别位于广州、北京、天津、西安及重庆，可售建筑面积分别为约350万平方米、250万平方米、69.8万平方米、85.9万平方米及23万平方米。此外，集团近期正在办理用地手续、尚未获得土地使用权证土地储备建筑面积共约300万平方米。当前，总土地储备建筑面积已达约1,400万平方米。4．阶段性发展战略模式富力地产，已经完毕了从产品主导向品牌主导，从价格竞争到价值竞争，从普通地产商到一体化地产运营公司转变。为了突破老城区住宅地产限制，富力董事长李思廉在富力地产年度新闻评比活动中发言；，富力将以住宅建设为核心，向商业地产，商贸项目等多元化，多领域纵深发展，是房产业"写字楼年"。（1）.

第一阶段：旧城改造1993年，富力从旧城改造开始走上一条独特迅速成长之路，重要在市区中拆迁旧厂，如今在广州富力“版图”上已有21个花园社区，富力也以黑马姿态迅速成为广州楼市“大鳄”。（2）.

第二阶段：全国扩张，富力地产开始进行全国性扩张。进军北京建设北京富力城。，富力正式进入天津市场，开发天津富力城，开辟了该集团北伐又一战场。10月，富力地产又在西部重庆重点获得近200亩地。（3）.

第三阶段：进军商业地产，富力地产进军商业地产市场，在广州一举拿下涉及富力中心地块在内八个地块。并在广州CBD地区珠江新城规划建设了两家超五星级酒店富力丽思•卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。在北京，世界知名投资银行摩根士丹利整栋购买富力“双子座”写字楼Ⅱ，体现了其对富力商业地产信心。（4）.

第四阶段：国际化进程7月14日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市，上市主编号2777正式登陆国际资产市场，成为首家被纳入恒生中华人民共和国公司指数内地房地产公司，并荣登市值最高公司之一，富力开始了国际化进程。开始以突费猛进燎原之势在中华人民共和国扩展更大生机。富力地产已成功布局广州、北京、天津、西安、重庆五大核心都市，当前富力地产已经具备强大房地产项目开发、建造及执行能力，形成以住宅为主，商业地产为辅大型地产运营公司，，位于广州CBD中心珠江新城55层富力中心及两家国际顶级酒店将正式启用。富力地产将继续以“富而思进，力创新高”公司精神，向下一种成长巅峰进发……5．富力地产商业地产发展战略（1）.商业地产战略定位及战略目的富力地产在商业地产方面定位于“塑造商务地产新高度”。在都市CBD核心地段开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓等商业物业。在广州，富力地产商业突破集中在珠江新城13个地块上。在北京，富力重点则是东三环商务综合体项目，通过这个项目，和既有富力城、富力双子座、富力星光大道等项目形成一种影响力巨大“富力城商圈”。富力上市后，富力地产制定三年目的是：在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。加大对商业地产开发比例，并恰当持有。商业地产战略发展方向（2）.商业地产战略布局及土地储备随着中华人民共和国经济日益繁华，市场对商业地产需求量也与日俱增。富力地产凭籍敏锐商业触角和不断挑战自我发展态度，分别在华南、华北两大方阵中布下了商业地产战旗。有重点地发展商业地产、酒店、物流地产等业态。①华南地区在广州，富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城9个地块，近86万平方米建筑面积商业楼宇涉及盈隆广场、富力中心以及科讯大厦等将在这里拔地而起，届时富力旗下商用物业年租金将达到10亿元。②华北地区在北京，富力地产也增长了商业楼宇开发力度，其中以商业为主大型综合业态建筑群“北京信然广场”和集写字楼，公寓及商业为一身“北京爱丁堡公馆”正在建设当中（3）.商业地产阶段性发展战略富力普通都是在都市CBD核心地段开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓等商业物业。第一阶段：立足广州重要集中在珠江新城CBD地段大规模拿地开发。第二阶段：走向全国在北京、天津以及重庆等都市核心地段开发商业物业。（4）.商业地产发展模式①

在经营管理上，选取项目公司管理与专业管理公司管理相结合管理模式.②

富力集团依照自身实力，选取与某些管理公司合伙，以保持项目良好发展或通过自身经营管理，体现操纵大型商业运营实力（5）.富力商业地产发展方略解析作为中华人民共和国房地产业界龙头公司，富力地产在商业地产这块全新领域这些大举动，无疑为公司多元化发展带来无限生机，也为公司长期稳定发展带来了源源不断资金后盾。展望将来，商用物业投资、开发与管理将会为富力注入一股更值得期待鲜活生命力。三、富力地产公司文化富力致力打造团结、务实、向上公司文化，通过各种培训和内部活动，充分调动起每一种员工积极性和创造性。1．富力公司文化之雏型——“家文化”公司诸多部门都悬挂着这样一种金属牌，上面刻着这样几行名言：“多沟通，少抱怨；多自省、少斥人；严律己、宽待人；多绿灯、少红灯”。富力员工进入公司开始，就被重复灌输着这几条富力“家训”。“家训”精神很简朴，就是要人们在一种“人们庭”里生活，每个人都是“人们庭”中成员，而两位老板—李思廉和张力不但是“人们庭”成员，更是这个“人们庭”家长。家长职责是关怀每一种家庭成员工作、生活、让她们感觉到每做一件事情都是正为“人们庭”做事，为自己事业工作，而作为家庭成员，一是强调和谐沟通；二是讲责任；三是互相学习，四是倡导勤奋。正如张生所说：“公司机构就像一种机器同样，一环扣一环，规定自己严格某些，对同事要宽容某些。每做一件事情都要想到公司利益高于一切，“人们庭”就是核心，要环绕这个核心转，做好事情。这几句话长期被富力人奉为“治家格言”,富力地产员工低流动率与这种“家文化”有很大关系。即便是在今天富力地产,一提到公司文化,诸多员工依然会把家训视为尚方宝剑。尽管尚显稚嫩,却奠定了富力公司文化雏形。2．富力公司文化之发展——“给能人一种空间”“给能人一种空间”意味着将能人放在最适合发挥其才干位置上去，这是富力又一种鲜明公司文化特点，不但是富力从成立初期就长期坚持人事管理准则，也在公司发展中不断得到强化。这种公司氛围为解决人才问题提供了一种较好平台，在人与公司结合中起到了黏合剂作用。

“给能人一种空间”是要让能人留下来，这需要解决好能人与能人之间关系。新人与“旧人”之间关系。外地人与本地人关系，公司里面有诸多奋斗了十几年老员工，如今都已成为公司骨干，在各个岗位上发挥着核心作用。把公司成长和自身成长紧密联系在一起。同步也有诸多新员工，凭着专业技能和开阔视野逐渐成为公司发展中中流砥柱。这是这种公司文化和富力高速成长，为“能人们”提供了辽阔空间和舞台。反过来，也吸引了更多能人加入到富力这个人们庭。然而作为公司文化整体概括，“给能人一种空间”略显局促与片面。3．富力公司文化之补充——“没有任何借口”随着公司发展壮大，对于公司文化规定也进一步提高。，富力地产提出了一种新标语：“没有任何借口”。虽然是新标语，却也是富力坚持近年老式。诸多员工往往受不了张生在视察工地时“严肃”：富力半岛花园人行道石缝中间夹了些泥，立即让人来洗；北京富力城门槛质量不对，立即规定更换；北京富力城大量工地用水无法积蓄挥霍了，规定工程部门在24小时内必要给出解决方案。因此，让每个员工感到开心，舒畅，并不是富力公司文化所有。任何一种有战斗力部队都需要严明纪律和严肃执行。因而，在公司快节奏工作中，为了实现外界看似不也许完毕任务，就不能容忍任何寻找客观因素推诿。于是，富力人都只道，“老板不会听你讲这事过程经历了多少难关，她只关怀你与否按规定达到了预期目。”这就是“没有任何借口”规定！没有任何借口可以看作是温情脉脉“人们庭”文化补充，但对于单一天性也使它在描述富力整体文化方面有余而力局限性。4．富力公司文化之核心——“能人所不能”

“人们庭文化”是富力公司盾，那么“能人所不能”就是一种最佳攻打利器；“没有任何借口”强调是一种过程，而“能人所不能”强调是一种成果。因而，“能人所不能”与其说是对富力公司文化描述，不如说是富力人在十近年公司发展中所饯行，所验证。虽然业内人都公认富力地产员工福利好，待遇高，但是只有富力人自己才懂得，在富力地产汗水和鲜花都是成正比，优厚薪酬是建立在积极工作态度和高效业绩基本上。在富力，就意味着极大奉献精神，在富力，就代表着“每天均有进步”!5．富力公司文化之创新——“富而思进，力创新高”公司文化理论奠基人劳伦斯.米勒说过：“公司家不可沉湎于过去和既有成功，必要不断扬弃过去，超越自我，展望将来，建立新价值观和公司文化――坚持创新，改造自己，追求卓越，才是公司文化创新和公司文化力量源泉。”随着富力地产一路高歌猛进，公司文化也与时俱进，不断发展。有了“能人所不能”斗志和万众一心“人们庭”凝聚力，还需要有创新精神和与时俱进姿态。在现阶段，富力公司文化又有了全新诠释――“富而思进，力创新高”。如果说“家训”出台是富力公司文化意识觉醒，那么“富而思进”是公司客观环境转化后思考，“创新”则意味着富力地产事实上已经意识到了发展中公司文化存在问题，开始摸索理性地去构筑自身系统公司文化体系。从公司文化发展角度来看，“富而思进，力创新高”是对富力精神最高度概括。永远不懈怠，始终最努力。富力文化体现形式将随着公司发展不断完善，但是富力精神却不会消散。用努力成全梦想，能将富力带到一种连咱们自己都不敢相信高度。四、富力地产管控模式与运营体系1．富力地产公司管控体系本集团自成立以来，始终完善公司管治制度。并遵从中华人民共和国对公司及其他境内外公司法规规定，其中以联交所上市规则附录十四所载之《公司管治常规守则》条文及原则来提高自身管治水平。本集团会继续改进其公司管治特别着重维持及提高董事会管理质素，内部监控，对股东透明度和股东对公司可信性。公司并深信良好管治制度会令公司及其股东带来长远利益。本集团设有审核委员会，专责关于精确报告和足够内部监控，委员会成员大多数为独立非执行董事。同步亦设立薪酬委员会。其他关于保护股东权益办法涉及本集团高效率董事会和及时向股东披露讯息机制。本集团向股东于如下讯息发布作及时和高透明度披露：①

年报和中报②

不时发放公示所有以上讯息均会于公司网页上刊登。本集团并会于业积发布后举办记者招待会和分析师讨论会。在会中，公司董事及高档行政人员会亲自回答各项提出问题。2．富力地产组织架构富力地产集团以房地产全线业务为龙头,集房地产开发前、中、后期工作为一体,业务范畴遍及房地产开发、设计、施工、监理、销售、物业管理等各种领域。富力地产通过十近年发展，形成了以房地产为核心产业公司构造，当前下属公司共有40多家，业务辐射华南华北两个区域。广州富力地产股份有限公司富力地产集团有限公司中山富力房地产开发有限公司广州市住宅建筑设计监理有限公司重庆富力城房地产开发有限公司广州天富建设工程监理有限公司富力地产（香港）有限公司广州美好置业发展有限公司西安富力房地产开发有限公司广州天力物业发展有限公司北京富力城房地产开发有限公司广州吉浩源房地产开发有限公司富力地产（北京）地产开发有限公司广州天富房地产开发有限公司北京富力欧美园林绿化工程有限公司广州金鼎房地产开发有限公司北京富力京都市政工程有限公司广州富力恒盛置业发展有限公司北京富力天创广告有限公司广州富力兴盛置业发展有限公司北京恒富物业管理有限公司广州富力鼎盛置业发展有限公司北京天越门窗制造有限公司广州恒富担保有限公司北京富力会康体俱乐部有限公司广州富力亿盛置业发展有限公司北京地源达房地产开发有限公司广州嘉盛置业发展有限公司北京华恩房地产开发有限公司广州中夹房地产开发有限公司北京鸿高置业发展有限公司广州富力智盛置业发展有限公司北京龙熙顺景房地产开发有限公司广州富力超盛置业发展有限公司天津富力城房地产开发有限公司深圳市奔望实业发展有限公司西安滨湖花园房地产开发有限公司深圳市鼎力创业投资有限公司西安保德信房地产开发有限公司

3．商业地产管控方略（1）.商业地产管理控制模式在项目管理上，采用了“操作管理型”管控模式。详细操作是集团做出决策后，成立项目公司，由项目公司全程运作。集团项目公司（2）.商业地产项目运作模式同下富力集团“项目运作模式”，详细由项目公司操作。（3）.商业地产管理组织架构

4．富力地产总体运营管理体系（1）.区域分布富力地产通过发展，形成了以房地产为核心产业公司构造，当前下属公司共有30多家，业务辐射华南华北两个区域。（2）.公司管理模式富力地产，之因此可以在中华人民共和国房地产市场中享誉盛名，高速稳健发展，得益于一支能为公司创造明显效益、团结奋进、具备综合竞争力且与时俱进精英团队。①

管理理念：专业化、透明化、系统化、自动化1)

培养高素质人才2)

注重团队协助精神②

团队建设3)

内部提拔管理层人才4)

专业化、高素质员工队伍5)

学习为创新公司发展源动力6)

组织多项活动（3）.项目运作模式①

选址购地富力在购入土地之前均会做出一系列可行性研究，每年都会依照资金状况储备足够3到5年之用土地，并保证每年有足够项目运作。②

策划设计富力拥有甲级资质设计团队，其中一级注册建筑师和一级注册构造师数十人，专业配备齐全，设备先进。③

工程管理富力在保证质量前提下还注重控制施工进度及施工安全。产品质量过硬获得客户认同与赞赏。④

销售策划富力拥有超过100人训练有素职业销售策划队伍，自行培训及调配忠诚及专业队伍为客户服务。⑤

物业管理富力在物业管理方面积极进行社区文化建设和哺育。拥有一级管理资质团队为客户提供了优质售后服务。（4）.资本运营战略走势分析富力地产成长之路，在资本运营方面成功且独到，体当前如下四个阶段。①

资本积累：厂房“掘金”富力地产成功资本积累，主线因素是，最完美地嫁接了都市化发展步伐。②

资本扩张：超常规发力南派开发商从上世纪90年代初期开始，陆续敲开京城大门。曾经，物质自信可以压倒一切，精神显得微局限性道，但随着竞争加剧、暴利时代结束，精神力量徐徐占据上风。，富力地产进入北京，带着就是这种精神自信。而这种自信在富力地产每一次品牌扩张、资本扩张中都体现无遗。③

当代融资:逆势上市富力地产股价之因此被追捧，说究竟还是源自其不俗经营业绩：销售收入42.6亿元，增长至82亿元，销售目的是120亿元。不但如此，在地产行业，获利预期很大限度上取决于土地储备，上市后，富力地产通过收购二级市场流出土地为主，参加土地拍卖为辅方式，继续猛增了数百万平方米土地储备，当前储备土地面积约1200万平方米，足够将来三四年开发之用。④

资本优化:商业地产与国内许多地产公司同样，此前富力地产并不保存自有物业，基本上是“建完卖光”。上市后，富力地产将商业地产作为公司此后发展一大重点，并因而调节了利润构造，让25%利润来自自有物业租金收入，75%来自销售利润。由此达到资金进一步优化，增强了公司抗风险能力。五、富力地产人力资源富力地产，之因此可以在中华人民共和国房地产市场中享誉盛名，高速稳健发展，得益于一支能为公司创造明显效益、团结奋进、具备综合竞争力且与时俱进精英团队。人才是富力地产不断向上动力，在董事长李思廉先生和联席董事长、总裁张力先生领导下，富力地产坚持务实、进取经营理念。独有人才培养模式，使得每一种服务于富力地产管理人员都具备高度综合素质：纯熟掌握财务管理、工程监控、销售营运、流程规范，从而能更好适应不同地区房地产市场，也为富力地产在国内赢取更大市场份额做好人才储备。富力还非常注重团队协助精神，开发、设计、工程、销售、财务、后勤等部门都是创导致功一份子。其中甲级资质设计团队及技术力量雄厚工程人员，使公司产品品质及成本控制达到最佳水平，训练有素职业销售队伍更保证了专业快捷操盘速度。培养高素质人才独有人才培养模式，使得每一种服务于富力地产管理人员都具备高度综合素质：纯熟掌握财务管理、工程监控、销售营运、流程规范，从而能更好地适应不同地区房地产市场，也为富力地产在国内赢取更大市场份额做好人才储备。1．注重团队协助精神富力还非常注重团队协助精神，开发、设计、工程、销售、财务、后勤等部门都是创导致功一份子。其中甲级资质设计团队及技术力量雄厚工程人员，使公司产品品质及成本控制达到最佳水平，训练有素职业销售队伍更保证了专业快捷操盘速度。（1）.团队建设公司竞争，最后是人才竞争。在富力，人力资源被看作是公司第一资源，是公司发展壮大决定性因素。公司十分注重人才培养与选拔，始终把吸引人才、哺育人才、最大限度地发挥人才作用，作为公司一项战略任务。公司非常注重团队协助精神，开发、设计、施工、销售、财务、后勤等部门都是创导致功一份子。2．内部提拔管理层人才对管理层人才选用。公司始终坚持以内部提拔为主，将更多机会留给公司先进人才。正因如此，富力人才流失率始终是整个地产行业里最低。3．专业化、高素质员工队伍公司员工约900人，其中员工大专及本科学历占到了85%，研究生研究生占9％，博士研究生占3％，在公司良好工作机制与发展机会吸引下，涉及英国皇家特许建筑师、英国特许营造师、英国特许估算师、国际知名设计师等一批国际建筑界专业人士及清华、北大研究生在内国内精英都纷纷加盟，为公司高速、稳健发展奠定了坚实基本。4．学习为创新公司发展源动力不断加强技能培训和学历教诲，培养先进人才，努力提高员工队伍素质，是富力地产发展重要战略之一。公司专门为员工开辟了300平方米培训中心，针对员工实际需求，举办关于提高管理能力、综合素质、专业能力等各类培训。富力地产员工培训目的是：增强和增进公司持续发展整体能力，提高员工专业水平，开阔视野，增长见识。5．组织多项活动富力除了定期组织开展各种公司文化活动，如一年一度年终总结大会、工程质量评比大会、春茗晚会、富力运动会等，公司还组织先进员工去国外旅游考察，以此增强员工见闻和互相间沟通交流，加强公司凝聚力。六、富力地产成本控制“管理看万科，成本看富力。”在中华人民共和国地产界，富力地产始终以其卓越成本控制能力成为行业翘楚。富力地产发布年报显示，富力地产全年营业额为58．12亿元，其中纯利达到12．66亿元，同比上升134％。而同期国内最大房地产公司万科A(000002)发布年报则显示，万科销售收入达到139．5亿元人民币，实现净利润13．5亿元，同比增长53．8％。虽然万科营业额是富力两倍，但其净利润仅比富力多不到1个亿，获利能力相距甚远。对于富力良好获利能力，富力董事长李思廉在上海住交会上曾有过明确表达。“成本控制好是富力最大竞争优势”。1．富力地产控制成本方略（1）.一体化地产运营之道

作为一种集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体大型公司集团，富力拥有国家建设部颁发一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质，及一级房地产中介资质。从选址、购地、策划、设计、工程、销售到物业服务、中介代理，富力地产集团都是通过自己专业公司执行有关链条产业任务。在富力，这一独具特色地产经营模式被称为“一体化地产运营之道”。①

选址购地富力从来注重公司持续发展，而具备充分土地储备则是发展核心。一体化运营模式中眼光独到开发队伍负责选址、购地工作。富力在购入土地之前均会做出一系列可行性研究，每年都会依照资金状况储备足够3到5年之用土地，并保证每年有足够项目运作。②

策划设计富力拥有甲级资质设计团队，其中一级注册建筑师和一级注册构造师数十人，专业配备齐全，设备先进，在积极拓展业务同步不断提高设计水平，创作出涉及大型居住区、五星级酒店、高档写字楼等综合型高品质作品，致力创造新时代一流建筑与环境艺术。透过内部进行大某些项目设计及室内设计工作，富力可以更有效控制成本，并保证产品质量。③

工程管理在富力地产：“质量是公司生命，没有质量就没有效益”公司精神指引下，技术力量雄厚工程部始终把工程质量放在第一位，同步建立科学管理架构，保证责任到人，在保证质量前提下还注重控制施工进度及施工安全。产品质量过硬获得客户认同与赞赏。④

销售策划富力地产运营模式还涉及自行销售及策划。富力拥有超过100人训练有素职业销售策划队伍，自行培训及调配忠诚及专业队伍为客户服务，藉此富力可以有效控制销售及市场推广成本，专业迅速操盘速度保证了富力销售业绩每年不断上升。⑤

物业管理为了进一步提高楼盘含金量，富力在物业管理方面也投入了大量精力，积极进行社区文化建设和哺育。拥有一级管理资质团队为客户提供了优质售后服务，保证富力品牌忠诚度逐年上升。（2）.速度之上成本游戏除了独具特色一体化运营模式外，始终以来，富力地产以迅速项目运营速度著称于业内。其特点体现为动作较快，涉及政府手续，施工进度及社区环境同步建设，都可以迅速地完毕。兵贵神速，市场竞争就是速度竞争、时间竞争，如果慢了，就失去了发展空间。由于迅速运营速度提高了各产业链之间效率，提高了资金周转速度，从而使富力设备成本、人力成本及财务成本，保持在一种较低水平，保证了公司利润率提高。链接：富力以速度取胜战绩：①

初试牛刀——富力广场富力迅速反映部队建立首推1996年富力广场建设。这一项目当年征地，当年建设，当年销售，在很短时间内，富力把一种污染严重旧厂房变成一种占地几十万平方米顶级楼盘。它成功不但奠定了富力在广州地产界地位，同步也创造了房地产开发史上最快征地、建设及销售奇迹。②

广州快车道——奠定地位1998年，富力进入迅猛发展快车道，年内同步动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑三个楼盘。-，富力又一举开发了富力天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园等各种楼盘。这些楼盘迅速建设及销售，为富力回笼了大量资金，聚积了雄厚实力，使其迅速脱颖而出。③

异地扩张——北京富力城

3月，富力以32亿元巨资投得中华人民共和国有史以来最大公开招标地块项目一一北京富力城。这一北京大佬们下注“必亏无疑”项目，富力以惊人速度，实现当年签合同，当年付款，当年盖楼，当年卖楼，当年收钱。在北京被称为“广州人创造奇迹”。富力联席董事长、总裁张力在总结北京富力城成功时，曾表达“富力迅速建设速度和良好成本控制能力”是北京富力城创造奇迹核心。④

商业地产——再创奇迹

发展至今天，富力速度优势更加突出。富力在广州CBD中心珠江新城才拿到地块，在富力就有3栋甲级写字楼、两栋国际性酒店建成。其中，在今年6月26日，富力地产旗下珠江新城富力中心、广州富力丽思·卡尔顿酒店及广州富力君悦大酒店同步封顶，再次创造业界奇迹。2．都市化发展战略成本优势除了产业链长，产业运营速度比较快之外，使富力始终保持良好成本控制能力另一核心因素在于公司战略选取。（1）.旧城改造动力机制回顾富力初期发展史可清晰发现，有“拆迁大王”之称富力，其发展历程总是与“旧城改造”紧密联系在一起。虽然这一特点并未引起业界高度注重，但这是富力基本动力机制。富力在旧城改造中，解决了旧工业厂房，旧工业污染问题，初次积极响应了政府治理都市工业污染规划安排，同步，富力在拿地中大量选用都市老城区中所谓‘灰色地带’，并在新楼盘建设中，故意识地增添了许多绿色元素，既改造了都市环境，也获得了丰厚利润。（2）.多赢格局节约成本虽然相对于新城建设，旧城改造在前期面临许多拆迁难题，但由于”旧城改造”既符合政府发展思路，又能为市民缔造良好生活环境，产生一种多赢格局，很容易得到政府支持。而对富力来讲，由于旧城改造相对地价便宜，且无需建设过多社区配套设施，从而为公司省下诸多成本。（3）.差别化竞争取胜

在当时各大地产商纷纷热衷新城大盘开发，对旧城改造不屑一顾时，大智若愚富力有效避开了竞争对手，获得了发展空间和产品价格上优势。到后期，富力又沿都市化发展轨迹，将项目发展重心移到广州市正在大力建设中珠江新城。富力始终以来坚持公司发展方向和贯彻公司成长线索，是随着都市建设和都市化同步发展或适度超前。善于把握都市化为公司所带来发展机遇，是富力一种重要战略。3．富力地产财务管理（1）.IPO上市融资与国内上市相比，海外IPO(初次公开募股)成本较A股上市高，但再融资成本低、灵活性强，是吸引诸多中资房企到海外上市重要因素。（2）.配售已拆细H股9月22日，富力地产(2777.HK)宣布，透过配售代理摩根大通及摩根士丹利，以全数包销方式配售合共1.692亿股已拆细H股，每股9.55元，集资16.1586亿元。（3）.发行公司债券富力在香港成功发行公司债券融资。公司发行债券在境外是一种非常重要融资方式，但当前国内发展商以发行公司债券融资方式少之又少，重要是符合资格很少，有关法律也不健全，加上房地产公司风险较大，这就是公司债券发行少重要因素。七、物业管理广州天力物业发展有限公司成立于1997年，从属于广州富力地产股份有限公司，注册资金500万元，是国家建设部物业管理一级资质公司。

富力地产公司当前管理商住社区、写字楼、商场、公寓等各种类型物业管理服务项目，管理面积200多万平方米。

公司设有人事行政部、核算部、设备部、保安部、家政部、质管部、会所部7个部门和20个管理处，既有员工1800多人。公司自成立以来，奉行“务实、求精、效益、创新”方针，坚持市场化、专业化、规范化原则，走品牌发展之路。11月，通过ISO9001：质量管理体系认证。一举夺得“富力广场”、“富力·千禧花园”、“富力·天朗明居”和“富力商贸大厦”四个项目“广州市物业管理示范住宅社区（大厦）”称号，其中“富力广场T区”、“富力·千禧花园”和“富力·天朗明居”还获得了“广东省物业管理示范住宅社区”称号。，“富力·碧涛湾”获得“广州市物业管理示范住宅社区”称号，“富力商贸大厦”和“富力·阳光美居”两个项目分别获得“广东省物业管理示范社区（大厦）”称号，“富力·千禧花园”和“富力·天朗明居”双双喜获中华人民共和国物业管理最高奖“全国物业管理示范住宅社区”光荣称号。八、公司品牌建设1．品牌之道回眸来发展历程，从富力初期以实用率高著称产品如富力半岛到现今综合素质整体提高产品如北京富力城﹑广州富力桃园，咱们可以发现，富力地产始终深谙“以人为本”人居建设理念，不但从户型设计、园林绿化、配套设施等方面体现了其高性价比特质，更从大自然环境营造、社区交通、教诲配套、生活配套等方面提高产品附加值。而在社区居住文化和物业服务管理上更融合了当代居住理念与老式人文精华，实现了人性与个性统一。因而自1994年成立以来，富力地产持续获得了“全国房地产综合实力第一名”﹑“广州市房地产类综合实力第一名”、“广东百强民营公司前五名、雄踞房地产行业第一名”﹑“中华人民共和国房地产品牌公司称号”等多项殊荣。富力成功，很重要因素在于深切地理解业主需求，顺应了都市发展需要，通过旧城区改造所获得发展机会，迅速成长。富力人是倾尽心思与心血，从细节出绩效，才换来客户认同与赞赏，从而建立了自己金质品牌。2．品牌规划（品牌定位、品牌目的、品牌系统）（1）.品牌核心价值内涵——“富而思进，力创新篇”与中华人民共和国都市化进程齐头并进，富力地产努力为喜欢都市居住生活大众消费者不断提供产品性价比最高，生活成本最优化，生活便利性最大化楼盘。无论是在广州，还是在全国，富力都以独到眼光与经验，开发出适应不同消费群体产品，品牌忠诚度逐年上升，将富力地产从年销售二千万推向了六十亿。（2）.品牌定位——大众化富力地产品牌定位为大众化。富力房子面向是大众化市场。成本控制能力加上对品质精益求精，令富力楼盘性价比优势极为明显。更重要是，富力地产集团近年来也比较注重物业管理。正因而，富力地产赢得了广大消费者承认与追捧，让富力品牌成为了一种大众化品牌。3．品牌建设方略“规划与时俱进，紧扣都市化建设”是富力近年来拓展模式，做“一体化地产运营商”是富力品牌建设方略，极大提高了富力品牌影响力。（1）.一体化地产运营模式做“一体化地产运营商”是富力提出来公司标语，通过中华人民共和国十近年地产开发深刻体会，前瞻将来全球地产运营趋势，富力不断整合自身实力，在高速稳健发展中迈进中华人民共和国地产运营新纪元。①集团化富力凭借十近年地产开发经验，组建了一支高素质、高效率执行队伍，从项目开发、设计建设到销售，每个环节专业化限度和规模化限度在业内都是佼佼者。随着公司规模逐渐扩大，富力还将继续完善有关各个子公司和部门协调发展，力求最大化地减少经营成本，成为具备行业顶级素养专业地产集团。②专业化与其她地产公司四周出击不同，富力走不是大而全路子，而是大而精。摈弃华而不实所谓多元化发展，将公司力量与资金集中起来，专心致志，一心一意做好地产开发这个主业，并通过不断提高自己专业水平，成为行业内扛旗者，成为一种具备国际视野和专业优势当代化公司。③品牌化作为一种迅速成长地产公司，富力正通过各种渠道树立自己品牌。品牌宣传需要单一化，需要整合，这样才干保证品牌信息和品牌形象有效传达。在，富力将会进一步加强品牌建设和推广力度，将分散在富力产品中品牌