房地产综合项目实地考察专项方案

项目实地考察第一章考察步骤图项目洽谈项目洽谈讨论确定考察所需要问题和要求确定考察人员讨论确定考察所需要问题和要求确定考察人员搜集项目资料资料回收、复核和整理提交调研汇报资料回收、复核和整理提交调研汇报确定考察确定考察区域和考察对象确定确定考察方法考察考察员培训及各项准备工作正式实施正式实施考察资料整理和分析，资料整理和分析，考察信息录入和分析撰写调研汇报撰写调研汇报项目价值评定项目价值评定

第二章考察前准备一、关键实地考察方法关键实地考察方法有文案考察、实地考察种。文案考察：关键是项目资料搜集、整理和分析。实地考察：实地考察可分为问询法、观察法两种。（1）问询法：就是考察人员经过多种方法向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息一个方法。它可分为电话访问、入户访问、街头拦访等考察形式。采取此方法时注意点：所提问题确属必需，被访问者有能力回复所提问题，访问时间不能过长，问询语气、措词、态度、气氛必需适宜。（2）观察法：它是考察人员在考察现场，经过对楼盘本身观察和周围配套考察，以获取信息一个考察方法。在观察楼盘本身过程中，关键有多个注意点就是：外观、小区环境、小区内多种配套（包含有多少地上/地下停车位、有没有运动场、绿化率怎么样等等）；考察楼盘周围配套关键是考虑对于业主工作生活是否方便，关键包含周围多少距离内有公交站台、医院、银行、超市、餐饮、学校，出租车流量多不多即出行是否方便等。二、实地考察步骤实地考察大致来说可分为准备、实施和结果处理三个阶段。（1）准备阶段：它通常分为初步了解项目信息，制订考察要求两个部分。（2）实施阶段：依据考察要求，采取多个形式，由考察人员广泛地搜集和考察活动相关信息。（3）结果处理阶段：将搜集信息进行汇总、归纳、整理和分析，并以考察汇报形式表述出来。三、问题确定和考察设计1、考察问题确实定良好沟通和考察问题正确界定是提升考察有效性两种方法，考察问题确定不充足往往是造成考察失败关键原因。所以，清楚地发觉和确定考察问题是考察成功实施前提和基础。（一）确定考察问题关键工作确定考察问题关键工作通常包含和项目责任人讨论、分析项目资料两个方面。（1）和项目责任人讨论在开展考察前，我们首先应了解项目责任人所面临问题实质，和项目责任人期望从调研中取得信息。背景资料：（项目过程中）是什么原因让房地产企业考虑融资，通常情况下就是房地产开发企业在项目开发过程中缺乏资金；（基础信息搜集过程中）我们为何要进行实地考察，本企业现在做是房地产融资项目，需要这些基础数据提供强大信息支持，来决议某个项目是否能够操作，最终使本企业产生盈利。考察目标：为企业进行项目决议是提供强大数据支持。信息类型：处理问题需要什么样数据，我们企业现在包含是房地产，所以需要搜集信息就包含楼盘地段、配套、楼盘价格、户型、品质、小区内外交通情况，还要做楼盘所在位置区域分析和整个宏观环境分析。（2）分析项目资料项目资料搜集和分析是确定问题又一关键手段。项目资料关键起源渠道有：政府和企业统计信息和历史资料、计算机数据库、网络、报刊杂志等。（二）问题确定标准使考察人员取得处理管理决议问题所必需全部信息。考察人员必需在外出考察之前掌握被考察楼盘或项目标基础信息（信息可起源于网络或项目企业提供资料），方便于在考察过程中愈加好完成数据搜集。这些基础信息能够包含楼盘或项目标具体区位、网上报价及该区域整体价格走势等。考察目标地查找：（1）网络查找：爱房网、搜房网、房产超市等网站；（2）电视及电台广告；（3）报纸广告；（4）户外及车载广告。第三章考察方案正确地制订考察方案是整个考察活动取得成功基础。一个完善而系统考察方案通常包含考察背景、考察目标、考察区域和对象、考察内容、考察方法、质量控制体系、费用预算、日程安排等内容。考察背景考察背景是对此次实地考察工作开展原因，必需性大致介绍和总体概括。内容关键点包含：简明描述现在行业大背景，现实状况及发展趋势。导出做实地考察必需性、分析目标。（关键就是因为企业项目开展需要，而现在我们所含有信息搜集路径比较单一，仅仅局限于网络和电话，这些信息不够正确和全方面，其次也是为了锻炼企业职员，加强其沟通了解能力，便于以后发展）二、考察目标考察目标：关键是针对特定市场或特定产品而进行，它包含考察包含到各个细节点。简而言之，就是解释为何实地考察，即经过考察所取得信息将关键用来处理什么样问题。三、考察内容考察内容确实定必需服务于考察目标，它关键处理为达成考察目标，必需搜集哪方面信息问题。通常而言，考察内容关键有：单一楼盘、区域考察、整体分析，其中又包含了地段、交通、楼盘品质等等方面。在这过程中，必需对目标考察物和周围标志性建筑、交通等进行拍照，方便使考察汇报愈加真实可靠。四、考察方法考察方法关键说明从什么地方、什么人、用什么方法来搜集相关信息。它通常对三个内容进行说明：考察区域、考察对象、考察方法。考察区域确定某一区块楼盘及名称（依据制订工作计划，是具体情况而定）。考察对象说明楼盘或项目标具体情况。考察方法说明以何种考察方法来对相关考察对象搜集资料。常见考察方法现在就我们来说关键是网络、电话和实地考察等形式。五、考察实施这一节关键对考察步骤、考察组织、人员培训三个方面进行简单说明。考察步骤可用一个简单图对整个调研步骤进行说明。人员要求对该项目标组织情况进行简单说明人员培训它包含人员素质要求、人员培训内容进行简单说明。六、质量控制对整个调研步骤质量控制是确保客观、科学地搜集市场信息前提。本节通常可对企业整个质量控制系统进行简单说明。七、日程安排在用户确定项目后，就要有计划安排考察工作各项日程，用以规范和确保考察工作顺利实施。按考察实施步骤，可分七个小项来对时间进行具体安排：考察方案设计；考察方案修改、确定；项目准备阶段（包含网络、人员安排）；实地访问阶段；数据预处理阶段（编码、输入）；数据统计分析阶段；考察汇报撰写阶段。第四章方案格式一、调研目标二、调研内容三、调查方法（一）调研区域和对象（二）调研方法四、调研实施（一）、调研步骤（二）调研所需人员（三）相关人员培训五、质量控制（一）方案设计质量控制1．在方案设计以前，设计人员经过二手资料搜集、当地市场调研、和用户交流、等方法，应对行业现实状况、项目标背景、调研内容有一个较深入了解。2.调查过程中务必做到实事求是，所得数据真实有效。3．方案设计由张韵负责撰写，经项目小组讨论修改、总经理审核后方可付诸实施。六、日程安排对于具体几月几日在哪个地方考察做具体叙述。七、资料整理、分析和考察汇报一、资料整理SWOT分析依据调查所得资料对项目进行swot分析，了解项目标内在环境和外在环境，从而明确该项目标优势和劣势，总结出该项目标可行性和存在关键问题，方便对于项目优劣决定起到一定作用。二、考察汇报考察汇报它在资料经过整理和分析以后，以文字、数字和图形形式对考察结果进行分析和说明，并以书面形式提交。（一）考察汇报组成一个完整调研汇报通常由以下几部分所组成：考察概况、关键结论、汇报正文、考察提议、附件等。考察说明关键对项目情况，包含项目标背景、考察区域和对象、关键调查内容、分析技术等关键内容；考察过程，关键对考察人员及具体操作过程一个简单说明；质量控制，为考察结果正确性提供佐证。2、项目概况关键对考察对象各个方面进行全方面分析。3、关键结论是对考察所得结果一个简单、精练综合性概述。4、汇报正文是以事实和数据为依据，对考察内容一个具体、客观分析。5、营销提议是依据考察结论，对现在所面临问题提出可供采取措施。6、附件包含数据、图表、技术细节说明、统计输出结果显示、其它。（二）考察汇报撰写标准在具体考察汇报撰写中，通常应遵照以下标准进行：1、态度必需客观考察是市场信息一个客观、科学搜集和分析工作，其结论是建立在客观事实和数字基础上，所以也要求汇报撰写人员以客观态度来叙述考察结果。2、结论必需鲜明因为考察结论是考察科学性直接反应，所以，含糊、模棱两可结果只能说明考察设计不科学及考察实施控制不力。3、论证必需充足结论