品质控制模式

品质控制模式导语

“我们有做好产品的初衷，我们也情愿花代价，但产品依旧差强人意”，这是围绕专门多杭州开发商的困惑。专业态度、体会、人才、组织结构、制度化、程序化……这是品牌开发商实现品质操纵的要素。品质开发商具备三种能力

绿城集团执行总经理马力

品质房产开发商必须同时具备三种能力：整合资源能力，品质操纵能力，学习、借鉴、总结和创新能力。这三种能力将是衡量开发商核心竞争力的坐标。

绿城认为，规划设计的品质直截了当决定房产品的品质，因为房产品开发理念是通过规划设计得以实现，并据此作为施工依据。目前绿城已集合了数以百计的优秀设计师，有一批规划设计方面的专家从企业内部成长。项目规划设计工作正式展开往常，绿城就按照项目的特点，邀请国内外擅长该类产品设计的闻名规划设计师、建筑师，共同进行项目的考察、研究，参与方案的规划设计。绿城已逐步建立、提升和完善了公司内部的专业治理团队，通过专门的规划设计治理部门和操纵流程来整合、统筹、集成和和谐把控各设计时期的品质。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，一个产品的定型，设计往往经历了多次的专家小组评审，许多次的修整。

绿城设计流程近年来已有比较大的变化，往常往往是拿到一块土地，就去请人设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观，能够讲是一个单线串联方式。现在，绿城正逐步建立起一套科学、优化的“立体交叉设计”流程，即在规划设计时期，甚至在方案时期，就开始同步进行规划、建筑、景观、室内精装修及各专业设计，各项工作“齐头并进”，以达到项目的规划、设计的经济性、科学性、领先性和人性化等方面整体最优目的。

同样的设计单位，没有开发商品质操纵的能力，仍旧难以达到高品质，至少会大打折扣。因此，工程营造过程的品质操纵能力同样也极为重要。绿城早在1999年底，已通过ISO9000质量治理体系审定，建立了一套科学的质量操纵规范、流程、制度和标准化的运作体系。近年来进一步深化质量治理体系的覆盖范畴和执行力度，切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期修理等施工治理的制度和流程。

客户参与工程营造质量治理，是绿城长期以来的优良传统。绿城规定，每一个项目在一期销售达到30％时，必须成立业主工程质量监督小组，邀请客户参与工程施工质量全过程的质量监督。在工程质量咨询题上，采取业主质量监理小组一票否决制。

绿城是比较早重视居住社区景观营造的开发商之一，从早期开发的玫瑰园、桂花城、紫桂花园开始，就邀请了境外的景观设计公司做设计。绿城认为，景观营造那个行业决非只是土木绿化之事，而应该是属于文化范畴，不仅仅是一种即时的需要，也不仅仅是一个好看的道具，更应该是客户使用的方便、尺度的合理、材料的舒服、工艺的精巧、视觉的赏心悦目、活动的安全等每一个细节的“体贴入微”的关注。高层住宅“人性化设计”升级

滨江房产集团副总经理张洪力

高层住宅是滨江房产品中的要紧代表，现在滨江正在提出高层住宅的“人性化、标准化设计”，这既是一种开发理念，也是品质操纵的标准。目前，滨江初步确定了一些高层公寓的统一设计标准，例如全面升级IC卡系统，即应用远程IC卡感应系统，分别增长入户单元门和地下车库入口的IC卡刷卡感应距离，例如后者的感应距离从现有的0.3米增加到8米，这是解决高层住户多，有效节约通行时刻的咨询题；二是现在小区里板式高层增多，为了让住户最近距离地到达小区入口等各种公共空间，也是提升高层住宅架空层的使用率和对景观的享受，我们提出板式高层的单元入户门都做有南北双向两门；第三，现在专门多小区差不多专门重视小区入口、单元门厅堂这些公共空间的美观设计，但我们认为，随着私家车普及率提升，越来越多的住户是从地下车库直截了当坐电梯入家门，因此，在接下去的住宅开发中，滨江将专门重视地下车库门厅的设计，而且还将专门邀请专业设计机构针对地下车库门厅作专项设计，增加设计感和用材标准；此外，为防止高层住户多，装修易引起电梯厅损坏，还将在电梯厅的用材上作改进。这些设计将从正在开发的大众主流产品——金色家园开始，形成滨江开发高层住宅的标准要求。品质操纵过程需要标准化体系

通和置业董事长马强

之前，房产品看起来不太讲究品牌，而是“地段，地段，再地段”。一方面这是由产品性质决定的，房产品不是个标准化产品，而是一个地域性专门强的产品，这也是世界500强没有一家房产公司的缘故。

在香港，各类物业从中高低档的住宅到都有各自的品牌，而在杭州看起来比较难。企业品牌的创立比产品品牌的创立更为重要。如何树立品牌，我们认为需要有如此几个方面：一是对市场的感知能力，确实是明白消费者需要如何样的产品。如在考察地块时就要考虑这块地适合什么样的消费者，如此的消费者需要什么样的产品。需要有合理的性价比而不是“质量过度”，“恰当”的产品给不同的消费者。二是资源整合能力，确实是将各种专业的细分整合起来。房地产行业走向成熟，不能靠垄断，只有竞争才能制造进步。以后市场，专业细分越来越明确，企业的“核心竞争力”在于最“合理”地整合这些资源，所谓“合理”并不是“最好”，针对不同的项目选择不同的规划、设计公司，选择不同的物管，让不同的消费者享受最“合适”的物业。三是操纵能力，指当有了市场感知能力和资源整合能力之后对这些的操纵能力。包括：建立标准化体系。房产品本身没有标准化，没有任何两套房子是一模一样的，但建筑的过程能够标准化，建立一系列的标准化流程，如施工过程中的质量治理等；建立操纵体系，确实是解决咨询题的能力；合理的人才架构体系，合适的人用在合适的岗位上；连续进展能力，用渐进、务实的态度去对待企业。

作为年轻的房产开发企业，专门多人会置疑通和的“体会”，对此，我们的做法是第一请顾咨询。通过请能够把握全局的顾咨询，借用他人的体会，完成市场的整合。请专业化人员，将公司队伍专业化，请有多年体会的老手。项目操作过程中注意反馈，发挥各人的长处，让个人体会变成公司体会，从而使公司走得更加可控，而不是“更快”。公共空间营造体现品质操纵意识

坤和建设集团副总裁蔡云法

第一，产品定位要准确。以市场调研为依据，按照市场需求，确定产品定位。

然后，在设计环节，要按照定位选用合适的材料，保证产品品质的实施。选用产品时，要适合当前国家的有关规定，同时要有一定程度的超前，这将决定产品有没有生命力、有多少生命力。如山水人家的建设中，当时国家对住宅的节能并没有强制性的要求，但山水人家已选用了有保温隔热等功能的面砖、外墙保温材料，运用了太阳能，而现在国家已出台了对住宅保温节能的要求，山水人家的超前性体现了产品品质和价值。

接下去的施工是品质操纵中最关键的一步，开发商要选择好的合作伙伴：好的建筑单位、材料供应商等，好的施工治理和施工工艺，才能保证好材料做出好产品。施工过程中品质操纵的重点在于公共部分，这是最能体现产品内在却也最容易被开发商忽略的环节。大环境、小环境的营造，景观、道路、停车位、信报箱等等细节都要作为品质操纵的要点来抓。

最后，后期的产品爱护也是品牌爱护的重要环节。目前的施工工艺仍是以手工操作为主，难免会显现一些纰漏，后期爱护要紧是对客户投诉的处理。坤和采纳的是“一站式”服务，保证投诉处理的质量和速度。品质操纵两手都要硬

钞票塘房产集团总裁姜峰

在项目建设过程中，更多强调对各环节的过程操纵，从项目规划、产品研发、景观营造和售后服务等方面着手，追求一流，精益求精，塑造高品质、高性价比的产品。如前不久交付的云栖蝶谷别墅园区，对小区景观的要求专门之高，花费巨资数次调整设计方案，以求园区内环境与西