2022年10月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

00169202210

1、【单选题】城市市区的土地属于

集体所有

单位所有

A:

个人所有

B:

国家所有

C:

答D:案：D

解析：城市的土地属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于

国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有，但是法律规定属

于集体所有的除外。

2、【单选题】下列选项中，属于民事性质房地产关系的是

土地管理关系

国有土地上房屋征收补偿关系

A:

房地产物权关系

B:

房地产税收关系

C:

答D:案：C

3、【单选题】法律、法规对处理相邻关系没有规定的，可以按照

当地习惯

国际惯例

A:

行政规范性文件

B:

当地政策

C:

答D:案：A

解析：需要指出的是，除了以上的正式法律渊源外，习惯和各类合同示范文本也在房地产

实践中发挥着重要作用。例如，在处理相邻关系时，依《物权法》第85条，“法律、法

规没有规定的，可以按照当地习惯”。P56

4、【单选题】不动产登记费的收取方式是

按件收取

按不动产的价值收取

A:

按不动产的地段收取

B:

C:

按不动产的楼层收取

答D:案：A

解析：依《物权法》第22条的规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、

体积或价款的比例收取。P66

5、【单选题】征地补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗的补偿，其中土地补偿应发放给

被征地的农户

被征地的农民个人

A:

被征地的集体经济组织

B:

被征地的承包人

C:

答D:案：C

解析：征地中的补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗的补偿。其中土地补偿发放给被

征地的集体经济组织，由该集体经济组织决定补偿费的使用和分配;地上附着物和青苗的

补偿费直接发给农户。P77

6、【单选题】土地储备机构的性质是

事业单位

行政机关

A:

企业法人

B:

社会团体

C:

答D:案：A

解析：市、县人民政府一般都设立专门的土地储备机构来实施土地储备。依《土地储备管

理办法》第3条的规定，“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立法人资

格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位”。P81

7、【单选题】房地产开发企业应当在领取营业执照后的一定期限到登记机关所在地的县级以

上地方人民政府规定的部门备案，该期限是

1个月内

2个月内

A:

3个月内

B:

6个月内

C:

答D:案：A

解析：房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上

地方人民政府规定的部门备案。

8、【单选题】人民法院裁定准予执行市、县人民政府作出的房屋征收决定的，该征收决定的

执行主体一般是

作出房屋征收决定的市、县人民政府

作出房屋征收决定的市、县人民政府房地产管理部门

A:

房屋所在地的公安机关

B:

房屋所在地的基层人民政府街道办事处

C:

答D:案：A

解析：根据《规定》第9条的规定，人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定

的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。换言之，强制执行原则上施行

“裁执分离”，但如果法院更具有执行条件或更便于执行，也可由法院实施强制执行。

9、【单选题】组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作的主体是

人民政府确定的房屋征收部门

拆迁单位

A:

人民政府

B:

建设单位

C:

答D:案：A

解析：通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条的内容规定,我们知道目前在我国

只有国家机关才有征收土地的权利,也就是说国家机关才是征收土地的主体。

10、【单选题】下列用地中，可以采用划拨方式取得国有土地使用权的是

商品房建设用地

服务业建设用地

A:

外商投资项目用地

B:

公益事业用地

C:

答D:案：D

解析：根据《城市房地产管理法》第24条，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，

可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础

设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法

律、行政法规规定的其他用地。

11、【单选题】二级资质的房地产开发企业可以承担规定建筑面积以下的开发建设项目，该

规定建筑面积为

10万平方米

15万平方米

A:

25万平方米

B:

30万平方米

C:

答D:案：C

解析：《房地产开发企业资质管理规定》明确规定了各级资质房地产开发企业的业务范

围。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围

承担房地产开发项目；二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25

万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设

行政主管部门确定。P116

12、【单选题】关于建设工程施工合同垫资施工纠纷的处理，下列说法不正确的是

当事人对垫资有约定，承包人请求按照约定返还垫资的，应予支持

当事人对垫资利息没有约定的，按同期同类贷款利率计算利息

A:

当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理

B:

当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持

C:

答D:案：B

13、【单选题】建设工程承包人的优先受偿权是一种

法定优先受偿权

约定优先受偿权

A:

推定优先受偿权

B:

拟定优先受偿权

C:

答D:案：A

解析：建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款

享有优先受偿的权利,优先于一般的债权。所谓优先受偿权,指的是某种特殊债权的效力优

先于一般的债权,能在一般债权之前先得到满足。

14、【单选题】建设工程招投标实施程序依次是

签订合同和备案—招标一投标一开标、评标和定标

招标一投标—开标、评标和定标—签订合同和备案

A:

投标—招标—开标、评标和定标一签订合同和备案

B:

招标—投标—签订合同和备案一开标、评标和定标

C:

答D:案：B

解析：建设工程招投标实施程序依次是：1.招标。2.投标。3.开标、评标和定标。4.签

订合同和备案。P125-P126

15、【单选题】下列属于非受限房地产交易的是

划拨土地使用权的交易

保障性住房的交易

A:

商品房的交易

B:

划拨土地上房产的交易

C:

答D:案：C

解析：按交易客体的受限程度不同，可分为受限交易和非受限交易。受限交易包括划拨

土地使用权及其地上房产的交易和带有保障性的住房及其占用土地使用权的交易等，非受

限交易指商品房交易等。P141

16、【单选题】根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房开发企业应当自预售合同

签约之日起，在规定时间内向主管部门办理商品房预售合同登记备案手续，该时间是

10日

20日

A:

30日

B:

60日

C:

答D:案：C

解析：《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售人应当按照国家规定将预售合同

报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。《城市商品房预售管理办法》

第10条也规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政

府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。P144

17、【单选题】甲将其一套住房出租给乙，乙在未征得甲同意的情况下将该住房转租给丙，

甲知道乙转租，但在6个月内未提出异议，则下列表述正确的是

甲有权解除与乙的房屋租赁合同

房屋转租合同无效

A:

甲无权解除与乙的房屋租赁合同

B:

房屋转租合同效力待定

C:

答D:案：C

18、【单选题】除法律另有规定或者当事人另有约定以外，在房屋交付使用后，承担房屋毁

损、灭失风险的主体为

房屋出卖人

A:

房屋买受人

房屋承租人

B:

房屋实际使用人

C:

答D:案：B

解析：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书

面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的

除外。

19、【单选题】房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地

产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为是

房地产代理

房地产居间

A:

房地产行纪

B:

房地产咨询

C:

答D:案：B

解析：房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服

务的经营活动；房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程

序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价

时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动；房地产经纪是指房地产经纪机构和房

地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的

行为。P160

20、【单选题】下列_不属于_全体业主共有的是

建筑区划内的城镇公共道路

建筑区划内的物业服务用房

A:

建筑区划内建筑物的公共通道

B:

建筑区划内的公共照明设施

C:

答D:案：A

21、【单选题】业主交存的住宅专项维修资金的所有权属于

业主委员会

物业服务企业

A:

开发商

B:

业主

C:

D:

答案：D

解析：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专

项维修资金属于公有住房售房单位所有。

22、【单选题】代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的一般是

业主代表

业主委员会

A:

物业所在地房地产主管部门

B:

业主委员会主任

C:

答D:案：B

23、【单选题】下列关于业主大会会议形式的表述，正确的是

可以是集体讨论形式，也可以是口头征求意见形式

可以是书面征求意见形式，也可以是口头征求意见形式

A:

可以是口头征求意见以外的任何形式

B:

可以是集体讨论形式，也可以是书面征求意见形式

C:

答D:案：D

24、【单选题】下列属于公共租赁住房特征的是

只面向农村中等偏下收入家庭

租赁关系不稳定，租金明显低于市场租金

A:

由公共财政投资或企业和其他机构投资建设

B:

从户型看，公共租赁住房只能是宿舍型住房

C:

答D:案：C

25、【单选题】下列房地产中可以设定抵押的是

土地所有权

以出让方式取得的建设用地使用权

A:

公立医院的住院部大楼

B:

依法被查封的房地产

C:

答D:案：B

26、【单选题】房地产开发贷款以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设立抵押

权，且抵押率_不得_超过

20%

30%

A:

B:

40%

50%

C:

答D:案：D

解析：房地产开发贷款担保要合法、有效、足值，并符合贷款银行贷款担保的有关规定。

以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%o

对以土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时,应在资产价值中扣除未缴纳

的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。P210

27、【单选题】个人住房抵押贷款保险的第一受益人是

借款人

贷款人

A:

房地产开发公司

B:

保险人

C:

答D:案：B

解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第23条，抵押当事人约定对抵押房地产保险

的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人

应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。第29

条规定，抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、

转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

28、【单选题】下列关于经济适用住房的说法，正确的是

经济适用住房的建设用地主要采用公开出让的方式供给

经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费

A:

城市低收入住房困难家庭购买经济适用房后，即取得该房的完全产权

B:

不具有当地城镇户口的家庭也可以申请经济适用住房

C:

答D:案：B

解析：经济适用住房政策优惠主要体现在土地供应和建设过程中各项税费的优惠上。具体

地说：（1）经济适用住房的建设用地主要采取行政划拨的方式供给。（2）经济适用住房

建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，并执行国家规定

的各项税收优惠政策。P224-P225

29、【单选题】下列_不属于_住房公积金管理中心职责的是

审批住房公积金的提取、使用

负责住房公积金的核算

A:

直接办理住房公积金贷款

B:

C:

负责住房公积金的保值和归还

答D:案：C

解析：住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，履

行下列职责：（1）编制、执行住房公积金的归集、使用计划；（2）负责记载职工住房公

积金的缴存、提取、使用等情况；（3）负责住房公积金的核算；（4）审批住房公积金的

提取、使用；（5）负责住房公积金的保值和归还；（6）编制住房公积金归集、使用计划

执行情况的报告；（7）承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。住房公积金管理中

心应当委托受托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴

存、归还等手续，并与受委托银行签订委托合同。P232

30、【单选题】房地产事业性收费主要是

房地产价格评估费

房地产交易手续费

A:

房屋登记费

B:

土地闲置费

C:

答D:案：A

解析：房屋估价收费，也叫房地产价格评估费，是房地产价格评估机构接受委托进行房地

产价格评估而向产权人或委托人收取的费用。P251

31、【多选题】不动产物权变动的登记生效主义存在例外，下列属于例外情形的有

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

因继承取得物权的，自继承开始时发生效力

A:

因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力

B:

因人民法院的法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力

C:

房屋所有权自房屋买卖合同生效时转移

D:

答E:案：ABCD

解析：不动产物权变动的登记生效主义存在以下例外：（1）依法属于国家所有的自然

资源，所有权可以不登记（《物权法》第9条第2款）。（2）非依法律行为而发生的

不动产物权变动，主要包括:第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征

收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生

效力（《物权法》第28条）；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠

开始时发生效力（《物权法》第29条）；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立

或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（《物权法》第30条）。（3）对土地承包

经营权、宅基地使用权和地役权的例外规定。

32、【多选题】下列选项中，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者

有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权的有

为实施城市规划进行旧城区改造，需要调整使用土地的

因单位撇销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的

A:

土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期的

B:

为公共利益需要使用土地的

C:

公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的

D:

答E:案：ABCDE

33、【多选题】按照相关法律规定，商品房销售广告

不得含有风水等封建迷信内容

不得含有房屋升值的承诺

A:

对房屋价格有表示的，应明示价格的有效期限

B:

不得出现融资的内容

C:

不得含有为入住者办理户口的承诺

D:

答E:案：ABCDE

解析：商品房销售广告还应符合以下规定：（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，

对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；（2）涉及所有权或者使用权

的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；（3）对价格

有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；（4）项目位置示意

图，应当准确、清楚、比例恰当，表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的现有

交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；（5）涉及的交通、商业、文化

教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；（6）涉及面积

的，应当表明是建筑面积或者使用面积;涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；

（7）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（8）不得出现融资或者变相融

资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；（9）广告中不得含有能够为入住者办理

户口、就业、升学等事项的承诺；（10）法律法规规定的其他内容。P150-P151

34、【多选题】抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求

抵押人恢复抵押财产的价值

抵押人提供与减少的抵押财产价值相应的担保

A:

取得抵押财产的所有权

B:

债务人无条件提前清偿债务

C:

抵押人重新提供抵押财产

D:

答E:案：AB

解析：房地产抵押权是不转移房地产占有的担保物权。因此，抵押人在设定抵押权后仍继

续对该房地产具有占有、使用、收益的权利，这样就实现了物尽其用的价值。但是，抵押

人虽继续占有抵押物，但却对抵押物有保管的义务。《物权法》第193条规定：“抵押人

的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止该行为。抵押财产价值

减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值、或者提供与减少的价值相应的担保。

抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债

务。”P206

35、【多选题】下列关于商品房包销的表述，正确的有

以房屋状况为标准，包销可分为现房包销和期房包销

商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入

A:

包销期内包销商以开发商名义销售商品房

B:

如果商品房低于基价售出，其不足基价部分，由开发商向包销商补偿

C:

包销期限届满，一般由包销商按照包销基价购入全部未售出的商品房

D:

答E:案：ABCE

36、【问答题】简述宅基地使用权的特征。

答案：（1）权利人只能是本农村集体的成员。（2）只能用于建造个人住宅及其附属设

施。（3）实行“一户一宅”。（4）具有福利性。（5）除转让给符合条件的本农

村集体成员外，宅基地使用权人不得出卖或以其他方式转让其宅基地。（6）除法律另

有规定外，宅基地不得抵押。

37、【问答题】简述商品房预售的条件。

答案：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程

规划许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投

资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）取得商品房预售许可证明。

38、【问答题】简述业主大会的职责。

答案：（1）制定和修改业主大会议事规则、管理规约。（2）选举业主委员会或者更换

业主委员会成员。（3）选聘和解聘物业服务企业。（4）筹集和使用专项维修资金。

（5）决定改建、重建建筑物及其附属设施。（6）决定有关共有和共同管理权利的其他

重大事项。

39、【问答题】简述房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前应向委托人书面告知的事

项。

答案：（1）是否与委托房屋有利害关系。（2）应当由委托人协助的事宜、提供的材

料。（3）委托房屋的市场参考价格。（4）房屋交易的一般程序及可能存在的风险。

（5）房屋交易涉及的税费。（6）经纪服务的内容及完成标准、收费标准和支付时间以

及其他需要告知的事项。

40、【问答题】试述建设工程监理各主体之间的法律关系。

答案：（1）建设工程监理主体主要包括建设单位、监理单位与被监理单位。（2）建设

单位与监理单位之间是委托与被委托的关系。委托人是建设单位，受托人是监理单位。建

设单位与监理单位之间应当签订书面工程建设监理合同，明确双方的权利和义务。监理单

位依照工程建设监理合同的规定履行监理义务，建设单位支付报酬。（3）监理单位与

被监理单位之间是监理与被监理的关系。监理单位在建设单位的委托授权范围内，依照国

家强制性规定、建设单位和被监理单位签订的工程建设合同，代表建设单位对工程建设实

施进行监督管理。被监理单位按照国家强制性规定以及与建设单位签订的工程建设合同的

规定接受监理。（4）建设单位与被监理单位之间是工程建设承包关系。实施监理前，

建设单位应该将委托的监理单位、监理的内容、总监理工程师姓名及所赋予的权限，书面

通知被监理单位。建设单位委托监理单位代表其对被监理单位的工程建设进行监督管理，

被监理单位接受监理单位的监督管理是全面履行工程建设承包合同义务的表现。

41、【问答题】2017年6月18日，甲公司因生产经管需要向乙银行贷款，双方签订了借款

合同与抵押合同，约定甲公司向乙银行贷款1800万元，贷款期限为3年，甲公司以其名下A

地块国有土地使用权、A地块上的B厂房作抵押。2017年6月20日，乙银行依约定将1800

万元转账给了甲公司，但乙银行和甲公司只办理了A地块国有土地使用权的抵押登记手续。

2019年8月，甲公司依合法程序在A地块上新建一应办公楼。2020年5月，甲公司A地块上

的B厂房因火灾被焚毁，保险公司赔付给甲公司500万元保险金。2020年7月，甲公司未能

向乙银行偿还到期贷款，乙银行将甲公司起诉至法院。问题：(1)乙银行是否享有甲公司A

地块上的B厂房的抵押权?为什么?(3分)(2)乙银行是否有权就甲公司取得的500万元保险

金优先受偿?为什么?(2分)(3)如法院拍卖A地块国有土地使用权以实现乙银行的抵押权，

是否应一并拍卖甲公司A地块上新建的办公楼?为什么?(3分