第二章 土地利用规划理论和原则

第二章土地利用规划理论和原则【重点内容】认识各种理论对编制土地利用规划的指导意义及其科学原理。掌握土地利用规划编制的基本原则。【教学要求】理解和掌握各种理论依据的科学原理和基本原则的含义。第一节土地规划的基本理论一、地租和地价理论（一）理论核心

地租的原意有报酬或收入的意思。是一个历史范畴，是随着有组织的土地利用和土地所有权的出现而产生的。1．西方经济学家的地租和地价理论

威廉.配弟：地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入。土地价格是购买一定年限的地租总额。《赋税论》

亚当.斯密：地租是“作为使用土地的代价”，“是使用土地而支付的价格”。《国富论》

大卫.李嘉图：地租仅只是为了使用土地而付给地主的金额。《政治经济学与赋税原理》

杜能：地租不是劳动和投资的产物，而是田庄所处的位置和土地性质的偶然优势带来的。

地租不是价格的原因，而是价格的结果。

地租是土地所有权借以实现的经济形式,产生条件是土地所有权和使用权的分离2、马克思地租理论

地租的三种形态

级差地租Ⅰ级差地租Ⅱ级差地租绝对地租垄断地租(1)级差地租

利用较好生产条件的土地产生的超额利润

级差地租Ⅰ由土地的肥沃程度和土地位置的不同而产生的超额利润级差地租Ⅱ

在同一块土地上连续投入等量资本所产生生产率的差别而形成的超额利润。级差地租存在条件土地有限性土地差别性(2)绝对地租

(3)垄断地租

凡租用土地者,无论土地好坏,都须向土地所有者交纳一定数额地租,由所有权而产生。在各种形式的地租中,绝对地租是土地所有权最典型的实现形式。

从特别有利的土地上产生的商品的垄断价格中获得超额利润,由产品的垄断价格带来。2、西方经济学地租理论经济学者将地租分为契约地租和经济地租

契约地租

土地承租人和土地出租人通过契约的形式,规定佃户按期交给物主的租金款额。经济地租

是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本之后剩余的那一部分,取决于产品价格和成本。著名经济学家萨缪尔森认为

在一定时期内使用土地而支付的价格为土地的租金或称纯经济租金。他认为地租量完全取决于土地需求之间的竞争。

0租金R

Q数量D需求曲线E均衡点S供给曲线Q0R0Q1Q2R1R2土地为无弹性供给，土地租金趋高于均衡E点，需求少于供给,土地所有者就不能将土地租出去,租金会下降。若低于E点,需求大于供给,用地单位会租用更多土地,土地所有者便会抬升地租。土地供给无弹性下的租金决定3、土地价格

土地价格是出租土地的资本化收入,资本化的地租形成土地的购买价格或价值。

土地价格是土地所有者让出其获得土地收入的权利所索要的代价。

不是土地所有权的购买价格,是土地所提供的地租的购买价格本质4、地租地价与土地规划的关系提高土地肥力改善运输条件追加投入级差地租形成条件的变化，影响地租地价地价高地价低规划为高价用地,如商服用地和居住地等,工业用地、行政办公用，农业用地（二）对规划的理论指导意义

对于土地资源的综合评价和合理开发利用，以及制定土地利用政策具有重要的指导作用。1．规划是影响地价的重要因素，“规划即地价”，应根据地价（级差地租）的空间分布规律合理规划（配置）各业用地。2．根据土地用途与地租之间的关系，合理确定土地用途和通过规划来影响土地价格。二、土地区位(Location)理论（一）区位理论简介

是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。包括农业区位论、工业区位论、城市区位论等。解释了区位对土地利用方式的作用规律。1.杜能的农业区位论：农业生产的区位选择，取决于到农产品消费地（市场）的距离——杜能圈。2.韦伯的工业区位论：工厂区位的选择取决于原料地、劳力和集聚三个因素。其最佳位置总是趋向于最低成本效果。3.克里斯塔勒的中心地论：城镇的空间布局规律。因农产品的生产活动，是以追求地租收入为最大的合理活动，所以农场主选择最大的地租收入的农作物进行生产，从而形成了农业土地利用的杜能圈结构（图3-1下部）。图中P为区位点；M为市场，M1为原料地，M2为燃料地或第二原料地，设三点间的距离相等；P点根据吨公里计算确定的运费成本最低点青岛市黄岛分区规划（2003-2020）土地利用规划图消费中心精细作物

大田作物

杜能农业区位论距离对农业土地利用的影响韦伯工业区位论原材料、运输、劳动力对工业生产起作用最佳选址为运费最低点城市区位论、市场区位论等现代区位理论

区位

分布的地区或地点,是自然界各种地理要素和人类社会经济活动之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映,是各影响因素不同的有机组合在空间位置上的体现。不仅指自然状态下的位置。区位因素的内容体系繁华程度交通条件基础设施环境条件人口状况繁华程度

也称繁华度,主要反映商服业聚集情况,可形成较强的集聚效益,提高区域内土地利用效益。交通条件基础设施环境条件人口状况道路通达度,公交便捷度,对外交通便利度,路网密度等。这些因素可改变土地空间位置,提高其利用价值生活设施完善度(供水率、电率、气率、热率等),公共设施完备度(学校、邮局、医院、商店、粮店等)。对土地的投资效益和生产效益有影响自然条件优越度,环境质量优劣度,绿地覆盖率等,对住宅用地有影响。包括:人口密度、劳动力素质等。

2、区位与土地规划的关系控制区域土地利用区位位置级差地租土地价格空间差异土地利用最佳空间结构(农业、工业、交通、建筑、教育卫生、商和金融业等)在市中心收取较高地价,控制中心区的继续膨胀，在远郊区收取较低地价,鼓励工业向郊区发展建立工业区

。（二）理论指导意义1．依据区位理论，合理地确定土地利用方向和结构，确定各项用地的合理配置点。2．通过制定合理的级差地价政策，调控城市区域土地利用及各种生产要素的投入。R=E（p-a）-EfkR—单位面积上的地租；E—单位面积上农作物的产量；P—单位产品的市场价格；a—单位产品的生产成本；f—单位产品运输单位距离的费用；k—生产地与消费地之间的距离。三、持续利用理论

人类可持续思想的产生由来已久，但可持续理论的形成经历了以下过程：20世纪60—70年代起步20世纪70—80年代形成共识20世纪80年代初开始研究20世纪80年代末提出发展模式“公害”的显现，“增长极限的讨论”“只有一个地球”《人类环境宣言》《里约宣言》《21世纪议程》《内罗毕宣言》，WECI的成立20世纪90年提出行动纲领“可持续发展”，《我们共同的未来》（一）持续利用理论的核心思想1．可持续性:在对人类有意义的时间和空间尺度上，支配这一生存空间的生物、物理、化学定律所规定的限度内，环境资源对人类福利需求的可承受能力或可承载能力。2．持续发展:既满足当代人的需要，又不对后代人满足需要的能力构成危害的发展。(三)持续利用理论

内涵挖潜与外延扩大相结合、以内涵挖潜为主，提高土地利用效率。

按照保护优先、兼顾治理的要求合理安排生态建设和环境保护用地，实现土地利用与环境保护协调统一

在集约利用的基础上，妥善处理保障建设用地和保护土地资源的关系。

坚持耕地数量保护与质量保护并重，建设占用耕地与整理复垦补充耕地相平衡（二）对规划的理论指导意义1．建立立体的土地观和土地利用观。2．要考虑土地利用的综合效益。上节课小结一、土地规划的基本理论1、地租和地价理论（地租是土地所有权借以实现的经济形式，包括级差地租、绝对地租、垄断地租；地价是出租土地的资本化收入,资本化的地租形成土地的购买价格或价值）、对规划的理论指导意义。2、区位理论：理论指导意义3、持续利用理论：对规划的理论指导意义四、生态经济理论（一）生态经济学及其思想1．生态经济学(Ecolomics)是生态学和经济学相互交叉而形成的一门边缘学科。是从经济学角度，研究生态经济复合系统的结构、功能及其演替规律的一门学科。2．生态经济系统内部各组成部分及其外部环境之间存在着有机联系。生态系统平衡是其相互作用和协调的一种状态标志。系统的运行目标就是实现其平衡状态。（二）对土地利用规划的指导意义1．土地利用不仅是自然技术问题和社会经济问题，而且也是一个资源合理利用和环境保护的生态经济问题，同时承受着客观上存在的自然、经济和生态规律的制约。2．土地生态经济系统是由土地生态系统与土地经济系统在特定的地域空间里耦合而成的生态经济复合系统。人类利用土地资源时，必须要有一个整体观念、全局观念和系统观念，考虑到土地生态经济系统的内部和外部的各种相互关系，不能只考虑对土地的利用，而忽视土地的开发、整治和利用对系统内其他要素和周围环境的不利影响。五、人地协调理论（一）人地关系理论的发展环境决定论协调论征服自然论人类各种活动是受到自然环境所制约的.违背唯物辨证论,是一种环境宿命论过分强调人类的主观能动作用,盲目追求对自然片面征服.是一种唯意志论人类与环境之间相互影响,相互改造,相互依存,是对人地关系的科学认识,遵循了自然界对立统一规律和世界物质统一性原理（二）对土地利用规划的指导意义1．明确人与自然的对立统一关系人是地球环境的组成部分，人与环境之间有着不能任意改变的“奇妙相关”人类活动同环境是息息相关的人类与自然环境之间的相互作用和相互制约，人类活动必然影响环境，而环境反过来对人类行为产生制约2．遵循自然规律，协调人地关系发挥人的主观能动性，引导环境向有利于人类的方向发展，趋利避害，实现可持续发展系统的一般特性：

处理全局和局部,整体和部分的关系。方法：运用运筹学、概率论、数理统计和控制论等系统工程方法。系统的四个要素：元素、结构、状态、过程土地利用系统的构成：土地、资本、劳动整体性、层次性、开放性、目的性六、系统工程理论（一）系统工程:霍尔三维结构图时间维、逻辑维和知识维所组成的三维空间结构（二）对土地利用规划的理论指导意义(1)土地是一个系统;(2)土地利用实际上对系统的优化;(3)土地利用规划是一个系统工程;第二节土地利用规划的原则一、维护社会主义土地公有制原则二、因地制宜原则四、逐级控制原则五、动态平衡原则三、综合效益原则

土地有其形成和发展过程,土地构成因素的质和量的不同形成了利用特性不同的土地。

原因各产业部门和用地单位对用地质量有不同要求。

一、维护社会主义公有制原则二、因地制宜原则

土地总需求和所能提供利用的土地总供给持平,根据计划安排的投资和消费需求来估算土地需求量,从土地开发和调整土地利用结构来估算土地的供给量。三、综