消费基础设施公募REITs：回归商业本质实现资产价值

消费基础设施消费基础设施消费基础设施公募REITs目录CONTENTS243646差异化商业-标准化经营外的新思路49结语CHAPTER1Q:“喜欢逛什么样的商场”“我喜欢有地铁、交通比较方便的商场，人多热闹的、吃喝玩乐可以在一个商场里面，环境好但价格不最好有面包店。”“我喜欢商场有自己的特色其他地方都没有，我比较爱拍照，希望商场有一些特别的装饰，能打卡出片的，我可能就为了打卡跑很远去某个商场。”中穿插奶茶店、咖啡店、小吃甜点店，对长时间购物逛街小型超市。”“个人更喜欢层高比较高，或者室外空间比较大的商场，购物体验感中岛铺位过多，过道走廊太窄太局促。另外，卫生间要干净整洁，方便使用，分布合理不排队。”“可选的不同类型的有特色的精品餐饮多一点，其中有一些能通过点评查到，一些网红的、口碑很好的可以进行打卡，不要全是连锁的口味一般的。”清晰不要太晕，不喜欢想去某个店但很难找。对于大额消费力度较大的、优惠比较落实的商场，会算一算哪个商场最后比较划算。”消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值5“不喜欢商场主题或者氛围太另类令人尴尬的。停车场车位充足，停车要方便不排队，停车难度最好低一点。”“要有又大又干净的洗手间，有母婴室，小朋友会经常有去洗手间的需求，妈妈就要时刻留意着哪里有洗手间。如果是有一些商场厕所很脏，厕所很小或者很难找，一旦有需求，就会有点烦躁。”“活动空间大，能有一个比较大的广场，可以办一些活动或者有意思的展。或者是有室内的儿童乐园，小朋友可以跑来跑去的，比较安全的，大人就可以坐在旁边休息。”“商场要有足够的直梯，特别是带年龄小的小朋友进商场的时候，扶梯是非常不方便不安全的，很多商场直梯很少，很不方便。”Q:“如何看待好的商业”6戴德梁行CHAPTER2现代化商业不动产伴随着我国改革开放和城市化建设进程而发展。改革开放前，城市商业以国营形式的百货为主，具有代表性的有北京王府井百货、上海第一百货等；随着市场经济的开放，城市人口密集区域的沿街商业开始兴起，三里屯路等各类沿街商业开始外资商业运营商开始进入中国内地市场，燕莎赛特、伴随着经济发展和消费水平的提高，城市消费者对商业载体的诉求不断提升，传统百货相对单一的零售功能、单一的动线、单调的空间已经显然不能满足时刻变化的商业潮流。集中性购物中心在这样的时代背景下应运而生，上海港汇广场、上海亚新生活广场、广州天河城等一系列现代意义上的购物中心开始走入城市商业不动产市场。同时，开发商与欧美知名设计公司合作，场内空间、动线、布局等因素对比传统百货进入21世纪，随着中国经济和城市建设迅速发展，购物中心的成长基础日趋完备。在拥有丰富运营经验的港资发展商相继抢滩内地的基础上，国资和民营企业也逐步在探索运营购物中心，开设独立商业产品线。华润万象城、龙湖天街、中粮大悦城、万达广场等一2015年以后，随着网购、直播带货等一系列线上消费兴起，线下消费更加强调场景化、体验化以及运营的精细化；部分已经经营十余年之久的商业项目也有了业态更新、场景迭代等商业焕新的诉求，商业不动产新的时代背景下，商业项目的发展商、运营商对资产的流动性以及融资的需求也在不断提升，完善商业不动产退出渠道、搭建商业不动产退出平台的呼吁也越8戴德梁行CHAPTER3底层资产底层资产证监会于2023年3月24日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金发行消费类公募REITs一方面有利于建设培育更高质高效的消费基础设施，改善消费环境，优化消费场景，对扩大内需、提振消费起到积极作用；另一方面，对于企业而言，通过发行消费类公募REITs，完成投资-退出-再投资的资本闭环，资产流动性大大提升，得以加大2023年底至2024年初，华润、印力、金茂、物美、首创与百联等六单消费基础设施公募REITs已正式申报，其中金茂与物美REITs引发市场热烈反响，我国首批消费基础设施公募REITs成功落地。戴德梁行为华润、印力、金茂、首创与百联REITs提供了不动产评估、市场调研服务，并为部分项目提供工程尽调服务。消费类基础设施公募REITs的正式启航，管、退”良性循环的通路，促进了商业不动产从“开发”向“经营”的转变，在有效盘活存量商业资产、实现资产精细专业化管理、提振作为首批申报消费类基础设施项目的原始权益人，华润、印力、金茂、物美、首创与百联集团均深度参与了我国消费基础设施的发展建设，积累了丰富的经验，创立了多彩的品牌，为顾客提供了优质的消费场所与服务。总体来看，已申报的消费基础设施项目所在城市基本面良好，消费活跃度高，未来宏观经济展望积极。同时，首批申报项目规模呈现梯度分布，项目万平米的城市级购物中心，能为消费者提供从10戴德梁行城城市青岛杭州长沙北京济南/武汉上海9年8年25.010.06(截至2023年6月30日）98.2%99.2%98.4%消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值11CHAPTER4用数据读商业运营方提供营销推广、活动策运营方提供营销推广、活动策开具发票的方式，商场对整个销售过程保有一定的主动权。联营模式销售属性较强，通常适用于零售类租户，所售商品多为精品服饰、化妆品、珠宝商业不动产主要包括租赁以及联营两种经营模式。租赁模式是当前最为广泛的商业经营模式，指商业运营方向承租品牌商业不动产主要包括租赁以及联营两种经营模式。租赁模式是当前最为广泛的商业经营模式，指商业运营方向承租品牌方出租场地，由承租方自主经营并缴纳租金。联营模式是指商业运营方引进品牌方进场销售并签订联营合同，并由商业商业类别商业类别细分类型经营模式租赁/联营截至目前，已申报的消费基础设施REITs的底层资产类型丰富，涵盖了上述三种商消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值1314戴德梁行北京大成/玉蜓桥/华天/济南/武汉奥特莱斯百货/购物中心在发行消费基础设施REITS的过一是底层资产当前的估值（由项目的经营情况、预期及当前的投资回报要求决定另一个是底层资产未来运营所能产生的收入预期（受未来经营计划、营收预期、营收增长的可能性影响），它们将对发行基金的发行规模以商业项目的经营收入和成本则成相比仓储物流、产业园以及保障性租赁住房等不动产业态，商业不动产的收入构成具有复杂且多元的特点。在众多不同种类的收入中，一般租金收入占比最高，是商业物业最重要的收入来源。在剖析租金收入时，我们首指商业运营方向承租方出租经营场地而获取的固定租金收入，不受销售额或业绩的影响，按约定 指商业运营方向承租方出租经营场地，并根据承租方实际销售额的一定比例而获取的提成租金收租金高于固定租金的部分则统一计入提成租金收入。采用联营模式的租户在指向承租方提供物业管理服务而获取的收入，服务指向承租方提供物业管理服务而获取的收入，服务内容主要包括商业不动产运营所需的保安保洁、维一般包含广告收入、仓库收入、场地收入等，其中场地收入是指向租户出租非固定铺位的场地，如特卖、车展、集市等而获取的收入。丰富的多种经营收入意味着商业运营方积极举办多样的活动并拓展不同类型的收入，是商业不在商业物业经营过程中，运营方对于成本细节的理解与把控可以直接影响项目的盈利能力与商业影响力。商业项目运营涉及的成本细项较多，通常可分为两类：一类是与资产运营规模相关的成本，一类是与资产运营收入主要以商业项目的日常营运以及物业维护相关成本为•人员及行政成本包括项目商业运营所支出的人力薪酬与行政办公费等成本，运营团队的职能通常包括•物业相关成本主要内涵为项目物理管理成本、维修维护成本、能源费等费用，其中物业管理成本金额占比较大，覆盖项目的保安保洁、公区及公用设施设备维护等。整体而言，物业相关费用有助于确保•市场营销与营运成本包括项目举办的各类营销宣传活动、销售促销以及客户维护等费用，市场营销活动的策划举办与项目客流量、销售额以及商业影响消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值15商业项目的NOIMarginNOIMargin（运营净收益率是用于衡量经营性不动产是否运营良好的一把度量尺，它的计算方法是净运营收入/总运营收入。在衡量同一类型的经营性不动产中，通常有一个相对可参考的NOIMargin区间，能让公众做出快速直观的判断。通常，商业项目相对合理的NOIMargin区间在50%-70%左右。商业项目NOIMargin会受项目规模以及经营成熟度影响。通常，建筑体量规模较大的商业项目，其收入规模较大而边际成本较低，NOIMargin较高；经营较为成熟的项目，其成本控制较合理稳定，NOIMargin高于爬含货品部分，这样可能会使得NOIMargin异于同类项目。16戴德梁行NOI*18,796.54NOI*18,796.54商业收入商业收入33,079.89商业成本商业成本14,283.35NOINOIMargin56.8%数据为2023年上半年*NOI口径为不考虑资本性支出青岛万象城的固定租金收入2020年至2023年上半年占总营收的平均比例约为49%，提成租金约为岛万象城作为购物中心类型的商业项目，其提成租金的收入规模与占比表现亮眼，这一方面与场内众多轻奢品牌表现强劲密不可分，也与坐拥城市核心商圈，青岛万象城整体经营成本约为43%，这从侧面也反映了华润万象生活持续以“中国商业运营管理第一品牌”为目标，在合理化、精细化的成本管控的同时，注重细节化的物业管理以及更具活力的营运管理，当花则消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值17商业收入16,194.89商业成本4,424.36NOI*11,770.53商业收入16,194.89商业成本4,424.36NOI*11,770.53NOINOIMargin72.7%数据为2023年上半年*NOI口径为不考虑资本性支出西溪印象城的租金表现最为稳定：2020年至2023年上半年固定租金收入占总营收的平均比例约为在已申报项目中占比最高。究其背后原因，杭州西溪印象城作为大城西商圈起步之初就开业入市的购物中心，在商圈内的客群及品牌影响力独占鳌头，因此能够充分吸引大量的零售品牌入住，其中山姆会员店更作为经验丰富的商业开发及运营管理公司，良好有效的运营成本管控一直是印力商管重要的考核指标。得益于对于能源、运营等多维度的良好管控，西溪印象18戴德梁行商业收入5,770.09商业成本2,380.45NOI*3,389.64商业收入5,770.09商业成本2,380.45NOI*3,389.64NOINOIMargin58.7%数据为2023年上半年*NOI口径为不考虑资本性支出金茂览秀城的固定租金收入2020年至2023年上半年占总营收的平均比例约为45%，提成租金约为7%，两者合计占比在50-55%左右，整体收益构成表现相对稳健；经营利润率接近60%，整体盈利能力表现亮眼，体消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值1920戴德梁行商业收入3,377.56商业成本964.26NOI*2,413.30北京大成/商业收入3,377.56商业成本964.26NOI*2,413.30北京大成/玉蜓桥/华天/NOINOIMargin61.5%-76.0%数据为2023年上半年*NOI口径为不考虑资本性支出80%60%40%20202021物美作为自2000年开始就深耕北京的连锁超市集团，此次首发的四个底层资产均为服务在地社区居民的商超型项目，客群稳定，业态专一。历年最核心的收入类型为经营租赁收入，以固定租金收入为主，整体收入结构NOI*6,996.86NOI*6,996.86商业收入商业收入10,955.87商业成本商业成本3,959.01NOINOIMargin63.9%数据为2023年上半年*NOI口径为不考虑资本性支出固定租金提成租金物业管理费推广/其他联营4%4%联营、提成收入为主，其中单联营收入占比就超过了60%。对于奥特莱斯类型的商业，以销售驱动收入增长，两个项目在新一线省会城市均开业接近5年时间，已经成为全市乃至周边城市的折扣消费首选，未来销售收入消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值21商业收入商业成本NOI*商业收入商业成本NOI*NOINOIMargin59.5%**项目未披露2023年1-6月相关数据，表中NOIMargin采用其历史5年算数平均。尽管发展策略不断调整，但老牌百货的经营模式和经验得以延续，场内珠宝首饰等品牌仍以联营的形式与百联22戴德梁行总体而言，从最初的零售品牌聚集地，到如今的商业综合体，商业不动产经营承载了越来越多元的功能，其收入构成亦更趋多样化，对运营能力是一种考验。具有丰富运营管理经验的运营方，可以通过项目自身特点定位，合理管控并调整项目的各项收入构成，主动迎合市场环境拥抱变化，且在必要时积极拓展收入同时，在消费者愈加强调消费体验和消费品质的当今运营管理、场景体验、营销活动多方面入手，不断通过更加积极主动的运营管理使商业项目在跨越时代周对比其他类型的基础设施底层资产，消费类基础设施的类型、模式、收入和成本构成都更为多元且复杂，资产所在地的经济发展情况、商圈内的竞争格局、周边客群的消费习惯，以及项目内部的平面动线、空间场景、业态配比、品牌组合等方方面面都可能影响一个商业设施的经营情况。剖析消费类基础设施如何实现长期良好经营，抛开数字化的呈现，更需要回归商CHAPTER5人货人货人，即消费客群，是影响商业和产品定位的核心，对于商业项目而言，消费客群的数量、类型、偏好都将影响着项目的体量、定位主题、业态组合、品牌能级和场景空间。商业定位模型的核心即通过精确锁定目标消不同业态与品牌之间的化学反应不同业态与品牌之间的化学反应业态的合理搭配也是商业不动产经营的重点考量因素之一，合理的业态组合能够通过业态之间的良好搭配进餐饮消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值2526戴德梁行搜集市场上不同经营策略运营商所运营的商业资产后，我们选取太古地产、凯德CLCT以及华联R商业项目运营商，其项目坐落于核心城市的核心位置，客群辐射范围广阔。其零售业态面积占比约为余面积由超市、影院及其42.5%餐饮24.5%*数据来源：各运营商2022年报24.9%餐饮20.8%4.9%4.8%3.9%3.0%2.0%0.9%华联REIT餐饮23.5%22.5%4.9%0.4%承载着整个商业的生态承载着整个商业的生态商业不动产的场域空间是业态、品牌、消费者休闲与体验的重要载体。商业项目的进阶与购物中心空间场景的发展相辅相成，密不可分。从传统百货的时代走来，百货复杂的动线和拥挤的购物空间环境难以满足消费者不断提升的消费需求，因此动线简洁、空间尺度更大的购物中心应运而生。在购物中心持续进阶发展的当场舒适开放的消费空间已经成为购物空间的标配，购物中心正在逐步与在地文化、娱乐体验、兴趣爱好、自然景观等与美食、零售等业态融合，构建出可体验、“公园+”等多种创新消费场景，持续推动着消费环针对已经申报的六单消费类基础设施，不难看出每个项目都相对有针对性的进行了整体定位策划，进而形成有自身特色的业态布局、品牌组合，并将这些消费消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值2728戴德梁行 人人青岛万象城地处香港中路商圈，既是青岛市政府所在地，周边聚集了大量的消费人群,也是青岛市最为核心的城市商圈所在地，即可吸纳全市的消费客群，也可吸引全省乃面向全市打造独一无二的消费目的地，又要尽可能的贴近在地化的消费水平。因此华货货结合在地居民的实际消费力，青岛万象城的业态组合也先因地制宜的从国际精品定位潮流轻奢品牌、彩妆高化为引擎和零售业态，这成为了青岛万象城的引擎业态，从品牌的组合上，高化品类由Lamer、赫莲娜、潘海利根等一线护肤香氛引领；更引入了OMGEA、TIMEvalee、周大福等可以贡献高坪效的珠宝钟表品牌，以及Coach，MichaelKors，Furla等国际轻奢品牌，全方位的契合了项目潮流轻奢的定位。对潮玩、时尚女性、餐饮的主题街区，在各个层面上实现了更丰富和齐全的组合。在此基础上，从主力店的引入层面，青岛万象城还有精品超市、滑冰场、电影院、文创青岛万象城于2023年6月30日在租租户个数超500个，其零售业态2023年上半年收入占比超过65%，餐饮业态收入占比在20%左右。由此可见，作为青岛城市级的购物中心，青岛万象城已基本实现靠零售业态吸引广大范围内的客群并驱动项目经营2023年1-6月场场野以及透光设计，营造了相当舒适的购物体验，同时利用楼顶的露天空间更迎合了当而针对大尺度平层的动线末端，也通过布局“N次方公园”等主题街区对空间进行有青岛万象城迄今为止已经持续经营超过9年，不仅实现了打造城市地标的购物中心的目标，也成为品牌进入青岛的首选。抛开数字本身之外的经营拆解，更能看出发消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值2930戴德梁行 人人西溪印象城是伴随着城西商圈板块成长起来的购物中心，区域板块的发展给西溪印象城预留了充足的市场空间。西溪印象城在根植周边年轻的科技产业人群和年轻家庭基础上，也希望借势周边的西溪湿地公园，以城市微度假为触角，打造有望吸附全市年货货后续在区域的产业能级持续提升、居住人口不断丰富，城西银泰城、西溪龙湖天街等商业综合体入市的发展背景之下，西溪印象城的二期项目于2019业为项目带来了良好的调改机遇，项目在已有的家庭消费基础上，更倡导对年轻消费的吸引，以城市级“青年中心”为定位方向，着重对年轻的餐饮社交品牌和潮流零售随着二期开业，西溪印象城将定位从区域级「家庭中心」转向城市级「青年中心」，大规模引入年轻力的餐饮品牌，其中代表性门店有：楠火锅（杭州首家旗舰店）、很久以前（城西首店)，并与同楼层COMMUNE餐酒馆形成差异互补，为年轻人提供夜晚欢乐场。以及好利来、吃饭皇帝大（城西首店）、SEESAW咖啡、chuu等优质品牌的高能级门店。这帮助项目在科技人群和年轻家庭聚集的区域形成了绝佳的餐饮社杭州西溪印象城于2023年6月30日在租租户个数为367个，其零售业态租赁面积占比超50%、2023年上半年贡献租金收入占比超过60%，餐饮业态两类占比为25%左右。2023年6月末2023年1-6月场场西溪印象城紧邻国家级湿地公园⃞西溪国家湿地公园，西溪印象城最显著的标签是生态、休闲、绿色、环保。项目为了契合区域整体的氛围名片，采用了大面积开放式的空间设计，利用下沉花园、屋顶公园、外部开放式阶梯、退台外摆空间等多个开放空间强化了这一空间概念。这些开放式空间的设计，极大地提升了消费者的消费体验，使得项目不仅是一个消费目的地，更是城市居民日常休闲、社交的空间载体；同时，空间与基地氛围的良好融合，成为项目独特的名片之一，也帮助项目运营方探索了持消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值3132戴德梁行人人周边既有腾讯、泰康等企业总部，也有湖南大学等高校，还有湖南文化艺术新地标等优质的文化一方面立足在地居民的品质消费，一方面融合在地的山水人文风光，以水元素为核心，打造了聚货货大福传承”、“华为MSC”、“卓正医疗”、“乐刻健身”、“墨茉点心局”、“喜茶”、“一长沙览秀城于2023其面积主要由文娱及配套业态租赁，占比超50%。2023年6月末2023年1-6月场场长沙金茂览秀城紧临梅溪湖一线水景，因此项目以“水”元素为核心，致力于滨水系智能体验型购物中心。项目从外观到内部设计都以水为灵感，与自然环境和谐交融，充满艺术气息。在户外广场和屋顶空间也最大限度的保留了一定开放式空间设计，内部的布局开阔、线条柔和，保证风格调性的统一。独树一帜的水景景观，灵动的室内外空间，双首层繁华盛景，集萃全球著名MALL的建筑精华，极富人文艺术气息，是一座有温度的商业中心。2023年1-6月2023年6月末百联又一城项目于2023年6月30日在租租户个数为态租赁面积占比约比较为均衡，也适度地兼顾客群的零售、用餐以及育儿人人上海体育学院等，但区域仅有一家万达广场，整体商业市场空白较大，百联延续了传统的百货的定位，以零售功能为主。随着后续字节跳动、bilibili、Nike等各大知名企业也都将五角场选做根据地。面对庞大客流以及细分的人群构成，百联在积极通过引入生活方式、萌宠主题等业态吸附货货场场购物环境。2021年，启动不停业外立面改造，改善商场外在形象。2022年，对商场项目客流量最大的B1出入口位进行局部品牌调整，打造主题场景。一系列调改，大幅提升了百联又一城购消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值3334戴德梁行物美和首创奥特莱斯两个项目作为非标准化的商业不动产，目标的消费人群相对聚焦，项目的整体定位作为亲民的社区商超，物美项目定位简单而高效，以服务大众消费者及周边社区的常住人口为核心，项个数为109个，其面积主要由超市业态租赁，占比约70%。70%面积占比的超市业态2022年贡献2023年6月末超市69.4%办公用品0.2%20232023年1-6月餐饮食品36.6%办公用品0.0%作为折扣名品的集中地，奥特莱斯项目零售业态占据绝对的主导地位，其目标客群追求更高性价比、具备较高品牌意识的客户。两项目于2023年6月30日合计在租租户个数415个，零售业态占比约为75%左右，其2023年上半收入占比则在80%以上。奥特莱斯经营特点突出，零售业态在品牌与价格20232023年6月末2023年1-6月2023年1-6月4.6%服装服饰34.5%鞋包皮具4.5%运动户外34.6%20232023年6月末2023年1-6月2023年1-6月5.4%0.8%8.0%珠宝配饰0.8%总体而言，以在地的消费客群为核心，结合项目的商业开发体量，从地域化的特色和氛围中汲取灵感，形成了足够契合目标消费人群的商业定位，这也奠定了项目后续在业态组合、品牌能级、空间特色甚至营销活动消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值35CHAPTER6售额更是直接反映该项目定位是否合理、是否受到消费者青睐的最核心指标。零售额可进一步拆解为客流量以北京大成/玉蜓桥/华天/德胜门项目济南/武汉奥约1,6009892020约1,6009891,504约9502021年2022年2023年年化约1,800北京大成/玉蜓桥/华天/德胜门项目济南/武汉奥2020年4.8916.905.8635.062021年2022年2023年消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值3738戴德梁行针对商业项目在执行租约的稳定性及成长性，运营团队会通过加权平均剩余租期(WALE)来衡量。WALE的情况反映出商业项目在灵活性和稳定性间的平衡，商业运营方在可在签约时主要通过如控制店铺租期北京大成/玉蜓桥/华天/德胜济南/武汉奥特-9.61.9-2.02023年14.5%9.6%5.4%2024年58.3%23.0%2025年13.4%5.5%2026年59.4%9.8%2027年27.2%5.7%2028年及以后50.6%2023年34.4%32.7%2024年4.6%29.3%2025年6.7%16.9%8.3%2026年2.9%19.4%2027年82.7%2028年及以后0.2%拉动场内各个区域的客流并提升消费转化是商业不动产运营发展过程中的首要任务，实际的项目开发和经营过程中，平层商业布局中难免出现动线的末端。早期盘活动线末端的处理手法是，用大面积又有一定目的性的业态来盘活，如百货、大型商超、快时尚、影院等休闲娱乐目的性业态，但随着百货、快时尚、超大型商超受线上零售影响经营情况表现不佳，这些主以青岛万象城为例，项目开业初期，万象城将LG-L2层原百货区域统一打造成面对有消费力的女性客群的WOMENTW时区。内部的业态也紧跟新兴消费趋势，有百盛的彩妆百货空间，囊括了Chanel，Lan-come，EsteeLauder等国际一线化妆品、还进一步除了对场内空间的塑造和主题场景的营造，及时根据项目周边客群的需求，从运营的角度入手，提升商户经营表现，也是商业不动产精细化运营的重要体现。以上海百联又一城为例，项目开业于2007年，早期以服务周边居民为主，随着五角场商圈的发展，字节跳动、bilibili、Nike等各大知名企业相继进驻，快节奏的办公人群也成为区域重要的目标客群之一。得益于项目直通地铁的优势，百联又一城在B1餐饮功能街区的基础上，创造性地推出了“早市街”的概念。早市街将运营时间提前到早上8:30，为周边居民及白领线下的主题营销活动已经成为商业不动产抢占人流的营销利器，随着经济复苏与国家对消费的支持力度不断加大，很多商场把握机会，开展了丰富多彩的营销推广活动，如开办夜市、小型演唱会、引入IP、直播做灯笼/猜灯谜/体验中国非遗二次元交响音乐会/点亮圣诞树2024共赴新程跨年演唱会/新年飘雪青岛万象城及西溪印象城在2023年度举办了各色的营销活动，包括各类IP主题的打卡活动、场内品牌的快闪活动、节庆主题集市、促销活动等各种类型，几签售会/奶龙大巡游RapinSummer超值团券/店铺优惠“雪国列车”经典剧目演出/圣诞老人送礼/消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值39会员体系的搭建与持续经营是利用私域流量提高项目复购率的关键酒店礼遇等多种业态之间的会员联动和积分共享，有机会将40戴德梁行CHAPTER742戴德梁行期间商业物业经营渐入稳定，但同时在此阶段运营方对物业有较大的调整空间，如品牌汰换、业态调整、主北京大成/玉蜓桥/华天/德胜济南/武汉奥特2016年玉蜓桥：2005年德胜门：2003年2007年8年根据企业披露的年报，我们总结了华润与龙湖两家专业的商业不动产运营商的优质项目于其不同发展阶段的增长表现（自开业首个完整年起，数据截至2022年开业5-10年间——26.6%—开业5-10年间———33.4%—总体而言，作为一类具有高度市场化、经营弹性及潜力的不动产业态，商业项目的增长潜力不仅受当地的宏观经济发展、其所在的区位以及项目间的竞争所影响，更加重要的是项目自身运营的策略。通过了解商业项目经营发展的阶段规律，同时对商业项目核心客群、会员体系、营销活动以及购物体验的把握，我们可以大致洞悉该项目消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值43是受市场认可。在上海生根发芽的瑞安集团和在大陆塑造了无数了城瑞安集团瑞安集团-持续更新在地商业氛围，以城市运营商的上海新天地已经在上海开业超过20年，早已成为上海商业的一张名片，在上海激烈的竞争环境中，上海新天地不仅能持续良好经营，甚至做到了将上海新天地上海新天地整个项目连接了淮海中路、西藏南路、复兴中路3条主干道，串联起黄陂南路、大世界、西藏南路、马当路4个地铁站。新天地诞生初期（2001年）以石库门风格街区式商业体为导向进行的分类。天地广场（2019年）先后开业。2022年，“新天地XINTIANDI”品牌的发布，在概念层面对新天地旗下众多商业进行了界定，对实际的商场通过改造和改名原先的新天地南里商场是此次战略升级的核心空间，海新天地更多将指代的是以石库门建筑为主的开放式街区，加上新天地广场和湖滨道，采用了类似精简产品线的方式，来深化各个产品的认知。焕新完成后的新天地商圈囊括了家庭型购物中心（湖滨道）、文旅目的地商业街区（新天地街区）以及潮流时尚的商业元素，更在新天地时尚中开创性的打造了瑞安旗下的全新餐饮美食街区FOODIE，该产品线已经在后续瑞从2012年到2024年至今，瑞安新天地投资组合的资产价值增了近3倍，管理面积达200万方。稳定的增长还在继续，预计2027年总资产管理规模将是202144戴德梁行太古集团太古集团-专注对品牌商户和社区商业氛围的长太古集团在业内素有“十年磨一剑”之称，各个城市的商业项目在项目发展定位前期和持续运营过程中，持续根据在地客群的消费特征和消费趋势，不断更迭项目的核心定位，这一经营思路的体现从各大城市的北京的三里屯太古里自2008年开业以来，一直是国古里以“首店收割机”闻名，带动全国掀起首店经济风潮。2023年，15岁的三里屯太古里推出全新slo-gan“Let’sFashionForward潮不停流”，并迎来集中性的品牌焕新，在潮流基因之上，强化国际潮奢设计师时尚定位。全新的定位之下，三里屯南区持续强化潮奢定位，更多元的轻奢潮流品牌、知名品牌的旗舰空间相继落地；北区将延续高端定位，未来多个重奢旗舰店也将相继落地；同时，三里屯西区各类运动潮流品牌、快时尚亚洲高规格级别的旗舰店和首进北京的餐饮品牌也相继开业，带动着三里屯商圈作在坚持“长期主义”的过程中，太古集团的招商运营一体化的经营思路一直是业界推崇的精细化经营典范。项目招商团队的成员会在品牌开业后，持续跟进个人招商引入品牌的经营情况，并根据品牌特征、品牌所并及时跟进品牌商户的经营情况，根据经营情况调整经营建议。与品牌共同合力成长的思路不仅让太古成为业界知名品牌、城市首店的首选目的地，也孵化出了一大批有城市调性和特征的首店，如源自北京胡同的中式甜品元古，在北京三里屯太古里打响知名度之后，也在成都太古里开设了包含中式创意菜的元古云镜，实现了品牌可持续化的更新和迭代。太古集团在各个城市慢工出细活的耐心帮助发展商换来了高质量的租户、具有粘性的消费群体以及极强的品牌溢价，消费基础设施公募REITs回归商业本质，实现资产价值45CHAPTER8标准化经营外的新思路非标商业是区别于标准商业的一种从建筑结构、空间场景、品牌组合、运营逻辑等方面进行内容重构、