在建工程抵押估价报告

⑤以上价值差距不大，故取以上三个比准单价的算术平均值作为估价对象土地价格单价为2252元／m2。（2）税费，购置土地主要税费为契税、印花税、手续费等，综合按地价的5%计，则税费=2252×5%=113元／m2（3）土地重置成本单价=土地购置价格+税费=2252+113=2365元／m2（3）根据委托方委托要求，本次土地抵押评估范围为该项目未售及未建房屋应分摊的土地使用权价值，则本次评估土地使用权抵押价值为总价人民币伍仟贰佰柒拾肆万叁仟伍佰元整（￥5274.35万元），详见下表：土地使用权抵押评估价格一览表栋号用途应分摊的土地抵押面积（m2）评估单价（元/m2）评估总价（万元）3住宅482.852365114.198住宅4512.5523651067.229住宅4512.5523651067.2210住宅4512.5523651067.2211住宅3670.962365868.1812住宅1015.882365240.26S4商业203.40236548.10S5商业462.402365109.36S6商业1020.972365241.46S7商业1020.972365241.46S9商业915.192365216.44地下层地下层合计22330.275281.112、成本法求取在建建筑物价值在建工程建筑物价值=建安成本+前期费用+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润（1）求取建安成本①建安单位成本求取定额直接费（单位：元/m2）参照娄底市物价局颁布的《娄底市房屋重置价格报告》、娄底市市场行情、同类型房屋建设工程施工合同及估价对象实际情况，结合评估人员经验，确定估价对象建筑结构为钢混一等，定额直接费为980元。其他直接费=定额直接费×3%现场经费=定额直接费×4.05%直接工程费=定额直接费+其他直接费+现场经费间接费=直接工程费×6.87%利润=（直接工程费+间接费）×10%税前建筑工程费用=直接工程费+间接费+利润税金=税前建筑工程费用×3.413%劳保基金=（税前建筑工程费用+税金）×3.5%建筑工程费用=税前建筑工程费用+税金+劳保基金建设工程配套设施费=建筑工程费用×6%管理费（广告宣传费）=建筑工程费用×3%建筑物成本单价=建筑工程费用+建设工程配套设施费+管理费根据上述情况求取估价对象建安单位成本，列表如下：项目估价对象定额直接费980其他直接费29.4现场经费39.69直接工程费1049.09间接费72.07利润112.12税前建筑工程费用1233.28税金42.09劳保基金44.64建筑工程费用1320.01建设工程配套设施费79.20管理费39.60建安成本单价1438.81②完工率的确定根据估价对象的工程施工情况，结合各部分所占比例，确定估价对象的完工率。综合完工率=∑各部分完工程度×各部分所占比例根据估价对象实际情况，估价对象已建建筑物部分完工情况如下表：基础部分（20%）主体部分（60%）装修安装部分（20%）综合完工程度(100%)第3幢100%100%100%100%第10幢100%100%080%第11幢100%100%50%80%第12幢100%100%50%80%S1、S4、S5幢100%100%50%90%S9幢100%100%100%100%③计算建安成本总价建安成本总价=建安成本单价×建筑面积×完工率栋号用途抵押建筑物面积（m2）建安成本单价（元/m2）完工率建安成本总价（万元）3住宅1708.361438.81100%245.8010住宅15965.791438.8180%1837.7411住宅12988.171438.8180%1495.0012住宅3594.271438.8180%413.72S4商业719.641438.8190%93.19S5商业1636.011438.8190%211.85S9商业3238.031438.81100%465.89地下层地下层35855.41100%合计75705.68（地上：39850.27地下层：35855.41））4763.19（2）前期费用前期费用主要是指查勘、设计、报建费用，根据娄底市相关标准及娄底市市场行情，一般为项目总建筑成本的2—4%，因该项目为商住综合物业建设，故取3%，则前期费用=4763.19×3%=142.90万元（3）管理费用主要是指开发办和开发过程中管理人员工资等，取目前建安成本和前期费用之和的3%，则管理费用=（4763.19+142.90）×3%=147.18万元（4）销售税费房地产销售所发生的税费有营业税、城市建设税、教育费附加等税费，取目前建安成本的5.75.%。则销售税费=4763.19×5.75%=273.88万元（5）销售费用根据娄底市房地产开发行业的一般水平，销售费用为销售价值的3—6%，取目前建安成本的3%，则销售费用=4763.19×3%=142.90万元（6）投资利息假设在开发过程中其建安成本、前期费用、管理费用等均匀投入，建设周期约为24个月，取利息率为4.35%（一年期贷款利率），则投资利息=（4763.19+142.90+147.18）×[（1+4.35%）24/12－1]=449.20万元（7）开发利润开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，根据娄底市开发行业的利润水平并结合估价对象实际情况来看，对于此类商业住宅开发项目，其投资利润率大体应为35%～45%，但估价对象为在建工程，完工程度尚不高，其投资利润率取15%计价，开发利润=（4763.19+142.90+147.18）×15%=757.99万元（8）估价对象房地产建筑物价值的确定在建工程建筑物价值=建安成本+前期费用+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润=4763.19+142.90+147.18+273.88+142.90+449.20+757.99=6677.24万元建筑物综合单价=66772400÷39850.27=1676（元/m2）建筑物抵押价值明细表栋号用途抵押建筑物面积（m2）评估单价（元/m2）评估总价（万元）3住宅1708.361676286.328住宅/9住宅/10住宅15965.7916762675.8711住宅12988.1716762176.8212住宅3594.271676602.40S4商业719.641676120.61S5商业1636.011676274.20S6商业/S7商业/S9商业3238.031676542.69地下层地下层35855.41/合计75705.68（地上：39850.27地下层：35855.41）6678.91注：因单价小数点四舍五入取整原因，总价值计算结果有细微差异，不影响最终的结果。3、估价对象抵押价值确定通过上述计算，根据估价目的及估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，最终确定估价对象于价值时点2016年11月07日的抵押价值为人民币壹亿壹仟玖佰陆拾万零贰佰元整(小写：￥11960.02万元)。估价对象抵押价值明细表栋号用途抵押建筑物面积（m2）评估单价（元/m2）建筑物抵押价值（万元）应分摊的土地抵押面积（m2）评估单价（元/m2）土地抵押价值（万元）评估总价（万元）3住宅1708.361676286.32482.852365114.19400.378住宅/4512.5523651067.221065.859住宅/4512.5523651067.221065.8510住宅15965.7916762675.874512.5523651067.223741.7211住宅12988.1716762176.823670.962365868.183043.8912住宅3594.271676602.401015.882365240.26842.35S4商业719.641676120.61203.40236548.10168.65S5商业1636.011676274.20462.402365109.36383.42S6商业/1020.972365241.46241.15S7商业/1020.972365241.46241.15S9商业3238.031676542.69915.192365216.44758.86地下层地下层35855.41/合计75705.68（地上：39850.27地下层：35855.41）6678.9122330.275281.1111960.024、关于优先受偿款分析法定清偿顺序先后应为产权人应负担相关税费、拖欠的建筑工程款、已抵押担保的债权数额、其他法定优先受偿款等。估价对象在估价时点没有估价师知悉的发包人拖欠承包人的建筑工程款及已抵押担保的债权数额等法定优先受偿款。在产权人已负担相关税费、未拖欠建筑工程款（有工程款付款证明详见附件）、无其它抵押担保的债权数额及其他法定优先受偿款下，工商银行应优先受偿。我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房产价格因素的基础上，经过测算，确定估价对象于价值时点2016年11月07日的抵押价值为人民币壹亿壹仟玖佰陆拾万零贰佰元整(小写：￥11960.02万元)。估价对象抵押价值明细表栋号用途抵押建筑物面积（m2）评估单价（元/m2）建筑物抵押价值（万元）应分摊的土地抵押面积（m2）评估单价（元/m2）土地抵押价值（万元）评估总价（万元）3住宅1708.361676286.32482.852365114.19400.378住宅/4512.5523651067.221065.859住宅/4512.5523651067.221065.8510住宅15965.7916762675.874512.5523651067.223741.7211住宅12988.1716762176.823670.962365868.183043.8912住宅3594.271676602.401015.882365240.26842.35S4商业719.641676120.61203.40236548.10168.65S5商业1636.011676274.20462.402365109.36383.42S6商业/1020.972365241.46241.15S7商业/1020.972365241.46241.15S9商业3238.031676542.69915.192365216.44758.86地下层地下层35855.41/合计75705.68（地上：39850.27地下层：35855.41）6678.9122330.275281.1111960.02有关附件1.评估委托书2.委托方营业执照（复印件）3.国有土地使用证（复印件）4.建设用地规划许可证（复印件）5.