天津市房地产开发综合项目开发作业流程

天津市房地产项目开发工作步骤选址：土地信息搜集：经过地方政府关键领导推荐，土地部门、招商引资部门信息公布等方法搜集土地出让信息。1）土地一级开发及市场：A.土地一级开发：是指由政府或其授权委托企业，对一定区域范围内城市国有土地、乡村集体土地进行统一征地、拆迁、安置、赔偿，并进行合适市政配套设施建设，使该区域范围内土地达成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让过程。开发步骤：（一）原土地全部者或使用者在取得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）经过土地预审项目，依据项目标性质，委托市、区县土地贮备机构负责组织编制土地贮备开发实施方案，开发实施方案关键包含：待贮备开发地块范围、土地面积、控规条件、地上物情况、贮备开发成本、土地收益、开发计划、实施方法等。（四）编制了开发实施方案项目上由市国土局会同市发展改革、计划、建设、交通、环境保护等部门参与联审会，经过会审，对建设项目土地一级开发实施方案中土地、产业政策、城市计划、建设资质、交通及环境保护等条件提出标准意见。（五）经过联审会项目确定土地开发主体1、土地贮备机构负责实施土地开发，由土地贮备机构负责筹措资金、办理计划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中经过招标方法选择开发企业负责土地开发具体管理，开发企业管理费用不高于土地贮备开发成本2%。以招标方法确定开发企业后，土地贮备机构应该和中标开发企业签署土地一级开发管理委托协议。2、经过招标方法选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理计划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包含土地贮备开发估计总成本和利润，利润率不高于估计成本8%。经过招标方法确定开发企业后，土地贮备机构应该和中标开发企业签署土地一级开发委托协议（六）土地贮备开发实施单位向市计划部门办理计划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，包含交通、园林、文物、环境保护和市政专业部门，应根据相关要求办理对应手续(七)假如开发项目包含新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权，土地贮备开发实施单位依法办理相关手续，并取得市人民政府同意。（八）在取得市人民政府同意文件后由土地贮备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按要求负担回迁房建设。（九）组织验收建设项目标土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达成协议要求3、依据委托协议支付对应土地开发费或管理费4、纳入市土地贮备库盈利模式：1、工程总承包模式土地一级开发企业接收土地整理贮备中心委托，根据土地利用总体计划、城市总体计划等，对确定存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设。市土地贮备中心根据总建设成本一定百分比作为经营利润（北京市要求利润率不高于估计成本8％）2、利润分成模式重庆市土地一级开发采取是这种方法，土地一级开发企业接收土地整理贮备中心委托进行土地一级开发，生地变成熟地以后，土地贮备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间根据一定百分比进行分成3、土地赔偿模式土地一级开发企业在完成要求土地一级开发任务后，土地贮备中心并不是给现金计算，而是给开发企业一定面积土地作为赔偿（可能需要走形式上招拍挂）。此种方法利润率会高于第一个模式，不过对于企业现金流压力会比较大B.土地一级市场：即房地产一级市场是指国有土地交易市场，全国全部土地全部归国家全部。国家以土地全部者身份，将国有土地使用权，按土地交易价格，出让或转让（批租），并关键由市、县政府部门垄断实施，其它部门无权出让或批租。是土地使用权出让市场，即国家经过其指定政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者市场，出让土地，能够是生地，也能够是经过开发达成“七通一平”熟地。房地产一级市场是由国家垄断场。2）土地二级开发及市场：A.土地二级开发：土地使用者将达成要求能够转让土地经过流通领域进行交易过程。包含土地使用权转让、租赁、抵押等，即：房地产开发商拿土地盖房子，然后出售、租赁、抵押等属于二级开发。开发步骤：项目决议阶段发地产房地产开发项目书面决议（股东大会，股东会，董事会皆能够形成书面决议文件）。项目可行性研究并出具可行性研究汇报（项目可行性研究教授会包含律师，房地产市场分析师，环境评定师，会计师，税务师等），可行性关键分为三方面可行性投资收益可行性，大致性可行性方案和具体可行性论证方案，其中包含法律方案，选址方案，财务方案，涉税方案，环境方案等。另外要有充裕资金确保，对于房地产开发决议阶段前期可能项目融资或其它融资方法，律师早期即能够介入项目。前期准备阶段1、向土地管理部门取得《土地使用权证》：其方法包含划拨，出让，吞并收购，招，拍，挂方法等等，必需符正当律要求。其中包含众多协议审查，文件报批立案，应该有专业律师进行风险控制。2、征地拆迁，向政府或专题拆迁管理部门取得《房屋拆迁许可证》，《房屋拆迁验收合格证》：拆迁过程中包含程序，方法，文件取得，拆迁安置赔偿协议等等，全部应有律师介入。3、计划设计，向建设计划部门取得《建设项目选址意见书》和附件，《建设用地计划许可证》随即凭以上一书一证取得，《建设工程计划许可证》《建和设用地同意书》同时取得《建设用地划拨决定书》或签署《国有土地使用权出让协议》（依据土地取得方法不一样），然后到地籍办理《国有土地使用权证》拆迁办办理《拆迁许可证》。其后凭《建设项目选址意见书》和附件《建设用地规划许可证》取得《建筑计划方案同意意见书》。随即申办《建设工程计划许可通知书》接到通知后办理《施工许可证》。其中还包含到很多费用收据和证实，应妥善保留。4、项目报建登记，申请招标，办理投标手续，确定勘验，设计，施工，监理队伍，确定具体实施人资质，严格控制，申请，《建设工程项目报建申请表》，保留对应收费凭证，充足准备申请投标手续，确定中标，签署确定书，并立即签订招标投标协议。B.土地二级市场：即房地产二级市场是指已取得土地开发经营权房地产经营企业（房地产开发企业），在该地块土地上建造好建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物全部权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好第一次上市出售房屋，就是房产增量市场。二级市场也包含土地二级市场，即土地使用权转让。也是土地使用者经过开发建设，将新建成房地产进行出售和出租市场。即通常指商品房首次进入流通领域进行交易而形成市场。房地产二级市场也包含土地二级市场，即土地使用者将达成要求能够转让土地，进入流通领域进行交易市场。C.土地三级市场：即房地产三级市场指房地产商品全部者（企业、单位和个人），将取得一定年限土地使用权和房产全部权进行转让或出售交换、交易市场项目市场调研：房地产调研是项目策划和决议基础，是利用科学方法，有目标,有计划地搜集,整理和企业市场营销相关多种情报,信息和资料，在调查基础上对搜集数据和汇总情报进行分析,判定，为企业营销决议提供依据信息管理活动。房地产市场调研，就是以房地产为特点商品对象，对相关市场信息进行系统搜集,整理,统计和分析，进而对房地产市场进行研究和估计，并最终为营销决议服务专业方法，是经过市场摸底、问卷、走访、调查等方法采集信息，而且进行汇总、整理、分析、研究，提出项目开发提议。房地产市场调研，就是以房地产为特定商品对象，对相关市场信息进行系统搜集、整理、统计和分析，进而对房地产市场进行研究和估计，为决议者们了解房地产市场变动趋势，制订企业营业计划，拟订经营策略提供参考和提议。因为土地和房屋“不动性”，房地产市场调查有很深地域特征和专指性。我们对房地产市场切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不停循环往复，融会贯通，才可真正把握。一、点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查基础，它不不过新进职员接触房地产知识第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接路径。单个楼盘市场调查通常包含以下五大项：第一项是分析楼盘地理位置。大方面讲，就是分析楼盘区域历史沿革，区域特征(商业中心、工业中心、学院小区等)；了解区域交通情况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小方面讲，就是楼盘地块大小形状，所处位置，它东西南北邻居是谁?它进出道路怎样?是否临街……等等。和其它商品不一样，楼盘地理位置是楼盘不可分离关键原因，它优劣是否，往往决定了楼盘大部分价值。第二项是分析产品。这是楼盘市凋主体部分，关键在于了解楼盘土地、总建面积，产品类别和计划，建筑设计和外观，总建套数和房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是了解楼盘基础，只有认真分析产品，才能正确把握所以而产生种种改变。产品原因中有一尤其项目，虽不是产品本身，但却是产品关键组成，它就是我们常说企业组成，即知道楼盘投资、设计、建设和物业管理等关键事项负担企业是谁?她们资质怎样?相互间是怎样合作?……，从而评定楼盘资信度。第三项是剖析价格组合。即产品单价、总价和付款方法。市场中，往往有很多价格方面促销活动，但万变不离其宗，其最终究结于价格组合三个方面。剖析价格组合并了解其利用策略是市场调查最吸引人地方。第四项是了解广告策略。广告策略是指广告关键诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。第五项是销售实施。这是最关键地方，首先是指销售点选择，人员配置，业务实施……，其次则是指什么样房型最好卖?什么样总价最为市场所接收?吸引用户最关键地方是什么?购房用户群有什么特征……，全部这一切全部是市场调查所应该了解。其中销售情况是个果，其它多个方面全部是因，了解因果，分析其中缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作全部内涵。二、线和面——区域市场对单个楼盘详尽了解以后，能够着手区域市场调查和分析。区域市场调查和分析，关键包含区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。区域分析区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场交通路线、区域特征和发展计划这三方面原因综合分析。区分于单个楼盘地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体分析和宏观评定。如上海虹桥开发区崛起，经过区域分析便可得悉，它是和虹桥飞机场至市中心良性交通线路，虹桥商贸区发展计划是分不开。区域产品区域产品关键包含了解和分析在某个特定区域范围内，楼盘总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法市场反应和市场空白点捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品共同性和特异点，和它们市场反应强弱缘由。如某区域楼盘，在大家全部是住宅，全部是一样价格，全部是一样品质情况下，其中一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析地方。需求特征需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购置力水平，用户需求结构和特征，人口素质和习惯癖好……，需求特征是从用户角度对产品一个审阅，把握需求特征是不停创新动力和源泉。区域市场分析是建立在单个楼盘详尽市场调查基础之上。要写好区域市场分析汇报，首先应该具体调查该区域某一单个楼盘，以后以这个楼盘所在街道为延伸区，将整个街道全部楼盘调查仔细。最终，则以这一街道为基准，分别具体调查周围各条街道楼盘情况……，由此从点到线，从线到面，不停比较、分析，归纳和总结，区域市场情况便会了如指掌。三、体——宏观环境对点、线、面把握是市场调查主体，但不是全部，只有对体(宏观环境)深刻了解，才可能将房地产市场调查作得更活更深入。房地产市场体(宏观环境)包含政治社会、经济发展、行政法规、国际情况等各方面原因。政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定情况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面情况。政治稳定是社会发展基石，剖析房地产市场，不能忽略政治原因。经济原因经济原因是全部房地产宏观原因中，对企业和个人最为显现，最为直接原因。它包含国家经济发展情况，财政收支和物价，人口数量和消费，居民收入和储蓄……等多种原因，如1997年存款利率几次大幅下调，对刺激个人购房愿意作用就是显而易见，房地产市场也所以几起波澜。行政法规行政法规关键包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市计划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场影响就是显而易见。还有土地增值税，它落实实施也是一把双刃剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利行为就接踵而至，对国民经济损害也不可低估。国际情况国际间经济、军事、政治等环境怎样，对房地产影响不容忽略。如1997年末发生东南亚金融危机，它就或多或少地影响中国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周围国家货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，她在作出决议之前，肯定就会对人民币未来稳定性和现阶段相对成本作一评定。在势态还未明朗时候，她肯定裹足不前。总而言之，点、面(线)、体组成了房地产市场调查基础框架，它融会贯通则是房地产市场深入研究有效路径，只有认真地进行市场调查，科学进行分析整理，我们才可能成为真正市场教授。房地产市场调研业务步骤调研标准工作室市场调研和专业性市场调研企业调研不一样，不是一个静态、描述性和系统性调研，而是一个为我们独特策划创意提供印证、刺激和支持调研。1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要处理问题，有了问题，就有方向。2.有目标地进行调研:带着朦胧创意，如可能成立理念、定位、经营思绪和方向等。调研过程中有开始构思多个可能性方案。一旦有框架性想法，就开始尝试论证。不过在全方面深入调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。3.20/80法则：时间和精力用于关键问题上，不求系统全方面，但求在关键问题上关键突破。抓住关键人物，尤其是要和老板深入沟通。同时重视和专业人士和机构沟通，尽可能占有她们信息。4.“顺瓜摸藤”法则：重视考察当地楼盘开发推广水平，以“顺瓜摸藤”方法从多种开发和营销现象中寻求本质——为何会这么做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样心态？调研制度1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目责任人主持。2、调研日志制度：每日例会以后形成文字结论（关键点），指定专员录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑时间完成调研。调研步骤调研基础动作可分为以下多个步骤：1.前期基础准备。索要企业和项目标背景资料，并经过多种信息渠道（包含上网）进行行业、区域（城市）、企业信息搜集和分析。2.组建项目团体，进行人员分工，确定调研计划，和用户沟通联络。向用户方提交包含项目、企业、市场和相关行业资料信息清单和访谈对象清单。3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业和项目进行粗略摸底，和用户（关键是老板）沟通，明确关键问题，调整调研计划。4.调查。成文资料、访谈和实地考察相结合，每日小结，形成份析关键点和问题关键点。5.研究。小组内部交流，和用户高层经理交流，深入明确调研结论。6.补充调研。7.撰写调研汇报。调研基础内容1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2.行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、关键品牌营销特点，房地产产业链发育状态，代理、媒体、广告、计划设计等）3.市场（消费者、竞争者）4.项目（区位、地块、计划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功和失败个案分析）5.企业（企业资源和能力，关键是和项目相关人、财、物等资源配置）调研计划1.调研目标2.调研范围3.调研关键4.调研提要5.需要用户提供成文资料、访谈目标和考察目标地6.调研时间、地点和人员（包含需要用户提供人员配合）调研汇报关键内容1、市场及行业发展态势评定2、企业能力及开发意向评定3、项目机会和可行性评定4、相关行业相关问题评定调研工作文档1、调研提要（出发前初步提要）2、调研工作具体计划（和用户协商后提出）3、调研资料清单（对用户提出要求）4、调研问题目录（对自己提出问题）5、调研日志和例会纪要6、阶段性小结和评定汇报7、给信息部信息资料目录项目整体策划关键包含房地产项目策划概述、房地产项目选址策划、房地产项目市场调查、房地产项目STP（细分、目标、定位）策划、房地产项目产品策划、房地产项目形象策划、房地产项目投融资策划、房地产项目价格策划、房地产项目市场推广策划、房地产项目广告策划等内容。项目策划也就是房地产开发项目标可行性研究。一、可行性研究内容：可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。可行性研究关键内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模确实定;(4)计划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及提议。

二、可行性研究工作阶段投资机会研究：该阶段关键任务是对投资项目或投资方向提出提议，即在一定地域和部门内，以自然资源和市场调查估计为基础，寻求最有利投资机会。投资机会研究相当粗略，关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。该阶段投资估算正确度为±30%，研究费用通常占总投资0.2%～0.8%。假如机会研究认为可行，就能够进行下一阶段工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上，深入对项目建设可能性和潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资0.25%～1.5%。具体可行性研究，即通常所说可行性研究。具体可行性研究是开发建设项目投资决议基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。这一阶段对建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资1.0%～3.0%，大型复杂工程约占0.2%～1.0%.项目标评定和决议，根据国家相关要求，对于大中型和限额以上项目及关键小型项目，必需经有权审批单位委托有资格咨询评定单位就项目可行性研究汇报进行评定论证。未经评定建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。三、可行性研究步骤：可行性研究按5个步骤进行：(1)接收委托；(2)调查研究；(3)方案选择和优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究汇报。

房地产项目策划思维模式浅议伴随市场经济不停发展和深化，房地产业成为引人注目标新经济增加点，作为支柱产业之一，其在市场经济总体格局中地位愈益突出。在这一大背景下应运而生房地产项目策划，也由此而越来越受到业界人士高度重视和普遍关注。策划水准意味着项目标优劣，策划成败在相当程度上决定着项目标市场命运，这么结论在成熟开发商看来是不容置疑共识和无须争辩事实。然而，面对不停加剧市场竞争，和明确“策划需要”相比，“需要怎样策划”和“怎样进行策划”却雾里看花，不甚明了，这种目标和手段矛盾，观念和方法冲突，困扰着开发商，也折磨着策划人。本文不揣浅陋，试图经过项目策划思维模式思索，对房地产项目策划尤其是住宅项目策划思维通常方法和应该有基础规律，结合上述问题作讨教大方分析和抛砖引玉探讨。策划思维逻辑起点1、策划和策划思维：所谓策划，简言之即策略和计划，是对未来将要发生事情所做目前决议，表现为一个借助脑力进行模拟操作理性行为，出主意、想

措施、制订实施方案。要处理是做什么、何时做、谁来做、怎么做问题。任何一个成功策划全部是策略和计划高度统一结果，策略是前提，计划是关键，策略是“源”，计划是“流”，无源不成流，有流必有源。策划尤其是房地产项目策划其本身含有哪些属性呢？它当具有资源整合合理性，实施运作可控性、可操作性，把握市场不一样凡响正确性和利润最大化经济性，这些基础元素有机组成是策划万变不离其宗要义，是确保策划质量根本。策划思维是知识密集型高级思维，严密性和发明性和某种意义上灵感性是其基础思维特质。它不一样于通常创作思维，也不一样于经营管理思维，不一样于经验思维、理论思维、形象思维，而是一个以发明性思维和直觉思维为精华多个思维方法融为一体组合思维。广博知识，丰富经验，敏锐市场触觉，深厚专业素养是卓越策划思维基础。策划思维严密性和围棋思维相仿，既要有良好大局观，又要有正确计算能力，以权衡得失，判定优劣，明确取舍。策划思维灵感性和广告创意思维相仿，百思不得其“解”，偶然灵光一现，山穷水复之际，瞬间柳暗花明。汽车大王福特发明划时代“流水作业”，就是因为在苦思冥想中偶然看到一家肉店三人分工协作工作情景，突现灵感，受到启发，并加以发明性设计和发挥而形成。策划思维特征是由策划本身决定。策划人个性和观念对策划思维有影响，并所以而形成不一样策划风格，概念包装型，产品务实型，多元整合型等均属于不一样主张或不一样项目条件下多个策划风格。

2、策划思维逻辑起点策划思维之逻辑起点正确选择，对于策划作业全过程来说，含有不能忽略关键意义。就人类思维“概念、判定、推理”通常程式而言，无疑，概念设计是策划思维逻辑起点。这里所说概念是指房地产产品概念，或说是项目概念，也可称项目理念。广州光大花

“大榕树下，健康人家”生态概念；奥林匹克花园“运动就在家门口”健康概念；碧桂圆“给你一个五星级家”身份概念和先办学校，再建房子教育概念，和北京现代城SOHO概念等全部是房地产项目策划概念设计有口皆碑典范。假如说上述概念设计是从整体规划角度进行，那么，概念设计还存在另外一个单体建筑设计领域，前者是生活概念，后者是住宅产品概念，前者是宏观小区概念，后者是微观建筑概念。上海康桥半岛“独院式住宅”、北京现代城“SOHO”空间，还有所谓“TOWNHOUSE”“LOFUT”“COSMO”等均为住宅概念设计引领时尚杰作和代表。一个时期来，沿海城市房地产市场项目策划，在思维模式横向嫁接方面有很多成功探索，受到权威肯定，媒体追捧和消费者广泛认同。房地产和旅游整合产生了旅游房产概念。产权式酒店，时权式酒店引入旅游度假类住宅项目，还有周末休闲“5+2”生活概念等，潘石屹博鳌蓝色海岸是这一概念著名项目。SOHO、E—house是网络和房地产嫁接，奥林匹克花园是体育和房地产嫁接。这些概念是形成有效传输逻辑起点，是注意力经济求之难得发展商产品卖点，消费者记忆点，也是现在猛烈房地产市场竞争中营销制胜往往能够取得四量拨千斤之效果关键诉求因子。当然，这里需要强调是，概念设计是策划思维逻辑起点，决不是项目策划思维全部，更不是忽略产品品质，一味追求概念包装项目炒作。品质是概念依据，概念是品质有机附丽，从产品形象价值方面来说，其实概念也是品质一部分。当然，这里所说概念设计有一个前提，那就是市场，依据企业具体情况，经过对目标市场宏观和微观充足调查分析，在以前提下进行有放矢概念设计。不能闭门造车，不能想当然，不能为了概念而概念，哗众取宠，舍本逐末。有了概念是锦上添花，然而，对于现在居高不下商品房投诉来说，真正产品品质才是雪中送炭。另外，撇开策划对象即项目本身，策划作业领域或范围也存在一个概念设计问题。长久以来，开发商乃至策划人关注多是既定项目标策划，即项目策划，而往往忽略了还应该去开展未知项目标策划，即“策划项目”。提出这一见解所想处理是策划工作、策划组织设计

问题，没有健全策划组织组成，不明白策划工作完整领域，其结果，所带来不仅仅是策划遗憾，而实质是企业另一个策划事业空间丧失。房地产项目策划，在宏观上可区分为或说设计为“策划项目”和“项目策划”两个基础概念或范围，并由此顺理成章地可把它确立为策划思维两个基础领域，即“策划项目”思维领域和“项目策划”思维领域。前者重策略，后者重计划。依据对房地产市场不间断调研分析，结合企业本身发展战略，策划符合企业发展需要各类项目，作为项目贮备，可称之为软资源贮备，和资金、土地、管理、关系，人、财、物等软硬件物质资源贮备（可称之为硬资源贮备）进行有机整合，双向对接，确立项目，并进行“项目策划”。当然，这一过程是双向互动，即依据项目贮备寻求资源，依据已经有资源策划项目，两相结合，不可偏废，实现房地产企业两类资源联动和可连续发展。房地产市场由初级竞争正逐步过渡到完全竞争，并将最终走向垄断竞争，房地产商、投资商面对逐步走向规范、走向秩序、日趋猛烈市场竞争，在确保硬资源贮备同时，不停加强软资源贮备，并依据策划项目和项目策划需要，调整和健全企业策划班子，建立符合这一演变需要策划运作机制，能够说是十分必需。相信有远见发展商将会越来越重视“策划项目”对于企业在优胜劣汰市场经济法则面前关键性，未雨绸缪，捷足先登，方能立于不败之地。项目策划思维模式策划思维有其独有个性特质，但决不排斥认识过程通常规律和科学思维基础程序。从信息论角度，能够把策划思维全过程看成为“信息输入、加工、输出、反馈”等组成信息流动过程。区分为获取信息、处理信息、产生方案、效果评定四个阶段，对应项目策划市场调研、分析论证、方案策划和市场反馈四个步骤。各阶段、各步骤思维方法全部离不开大家思维归纳、推理两种基础模式。1、策划思维归纳模式：从自然资源利用上可把房地产项目归纳分类为：山景项目、水景（江河景湖景及海景）项目、名胜项目等。香港浅水湾一带豪宅，美国

比利华山庄，深圳金海湾花园、蔚蓝海岸、华侨海景山庄，广州二沙岛别墅、星河湾、广州大桥珠江南岸中海锦苑，上海康桥半岛等全部是经典水景项目。深圳中海怡翠山庄，广州翠湖山庄、白云堡别墅（白云山麓）等均为山景项目。成全部浣花别墅区、杜甫花园，杭州绿园、九溪玫瑰园等可算是名胜项目。从区位上可分为市区项目、郊区项目；从规模上可分为单体住宅楼和住宅小区；从品质档次上可分为安居房、经济适用房、一般商品房、高尚公寓、别墅豪宅等；从建筑形式上可分为内廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、点式住宅等。从渠道上可分为内销房、外销房（异销售或涉外销售）；从建筑结构上可分为砖混结构、框架结构等，另外，还可从产品题材、建筑风格、小区文化、生活方法等方面进行分类。这种分析归纳模式或方法在策划思维“获取信息”阶段，也就是市场调研阶段作用关键表现在对市场信息科学、有效、正确把握上。面对目标市场复杂多元信息资源，依据市场细分原理，采取分类归纳措施，进行梳理整合，展开分门别类常常性研究，寻求市场空缺，发觉市场机会，继而策划出符合企业发展需要新项目。在策划思维信息加工处理阶段，对于明确项目标产品定位、市场定位十分关键。2、策划思维推理模式：策划思维推理模式关键反应在策划思维全过程输出阶段，在对市场信息获取、整理、加工基础上，进行深入分析论证和发明性

策划构思。去粗取精，去伪存真，由此及彼，由表及里，把握市场脉搏，洞察市场先机。广东顺德碧桂园正是因为其开发商和项目策划人，顺应了中国人千年传承、望子成龙民族文化传统，和富裕起来当地人日趋凸现对儿女就学关心和重视，发明性地采取先办学校，再推住宅开发模式，演绎出所谓碧桂圆神话，取得了至今仍令业界津津乐道辉煌成就。一样，北京现代城是因为看准了城市SOHO一族大量涌现，认定了居家式办公群体市场需求，推出了独步一时，领导时尚“SOHO”空间。前者立足于传统文化，后者立足于现代文化。房地产开发理念基础要素不外乎“生态、人性、文化”三个方面，对应组成策划思维推理模式三个领域，或说三种形态，即生态推理型，人性推理型，文化推理型。前文所提之广州碧桂圆和北京SOHO现代城属于文化推理型。广州光大花园属于生态推理型，城市居家，人对

生活健康、环境生态追求日渐强烈，大榕树下生态家园，满足了受众对环境健康渴望，赢得了骄人市场业绩。上海康桥半岛则属于人性推理型，针对人对别墅依恋情结，发明性地演绎“独院式”住宅，成为新住宅运动创新精神一个代表。值得一提是房地产市场多年来初露端倪亚文化现象，这也应该归之为文化推理型领域。比如说“生活方法”就属于亚文化。博敖蓝色

海岸旅游房产；奥林匹克花园体育房产；“5+2”生活方法休闲度假房产等，全部是从现代人生活方法发展演变中或说是从亚文化现象中寻求产品演绎依据，深入分析现象，正确判定趋势，成功发明需求。总而言之，思维是有模式，因为思维有规律，掌握策划思维规律，能够提升思维效率，思维质量和策划水准，只有遵照了这么策划需要，才能得到需要策划，成功策划。浅析房地产项目策划中文化原因回顾近几年广州楼市，越来越多房地产开发商已经认识到：文化含量高低日益成为大家选择居住地关键标准，项目策划及开发必需结合地域特点，考虑环境原因，奠定在深厚文化底蕴基础上。好策划项目肯定对其本身特点有正确把握，对其所处小区文化有独到了解，下面略举几例。碧桂园：它开发理念和模式首先是中国传统文化代表――儒家思想建大功、立大业及望子成龙思想，在家庭伦理上提倡中国传统文化天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭温馨。在园内创办“贵族学校”，教育先行，配套完善全部表现出来。在自然环境上，发挥有山有水，自然环境好优势，大力渲染“乡村中全部和城市中乡村”概念；在管理服务上，产品最终定格为“碧桂园――给你一个五星级家”生活方法，全部这些，完全符合山水城市所提倡田园式居住文化生活方法。丽江花园：在计划建设之初，即融入岭南文化格调，采取组团式布局，组团底层采取局部架空设计，类似岭南骑楼格局，穿行于小区各栋楼宇之间。在后期建设中，引入独特小区文化，提出“一方水土一方人，美善相随丽江人”居住理念，形成白领人士、海外人士、私营业主等追求个性化空间，重视郊区环境生活市场风格。翠湖山庄：其万象翠园包罗万象，从苏州园林到美洲酒吧，从古烽火台到古罗马廊柱，一幅幅融汇中西，贯通古今时空画卷展现在大家面前。万象翠园有景50多处。江南园林式“翠居”用亭台、园门、小桥流水、竹篱柴扉，勾画一幅江南风情画。会所前龙马广场，古朴天然石块凝结了中国传统文化精髓。利用地下应急通道出口而建烽火台，沧桑味十足，是孩子们发挥时空想象乐园。流水和瀑布相映灵泉飞瀑、秋千椅和攀爬架组成拾趣园、天圆地方十二生肖广场等等，全部显现人和自然亲近中国园林文化妙处。很多其它优质楼盘在项目策划指导思想上，也全部努力争取以文化为根本或渗透人文原因。概括起来，有以下多个风格：①郊外山水文化盘（如祈福新村、广地花园、奥林匹克花园等），提倡是园林文化、度假文化、运动文化、健康环境文化；

②老城区文化盘（如兰亭颖苑、南景园、江南玫瑰园等），提倡含有传统岭南文化特色商业文化、岭南民居建筑文化、园林文化、区域本土风情文化（市井文化）等；③新城市中心文化盘（如星汇园、帝景苑、南国花园等），崇尚现代生活时尚文化，追求快节奏、高效益，提倡办公文化、白领（创业）文化、外来文化、科技文化等。生活即艺术，艺术即生活。我们说一个人很知道生活，实际上是在说这个人有很强审美能力。不停地提升自己审美能力，是大家生活追求，而居住地文化含量则对大家这种能力有着最直接、最强烈影响。谁开发产品文化特色鲜明，谁产品就代表着一个文化时尚，谁就能快速占领市场，树立形象，建立产品品牌。所以，项目策划必需正视这种特点，充足考虑所在区域人文环境，并进行必需地提炼概括，将文化因子充足融入到项目开发每一个步骤，生产出好作品，以实现哲学家海德格尔所说“人，诗意地栖居在大地上”。计划建筑概念设计是概念性计划设计,所谓概念性计划设计,也就是说概念计划是因为我们现在计划体系存在很多缺点,不能处理现实发展中部分问题,部分城市才开始,现在还没有列为计划体系当中。所谓概念，是指你到底要做什么事情，是指你方案根本出发点——比如你是要看场地内部树或外围景色，或其它想法。设计深入就是经过建筑手法把你概念实现和落实出来——你想要空间就是经过建筑设计来表现；全部外观和细部创意全部是为了表现你概念！概念性计划设计定义

概念性计划是介于发展计划和建设计划之间一个新计划，它强调思绪创新性、前瞻性和指导性。是属于一个对项目宏观发展思绪探讨和研究。作为一个计划设计思维方法，它淡化了设计表象，使计划成为纲领性、战略性文件，指导和协调项目区发展和建设。概念性计划设计内容

概念计划内容关键是对城市发展中含有方向性、战略性重大问题进行集中专门研究，从经济、社会、环境角度提出城市发展综合目标体系和发展战略，以适应城市快速发展和决议要求。

住宅类概念性计划设计！

住宅类概念性计划设计内容通常来说应包含以下多个方面内容：对计划区域资源和客源市场进行分析和估计；确定计划区定位、发展方向和发展战略；明确住宅产品开发方向、特色和关键内容；提出计划区旅游发展关键项目，强调策划创新、个性和特色；提出相关要素发展标准和方法等。从而在宏观层面上对计划区住宅发展勾勒理想蓝图。

和总体计划设计相比：概念计划强调内容简化，区分轻重缓急，重视长远效益和整体效益。概念计划提供是客观全局性发展政策和设想，在微观层面（具体操作层面）含有不确定性、模糊性和灵活性特点，微观层面内容可依据环境改变立即调整。修建性具体计划设计以城市总体计划、分区计划或控制性具体计划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施设计和施工计划设计。修建性具体计划能够由相关单位依据控制性具体计划及建设主管部门(城镇计划主管部门)提出计划条件，委托城市计划编制单位编制。修建性具体计划需搜集基础资料，除控制性具体计划基础资料外，还应增加：（一）控制性具体计划对本计划地段要求；（二）工程地质、水文地质等资料；（三）各类建筑工程造价等资料。修建性具体计划结果（一）计划说明书1、现实状况条件分析；2、计划标准和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道路和绿地系统计划；6、各项专业工程计划及管网综合