【以房养老政策对城镇养老压力缓解效用研究6700字（论文）】

以房养老政策对城镇养老压力缓解效用研究目录TOC\o"1-2"\h\u31933以房养老政策对城镇养老压力缓解效用研究 15420关键词：以房养老城镇居民养老模式养老压力 128363一、引言 223955二、文献综述 212540（一）以房养老的相关概述 222195（二）以房养老模式种类 33145（三）国内外以房养老模式研究现状 321961三、武汉市以房养老模式对于缓解养老压力的影响 429102（一）武汉市以房养老试点情况 520292（二）通过需求情况分析以房养老模式的缓压影响 54965四、完善以房养老政策的相关建议 57754（一）建立新型的养老消费观念 528146（二）政府明确采取相关措施 62913（三）健全养老保险制度体系 613713（四）设立相关的法律法规 630841五、结论 620619参考文献 7摘要：以房养老是目前正在大力倡导的一种新的养老模式，可以把老年人手中的房地产资源重新变现，从而作为其退休养老金一个重要来源。这项政策在很多国家已经得到大范围的实施，并且取得了不错的成效和反馈。目前中国有急需解决的人口老龄化问题及其带来的养老压力问题。为了解决这些问题，我国在不久前引入了这项政策。但是社会各界对这项政策所能起到的效果评价不一。正是关注到了这一点，本文从以房养老和人口老龄化的现状出发，以武汉市为例，比较详细地分析了以房养老模式在中国的发展现状，分析了以房养老模式发展过程中对城镇居民养老压力的缓解效用及进一步的改善对策。关键词：以房养老城镇居民养老模式养老压力(Housingendowment；urbanresidents；pensionmodel；provisionfortheaged)一、引言据WHO（世界卫生组织）预测，到2050年，中国将有35%的人口年龄超过60岁，中国将成为当今世界老龄化最严重的国家之一。[1]根据当今老龄化的人口估计，在老龄化背景的影响过程中，如果不采取任何措施，到2033年中国养老金缺口预计将高达68万亿元。如果养老金制度不改变，自2017年起国家财政补贴整体账户的养老需求量将继续上升，到2050年这一差距所需要的财政补贴金额将占超过20%的总开支。[2]从当前形势看来，我国迫切需要拓宽养老来源渠道，缓解社会养老基金压力。“以房养老”模式已在美国、加拿大、日本等国家成功实施。以房养老在这些国家得到了广泛的认可，因为它的养老方式更为合理，既减轻了年轻人的养老压力，又提高了老年人的生活水平，社会矛盾也能够得到有效解决。中国现在仍处在以房养老的探索和试水阶段。武汉市作为湖北省最大的工业基地，在建立城市养老保险制度和住房保障改革方面取得了很大进展，但仍然无法从根本上解决公共养老问题。武汉市65岁及以上人口总数为795128人，占武汉市总人口的8.13%。[3]根据中国消费者协会发布的“2013年中国老年消费者权益保护调查报告”，99.6%的受访老人更倾向于选择居家养老。然而，愿意尝试新的方式，38.5%的老年受访者表示愿意去专业养老机构，但只有0.4%的老年人直接选择专业养老机构。由于老龄化时代的到来，中国未来的养老形势也是令人担忧。本文根据武汉市现有的养老保险制度，详细论述了“以房养老”方案的养老模式，通过对养老模式的可行性、效果的探讨，希望能对武汉市养老问题的解决有帮助。二、文献综述（一）以房养老的相关概述“以房养老”可称为“用住房的钱养老”，这一概念传入中国后，国内学者从不同的角度来界定其内涵。浙江大学教授柴效武（2008）认为，以房养老考虑了个体和家庭住宅生命周期的差异，也有利于个人的资源优化配置，老年房主通过以房养老的政策，可以获得更多的养老费用。欧丰霞（2007）将以房养老基本等同于住房反向抵押贷款，并提供了一个更详细的解释模式。老年人将自己的住房抵押给有贷款资格的金融机构后，专业人员将对其进行全面评估（包括建筑的价值和生活的未来增长价值），根据房屋价值减去预期损失和提高利率，并考虑到房主寿命等多种因素，确定金额后，定期给借款人打一定数量的钱。[4]借款人去世后，金融机构取得房屋所有权，可以通过卖出、出租、拍卖等方式偿还贷款的本金和利息，获得房屋的增值部分。传统意义上的以房养老就被称为“住房反向抵押贷款”。[5]其具体情况已在上一段讲明，这里就不再赘述。通过这种方式，抵押人就可以定期获得足够的资金，来提高自己晚年的生活水平。广义上的以房养老是房主通过多方面考虑，将不动产房屋进行合理的消费安排，实现资产配置的多样化，并能够保障并提高老年人的生活水平。近几年，以房养老的运作模式大致分为两类：财务行为和非财务行为。操作过程较为复杂，多种方式（包括抵押等）的顺利运行需要金融机构的参与；另外的则是相对简单的，只要他们的业主可以自主经营，包括房屋出租、房屋出售、房屋遗赠、投放养老、售后返租、养老基地等模式。[6]不论是金融行为还是非金融行为的以房养老模式，其实质都是希望缓解养老压力、实现合理养老的目标。（二）以房养老模式种类1.租房养老““租房养老”方式利用大小房租金间的差异来增加养老资金利用所获租金与入住养老机构费用间的差额来改善老年生活“租大换小”一一房主晚年时选择（1）整体租出面积较大的自住房，然后租入较小面积的其他住房。（2）部分出租自有住宅中面积偏大的房间，自己选择小房间居住养老。“租房后住养老机构”一一房主晚年时选择将自住房整体出租后入住养老院或老年公寓，利用持续性的租金收入支付养老费用。2.售房养老“售房养老”“售房养老”方式利用售购大小房之间的差价增加晚年收入利用售租转换的差额来提高养老金水平利用售房款与老年公寓所需费用之间的余额价来改善晚年生活“售大买小”一一房主晚年时选择将面积较大的自住房屋售出，从而获得大笔售房款，然后拿出部分资金购入小面职房屋来居住。“售租转换”一一房主将自有住宅售出后，再以返租的形式或者与其他满意的住宅签订租房合同来长期居住养老。“售后入住老年公寓”一一房主在售出自住房并获得大笔收入后，迭择与满意的老年公寓或养老院签订入住合同，并按约定定期或一次性支付居住费用。3.住房反向抵押贷款这是一种在西方国家被视为主流的以房养老模式，也是重点内容。具体是指借款人将住房反向抵押给金融机构后，相关人员先评估房屋的价值，然后根据借款人的预期寿命，房价的波动，市场利率的波动等，对住房消费水平的期望值向住房的价值转换，然后定期支付现金给借款人。主要户主死后，金融机构收回并处置其住房，从而对贷款的本金和利息进行偿还，同时获得房屋的价值增加部分。房屋产权将会逐渐改变。（三）国内外以房养老模式研究现状荷兰是世界上第一个实行反向抵押贷款的国家。随后，美国、德国等国仿效荷兰，促使该制度在更多国家逐步建立起来。许多西方国家已经建立了比较符合国民要求的住房反向抵押贷款制度。如果我们要建立一个适当的住房养老制度，就要懂得学习他国的优秀经验。美国很早就开始推行住房公积金制度，并通过反抵押贷款的模式在全国范围内推广。在上世纪60年代，美国NelsonHaynesSavings&Loan公司推出了其第一笔贷款，这是最早的反向抵押贷款。[7]80年代初，因为市场的要求和很多学者研究成果的成熟，美国设立了“反向抵押贷款中心”，并大力提倡和宣传。在80年代晚期，美国立法机关通过保险示范计划（HECM），由联邦住房管理局提供担保，来降低经营风险。自二十一世纪以来，在美国政府的支持下，这项政策得到了更多人民的认可和支持。目前，在美国三大抵押贷款模式是：保险示范计划（HECM计划），房屋保有人计划（HomeKeeper计划）和财务自由计划（FinancialFreedom计划）。[8]然而，在1995年，以房养老是首次在中国提出，并且这并没有引起太多的注意。直到2006年，全国政协委员赖明提出了中国实行以房养老计划的建议，这才引起了大家的关注和重视。随后，南京、上海、北京等城市就开展了以房养老政策的试点。但令人惋惜的是，许多城市的以房养老计划的试点都没有成功。虽然这项政策得到了政府的认可，但是广大市民似乎并不买账。[9]本文针对部分城市以房养老模式的试点情况做了详细了解，并且发现各种试点模式下都存在一定的问题。具体情况如下表所示：表1部分城市以房养老模式试点情况城市时间模式优点问题南京2005年与“倒按揭”有相似的地方，只针对住房而积超过60平方米的孤残老人公寓采取出租的方式收取租金，老人过世之后才能将房屋出售门槛比较高，推广比较困难等北京2007年出租老年房主住房(不动房屋产权)，获得资金直接付给养老院或其他养老机构市民更容易接受，因为房屋产权不变与我国传统价值观念相吻合没足够靠谱的担保机构，养老公寓交通不便、对外联系差等上海2007年房屋直接被卖给公积金中心，得到的钱抽出一部分来支付租金，剩下的部分自己留着养老用将住房返租给老人，顺应了老人想要待在熟悉的地方的想法没照顾老人对房价上涨的心里希望，房屋产权立刻改变等杭州2009年租房增收养老，售房预付养老，退房补助养老，换房差价养老老人自己决定要不要房屋产权，能够根据自身偏好选择适合自己的养老模式施行规模较小，应对危机能力差等重庆2011年用自己的或者子女的房产向中信银行申请贷款，通过分期还本付息还款或者以房产典质有效解决了居民的多余房子的以房养老问题贷款到期之后，老人生活就没有保障了三、武汉市以房养老模式对于缓解养老压力的影响就武汉市为例，我们可以发现，在人口老龄化日益严重的今天，以房养老模式对于缓解城市养老压力有着至关重要的作用。但由于包括传统养老观念、政策不完善在内的诸多原因，该政策还未能达到预期效用。想要进一步发挥以房养老模式对城镇养老压力的缓解效用，还需要更深一步的研究与试行。（一）武汉市以房养老试点情况2011年武汉市一家银行推出一种养老卡，持卡人通过按揭房屋向银行申请贷款，相当于提供了“养屋按揭”的贷款功能。这种做法实际上是一种“反向抵押”贷款模式。事实上，扣除利息和部分本金后，银行每月的贷款作为借款人的养老金支付。银行为了防范风险拨备，在贷款金额上也做了限制，抵押物的评估价格就是贷款金额的最高金额，这个金额平摊到每个月也是不少的。[10]如果借款人在到期后无需偿还本金，抵押房屋将由银行处置。但是目前参与这种模式的银行和个人仍然是少数，一方面老年人觉得不值得，另一方面，银行担心未来的价格风险，不希望有处置的房地产，而这项业务也仅限于“以房养老”，只是为老年人有更多的住房。（二）通过需求情况分析以房养老模式的缓压影响需求分析采用需求函数的各因素的分析进行研究。参考前人的研究方式及调查结果，这里进行比较简略的初步分析，仅挑选了我认为比较典型的几个变量进行简单的定性分析。设D为住房反向抵押贷款的需求数量，P为武汉市老年人口的数量，∆A为武汉市人口老龄化的速度，C为武汉市老年人储蓄水平情况，E为武汉市老年居民从贷款机构获得反向抵押贷款的便利程度，X为其他变量的总称。易知，P、∆A、C、E与D呈正比。而需求量越大，以房养老模式对武汉市养老压力的缓解效用应该就更大。这样可以先初步将影响武汉市量的因素用函数的形式表现出来，然后对于以上各项因素进行逐项分析，就可以掌握以房养老模式的需求情况和缓压效用。1.对老年人口数量P的分析2010年展开的第六次人口普查的数据显示，武汉市65岁及以上的人口为795128人，占武汉市常住总人口9785392人的八个百分点左右，并且较第五次人口普查上升了一个百分点。从这里看，武汉市养老压力逐渐增大，对以房养老的需求量将会有所上升。这有利于这项政策的进一步推广，也能有效缓解部分养老压力。2.对人口老化速度△A的分析武汉老龄化委员会指出，我国老龄化的步伐一直在持续增长，而武汉的老年人已超过百万，还以每年3%的速度正在增长。按全国目前的老龄化人口增长速度，至2015年我国的老龄人口数将超过少儿人口数。老龄化速度的加快势必让更多的人考虑选择以房养老模式，以房养老模式的大力推行也必会有利于缓解养老压力。3.对获取住房反向抵押贷款的便利度E的分析便利度E首先和贷款申请和审批的便利度有关。为了避免老年人“怕麻烦”的心理影响，我们要确定简单便利而且必要的申请手续。同时要规范贷款的附加费用，避免不合理的收费，但可以通过提供合理且人性化的服务，收取合理的费用，比如房屋维护费用等。便利度越高，老年人参与以房养老的积极性就会越大，就会对缓解城市养老压力产生有益的影响。另外，相关法律法规的不断完善，政策的扶持等，也势必影响该市场的需求，进而影响到以房养老对养老压力的缓压作用。综上所述，武汉的住宅市场正在循序渐进的发展进程中，市场潜力巨大。但是若要这种潜在需求转化为有效需求，要以房养老政策发挥更大的缓解养老压力的作用，必须通过政策等外力的作用，不断创造好的条件，在各个条件成熟的时候，多方共同拉动需求。四、完善以房养老政策的相关建议（一）建立新型的养老消费观念“以房养老”模式与传统“养儿防老”观念有所冲突。要想逐步改变传统的退休养老概念，国家社会媒体应该积极发挥舆论引导作用，倡导“以房养老”概念，推广相关金融保险产品及品牌，让更多的人了解“以房养老”政策，让他们对自己的养老问题做出更加合理、更加符合利益的选择。也可以通过部分人参与“以房养老”模式产生的示范效应，吸引更多的老年人口参与其中，从而使投资者了解和接受养老与房地产投资之间的有机联系，解决投资渠道缺乏的问题，促进其经济富裕，从而选择更好的养老方式。同时，“以房养老”这种模式，并不是要逼迫市民，而只是一种对自己养老方式的主动选择。养老观念的改变需要一个长期的调整过程。除了上述政策的宣传，可以考虑现实情况，从特殊家庭（如失独家庭等）开始，然后扩大到其他有需求的家庭，让孩子能解除顾虑，并减少老年人选择的困惑。经过努力，相信市民们对以房养老的原有偏见会逐渐消失。（二）政府明确采取相关措施政府在住房养老制度上应该主动承担起重要的责任。首先，政府应该为中国住房养老政策的实施推广创造一个良好的环境，这样这项政策才有可能得到大家的支持和认可。第一，可以加大对住房养老政策优势的宣传，这样可以营造良好的舆论环境。第二，加强宏观调控，依法对相关机构及人员进行监管。在中国，只有少数城市进行了试点运行，并且借款人对贷款机构的信任度很低。在这种情况下，政府需要明确各部门在住房养老保险制度建设中的责任，做到确保参与者的利益。另外，想要推广以房养老的模式，现有的养老产业和设施是远远不够的。我国对养老设施、养老产业的资金投入力度和支持力度需要继续加大。政府要为以房养老制度的推广建立更完善的养老设施，也要督促养老院或老年公寓等提供更好的养老服务，否则以房养老模式对老年人来的吸引力是远远不够的。（三）健全养老保险制度体系针对商业银行或保险公司来说，老年人住房产品周期长，也会存在一定的风险问题。然而，银行拥有强大的资金和熟悉的反向抵押贷款业务，而保险公司的风险和寿命评估专业可以降低项目的操作风险。因此，商业银行和保险公司应形成合力，发挥自身优势，合作发展以房养老市场。另外，以房养老模式的建立、完善和推广都离不开高道德修养的专业人才。我们可以通过多种教育渠道，培养适应市场的优秀专业人才，比如大学高等教育和职业培训。最后，个金融机构、保险机构应该迎合市民需求，加强创新，提供更丰富多样的创新养老模式。（四）设立相关的法律法规在实施住房养老保险政策时，必须遵守法律规范和保障措施。据调查，83.3%的受访者认为，全国人大应针对住房养老制度制定基本法律。原因是法律等级越高，效力越大，人们信任越多，实施的过程就会越顺畅。但上文提到，目前具体操作中还会遇到与现有法律相违背的地方，这就需要今后不断地修改和完善相关法律，如《保险法》、《合同法》、《证券法》、《房地产法》等。除此之外，还需要制定比如房产抵押、转让、预售、遗产继承等方面的法律。五、结论武汉市人口老龄化发展速度很快，年增长率为3%，可见老龄化现象日益加剧。根据目前看来，武汉老年人主要依靠家庭养老，社会养老为补充形式。据武汉市民政局统计，我市老年人选择家庭养老约占99%，而只有不到1%的老年人享有养老金，选择在社会养老机构养老。针对这种现状，住房养老模式的实施是十分必要的。武汉市本身人口众多，老龄化又日益加剧，导致老年人口数量巨大，单靠现有的社会保障养老金制度已经无法满足养老需求。以房养老制度的实施为武汉市养老压力的缓解起到了一定的积极作用。为了进一步推行以房养老模式，缓解养老压力，武汉市在政策环境、金融市场和房地产市场的发展等方面渐渐有所改善，但是仍存在传统思想束缚、缺乏完善配套政策等问题。此外，风险的不确定性因素和其他因素的潜在经济影响使武汉市在实施以房养老制度上还存在一些困难和风险。一般来说，武汉