MOOC 现代不动产评估-中国矿业大学 中国大学慕课答案

MOOC现代不动产评估-中国矿业大学中国大学慕课答案随堂测验——何为不动产？1、问题：估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的()。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、实体B、功能C、质量D、权益中的权利正确答案:【功能】2、问题：距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）（2016年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、空间直线距离B、交通线路距离C、交通时间距离D、经济距离正确答案:【经济距离】3、问题：下列选项不属于不动产的是（）。选项：A、电梯B、防盗门窗C、空调D、建筑物正确答案:【空调】随堂测验——何为不动产价格1、问题：成交价格围绕着()而上下波动。选项：A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格正确答案:【市场价格】2、问题：房地产的价格单位由()构成。选项：A、套数B、货币C、平方米D、面积正确答案:【货币】随堂测验——不动产价格影响因素1、问题：下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是()。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、控制土地供应量B、增加城镇居民可支配收入C、增加房地产保有环节税收D、提高城市化水平正确答案:【增加房地产保有环节税收】2、问题：下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、建筑结构B、周围环境C、建筑物内空间布局D、土地开发程度正确答案:【周围环境】3、问题：下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是()。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、土地用途B、所在区域绿化水平C、土地容积率D、土地使用期限正确答案:【所在区域绿化水平】随堂测验——不动产估价原则（一）1、问题：关于合法原则具体应用的说法，错误的是()。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B、抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C、未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D、司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响正确答案:【抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象】2、问题：关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是()。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、只有合法的房地产才能成为估价对象B、估价对象状况必须是实际状况C、以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象D、估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格正确答案:【估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格】3、问题：房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在()的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。选项：A、委托人B、估价报告预期使用者C、管理部门D、中立正确答案:【中立】随堂测验——不动产估价原则（二）1、问题：房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋支付之日D、委托估价之日正确答案:【房屋征收决定公告之日】2、问题：房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。选项：A、委托人B、估价报告预期使用者C、管理部门D、中立正确答案:【中立】单元作业_不动产与不动产价格单选题单元作业_不动产与不动产价格多选题单元作业_不动产与不动产价格判断题MOOC单元测验1、问题：下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。选项：A、估价对象距离机场35kmB、估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C、估价对象建筑物坐北朝南D、估价对象附近有三条公交线路经过正确答案:【估价对象附近有三条公交线路经过】2、问题：下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。选项：A、消费者的收入水平增加B、该种房地产的价格水平下降C、该种房地产的开发成本上升D、消费者预期该种房地产价格上涨正确答案:【该种房地产的开发成本上升】3、问题：对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。选项：A、基础设施水平B、楼层C、交通条件D、小区绿化正确答案:【楼层】4、问题：评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是()。选项：A、价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B、价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C、价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D、价值时点为未来，估价对象状况为未来状况正确答案:【价值时点为现在，估价对象状况为未来状况】5、问题：下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是()。选项：A、土地用途B、所在区域绿化水平C、土地容积率D、土地使用期限正确答案:【所在区域绿化水平】6、问题：某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。选项：A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在正确答案:【估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在】7、问题：下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。选项：A、建筑密度大小B、房型设计C、临路状况D、公共配套设施情况正确答案:【房型设计】8、问题：关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。选项：A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C、房地产估价是一种价格保证而不仅仅是提供参考意见D、房地产估价不允许存在误差正确答案:【房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价】9、问题：关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（）。选项：A、在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价≥成交价格≥卖方最低要价B、在买方的市场下，成交价格会偏向卖方最低要价C、市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格D、在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远E、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格正确答案:【在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价≥成交价格≥卖方最低要价#在买方的市场下，成交价格会偏向卖方最低要价#在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远#当交易情况正常时，成交价格接近市场价格】10、问题：关于最高最佳利用原则的说法，正确的是()。选项：A、遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B、最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C、根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D、收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E、经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途正确答案:【最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次#收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用】11、问题：下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）。选项：A、周边土地出让出现“地王”B、家庭规模小型化C、下调贷款利率D、GDP增速放缓E、城镇化速度减慢正确答案:【周边土地出让出现“地王”#家庭规模小型化#下调贷款利率】12、问题：评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。选项：A、公共配套B、朝向、楼层C、环境景观D、室内设施设备E、临街状况正确答案:【公共配套#朝向、楼层#环境景观#临街状况】13、问题：下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。选项：A、已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B、已灭失的房地产C、有租约限制的房地产D、整体资产中的房地产E、手续不齐全的房地产正确答案:【已依法公告列入征收、征用范围内的房地产#有租约限制的房地产#手续不齐全的房地产】14、问题：在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。()选项：A、正确B、错误正确答案:【正确】15、问题：若某因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断选项：A、正确B、错误正确答案:【错误】16、问题：外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项：A、正确B、错误正确答案:【错误】随堂测验——何为市场比较法？1、问题：关于比较法运用的说法，错误的是（）（2016年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例?C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理正确答案:【需修正或调整的因素越多，估价结果越合理】2、问题：下列房地产中，通常适用比较法估价的是（）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、标准厂房B、行政办公楼C、写字楼D、房地产开发用地正确答案:【标准厂房#写字楼#房地产开发用地】随堂测验——可比案例选取方法1、问题：评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）交易实例建筑面积（m2）用途成交价格（元/m2）成交日期区域交易情况甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易丙140办公65002016.9.29同一供需量正常交易丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易选项：A、甲B、乙C、丙D、丁正确答案:【乙】2、问题：成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、土地取得方式相同B、土地规划用途相同C、项目规模大小相当D、项目建设期长短相近正确答案:【土地取得方式相同#土地规划用途相同#项目规模大小相当】3、问题：与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。选项：A、区位B、用途C、权利性质D、外观正确答案:【区位#用途#权利性质】随堂测验——如何进行交易情况修正1、问题：比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产的税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造正确答案:【对可比实例进行了装修改造】2、问题：采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。选项：A、成交价格B、账面价格C、正常价格D、期望价格正确答案:【正常价格】3、问题：挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、正确B、错误正确答案:【正确】随堂测验——如何进行交易日期修正1、问题：某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的格指数分别为:99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上个月为基数)该房地产2014年9月的价格为（）元/m2。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、8485B、8536C、10038D、10098正确答案:【10098】2、问题：为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、7737.83B、8145.08C、8423.57D、8573.77正确答案:【7737.83】3、问题：某房地产2017年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2017年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2017年10月的价格为()元/㎡。选项：A、5110.51B、5307.26C、5549.95D、5638.13正确答案:【5110.51】随堂测验——如何进行区域因素修正1、问题：运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、100/101B、100/100C、100/99D、100/98正确答案:【100/101】2、问题：采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、标准化修正的分子应为100B、标准化修正的分母应为97C、房地产状况调整的分子应为100D、房地产状况调整的分母应为95正确答案:【标准化修正的分子应为100】市场比较法单元作业单选题市场比较法单元作业多选题市场比较法单元作业判断题市场比较法单元作业计算题随堂测验——何谓收益法？1、问题：收益法中所指的收益是（）选项：A、估价时点前一年的收益B、估价时点前若干年的平均收益C、估价时点以后的未来预期正常收益D、估价时点前最高盈利年份的收益正确答案:【估价时点以后的未来预期正常收益】2、问题：关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、在正常市场和运营条件下估获取收益的时间B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间正确答案:【自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间】3、问题：收益法适用的条件是房地产的（）。选项：A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化正确答案:【收益和风险均能量化】4、问题：收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。选项：A、收益B、经营方式C、市场状况D、风险正确答案:【收益】5、问题：下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、农地B、写字楼?C、加油站?D、行政办公楼正确答案:【农地#写字楼?#加油站?】6、问题：以下不是以预期原理为理论依据的估价方法是（）选项：A、市场比较法B、收益法C、成本法D、路线价法正确答案:【市场比较法#成本法#路线价法】随堂测验——如何估算净收益1、问题：收益性房地产的价值高低不取决于（）选项：A、已经获得净收益的大小B、未来获得净收益的风险C、未来获得净收益的大小D、目前总收益的大小正确答案:【已经获得净收益的大小#目前总收益的大小】2、问题：净收益的测算途径可分为（）?选项：A、基于租赁收入测算净收益B、基于营业收入测算净收益C、基于销售收入测算净收益D、基于期末转售收益正确答案:【基于租赁收入测算净收益#基于营业收入测算净收益】3、问题：求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。（2015年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、房产税B、承租人支付的物业管理费C、空调设备重置提拨款D、房屋保险费正确答案:【房产税#空调设备重置提拨款#房屋保险费】4、问题：收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。选项：A、电梯折旧费B、租赁保证金利息C、房地产税D、企业（个人）所得税?正确答案:【租赁保证金利息#企业（个人）所得税?】随堂检验——如何估算报酬率？1、问题：报酬率的表达式为（）选项：A、投资回报/所投入的资本B、投资回收／所投入的资本C、（投资回报+投资回收）／所投入的资本D、（投资回收－投资回报）／所投入的资本正确答案:【投资回报/所投入的资本】2、问题：运用市场提取法求取的报酬率可能与估价价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）?选项：A、能够获得的交易实例数量较多B、所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C、利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D、可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整正确答案:【可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整】3、问题：关于报酬率的说法，正确的是（）选项：A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C、报酬率不包括通货膨胀因素的影响D、报酬率是在报酬资本化率法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率正确答案:【报酬率是在报酬资本化率法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率】4、问题：运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（）运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（）选项：A、正确B、错误正确答案:【正确】随堂测验——如何估算资本化率？1、问题：某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（）选项：A、7.65％B、8.75％C、9.42％D、10.19％正确答案:【10.19％】2、问题：关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）选项：A、资本化率应用在直接资本化法中B、资本化率是有效毛收入乘数的倒数C、资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D、资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算正确答案:【资本化率应用在直接资本化法中#资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算】3、问题：资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力（）。选项：A、正确B、错误正确答案:【正确】随堂测验——收益法总结1、问题：某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为()万元。选项：A、39.36B、45.00C、131.22D、170.58正确答案:【39.36】2、问题：某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为6万元,自有资金资本化率10%,抵押贷款常数为8.5%,则该房地产的价格是()万元。选项：A、16.87B、20.56C、21.68D、22.47正确答案:【22.47】3、问题：评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）选项：A、收益期应为租赁合同剩余租赁期B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C、净收益应为市场租金减去合同租金D、净收益应为合同租金减去运营费用正确答案:【收益期应为租赁合同剩余租赁期#净收益应为市场租金减去合同租金】4、问题：在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（）（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、正确B、错误正确答案:【错误】收益法单元作业单选题收益法单元作业多选题收益法单元作业判断题收益法单元作业计算题单元测验_不动产估价的收益法1、问题：某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金资本化率10%，抵押贷款常数为8.5%，则该房地产的价格是（)万元。（《房地产开发理论与方法》模拟三）选项：A、16.87B、20.56C、21.68D、22.47正确答案:【22.47】2、问题：某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。（《房地产开发理论与方法》模拟三）选项：A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5正确答案:【682.5】3、问题：某宗不动产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗不动产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40％，该类不动产的资本化率为8％，该宗不动产的收益价格为（）万元。选项：A、457.40B、476.98C、686.10D、715.48正确答案:【686.10】4、问题：关于报酬率的说法，正确的是()。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C、报酬率不包含通货膨胀因素的影响D、报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率正确答案:【报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率】5、问题：购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为（）％。选项：A、6.0B、6.9C、8.8D、9.0正确答案:【6.9】6、问题：某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为（）万元。选项：A、899B、1000C、1349D、1500正确答案:【899】7、问题：收益法适用的条件是房地产的（ꢀ）。选项：A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化正确答案:【收益和风险均能量化】8、问题：某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。选项：A、43B、112.5C、123.3D、150正确答案:【123.3】9、问题：净收益等于有效毛收入减去运营费用。（）（《房地产开发理论与方法》模拟二）选项：A、正确B、错误正确答案:【正确】10、问题：不动产的价值通常不是基于其历史价值，生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。（）选项：A、正确B、错误正确答案:【正确】MOOC单元测验-收益法1、问题：通过房租求取房地产净收益，不应扣除()。选项：A、空置损失B、房产税C、房屋折旧费D、房屋保险费正确答案:【房屋折旧费】2、问题：某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为()万元。选项：A、39.36B、45.00C、131.22D、170.58正确答案:【39.36】3、问题：某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）。选项：A、188.392B、194.62C、196.25D、198.18正确答案:【188.392】4、问题：房地产的有租约限制价值等于（）。选项：A、无租约限制价值减承租人权益价值B、出租人权益价值加承租人权益价值C、无租约限制价值减出租人权益价值D、出租人权益价值减承租人权益价值正确答案:【无租约限制价值减承租人权益价值】5、问题：关于报酬率的说法，正确的是()。选项：A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C、报酬率不包含通货膨胀因素的影响D、报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率正确答案:【报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率】6、问题：某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（）。选项：A、8.3%B、8.5%C、8.7%D、8.9%正确答案:【8.7%】7、问题：某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。选项：A、489.99B、495.53C、695.53D、800.00正确答案:【695.53】8、问题：某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。选项：A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85正确答案:【5061.44】9、问题：下列房地产中，通常使用收益法估价的有（）。选项：A、农地B、写字楼C、加油站D、二手商品住宅E、行政办公楼正确答案:【农地#写字楼#加油站#二手商品住宅】10、问题：求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。选项：A、房产税B、承租人支付的物业管理费C、?空调设备重置提拨款D、房屋保险费E、所得税正确答案:【房产税#?空调设备重置提拨款#房屋保险费】11、问题：在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（）选项：A、正确B、错误正确答案:【错误】12、问题：某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（）选项：A、正确B、错误正确答案:【错误】随堂测验——何谓成本法？1、问题：成本法的本质是以房地产的(）为导向求取房地产的价值。选项：A、建筑规模B、基础成本C、重新开发成本D、建后利润正确答案:【重新开发成本】2、问题：关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B、应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C、应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D、应按它们在价值时点的正常水平来估算正确答案:【应按它们在价值时点的正常水平来估算】随堂测验——解读成本法的测算1、问题：成本法的本质是以房地产的(）为导向求取房地产的价值。选项：A、建筑规模B、基础成本C、重新开发成本D、建后利润正确答案:【重新开发成本】2、问题：成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新构建价格。（）（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、正确B、错误正确答案:【错误】随堂测验——建筑物重置价格测算1、问题：下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。选项：A、重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B、重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C、重新购建成本是客观的重新购建成本D、建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本正确答案:【重新购建成本是在价值时点的重新购建成本#重新购建成本是客观的重新购建成本#建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本】2、问题：建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、正确B、错误正确答案:【错误】课堂测验——建筑物折旧内涵1、问题：下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是()。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、写字楼层高偏低B、厂房受酸雨腐蚀C、住宅库存量过大D、在建工程基础不均匀沉降正确答案:【写字楼层高偏低】2、问题：建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有（）。选项：A、功能落后B、环境污染C、交通拥挤D、正常使用的磨损正确答案:【环境污染#交通拥挤】课堂测验——建筑物折旧—年限法1、问题：采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念适用合理的是（）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、已使用年限、耐用年龄、残值率B、有效年龄、预期经济寿命、残值率C、已使用年限、预期经济寿命、残值率D、有效年龄、耐用年龄、残值率正确答案:【有效年龄、预期经济寿命、残值率】随堂测验——建筑物折旧—分解法1、问题：某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、1.43%B、2.00%C、7.86%D、11.00%正确答案:【2.00%】2、问题：运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。（）选项：A、正确B、错误正确答案:【错误】随堂测验——单纯土地价格的评估案例1、问题：某综合楼的土地成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售费用和销售税费分别为售价的6%和2%，开发利润为200万元。该综合楼的价值为()万元。（《房地产开发理论与方法》模拟题一）选项：A、2391.30B、2367.75C、2405.63D、2471.49正确答案:【2391.30】成本法单元作业单选题成本法单元作业多选题成本法单元作业判断题成本法单元作业计算题单元测验_成本法1、问题：新开发区土地的分宗估价，（ꢀ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。选项：A、市场法B、成本法C、收益法D、假设开发法正确答案:【成本法】2、问题：通常把成本法测算出的价值简称为（）。选项：A、市场价格B、比准价格C、积算价格D、收益价格正确答案:【积算价格】3、问题：成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是（）。选项：A、价格B、利润C、费用D、支出正确答案:【价格】4、问题：下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是()。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、写字楼层高偏低B、厂房受酸雨腐蚀C、住宅库存量过大D、在建工程基础不均匀沉降正确答案:【写字楼层高偏低】5、问题：征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用不包括()。（《房地产开发理论与方法》模拟二）选项：A、土地补偿费B、安置补助费C、地上附着物和青苗的补偿费D、土地使用权出让金等土地有偿使用费用E、安排被征地农民的社会保障费用正确答案:【土地使用权出让金等土地有偿使用费用】6、问题：某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、1.43%B、2.00%C、7.86%D、11.00%正确答案:【2.00%】7、问题：某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2。目前该房地产的土地重新构建价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为()元/m2。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、4870B、5020C、5340D、5520正确答案:【5020】8、问题：厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）选项：A、40B、42C、48D、50正确答案:【48】9、问题：某住宅小区附近新建一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）选项：A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧正确答案:【经济折旧】10、问题：估价上的折旧应注重的是（）选项：A、原始取得价值的减价修正B、原始取得价值的摊销与回收C、重置价值的摊销与回收D、价值的减价修正正确答案:【价值的减价修正】11、问题：采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念适用合理的是（）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、已使用年限、耐用年龄、残值率B、有效年龄、预期经济寿命、残值率C、已使用年限、预期经济寿命、残值率D、有效年龄、耐用年龄、残值率正确答案:【有效年龄、预期经济寿命、残值率】12、问题：某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是()元。（《房地产开发理论与方法》模拟题一）选项：A、76880B、79104C、77952D、81562正确答案:【79104】13、问题：成本法的本质是以房地产的(）为导向求取房地产的价值。（《房地产开发理论与方法》模拟二）选项：A、建筑规模B、基础成本C、重新开发成本D、建后利润正确答案:【重新开发成本】14、问题：建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、正确B、错误正确答案:【错误】15、问题：有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、正确B、错误正确答案:【正确】随堂测验——假设开发法概念1、问题：关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B、弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C、弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D、弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出正确答案:【弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性】2、问题：关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B、采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C、静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D、开发利润率应为扣除所得税后的净利润率正确答案:【静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润】3、问题：运用假设开发法估价必须考虑资金的()。选项：A、实用价值B、有效价值C、折算价值D、时间价值正确答案:【时间价值】随堂测验——假设开发法的时点问题1、问题：关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)选项：A、开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况的价值B、开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产C、后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D、需测算后续开发的应得利润正确答案:【后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值】2、问题：关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（）。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、开发经营期可分为建设期和经营期B、建设期的起点与开发经营期的起点相同C、经营期可具体分为销售期和运营期D、建设期和经营期不会重叠正确答案:【建设期和经营期不会重叠】随堂测验——解剖假设开发法的计算公式1、问题：运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、待开发房地产价值B、后续的建设成本C、后续的管理费用D、待开发房地产取得的税费正确答案:【后续的管理费用】2、问题：某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2，该房地产的市场价值为（）万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）选项：A、1945B、2000C、2695D、2750正确答案:【2695】单元作业单选题_假设开发法单元作业多选题_假设开发法单元作业判断题_假设开发法单元作业计算题_假设开发法单元测验_假设开发法1、问题：假设开发法在形式上（）选项：A、评估新建不动产价格的成本法B、评估新建不动产价格的成本法的倒算C、评估新建不动产价格的收益法的倒算法D、评估不动产价格的成本法的倒算正确答案:【评估新建不动产价格的成本法的倒算】2、问题：现有一宗规划用途为商住混合的城市土地，采用假设开发法估价，假设纯商业用途的估算结果是800万元，按纯居住用途的结果估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）选项：A、800万元B、1000万元C、1800万元D、800－1000万元正确答案:【800－1000万元】3、问题：开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估。选项：A、市场比较法B、收益法C、成本法D、推测法正确答案:【市场比较法】4、问题：某市有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需要，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。选项：A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势预测法正确答案:【假设开发法】5、问题：关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。选项：A、弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B、弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C、弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D、弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出正确答案:【弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性】6、问题：土地利用时会受到土地用途容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。选项：A、拥有的房地产权利B、受其他房地产权利的限制情况C、受房地产权利以外因素的限制D、额外的利益或好处正确答案:【受房地产权利以外因素的限制】7、问题：关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（）。选项：A、开发经营期可分为建设期和经营期B、建设期的起点与开发经营期的起点相同C、经营期可具体分为销售期和运营期D、建设期和经营期不会重叠正确答案:【建设期和经营期不会重叠】8、问题：确定开发经营期的目的，是为了（）。选项：A、把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入B、确定从取得待开发土地到施工开始的这段时间C、为了与投资项目评估中现金流量分析的口径一致，便于比较D、把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入，利息的负担，预测开发完成后的不动产售价、租金以及为各项收入与支出的折现计算等服务正确答案:【把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入，利息的负担，预测开发完成后的不动产售价、租金以及为各项收入与支出的折现计算等服务】9、问题：关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。选项：A、根据当地上年