论新形势下房地产企业资金管理的困境及完善对策

摘要：进入二十一世纪之后，我国房地产行业进入高速发展时期，民众对房子的需求与日俱增。但近年来房地产行业发展逐渐缺乏动力，行业整体呈现低迷的状态。目前，房地产行业正在推进一系列改革，力求改变低迷的发展状态，走出行业发展困境。从房地产企业的整体发展情况来看，房地产企业的资金管理工作存在着诸多问题，房地产企业迫切需要对资金管理工作进行改革，改变这一现状已经成为房地产企业走出低迷困境的关键所在。以下内容将立足于新形势，具体分析房地产企业资金管理工作的特点以及资金管理对于房地产企业的价值，结合新形势下房地产企业资金管理的困境，探讨企业应如何走出困境，追求更高效益。关键词：新形势;房地产;资金管理房地产企业在稳定国计民生、推動国民经济持续增长中发挥着重要作用，但房地产企业具有一定的特殊性，企业资金投入之后需要经历较长的回收期，企业又容易受各种外部环境及政府政策因素的影响，经营发展过程中承担着众多风险，保障房地产企业的资金安全就是保障房地产企业的“心脏”，特别是在行业内竞争愈演愈烈的情况下，房地产企业经营过程中的投资额度、投资体量越来越大，加强资金管理显得更为重要，已经成为房地产企业持续研究的重要课题。一、房地产企业资金管理的特点分析首先，房地产企业资金管理工作具有复杂性的特点。这是因为房地产企业经营过程中需要受到外部环境的制约、政策的制约，特别是外部环境的变化导致资金管理工作变得愈加复杂。比如，当房地产项目建设过程中需要使用的建筑材料价格发生变动时，会对资金管理工作产生影响，企业不得不结合实际情况的变化制定全新的资金管理方案。近几年，国家的管控越来越严格、住建及房管部门的要求越来越高，一旦政策发生调整，企业同样需要调整资金管理工作，可见资金管理工作之复杂。其次，房地产企业资金管理工作具有循环性特点。这是因为房地产企业经营项目是从投资开始的，需要经历一个投资——开发——收益——再投资新项目开发的过程。企业将资金投入一个项目开发之中，随着时间的推进和工程的竣备完工及交付，企业能够从项目中逐渐获得资金回笼，而企业为了发展和盈利，会将回笼的资金用于开发新的项目，实现一个财富不断积累、不断增长的过程。如此一来，企业的资金使用效率也可得到明显提升，可见资金管理工作的循环性的特点。最后，房地产企业资金管理工作具有风险性特点。这是因为房地产是资金密集型行业，在企业决定投入一个项目时，前期的购买土地及建设阶段需要大量的资金投入，企业发展到一定阶段之后，随着投资资金的累加，需要承担的风险也随之提升。在企业尚未从投资开发项目中取得销售房款的回笼，一旦房地产企业无法及时支付工程款或是无法及时偿还负债，将面临巨大的生存考验。所以房地产企业资金管理工作需要提前预判风险、制定风险应对措施，避免企业陷入困境。可见房地产企业资金管理工作风险之大、风险之广泛。二、新形势下房地产企业资金管理的价值首先，房地产企业资金管理的价值在于能够优化企业管理工作。房地产企业内的部门众多、业务复杂，资金管理工作涵盖了开发新项目、资金的投入回笼及分配、项目交易等多项工作，任何一项工作都离不开资金的支撑。同样地，任何一项工作都离不开管理部门及工作人员的管控，资金管理作为企业管理的一个重要组成部分，与企业管理具有相同的目的和追求，其根本目的都是为了保障企业的盈利和企业内部资源的合理配置，资金管理工作能够保障企业管理工作的质量，科学有效的企业管理工作又能为资金管理工作的展开提供基础保障。因此，资金管理工作能够持续性地优化企业管理工作。其次，房地产企业资金管理的价值在于能够帮助企业防范风险。房地产企业每开发一个项目，都需要在项目中投入大量资金，而工程建设是一项需要消耗较长时间的工作，房地产企业需要提前垫付资金。一般而言，房地产企业会同时开发多个项目，在多个项目中投入大量资金，资金一旦无法及时收回，后果将不堪设想。房地产企业结合企业的实际情况和需求开展有效的资金编制、资金管理工作之后，能够对工程项目的投资进行分析、审核和综合考量，并积极跟进销售房款的回笼，同时能够帮助房地产企业及时发现存在的风险与危机，避免企业陷入巨大的经营风险中。因此，资金管理工作能够帮助企业规避和防范风险。最后，房地产企业资金管理的价值在于能够推动企业的可持续发展。不只是对房地产企业而言，对于任何一个企业而言，资金都是企业参与市场竞争的一个重要因素。对资金进行合理配置能够避免资金使用的不合理情况发生、最大限度上提高资金利用率；对资金的流出、流入进行严格把控能够避免资金的流失、最大程度上保障资金安全；对资金管理活动进行持续优化和调整能够保障资金周转率和资金使用效益、推进房地产企业规模的扩大和企业发展的稳定性。在企业盈利得到保障、利润能够实现最大化的基础上，企业自然能够实现可持续发展。三、新形势下房地产企业资金管理的困境分析（一）资金预算实际执行效率低房地产企业预算执行效率低下的问题主要表现在以下几个方面。第一，房地产企业资金管理工作中对部分业务的预算编制并不合理。因项目开发周期长，而企业资金预算编制工作一般仅采取静态管理的方式，缺乏动态调整的特点，容易导致部分业务的预算编制与实际存在较大偏差，从而影响资金预算的实际执行效率。第二，房地产企业的资金管理工作目前未实现信息化系统化，这就导致资金管理工作更多是体现管理人员的主观想法而缺乏数据的客观性，若管理工作人员主观地削减资金或是补充资金，势必会影响资金预算的实际执行效率。与此同时，房地产项目工程人员也容易在申报资金时极力争取更多的资金，预算编制资金可能会与实际资金之间存在较大的偏差，导致资金预算实际执行效率低下的问题。第三，资金管理人员制定详细的预算后，缺少专业的具体的预算执行分析，且执行预算的工作人员职责划分并不明确，常常导致资金预算执行流于表面，执行效率低下。（二）房地产资金融资渠道单一房地产企业内资金融资渠道比较单一的问题与国内行情有着密切联系，主要表现在以下几个方面。第一，我国的债券市场并不完整，中小型房地产企业无法通过发行债券的方式获得融资，只能通过向金融机构申请开发贷的形式获得融资，能够获得的融资额十分有限。第二，房地产企业若想发展成为上市公司变得困难，导致房地产企业想通过上市发行股票获得融资也更加艰难。第三，大多数房地产企业的融资渠道是向银行抵押贷款，对于中小型企业而言，向银行申请贷款也并非一件容易的事情，企业内部的金融融资渠道过于单一，导致企业的负债过大，容易使企业陷入经营风险。第四，尽管一部分房地产企业积极开拓新的融资形式，比如ABS、Reits等，但效果并不理想，企业的发展陷入瓶颈期，因融资问题导致企业破产重组的情况数不胜数。（三）资金的运行结构不够健全房地产企业内还存在着资金运行结构不够健全的问题，主要表现在以下几个方面。第一，房地产企业内普遍存在着负债与资产严重失衡的问题，企业为了满足开发项目、发展的需求，只能通过增加负债的形式开展业务。在这种情况下，企业的负债压力越来越大，资金链呈现一个高度脆弱的状况。一旦发生“风吹草动”，企业将深陷负债的泥潭无法挣脱，更谈不上项目的正常进行和企业的高效发展。第二，房地产企业内的短期贷款项目比较多，当企业急需资金时，往往会采取短期贷款的方式获得资金，导致企业的短期负债比率较高。在企业资金链条并不完整的情况下，有些企业甚至会通过申请高利率贷款的方式偿还短期债务，这一不合理的决定同样影响资金运行结构的合理性。（四）资金运营风险管理能力弱房地产企业内还存在着资金运行风险管理能力较弱的问题，主要表现在以下几个方面。第一，部分房地产企业的资金管理模式比较落后，将多个项目的资金分散管理，没有一个统一的资金管理平台，导致资金过于分散不仅不利于发挥整合作用，还容易出现资金闲置情况，企业经营管理者无法准确掌握资金的体量和资金的使用情况，导致企业运营陷入风险。第二，企业内缺乏完善的资金管理机制，缺少对资金运作情况的监管。当风险发生时，企业无法及时采取应对措施、资金风险抵御能力不够，容易给企业带来较大的经济损失，甚至使企业无法在行业内生存。第三，资金管理决策并不科学。经营管理者在筹划资金投资和用途时，未对行业发展趋势进行客观的预测分析、未对市场需求进行准确评估，容易导致企业资金周转困难。四、新形势下房地产企业资金管理的健全策略（一）提升资金预算实际执行效率新形势下为了健全房地产企业的资金管理工作，要提升资金预算实际执行效率。首先，采取动态化的方式开展资金管理工作，也就是根据市场环境的复杂变动调整资金编制方案，避免出现资金编制不合理的情况，保障资金预算实际执行效率的提升。其次，要严格规范工程人员的资金预算申报流程和申报内容，避免预算编制资金与实际资金偏差过大的情况发生。为了进一步保障资金预算的实际执行效率，还需要对资金管理工作人员进行培训和监管，重点培训工作人员的资金管理理念和现代化的资金管理方法，改变传统的资金管理方式、提升资金管理工作的效率和质量。监管的目的是对资金管理工作人员的实际预算编制方案进行审核，避免因管理工作人员主观意识影响预算实际执行的情况发生。第三，监管人员还要对预算编制的内容和实际执行情况进行汇总和分析，将其中的差异汇报给上级领导，以便于管理者清楚了解企业内的资金使用情况，并据此调整经营战略。为了调动执行人员的主观能动性，要明确划分工作人员的职责，将预算执行效果纳入员工考核，确保预算实际执行效率的提升。（二）开拓房地产多元化融资渠道在新形势下，为了健全房地产企业的资金管理工作，要开拓房地产企业的多元化融资渠道。首先，房地产企业经营管理者要从主观意识上重视融资问题，意识到融资对于企业发展的重要意义。一方面，要带领企业积极与证券市场进行对接，寻找和把握证券融资的机会，为企业拓展更多的融资金额，保障企业项目的顺利开展。另一方面，经营管理者还要积极寻求合作伙伴，通过与其他企业展开合作的方式增强实力、获得全新的融资途径。与此同时，在与其他企业展开合作的过程中，还可以学习更多样化的融资方式，结合企业自身的实际情况、制定适应企业的融资方案，企业在市场竞争中的地位也能得到有效提升。其次，企业还可以定期对企业内的闲置资产进行统计、整理和处置，通过处置闲置资产的方式提高企业的资金周转率和资金使用效益，处置资产所获得的收益也可作为企业的资金被投资在开发项目中，为企业创造更大的收益。（三）完善企业资金运行结构分析在新形势下，为了健全房地产企业的资金管理工作，要完善企业资金运行结构。首先，企业的长期发展必然要保证资产和负债的相对平衡。适当的负债虽能加速企业的运转，过多的负债势必会影响企业的正常经营和发展。因此，企业要保障资产与负债的合理性，通过降低负债的形式降低企业资产负债率。比如，房地产企业可以加快销售房款资金的回笼，通过搭配多项目不同的开发销售节奏调配企业资金，全面改善资金的使用状况和资金结构。其次，企业还可以适当增加股权融资，避免企业陷入巨大的财务风险，也能保障企业收获良好的社会信誉。另外，企业还可以调整企业的股权分配，将企业的掌控权掌握在大多数人手中，保障企业资金运行结构的合理性。（四）加强资金运营风险管理能力在新形势下，为了健全房地产企业的资金管理工作，要加强资金运行风险管理能力。首先，对企业内的资金进行集中管理，将各个项目的资金进行统一调配，若某一项目需要申请资金，需要严格按照申请流程执行操作，便于发挥资金的整合優势，也便于企业更加清晰的掌控资金流向，进行科学的决策。其次，企业要补充对资金的管理机制，分可用资金和销售监管资金，日常资金和临时资金，多角度多方位加强资金管理，推动企业资金管理机制向更加合理的方向发展。另外，企业还可以在企业内部运用信息化管理系统，加强对资金管理的风险评估并建立风险数据库，一旦发现风险，便于管理人员结合