青建地产集团常州项目2015年一月份运营会报告

青建地产集团常州项目

2015年一月份运营会报告

本月度经济运行情况

第一部分其他重点工作完成情况

第二部分下月度工作计划

第三部分

一、本月度经济运行情况（一）销售回款偏差分析（二）现金流偏差分析（三）成本费用偏差分析（四）进度偏差分析

指标名称项目目标已售未售年度目标本月计划本月完成完成月度计划比例(%)累计完成年度目标比例(%)合同销售额（亿元）4.330.70213.62792.60.090.007328.1%27%回款额（亿元）——————1.990.050.017935.8%19.37%

（一）销售回款偏差分析

（一）销售回款偏差分析偏差总述

1、合同销售额至本月合同销售额计划

2.6亿元，实际完成

0.7021亿元，完成计划27%；本月合同额计划完成

0.09亿元，实际完成0.00732亿元，完成计划8.1%

2、回款额至本月回款额计划

0.7021亿元，实际完成0.3683亿元，完成计划

52.43%；本月回款计划完成

0.05亿元，实际完成0.179亿元，完成计划35.8%

（一）销售回款偏差分析偏差原因及已采取措施简述

1、合同销售额

1.1年度计划是整个楼盘去化60%，而月度计划也是根据年度总计划目标制定，实际上2014年3月15日取得施工许可，5月27日1号楼按期开盘，开盘去化34%，6月、7月、8月三个月滞销；2号楼计划7月22日达到预售，因总包原因工期滞后，调整9月23日到达预售节点，最终于10月15日开盘，开盘当天去化21%，后期续销共计完成36%。3号楼、4号楼要根据市场情况适时加推。

（一）销售回款偏差分析偏差原因及已采取措施简述

1、合同销售额

1.2虽然近阶段一直有政府出台救市政策的呼声，但是并没有太多实际性的政策公布，这也无形中加深了购房者的观望情绪，加之10月15日解筹工作结束,地域性客户较强等因素，现场来人量明显减少，导致直接后果就是成交量大幅度下滑。进入12月份以来，客户观望情绪渐浓，也直接导致了周边竞品项目打价格战，用低价来吸引眼球，以达到资金回笼的目的。

（一）销售回款偏差分析偏差原因及已采取措施简述

2、回款额

1号楼住宅销售合同额全部回款,包括商贷及公积金贷款；去化签约1套，回款23.2万元，商业无签约，回款10万元。2号楼目前去化40套，签约36套，一共10套全款到账，11套商贷以及公积金在办理中，已有5套零首付在办理贷款中，6套明确凑不齐首付，8套皆选择零首付政策客户近期筹钱来付首付，回款慢主要是因为之前的零首付政策以及银行年底不放款影响。

（二）现金流偏差分析现金流入动态金额原目标成本同期测算金额差额备注合计

154.832266.22-2111.39本月计划回款2266.22万元，实际截止26日回款154.83万元，流入偏差2111.39万元。现金流出动态金额原目标成本同期测算金额差额合计787.512221.35-1433.84本月计划支出：工程款764.17万元，管理费用营销费用财务费用及税金413.82万元，计划还贷1043.36万元。实际工程款及税费、利息支出787.51万元，贷款还款为零。现金净额-632.6844.87-677.55

（二）现金流偏差分析偏差总述

本月度现金流入

0.0155亿元，与目标成本同期测算金额

0.2266亿元比较偏差（减少）0.2111亿元；现金流出0.07875亿元，与目标成本同期测算金额0.2221亿元比较偏差（减少）0.1434亿元

；合计偏差为

0.0678亿元。

（三）成本费用偏差分析序号调整项目名称单位目标成本动态成本差额=动态成本-目标成本1土地费元

159369200159369200

0

2前期工程费元206522002065220003小区基础设施配套费元325231003252310004建安工程费元16029050016029050005工程检测费元890008900006管理费元9042200904220007财务费元290850002908500008销售元14384400143844000

合计元4254357004254357000

（三）成本费用偏差分析偏差总述

目标成本合计

425435700元

，本月度经实际发生调整后的动态成本合计

425435700元；偏差为

0元。

（四）进度偏差分析

月度进度节点计划完成时间实际偏差1.1#楼砌体至十二层2014-12-242014-12-1802.2#楼砌体至十层2014-12-262014-12-2203.3#楼砌体至八层2014-12-262014-12-2104.4#楼主体十八层结平2014-12-242014-12-2105.4#楼砌体至九层2014-12-252014-12-250

（四）进度偏差分析偏差总述

本月度应完成节点5

个，提前完成4

个，按时完成1

个，未完成0

个。

（四）进度偏差分析

本月实际进度未滞后。

偏差原因及已采取措施简述

二、其他重点工作完成情况（一）其他重点工作1.工程：1.1电力公司签供电协议，已走完流程盖章，送电力公司盖章；1.2自来水立管以及有线电视已在设计中；1.31#、2#、3#楼砌体进入收尾工作，二次结构完成后，整理相关资料做好1-3#楼主体验收准备；

二、其他重点工作完成情况（一）其他重点工作2.营销：2.112月份南京勋石已撤场，项目营销团队组建完成并开始自行销售，但由于市场环境恶劣，整体去化不理想，在地域性客户非常明显的情况下,安排了内场人员分组，自行外出拓客，客户反应冷淡，购房热情明显放缓,政府出台的政策并未起到积极的作用,价格调整为7108/平米以后，客户抗性较大，现已对意向客户进行了价格说辞的解释，效果不理想。房优优CALL客累计带来30组客户。2.2本月份集中2号楼签约以及已认筹客户的零首付约谈工作，主要是要求客户增加首付比列，增快资金回笼速度。

二、其他重点工作完成情况（一）其他重点工作3.预结算：3.1完成了工程钢筋结算的前期准备工作；

3.2完成工程进度款审核；3.3完成了16项经济签证的审批；

二、其他重点工作完成情况（一）其他重点工作4.招投标：4.1完成了太阳能、铝塑钢门窗及单元门、入户门、防火门、配电箱的招标工作；4.2完成了三方钢筋台账核对工作；

二、其他重点工作完成情况（一）其他重点工作5.规划设计：设计部主要日常工作为配合工程、成本部门，整合各方资源，解决现场的技术问题。本月主要精力在样板房装修、装饰工作。配合成本招采部门完成门窗、栏杆（栏板）、涂料、保温等多项招标工作，更为重要的是在深化过程中结合土建图纸进行优化设计，实现从设计阶段控制成本的目的。

二、其他重点工作完成情况（一）其他重点工作6.质量、安全：运行情况良好，未发生质量、安全事故。通过监理单位下发的质量、安全隐患整改通知单，均已整改到位，作出书面回复并复查合格。

二、其他重点工作完成情况（二）存在问题

12月份原来计划消防进场施工，但因跨春节，考虑防盗问题，消防设备进场后需设专人看管，会增加相关费用，故消防单位申请年后进场。

已安排消防单位提交延期进场说明，并附工期计划表，若不符合项目总体工期安排，将要求消防单位即刻进场施工。

注：分析问题症结并在下季度计划中提出针对性措施。

三、下月度工作计划（一）主要指标计划（二）其他重点工作计划

（一）主要指标计划1、销售回款指标指标名称年度目标年度未完成指标下月度计划预计月度偏差合同销售额（亿元）2.61.89790.09-0.0826回款额（亿元）1.991.62170.3683-0.0321

（一）主要指标计划

营销工作措施（1）下月度营销主要工作是1号2号楼的余房去化及剩余楼幢的开盘蓄水工作，针对目前多变的市场，虽然常州市政府出台了新的稳定房地产的新政，但在短期内还是难以改变市场，且新政对本楼盘促进作用较小，内场销售也根据市场情况适时采取了走出去的销售手段，争取1，2号楼余房能够迅速的去化。（2）2号楼的零首付策略取消之后，回款的重点工作在于原有零首付客户约谈补齐首付的工作上，需要以专人专职的形式重点催促客户应到期欠款的收缴工作和银行贷款办理工作，争取能在年底前将应收款任务完成。（3）2015年1月份工作计划：增加推广渠道，与搜房合作电商，继续挖掘市场潜在客户，增加上客量，及时调整营销策略，争取最大限度保证1、2号楼余房快速去化。同时，对已认购以及已签约客户及时催款，保证当月以及本季度回款计划顺利完成。（一）主要指标计划2、进度计划下月度进度节点计划开始时间计划完成时间备注1.1#楼主体验收2015-1-12015-1-312.2#楼主体验收2015-1-12015-1-313.3#楼主体验收2015-1-12015-1-314.4#楼砌体至15层，12层以下二次结构全部完成，做好1-12层主体验收准备2015-1-12015-1-315.4#楼主体结构封顶2015-1-12015-1-31

（二）其他重点工作计划1、工程部1.1在保证质量、安全的前提下，通过合理组织劳力，确保4#楼按计划主体封顶。1-3#楼提前做好准备工作，按计划完成主体验收。1.2支付电力公司10%预付款后，跟踪电力公司外线规划审核。1.3跟踪燃气管道设计，跟踪燃气公司现场勘察。1.4跟踪自来水公司、有线电视的方案设计。1.5质量、安全管理工作：做好施工阶段质量、安全管理，加强施工过程控制，避免工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、不文明施工等方面的问题，避免发生政府主管部门认定的质量、安全事故。（二）其他重点工作计划2、成控部2.1招投标工作计划：

1月份签订铝塑钢门窗及单元门工程、入户门工程、防火门工程、配电箱材料、太阳能工程的合同；

1月份准备绿化、智能化、室外雨污水管道、栏杆、共建共享、墙地砖的招标工作，争取完成各项招标工作；2.2预结算工作计划：

每月30号-次月5号对造价咨询审核的产值进行核对

1月份编制绿化、智能化、室外雨污水管道、栏杆