东澜湾详细报告教材

开发商长沙市江河水利置业投资发展有限公项目位置长沙大道与沙湾路交汇处的西北角占地面积（万方）

18.52建筑面积（万方）46.92容积率2.344绿化率40.22%物业类型高层住宅商铺酒店写字楼洋房规划总房源2048套开盘地点运达喜来登大酒店本期推售房源7#栋、8#栋，合计360套蓄客量600余组开盘优惠VIP5000抵30000，开盘VIP升级到1万额外98折，一次性94折开盘价格均价6300已售楼栋1#、2#、3#、4#、5#、6#项目概况5#3#4#8#7#新推已推未推4#2#1#3#5#6#项目配套地铁2号线大桥生鲜市场农业银行邮政储蓄银行东澜湾配套设施完善，商业、学区房为销售亮点销售动态江河东澜湾95-142㎡住宅起价5800送学位|2014-04-14江河东澜湾现售7、8号栋95-142㎡房源，起价5800元/㎡，购房送砂子塘学位，团购5000享30000。项目临地铁二号线长沙大道站，城市轻轨黎托站等，交通便利。

江河东澜湾95-142㎡房源起价5800元/㎡|2014-04-10

江河东澜湾现在在售5、6号栋95-142㎡房源，起价5800元/㎡，购房送砂子塘学位。另7、8号栋预计4月12日开盘，主推95-142㎡房源，交5000享30000。江河东澜湾预计3月底推95-142平房源|2014-03-11江河东澜湾7、8号栋预计3月底推95-142平中央景观楼王，现团购中，交5千享3万。另外，5、6号栋现在售95-142平房源，起价5800元/平，购房送砂子塘小学指标。江河东澜湾临地铁2号线95-142㎡起价5780|2014-02-18江河东澜湾目前在售95-142㎡超高赠送户型，5780元/㎡起。买房送砂子塘小学学位。项目临地铁二号线长沙大道站，城市轻轨黎托站等，交通便利。江河东澜湾95-142㎡房源5780元/㎡起|2014-01-24江河东澜湾项目临地铁2号线长沙大道站，买房送砂子塘小学学位。目前在售95-142㎡房源，5780元/㎡起。项目共47万方，集高层住宅、洋房、商业、酒店、写字楼、名校教育于一体，为市中心少有的低密度全套大社区。江河东澜湾95-141㎡预计12月底开盘|2013-12-02江河东澜湾临地铁2号线长沙大道站，买房即送砂子塘东澜湾小学学位指标。5、6号栋95-141㎡N+1户型，预计12月底开盘，团购5千抵3万。低起价，团购优惠，刚需户型，小学指标4销售情况：1、近一年销售均价在6000元/㎡以上，整体销售情况除新年1月份均走势较平缓，近2月销售均价6300㎡左右；2、下半年于8月、11月两次开盘，销量均有大幅度增加，平销期接近平缓，月普遍销售套数比开盘低；3、主要以地段优势，采取价格低位策略，以对位的产品，主打教育吸引了大批的刚需客户。，

连续两次开盘热销；4、2013年度付费渠道中最有效的为吉屋网、户外、报广，全年营销推广费用1700多万。均价6200元/㎡浮动，开盘热销1、报纸广告：7月份投放项目开盘信息；2、网络广告：投放网络媒体0731网、新浪网、搜房网、好房子网，吉屋网；3、电台广告：101.7、89.3电台（2月-4月持续）；4、户外广告：2月持续投放；5、短信推广渠道：广告演示：网络广告：7开盘当天推出房源509套，开盘去化460套，去化率为90.37%楼栋号户型标号户型面积段（㎡）供应套数占比销售/比例均价（按揭折前）1#/2#1两室两厅两卫(2房+空中花园+入户花园)114.716412.57%54/84.38%59502两室两厅两卫(2房+空中花园+入户花园)115.166412.57%56/87.5%58303两室两厅一卫（2房+空中花园）96.426412.57%60/93.75%61804两室两厅一卫（2房+空中花园）96.426412.57%60/93.75%62505两室两厅两卫(2房+空中花园+入户花园)115.166412.57%56/84.38%58306两室两厅两卫(2房+空中花园+入户花园)114.716312.38%54/85.71%62007两室两厅一卫（2房+空中花园）96.426312.38%60/95.24%60808两室两厅一卫（2房+空中花园）96.426312.38%60/95.24%6200合计//509100%460/90.37%6050热销户型：96.42㎡，两房两厅热销户型：115.16㎡，两房两厅8月开盘：前期蓄客61天，开盘当天签到585组客户，到场1200人左右，现场有舞蹈、有奖问答等活动，气氛火热，去化率高。开始蓄客时间：2013年8月11日持续蓄客多久：61天认筹方式：参团5000抵30000；VIP1万享额外98折到场客户：签到585组客户（有一个客户办多个VIP），共计约1200人开盘模式：摇号选房现场活动：舞蹈、有奖问答、乐队现场气氛：到场客户较多，选房气氛火热现场情况：总体评价：项目开盘前期通过多种活动拓展客户，如参团5000抵30000；VIP1万享额外98折；5000购房抵用券活动等。开盘现场穿插舞蹈、有奖问答、乐队演奏等暖场活动，现场气氛良好，客户参与性很高。价格评价：与周边项目相比该项目性价比较高，均价在6000元左右；产品评价：产品周边配套较完善、未来交通区位优势明显、但目前公交线路较少；客户评价：客户主要来源不仅局限于本区域，辐射范围较广、除长沙市区外，有不少来自湘潭、浏阳等周边地区，年龄层次跨度较大，大多数客户用于自住，也有不少客户用于投资、客户主要关注产品价格、户型及交通区位。金网络观点：此次开盘现场人数多，气氛良好、工作人员服务到位、现场客户签约积极性较很高。但以摇号的方式选房使得选房区人数众多，稍有混乱。项目首开推广全城铺开，高性价比，配套全直抓眼球，选房气氛较好开盘成交情况较佳总结：11月开盘：户型面积（㎡）套数占比推出/销售套数销售率2+1房94.666416.7%288/26793.75%96.0512833.3%114.29625.0%3+1房129.3328.3%96/9396.8%131.31328.3%141.85328.3%合计：/384100%384/36093.75%开盘推出384套，成交率93.75%，持续热销3#4#2024/3/292024/3/29普宅均价6300元/㎡，楼王均价6777元/㎡，总体价格偏低成交价格房号01020304面积129.33141.8594.6694.66折后均价687065216918（最高价）6891折后栋均价（元/㎡）6777折前栋均价（元/㎡）7313房号0102030405060708面积（㎡）131.31114.2296.0596.05114.22114.9296.0596.05均价（元/㎡）627562006476（最高价）63766173621063586405折后栋均价（元/㎡）6300折前栋均价（元/㎡）67693#栋4#栋价格情况：3#栋折后均价6777元/㎡（楼王），4#栋折后均价6300元/㎡；本次开盘所有的94-96平米小三房均为开盘价高房源，但去化率却毫不逊色，由此可见，市场客户对此类产品接受非常高；优惠情况：团购5000抵30000元（吉屋网），代金劵5000元，VIP98折，按揭99折，一次性98折2024/3/29蓄客80天，到场人数1000余人，气氛热烈开盘时间：2013年11月2日开盘地点：喜来登酒店

现场情况：开盘摇号选房，每组5批客户，现场安排抽奖活动及节目表演，奖品丰厚，气氛热烈，两个小时结束开盘。客户情况：开盘前蓄客80天，开盘当天到场客户约525批，到场人数大约1000余人；年龄段主要集中在25-40岁，其中25-35岁左右占据绝大部分；客户来源主要为雨花区和地州市客户；置业目的，刚需型为主，为小孩读书而购房者居多；现场情况总结2024/3/29稳抓刚需客户核心需求（紧凑型产品+教育），销售情况好总体评价：此次开盘现场人数多，开盘现场穿插舞蹈、有奖问答、乐队演奏等暖场活动，现场气氛良好，客户参与性很高，现场客户签约积极性较很高。价格评价：成交均价在6300元左右，价格远低于周边竞品项目；（开盘前末对客户报价，销售员只是侧面说会6200元/㎡以上，开盘当天现场没有价格公布，进入选房区才可以看到价格，多数客户价格都没来的急算就已经成交）；产品评价：户型紧凑，高赠送率，深受刚需客户亲睐，样板间的扩大化，让客户现场感觉非常好，再加上砂子塘小学教育配套，产品竞争力突出；客户评价：客户主要来源雨花区和尚东板块但又不局限于本区域，地州市客户占比也较大，年龄段主要集中在25-40岁，其中25-35岁左右占据绝大部分；置业目的，刚需型为主，为小孩读书而购房者居多；客户主要关注产品价格、户型、区位；金网络观点：此次开盘活动，不对外进行价格公示，开盘前拔高客户的心理价格，而在选房区才能看到真实价格，价格又在客户心理预期以内，很大程度上的缩短了客户的考虑周期，所以现场客户签约积极性很高。5#、6#开盘情况15开盘时间3月12日早9；30开盘地点长沙运达喜来登酒店四楼推出套数360去化套数305套（截止次日11:30监控结束）去化率80%优惠情况VIP认筹5000抵30000签到人数约300批均价6300畅销户型112-132小三房开盘方式：采用现场摇号的形式来进行开盘。现场摇号300余组。现场气氛：到场人数700余人，现场客户约300组，等候区置于项目侧坪，现场流线简单，氛围热闹。2014年3月开盘概述：开盘推出360套，成交率80%，持续热销16户型配比及去化情况：推出房源：本次开盘推出的是7#/8#栋全部房源360套。去化情况：整体去化80%，去化较好，在售面积在96-143㎡，小三房仍然是主打户型，实销均价在6300-6500之间。开盘户型比例与去化情况楼栋号户型面积段（㎡）

供应套数占比销售套数销售比例均价（元/㎡）7#三房96-14312033.3%8470%64008#两房968022.2%7865%6100三房115-1328022.2%5872%6300四房1438022.2%5468%6200合计96-143360100%28880%6400在售面积在96-143㎡，共推360套，去化80%现场情况：蓄客42天，办卡400余张，开盘当天现场气氛热烈18价格情况：开盘折扣明细：1、整体成交均价：折后均价6300元左右。2、现场开盘火热，优惠主打VIP认筹5000抵30000。3、开盘现场最低5800元/㎡，最高6660元/㎡。推盘情况及策略描述：营销过程：于2014年3月1日开始办卡蓄客，截止至开盘前，总共蓄客42天，办卡400余张。开盘当天销售290套，解筹近率80%。现场氛围：当天开盘氛围活跃，人气爆满。目测来访人群约700批左右，较多客户已站满内厅及门口。开盘选房节奏较快，并未举行有奖问答和节目表演，但客户参与度较好。故此在11:30左右现场客户还是较多。项目开盘分析蓄客情况办卡400张，去化290套，整体蓄客周期为半个月，整体解筹情况较好。交五千抵三万客户到访现场约700人，签到客户约300人现场销售开盘活动从早上9点00分开始，按摇号选房，成功认筹的客户可在领奖区领取奖品。本次开盘推出户型为96㎡的两房和115-132㎡的三房以及143㎡四房，推出360套房源，本次开盘成交305套，去化率80%，开盘成绩很好。价格情况本项目本次推出7#栋，面价6400-6700元/㎡，8#栋面价6200-6500/㎡.楼栋评价本次推出7#和8#栋，是面积为96-143㎡的两房、三方和四房户型。产品情况主力户型为115-132㎡小三房，户型设计周正实用，空间利用率高；且整体房型可选择型较多。客户情况主要客户来源于长沙大道附近居民，以及高桥大市场附近的上班族，还有周边事业单位，部分河东客户和部分地州市客户；置业目的80%为首次置业；客户购买决定因素主要有价格、地段；客户自驾车较多，购买力较大。当天开盘氛围活跃，人气爆满。客户特征：客户特征：1、主要客户来源：长沙大道附近居民，以及高桥大市场附近的上班族，周边事业单位，部分河东客户和部分地州市客户；2、置业目的：80%客户为首次置业；3、客户购买决定因素：主要为价格、地段、刚需产品；4、客户认识渠道：户外、报纸、老带新等；5、客户自驾车较多，购买力较大。分析依据：（现场的随机访谈、倾听、现场客户的口音、衣着、年龄，以及停车的车牌等）21户型解读：滞销户型分析：96㎡，二房二厅一卫，虽然也可改做小三房，但舒适度较低，且户型设计欠佳，入户玄关与厨房、餐厅相连，有些许不变，同时朝向不全朝南，采光会有一定的影响。热销户型分析：115㎡，二房二厅一卫，大面积空中花园，灵动户型，可改为三房，客厅直连景观阳台，视野开阔，生活舒适总体评价：项目开盘前期蓄客共持续42天，拓展客户较充裕，现场优惠VIP认筹5000抵30000。开盘现场无表演、有奖问答、礼品拍卖等活动，现场气氛良好，客户参与性很高。价格评价：与周边项目相比该项目性价比较高，价格明显具有优势；产品评价：户型设计周正实用，空间利用率高；且整体房型可选择型较多；客户评价：客户来源于长沙大道附近居民，以及高桥大市场附近的上班族，还有周边事业单位，部分河东客户和部分地州市客户；金网络评价：1、此次开盘现场气氛良好、工作人员服务到位、现场客户签约积极性较很高。2、经过前几次开盘热销，项目口碑已打开，客户对项目认知度及接受度快速升高；3、刚需产品为主打，户型功能齐全，高赠送低总价，产品符合主流市场客户需求；4、推广中项目核心卖点落地有声，直入人心，容易在市场中形成有力发声，让客户心中印象深刻。到场客户选房气氛较好开盘成交反响热烈总结江河东澜湾2014年营销动态预测2014年推盘预测总建筑面积：约5万㎡.栋号：5#、6#、7#、8#栋总套数：1000多套总金额：约3亿户型区间：95-142㎡1、江河东澜湾，预计2014年推出5#、6#、7#、8#栋，年初推5#、6#栋，10月份推7#、8#栋；2、洋房类产品目前处于产品设计阶段，具体情况不详；5#3#4#江河东澜湾2014年户型预测2014年户型特点N+1多变户型，空间灵活多变空中花园+阳台，赠送面积居多2+1房95㎡2+1房115㎡江河东澜湾推39套特价房|2014-05-12江河东澜湾推39套特价房，一口价6190元/平；在售7、8号栋95-142平砂子塘小学指标房，首付1.5成，价格6400-6500元/平，团购5千抵3万。江河东澜湾95-142㎡住宅起价5800送学位|2014-04-14江河东澜湾现售7、8号栋95-142㎡房源，起价5800元/㎡，购房送砂子塘学位，团购5000享30000。项目临地铁二号线长沙大道站，城市轻轨黎托站等，交通便利。

江河东澜湾95-142㎡房源起价5800元/㎡|2014-04-10

江河东澜湾现在在售5、6号栋95-142㎡房源，起价5800元/㎡，购房送砂子塘学位。另7、8号栋预计4月12日开盘，主推95-142㎡房源，交5000享30000。江河东澜湾预计3月底推95-142平房源|2014-03-11江河东澜湾7、8号栋预计3月底推95-142平中央景观楼王，现团购中，交5千享3万。另外，5、6号栋现在售95-142平房源，起价5800元/平，购房送砂子塘小学指标。江河东澜湾临地铁2号线95-142㎡起价5780|2014-02-18江河东澜湾目前在售95-142㎡超高赠送户型，5780元/㎡起。买房送砂子塘小学学位。项目临地铁二号线长沙大道站，城市轻轨黎托站等，交通便利。江河东澜湾95-142㎡房源5780元/㎡起|2014-01-24江河东澜湾项目临地铁2号线长沙大道站，买房送砂子塘小学学位。目前在售95-142㎡房源，5780元/㎡起。项目共47万方，集高层住宅、洋房、商业、酒店、写字楼、名校教育于一体，为市中心少有的低密度全套大社区。低起价，团购优惠，刚需户型，小学指标江河东澜湾现行折扣、销售政策低起价，低首付，团购优惠，刚需户型，小学指标！江河东澜湾案场布置江河东澜湾月来电来访、月成交情况月份正签（套）签约面积（㎡）成交均价（元/㎡）认购（套）周来电（组）周来访（组）推售产品优惠政策楼盘最新动态报广，网络投放及公关活动2013年7月//5800-6500051070096-142㎡5000抵30000江河东澜湾主推95-142㎡超高赠送户型，买房即送砂子塘小学指标，5680元/㎡起，即将开盘！好房子、搜房网、vip抽奖2013年8月28229760.656700719519095-115平现封盘签约中江河东澜湾首批房源目前已售罄，即将推出的3、4号栋96-141㎡房源。吉屋网2013年9月13414105.6965002200