中国房价问题的现状.成因及解决-现状及成因

中国房价问题的现状.成因及解决|现状及成

因按:当前国内房价的居高不下根本上与收入差距的拉大亲密相关，但现代主流经济学却基于伦理自然主义而这种现状合理化。其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简洁地放任市场机制来加以配置；特殊是，由于各国政府从房地产中吸取大量的财政收入，这不但违反税赋的支付力量原则，而且也使得“住者有其屋”这一抱负离现代社会越来越远。中国房价问题：现状、成因及解决近年来，房价的急速上涨已经成为覆盖在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样熟悉它？本文对此作一较为深化的剖析。一、为何房价会居高不下一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力气：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。事实上，市场有效运作的一个基本条件是信息完善和对称，在信息不对称的状况下，那些拥有信息这就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期；明显，房产是一个信息极不完善和对称的市场，那些把握信息的房地产大鳄以及中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧急氛围以牟取超额利润。特殊是，由于在住房的供应受到制约的状况下，有关住房紧急之类虚假信息比较简单误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状。但是，党房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力气却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。明显，居民的自主性需求主要与其将来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应当很低的，或者说，当前国内的房价应当会快速下降；但是，为何已经经受半年多的休整期，迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供应，因而房价上涨的直接缘由在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。一般地，巨额的房市资金来自不断高涨的储蓄，那么，在一个平均收入如此低的社会中为什么会如此巨大的储蓄呢？这又与不断拉大的收入差距有关。试想，假如中国人的购房力量都集中在1/10乃至1/20的富人手中，那么房价会是怎样的水平呢？二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。明显，20世纪末21世纪初的住房市场化改革极大地抬高了各阶层对住房的需求：一方面，那些获得极其低廉之福利分房的往往是那些既得利益者，他们有财有势，在房价上涨过程中不但有力量并且乐观购买其次、三套住房；另一方面，那些没有享受到福利分房好处的往往是那些无才无势的弱势者或者踏入工作不久者，由于实物住房的取消而面临着住无定所的不稳定状态，因而会产生了在短期内被动购房需求。另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市；在一些城市房价成倍地上涨的同时，全国房价2022、2022和2022年上涨只是9.7%、7.6%和5.6%，这是就住房需求的结构性问题。为什么会消失这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关怀自己家庭的外观，也会关怀整个街区的观瞻，关怀整个地区的地理人文；因此，即使某小区内的环境再怎样美丽、设施再怎样完善，但假如整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。譬如，当前广州许多乡镇都开发了一些较为成熟的楼盘或小区，但还是提高不了人们对它的需求。明显，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了；而之所以如此差的根本缘由在于那些地方太穷了，这又是收入安排两极化造成的恶果。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的状况下，只要收入安排问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必定会不断上涨，从而也就永久不行能实现“住者有其房”。可见，房价的高涨根本上与收入差距的拉大存在亲密关系，关于这一点，我们也可以从其他国家的经受中窥见一斑。例如，日本在1980年以前的基尼系数稳定在0.26左右，但在1983年以后收入安排开头恶化，在1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于历史峰值；同样，香港始终是世界上基尼系数最高的经济体之一，其基尼系数好像很少低过0.5的，其地产达到峰值的1997年也是基尼系数地高峰期0.53。当然，假如收入差距持续存在，那么，房价就缺乏社会大众的真实购买基础，从而必定会：或者房价普遍下跌，或者呈现明显的二元结构。譬如，随着经济“泡沫破灭”，日本的房价从峰值开头崩溃而下，下跌幅度达到了40%；同样，香港的房价在金融危机后3年内整体性跌去了70%，美国的房价在次贷危机以来已经从峰值已经下跌了25%左右。当然，在中国这种地域广阔而收入很不平均的社会，大城市的房价会受到富有阶层强大购买力的支撑，从而在短期内很难降下来，这是像北京、上海、广州以及其他省会城市房价持续高涨的基础。二、现代主流经济学对住房问题的理论误导当前国内的房价之所以如此高涨，明显是与那些所谓的“主流”经济学家的推波助澜分不开的，早先不是有经济学家就不断看涨房价，甚至还为之打赌吗？事实上，当前的那些“主流经济学家”往往热衷于从供求角度来猜测房价的走势，从供求平衡来为不断高涨的房价进行辩护，并基于市场原教旨主义而崇尚以市场机制来解决住房问题。这些经济学家之所以实行这种分析方式，推崇这种政策主见，也是与现代西方主流经济学所内在的自然主义思维亲密相关。西方社会本身就具有根深蒂固的自然主义思维，中世纪宗教道德衰败后自然主义又与肯定的价值信念相结合，从而形成了一种伦理自然主义，这种伦理自然主义基于“物竞天择”的学说把存在的就当成合理的；同时，对存在的认知又衍生出了实证主义，这样，伦理自然主义又与伦理实证主义相结合在一起，由于两者拥有共同的信念，即我们必需把规范归结为事实。正是基于伦理实证主义这一信念，主流经济学将实然上升为应然而将现状合理化了，因而当前房价上涨也是符合经济学规律的。但问题是，符合何种经济学规律呢？是那种赤裸裸的以力气打算的市场规律吗？尽管在当前收入极端悬殊的状况下，房价的确有不断上涨的需求基础，但问题是，这种上涨合理吗？主流经济学所依据的伦理实证主义强调存在就是合理，由于存在是物竞天择和优胜劣汰的结果；但问题是，存在的东西就肯定合理吗？实际上，即使就自然界而言，世界上存在大量的病毒、细菌、蚊子、苍蝇以及蟑螂等，它们都是物竞天择下的优秀者吗？而且，通过灭亡式的自然选择，原来曾经很强大且普遍的动物如老虎、狮子、熊猫、扬子鳄、金丝猴等都都日渐稀有了，但我们为什么要爱护这些濒危物种呢？要知道这是明显“非达尔文式”的呀！为此，森写道：“适应性对于一个物种的生存和繁殖来说是充分的理由……但是为什么它本身必需成为进步的标准呢？生存优势往往源于不同类型的特征，这里并不存在特别的理由以保证这些特征能使生命体更为舒适，更为富有或更为美妙”。同样，在人类社会中，存在大量的强盗、小偷、贪官、奸商、以及其他违法犯罪者，这些人的存在都是合理的吗？而且，尽管基于最大化收益的假说，那些利他主义者往往会被利己主义者所排斥，但人类社会又为什么要大力褒扬这些见义勇为、怜悯和慈爱这类美德呢？要知道这是违反经济学中的演化均衡理论的呀！为此，森写道：“达尔文将自然选择视为〃每种生物的优秀品质”的理所当然的促进者以及达到〃完善”的途径是不充分的。我们应当熟悉到，很多并不利于我们生存的美德和成就有理由受到我们的重视；另一方面，与生存相关的很多品质遭到我们的极力反对。比如说，一群统治者将某类奴从——某种智人的变种——变成非人的模样，他们适应了这种情形并且演化成特别有用的奴隶而且是坚韧的生产者和快速的繁殖者，我们会把这种进展当成进步的象征吗？当然，与此相同的类比是我们用这种方式来对待我们所喂养的动物。但是，这种支配对于人类来说是完全不行接受的，而且也无法确定，但对于动物来说却是可以接受的。”[1]因此，我们在作进步与否的评价时，就必需依据肯定的合理标准而不能全部留给自然选择。事实上，除非碰巧在肯定程度上与生育优势相吻合或相关外，自然选择并未促进任何我们有理由重视的事物的进展。为此，尽管达尔文本人把进步是为自发和不含有意设计的，关注的是物种如何适应环境，而不是改进物种生活于其中的环境；但是，优生学运动却从达尔文主义那里获得了灵感和学问上的支持，它试图通过对自然伸出“救济之手”来培育更好的基因类型，同时限制“不适于生存的”异体的繁殖。这样，达尔文的进步观就开头走上了两个不同的方向：一是主见基因掌握，一是要求无为而治；而且，长期以来这两种观点全都都相安共存，由于即使主见基因掌握，也是集中关注我们的特征而不是我们的生活，它要求改造我们自身而不是我们生活于其中的世界以满意我们的需要。明显，正是基于这种进步观，马尔萨斯就极端仇视那些关心穷人的公共行动，反对针对未婚母亲的妇产医院以及针对弃婴的育婴堂之类的公共设施；这一进步观也成为市场原教旨主义的理论基础，它所造成了私人富有和公共贫困的现象日趋严峻。如森所描写的：“现在处处可见各种诸如贫困、事业、流离失所、饥荒和流行病之类可以补救的剥夺、环境破坏、物种濒危、持续的动物虐待以及大多数人普遍恶劣的生活条件”。［2］究其缘由在于，达尔文的进步观所依据的是物种的质量而不是生活的质量，它集中关注的是事物的特征而不是它的实际生命，这样，“它倾向于忽视人类和其他动物的生活质量，减弱了抱负评价我们各种优先事物并依据这一评价来生活的重要性；它还使我们的留意力从改造我们生活于其中的世界的必要性转移。而这又反过来导致这样的倾向，或者鼓舞乐观的基因掌握，或者纵容对自发进步的消极依靠。但在这两者状况下，它们都没有关注我们生活质量与外部世界的可调整性之间的关联”。可见，更为恰当地应当说，事物存在必定有其存在的条件，但是存在本身却并不肯定时合理的；由于合理本身包含了人类有关好坏和真伪的价值推断，包含了人类对长期利益的追求，体现了人性日益圆满的抱负。明显，所谓的物竞天择和自然选择并不是确定进步的合适标准，相反，为了使得存在的东西变得更合理，人类往往还必需实行某些特定的行动来转变生存的条件：在自然界人类通过疫苗基本上掌握了大多数的病菌，在社会中人类通过伦理培育和立法等活动预防了大量的反道德和违法乱纪的行为。特殊是，假如说这种仅仅转变外部世界的主见是较为适合于自然界的话，由于自然界万物存在相对固定不定的规律；那么，这种主见可能并不适合人类社会，由于人类社会的进展本身就不存在一个一成不变的规律，而是受人类自身的理念所影响。正因如此，在对经济活动有其事社会制度进行解释和改造时，我们不能仅仅停留在对现象的解释和实证上，也不能仅仅鼓吹所谓的“理性”行为；相反，要揭示各类现象存在的条件，分析这种条件的合理性，并探究转变这种条件以满意人类需求的途径。例如，博伊兰和奥戈尔曼就指出，经济讨论“一方面供应对于个体经济行为的精确描述”，“另一方面供应对于经济结构和经济机构的同样精确的描述”；［3］事实上，只有对后者的描述才可以对经济结构进行道德批判，从而探究更为合理的社会变革。然而，就当前的房地产价格而言，主流经济学家却不是试图去构建一种缓和房价上涨的社会条件。明显，这就涉及到我们对房地产本身的熟悉，涉及到经济学家对社会进展的熟悉问题。三、房价问题的本质熟悉长期以来，住房供应往往被视为私人范畴，从而各国也基本上实行由市场来加以调整的政策；但加尔布雷思却指出，住房问题与训练问题等并没有多大区分，他写道：“美国住宅业的力量或者效率可能远远低于那些贫民窟大部分已经消逝、最低清洁和舒适标准高于美国的国家——斯堪的纳维亚国家、荷兰或英国（的大部分）。正如这些国家的阅历所表明和我们所了解的那样，住宅也指由于大量简单、成本昂贵的公共服务结合在一起才能够运行良好。这些公共服务包括开发前的地块选购和清理、良好的周边环境和城市规划、有效并执行良好的小区规划、赐予住宅营造业者和业主的各种融资和其他关心、为这个因其性质而科研力气不足的行业供应的政府资助的讨论和建筑设计服务，以及面对低收入家庭的政府直接投资或资助的公共住宅。住宅质量并非取决于住宅业本身，而是取决于对相关和支持部门的投资”。[4]其实，由于资源的丰富，美国社会的公民要比其他社会的公民资源安排的初始起点上更为平均或公平，但为什么在短短的200多年时间内，住宅问题好像比西欧、北欧国家还更为严峻呢？其关键就在于，由新教徒构成的美国社会更加崇尚市场竞争，从而更热衷于把住房问题推给市场来解决。当前，住房问题之所以成了社会大众最关怀的问题，也是影响当前社会经济进展的主要问题，关键也正是在于对住房问题的本质缺乏了解，住房问题被过度市场化了，因而这里就此作一剖析。一方面，就市场机制对住房的扭曲而言。尽管主流经济学认为在市场机制的作用下，资源可以获得最有效的利用，这是科斯中性定理所表达的；但是，在人类社会中，每个人的效用原来就是不同的，出价高的人仅仅是那些具有高度需求的人，而不意味着它能够使同样的资源制造出最大的收益。其实，维塞尔很早就区分交换价值和使用价值：使用价值单纯地打算于效用，而交换价值还打算于购买力，是衡量效用和购买力的结合；并且指出，“在商业界里，只要社会的财物供应还把握在那些想要从中牟利并为自己的服务取得酬劳的企业家手里，成为最高原则的就是交换价值而不是效用”，因而“生产出来的不是那些可能有最大效用的东西，而是人们需要付出最高价钱的东西；财宝上的差别愈大，生产上的冲突也愈显著。它给浪荡公子和饕餮之徒供应浪费品，而对贫苦不幸的人的需要却充耳不闻”。［5］正因如此，尽管土地资源是特别有限的，但它为不同的人所占有往往会导向不同的用途：贫困者将会盖经济适用房，而富有者则可能用来盖豪宅、建车库或围花园；明显，尽管作为基本生活品的住房主要是弱势者的需求，但一旦土地集中在少数富人手中，这种需求就难以得到满意了。特殊是，纯粹市场行为肯定不会为扩大社会效用而生产，而是生产那些更具收益的产品；正是由于土地资源安排的极端不平衡，国内一些房地产大鳄就公开宣扬，他们只盖富人住的豪宅，也应当只有富有者才能买得起房。另一方面，就对住房属性的认知而言。尽管住房因具有争夺性和排他性而往往被视为私人物品，从而经济学家大多强调应当由市场机制来调整；但实际上，这种商品并不是可以完全经由市场交易的，相反，它具有特别强的公共品特性。究其缘由在于，人们的应得权利应当与社会的财宝增长同向乃至同比例进展，而就当前而言，免予匮乏和保障平安已经渐渐包含在基本人权的范畴之内；因此，就像人的生存权等权利一样，获得住房本身也已经越来越成为人类的基本权利，由于要生存必需有栖身之地。事实上，尽管自启蒙运动始西方社会就把财产权视为人类最基本的权利，保障私有财产也成为社会稳定和进展的基本要求，但财产本身也并非属于肯定的私人领域；相反，随着社会的进展以及对人权认知的提高，免于匮乏和保障平安的自由却变得越来越重要：使全部社会成员都能够免受贫困所苦而享受合理的生活水准越来越成为现代社会所崇尚的价值。正因如此，尽管“私有财产神圣不行侵害”曾经是维护人权的基本口号，但随着人们对人类基本权利认知的深化，对财产所征收的税率却在不断提高；明显，如按以前的眼光看，那些高额的所得税和遗赠税与（部分）没收委实相差不多。可见，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简洁地放任市场机制来加以配置。当然，作为社会必需品的住房首先是弱势者的需求，他们在消失需求之后就要推动制度性变迁；但是，由于他们是弱势者而不具有这种主导制度变迁的力气，因而制度变迁往往又是那些所谓的精英阶层（学问精英或官僚精英）来主动供应的。明显，精英阶层要替代那些真正的需求主体来进行制度供应，就必需对人们的需求有切实的熟悉。就当前而言，一般社会大众的住房权利假如得不到基本的保障，那么就不仅影响个人生活，更会影响社会稳定；例如，广州市市长张广宁就说，“住房不仅是经济问题，更是一个政治问题”。事实上，尽管市场体制是欧美住房配置的主要手段，但市场体制却未能满意社会的最低标准，也未能导致有效率的住房数量；因此，欧美各国以及各级政府都试图通过一系列公共政策来对住房进行干预，都将“保证每个家庭在自己财力范围内拥有一个风光的家”作为基本目标。四、现代社会对“住者有其屋”这一抱负的背离我们知道，随着现代生产力的高度进展，人类社会的物质需求不断获得满意；与此形成鲜亮对比的是，在当前绝大多数国家中，广阔的一般大众尽管辛勤劳作了一生，但最终却连稳定的安栖之所这样一个基本要求都往往无法满意，这是为什么呢？要探究这一问题，我们可以作两方面的拷问：一是，这个社会的土地已经紧急得无贫苦大众的立锥之地了吗？明显不是。二是，莫非住房不能像一般必需品那样成为人人都具有的吗？当然可以。事实上，在人类建筑技术已经如此超群的现代社会，任何国家都？叶加博客，叶加新闻，叶加说吧）心芟彳斐雎憔蟆啜傩站幼〉姆孔樱欢遥》康慕日杀疽丫陆档饺缅说士某潭踽蟆啜傩找餐耆梢月虻闷鹫皮姆孔印〉俑思虻廿睦樱分奕嗽诿拦贾趁疆附冢笔钦娜魏胃攀送U投伎梢哉加姓 兀馈沟眉负跛械拿拦矫穸际迪至恕白0哂衅湮荨保煌 词沟鼻疤《甯咝凼小⑻日惺械姆考垡仓挥?800人民币一平方米左右，这比内地许多城市的房价还要廉价得多。那么，为什么以前曾经解决的住房问题到了现代社会、其他一些国家或地区简单解决的住房问题到了国内，却变成了绝大多数国家社会大众始终梦寐而不得求的浪费物了呢？明显，除了当前市场信息的混乱所滋生的虚假需求引起房价非正常上涨外，更主要在于当前相关的社会制度出了问题。事实上，当前房价的昂扬主要不在于建筑成本，而主要是这样三个方面：地价、利润和租金；有报道就指出，在国内房价中三分之一是地价费，三分之一是关系疏通费，而三分之一是利润和成本。一方面，高利润导致高房价的缘由就在于，受市场原教旨主义的思维支配下，现代社会将属于基本生活品的住房问题推给市场去解决。正是在弱肉强食的竞争规章下，土地在社会大众间的安排越来越不平衡，大量的土地集中在少数人手中，从而造成了人为的土地供求关系；而且，土地越集中，这种供求关系就越激烈，土地的占有者也就越可以操纵土地的供应以获利。这样，在房地产市场上就形成了地位极端不对称的供求结构，从而造成了极不均等的利益安排关系；明显，这就反映消失代社会中政府的失职：一个社会存在大量的无房可住者，就意味着基本人权没有得到保障。另一方面，其他导致高房价的两方面因素则意味着当前社会的一系列政府政策和社会制度出了问题，他们非但不利于住房问题得解决，反而强化了住房得困难，抬高了房价。譬如，就地价费而言，在政府垄断土地的状况下，这些费用都纳入了政府的口袋，成为财政收入的重要来源；而这些费用最终都被转嫁到作为消费者的社会大众身上，也即，一般社会大众成为了财产收入的主要来源。要知道，既然作为“衣食住行”的住房本身是一般百姓的社会必需品，那么，作为体现社会安排正义和补偿正义的工具，政府的税收就不应当主要来自这些基本生活品；事实上，低收入的广阔社会大众在其必需品的住房上间接负担了如此昂扬的税赋，这明显违反了税赋的负担力量原则。那么，为什么各级政府都热衷于从地价中猎取财政收入呢？这主要在于这种税赋收入比较有保障，征收起来也比较便利、易行，这就如传统社会热衷于实行盐铁酒烟专卖一样。当然，传统社会实行六筦政策时究竟往往打着均平市以防豪民富贾要挟平民的口号，但当前的一些地方政府却千方百计地试图通过房价的上涨来抬升土地价格以增加土地财政收入；譬如，在土地如此紧急而本地居民住房还没有解决的状况下，一些地方政府的官员就极力邀请外地居民来购地买房，以防抵偿价格来推动本地经济的进展。明显，这些做法与现代社会对社会正义的认知是背道而驰的，也根本不是以人为本的政策；这也意味着，当前的政府也已经被异化了，它不再是为社会大众服务的社会机构，反而成为百姓的主宰者。而就关系疏通费而言，这反映出当前社会制度是很不完善的，也正是不完善的管制造成了大量的寻租成本和内生交易费用，这些最终都要由一般社会大众来担当，从而人为造成了当前这种昂扬房价。当然，基于市场供求的规律，在土地资源稀缺的情形下，一些学者也会担忧，低房价会造成供求的严峻失衡，以致有钱者反而会大量占有房屋；但明显，这种推断是缺乏规律的，由于它仅仅看到了表面上的供求，而没有住房问题的实质。其实，房屋本身是个消费品，并且是边际效用递减的，每个人安栖所需要的空间是差不多的；因此，在住房成为基本必需品的状况下，我们没有理由认为富人会占有大量的空间。相反，贫富阶层对住房的需求差异主要体现在气质量上，这一点与一般的社会必需品很相像。譬如，当今社会中的面包等日常用品也很廉价，但就不见富人因此而占有大量的面包，富人最多追求质量更高的面包；即使是汽车之类的东西，也不见得富人无度地增加它的数量需求，而主要追求汽车性能的提高。事实上，当前社会中那些富有者之所以占有大量的房产，主要是用于投资，期望今后猎取收益。但在社会上绝大多数人都拥有房产的状况下，无论是房屋出售还是出租都将面临着很大的困难，此时，富人为什么要占有大量的房屋呢？莫非仅仅是聘请更多的保姆、管家来打扫、管理他们？假如这样的话，这对社会也不啻是一个利好消息，由于这变相地担当了社会公益活动。可