九年级语文部编版下册《驱遣我们的想象》课件-002

新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT2024/4/2新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT2024/4/1项目整体定位策略项目销售策略思路项目推广策略思路视觉表现系列120235589新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT235589新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT2项目整体定位策略新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT项目整体定位策略新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP3扬州房地产市场经过新一轮的开发热潮正在日益走向成熟并酝酿着新的变革。当前市区中高价优质楼盘遍地开花，逼近万元的楼盘正在悄悄显示出扬州楼市的发展趋势。这是由于在当前的扬州市场中，中高档住宅产品拥有着较大的消费需求，在市场供应总量中所占的比例正逐年增加。供销两旺的事实使中高档住宅在激烈的市场竞争中找到了价格与价值的最佳结合点。因此中高档住宅产品将在未来的几年内成为市区市场的主流产品，并在一定程度上，引导着住宅市场上产品的发展方向。4帝景蓝湾锦苑水岸泓庭新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT扬州房地产市场经过新一轮的开发热潮正在日益走向成熟并酝酿着新4Part2扬州高端住宅类别扬州当前的高端住宅主要分为三类A、近郊为主的传统排屋别墅B、景观稀缺型物业如瘦西湖沿线C、新一代准豪宅：强调配套、服务、材质5蜀景花园、唐郡郡王府、瘦西湖华庄帝景蓝湾、水岸泓庭新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPTPart2扬州高端住宅类别扬州当前的高端住宅主要分为三类A5纵观当前扬州各区块别墅、排屋市场，主要表现出以下四大特点：1、市区供给稀缺，而近郊供应充足，竞争激烈；2、中低端市场竞争激烈，高端市场相对缓和；3、相比国内一线城市而言，产品形态较单一，缺少全新设计理念产品；在相同的景观及建筑形态下展开低级血拼，跳不出传统产品思路；4、除去品牌开发商外，产品品质不高，开发水平低下，是完成基本居住功能后在面积上的简单放大。6新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT纵观当前扬州各区块别墅、排屋市场，主要表现出以下四大特点：66颠覆传统豪宅概念——开发商颠覆传统豪宅概念，品牌演绎价格传奇！近年来，人们对居住的要求已经发生了深刻的变化。富人对豪宅的理解，已不再停留在简单的提供居所面积的需求上，而是提升到建筑如何能够为人带来更多的精神享受上，尊贵开始由高品质的服务来体现。如强调科技含量的“帝景蓝湾”，正是开发商准确地把握了人们这一逐渐改变的消费心理，为较高消费阶层打造的新一代舒适住宅。三、高端住宅之以强调配套、服务、材质的新一代的产品7在一个不完全具备塑造顶级物业的地块,以全新的产品及服务理念颠覆传统豪宅观念,使得项目跳出区域价格竞争体系,上升到一个绝对的高度,吸引全省甚至海外的高端客户来购买,目标客户面完全打开。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT颠覆传统豪宅概念——开发商颠覆传统豪宅概念，品牌演绎价格传奇7谁在买高价房？调查结果:40岁左右的客户居多！根据各房产公司的客户资料统计，40岁左右收入颇丰的中年人是主要的购买群体，他们购买市中心高价房是以改善住房条件为目的的二次置业。据调查，一些楼盘的买主60%以上为扬州人，买主的年龄集中在35—45岁，大多是事业有成的白领和金领。根据对某楼盘客户资料分析，购买客户主要是私营企业主和政府官员，这批买主占了80%左右，还有律师、医生、大学教授、企业高管等一些高收入的客户也买走一批房子。”从客户来源的统计表发现，在该楼盘的买主中，扬州本地人占到54%，其余的则是江都、泰州、仪征等地的私营企业主居多。8新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT谁在买高价房？调查结果:40岁左右的客户居多！8新景祥扬州骏81、随着政府新一轮的宏观调控，虽然会对整体房地产市场有所打压，但我们可以推断受其影响的大多是产品缺乏特点，同质化严重的普通类住宅，而对于定位清晰的高级住宅而言，政策性影响并不是很大，因为此类住宅的特点是目标消费群为社会的真正富有阶层，对他们来说房价的涨跌幅度并不是最重要的，关键是产品对他们要有足够的吸引力，如产品的稀缺性等。2、另外高级物业由于房价较高，作为投机消费风险较大，资金要求也很高，所以该类物业的市场炒作成分目前尚不明显，价格和成交量能比较真实客观的反映供需关系。3、就扬州的房地产市场的发展趋势来看，房地产疯狂热卖的时期将会有所抑制，随着消费者的日渐成熟，对产品的创新提出了更高的要求，而高级成品住宅的市场将会逐渐形成，如景苑的成功销售其实从某种意义上来说起到了教育和培养高级成品住宅市场的作用。市场分析结论9新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT1、随着政府新一轮的宏观调控，虽然会对整体房地产市场有所打压94、对于扬州这个房价与产品质量不成正比的城市来说，高级成品住宅不是多了，而是太少了，以扬州的经济水平、城市的区域地位、独特的瘦西湖人文景观资源、区域影响力和未来发展等方面来看，我们可以大胆的说，扬州的高级住宅市场正刚刚启动，市场需求量和供应量远远没有达到平衡，只要我们能明确项目定位，认真的做好产品设计开发，通过有效的市场运作，市场的销售去化大可不必担心。10新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT4、对于扬州这个房价与产品质量不成正比的城市来说，高级成品住10

项目定位策略思考扬州豪宅市场对本案的启示寻找地块豪宅因子项目定位策略项目定价策略建议11新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT扬州豪宅市场对本案的启示11新景祥扬州骏和国际公馆营销策划11一、扬州豪宅市场特征1、扬州豪宅市场日渐成熟扬州作为区域地产的三线城市，目前已成为是房地产较为活跃的消费城市。在房地产兴起的早期阶段，高档物业就开始受到有钱人士的追捧。随着同类竞争的进一步激化，客户消费心理的逐渐成熟，买家也开始关注产品的综合因素，任何一方面的缺陷都可能会影响他们的购买行为。由此，在扬州豪宅市场的发展中，开发商不断修炼内功，产品从起初的粗放型，逐渐向品质型、多元化过渡。Part1扬州豪宅市场对本案的启示12新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一、扬州豪宅市场特征Part1扬州豪宅市场对本案的启示12125、新生代豪宅将逐渐引领扬州豪宅市场根据北京上海广州豪宅市场的一般发展规律，豪宅消费要经历“建筑本体消费——景观环境消费——社区文化消费”三个阶段：1）建筑本体消费阶段：其最显著的特征是追求建筑本体面积的宽大，户内面积达数百平方米的独立别墅成为当时有钱人财富的象征。2）景观环境消费阶段：其最大的特征是住宅拥有一处独一无二的自然环境，如湖景、江景、山景、海景住宅等，这些稀缺资源成为人们身份和地位尊贵的象征。3）社区文化消费阶段：在追求建筑本体面积以及景观环境以外，更注重社区的文化内涵与品位价值，让精神财富成为居住者日常消费的一部分，骨子里彰显尊贵。目前，扬州豪宅市场正处在向第三阶段过度的过程，新生代豪宅初显端倪，但仍没有具代表性的作品。13新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT5、新生代豪宅将逐渐引领扬州豪宅市场13新景祥扬州骏和国际公13二、市场启示：1）现阶段，产品仍是决定市场的关键，将来打造怎样的产品将直接决定本案在市场中将要面临的局面，是创新，另辟新境；还是常规思路，大面树敌？2）锁定怎样的目标客户群？怎样的产品面对怎样的客户，怎么的客户打造怎样的产品，两者相互辨证。但值得我们庆幸的是，江苏这片财富沃土从来不缺超级富豪。3）豪宅的发展趋势已显现眼前，事实上，产品的超前与创新并非是对市场的违背。相反，站在豪宅市场变革的节点上，树立行业新标杆，引领豪宅消费观念，恰恰顺应了豪宅市场发展的潮流，这样的产品才是真正独一无二，极具代表性的作品。14新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT二、市场启示：14新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173P14二、支撑豪宅的地块因素：1）第二城中央，记载扬州2500年荣光精髓所在，傲处独揽中央，将85300平方米湖面与城市繁华共冶一炉，比肩世界纽约中央公园等著名生态区，问鼎传世生态中央绝对地段价值。152）景观资源：社区内公园式景观，与第二城公园、内湖外河共筑三重公园体系。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT二、支撑豪宅的地块因素：152）景观资源：社区内公园式景观，15项目定位考虑原则；1）确立开发理念，明确开发目的。项目的定位应基于企业的价值观，并能体现企业文化，发挥企业竞争优势。因此，在定位之前，我们需要考虑：项目的定位是有利于企业品牌的建设，还是为了短期的经济收益，或是在两者之间找到平衡点？2）充分考虑投入与产出，风险与效益的矛盾平衡，实现开发商利益的最大化。（开发商利益包括经济收益与品牌利益）3）充分考虑市场竞争局面与消费群体分布状况的平衡，寻找最有利可图的市场区间。4）在城市规划限制及地块指标限制的前提下，充分挖掘土地潜能，对土地资源进行综合利用。5）充分考虑定位概念的客观性、实在性与超前性。16新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT项目定位考虑原则；16新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告1716本报告对项目定位提出了具体策略，并设计定位策略的结构模式，以作为项目后期实战推广的指引工具。项目定位策略客群定位市场定位产品定位17新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT本报告对项目定位提出了具体策略，并设计定位策略的结构模式，以17打造新生代顶级豪宅1）全新产品概念，符合扬州主流豪宅演变格局，市场标识性独一无二，有利于开发商品牌建设。2）由于产品不具有可比性，使得产品价格想象空间巨大，突破区域价格体系。3）建筑可以被复制，景观可以被抄袭，但服务及尊崇感不可能被简单照搬。4）符合新一代高格调富豪品位，在富裕的江苏大地不难找到产品“知音”。5）为后期市场推广找到清晰脉络，可搭乘借势的题材丰富。优势关键词：独树一帜———想象无限———题材丰富18新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT打造新生代顶级豪宅18新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告1718综合分析：1）基于扬州豪宅市场现状对于本案的启示，新生代豪宅的出现是历史的必然趋势，问题在于谁先捷足先登。当然，我们或许可以走传统路线，如果房产后市良好我们依然可以顺利“脱险”。或则，我们可以顺应市场的变革，然后名利双收。2）扬州豪宅市场的竞争局面与消费群体的状况也反映出新生代顶级豪宅所对应的市场区间恰恰最有利可图。3）从地块特征及相关技术指标来看，本案具有打造新生代顶级豪宅的基本要素，而其他路线都或多或少地存在着弊端。因此，无论房产后市变化情况的前提下，打造新生代顶级豪宅是本案的必经之路。19新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT综合分析：19新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT19二、客群定位找准豪宅项目的目标客户群，理解客户的需求特征（包括潜在需求），并尽可能迎合他们的需求，这样项目的销售也就事半功倍。1、豪宅客群阶层分析本项目作为扬州乃至江北最顶级的豪宅，因位居金字塔顶端而必定会备受关注。这里不仅是物质富豪的聚集地，同时也是品位富豪的聚集地。在这个住区，不单房子售价极其昂贵，而且它所透露的特质内涵和价值品位也是其它楼盘所无法企及的。这样的产品必将对应相应的富豪阶层，他们同样是位居富豪金字塔顶层的人士。20新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT二、客群定位20新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP201）首先，买得起这样豪宅的社会精英自然身价不菲。他们的个人财产至少在300万以上，年收入弹性较大，一般在50万以上。2）其次，他们也是位居生活品位上层的人士。他们拥有丰富的社会阅历和生活体验，大多数人应属于多次置业者，具有丰厚的内涵修养和超前的品位意识，多是行业的中坚人物。3）他们喜欢享受富足的物质生活，从物质品位中获得精神享受。他们对美好的东西有较强的占有欲和收藏欲。21新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT1）首先，买得起这样豪宅的社会精英自然身价不菲。他们的个人财21他们是社会的成功者非富即贵是他们的最大特征他们是事业与社会价值的追求者他的公司就在这栋大厦顶层，与他为邻的很多都是一流的企业，他在这间办公室里规划他的企业蓝图。22新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT他们是社会的成功者非富即贵是他们的最大特征他们是事业与社会价22他们是生活的品鉴师穿着考究，由专人设计，细节更显示品位，衬衫袖口还绣有他的名字。墙上的艺术字画是他的最爱，是上周在慈善拍卖会上竞拍所得。手表是百达翡丽的，这是他的最爱，他绝对是个手表品鉴家。23新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT他们是生活的品鉴师穿着考究，由专人设计，细节更显示品位，衬衫232、客户来源分析本项目的客户来源或地区分布不仅仅局限于扬州本地，他们将是来自江苏全省的成功人士，地域范围可能辐射更为广阔的华东地区。他们或是成功的私营企业老板；或是从事金融、证券、保险业的高收入人群；或是文化界人士；或是企业新兴CEO；或是“因贵而富”的隐性人物……24新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT2、客户来源分析24新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告17324三、产品定位一个楼盘的销售成功与否，在于其品质档次及产品特征能否满足市场的实际需求及潜在需求。对于本项目来说，根据市场定位的大方向，以及所设定目标受众的特性来规划产品，才是项目成功的关键。25新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT三、产品定位25新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP25业界对豪宅的理解：1）豪宅五要素论，国家级景观大师谭馨认为：A、坐落于一个风水宝地，既有传统观念，还要有现代风水观；B、建筑应该是个性、华丽、精美的；C、自然资源、环境独特，借助一些历史的资源；D、在建造方面，投资应该是顶尖的，材料是高贵的，技术是高端的；E、要有人文价值，要有文化，有艺术26新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT业界对豪宅的理解：26新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告17262）豪宅七标准论认定的权威化生活方式的国际化设计的潮流化细节的典范化感受的尊崇化配套的奢华化服务的高标准化新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT2）豪宅七标准论新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP27我们认为豪宅的概念是相对的，也是发展的，不管标准如何，我们认为真正能为消费者所认同的豪宅应具备这样的共性（即区别于普通住宅的产品利益）：既消费者全方位需求的满足。

同时，若作为顶级豪宅，我们则还必须考虑：什么样的产品才更能满足客户的精神需求？什么样的建筑才更具社会价值？28新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT我们认为豪宅的概念是相对的，也是发展的，不管标准如何，我们认28奢华之风源自法兰西现在的法国是世人公认的时尚之都。但早在17世纪上半叶，法国之于欧洲，仍只是一个偏安一隅的普通大陆国家。到1661年路易十四登基之后，他迅速地以强大的武力征服了大半个欧洲。而随着法国王室兴盛而流行的奢靡之风，也在这一时间传遍了整个欧洲，成为当时欧洲的贵族时尚。随着时光流逝，法国的豪强武力也几经起落，但法国作为公认时尚之都的地位却一直延续下来。而这一切的缘起，正是当年路易十四对于奢华生活的无限追求。受路易十四的影响，法国的建筑、华服、美食、咖啡、香槟随之闻名于世，受到世人追捧。剧院、贵族沙龙、私人party成为当时欧洲上流阶层聚集的场所，对奢华艺术的追求，更成为他们品位的象征。29新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT奢华之风源自法兰西29新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告1729法式建筑，优雅、精致、华丽的代名词法式建筑风格是欧洲建筑的一大重要流派，歌特式建筑、法国古典主义建筑都发源于此。到了路易十四时代，法国人对建筑奢华艺术的追求到达了极致。布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，贵族风格，高贵典雅。细节处理上运用了廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。在艺术家与工匠的铸造下，法国建筑成为优雅、精致和华丽的代名词。气势恢弘的凡尔赛宫30新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT法式建筑，优雅、精致、华丽的代名词气势恢弘的凡尔赛宫30新景30上海外滩，寻找法式建筑的影子法式建筑风格不仅盛行于欧洲大陆，随着欧洲殖民的扩张，法国建筑风格也被传到世界各地，并或多或少地影响了当地建筑风格。上海外滩西侧的建筑群形成于20世纪初到20世纪30年代，素有“万国建筑博览会”之称。这些建筑虽出自不同建筑师之手，哥特式、巴洛克式、罗马式、古典主义式、文艺复兴式、中西合璧式等等，风格迥异，但在这里我们仍不难找到法式建筑的影子。上海外滩31新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT上海外滩，寻找法式建筑的影子上海外滩31新景祥扬州骏和国际公3132感悟法式奢华精髓，铸造智富阶层的终极住宅典雅、奢华、艺术、品位……法国上流社会的生活之风成为现代富豪们追求的梦想，对于本案而言，我们的产品定位正是：智富阶层的新生代法式住宅新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT32感悟法式奢华精髓，铸造智富阶层的终极住宅新景祥扬州骏和国321、规划思路：思路1：注重室内外空间的整体规划：通过科学而合理的空间规划，创造和谐的室内空间和室外空间，使空间的布局、内外景观、室内装修及文化内涵上都悉心关照顶级豪宅的精神需求，将无形的精神和有形的空间完美结合。思路2：细部规划高度人性化、私密性与个性化的体现：规划的人性化，即追求规划在居住中的享受功能。人性化将表现在环境规划自然优美、室内室外规划、交通规划、管理服务规划等各个方面。同时，顶级豪宅作为高端人群终极住宅，其安全需求、私密需求、个性需求将在这里得到全面的满足。思路3：“均好性”理念：强调景观的均享，弱化组团，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。强调生活品位及身份地位的均好，体现阶层整体尊贵，营造邻里氛围。同时，“均好性”也将有益于项目的后期推广。思路4：生活功能与价值功能的极限满足：超全的生活居住功能，不仅体现在户型内部的满足，更在于住区辅助性功能与细节的极致与完美。同时，通过全面功能的满足来体现居住者的身份地位和人生价值。33新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT1、规划思路：33新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173P332、规划概况：1）建筑风格：扬州首座法式建筑风格豪宅，推崇优雅、高贵和浪漫。它是一种基于理想情景的考虑，并追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染。法式建筑讲究点缀在自然之中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在联系，让人感到有很大的活动空间。2）建筑材料：大量应用高级建筑材料（例如石材），让法式建筑更显大气、沉稳、高贵。3）景观：皇家园林景观，每一寸都经过园丁精心修剪与呵护，与建筑实体融合一体，尽显皇家气派。4）完善的室内居住功能：户型范围250-350m2之间，拥有完整的生活系统，满足住户一切居住功能，提供保姆服务，解放工人房和储藏空间，让空间更具私密性。示意图34新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT2、规划概况：示意图34新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告1345）豪华精装修：4000元每平米的室内装修成本，打造扬州最顶级的豪华空间。6）先进的住宅智能化：以人为本的智能化生活品质，提供安全防范系统，物业管理系统，信息网络系统以及车库管理系统、监控系统等等。7）奢华齐全的功能配套：齐全而奢华的功能配套，让业主不出小区即可享受全城最顶级的消费享受和最优质的服务。8）“以客为尊”的贴身服务：倡导国际五星级的尊崇服务理念，融五星级酒店服务＋英式管家服务的国际性物业管理、综合顾问、居住服务三位一体的服务模式，树立扬州顶级服务标杆。35新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT35新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT35传统法式建筑风格参考（一座具有浓郁法式建筑风格的希腊雅典住宅）36新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT传统法式建筑风格参考（一座具有浓郁法式建筑风格的希腊雅典住36新生代建筑概念新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT新生代建筑概念新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT3738香港半岛酒店法式风格彰显华贵大气，典雅庄重新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT38香港半岛酒店法式风格彰显华贵大气，典雅庄重新景祥扬州骏和38园林景观参考39新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT园林景观参考39新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173P39景观局部与细节40新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT景观局部与细节40新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173P40新法式概念品鉴新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT新法式概念品鉴新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT41高智能化概念大堂新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT高智能化概念大堂新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP42新法式园林概念新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT新法式园林概念新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT43配套建议44新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT配套建议44新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT44大堂宏伟富丽，装修极为考究（参考）45新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT大堂宏伟富丽，装修极为考究（参考）45新景祥扬州骏和国际公馆45会所配套会所设计必备有室内恒温游泳池、室外园林式游泳池、室外网球场、高尚俱乐部、商务中心、桑拿、时尚健身美容设施等完善配套；还有中餐厅、西餐厅、酒吧以及茶馆。考虑到老人健康需求，会所特设老人养生中心，以中医之道达到延年益寿效果。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT会所配套新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT46咖啡音乐厅图片来源：浦劲娱乐中心-音乐厅拥有一架价值不菲，出自名师之手的钢琴。47新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT咖啡音乐厅图片来源：浦劲娱乐中心-音乐厅拥有一架价值不菲，出47雪茄房效果图48新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT雪茄房效果图48新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP48品酒坊效果图49新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT品酒坊效果图49新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP49西餐厅图片来源：香格里拉50新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT西餐厅图片来源：香格里拉50新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报50健身房图片来源：凯悦酒店室内温控泳池51新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT健身房图片来源：凯悦酒店室内温控泳池51新景祥扬州骏和国际公51美容美发沙龙SPA区52新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT美容美发沙龙SPA区52新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告152物业服务建议：

私家管事，业主专属：为匹配入住者与生俱来的尊贵和优雅，专业的服务人员24小时整装待命，地道的英国管家绅士风范，为业主打造至尊级VIP享受。

设立礼宾部，量身定制最称心的尊崇服务：提供带客泊车、洗车服务、保姆服务、洗烫服务、鲜花预定，餐点报纸订送、MorningCall、机票预定、机场预约接机、室内花园打理、宠物短时看护等多项特约服务。

专业顾问随时敬候，事业与生活双重帮手：理财顾问、生活顾问、家庭教师、专职律师、心理医生等，随时待命，为业主的事业、生活、消遣提供全方位的帮助。图片来源：香格里拉53新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT物业服务建议：图片来源：香格里拉53新景祥扬州骏和国际公馆53装修参考54新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT装修参考54新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT54项目销售策略思考新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT项目销售策略思考新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP55主要指标建设用地：44378.52m2总建面：44378.52㎡地上建面：95413.82㎡容积率：2.15建筑密度：12.95%绿地率：35%总户数：723新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT主要指标新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT56优势劣势机会风险

1、骏和地产品牌力已深入扬州；2、本案位于政府规划“第二城”中心位置；3、今年20000㎡人工湖的建造。1、项目周边道路、交通状况较差；2、周边工厂较多，无高端的居住氛围；3、政府效率低下，目前尚无针对第二城的实际推进。1、政府重点规划，前景看好；2、帝景蓝湾高端产品的成功证明本案有高端客群基础；3、区域内唯一高端纯居住社区，有较大差异性。1、本案单一高层物业存在接受度的抗性；2、区域内近10个待售楼盘的集中上市，竞争形势加剧。项目SWOT分析新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT优势劣势机会风险57定位原则项目定位核心理论：三个维度舒适产品丰富化满足自身条件具备市场竞争力新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT定位原则项目定位核心理论：三个维度舒适产品丰富化满足自身条件58目标客户定位阶层分类阶层代表经济学合理住宅家庭年收入高端阶层大企业家、大私营企业主别墅豪宅150万元以上准高端阶层中小企业主、个体工商业主、企业高层管理、政府官员、教授、海归创业者等高端住宅、别墅、经济型别墅80~100万元中产阶层职业经理人、律师、新闻、广告、自由职业、流通中介等行业高层人士中高档社区40~60万元小康阶层一般公务人员、专业技术人员、小个体花园小区、公寓小区10~30万元工薪阶层普通职工、普通市民单位公房、经济适用房5~10万元——主要为中产阶层和准高端阶层。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT目标客户定位阶层分类阶层代表经济学合理住宅家庭年收入高端阶层59目标客户群分析目标客户特征：1、年龄范围——30~55岁，正当青、壮年2、文化背景——文化程度较高，教育经历丰富。3、收入情况——大部分年收入30万元以上4、家庭特征——大部分处于满巢期，注重生活品质，有小孩上学，有私家车辆5、事业特征——处于事业的快速上升发展阶段，事业压力大，渴望放松的生活6、兴趣爱好——名车、音乐、艺术品、运动、美酒美食、旅游、社交等。7、理想生活模式——生活有激情、事业有挑战。8、置业经历——一般为多次置业，对于高层项目大部分属于第一次。9、需求特征——对居住产品要求：格调、高尚、私密性、实用、性价比高。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT目标客户群分析目标客户特征：新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报60产品组合释意123主力产品的集中亮相，让市场进行高端调性的接受度在高端调性的基础上进行奢华产品的进一步延伸，从项目的品牌及后期的调价都起到了决定性作用最值得期待的湖景高层，无论是从价格及产品的数量都会得到充分的释放新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT产品组合释意123主力产品的集中亮相，让市场进行61项目前期入市策略树项目品牌、形象，确立高端楼盘地位多元化产品的概念整合及包装借区域发展烘托升值空间平价如入市，迅速去化新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT项目前期入市策略树项目品牌、形象，确立高端楼盘地位新景祥扬州62【推案原则】首期开盘策略多元产品统一：产品面积多样化组合抢空白：以差异化产品力入市，制造新鲜感，形成市场焦点立标杆：分期推案，分期树立明星标杆产品低开高走：以低于同类别高端产品市场价格入市同类产品分批推售：18层高层产品快速去化新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT【推案原则】首期开盘策略多元产品统一：产品面积多样化组合新景63合理安排20个月的销售周期分阶段销售目标产品组合及产品配比合理分期，明晰推案节奏阶段推案策略车位绑定销售新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT合理安排20个月的销售周期分阶段销售目标产品组合及产品配比合641期推案计划新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT1期推案计划新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT65一期二期三期项目推盘分期四期23165新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一期二期三期项目推盘分期四期23165新景祥扬州骏和国际公馆66产品的组合及产品的配比

2、3、16号楼及5号楼东单元产品类型：18层三房二厅二卫106套二房二厅一卫18套二房二厅二卫2套四房二厅二卫18套合计144套，总计销售面积：18838.98平米车位销售：144个新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT产品的组合及产品的配比

2、3、16号楼及5号楼东单元新景祥67销售目标推出时间2010年6月19日——7月30日推出套数144套销售均价8000元/平米销售面积18838.98平米绑定车位数量144个车位价格8.5万/个销售去化率90%预计签约金额1.47亿元截止到2010年8月，根据客户签约的速度及回款预计回笼资金按签约额的80%预估合计回笼资金：1.18亿元。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT销售目标推出时间2010年6月19日——7月30日推出套数1682期推案计划新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT2期推案计划新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT69一期二期三期项目推盘分期四期231678956新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一期二期三期项目推盘分期四期231678956新景祥扬州骏和70产品的组合及产品的配比

7、8、9号楼及6号楼西单元产品类型：18层三房二厅二卫106套二房二厅一卫18套二房二厅二卫2套四房二厅二卫18套合计144套，总计销售面积：15888.98平米车位销售：144个新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT产品的组合及产品的配比

7、8、9号楼及6号楼西单元新景祥扬71销售目标推出时间2010年8月14日——9月25日推出套数144套销售均价8600元/平米销售面积18838.98平米绑定车位数量144个车位价格8.5万/个销售去化率80%预计签约金额1.39亿元截止到2010年10月，根据客户签约的速度及回款预计回笼资金按签约额的80%预估合计回笼资金：1.11亿元，项目合计回笼资金：2.29亿元。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT销售目标推出时间2010年8月14日——9月25日推出套数172一期二期三期项目推盘分期四期2316789651新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一期二期三期项目推盘分期四期2316789651新景祥扬州骏733期推案计划新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT3期推案计划新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT74一期二期三期项目推盘分期四期23167896556新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一期二期三期项目推盘分期四期23167896556新景祥扬州75产品的组合及产品的配比

5号楼西单元、6号楼东单元产品类型：18层四房二厅二卫36套合计36套，销售面积：5900平米车位销售：36个新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT产品的组合及产品的配比

5号楼西单元、6号楼东单元新景祥扬州76销售目标推出时间2010年10月1日——11月1日推出套数36套销售均价8700元/平米销售面积5900平米绑定车位数量36个车位价格8.5万/个销售去化率70%预计签约金额0.38亿元截止到2010年11月，根据客户签约的速度及回款预计回笼资金按签约额的80%预估合计回笼资金：0.3亿元，项目累计回笼资金：2.59亿元新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT销售目标推出时间2010年10月1日——11月1日推出套数377一期二期三期项目推盘分期四期2316789651新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一期二期三期项目推盘分期四期2316789651新景祥扬州骏78产品的组合及产品的配比

1号楼产品类型：商业销售面积:700平米

新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT产品的组合及产品的配比

1号楼新景祥扬州骏和国际公馆营销策划79推出时间2011年11月15日——12月31日推出套数4套销售均价17000元/平米销售面积700平米销售去化率70%预计签约金额0.08亿元销售目标截止到2010年12月，预计回笼资金：0.08亿元，项目累计回笼资金：2.67亿元新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT推出时间2011年11月15日——12月31日推出套数4套销804期推案计划新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT4期推案计划新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP81一期二期三期项目推盘分期四期2316789651561512新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一期二期三期项目推盘分期四期231678965156151282产品的组合及产品的配比

12、15号楼（一标段）产品类型：27层、30层二房二厅二卫60套三房二厅二卫141套合计201套，销售面积:24506平米车位销售：201个新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT产品的组合及产品的配比

12、15号楼（一标段）新景祥扬州骏83推出时间2011年2月29日——5月29日推出套数201套销售均价8900元/平米销售面积24506平米绑定车位数量201个车位价格8.5万/个销售去化率80%预计签约金额1.88亿元销售目标截止到2011年6月，根据客户签约的速度及回款预计回笼资金按签约额的80%预估合计回笼资金：1.5亿元，项目累计回笼资金：4.17亿元新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT推出时间2011年2月29日——5月29日推出套数201套销84一期二期三期项目推盘分期四期23167896515615121110新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一期二期三期项目推盘分期四期231678965156151285产品的组合及产品的配比

10、11号楼（二标段）产品类型：27层、30层二房二厅二卫60套三房二厅二卫141套合计201套，销售面积:24262平米车位销售：201个新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT产品的组合及产品的配比

10、11号楼（二标段）新景祥扬州骏86推出时间2011年6月11日——10月30日推出套数201套销售均价9200元/平米销售面积24262平米绑定车位数量201个车位价格8.5万/个销售去化率80%预计签约金额1.92亿元截止到2011年11月，根据客户签约的速度及回款预计回笼资金按签约额的80%预估合计回笼资金：1.53亿元，项目累计回笼资金：5.7亿元销售目标新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT推出时间2011年6月11日——10月30日推出套数201套87项目余屋销售销售周期2011年11月1日——2012年2月30日剩余面积17384平米销售均价9200元/平米销售总价1.59亿车位数量120个车位价格85000元/个车位销售总金额0.1亿销售总金额1.69亿售楼部整体销售0.18亿剩余资金回笼金额1.4亿截止到2012年2月底，整个项目销售总金额8.97亿元，销售周期20个月，住宅销售均价：8735元/平米。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT项目余屋销售销售周期2011年11月1日——2012年2月388项目推广策略思考成功推广的前提要素项目推广操作体系核心价值提炼及形象塑造推广手段思考89新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT项目推广策略思考成功推广的前提要素89新景祥扬州骏和国际公馆89一、精准的市场与客户定位豪宅项目要获得成功的推广，精准的定位是前提。因为项目目标客户的需求特征、项目的市场定位可以直接通过推广手段表现出来，使项目诉求点与诉求对象直指目标消费者。反之，在确定市场与客户定位之后，推广中应始终把握受众的特性与目标市场特征。Part1成功推广的前提要素90新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一、精准的市场与客户定位Part1成功推广的前提要素90新90二、独步前行的产品品质产品品质是项目最基本也是最重要的因素，它是消费者购买时考虑的最主要因素，是决定消费成果的关键，也是推广依据的基础。对于本项目而言，产品的规划、景观、建筑、户型、精装修、智能化、配套以及服务等等，当然还有品位内涵、文化气质，都是独步前行、领先市场的。这些也都将是最具市场说服力的产品支撑。三、直中心怀的价格策略要打动客户，并达到推广应有的效应，量身定制的价格策略是成功推广的又一前提。我们认为，根据前面的市场定位、产品规划以及价格策略，本案已经具备三大基本成功要素。剩下的就是如何把推广做得更具声色，并等待市场的进一步检验。

91新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT二、独步前行的产品品质91新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告91Part2项目推广操作体系产品要素形象塑造核心价值推广手段目标市场和客群推广前期推广过程推广终端92新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPTPart2项目推广操作体系产品要素形象塑造推广手段目标市场92体系阐述：1）寻找目标消费者心中的标靶。根据所定位的目标市场和客户群体，梳理产品的卖点与要素，提炼项目的核心价值。2）项目的核心价值即产品最能打动目标市场的产品利益，它是我们推广的核心思想，同时也将体现在推广的各个层面。3）根据所提炼的核心价值，塑造产品的形象，通过形象来架起目标客群与产品间的桥梁。4）梳理产品利益，提炼核心价值，塑造产品形象，最后通过行之有效的推广手段达到最终的销售目的。93新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT体系阐述：93新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT93Part3核心价值提炼及形象塑造根据产品定位及目标客群定位，提炼项目的核心价值，并塑造项目形象94新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPTPart3核心价值提炼及形象塑造94新景祥扬州骏和国际公馆94一、核心价值提炼以设计营造舒适，以功能创造价值，以无人可及的尊贵感和品位内涵震撼人心，将典雅的建筑设计、铺张的居住尺度、卓越的产品品质、奢华的公共空间配比、功能完善的居住配套与极具尊崇感受的服务融为一体，展现都市中极高品位的奢华居住空间，为新锐财富阶层带来满足生活享受的第一居所。它是普通人所无法企及，只为少数人量身定制的终极住宅。95新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一、核心价值提炼95新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告17395二、形象塑造典雅奢华的新生代宅邸96新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT二、形象塑造96新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP9697对低调奢华的追求，是培养一种优雅的嗜好。示意图新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT97对低调奢华的追求，是培养一种优雅的嗜好。示意图新景祥扬州9798对奢华的追求，是在成功之时，好好享受时间。示意图新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT98对奢华的追求，是在成功之时，好好享受时间。示意图新景祥扬98对奢华的追求，是在富丽中找到一处精神居所。99示意图新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT对奢华的追求，是在富丽中找到一处精神居所。99示意图新景祥扬99我们认为：1、“典雅奢华”是对项目富丽、高贵、典雅、艺术品位等特质的综合提炼。2、奢华，不管是建筑、景观、配套、服务，还是提供的生活氛围、尊贵感受，都展现着一种唯上流人士才能拥有的高贵品质。3、典雅，则反映智富阶层追求物质享受时的精神态度，高雅而内敛，讲究品位且经得起事件的考验，对经典有着执着的追求。4、“新生代宅邸”体现新成长起来的财富阶层有着自己的不同于产痛的主张，他们随还未成为财富阶层的主流，但他们走在时代的前沿，刻意求新，颠覆传统以彰显自身的身份价值。100新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT我们认为：100新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP100101在具体的表现中，我们会以“典雅奢华”作为形象主基调。不管在形象包装，还是在推广活动中，都将品位内涵蕴涵在奢华当中，体现一种高雅饱满的富豪价值。另外需要指出是，根据各地区价值审美以及客群对上流宅邸理解的差异，在形象表现中我们会作针对性的调整。如在扬州地区推广则坚持内敛含蓄，而在江都江阴等地区推广则适当张扬，以取得预期的推广效果。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT101在具体的表现中，我们会以“典雅奢华”作为形象主基调。不101Part4推广手段思考如何嫁接产品与目标客群？如何达到一箭封喉的推广目的？如何打破豪宅推广瓶颈？102新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPTPart4推广手段思考102新景祥扬州骏和国际公馆营销策划102一、推广核心思路圈层推广操作模式1、对于豪宅而言，客户总是相对神秘的，而且越神秘的客户，越对更豪华的房子感兴趣。同时，最豪华的房子里也一定住着最神秘的客户。而目标客户对豪宅消费一般也是比较内敛而不张扬的。圈层推广既能造成豪宅的尊贵感，又能给我们的目标客户留以神秘的余地。2、项目的推广模式也反映了本案的姿态与身价，广泛的大众媒体宣传，直接而主动寻找客户，反而降低了项目的尊贵身份。隐蔽低调，欲擒故纵，让客户自己找上门，这样豪宅的贵气自然不宣而传，且更受追捧。3、基于本案的项目特性，例如规模小，针对人群相对单一等等，因而也不适合做过于广泛的大众宣传。103新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT一、推广核心思路103新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告17103二、战术思考推广三大步骤：价值认同——标准认同——产品认同一主一辅两大推广线：主线：活动推广线辅线：媒介推广线104新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT二、战术思考104新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173P104战术说明：三大步骤：基于圈层式推广操作模式的基本原则，我们认为产品不宜过早显露。作为豪宅产品，在没有任何铺垫与悬念设置的前提下，产品显露得越清晰，反而使得客户过于重视产品本身而忽略了其内在价值和品位内涵。通过对豪宅价值的认同，再到对产品全面的认知，本案的特质一步一步展现，从抽象到具体，欲擒故纵，透露了一种唯顶级豪宅才拥有的高贵神秘。一主一辅两大推广线：1）基于目标客群的特性，比起撒网式传播，本案更适合钓鱼式的推广，在推广的各阶段，通过公关活动不断地筛选目标客群，并进行针对性的销售。2）以媒介传播作为辅助推广线，通过高端杂志如航空杂志、财经杂志、金领杂志，以及权威媒体，进行项目的形象宣传，项目节点告知宣传等。媒介宣传与公关活动推广一起形成“一动一静”的立体传播模式。105新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT战术说明：105新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP105第一步：价值认同豪宅不仅仅卖的是产品本身，更多的是身份地位和生活方式。对生活方式的诉求是豪宅推广中最具杀伤力的武器，它可以直观地把未来的生活情景展现给消费者并勾起他们的购买欲望。推广方式：1、活动推广线：1）奢侈品牌联谊：以名宅与名品、名车、名酒的联合品鉴，为那些富有远见和力臻完美的名流富豪阶层打造极品生活的“饕餮大享”。2）名仕沙龙：名模、名星的助兴，演绎绝对奢华的上流派对，预演项目未来的富丽景象。3）高尔夫邀请赛。4)网球邀请赛106新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT第一步：价值认同106新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告17106107奢侈品牌联谊：“名宅VS名品”，“名宅VS名车”，“名宅VS名酒”，架接世界顶级奢侈品，举办的经典品鉴活动，打造生活消费的极致奢华享受。名品推荐：世界顶级品牌爱玛仕Hermes或路易威登LouisVuitton名车推荐：宾利Bentley、法拉力Ferrari、保时捷Porsche名酒推荐：轩尼诗李察RichardHennessy、人头马·路易十三RemyMartinLouisXIII、尊尼获加·蓝牌JohnnieWalkerBlueLabel、皇家礼炮RoyalSalute新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT107奢侈品牌联谊：“名宅VS名品”，“名宅VS名车”，107108北京棕榈泉国际会所私人派对名仕沙龙新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT108北京棕榈泉国际会所私人派对名仕沙龙新景祥扬州骏和国际公108109高尔夫邀请赛示意图新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT109高尔夫邀请赛示意图新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告11092、媒介宣传线：体现高雅生活格调的形象宣传。推荐媒介航空媒介：东航、南航等航空杂志名仕杂志：《名牌》、《望》、《中华宝艇》、《经典高尔夫》等杂志财经媒介：《新财经》、《全球财经观察》、《环球企业家》、《二十一世纪经济导报》等省内媒介：《扬州日报》110新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT2、媒介宣传线：体现高雅生活格调的形象宣传。110新景祥扬州110第二步：标准认同通过第一步宣导后，在项目推广中已基本聚集一批潜在的目标客群。标准认同则是在这一批目标受众中抛出“什么样的豪宅才是体现奢华价值的豪宅？”的包袱，在客户群体中引起广泛探讨，并通过目标客户间“击鼓传花”式的传递达到口碑传播的效果，并使最终的客户主动上门联系。推广方式：1、活动推广线：1）寻找项目品味顾问，在华东地区寻找3名顶级富豪作为本项目的产品建设顾问，以他们上流阶层“舆论领袖”的地位去影响目标客户群。2）胡润百富榜扬州发布会，以骏和冠名的形式，借助百富榜发布会的平台，将骏和豪宅价值传播出去。并适时举行“胡润对话江苏富豪”活动，对接目标客户群体。2、媒介宣传线：配合活动进行媒体炒作，通过“四两拨千金”的传播手法，达到推广效应。111新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT第二步：标准认同111新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告17111第三步：产品认同随着项目不断受到追捧，必定会吸引一批客户主动上门，通过“产品认同”的最后一击，使生活方式与产品实体形成完美对接，并最终使客户下单。推广方式：1、活动推广线：1）名宅鉴赏，情景式样板区的营造，并对意向客户开放。通过园区现代法式景观，奢华的户内装修，贴身服务的售楼人员，以及提前进驻的物业服务团队，让目标消费者感受到：住到这里，我是尊贵的，独一无二的。2）112室内装饰设计大赛：以江苏室内装饰协会为主办方，邀请几位业内著名的设计师组成专家评委会（包括有海外设计师），发起一场新生代豪居生活的室内设计大赛，邀请省内设计单位和个人参赛，充分体现“创新、人文、典雅”的精神以及展现项目的户型优势。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT第三步：产品认同112室内装饰设计大赛：以江苏室内装饰协会为112三、其他非常规手段1、“会所前置”式营销在推广中，外会所起到聚集目标客群的作用，它本身是一种推广平台，一方面可以筛选潜在目标客户，另一方面又可以通过这一平台进行针对性的推广。1）以“扬州首家奢侈品会所”的形式在高端客户群体中推广。地点可以设在金鹰。2）以“扬州首家运动会所”的形式，地点可以设在扬州高尔夫球场。2、拍卖引发关注假设在后期推广中遇到不可预计的阻碍，可在推广中尝试个别顶层大面积豪宅拍卖的销售手段，通过事件引发关注。3、区域限量发售将本案的稀缺性通过限量发售的推广手段进行放大。分区域限量配额，促使各地区富豪竞相追捧。113新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT三、其他非常规手段113新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告1113四、推广节奏以项目开盘作为节点，将推广分成三个阶段：开盘前3-5个月：外围宣传期开盘前3个月至开盘：主力推广期开盘至开盘后3个月：销售高峰期114新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT四、推广节奏114新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173P1141156.1904---062010.02—049月以后时间推广力度外围宣传期主力推广期销售高峰期新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT1156.1904---062010.02—049月以后时间1151、外围宣传期这一阶段主要通过一些外围渠道如网络，散发关于骏和10号地块的零碎信息，引发业界关注讨论，如“新生代富翁的家应该是什么样的？”、“听说骏和要造扬州最顶级的豪宅？”“什么是新生代豪宅”等等。为项目制造神秘色彩，并为以后项目正式亮相埋下伏笔。2、主力推广期系列公关活动的展开，达到产品的价值认同和顶级豪宅的标准认同。3、销售高峰期情景营销，样板房对外开放。针对性的传播热潮，各区域产品推介活动的展开。116新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT1、外围宣传期116新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173116五、其他建议关于售楼人员的培训售楼人员作为项目的对外代表，必须具有良好的气质，建议在开盘3个月前即聘请五星级酒店培训部门进行专业的形体培训并请高档消费品专家详细介绍奢侈品的专业知识。117新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT五、其他建议117新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173P1173、关于道具的制作不管是展示处还是宣传道具，这些都是我们对外的门面，楼书的制作必须厚实、精贵，极富档次，展示处内的道具、饰品也应有名品相衬，展示处的装修风格应于本项目的建筑审美相符合。4、关于工地现场的包装通向工地现场的道路景观需提前营造，一些经过修建的树木，别致的法式风情路灯，处处体现情调与品位。工地围墙也应经过精心设计，突显高贵之感。118新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT3、关于道具的制作118新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告1118

市场攻击革命

2010.2月3月4月5月6月8月9月10月12月*项目围墙和路牌封杀

Marketingattackingrevelution强销期2010年6月19日——2011年6月10日﹡室内装修设计大赛方案征集备选方案：奢侈品巡展﹡设计大赛揭晓及高峰论坛﹡奠基仪式开盘活动名宅欣赏马术体验售楼处开业高尔夫生活奢侈品巡展新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT市场攻击革命Marketing119奠基仪式如果说骏和天城是新加坡第一家企业集团空降扬州的力作，骏和玲珑湾是布局扬州的精品，那骏和国际公馆则是扎根扬州的经典。以奠基仪式为事件炒作点，开启项目行销工作。邀请重量级知名人士（政府政要、社会名流）作为嘉宾（嘉宾配合媒体形成互动，通过媒体对嘉宾的关注，引导市民关注本项目），第一家企业集团董事局主席，第一家企业集团控股的上市集团负责人，扬州市政府领导、开发区政府领导列席仪式。结合此事件进行项目的形象导入，让市场在感受第一家企业集团企业背景实力的同时，对此项目也有高度的期待，形成第一波宣传口碑。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT奠基仪式新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT120四月推广主题空间重构与心呼应“再设计”室内装修设计方案征集大赛

豪宅的通常交付标准是精装修房的，但考虑到本案精英业主的口味是时尚的高品位的，因此也是个性的，差异性很大的，故公馆采用28个精挑细选的国际标准装修方案，来满足挑剔业主的需求，并把控制成本或极奢铺就的权力交给业主自己，推荐优秀的设计师和装饰团队为其提供私家服务。公馆的户型设计是本项目强力支撑卖点之一，通过创意设计大赛可以放大其优势，吸引那些优雅到细节的客户，为本案的蓄水推波助澜新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT四月推广主题豪宅的通常交付标准是精装修房的，但考虑到本案精英121五月推广核心主题项目五大优势总领亮相区位：第二城中央万米水面景观：巴黎元素时尚到弥散于空气之中建筑：新生代法派建筑时尚勇气经典手笔智能化：高科技导航豪宅生活物业：典雅奢华的皇家服务

新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT五月推广核心主题新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP122六月推广三大核心主题售楼处炫丽登场现场感受极品住宅的魅力巨舰级香榭会所揭牌空运法国酒庄珍藏名酒闻香品鉴扬城等待多时开盘盛会新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT六月推广三大核心主题新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173123售楼处开业现场售楼处开业临近项目一期开盘，开业活动配合销售展开，活动氛围三部分：(1)骏和国际公馆现场售楼处开业暨会所交付公开，邀请政府官员和公司高层参加，通过售楼处的公开标志项目进入开盘的倒计时阶段。(2)骏和国际公馆会所VIP会员招募，分为普通会员和白金会员，入会需缴纳会费（会费可以在开盘购房时抵充房款），普通会员2万元（可抵2.5万元）。白金会员5万元（可抵7万）.(3)晚上在会所举行盛大慈善晚宴，以冷餐会的形式举行，开业当日所有会员会费的10%捐赠给红十字会，同时作为一个社会责任开发商，现场捐赠10万元，利用社会关注极富阶层的慈善心提升项目传播度。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT售楼处开业新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT124七月推广主题

产品表现景观优势水养心观天下波澜不惊描摹壮阔

新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT七月推广主题

产品表现新景祥扬州骏和国际公馆营销策划125八月推广核心主题园林景观项目园林设计采取的是溶合法式园林的规整与欧洲的自然式风格的自然流派设计，通过以主入口，中心花坛，林荫大道，柱廊、水池、水景、喷泉等小品元素来体现出欧洲园林的古典规整性和法式园林的自然风格。同时，项目通过棕榈树、短树种及灌木类植物的搭配来丰富园林景观。

漫步留痕徜徉风中

新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT八月推广核心主题新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PP126九月推广核心主题金九银十的强力推动波身份VS标签奢侈品展示为了提升项目的品牌形象，与世界级奢侈品进行品牌联合，在售楼处现场开辟封闭区域进行奢侈品展示。豪华名车、名贵珠宝、手表、皮具等等，邀请意向客户参观。将此活动在广大媒体进行宣传、炒作，形成品牌之间的联动和互动，让普通市民进一步认知的项目的高端形象。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT127品牌：戴比尔斯DeBeers钻石恒久远，一颗永留传奢侈品参考元素新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT品牌：戴比尔斯奢侈品参考元素新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报128迈巴赫MAYBACHMAYBACH,是哲学,并非仅仅名字奢侈品参考元素新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT迈巴赫MAYBACH,是哲学,并非仅仅名字奢侈品参考元素12910月推广主题凸显楼盘的高科技含量，表现出国际化水准。高科技元素的打造成为这一阶段的主导。中国的碳排放量占世界总碳排放量22%，如果中国不做改变，无论那些发达国家如何努力，也很难改变环境恶化的现象。为地球的命运着想，中国的精英人士有更积极的心态和行动，为中国的减排作努力。骏和国际公馆，在一所宅子里，应用环保与生态技术达76项有些行为不见得有价格，但必须有价值新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT10月推广主题凸显楼盘的高科技含量，表现出国际化水准。中国的130马术运动当首批房源销售完成率达到90%的时候，启动圈层营销。邀请老客户带新客户到南京参加马术运动，让客户体验另一种生活方式。地点：南京凯奔特马场活动内容：骑马、钓鱼、吃地道乡村菜肴后续报道：新楼市专题报道、扬州晚报、扬州房产信息网10月配合活动新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT马术运动10月配合活动新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告1713111月推广主题智能化系统增加便捷，提高尊贵感。TCL的高速成长及成功收购德国优质企业，为中国品牌国际化又添新笔。骏和全面引进TCL高端人性智能化系统，为智富阶层的居家生活提供一流的保障。为建筑赋予灵性已经简单到无需触摸新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT11月推广主题新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT13212月推广主题顶级物业，是豪宅的标签没有一个国家，比法国更盛产有才华却不刻苦的艺术家但是，这没能阻挡整个世界为他们的作品而耐心等待456天用来等待＊＊＊这个法国天才的完美方案有些等待不见得有结果，但必须要等新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT12月推广主题新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT133高尔夫邀请赛通过高端形式的圈层活动进一步扩大本案目标客群，高尔夫邀请赛将本案尊贵、典雅等项目气质进一步演绎。地点：扬州高尔夫俱乐部活动内容：名人表演赛、高尔夫练习辅导、户外自助餐后续报道：新楼市专题报道、扬州晚报、扬州房产信息网12月配合活动新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT高尔夫邀请赛12月配合活动新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告134形象导入期的广告推广发布形式：市区繁华路段户外大牌工地围墙欧尚售楼处

新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT形象导入期的广告推广发布形式：市区繁华路段户外大牌新景祥扬州135广告推广形式：以三波大气磅礴的意群概念引起市场高度关注，高调入市，为项目开局奠定胜利的基础。售楼处接待感兴趣的客户，积累客户资料，展示高规格的国际社区标准和骏和品牌的企业理念，启动客户蓄水。通过与客户的交流，为后期营销提供更精准的市场反馈和导向。

新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT广告推广形式：新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT136项目核心推广口号Slogan世界理想，心灵故乡Yearnforworld,thebirthplaceofthesoul新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT项目核心推广口号Slogan世界理想，心灵故乡Yearn137包含两大概念组合，四层意思针对层峰人士的：1）全世界人都有共同的向往，让生活更美好，让居住更舒适，为心灵更好打造更好的家园。2）对于一个有抱负有理想的企业家或精英人士，他应该按照世界级的标准打造企业或发展自己，同时又不忘自身的归属，以超越自己实现梦想来获得心灵的归宿。针对法国意味的：1）时尚的精神是发轫于法国的，巴黎是全世界爱美人士和时尚女性向往的圣地，在那里，心灵真正找到那梦幻般的天堂故乡。2）骏和国际公馆所打造的高贵品质是令全世界的顶层人士所向往的，在这里，有识之士和高雅女性可以充分舒展自己的身心，享受回家的惬意。新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告173PPT包含两大概念组合，四层意思新景祥扬州骏和国际公馆营销策划报告138备选slogan格调，财富的真正解读Class,unscra