容积率用地性质规划管理介绍市公开课一等奖省赛课微课金奖课件

容积率等规划内容介绍

年6月天津第1页一、基本概念三、案例介绍二、法律法规对修改规划提升容积率、改变用地性质要求第2页一、基本概念

（一）容积率容积率是指在一定地块内总建筑面积与建筑用地面积比值容积率＝地块内总建筑面积／建筑用地面积容积率是量化土地开发强度主要指标，在通常情况下，是指地上建筑面积总和与建筑用地面积比值。当前各地对容积率计算都有详细要求。

例：在一个4000平方米建设用地内，容积率要求为2.5，

4000x2.5=10000

可建建筑总面积10000平方米。第3页容积率本质在制订城市规划过程中确定容积率指标根本目标，是为了控制一定区域内人口密度和开发建设强度。怎样正确确定容积率指标容积率指标确实定要依据城市总体规划确定标准，依据建设用地域位、建设用地分类、建筑物使用功效、基础设施条件等原因提出。不能简单地说容积率高就是好，或容积率低就是好。容积率指标怎样在规划管理中发挥作用在日常建设工程规划管理中，管理人员需要依据一系列强制性指标和参考各项指导性指标，对建设工程设计方案进行审查。单一讲容积率没有太大意义。第4页容积率制订过程法定城镇规划编制体系

城镇体系规划全国城镇体系规划省域城镇体系规划城市规划镇规划乡规划和村庄规划总体规划及各专题规划、近期建设规划详细规划控制性详细规划修建性详细规划第5页

详细规划分控制性详细规划和修建性详细规划控制性详细规划主要内容：确定规划地域各类用地界限，提出建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；要求各类用地内适建、不适建、有条件可建建筑类型；要求交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求；确定各级道路红线位置、断面、控制点坐标和标高；依据规划容量，确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限；确定公共设施位置、规模和布局；制订对应土地使用与建筑管理细则。第6页举例

控制性详细规划第7页各地计算容积率要求举例

北京《容积率指标计算规则》（市规发〔〕851号）1、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积，其经营面积不纳入计算容积率建筑面积。普通情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-）要求执行；遇有特殊情况，按照本规则以下要求执行。2、当住宅建筑标准层层高大于4.9米

(2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积3倍计算。第8页3、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积3倍计算。4、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米

(3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积3倍计算。5、计算含阳台建筑容积率指标时，阳台部分建筑面积计算值按照其水平投影面积计算。第9页6、地下空间顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积计算值按该层水平投影面积计算；地下空间顶板面高出室外地面不足1.5米，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周围最近城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述要求核准。7、住宅、办公、普通商业建筑门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-）要求执行。8、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。第10页福建省《容积率计算规则》（闽建规[]14号）容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率总建筑面积）与建设用地面积比值。

地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。建设用地面积以各地城镇规划主管部门审批建设用地红线图面积为准（不包含城市道路用地、河道用地、绿地）。普通情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-）要求执行；遇以下特殊情况，按照本规则要求执行。第11页（二）用地性质

依据《城市规划基本术语标准》（GB/T50280-98），按城市中土地使用主要性质划分居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地。专题治理中主要是指将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。第12页（三）利益驱动修改控制性详细规划要求

在控规法定地位日益突显同时，一些利益主体出于追求本身利润最大化目标，也越来越多地提出调整控规要求。这些调整关键通常都是提升土地使用强度和改变用地性质。北京市年上六个月控规动态维护修改完善内容分析能够看出，控规变更需求主要集中在调整用地性质和增加建筑高度、容积率方面，约占项目总数86%。重庆市从年至年9月，主城进行控规调整件数为530件，调整用地范围111.72平方公里，调整主要类型为用地性质和用地指标调整，大部分是将工业用地、公共设施用地、道路、绿地和市政设施用地等调整为居住用地，或对已规划居住用地提升容积率指标，增加土地开发强度。第13页二、法律法规对修改规划提升容积率、改变用地性质要求

此次专题治理，很主要一点就是依照法律法规和政策性文件要求进行检验。这就要求在工作中首先要了解相关要求，另首先要注意把握时间结点。因为年1月1日后颁布实施了《城镇规划法》。而各地清理检验重点是对年1月1日至年3月31日期间领取规划许可全部房地产项目进行清理，有时间跨度和适使用方法律问题。第14页年1月1日前施行法律法规（一）《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行，至年1月1日废止）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第二十条城市详细规划应该在城市总体规划或者分区规划基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出详细规划。城市详细规划应该包含：规划地段各项建设详细用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。第二十一条城市规划实施分级审批。城市详细规划由城市人民政府审批；编制分区规划城市详细规划，除主要详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。第三十四条任何单位和个人必须服从城市人民政府依据城市规划作出调整用地决定。第三十五条任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。第15页（二）《中华人民共和国土地管理法》（年8月

28日施行）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第二十二条在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应该符合城市规划、村庄和集镇规划。第五十六条建设单位使用国有土地，应该按照土地使用权出让等有偿使用协议约定或者土地使用权划拨同意文件要求使用土地；确需改变该幅土地建设用途，应该经相关人民政府土地行政主管部门同意，报原同意用地人民政府同意。其中，在城市规划区内改变土地用途，在报批前，应该先经相关城市规划行政主管部门同意。第16页（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（年8月30日施行）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让协议约定土地用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签署土地使用权出让协议变更协议或者重新签署土地使用权出让协议，对应调整土地使用权出让金。第四十四条以出让方式取得土地使用权，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让协议约定土地用途，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签署土地使用权出让协议变更协议或者重新签署土地使用权出让协议，对应调整土地使用权出让金。第17页（四）《风景名胜区条例》（年12月1日施行）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第十五条风景名胜区详细规划应该依据关键景区和其它景区不一样要求编制，确定基础设施、旅游设施、文化设施等建设项目标选址、布局与规模，并明确建设用地范围和规划设计条件。风景名胜区规划，应该符合风景名胜区总体规划。第二十二条经同意风景名胜区规划不得私自修改。确需对风景名胜区总体规划中风景名胜区范围、性质、保护目标、生态资源保护办法、重大建设项目布局、开发利用强度以及风景名胜区功效结构、空间布局、游客容量进行修改，应该报原审批机关同意；对其它内容进行修改，应该报原审批机关立案。风景名胜区详细规划确需修改，应该报原审批机关同意。政府或者政府部门修改风景名胜区规划对公民、法人或者其他组织造成财产损失，应该依法给予赔偿。第18页第二十七条禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设置各类开发区和在关键景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关其它建筑物；已经建设，应该按照风景名胜区规划，逐步迁出。第二十八条在风景名胜区内从事本条例第二十六条、第二十七条禁止范围以外建设活动，应该经风景名胜区管理机构审核后，依照相关法律、法规要求办理审批手续。在国家级风景名胜区内修建缆车、索道等重大建设工程，项目标选址方案应该报国务院建设主管部门核准。第19页（五）《城市黄线管理方法》（年3月1日施行）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第十一条城市黄线一经同意，不得私自调整。因城市发展和城市功效、布局改变等，需要调整城市黄线，应该组织教授论证，依法调整城市规划，并对应调整城市黄线。调整后城市黄线，应该随调整后城市规划一并报批。调整后城市黄线应该在报批前进行公告，但法律、法规要求不得公开除外。第十三条在城市黄线范围内禁止进行以下活动：（一）违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其它设施建设；（二）违反国家相关技术标准和规范进行建设；（三）未经同意，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；（四）其它损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转行为。第20页第十四条在城市黄线内进行建设，应该符合经同意城市规划。在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程设施，应该依法向建设主管部门（城镇规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依据相关法律、法规办理相关手续。迁移、拆除城市黄线内城市基础设施，应该依据相关法律、法规办理相关手续。第十五条因建设或其它特殊情况需要暂时占用城市黄线内土地，应该依法办理相关审批手续。第21页（六）《城市蓝线管理方法》（年3月1日施行）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第九条城市蓝线一经同意，不得私自调整。因城市发展和城市布局结构改变等原因，确实需要调整城市蓝线，应该依法调整城市规划，并对应调整城市蓝线。调整后城市蓝线，应该随调整后城市规划一并报批。调整后城市蓝线应该在报批前进行公告，但法律、法规要求不得公开除外。第十条在城市蓝线内禁止进行以下活动：（一）违反城市蓝线保护和控制要求建设活动；（二）私自填埋、占用城市蓝线内水域；（三）影响水系安全爆破、采石、取土；（四）私自建设各类排污设施；（五）其它对城市水系保护组成破坏活动。第22页第十一条在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经同意城市规划。在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程设施，应该依法向建设主管部门（城镇规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依照相关法律、法规办理相关手续。第23页（七）《城市紫线管理方法》（年2月1日施行）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第八条历史文化名城和历史文化街区保护规划一经同意，标准上不得调整。因改进和加强保护工作需要，确需调整，由所在城市人民政府提出专题汇报，经省、自治区、直辖市人民政府城镇规划行政主管部门审查同意后，方可组织编制调整方案。调整后保护规划在审批前，应该将规划方案公告，并组织教授论证。审批后应该报历史文化名城同意机关立案，其中国家历史文化名城报国务院建设行政主管部门立案。第十一条历史文化街区和历史建筑已经破坏，不再含有保护价值，相关市、县人民政府应该向所在省、自治区、直辖市人民政府提出专题汇报，经同意后方可撤消相关城市紫线。撤消国家历史文化名城中城市紫线，应该经国务院建设行政主管部门同意。第24页第十三条在城市紫线范围内禁止进行以下活动：（一）违反保护规划大面积拆除、开发；（二）对历史文化街区传统格局和风貌组成影响大面积改建；（三）损坏或者拆毁保护规划确定保护建筑物、构筑物和其它设施；（四）修建破坏历史文化街区传统风貌建筑物、构筑物和其它设施；（五）占用或者破坏保护规划确定保留园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；（六）其它对历史文化街区和历史建筑保护组成破坏性影响活动。第十四条在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府城镇规划行政主管部门依据保护规划进行审查，组织教授论证并进行公告后核发选址意见书。第25页（八）《城市绿线管理方法》（年11月1日施行）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第十一条城市绿线内用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及同意规划进行开发建设。相关部门不得违反要求，同意在城市绿线范围内进行建设。因建设或者其它特殊情况，需要暂时占用城市绿线内用地，必须依法办理相关审批手续。在城市绿线范围内，不符合规划要求建筑物、构筑物及其它设施应该限期迁出。第26页（九）《国务院关于加强城镇规划监督管理通知》（国发[]13号）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容总体规划和详细规划，必须明确要求强制性内容。任何单位和个人都不得私自调整已经同意城市总体规划和详细规划强制性内容。确需调整，必须先对原规划实施情况进行总结，就调整必要性进行论证，并提出专题汇报，经上级政府认定后方可编制调整方案；调整后总体规划和详细规划，必须按照要求程序重新审批。调整规划非强制性内容，应该由规划编制单位对规划实施情况进行总结，提出调整技术依据，并报规划原审批机关立案。第27页

风景名胜资源是不可再生国家资源，禁止以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及其景区土地，也不得在风景名胜区内设置各类开发区、度假区等。要按照“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”标准，认真组织编制风景名胜区规划，并严格按规划实施。规划未经同意，一律不得进行各类项目建设。在各级风景名胜区内应严格限制建设各类建筑物、构筑物。确需建设保护性基础设施，必须依据风景名胜区规划编制专门建设方案，组织论证，进行环境影响评价，并严格依据法定程序审批。要正确处理风景名胜资源保护与开发利用关系，切实处理当前存在破坏性开发建设等问题。第28页（十）《建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作通知》（建规[]270号）

要依据城市总体规划加紧编制控制性详细规划，提升控制性详细规划覆盖率，以适应土地供给市场化情况下规划管理工作需要；城市中心地域、旧城改造地域、近期发展地域、贮备土地、下一年度建设用地和拟出让用地要优先编制控制性详细规划；控制性详细规划要明确规划地段内各地块使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、必须配置公共设施等控制指标和要求。第29页

要加强国有土地使用权出让前后规划管理，明确规划监督管理程序。国有土地使用权出让前，出让地块必须具备由城市规划行政主管部门依据控制性详细规划出具拟出让地块规划设计条件和附图。规划设计条件必须明确出让地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地百分比、必须配置公共设施和市政基础设施、建筑界限、开发期限等要求。附图要明确标明地块区位与现实状况，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地域环境与基础设施条件。国有土地使用权招标拍卖和挂牌时，必须准确标明出让地块规划设计条件。国有土地出让成交签署《国有土地使用权出让协议》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让协议》主要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具规划设计条件，国有土地使用权不得出让。第30页

各地城镇规划行政主管部门要切实加强出让使用权土地使用规划跟踪管理，加强受让人在土地开发建设中执行规划情况监督检验，建立健全对应监督管理制度。受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让协议》和建设用地规划许可证要求规划设计条件进行开发建设，普通不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件，应该向城镇规划行政主管部门提出改变规划设计条件申请，经同意后方可实施。城镇规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并同意变更建设用地规划设计条件，应该通知土地管理部门；依法应该补交土地出让金，受让人应该依据相关要求给予补交。受让人需要转让国有土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让要求和《国有土地使用权出让协议》约定。转让国有土地使用权时，不得改变要求规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让受让人应该持《国有土地使用权转让协议》、转让地块原建设用地规划许可证向城镇规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。第31页年1月1日之后施行法律法规（一）《城镇规划法》（年1月1日施行）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第四条

制订和实施城镇规划，应该遵照城镇统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设标准，改进生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，预防污染和其它公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全需要。第七条经依法同意城镇规划，是城镇建设和规划管理依据，未经法定程序不得修改。第十九条城市人民政府城镇规划主管部门依据城市总体规划要求，组织编制城市控制性详细规划，经本级人民政府同意后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府立案。第32页第二十六条城镇规划报送审批前，组织编制机关应该依法将城镇规划草案给予公告，并采取论证会、听证会或者其它方式征求教授和公众意见。公告时间不得少于三十日。组织编制机关应该充分考虑教授和公众意见，并在报送审批材料中附具意见采纳情况及理由。第三十五条

城镇规划确定铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施用地以及其它需要依法保护用地，禁止私自改变用途。第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城镇规划主管部门应该依据控制性详细规划，提出出让地块位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让协议组成部分。未确定规划条件地块，不得出让国有土地使用权。第33页第四十三条

建设单位应该按照规划条件进行建设；确需变更，必须向城市、县人民政府城镇规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划，城镇规划主管部门不得同意。城市、县人民政府城镇规划主管部门应该及时将依法变更后规划条件通报同级土地主管部门并公告。建设单位应该及时将依法变更后规划条件报相关人民政府土地主管部门立案。第四十五条

县级以上地方人民政府城镇规划主管部门按照国务院要求对建设工程是否符合规划条件给予核实。未经核实或者经核实不符合规划条件，建设单位不得组织完工验收。第四十八条修改控制性详细规划，组织编制机关应该对修改必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人意见，并向原审批机关提出专题汇报，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后控制性详细规划，应该依照本法第十九条、第二十条要求审批程序报批。控制性详细规划修改包括城市总体规划、镇总体规划强制性内容，应该先修改总体规划。第34页修改详细规划须经过严格公众参加程序：

修改控制性详细规划，组织编制机关应该对修改必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人意见，并向原审批机关提出专题汇报，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。控制性详细规划修改包括城市、镇总体规划强制性内容，应该先修改总体规划。经依法审定修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图不得随意修改；确需修改，城镇规划主管部门应该采取听证会等形式，听取利害关系人意见；因修改给利害关系人正当权益造成损失，应该依法给予赔偿。第35页举例

昆明4月22日部分居民堵路事件第36页举例伊宁市南市区改造规划第37页第38页（二）《历史文化名城名镇名村保护条例》（年7月1日施行）包括用地性质、容积率和详细规划调整内容第二十条经依法同意历史文化名城、名镇、名村保护规划，禁止私自修改；确需修改，组织编制机关应该向原审批机关提出修改汇报，经同意后方可修改，并将修改后保护规划按照原审批程序报批。第二十四条

在历史文化名城、名镇、名村保护范围内，应该严格控制建设总量和开发强度。在历史文化名城、名镇、名村保护范围内从事建设活动，应该符合保护规划要求，不得损害历史文化遗产真实性和完整性，不得对传统格局和历史风貌组成破坏性影响。第二十八条在历史文化街区、名镇、名村关键保护范围内，不得进行新建、扩建活动。不过，新建、扩建必要基础设施和公共服务设施除外。第39页三、案例介绍（一）提升容积率

在房地产需求旺盛时期，增加容积率意味着建筑面积增加，能够给开发商带来巨大利润。但同时会造成开发强度增加，降低居民生活质量。

1、规划部门不按法定程序修改规划条件。一些开发商在拿到土地后便经过各种门路寻求规划审批部门更改容积率，经过不正当交易来修改规划条件。重庆、昆明等规划腐败案件多是这类情形。

2、从“技术层面”上提升容积率。一些开发商将房屋层高建成5米多，中间预留建筑构件，这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”楼报批时只按平层计算建筑面积，而售房时则加上加建那一层或按两层价格出售，变相提升容积率。第40页案例：厦门市源昌鑫海湾房地产开发项目

源昌鑫海湾项目地处厦门市湖里区五缘湾片区，开发建设单位为厦门溢源昌房地产开发有限企业。该项目地块规划设计条件为：土地用途为居住和商业，土地面积88688平方米，容积率小于1.8，地上建筑面积16万平方米以下。年12月6日，开发建设单位申报建设项目方案设计批复及用地许可证，设计方案中住宅按跃层式设计、层高为2.8米，不过做了较大面积空中花园和客厅挑空（层高5.6米）。因为相关要求不完善，找不到相关能够不予审批依据，依据行政许可法行政审批标准，厦门市规划局经屡次讨论，于年1月23日发出（）厦规方案第0017号《建筑工程设计方案批复通知书》和（）厦规用地第0032号《建设用地规划许可证》，该项目批复总用地面积88687.378平方米，地上建筑面积159998.6平方米，地下建筑面积67510.24，容积率为1.8。第41页

该项目于年4月和年6月，基本按原方案批复户型格局分期办理了《建设工程规划许可证》，容积率等指标均符合规划设计要求。现该项目主体已封顶，计划年10月底完工。针对源昌鑫海湾项目等引发住宅户型、层高没有规范问题，为规范住宅建筑设计标准，年4月，厦门市研究出台了《关于厦门市住宅建筑项目规划审批标准细则（试行方案）》。年8月，福建省研究出台了《福建省住宅建筑层高和面积等相关设计问题暂行要求》，对住宅建筑层高、建筑面积计算、容积率计算等作出了详细要求，规范了福建省住宅建筑设计标准。第42页

3、经过有意违规超建提升容积率。开发商在房屋修建过程中，违规超建，造成即成事实。在完工验收时，经过罚款与售房价价差，获取利益。这类是钻“以罚代管”空子。第43页

案例：沈阳“未来城”B座违规违法开发建设问题

沈阳“未来城”开发项目是沈阳市委机关宿舍改造项目，由沈阳市委机关事务管理局与沈阳未来置业房地产开发有限企业（简称：未来置业企业）联建，沈阳市委机关事务管理局提供土地，未来置业企业投资建设。该项目违反建设审批程序，在未取得建设审批手续情况下开工建设。因种种原因，沈阳市规划和国土资源局为未来置业企业补发了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。在补发《建设工程规划许可证》B座为9层，而实际B座建设了31层，核准建筑面积92127平方米，实际建筑面积107261平方米。因为B座严重超批建设，严重影响了相关居民采光，引发居民不满，造成了不良影响。鉴于“未来城”B座违规开发建设问题，辽宁省建设厅、监察厅作出了未来置业企业按相关要求对挡光住户进行经济赔偿，并按要求对其罚款1030万元处罚决定。第44页案例：郑州市五洲国际水产有限企业违规违法建设问题郑州市五洲国际水产有限企业违规违法建设“五洲农产品深加工项目”，位于郑州市惠济区长兴路西侧、连霍高速公路南侧、新龙路北侧，该项目在未取得任何规划、建设手续情况下开工建设，压占《郑州市城市总体规划》（1995—）中新龙路、长兴路规划道路红线，并压占110－220千伏高压供电走廊用地和规划绿化带。当前该项目已建成违法房屋建筑框架41座，总建筑面积约10万平方米，其中：压占新龙路规划道路红线三层框架结构楼房16座，总建筑面积33221.90平方米；压占长兴路规划道路红线二层框架结构楼房3座（5386.89平方米）、钢架结构大棚2座（4080平方米），总建筑面积9466.89平方米；压占高压供电走廊（同时压占绿地）二层框架结构楼房10座，总建筑面积17940.33平方米；其它压占绿地违法建筑10座，总建筑面积39063.71平方米。该项严重违法违规建设，情节严重，要求依法全部拆除违法违规建设，并追究相关责任人责任。当前该项目正在处理中。第45页

2、不按要求程序，私自修改规划，将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。案例：某市占用长江河道建设“外滩花园”。第46页案例：包头市占用城市公园绿地建商品房案件

1999年，包头市政府提出要加紧城市化绿化建设，争取在一年