某某县某某广场房地产开发项目可行性研究报告

某某县某某广场房地产开发项目可行性研究报告某某省设计院二00八年七月 第二章项目建设必要性与可行性 第三章项目市场调查分析 第四章场址主要建设条件 第五章工程设计方案 第六章节能与节水 第七章环境影响评价 第八章组织机构与人力资源配置 第九章质量保证体系及工程招投标方案 第十章项目实施进度 第十一章投资估算与资金筹措 第十二章财务评价 第十三章社会评价 第十四章风险分析 第十五章可行性研究结论 附件及附图2第一节项目概况江西某某实业有限公司注册资金200万美元，具有房地产开发二级资3553.9m²(其中：会所及物业办公建筑面积645.17m²)。七、建设期限：2008年10月～2010年10月5、估算投资总额为9644.49万元，其中其中开发建设投资8538.97万元，期间费用1105.52万元。6、资金来源：资本金自筹3700万元，占38.36%;申请银行贷款4000万元，占41.47%;其余为售房收入1944.49万元，占20.16%。8、利润总额：3779.88万元9、总投资利税率：39.19%15、财务内部收益率：51.10%>Ic=15%16、财务净现值：1451.29万元>0(Ic=15%时)第二节可行性研究范围1、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房[2006]165号)2、某某县国民经济和社会发展“十一五”规划8、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》2通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。1、符合《某某县县城总体规划》(1999—2020),有利于某某县的旧城该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较3第二章项目建设必要性与可行性第一节项目背景某某县古称西昌，建县至今已有1800年历史，自古享有“声名文物之邦”的美誉，并以“地产嘉禾，和气所生”而得县名。某某县隶属于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国20综合改革试点县之一，也是江西省唯一的县域经济改革与发县城人口11.28万人，其中非农业人口9.7镇、上田镇、文田镇),在江西省是比较少见的。之间。地理座标：北纬26°27′—26°59',东径114°17′—115°20′。东西最长处105km,南北最宽处57km,县域面积2665.41km²。县境东南界兴国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与公路与赣粤高速公路某某接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于某某县禾水镇，距县城10km,赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有县城所在地澄江镇位于县城中部，赣江的西岸，历来为全县的政治、经济、文化、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市260km,至吉安市42km。生产总值：全县生产总值由2000年的21.56亿元增加到2005年的37.114亿元，增长72.1%,年均增长11.47%,三次产业结构由2000年的财政总收入：由2000年的1.114亿元增加到2.307亿元，增长107.1%,年均增长15.05%;地方财政收入由2000年的9205万元增加到1.717亿元，增长86.5%,年均增长13.28%。规模工业增加值：全县辖区内2005年规模工业企业完成工业增加值3.53亿元、利税总额5799万元，分别是2000年的1.96倍和1.77倍，年均增长分别为19.2%、15.4%。利用外(内)资：2005年实际利用外资2319万美元，比2000年增加1711万美元，年均增长30.7%;实际利用内资12.6亿元，比2000年增加11.8亿元，年均增长74.2%。“九五”期间增加36.07亿元，增长249.4%,年均增长49.88%。人均纯收入达3748元，分别比2000年增加2612元和1213元，年均增长8.1%和12.2%。人均住房面积：城乡居民人均住房面积分别达到21平方米和24平方米，五年分别增加9平方米和7.5平方米，年均增长分别为15%、9.1%。地面积141.4万平方米。2005年全县城市化率达31.5%,比2000年提高4个百分点，年均增长2.91%。由此可见，作为吉安市中南部的人口、经济大县，某某县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年5来某某县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、第二节项目建设的必要性一、是拉动内需、落实吉安市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略生产总值：到2010年，全县生产总值达65.4亿元，年均增长12%,经济亿元，地方财政收入由2005年的1.717亿元增加万美元，年均增长16%。增加到11710元，年均增长10%。房地产是一个非常本地化的行业，房地产的价格跟一个地方的经济增6某某县作为吉安市中南部的相对发达县市，这为房地产开发商创造很可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.1～1.2亿元，能有效地促进某某县的经济发展，同时还可以增加就业机会。本项目的建设，将会带动某某县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，某某县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。某某广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升某某县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个某某县的人气将起到一定的促进而且本项目为某某县的第一栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要展较快，呈现喜人势头，正在成为某某县域经济的支柱产业之一。可是与吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前某某县城区配套齐全、环境优美、房7型适当、上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层、小高层住宅尚属空白；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。某某县某某广场开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推某某县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口51.66万人，2005年末县城人口11.28万人，其中非农业人口9.75万人；到2010年，某某县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到15.55万人，全县城镇化率由2005年的31.5%提高到38%,年均增长4.12%。本第三节项目建设的可行性2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口(打工、就业、务商人员)的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为8投资的持续稳增，房地产投资年均增长43.82%,说明宏观调控并未严重影响某某县房地产市场。预测未来某某县城三—五年的房地产业仍然保持持近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对某某县房地产市场未来发展国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。某某县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企本项目的建筑规划设计已经某某县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设项目一至三层为商业用房，四层全架空作为空中花园，建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是9因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的某某县某某广场房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是某某县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明第三章项目市场调查分析第一节项目周边环境分析一、项目地理位置分析本项目位于某某县工农兵大道、山谷路、中山路及解放路交界处，东接某某人民广场、博物馆，西临邮政局、电信宾馆，南抵某某花园、美食街、河畔小吃城，北达汽车总站、火车站，是城市的政治、经济、文化中心。某某广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的实验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。二、项目周边配套设施现状1、医疗配套设施：某某县人民医院、某某县中医院距本项目均在400m2、学校、教育：某某县中、试验小学位于东面工农兵大道上，距本项目约300m。3、自然景观、人文景观：本项目往东面约50m为某某县的中心广场，某某县县委、县政府、公安局、检察院等各部门机关都聚集在此地段。因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。第二节市场供需分析一、某某县房地产发展情况分析(一)某某县房地产发展概况随着某某县社会经济逐步发展，为使某某崛起于大吉安“银三角”城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来某某县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，某某县城区的房价2000年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在600元/m²以下，以后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计(均价),2000年商品住房为550元/m²,2001年为620元/m²,2002年为650元/m²,2003年为780元/m²,2004年为920元/m²,2005年上半年为1100元/m²,下半年达到1200元/m²;2006年6月底均价达到1235元/m²,今年7月底均价达到1270元/m²,在吉安市的县城中价格最高；部分“黄金”地段的均价达到了1300元/m²。至2006年6月，多层最高价格1530元/m²,实际成交价1468元/m²;至2006年7月，多层最高价格1580元/m²,实际成交价1498元/m²。年份投资(万元)开工(万m²)竣工(万m²)销售面积(万m²)2000年2001年2002年2003年2004年2005年合计(不含2000年)1、房地产业投资额稳步增长“十五”期间某某县房地产累计投资达到26814万元，五年增长率分别房地产业在国家宏观调控政策的引导下，2005年投资规模增幅较2004年有所放缓，但投资总量仍增加了529万元。全年投资规模占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。“十五”期间房地产投资增长率2、需求基本平衡，市场发展相对稳健“十五”期间某某县商品房销售面积累计51.6万平方米，商品房开工面积累计47.58万平方米，商品房竣工面积累计39.5万平方米。(二)2001—2005年某某县商品房审批统计序号建设项目建设单位建设地点审批时间面积1恒艺花园某某恒基建设实业有限公司山谷路元、5八层2腾达房地产开发有限公司县城农贸市场元、16七层3天弘商贸市场E栋江西天弘实业发展有限公司工农兵大道八层4栋江西天弘实业发展有限公司六层5天弘商场A、B栋江西天弘实业发展有限公司五层6门面——商住楼江西南昌实业有限公司某某县粮油副食品公司下解放路六层7综合楼泰兴公司中山路五层8南天大厦深圳春庚公司某某分公司六层9广场大厦西吕实业发展有限公司工农兵大道六层胜利大厦江西国泰房地产开发公司某某分公司六层福建省福清市宏信房地产开发公司某某分公司工农兵人道六层农资大厦丰城九九房地产开发公司某某分公司中山路六层吕盛大楼江西西吕实业有限公司下解放路六层序号建设单位项目名称批准时间建筑面积总造价(万元)1华建置业有限公司华胜楼2西昌实业发展有限公司华盛大厦3江西亿泰置业有限公司江南大市场A24江西亿泰置业有限公司江南大市场A10、A11、5江西亿泰置业有限公司6江西亿泰置业有限公司江南大市场A97江西亿泰置业有限公司江南大市场A4—A88江西亿泰置业有限公司江南大市场A13—A159某某实业有限公司南昌荣昌商品房开发公司荣泰福邸江西胜康置业有限公司升泰花园江西丰泽房地产开发有限公司新华大厦江西新华房地产有限责任公司农贸市场A栋江西国泰房地产开发有限公司南方大厦江西某某实业有限公司某某花园别墅(38栋)江西新都置业有限公司某某金龙房地产有限公司住宝花园江西优氏实业有限公司某某分公司农机市场某某新纪元实业有限公司江西欣诚实业有限公司某某爱国房地产开发公司序号建设单位项目名称层建筑面积总造价批准时间次(万元)1华建置业有限公司澄江企业大楼六2003.元.242江西某某实业有限公司三3江西欣诚实业有限公司某某爱国房地产开发公司城东市场A栋六4江西富端房地产开发公司富端花园六5腾达房地产开发有限公司摩托车城二期五6某某县房管局西昌楼七7吉水文水房地产开发有限公司工行东风分理处商住楼六8吉水文水房地产开发有限公司工行澄江储蓄所商住楼六序号建设单位工程名称层次/结构建筑面积工程造价(万元)审批日期1江西万丰房地产开发公司六层/框混2江西万丰房地产开发公司六层/框混3某某县人民武装部商住楼六层/框混4华建置业有限公司云天公寓六层/砖混5某某房地产开发公司昌泰安置大楼六层/砖混6某某县房改办君悦花园六层/砖混7吉安泰然汽运公司六层/框混8吉安庐陵房地产开发公司建筑公司安置楼七层/砖混9古安庐陵房地产开发公司烟草公司安置楼七层/砖混爱国房地产开发公司文苑公寓六层/框混江西玉泰房地产开发公司静雅花园六层/砖混序号建设单位工程名称建筑面积(m²)工程造价(万元)审批日期1荣昌开发公司荣昌二期2江西粤泰房地产开发公司3江西粤泰房地产开发公司4江西粤泰房地产开发公司5吉安庐陵房地产开发公司四层/砖混6江西富瑞房地产开发公司富瑞花园二期7某某大自然供销有限责任公司8南门村委会云天花园9江西某某实业有限公司某某花园二期(三)审批统计表分析(以2000年为基数)审批统计表分析结论：从审批建筑面积来看，2001—2005年审批建筑面积分别为8.3、8.96、8.73、11.9、12.9万平方米，2003年稍有下降，降幅为2.0%,2003—2005年审批建筑面积逐年增加。2003年审批建筑面积下降的原因是因为2003年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。(四)土地供应分析某某县城经营性土地实际供应量：2003年132.65亩、2004年248.59亩、2005年491.90亩，2006年计划供应260亩。存量土地(据不完全统计)供应量：澄江大道项目约200亩、原文田开发区约180亩、其它存量土地200亩以内。某某县城人口众多，进城人口每年约1.2—1.5万人，购房需求比较旺盛。近几年某某县城土地供应相对较少、基本处于准饥饿状态，某某县土地储备中心并未储备大量土地。因此今后三年内某某县城经营性土地过量供应的可能性极小；只要商品房售价不出现过快、异常上涨，即便再增加300—500亩土地供应也完全可以消化。二、2005年—2006年上半年某某县房地产市场分析2005年是某某房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升；2005年国家一系列宏观调控政策的出台对某某房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。从某某县在建(在售)商品房调查统计表的调查和了解情况来看：1、住宅方面—存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。2、商铺方面—存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业某某县在建(在售)商品房调查统计表06年7月20日楼盘名称开工时间占地规模(亩)总建筑面积总套数(套)售价(元/m²)销售情况工程进度主要房型住宅店面车库自管聘请品牌某某商贸城工农兵大道129—2号81000(店铺600,住宅未定店铺16住宅95现房一次性96折、按揭98折0.2元/大层高、有室外观光自动扶梯、内设新财富花园工农兵大道171号276(商铺42、住宅1458~07.7交房式一次性96折、分期97折按揭98折0.3元/一般粤泰园工农兵大道228号169(商铺59、住宅1238~现房没有优惠0.2元/南门花苑中山路南段某某花园南侧1398~未定一次性98折3栋连排、立面一般富瑞城市澄江大道一次性97折、按揭99折0.3元/超大阳光阳台、凸窗、落地窗、管道井设计管线不外露、两进式双卫生间、绿地率39%、小区配套设施好。云天花园式一次性97折0.2元/2005年末某某县商品房销售均价1200元/平方米，同比上涨30%,从住宅销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整某某县住宅销售情况波动不大，整体走势平稳。九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃2005年投资规模8558万元，增幅较2004年虽然有所放缓，但投资总量占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地3、热点户型通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在某某县市场对两房、三房的需求是最大的，两房、三房的比例占到了总和的75%,另外四房也占有一定的比例8%,别墅及其它房型占17%(见下表)。目前市场上对小户型的需求也较大，而且比例相对较高，两房的需求比例占28%。经过调研与客户深度调研发现，目前某某市场对80—130平方米的两房、三房小面积户型因为市场的变化动量是非常大的。通过调查发现，不同的阶层其现有住房的差异性不同，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构(见下图)。住房消费群体①富人、高收入者②稍高收入者③中、低收入者④最低收入者住房消费市场①别墅、高档公寓②商品房③经济适用房二手房④政府提供廉租房(住房呈“金字塔”消费结构示意图)(1)整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口(含部分流动人口)中换房及二次置业者仍保持较高热情。(2)2005年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，某某县并未受到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明某某县房地产发展具(3)某某县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额(4)近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然(5)近三年市场需求基本平衡，2005年房产出现热销。市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展(6)近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过(7)目前某某县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地建设小康某某，逐步使某某县城发展成为赣中南地区的副中心城市，是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成面积的扩展，2010年初步形成15.55万人口规模的文明卫生城镇，给某某据统计，某某县城区现有人口11.28万(含外来务工人口),总户数3.22万户，现有存量住房129.72万m²,人均居住面积11.5m²、建筑面积约17.69m²,其中有近2.8万户购买了房改房(含集资房、安置房)、有2000户建有私房。如果按人均建筑面积25m²的居住水平，现有人口还需新增住宅面积2、近几年旧城改造房屋拆迁情况2001年至2004年，某某县县城累计拆迁房屋面积30.22万m²(2001年2.97万m²,2002年5.60万m²,2003年8.71万m²,2004年12.94万m²),累计完成拆迁住户2300余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。2004年某某县续建面积27.91万m²,新开工面积16.5万m²,拆迁面积12.94万m²,新增拆迁户近如果要安置2004年的拆迁户，按户均70m²计算，需住房面积7万m²,而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积16.1万m²。3、城区新增人口住房需求据初步分析，某某县城区5年时间要达到15.55万人口规模，比现有城区人口要增加4.27万人，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么,新增人口按人均建筑面积25m²计算，需增加住房面积约106.75万m²。根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年，某某县城区住房需求总量约205.31万m²,平均每年需求41万m²,全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。从上述分析看，某某县规划审批开工项目建设规模与每年平均需求41万m²供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年某某从长期角度看，某某县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是根据《某某县国民经济与社会发展第十个五年计划执行情况和“十一城区人口达到15.55万人左右，到2010年城镇化水平达到38%左右，城镇居民人均住宅建筑面积达到30m²的目标(小康标准),而目前城镇人均居住面积不足18m²,因此，将导致需求强劲、持久地推动房价的总趋势长期上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变某某县城区房对于某某县城区房价上涨过快的现状，政府的态度是进行平抑，以保结构，建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实从现在起到2010年的四、五年中，某某县城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波“十五”期间，某某县城区商品房价格年涨幅在10%左右。到“十一五”期间末即2010年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。第一实现小康目标，某某县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住房居住面积不足18m²。人均居住面积要达到30m²的小康目标，还要走相当第二城市化的进程也直接拉动房地产开发。某某县2005年的城市化水平仅为21.12%,2010年要达到38%。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步第四市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，某某县城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住第三节项目的SWOT分析物业名称某某商贸城某某县工农兵大道129—2号开发商江西省万丰房地产开发有限公司自管占地面积建筑面积开工时间03年12月容积率入伙时间现房销售总户数1000户主打户型物业管理费0.2元/m²·月总套数总1000、其中店铺600、住宅400销售状况1100(元/m²)商铺均价4500(元/m²)自身配套15m超宽景观街面、1600m²主题喷泉广场、集娱乐、购物、休闲一体的大型商业街客户群体物业名称富瑞城市花园二期某某县澄江大道开发商江西富瑞房地产开发有限公司物业管理公司自管占地面积4.53万m²建筑面积8.15万m²开盘时间2005年10月容积率入伙时间2006年9月总户数640户主力户型物业管理费0.4元/m²·月面积(m²)销售周期10个月销售状况销售达90%销售均价1250元/m²自身配套1、小区红外线防越系统2、单元可视对讲门3、背景音乐系统4、小区电子监控摄像系统客户群体物业名称新财富花园某某县工农兵大道171号发展商江西某某新财富房地产开发有限公司聘请(管理公司未定)占地面积1.44万m²建筑面积3.4万m²开盘时间2006年1月容积率入伙时间2007年7月总户数234户主力户型物业管理费03元/m²·月面积(m²)销售周期18个月销售均价1300元/m²销售状况已销售80%客户群体主要为私企业主、个体商户、行政事业单位员工等1、地段优势本项目座落在工农兵大道上，往东不足百米是某某县的城市中心广场和行政中心，是传统的科教文卫中心区，是集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在某某广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。2、开发商优势①资本运作优势本项目的开发商某某实业公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足，只要完成前期工作就能顺利开工。②成本控制优势某某实业公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利。③营销策划优势某某实业公司有一只高水平的专业招商队伍(引进深圳的人才),有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。前期项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前10名的大型连锁超市“步步高”(在全国5个省43个地级市有网点、计划今年还要发展30家网点)有了意向性合作协议(入驻地下、底层和二层的超市);在南昌、吉安、赣州等地同将近60家品牌店洽谈了合作事宜，其中有20家意向性较强。④建筑规划优势本项目的建筑规划设计方案是由知名的深圳市宗灏建筑师事务所有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。首层步行街布置有珠本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和项目建设符合某某县城市总体规划的要求，社会经济效益显著,能够(二)劣势(weakness)本项目为某某县的第一栋高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住2、营销策划及招商需要专业运作本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且某某居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项(三)机会(opportunity)外来人口(主要指打工、经商人员)逐渐增多，其中相当一部分人都愿意2、房地产市场发展逐渐成熟某某县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销比较目前某某县城其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休(四)威胁(threat)在市场调查过程中，可以发现目前某某的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺(如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有1—2间自己的店铺)。这种状态正好说明了商业活动的质量在段)与山谷路交界处，西临邮政局，东靠博物馆，为某某城区核心地段。周边的主要交通干道为工农兵大道、中山路、山谷路等，工农兵大道既为人流的导入主要通过上述三条路进来，工农兵大道(东段)是最大人工农兵大道(西段)由西向东将某某县北部、西部人流输入工农兵大道，虽然本案西南面有中山路的某某商城、东北面有泰豪商城、甘雨亭超市等项目，中山路有新国光百货商城项目，但无论是规模(某某某某商城、新国光百货商城规模稍大)或商业布局都无法相比，周边配套更是无法同本项目匹敌，虽有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的还可以与之形成客源的互补。更重要的是以上稍有规模的商场并不能满足日益增项目周边主要有某某中学、实验小学、人民医院、某某饭店、某某影楼、某某广场、长途车站、中医院等及县直各机关单位。这些单位都会产因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价第四节项目的价格定位分析项目土地获取价格为2543万元(含拆迁费168万元),平均分摊至可出售房产(住宅38902.9m²、商铺19636.05m²、地下商场870m²等合计59408.95m²),建筑面积土地成本为住宅约163.42元/m²(按土地的1/4地价分摊),商业建筑约930.09元/m²。2、项目单位开发成本项目单位开发预算成本包括：土地、建安、规费、绿化等综合配套设施、税收、管理费和银行利息等(见下表),住宅约1255.93元/m²、商业建筑约2316.31元/m²。序号成本名称住宅(元/m²)商业店铺(元/m²)1土地成本分摊2建安成本分摊3市政设施配套费分摊4其他各项费用分摊5不可预见费分摊6绿化等环境工程分7营销、广告费用等分摊8财务费用分摊9管理费用分摊预期利润目标期望值：住宅为15%,商业店铺楼60%,则每平方米利润：住宅188.39元/m²,商铺1389.79元/m²。4、成本加利润的销售价住宅1444.32元/m²,商铺3706.1元/m²。(一)住宅1、现状概况目前某某县房地产开发项目中还没有高层住宅，因而本项目高层、小高层住宅的市场价格和销售面积在某某县内无参考和可比性。根据某某县的地域特点、某某县在整个吉安市国民经济发展中所占地位，以及某某县在吉安市所有县城中房价最高的特点，本项目高层住宅市场分析参照吉安层已入住)、星港澳园(未开工)、NO.1壹街区(施工中)、江南御景园 (未开工)、创天丽景城(未开工)、滨江六合盛世(未开工)、水印华府(施工中)等。本项目高层(小高层)住宅销售调查以以下楼盘为参考。店、KTV、部分写字楼(三、四层自用),五层以上为一梯两户住宅(共72套),户型为四室二厅二卫，建筑面积180平方米/户；住宅于2004年上半年开始销售，没有进行广告运作，2005年8月全部售完，售价1560—1680元 平方米/户两种，住宅于2003年年底开始销售，至今年7月销售完成81%,售NO.1(壹街区):小高层住宅，价格1600—1928元/平方米，均价1800澳园规划3栋高层、分别为16、18层，江南御景园规划3栋小高层，NO.1壹街区规划5栋高层(小高层)、分别为12层(3栋)、18层(2栋)。2、分析预测从吉安市现有高层、小高层楼盘运作销售来看，高层、小高层住宅处于较低价位水平运行，高层、小高层的市场潜力尚未得到充分挖掘。近三水印华府和NO.1(壹街区)的高层售价基本符合这种推测。某某县的房产价格肯定达不到现在吉安市的同类房产价格水平。参照近三年鼎泰商业步行街和金竹园的售价，比照目前某某县多层住宅最高价格(1460元/平方米),结合市场调查分析，最保守的估计某某广场高层住以接受；如果一年半至两年后以准现房或现房推向市场，推测心理上可以完全可以接受1350—1450元/平方米的多层均价(期房),因此推测购买者(二)商业店铺(1)某某县城目前品牌连锁、加盟店约为100家，吉安市中心城区品牌连锁、加盟店至少有400家，从南昌、吉安、赣州三市引进品牌连锁、加(2)根据初步市场摸底和一般商业经验，南昌、吉安、赣州三市的商2、分析预测根据“十五”期间某某县城的人均可支配收入增长预测，推算至2008康型—小康型加部分高消费的消费需求层次逐步提高的过程来看，某某县城的消费需求层次在2008年将以小康型为主，2010年转入以小康型加部分高消费为主。消费市场需求的迅速增长将为本项目的商业经营带来较大机 (旺铺地段),区域内售价区间4500元/m²,工农兵大道核心地段售价区间打造、专业营销和专业招商的运作下，价格至少有20～30%的增长空间，从本项目优越的地理位置条件及周边商铺价格情况，结合“成本加利润定价法”和“市场比较定价法”综合比较分析，本项目开盘销售价格实行低开高走的原则，住宅1500元/m²,底层销售价暂为6000元/m²、二层3000元/m²、三层2000元/m²(商铺均价为3667元/m²)。目前某某县城区房地产开发项目中还没有高层建筑，因而本项目的地下商场和地下停车位的市场价格暂无参考和可比性，地下商场售价暂为1200元/m²,地下停车位均价暂按2万元/个。项目名称第2年1、住宅均价2、底层商铺均价3、二层商铺均价4、三层商铺均价5、地下室超市均价这里的价格，应该是一种展望预期价格，是对地块价值未来竞争态势确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设第四章场址主要建设条件第一节场址及用地现状已基本完成场地平整。某某县某某广场房地产开发建设项目地点位于工农本项目总用地面积8068.12m²,土地权属通过拍卖方式由某某某某实业有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同，取得国有土地使第二节主要建设条件本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂土、粉砂，胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度5-7m;下部为粗砂砾石层，砾石占60%,砾径4-6cm、厚6-8m,可作为城市建设用地。从整个区域来看，项目区属于吉泰构造盆地。赣江大断裂从项目区东侧经过。基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001),某某县县城地震动峰值加速度<0.05(相当于原地震烈度小于六度),本项目可不考虑抗震设防。地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。某某县县城五十年一遇的洪水水位是62.88m,本项本项目建设性质和建设内容符合某某县县城总体规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设沿工农兵大道已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等本项目场址地势较平坦，水电可从工农兵大道市政道路就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工第一节指导思想与原则建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或大自然连在一起，人文主义的关怀体现在新生住户的交往需求。压力大，节奏快的生活给现代人们之间平添了许多不解、惊异和不安，在日常的生活中，不知不觉改变着现代人的行为方式，思考模式的变化进而影响人们的生活习惯，共同的观念使陌生的人们重新的走到一起，同一屋檐下需要项目处于某某县商业文化中心，得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时因此本项目切实地从住户的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质小区应有的形象，创造出居家应有的环境。该项目建筑设计体现出“以人为本”注重品质的设计理念，首创小高层和高层住宅理念，本项目定位为中高档商住小区，强调产品的合理性与差异性，力求建第二节总体规划方案注重营造一种舒适的环境，采用“人车分流”的观念，在项目屋顶中部设发挥中心地段商业价值。本项目利用临街铺面、商业广场、商业内街与某某地域文化风格相结合，使商业平面具有灵活性和可持续性，使空间产生3、合理利用地形，总体布局大围合、大通透，形态自由、活泼，打破板式或围合的闭塞和呆板。注重内部空间与城市界面结合，为城市创造一4、总体设计以人体尺度为依据，以创造宜人的绿化空间为指导，结合阳台绿化，平台、露台绿化等，使地面绿化与空中绿化相结合，形成极具5、可持续发展的思想，住宅内部空间有较大的可调节性。建筑节能设本项目位于工农兵大道上，是某某县城的重要节点。在设计过程中认真考虑了城市景观和楼盘形象，力求塑造崭新的城市形态，创造完整、人文、大气的富有强烈城市感的城市节点。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：创造出体量适中，高度合乎要求，有强烈体积感的现代化建筑。既满足自身需要，围合出供小区居民休憩、放松的内庭院，又给城市沿街商业是人对建筑的最直接的接触面，其立面处理以人的尺度为依住宅分两组，东西向展开联排布置，隔绝了外界的喧嚣与浮躁，形成了一个静谧、内敛的中心庭院，给居住者家与工作之外的第三空间，以达1、出入口位置：设置出入口4个，分别为工农兵大道2个，山谷路22、停车：分为地上和地下两种方式，地上停车87个，地下停车63个。单位总用地面积总建筑面积其中：1、住宅2、商铺一层二层三层地下车库其中：地下超市架空层其中：会所及物业办公容积率绿地率个室外停车位个第三节建筑设计方案通过对某某县当前商业业态的研究发现，最大的商业价值来自商铺与商场的结合。在一层平面设计中引入二横二纵的商业内街，使商业价值得到充分体现。沿街的商业裙房形成连续面，这种连续延续到平面，使商业三层的商场，形成互补。配套商业不仅满足小区居民需要，使其生活更加在平面设计上，地下室为设置有停车场、中心超市及消防水池和消防68.7%,95m²—117m²占29.3%,基本符合建设部165号文件(建住房[2006]165号)要求。一梯四户设置，南北采光。合理的户型决定了优良的生活品质，使住户得户型房间方整、紧凑、具有高效的面积实用率和均好性，满足了居住空间的各层次要求，各种户型都有很好的朝向、采光和通风，具有良好的景观视野。所有厅房的开间进深都考虑了家具的合理摆放，充分满足现代为减轻城市道路对沿街建筑的噪音干扰，设计上引入了“城市屏风”本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑形体的美感，树立居住建筑形象。在以白色为主导的色调中适当镶嵌暖灰等暗色，更显尊贵与品位。使建筑形象更加持久与稳重。大面积的玻璃窗与镂空阳台栏板的采用使建筑形体轻盈通透，并可最大限度的采光、通风、纳入景观。根据每户的具体位置协调开窗，在建筑处理中尽量避免对视，同时在立面形成光影对比和商场立面追求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简单的2、在设计单体户型时，尽量减少空调房间的外表面积。外窗气密性不低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改(1)外表面做浅色处理，如采用浅色的粉刷、涂料、面砖等。(2)外围护墙体嵌贴聚苯烯挤塑板使建筑满足夏热冬冷地区居住建筑(3)设置带铝箔的封闭空气间层，当采用单面铝箔空气间层时，铝箔(4)屋顶绿化采用锯屑或膨胀蛭石等，覆盖层以200毫米左右为宜，(5)西向外墙脚下可适当种植爬墙虎等攀缘植物。(6)夏季尽可能的增加换气次数，特别是进行夜间通风，换气指数在每小时6-9次，可明显改善室内热环境。2、每个户型客厅设有可调节和捕捉风力的窗，与开敞的生活阳台形成4、庭院绿化以树林为主(而不是观赏性的草地)提高空气质量、吸尘、5、庭院设置人工水面来进行蒸发降温，并通过人工瀑布和喷泉来提高为缓和城市气候作贡献。另一方面低耗能、健康自然居住环境，给住户带第四节结构方案本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0,设计使用年限50年。竖向荷载：恒重(自重、设备重)根据构件和装修尺寸及材料重量直雪荷载：基本雪压取值0.35KN/m²(50年一遇),雪荷载准永久值系国地震动参数区划图(GB18306-2001)》,本项目区地震动峰值加速度<0.05(相当于原地震烈度小于六度),本项目不考虑抗震设防。目前尚无地质钻探勘察资料，暂按整板基础(地下室)考虑，具体方第五节给排水方案1、水源：本工程水源为城市自来水管网，从工农兵大道DN300的供2、用水量：该工程最高日生活用水量为Qd=550m³/d,最高日最大时生活用水量为Qh=50m³/h。3、给水系统为满足最低及最高卫生器具配水点处静水压的要求，并节约能源，给(1)低区供水系统：建筑负1层至7层，由城市自来水管网直接供水。(2)高区供水系统：在地下室设叠压式恒压变频供水装置加压供水。在市政自来水管的引入口设置水表，各住户的水表统一设在一楼水表2、污水、废水量估算(1)本工程粪便洗涤废水合流排除。(2)地下室集水坑废水经提升排入室外雨水检查井。(3)室内所有排至室外之生活污水，均排至污水处理装置。污水经后污水处理装置处理达到污水排放标准后，方可排入市政污水管网。最大日污水排放量按最高日生活用水量的90%计，Q=495m³/d。4、雨水排放系统(1)屋面雨水：建筑屋面雨水均采用外排水系统排除。(2)场地雨水，采用某某县暴雨强度公式，重现期P=1年，T=20分钟。大部分雨水经雨水口排入雨水管沟，再排入城室外排水管采用钢筋混凝土管，室内排水均用UPVC排水管。第六节给排水消防设计1、室内、外消火栓给水系统3、气体灭火装置：自备发电机房、贮油间等设气体灭火装置。用水项目用水量(L/S)火灾延续时间(h)总用水量(m³)室外消火栓2室内消火栓2自动喷水11、水源：为确保消防供水安全可靠，拟采用市政给水管DN300的供险等级按中危险Ⅱ级计，采用水池、水泵联合供水方式，采用湿式自动喷4、加压设备及构筑物：地下室集中设置消防水池和消防泵房，消防水池容量为540m³,消防水池设置消防取水口，在最高建筑的屋顶设置一个消防水箱，消防贮水为18m³。消防电梯底部设集水坑，集水坑内设两台潜污泵将水抽升至室外雨水第六节电气方案3、《建筑物防雷设计规范》(GB50057—94))(2000年局部修订)二、设计范围本项目方案包括建筑的供配电、电力、照明、用电设备自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动控制、电缆电视、电话、电视监控系统、防盗对讲话系统、宽带网络等系统的设计。1、用电设备总装机容量2、用电设备总计算有功功率3、用电设备总计算视在功率4、补偿后高压侧功率因数5、变压器台数及容量四、供配电设计1、本项目消防用电为二级负荷，其余用电均为三级负荷，10KV环网电源引自工业区开闭所，由YJV-8.7/10kv交联电缆埋地引至建筑物地下一层的变电所。2、本工程设有一台应急柴油发电机组，当市电停电或火灾时，发电机组可在15秒内通过应急母线向一级负荷供电。3、变电所内设有SCR9-800KVA干式变压器2台。4、高压选用环网开关柜，采用负荷开关与熔断器联动的方式保护变压器，低压选用MCS组合式开关柜。5、在变电所内设置无功自动补偿装置，补偿后变压器10KV侧功率因数不小于0.9。6、本工程除在10KV侧设置专用计度柜外，对每台变压器设置了计度1、采用TN-S配电系统；配电电压380/220伏，干线采用三相五线制2、配电箱位于各层的配电小间内，选用PX型明装配电箱。3、消火栓泵、喷淋泵等大于37KW的电动机采用软起动，其它用电设1、照明标准：商场200Lx,设备50Lx,住宅100-200Lx。2、所有接地共用一套接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4、电话：设置市话直通式电话系统，每户设置两对线。电话交接箱设5、设置电视监控系统，监控器设在大楼一层的消防控制室；在大第七节通风设计3、土建专业条件图1、车库的通风换气次数为：送5次/h排6次/h。送风量：140000m³/h,排风量：168000m³/h。2、地下车库设置机械送排风系统，排风按地下车库设机械排烟系统，选用单速消防排烟风机，排风与排烟系统第六章节能与节水本项目可研节能编制依据国家计委、国务院经济贸易办、建设部计资(1)采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布淘汰的机电(3)合理选定建筑形体系数，节约用电。尽量采用自然采光与通风，不过分依赖空气调节与机械通风。根据热工计算配置选用建筑物外围护结构及门窗热阻，减少外围热损失，设计好屋面(5)选用节能型变压器、节能电器，采用节能灯具，并采用低能耗镇(6)选用低损耗，低噪声负荷能力强的SC9型干式变压器。(7)选用高效节能光源及灯具。(8)楼梯、走道灯采用人体感应节能开关。(9)先进的分散智能型报警系统。(10)每户内设置电话电视和宽带网综合信息接线箱。2、节水措施(2)选用质量高、密闭性能好的阀门，选择质量好的开关、管材，以(4)供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。(5)加压设备：采用节能的自动化程度较高的设备。第一节项目场址环境现状某某县某某广场开发建设项目位于某某县工农兵大道上，总用地面积本项目场址地貌简单，无森林草原植被、珍稀动物栖息处，且目前无探明矿藏。本项目区规划内无工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物第二节项目建设与运营对环境的影响1、《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月)2、《建设项目环境保护管理条例》(1998年4月)项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，污水进行生化处理后进入市政污水管道，对水资源不会造成破坏。本建成后裸露土地进行绿化，种植花草、美化环境，将能显著改善当地的生施工期间对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘污染(主要产生于灰土拌合和施工材料运输及土方运输);噪声主要项目建成运营期间对周边环境的影响主要是生活中产生的废弃垃圾和第三节环境影响分析及保护措施(1)项目建设可能产生的经济和社会影响(2)项目对所在地区居民就业、居住、生活的影响2、生态环境影响分析内容(1)项目产生的废物可能对土壤层造成的损害，(2)项目排放的废水对当地水资源可能产生的影响，(3)项目城市化进程使农业用地和其他用地减少而产生的影响。3、环境空气影响分析内容(1)项目会排放哪些有害人体的气体；(2)项目排放的气体污染物对周围环境的影响；4、环境噪声影响分析内容(1)项目工程施工中是否引起噪声强度的增大；(2)项目所增加的汽车等交通工具产生的噪声对项目区的影响；(3)项目噪声强度、轰鸣声对周围地区日常生活秩序的影响。(1)地下室设一个集中垃圾站，以收集各种分类袋装垃圾后，由环卫(2)餐厅厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到(3)地下蓄水池与污水池及管道间要求有10m以上的卫生防护带。(4)水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。2、施工中环保(1)现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接(2)施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。(3)地块周围树立高于2m的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，(4)施工中不产生超标准的空气污染；(5)建筑垃圾及时清理、文明施工；(6)尽量使用低噪声施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工。采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间(7)推广使用散装水泥或商品混凝土。等效声级LAeq[dB(A)]主要噪声源噪声限值昼间夜间推土机、挖掘机、装载机等打桩各种打桩机等禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等吊车、升降机等注：表中所列噪声值是指与敏感区域相应的建筑施工场地边界线处的(1)卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。(2)室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。(3)设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。(4)餐厅厨房油烟废气采取油烟净化处理。(5)进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。第八章组织机构与人力资源配置一、组织机构方案(1)由某某某某实业有限公司负责本项目开发。公司设立董事会作为最高权利机构，决定项目开发一切重大事宜，董事会设董事长一名，副董(2)公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由董事会聘任。设总经理1名、副总经理2名、财务总监1名，共同负责公司运作。(3)公司下设经营管理机构，包括行政部、工程部、营销部、财务部(4)公司的具体开发运作事宜，采取聘用专业顾问公司，运用社会化2、人力资源配置(1)人力资源配置的依据人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。根据市场化运作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发(2)人力资源配置的内容②组织机构设置：行政部、营销部、工程部、财务部。财财务财务部计划行政部销售营销部策划某某某某实业有限公司组织机构图①行政部协调各部关系：做好供求客户、来宾接待工作；负责协调、处理日常工作；文秘档案管理工作；会同有关部门制订各项规章、管理制度。②营销部制订市场经营营销方针，作好产品的营销策划。③工程部开展项目的质量、进度、费用、安全四控二管工作，协调各方关系；④财务部支付工程款，回笼资金，上缴税金，做好计划。二、劳动定员1、公司劳动定员为22人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相应数行政部5含领导及后勤人员营销部2管理人员8管理人员工程部4管理人员财务部1管理人员2管理人员2、项目竣工前，为做好售后服务，将行政部、工程部、财务部一并转3、为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识和管理知识培训。财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行营销专业培开发商工投资控制设计质量控制第一节质量保证体系三级质量保证体系。该工程项目建设严格按《建筑法》及吉安市有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系勘察设计单位必须选择甲级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定、规范，技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设施工单位必须选择二级以上资质的施工企业承担施工任务。施工单位要接受质监和监理对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定第二节工程招投标方案根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，结合该项按照江西省发展计划委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用以下按照建设部有关规定，结合该项目特点，施工合同暂分为3个合同标段，建筑2个标段，绿化1个标段。施工监理合同分为2个合同标段，建3、招标范围该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料、设备采购等；工程监理，勘察设计采用4、公告发布按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预审；对邀请招标的(1)邀请招标在全国范围内邀请有甲级建筑设计资质、有乙级监理资质的单位参加(2)公开招标通过媒介发布公告，凡具有建设部二级以上施工资质、建设部主管部门二级资信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工2、评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建本项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计√√V土建工程√√√√√V绿化工程√√√√第十章项目实施进度交付使用的滚动开发原则进行。施工期：2006年10月—2008年9月。具项目实施进度表项目内容2006年2007年2008年月月12月月月月月月月月月研报告招投标建安施工竣工验收第一节投资估算本投资估算主要包括项目建设的土地征用、土建工程(含电梯、水电、(1)某某县建筑安装工程造价及相关资料。(2)《全国统一建筑工程基础定额》(江西省单位估价表)(2001版)。(3)《全国统一安装工程预算定额》(江西省单位估价表)(2001年)(4)《全国统一市政工程预算定额》(江西省单位估价表)(2002版)(5)《江西省建筑安装工程费用定额》(2001年)。(6)《江西省市政工程费用定额》(2002年)。3、其他费用的取费标准：各种税费按某某4、建筑规划设计费、前期费(含可行性研究报告、市场调查报告、项目策划报告等)以实际发生金额计取。1、土地费用土地费：按拍卖的土地价格计，为2375万元，拆迁费168万元，合计2543万元。2、建安工程费(单位：万元)序号项目名称建筑面积(m²)单价费用备注1住宅建安费用728元/m²含电梯费用2商业建安费用700元/m²3地下室建安费用800元/m²含消防、人防费用4架空层建安费用810元/m²合计3、其他费用(单位：万元)序号项目名称建筑面积(m²)取费标准费用1建筑规划设计费28元/m²2前期费56万元3地质勘探费1.5元/m?4市政设施配套费20元/m²5质量监督费建安工程费用×0.35%×0.856排水设施有偿使用费7排水管涵接入费5万元8易地绿化补偿费200元/M²×30%9临时占用绿地费0.5元/m²基建工程卫生费建筑噪声超标排污费0.7元/m²新型墙体材料专项基金8元/m²余土废渣清运费0.6元/m²建筑渣土污染处置费2元/m²建筑余土保证金1.5元/m²工程监理费白蚁防治费2元/m²施工图审查费1.5元/m²检测费2元/m²合计4、配套设施费园林景观、智能化系统工程60万元。5、不可预见费按建安工程费、其他费用和配套设施费的8%计提，预计费用为444.156、财务费用拟计划申请4000万元的借款，按1～3年期贷款利率6.3%上浮30%为8.19%,利息为655.20万元。7、销售费用按销售收入的2.5%计算，预计351.92万元。8、管理费用根据财政部财建(2002)394号文，按直接工程费为基数累进计算，预计管理费98.39万元。估算投资总额为9644.49万元，其中开发建设投资8538.97万元，期间第二节投资计划与资金筹措本项目总投资9644.49万元。资金来源为：1、建设单位资本金自筹3700万元，占38.36%,其中(1)已支付土地款2375万元；(2)已支付拆迁费168万元；(3)已投入项目前期费50万元；(4)已付勘察设计费167万元；(5)已付工程备料款420万元；(6)已付工程规费320万元；(7)自有资金200万元。2、申请银行贷款4000万元，占41.47%;3、售房收入1944.49万元，占20.16%。资金来源与使用见表11-2。表11-2单位：万元序号项目名称建设期销售期1项目总投资开发建设投资期间费用2资金筹措资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入第一节财务评价的依据与基础数据1、建设规模：总建筑面积：66780m²,其中：住宅38902.90m²、商铺19636.05m²(每层6545.35m²)、地下车位63个、地下超市870m²。2、实施进度：项目开发期3年，其中：施工期2年，销售期1年。3、行业基准收益率取15%计算。4、税费及附加：营业税按销售额的5%、教育费附加按营业税额的3%、城市建设维护税按营业税额的5%。土地增值税按销售额为基数计征(住宅1%、商铺等2%),印花税按销售额的0.03%。5、所得税按利润总额的33%计算。6、广告及销售代理费按销售收入的2.5%计算。第二节销售收入预测项目开发期为3年，其中：住宅销售期3年(含建设预售期，下同),即第1年—第3年，据房地产开发经营统计数据分析，预计各年销售量分别为25%、55%、20%,商铺销售期3年，即第1年—第3年，各年销售量分别为25%、45%、30%;地下超市销售期1年，即第3年全部售完；地下车位销售期3年，即第1年—第3年，各年销售量分别为40%、50%、10%。销售价格按第三章第三节第三款(项目销售价格设定)中的价格计算。销售总收入14076.81万元，税费984.18万元。表12-1单位：万元序号合计1销售面积(m²)单位售价(元/m²)销售比例(%)销售面积(m²)单位售价(元/m²)销售比例(%)销售面积(m²)单位售价(元/m²)销售比例(%)车位数量(个)单位售价(元/个)销售比例(%)销售面积(m²)单位售价(元/m²)销售比例(%)销售而积(m²)单位售价(元/m²)销售比例(%)2营业税(5%)城市维护建设税(5%)教育费附加(3%)上地增值税印花税(0.03%)第三节财务评价根据销售收入分年预测表、资金来源与使用表见表、损益表计算(见表12-2):3、总投资利税率：39.19%6、资本金利润率：68.45%损益表表12-2单位：万元序号1经营收入自营收入2经营成本商品房经营成本3经营税金及阳加456税后利润应付利润未分配利润单位：万元项目财务现金流量表见表12-3。单位：万元表12-3序号建设期销售期合计第3年一现金流入1销售收入45回收固定资产余值现金流出1开发建设投资3销售费用4管理费