青海省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：商品房预售合同登记备案模拟试题

青海省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：商品房预售合同登记备案模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。

A．30%

B．20%

C．10%

D．80%2、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。

A．20

B．30

C．70

D．403、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。

A：区位

B：用途

C：建筑面积

D：临时安置补助费

E：房地产估价机构必需加盖公章4、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。

A．投资机会探讨

B．初步可行性探讨

C．具体可行性探讨

D．项目的评估和决策5、下列不属于建筑安装工程费用的是__。

A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用

B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用

C．为施工进行的场地平整而发生的费用

D．土地运用费、与工程建设有关的其他费用、与将来企业生产经营有关的其他费用6、某市去年住宅的实际销售量为，预料销售量为，平滑指数为0．8，则利用指数平滑法预料的今年的住宅销售量是。

A：475

B：600

C：450

D：490

E：借款合同7、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。

A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋全部权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付运用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋全部权证书的同时办理房屋抵押登记8、依据规定，实行协议出让的土地运用权出让金__。

A．不得低于评估价格的50%

B．不得高于评估价格的50%

C．由政府确定

D．不得低于依据国家规定所确定的最低价9、__是规范担保公司的主要的组织法。

A．担保法

B．公司法

C．民法

D．合同法10、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元／m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．3379

11、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。

A．空置率

B．有效面积系数

C．建筑密度

D．建筑容积率12、证券价格由__确定。

A．货币运用中产生的收益

B．社会借贷资金利率

C．市场对证券的供求

D．货币运用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率13、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。

A：报建审批管理和批后管理

B：网络管理和批后管理

C：报建审批管理和人工管理

D：批后管理和微机管理

E：房地产估价机构必需加盖公章14、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，爱护、开发土地资源，合理利用土地，切实爱护耕地，促进社会经济的可持续发展”。

A：《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：《中华人民共和国城乡规划法》

D：《中华人民共和国农村土地承包法》

E：房地产估价机构必需加盖公章15、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．运用支配

B．出租支配

C．销售支配

D．租售支配16、当建筑物的修理养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的修理养护比正常修理养护好或经过更新改造的，实际成新率应__直线法计算出的成新率。

A．大于

B．大于或等于

C．小于

D．小于或等于17、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地运用权出让手续，土地运用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不行续期)

A：4091

B：4182

C：4250

D：5000

E：工业用地的监测点评估价格18、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。

A：通过自己开发耕地取得

B：通过征收土地取得

C：通过城市房屋拆迁取得

D：通过市场购买取得

E：工业用地的监测点评估价格19、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是__。

A．甲公司非法占用了财产

B．甲公司全部的危房

C．甲公司替乙公司保管的财产

D．甲公司未经规划许可建立的房屋20、假设某建设项目建设期4年，各年支配投资额分别为：第一年3600万元，其次年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。

A．1130.00

B．1165.43

C．1910.00

D．2003.7021、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积22、目前民用建筑中采纳最普遍的屋面形式是。

A：曲面屋顶

B：坡屋顶

C：平屋顶

D：多波式屋顶

E：执行层的组织协调23、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预料以后每年依据25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。

A：15年

B：20年

C：25年

D：30年

E：工业用地的监测点评估价格24、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。

A：98

B：102

C：108

D：116

E：工业用地的监测点评估价格25、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地运用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)．在2006年1月时，建筑物剩余尚可运用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为．【2006年考题】

A：45年

B：50年

C：52年

D：55年

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。

A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B：假如居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C：假如居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D：假如居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E：居民收入水平的改变对房地产价格影响不大2、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。

A：保留价是拍卖的必备条件

B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归托付人享有

C：托付人拥有保留价的确定权

D：拍卖人拥有保留价的确定权

E：保留价通常是保密的，仅限托付人和拍卖人等有限人知情3、现代营销战略的核心可以称为STP营销，即__。

A．广告促销

B．营业推广

C．细分市场

D．选择目标市场

E．产品定位4、下列不属于住房公积金归集内容的是。

A：缴存住房公积金的对象

B：缴存住房公积金的工资基数

C：缴存比例

D：公积金运用

E：执行层的组织协调5、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．资本金利润率

C．财务内部收益率

D．成本利润率6、针对不同的估价目的所采纳的价值标准，可以分为两类__。

A．主观合理价值和公开市场价值

B．主观合理价值和非公开市场价值

C．主观合理价值和客观合理价值

D．公开市场价值和非公开市场价值7、收入具有的特点包括。

A：是从企业的日常活动中产生的

B：可能表现为企业资产的增加

C：可能表现为企业负债的削减

D：不行能同时引起资产的增加和负债的削减

E：将引起企业全部者权益的增加8、妥当安置被征地单位和农夫原则的“妥当安置”主要包括等方面。

A：要给被征地单位妥当支配生产用地

B：要妥当安置征地范围外的拆迁户

C：对征收的土地要适当补偿

D：对因征地给农夫造成的损失要适当补偿

E：对征地造成的剩余农夫劳动力要适当支配9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值10、房产分户图表示的内容有。(2004年房地产经纪人相关学问试题)

A：限制点

B：房屋权界线

C：房屋附属设施

D：房屋产权面积

E：门牌号

11、房地产总登记应由在规定的登记期限起先之日30日内发布公告。

A：当地政府土地管理部门

B：当地县级以上人民政府房屋管理部门

C：当地县级以上人民政府

D：当地县级以上人民政府土地管理部门

E：执行层的组织协调12、关于年度运营预算，下列说法错误的是。

A：该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B：该预算不仅能令物业各项收入与支出的缘由一目了然，还能告知人们这些收入或支出将发生在什么时间

C：该预算不需为不行预见费用的支出预留空间

D：该预算除了令业主了解将来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业供应了一个分析物业过去的经营表现和依据对将来的有关估计，对个别的预算项目供应适当的调整机会

E：借款合同13、依据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。

A：申请人撤回裁决申请的

B：发觉申请人或者被申请人不是裁决当事人的

C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参与裁决的

E：裁决须要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的14、在下列费用中，属于债务融资成本的有。

A：承诺费

B：手续费

C：担保费

D：利息

E：税费15、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿实力指标之中的（）指标的计算特别重要。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．流淌比率

D．偿债备付率

E．资产负债率16、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上

B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上

C：有15名以上专职注册房地产估价师

D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师

E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％17、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是__。

A．买卖

B．抵押贷款

C．拆迁补偿

D．保险18、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关学问试题)

A：能量污染

B：感觉公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空气污染19、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种__。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产运用需求20、我国注册建筑师级别设置分为。

A：一级注册建筑师

B：二级注册建筑师

C：三级注册建筑师

D：四级注册建筑师

E：五级注册建筑师21、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的。

A：区位

B：用途

C：搬迁补助费

D：建筑面积

E：执行层的组织协调22、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占干脆成本的5%，销售费用为100元/m2，干