养老机构运营之经营管理

经营的概念经营（operation）

是“策划并管理”之意，其目的在于创造价值（盈利），追求效益最大化。经营需要策划，好的策划：抓住目标人群，满足刚性需求整合多方资源，打造精准产品规避经营风险，设计盈利模式好的商业策划可以达到事半功倍的效果成熟的商业策划书经营的概念管理（management）

是组织机构为了达到某一共同目标而采取的一种有意识、有组织且不断协调的活动。策划体现在决策层，偏重开发建设；管理体现在管理层，偏重组织控制；实施体现在操作层，偏重服务落地。经营的概念养老机构经营成功的标志养老机构经营成功标志有哪些呢？老人入住率——入住率越高，效益越好老人满意度——满意度越高，服务越好员工稳定性——越稳定，经管越人性化养老机构经营成功的标志经营方式按照经营方式划分民间机构：民办民营——民间建设，民间经营委托经营——民间建设，委托专业机构经营（万科养老地产项目委托上海亲和源管理）连锁经营——打造旗舰店、树立品牌、输出品牌

自建连锁\收购连锁\合资连锁\加盟连锁经营方式经营性质按照经营方式划分民间机构：民办民营——民间建设，民间经营委托经营——民间建设，委托专业机构经营（万科养老地产项目委托上海亲和源管理）连锁经营——打造旗舰店、树立品牌、输出品牌

自建连锁\收购连锁\合资连锁\加盟连锁经营性质按照经营性质划分1)纯福利性经营——主要接收三无、五保老人的福利院、敬老院、光荣院等机构2)准福利性经营——以民非单位注册的民间养老机构和接收社会托养寄养老人的公办养老机构3)全市场化经营——以工商注册的全市场化社会力量兴办的养老机构经营性质公办机构公办公营——政府建设，政府经营公办（建）民营——政府建设，委托经营（2013—）对政府——克服弊端，提高效益，减轻负担对经营者——降低经营成本和风险，获得经济效益经营性质公办公营——由国家投资，经过县人民政府以上的编制管理部门登记为法人，享有政府财政预算和行政编制，在资金和人事安排上都由政府规定。公办民营（存量）——政府出资兴建并提供主要运行费用的养老机构，通过采取租赁、承包，以资金或技术入股合营等方式，将一些政府建设的养老机构委托给私人部门管理运作，引入社会力量参与到养老机构的经营和管理中。公建民营（增量）——政府出资，根据老龄人口的需要在不同区域修建公用养老机构场所，并将修建好的养老机构场所出租给私人部门经营，完全由私营部门经营和管理的模式。资料卡经营性质课外拓展什么是PPP？PPP模式（Public-PrivatePartnership）是政府和社会资本方合作模式，就是将应该由政府提供的公共产品，包括工程及服务拿出来授权社会资本方参与提供，社会资本方根据权责分配负责项目的投资建设运营及移交。经营性质经营性质经营主体按照投资主体划分1）公办机构——政府投资建设（福利中心或福利院）2）集体办机构——街道、乡镇政府或村级自治组织开办（敬老院）3）民办机构——民间资本投资建设，包括：个体企业民间组织——协会、学会、宗教组织教育——医疗——湖南交通医院、重庆医科大学附属第一医院经营主体按照投资主体划分企业1 地产企业——“养老地产”，开发复合地产，万科、绿城、保利等。2 保险企业——“保险地产”，保险业有资金优势，保险金需要保值增值，投资养老地产是其中的一项选择，泰康、新华、国寿、太保、合众等积极涉足中高端养老。4 国有企业——天津滨海、中石化、中海油、湖南湘教集团5 民营企业——深圳任达集团、上海亲和源6

其他企业——外资企业，日医馆经营主体地产项目的盈利模式盈利模式——企业以一种特殊的营运方式和组织结构进行生产经营、获取利润的模式。简单地说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。

我国公办公营养老机构、集体办养老机构作为社会福利机构，其日常运营经费主要来自财政拨款、福利彩票公益金、集体供款、社会捐赠等，不在养老机构盈利模式讨论之列。由于我国老龄化来势凶猛，养老服务业发展还不成熟，目前对养老服务业盈利模式的研究还处在探讨的阶段。普通养老项目——以入住收费+政府补贴获得盈利地产项目的盈利模式养老地产项目出售物业不管理——出售物业，回收投资获利（纯地产）；出售物业+管理——出售物业+物管获利，管理难度较大管理持有物业+管理——租赁设施收入+配套服务+增值服务盈利+地产增值获利（泰康）地产项目的盈利模式大部分出售+小部分持有——租售物业+物管+增值服务持有持续盈利，投资风险较小。如北京太阳城（73）。

小部分出售+大部分持有——需要有较强经济实力和管理团队支撑

出售物业+回租经营——经济实力较弱的企业行为地产项目的盈利模式上海亲和源老年公寓

该项目由亲和源股份有限公司投资建设，项目坐落于上海市南汇区康桥镇，是融居家养老和机构养老为一体的中高档养老社区。注：该价目表为浮动价格；解释权柜亲和源股份有限公司所有；年费包括：定期清洁、保险、体检、物业、社区班车。不包括：水、电、煤气费、餐费、医疗费和其他入会项目。卡种年限房型（面积）会员卡缴费标准年费缴费标准设备押金A卡永久可继承可转让大套（120㎡）160万4-7万无中套（72㎡）小套（58㎡）B卡终身15年内可退大套（120㎡）90万4-7万无中套（72㎡）小套（58㎡）提供24小时管家服务地产项目的盈利模式房型床位费（元）护理费（元）合计（元）豪华型（月/间）450050009500包房（月/间）3500450080003人房（月/人）1300180031004人房（月/人）120015002700注：非会员入住缴纳医疗保证金1万元，出院退还会员免收床位费、医疗保证金餐费自订颐养院介护老人收费标准：上海亲和源老年公寓——高档老年公寓（养老社区）地产项目的盈利模式上海亲和源老年公寓地产项目的盈利模式上海亲和源老年公寓R版权所有

恕不复制地产项目的盈利模式泰康之家·粤园位于广州市长岭居国际生态居住区内，是泰康之家在华南区的首个项目;项目占地面积约6万平方米，建筑面积约12万平方米，绿化率高达35%；社区可容纳约1，200户居民，于2017年1月18日开业。地产项目的盈利模式普通项目的盈利模式盈利模式——企业以一种特殊的营运方式和组织结构进行生产经营、获取利润的模式。简单地说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。

我国公办公营养老机构、集体办养老机构作为社会福利机构，其日常运营经费主要来自财政拨款、福利彩票公益金、集体供款、社会捐赠等，不在养老机构盈利模式讨论之列。由于我国老龄化来势凶猛，养老服务业发展还不成熟，目前对养老服务业盈利模式的研究还处在探讨的阶段。普通养老项目——以入住收费+政府补贴获得盈利普通项目的盈利模式定价的影响因素定价应考虑的几个因素应当考虑当地居民经济收入状况和物价水平等因素。农村集中养老收费要低于城镇，经济欠发达地区要低于经济发达地区。应当考虑养老机构地理位置、居住条件、硬件设施等因素，如楼层、户型、面积、朝向、装修、居住与配套设施等。（成本）应当考虑护理等级、护理难度和老人及亲属特殊要求等因素。（成本）应当考虑项目成本回收期。定价的影响因素定价方法定价应考虑的几个因素应当考虑当地居民经济收入状况和物价水平等因素。农村集中养老收费要低于城镇，经济欠发达地区要低于经济发达地区。应当考虑养老机构地理位置、居住条件、硬件设施等因素，如楼层、户型、面积、朝向、装修、居住与配套设施等。（成本）应当考虑护理等级、护理难度和老人及亲属特殊要求等因素。（成本）应当考虑项目成本回收期。定价方法市场比较定价：以养老服务的平均价格水平或主要竞争对手的价格为依据来制定自身服务的价格。这种定价策略比较容易获得合理的利润，风险也相对较小。养老机构收费怎么定？盈亏平衡定价：该定价策略的关键在于寻找养老机构运营中盈利和亏损的平衡点，在这个平衡点上，机构的收支相等。

成本加成定价：这种定价策略是指养老机构在制定价格时，以提供养老服务全过程实际所需成本为定价的依据来制定其对外服务的价格。定价方法举例

A养老机构面向普通市场，根据市场调查应该为每个入住收费为2800元/月，总共有150张床位，每月固定的银行利息、折旧、公共开支、房租等为11万元整。后勤医务行政人员综合成本为3万元，养护比为1：7，每个护理人员综合成本3500元。每个老人伙食成本为500元。其他成本为100元。根据经营支出=经营收入，110000+30000+150（3500/7+600）=150Y，解得Y=2033即底线价格为2033元。

定价方法举例

B养老机构面向中端市场，总共有150张床位，每月固定的银行利息、折旧、公共开支、房租等为16万元整。后勤医务行政人员综合成本为4万元，养护比为1：5，每个护理人员综合成本3500元/人。每个老人伙食成本为600元/人。其它成本为150元/人，要求市场平均回报率为20%。预测开业时入住75人。

成本费用加成法价格为:(160000+40000)/75+3500/5+600+150]*(1+20%)=4940元定价方法养老机构的经营现状做养老真的不挣钱吗？根据2015年老龄科研中心《中国养老机构发展研究报告》，在257家受访机构中，48.1%的运营状况属基本持平，32