罗庄区罗程路地块开发可行性研究报告

罗庄区罗程路地块开发可行性研究报告

THEPROJECTDIAGNOSISREPORTOFLUOCHENGROAD1宏观环境进入2018年，全国开启“五限时代“限购、限价、限贷，限售、限商“房地产税”成为悬在开发商头上的达摩克利斯之剑市场进入全面收紧的阶段市场呈现拐点趋势一线城市反应强烈，二，三，四线城市惯性上冲，市场余温仍在开发模式传统开发模式现阶段开发模式土地成本较低，部分工作放在拿地之后，销售周期较长追求速度（万科、碧桂园），所有工作（规划、定位、策划、推广、蓄客等）放在拍地以前，从拿地开始计算，实现6个月资金回正追求快推快销，规避政策风险下行周期逐步蔓延模式转变需在市场全面收紧前，快推快销，规避政策风险1>>>2>>>3>>>政策全面收紧，市场呈现拐点趋势市场收紧的态势将逐步蔓延至二、三、四线城市收紧蔓延快销关键词：2市场分析<<<土地市场<<<商品房市场1.整体市场2.区域市场<<<土地市场<<<商品房市场1.整体市场2.区域市场2017年，临沂市共供应土地74宗，供应面积347.36万㎡，面积同比下降12.71%。成交土地70宗，成交面积314.89万㎡，面积同比下降3.01%。2010年至2014年，土地供求情况虽存在一定波动，但一直处于高位状态；2015年土地供应、成交量出现明显下降；2016年上升明显，但供应与成交土地规模相对较小；2017年，土地供应、成交量较2016年没有显著变化，供求仍处于低位。2015年受市场下行影响，开发商拿地积极性受挫市场呈现去库存状态，土地供应及成交面积在底部缓慢放量万㎡宗供应情况：2017年兰山区土地供应量最大，占比39%，其中居住用地供应面积为134.04万㎡；其次为河东区，居住用地供应面积为74.75万㎡；经开区、高新区和罗庄区紧随其后，北城新区供应较少。成交情况：2017年兰山区成为土地成交市场主力，占比34%，其中居住用地成交面积108.47万㎡，以旧城区改造地块成交为主；其次为河东区，其中居住用地成交面积为73.55万㎡；罗庄区位列第三，居住用地成交面积49.32万㎡；罗庄区、经开区成交量相差不大，位列第四、第五；北城新区成交面积仅13.17万㎡。2017年，兰山区、河东区、罗庄区成为土地供求主战场，放量最大罗庄区土地供应一览表2017年罗庄区，成交土地面积约50万㎡，平均容积率为2.45，总建面约122万㎡地王诞生，竞争激烈，渐趋白热化国华房地产开发有限公司360万/亩地王<<<土地市场<<<商品房市场1.整体市场2.区域市场商品房市场/2010-2017年历年供求分析2017年虽然政策收紧，但市场增速并未放缓，市场热度依旧不减，开发企业借势加大推盘量，新增供应套数41799套，新增供应面积535.81万㎡，分别同比增加33.39%、43.16%。相应供应量随之增加，供应套数为62067套，同比增加10.70%，供应面积777.41万㎡，同比增加12.04%。2017年房地产市场火爆，各项目趁势集中放量，供应量创近8年新高。2010-2013年商品住宅成交为持续增加走势，2013年达到顶峰。自2014年房地产市场降温，供需端下降，2015年达到低谷，成交量不容乐观，2016年房地产市场出现回暖。2017年房地产整体市场积极向好，带动了销售持续增长，成交量为54947套、683.45万㎡，同比分别增加45.84%、55.16%，创近历史新高。2017年临沂房地产市场全面爆发，项目成交量实现较大的突破，成交量创近历史新高。供销两旺，市场全面爆发商品住宅市场/2017年全年量价分析1月受春节假期影响，成交量最低为28.14万㎡。6月成交量最高为92.21万㎡，其他月份较为平稳。2010-2014年商品住宅成交均价呈现出持续增长态势，2015年受库存高压、客户观望影响，以价换量明显，房价有所下跌。2016年市场回暖，价格未延续2015年下跌趋势，而是呈明显增长态势。2017年房地产市场火热，成交均价再破新高，攀升至6700元/㎡，同比增加25.28%2017年成交均价整体呈波动上扬的态势，10月为全年价格峰值7485元/㎡。2017年，上半年成交量整体呈上升趋势，下半年成交量维持稳定状态量价配合商品住宅市场/存量分析2010-2013年，临沂市商品住宅存量相对平稳，波动较小，2014年库存量出现大幅度增长，2015年在高位基础上继续增长，2016年市场升温，库存出现高位回落。2017年市场异常火爆，去库存成绩斐然，自2014年积压的存量得到大量释放。库存面积为93.61万㎡，同比下降63.06%套万㎡2017年商品住宅库存量93.61万㎡，同比大幅下降去库存成绩斐然<<<土地市场<<<商品房市场1.整体市场2.区域市场北城板块滨河板块市中板块城西板块经开区板块河东板块城西板块区域内集中了临沂最多的批发市场，也是物流城、大学城驻地，区域内房地产以批发市场人群为主，大型的商业及配套相对落后。市内新兴区域，目前的房地产热点区域，市政府驻地，市政配套、环境等配套相对优厚，未来发展潜力巨大北城板块临沂老城区，政府旧地，区域内公建、教育配套完善，目前地块资源稀缺，在售项目较少，临沂市房价最高区域市中板块经济开发区板块河东房地产市场的发展沿河呈现，随着临沂大规划的确定，河东沿河区域出现部分高档次楼盘。河东板块水库板块该区域发展随沂河沿岸呈现，区域内项目多为高端项目，自然景观是该区域的突出亮点，但是区域内的商业配套等相对缺乏；沿河旧城改造项目成为近两年主力。滨河板块罗庄板块城西板块罗庄板块是以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的

项目依托罗庄区主城及兰罗交通干道分布；产品包括普通多层、小高层等该区域是临沂新型区域，区域内大型企业、工业园区较多，房地产业发展起步晚，但近两年发展较为迅速。依托河景资源，别墅物业供应量较多。根据城市发展现状，临沂地产市场主要分为9大板块，各板块特征各异东城新区南滨河板块该区域着力发展服务业、商贸业，文化休闲业，推进滨河沿线商业、酒店、商务办公等项目建设，目前尚不成熟东城新区该区域发展由北往南发展，北部生活配套较为完善；南部配套成熟度有待提高。房地产项目也由高端向多元化发展南滨河板块板块划分银丰公馆宝丽未来城依云小镇城开景悦中凯信清水湾花园白鹭金岸钓鱼一号台青啤早安润泰书香郡宝丽世纪城韵皓圣廷苑宝丽悦府韵皓芙蓉园致远翡翠传奇致远翡翠湖诚德翰林园盛世沂城学府美地火车站片区滨河片区中心片区香槟城星河城根据项目分部情况，可将罗庄板块分为3大片区片区划分中心片区在售未售中心片区概况老城区住宅市场特点为配套设施齐全，居住氛围浓厚，在售项目较少。特色环境：最大特点为配套设施齐全，生活便利性较高。缺点：老旧小区及原有规划一定程度影响项目品质打造及后期居住舒适性。火车站片区概况未来发展前景明朗，但当前生活配套等不完善，处于发展初期。特色环境：政府重点发展改造，区域未来发展潜力巨大。缺点：当前生活配套等基本生活配套相对不完善。滨河片区概况河景资源丰富，居住舒适度高，配套设施相对不完善。特色环境：河景资源，品质住区。缺点：当前生活等基本生活配套相对不完善。中心区域生活配套齐全，区域成熟度较高；火车站片区发展前景明朗，滨河区域河景资源丰富，品质住区集聚地，但当前两区域配套尚不完善。三大片区概况成熟未来景观片区在售楼盘未售楼盘潜在供应项目数总建面（万平）存量+待推（万平）项目数待推面积总计（万平）火车站片区2107.9449.45160中心片区6254.1127.28370.7滨河片区7619.62106.65155.82合计15981.66283.385186.52469.9三大片区——体量分析在售楼盘：存量+待推面积超过283万㎡未售楼盘：待推面积超过186万㎡罗庄区未来竞争十分激烈三大片区——在售项目六大特征分析特征一：开发商类型：本地开发商为主特征二：产品形态：洋房、小高、高层为主要产品特征三：主力户型：110-130㎡为主力，130以上户型有所增加同质化三大片区——在售项目六大特征分析特征四：小高、高层均价：集中在5000-5700元/㎡，洋房均价：集中在6200-7000元/㎡特征五：月均去化面积：火车站片区和中心片区去化速度快于滨河片区特征六：客户来源：罗庄区地缘性客户及周边县城为主同质化开罗大桥南侧地块市调补充点：1、项目周边500米范围内无直接竞品；2、凯泰庄园：多层住宅产品，与小产权房混合，均价3700元，大产权产品，无法办理房产证3、沂河上院：徽派风格院子别墅，小产权，均价10000元/平，目前属于项目清尾阶段。4、沂河高都：均价4000元/平，因手续问题无法办理产权证，目前剩余200套现房左右，滞销市场分析小结：土地市场商品房市场区域市场成交底部缓慢放量供销两旺，市场爆发供求分析供求区域片区特征供应分析在售分析供求分析量价分析存量分析罗庄跻身全市供求三甲地王推动竞争走向白热化量价配合，火爆升温库存存量，大幅减少三大片区，各具特色潜在供应巨大，未来竞争激烈产品、价格、户型、客户来源，趋于同质放量火爆同质关键词：25项目背景研究区位条件项目指标项目配套项目现状区位条件本项目位于罗庄区滨河沿线南部，偏离城市发展主轴线。整体区位：位于城市东南部的罗庄区沿河，交通便利，通达性较好；但整体从区位上来看偏离了城市发展轴，无法以区域带动有效的需求导入，存在一定的距离抗性。9公里火车站本案飞机场5.6公里7.3公里核心商圈行政中心—14公里，18分钟车程人民广场—9公里，12分钟车程交通枢纽—7.3公里，10分钟车程行政中心河东商圈京开区商圈13.9公里罗庄区商圈利好因素：但考虑到城市城镇化进程以及未来区域发展本区域为未来大临沂规划的二环之内，同事罗庄区域对于地块周边发展有一定支持，未来或将存在一定发展机会项目现状分析公交驾校北侧滨河沁园庭社区东侧滨河技师学院罗程路高都中学罗程路沿街周边大交通方面通达性较好，但地块位于各小地块围合之内，对于地块后期的进入性将产生一定的不利影响，周边基本生活配套缺失，基础生活氛围薄弱。地块西部距离高都中邪较近，有一定的学区利好。SWOT分析STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATS大交通便利土地规整，整体便于开发有一定的学区配套沿河有一定景观资源优势多层产品总价较低，性价比高区位较偏，缺乏认可度配套不够完善，生活机能缺乏公共交通落后，背离城市发展方向项目配套规划未能得到很好的展示随着罗庄区发展及产业园不断扩大成熟，刚性需求会进一步释放迎合市场需求的产品改善或为项目带来新的契机北城板块及本区域别墅供应量较大，且存在一定同质化，但靠别墅业态很难突破；如何利用好区域中占比较多的中端客群是项目的一大挑战。规划完善的社区配套来满足居民基本的居住需求，加之未来城市发展带来的配套补充和完善把握市场需求导向，通过对产品力的提升来获得客户的认可，从而达到吸引目标消费的结果难点：1、地块周边无大型商品房社区，无集群效应2、周边商业配套不成熟，学区配套无亮点3、周边竞品单价较低，项目实现高溢价比较困难机会：1、周边地缘性客户面临拆迁，且有大量改善型需求客户，客户量大2、周边无改善型产品，小产权房居多，竞争小3、沿河地块，桥头堡位置，道路刚刚修正完毕，有较大升值潜力区域定