XX城市广场工程维修管理方案

XX城市广场工程维修管理方案一、城市广场的工程设备管理城市广场投入使用已有五年的时间，工程设备已开始步入大中修阶段，如何根据设备的使用状况分批分期的实施计划检修，应是物业公司首先考虑的问题，在大中修其间要保证各系统运行正常，即大中修工作不能影响正常的设备运行，计划检修也不能代替日常的维修保养，但目前城市广场的设备运行状况却不容乐观，跑冒滴漏到处可见，设备带病运行使人担心，更为严重的是消防电源发生故障后不能及时修理，一旦发生火情后果不堪设想。如何在短期内改变目前管理的混乱状况，正确处理计划检修和日常维保的关系，顺利度过大中修阶段，将是新一任物业公司面临的首要任务。根据城市广场的工程特色，结合我公司技术力量雄厚工程管理经验丰富等优势，特制定城市广场的工程专业管理制度。1、设备的大中修管理1）对所有设备及设施进行一次普查，并根据设备历史档案制定大中修计划，报管委会批准后，分批分期实施；2）一般设备由工程部的工程技术人员进行检修，公司总工室派人监督指导；重要设备将委派专业工程公司进行，总工室专业工程师负责验收。3）详细记录设备维修情况，包括维修时间、人员、更换的零部件及试车记录等，并建立设备大中修档案。4）合理调配人员，正确处理计划检修和日常维保的关系，影响到客户的设备检修工作一律安排在夜间进行，将客人的投诉率降到最低。5）设备的大中修工作在半年内全部完成。二、工程各专业工作制度在城市广场的工程管理工作中充分发挥我公司技术力量雄厚、管理制度严谨规范等特点。特制定城市广场的工程专业管理制度：1．设备和设施的管理：1）制定各种安全运行制度、岗位责任制度、巡回检查制度及设备的维保计划、运行记录和操作规程等多项管理制度，并严格执行；2）设备图纸档案资料齐全，设备台帐清晰、完善，可随时查阅；3）设备运行正常，设施完好无损、整齐美观。4）机房干净整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生；5）各种专业技术人员齐全，特殊工种必须持证上岗。2．供配电系统1）保证24小时正常运行，出现故障，立即排除；2）停电检修必须提前通知用户；3）配电室的倒合闸操作应严格按国家电气操作规程规范执行；4）制定临时用电管理措施并严格执行。3．消防系统1）消防控制中心及灭火配备齐全，完好无损，可随时起用；2）配备兼职消防人员，定期演练，定期向客户进行消防知识教育；3）制订火灾应急方案，设立消防疏散示意图，保证疏散通道畅通，应急照明、引路标志完好；4、给排水系统1）全天24小时供应热水，并保证热水的温度、流量、水质达到和超过设计指标。2）定期对二次蓄水设施进行清洗、消毒。供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染发生；3）给排水管道阀门无跑、冒、滴、漏现象；4）定期疏通雨水和污水管道，确保排水系统通畅，定期检查各类管井，井盖丢失和破损要及时更换；5）遇有突发事故，维修人员要立即进行抢修，杜绝跑水、泛水、停水等事故发生。5．煤气系统1）管道阀门要定期进行检查，杜绝泄漏事故的发生。2）协助煤气公司定期对用户的灶具、软管等设施进行检查，发现问题马上解决。3）经常向用户宣传安全用气的常识，劝导用户不要随意更改管道阀门及灶具等。4）制定和演练气体泄漏的紧急处理方案。并做到家喻户晓。三、关于解决若干工程问题的承诺根据我公司对城市广场的多次考察，发现在工程管理中确实存在着许多问题，有些已经到了很严重的地步，必须马上解决。根据我公司的技术力量和管理经验，我们完全有把握在半年内全部解决现存的工程问题，现根据管委会提出的若干问题做如下承诺和保证：（一）关于跑冒滴漏问题设备是否存在跑冒滴漏问题，是衡量一个物业公司工程管理好坏的基本标准，在我公司所管理的项目中，早已杜绝了此类问题，我们的主要作法是：1、建立设备专人负责制，从设备的运行、日常保养到卫生清洁均指派专人负责，日日检查，周周评比，设备管理的好坏和浮动工资挂钩，充分调动每个人的积极性。2、加强日常维修保养，制定计划检修方案，并在工程部的月计划中明确规定，月底总结中认真检查，完不成任务扣除全部门的浮动工资。3、具体技术问题：由于国内阀门多数使用寿命较短，质量较差，若在更换密封垫和盘根后杜绝不了漏水问题，必须更换新阀门。目前阀门种类较多，除蝶阀、闸板阀、截止阀外，我公司多采用柱塞阀，并取得了良好的效果。考虑到此种阀门价格较高，易采取逐批更换的方式，每月更换一批，六个月换完，以减缓资金压力。水泵漏水多是因为盘根和密封垫不严造成，应对水泵进行一次彻底检修，除更换盘根和垫片外，还应注意水泵和电机的同轴度是否符合要求，叶轮及轴承是否需要更新。设备检修的同时应对电机及电气控制系统进行一次系统的检修，主要包括：绝缘性能的测试、压点和接头的紧固、柜内的清洁和除尘，大型设备还应测试运转时的工作温度等。（二）关于饮用水二次污染问题解决二次水的污染问题除应建立设备专人负责制、加强日常维修保养、进行计划检修外，具体技术问题在于根除污染源。多年的经验证明，水箱和输水管路是主要污染源，而城市广场则应重点考虑上下水箱的污染问题，我公司的建议是：第一，对供水系统进行彻底的改造，给现有的生活水泵增加变频控制装置，以便去掉楼顶的生活水箱，使楼顶的生活水箱改为消防水箱，将生活用水和消防用水彻底分开；增加变频装置后，由于管路中的水变成循环水，减少了水在输水管路中的污染；此方案是解决二次污染的最佳方法。第二，对地下水箱进行彻底清洗，为保证清洗质量，应请专业公司进行，清洗后请卫生防疫站出具水质化验证明，同时检查地下水箱是否有渗漏现象，水箱的周围是否有污染源，水箱的盖板密封是否良好等。（三）关于增加卫星频道问题关于增加外星频道问题，只要是三部委批准的频道，我公司均可实现。对于HBO和索尼动画频道，为保证接收的质量和效果，根据我公司经验和目前的市场价格，设备和费用预算如下：3.5M接收天线2套￥20000元接收解码器2台￥45000元西语专用解码器1台￥3000元调制解调器(进口)4台￥16000元费用共计：￥84000元由于HB