物业管理制度汇编样本

目录一、组织架构1、桃源村管理处管理运作步骤图 32、桃源村管理处组织结构图 4二、公众制度1.精神文明建设条约 52.业主条约 63．装修管理要求 104.消防管理要求 135.停车场管理要求 146.自行车、摩托车管理要求 157.出租层管理要求 168.入住手续办理程序 179.商业网点管理要求 2010.文化娱乐场所管理要求 2111.安全用水、电管理要求 22三、内部岗位责任制1.经理岗位职责 232.经理助理岗位职责 243.人事培训主管岗位职责 254.后勤主管岗位职责 265．小区文化主管岗位职责 276．小区文化宣传员岗位职责 287.维修主管岗位职责 298、信息处理指挥中心工作人员岗位职责 309．文档管理员岗位职责 3110.会计员岗位职责 3211.出纳员岗位职责 3312.仓管员岗位职责 3413.采购员岗位职责 3514.公用设施维修技术员岗位职责 3615.家庭维修技术员 3716.食堂工作人员岗位职责 3817．驾驭员岗位职责 3918．安全管理教官岗位职责 4019．安全管理班班长岗位职责 4120．安全督察员岗位职责 4221．安全管理员岗位职责 4322．交通管理员岗位职责 4423．保洁管理员岗位职责 4524．保洁组长岗位职责 4625．楼内保洁员岗位职责 4726．外围保洁员岗位职责 4827．绿化员岗位职责 49四、管理运作制度1.职员守则 502.管理处工作人员守则 533.职业道德规范 544.文档管理制度 565.办公用具领用制度 576.办公设备领用制度 587.财务管理要求 598.值班管理要求 609.消防责任制 6110.对外服务工作管理要求 6211.工作服管理要求 6312.宿舍管理要求 6413.投诉处理及回访制度 6514.维修回访制度 6615．房屋维修养护制度 6716．节能运行制度及方法 68五、考评制度深圳市万科物业管理职员考评及奖惩措施 69

桃源村管理处管理运作步骤图人员编制设定人员编制设定档案资料建立完善配套及部门关系协调规章制度建立招聘入职培训房屋验收和接管住户入住日常管理和维修养护社区文化商业网点治安秩序环境卫生车辆管理绿化管理房屋管理桃源村管理处管理架构图文档管理员(1文档管理员(1名)宣传员(1名)小区文化主管(1名)驾驶员(1名)仓管员(1名)食堂工作人员(3名)后勤主管(1名)人事培训主管(1名)安全管理三班(22名)安全管理二班(21名)安全管理一班(22名)采购员(兼)安全管理教官(兼)出纳员(1名)会计员(1名)经理助理(1名)家庭维修技术员(6名)公用设施维修技术员(6名)信息处理指挥中心(3名)维修主管(1名)经理(1名)外围保洁员(12名)楼内保洁员(18名)绿化工(3名)保洁管理员(1名)累计：129人第二部分：公众制度精神文明建设公约为了搞好本住宅区精神文明建设，使广大业主、住户享受文明、健康工作、生活环境,特制订以下条约，敬请遵守。一、遵守国家政策、法令、法律和特区相关要求及本住宅区各项管理要求，配合管理人员各项工作，做一个遵纪遵法居民。二、小区居民来自长城内外、大江南北，大家要正确对待不一样生活习俗、文化背景，求大同、存小异，相互尊重、平等相待、团结互助。三、主动参与小区公益活动，维护公共卫生，不随地吐痰、乱扔杂物、乱倒污水，不乱张贴、涂写，不在小区内喂养家畜，珍惜小区环境。四、要养成讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美习惯。五、不得在小区内进行赌博、吸毒等违法行为，严禁将禁品，如黄色书刊、画片、唱片、录影带等带入小区和家庭。六、珍惜小区公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施；珍惜花草树木，节省用水、用电，共同发明一个环境优美、秩序良好、安全、舒适生活环境。七、重视家庭文化建设，提升家庭文化品味，培养文明有益业余爱好，营造温馨友好休闲环境。八、主动维护小区多种荣誉、为小区发展及建设，提出合理化提议。九、热心社会福利事业，尊重妇女、珍惜儿童，关心和帮助孤寡残疾人。十、主动投入到爱国卫生运动中，果断消亡各类虫害，使小区成为无污、无虫害文明卫生小区。

业主条约为加强_____________(以下简称“本物业”)物业管理，维护全体业主正当权益，保障物业安全和合理使用，维护公共秩序，发明优良环境，同意签署本条约，并共同遵守。一、业主权利、义务业主是指房地产全部权人。(一)权利：1.依法享受所拥有物业各项权利；2.依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)权利；3.有权按相关要求进行室内装饰装修；4.有权自己或聘用她人对物业自用部位多种管道、电线、水箱和其它设施进行正当修缮，但法规政策要求必需由专业部门或机构施工除外；5.有权依据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围市政公用设施情况，提议物业管理企业立即组织修缮；6.有权参与业主大会，并拥有对本物业重大管理决议表决权；7.有权就物业管理相关事项和业主管理委员会、物业管理企业提出质询，并得到回复；8.有权要求业主管理委员会和物业管理企业根据要求期限定时公布物业管理收支帐目；9.有权对物业管理工作提出提议、意见或批评；10.有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见和提议；11.有权要求房屋建设毗连部位其它维修责任人负担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合，可要求业主管理委员会或物业管理企业强制维修养护，按要求分摊费用。(二)义务1.在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策要求；2.实施和服从业主管理委员会或业主大会决议、决定；3.自觉维护公共场所整齐、美观、通畅及公用设施完好；4.按要求缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用；5.业主如需进行内装饰装修，必需遵守本物业装饰装修管理要求，并填写申请表，报物业管理企业审查同意后，向物业管理企业缴交装饰装修押金方可按要求施工，完工后由物业管理企业进行查验，如无违规、违章情况或妨碍她人正常使用物业现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金给予退还，不然视违章情况以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)，还应负担对应赔偿费用。6.业主如请物业管理企业对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支会相关费用；7.明白并承诺和其它非业主使用人在建立正当使用、维护、改造所拥有物业法律关系时，应通知并要求对方遵守本物业管理相关要求和本业主条约，并负担连带责任；8.明白并承诺业主及非业主使用人和物业管理企业在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门协议要求除外)。9.在本物业范围内，不得有下列行为：(1)私自改变房屋建筑及其设施设备结构、外(含外墙、外门窗、阳台等部位设施颜色、形状和规格)、设计用途、功效和布局等；(2)对房屋内外承重墙、梁、柱、阳台进行违章凿、拆、搭、建；(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地)；(4)私自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排污、消防等公共设施；(5)不按要求堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；(6)违反要求存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及喂养家禽、宠物等。(7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；(8)影响市容观瞻或本物业外观乱搭、乱贴、乱挂、设置广告牌等；(9)随意停放车辆和鸣喇叭，制造超出要求标准噪音；(10)利用房屋进行危害公共利益或其它不道德行为；(11)法律、法规及政府要求严禁其它行为。二、业主大会和业主管理委员会1.业主大会是则由全体业主组成，决定本物业管理重大事项业主自治管理组织。业主管理委员会是业主大会常设(实施)机构，经政府部门同意成立后，维护全体业主物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接收市、区物业管理主管部门指导和监督。2.第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达成百分之五以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。3.本物业全部享受投票权已住用业主，均应按时出席业主大会，参与投票，行使法定权利，负担法定责任。4.业主应亲自出席业主大会并投票，或委托她人出席和投票，不然视作弃权，并应服从业主大会作出决定。委托她人投票，必需出具授权委托书，不然该项委托无效。授权委托书必需有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。5.业主大会能够采取会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。6.业主管理委员会成立后，负责召集以后业主大会，并每十二个月最少召开一次。经持有百分之十以上投票权业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方法及其它事项给予公告并汇报区物业管理主管部门。7.业主大会必需有已住用业主中持有百分之五十以上投票权业主出席才能举行；如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权业主决定，能够推迟召开业主大会。8.业主大会出席人数达成要求人数时，在会上提出需经决定事项，由出席会议业主表决，以过半数经过有效。9.业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票，一百平方米以下每份房地产证书一票。10.业主大会决定和业主管理委员会章程内容不得和宪法、法律、法规和政策抵触。违反要求，区物业管理主管部门有权给予纠正或撤销。三、违约责任1．违反本条约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9项要求，物业管理企业有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包含采取停水、停电、停气等催改方法；对本物业公共利益造成损失，物业管理单位有权要求责任人给予赔偿并负担违约金；强制整改方法给予公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金项目及标准，由物业管理企业和业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立，经区物业管理主管部门核准后实施。2．主不按要求缴交管理服务费、房屋本体维基金等费用和赔偿金、违约金，处以每日千分之三滞纳金；无正当理由逾期三个月拒绝缴交，物业管理企业可采取停水、停电、停气等催缴方法。四、其它事项1.本条约由开发建设单位或受其委托物业管理报区物业管理主管部门审核同意，在办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五已住用业主签字后生效。2.本条约对本物业全部业主和非业主使用人含有相同效力。业主更换，本条约继续有效。3.业主大会能够依据本物业实际情况对本条约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准立案。修改补充条款自业主大会经过之日起生效，无须经业主重新签署。4.业主之间、业主和业主管理委员会之间、业主和物业管理企业之间因本条约发生纠纷，协商不成，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。5.本条约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理企业各执一份。本业主所拥有物业：住宅：______栋______号商业用房：______栋______号(店、铺)其她：所在单位：电话：（住宅）（办公）业主：

装修管理规定为加强本住宅区装修工程管理和监督，有效地阻止违章装修行为，保障建筑物结构安全和外观统一，维护广大业主正常生活工作秩序，让业主安居乐业，特制订以下装修管理要求：一、报批程序：住户装修应提前7天向管理处申报，填写“装修申请表”，具体如实填写装修项目、范围、标准、时间、施工图和施工队伍名称，如需按要求改变房屋结构，由申请人向管理处提交装修方案图纸及相关部门市批手续，经管理处审批后，由施工队责任人和管理签定《装修工程施工队治安责任书》，办理“临时出入证”，填写《装修施工人员记录表》后，方可进行施工。二、装修范围：(1)任何装修均不得拆改原屋墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，及上下水管道、供电线路、屋面防水隔热层等。(2)不得改变房屋及配套设施使用功效。(3)不得因改动阳台、门、窗花、安装空调器等造成款式颜色和楼宇外部形象不一致而影响美观。(4)许可住户对室内地面、天棚进行表面装修。(5)楼地面不得凿除原水泥面层。只许可凿毛或柏地板层，地面装修材料厚度不得超出10毫米。(6)不许可安装防盗网，阳台不得封闭。(7)进户门防盗金属换装时，必需和原来防盗门一样，不得改变原有门框设计，不得妨碍楼梯通行和消防，不得在进户门外加设神台等不雅之物。(8)许可改换厨房灶台、洗涤池和卫生间便器、洗脸盆、浴缸等，但不得改变厨房、卫生间结构和使用功效。(9)严禁将生活污水排入雨水管道。(10)外门窗不得随意改动，安装空调必需报管理处审批，按指定位置、材料安装，并必需安装牢靠，把空调出水接回户内。(11)违反上面要求者，给扣留或没收工具，责令停工、恢复原貌，并按情节轻重处以赔偿经济损失和依据省、市相关要求》处以人民币元以下罚款，并停水、电一周。三、装修期限立即间：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不得超出30天，如确实需要延期，要办理延期手续，不然，按未经许可私自装修者进行处罚。装修时间必需安排在天天早晨8:00--12:00时，下午14:00--18:00时，不得延长工作时间，以免影响她人休息，不然，作罚款100元并处停水、电一天处理。四、装修垃圾处理：装修垃圾必需立即运出住宅区，而且应在清运车抵达住宅区时方可从住户房屋中运出，绝不能够先堆放到公共场地，以免影响行人安全和破坏区内环境卫生，不然，作罚款200元。五、其它：装修施工需用电、用水时，住户不得私自在户外接驳水、电，严禁用电源线直接接在漏电开关上，严禁在室内抽烟，用电炉做饭，违者照章罚款。在装修过程中，需要进行电焊操作，必需事先向管理处提出申请附有操作证，方可施工。住户装修必需预交人民币1000元(或按工程总造价5%)押金，装修完成后，由管理处派人进行验收，如业主或装修队违反上述要求，从押金中扣除赔偿费用或罚款或可并处停水、电三天以下处罚。假如没有违反要求，并没有出现渗、漏、堵等损坏情况则退回押金。装修工程完工六个月内，如发觉因装修施工造成管道堵塞，渗漏水、停电、损毁她人物品或公共设施等仍由装修户负责修复和赔偿。

附：装修工程队安全责任书为使业主（住户）享受一个舒适、安宁生活环境，维护住宅区正常秩序，加强对装修工程队伍管理，凡住户及承租人申请装修经管理处审批同意后，工程队进入小区前必需签署本责任书，并推行以下责任：一、责任范围：1.如实申报施工人员名单，每人交黑白免冠一寸像二张，交验身份证、暂住证（或边防证）等有效证件，填写《装修施工人员记录表》，办理《临时出入证》。为保障施工安全，阻止违章装修，每人还需交纳管理押金。待工程结束后，施工人员若没发生违章事项，管理处凭押金收据和工程人员《临时出入证》，办理退款手续。2.施工人员不准在小区内及装修单位内过夜，特殊情况需少数人员留守，每人加交押金800元，三天以上者，须到派出所申报临时户口，而且仅限于该单位内活动，不得在小区其它范围活动。3.装修领导必需教育施工人员遵纪遵法，要熟知管理处相关要求，并严格遵守，不然，由此引发一切后果，均由工程队负责。4.施工人员不准私自上天台，更不许可在天台或楼道内加工操作。5.施工人员不许可在住宅内争吵、打架斗殴、及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。6.加强消防管理工作，施工队必需配置足够灭火器材，做好用电、用火安全防范方法。7.不准污染公共卫生，文明施工，不影响她人生活和休息，不准在其它房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事件发生。8.施工过程中，工程队必需指派专员负责治安工作，严密巡视、观察，预防案件和灾情发生，发觉可疑情况及危险苗头，须立即处理并汇报管理处。9．施工时间：8：00—12：0014：00-1800（不得延长施工时间，以免影响她人休息。）二、处罚措施：1.如有违反上述责任范围事项者，管理处有权拒绝其进入管理区。如有多人违反，管理处将拒绝该工程队进入。2.违反第２、3、５、6项者，管理处将扣其押金，并视情节轻重追究责任。3.违反第4、７、8、9项及管理处其它相关要求者，每人罚款100元。三、本责任书经双方签字后生效。装修施工单位：监督单位：施工单位责任人：责任人：联络地址：联络电话：联络电话：年月日年月日

消防管理规定为了保障业主住户生命财产安全，确保业主、住户安居乐业，特制订以下消防管理要求：1、严禁损坏、挪用消防器材、挪用消防水源。2、严禁未申请审批即进行室内装修。3、进行室内装修需要增设电气线路时，必需符合安全要求，严禁乱拉乱接电气线路。4、严禁用不符合防火要求，未经防火处理材料进行装修。5、烧焊等动火作业，应向消防机关提出申请，审批后在大厦管理处管理人员监护下方可作业，严禁未办理手续和非持证作业人员进行动火作业。6、严禁占用、堵塞消防通道、天台出口或其它安全疏散口；严禁在楼道、天台上进行喷油漆等作业。7、严禁封闭或损坏安全疏散指示，事故照明设施或消防标志等。8、严禁在户内存放大量易燃易爆物品，小量存放时必需避开高温撞击；液化石油气最大储存量为两瓶，严禁超量储存。9、严禁储存烟花、爆竹、炸药、雷管及各类剧毒品，不得在本村内燃放烟花、爆竹。10、严禁把烟头及其它带火物品投向户外。11、严禁在小区内及阳台堆放燃油、油漆、天那水及其它可燃性溶剂，及泡沫塑料类、纸布类等易燃易爆物品。12、各住户必需服从消防机关和管理处相关消防方面管理、监督、不得刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法实施职务。13、管理处全体管理人员为小区消防管理监督人员；发生火灾时，必需快速报管理处或报火警，而且听从消防机关或管理处指挥。14、违反以上第一到十一条任何一款者，依据情节轻重，处以人民币100—元罚款，并可上报处以行政拘留；违反第十二条至十三条任何一款者，处以人民币300—500元罚款；情节严重者，依实际情况从严处理。15、纵火者，则追究刑事责任。16、管理处全体人员为有组织义务救火队员；本小区全部些人员全部有救火义务。

停车场管理规定为维护本住宅区交通秩序，加强机动车车辆停放管理，方便住户车辆保管，预防交通事故和失窃事件发生，特制订本要求。1、本停车场系住宅区专用停车场，标准上外来车辆不得进入。2、出租车接送本住宅区住户能够进入，但落客后必需立即驶离，不得停留，司机不得下车在停车场及小区游荡。出租车司机属来访人员必需办理来访手续，凭证出入。3、大货车、集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车不得进场。4、进场车辆必需按指定位置停放，不得堵塞消防通道、进出车路口，上人行道、压草坪。5、车辆进入停车场时，管理员发给停车牌并登记车辆型号、进入时间、外貌特征，以备查阅之需。6、本停车场不仅凭证出入，同时认人放行。车辆必需由专员驾驶，若非车主驾驶，必需由车主陪同驾驶者前来车场治安岗讲明，或交亲笔委托书，方可出场。7、停车后驾驶者必需锁好车门窗，调好防盗系统到警备状态。停车证等有效证件及车内珍贵物品必需随身携带，不然所产生一切后果自负。8、停放好车辆后，司机必需立即离开停车场，不得在她人车辆旁停留。9、车辆带货出场，必需有对应证实，属珍贵、大件物品或迁居时，必需由户主到管理处输物资放行手续，方可出场。10、不得在停车场试刹车、练习驾车、大型修车，有滴漏机油等必需清洗洁净。11、不得鸣号，时速不得超15公里。12、不得损坏停车场设施。13、本区住户要求长久停放车辆，应向管理处申请，办理进出/停放月卡，并按号定位，其它车辆不得占用；凡许可进入住宅区一切车辆必需按要求交缴停车费。14、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍车场管理员实施公务。

自行车、摩托车管理要求为了保障住户财产安全和小区治安秩序稳定，特制订以下管理要求：一、非机动车辆必需按指定位置集中停放，严禁在通道及楼宇内随意停放。二、童车不得和成人车辆混杂停放，必需停放在指定童车位置。三、停放车辆时，应在围栏上加锁防盗。四、闲杂人员不得在车棚内逗留、玩耍。五、非车主使用车辆时，必需出具车主委托书及相关证件，以备治安人查询。六、为了不影响小区环境，破旧单车一律不得停入在车棚内。七、摩托车在小区内行驶时速不得超出20公里。八、摩托车停放前，驾驶者需调好防盗系统，锁好各部位锁头。九、不得在小区内练习驾驶摩托车。十、如有没有锁车辆停放时应主动和保安人员联络，帮助看管不然后果自负。十一、凡因不遵守车辆停放要求而造成车辆损伤或遗失，后果自负。十二、严禁破坏她人车辆，拆取她人车辆零件，一经发觉从重处理。十三、自行车如需长时间停放应自觉停放在单车棚靠里面位置。十四、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍管理人员实施公务。

出租屋及暂住人员管理要求一、出租屋管理要求：(1)屋主出租房屋，需到房管所办理房屋出租许可证。方可出租。(2)出租屋主需到管理处将房屋出租情况登记立案。(3)只准将房屋出租给有正当职业当地人或有暂住证外地人居住，并需出具承租人单位证实。(4)出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋用途。(5)出租屋内不得进行违法活动。(6)业主必需常常了解其承租人活动情况，发觉有不轨行为，立即汇报管理处或派出所。(7)违反以上要求者视情节轻重处以罚款或将承租人交公安机关处理。二、暂住人员管理要求：(1)暂住人员必需持有效正当证件，并到派出所申报临时户口。A.在本市工作暂住人员，须持有本辖区派出所签发暂住证。B.本市工作港、澳、台和外国人，须持有居住证。(2)投靠亲友暂住人员，暂住时间超出三天以上，须到派出所申报临时户口。(3)暂住人员必需遵守管理处相关管理要求。(4)暂住人员不得在本辖区内从事非法活动，违者从严处罚。

入住手续办理程序为了按标准步骤正确地误地办理业主（住户）入住手续。特特定以下程序：一、业主（住户）需携带下列资料前往管理处办理入住手续：购置协议书、入住通知书、身份证、工作证，出示原件，复印件留底，同时持指定银行存折办理管理费托收手续。如有业主委托人办理应带资料：业主委托书、被委托人身份证及复印件和上述所列资料。二、业主（住户）和管理处签约文件包含：《入住协议书》、《委托银行代收款协议书》、《住户情况记录表》、《业主条约》。三、业主（住户）领取钥匙、纪念品、《住户手册》等，并办理签收手续。四、由指定维修技术员陪同业主（住户）验房、抄录水电表底数并共同确定。五、业主（住户）验房后若提出质量问题，由业主（住户）填写《返修申请表》，管理处加签意见后，由管理处帮助发展商进行工程质量问题返修工作。六、如发展商或施工单位将工程质量问题委托管理处返修时，双方须签字确定。七、对租赁管理处所属商业房用户，须和管理处签定租赁协议，并提供营业执照、责任人和工作人员身份证复印件。八、租用受托管写字楼、商场用户或企业，凭和业主签定租赁协议到管理处签定管理协议书，并提供营业执照、责任人和工作人员身份证复印件。

附一：入住协议书姓名（单位）：_____________________________________________________于____年___月___日进住（租用）_____号房。经查验房内设施齐全，完好无损，就以后相关事项和管理处达成协议以下：1.住（租）户进住七天之内，如发觉室内有诸如电器设施断路、短路、开关不灵、灯具不亮、上下水道不通等，可报管理处，由管理处通知原施工队立即修复。七天后发生问题由住户自己处理。2.住（租）户所住用之楼宇，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格后交付使用，十二个月内如因建筑质量问题需要维修，由管理处通知施工队立即修复。十二个月后由住（租）户自己负责。3.为保持住宅区高雅格调及外貌美观协调，住（租）户绝对不得将窗户及外墙作任何更改，不得私自安装防盗网、雨蓬，至于认可装置，比如窗花，则必需依据指定规格装设。4.住（租）户必需自觉遵守管理处相关管理条例，不准在小区内外乱丢垃圾、杂物；乱贴广告、口号；乱竖广告牌、指路牌等；不得将神位、神像等设置在户外；不准损坏绿化植物或在树上晒衣服；不准机动车辆在小区范围内乱停乱放；不准违反消防管理要求等，违者，管理处将予处罚。5.住（租）户应管理处亲密配合，共同管好住宅区。住宅区内严禁喂养家禽、家畜，违者按城市卫生管理条例处理。垃圾请以袋装放入垃圾箱内，电视或音响之音量不要影响她人，使小区有一个良好生活和办公环境。6.依据市政府相关收取管理费文件要求，住（租）户必需按时交管理费、租金等相关费用。如欠交上述费用，除按要求收取滞纳金外，管理处有权截断该单位水电供给。7.依据《深圳市经济特区商品房产管理要求》，未经深圳市人民政府或指定机关同意，自己改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并依据情节轻重，处以人民币五千元以下罚款。8.双方确定进住前水表读数为立方米；电表读数为度。9.以上协议一式两份，管理处和住户各执一份。双方签字后生效。住／租户（签字／盖章）：管理处（盖章）：代理人（单位）：责任人（签字）联络电话：年月日年月日

附二：委托银行代收款协议书深圳万科物业管理企业下属管理处（乙方）长久向住户（甲方）提供物业管理各项服务。为方便甲、乙双方管理费及水、电费收付结算，经协商达成以下协议：一、甲方须在乙方指定银行开立帐号或活期存折。甲、乙双方共同遵守中国人民银行深圳分行相关“深圳市特种委托收款结算措施”要求，由乙方提供收款依据单据，甲方许诺其付款银行接到特种委托收款凭证后，银行经过电脑将款项划转至乙方帐号。二、甲方应付乙方管理费等不得拒付。甲方帐号无款支付时，应主动将款项转到开户银行，每个月日前乙方将缴费通知单送至甲方信箱，日为银行划款时间，期内无款支付，乙方按双方约定，逾期天天按应收费用总额3‰收取滞纳金，继续拖欠付款乙方将采取停水停电等方法，而且继续收取滞纳金。三、乙方有义务接收甲方查询和咨询，结算中有差错出现，由乙方负责处理在下月划款中退款或补差。四、本协议一式四份，甲方签署后，由甲方送甲方开户行加盖复核章（并留一份）后，交由乙方签收，退回一份予甲方保留，乙方及其开户行各执一份。五、本协议签署后，从年月份起正式银行托收，以前费用需交现金或支票。甲方（单位或个人盖章）：乙方（单位盖章）：开户银行名称：开户银行名称：人民币帐号(储蓄)：人民币帐号：楼栋号及联络电话：联络电话：住户联络电话：年月日年月日

商业网点管理要求为了发明小区内舒适、安全、卫生生活环境，保障住宅区内住户及商户整体利益，维护小区公共秩序，加强对承租单位管理，特制订本要求。1、凡在小区内营业各类商业网点营业人员必需到管理处登记，每人交一寸免冠相片两张，交验身份证及其它相关证实，户口不在深圳市内，应到管理处办理登记手续或到派出所申报临时户口。2、各商业网点应文明营业，关键责任人员应教育好自己职员，绝不准在住宅区内发生吵架、斗殴、赌博、吸毒、贩毒、色情等违法乱纪活动，一经发觉，即送公安机关处理。3、各商业网点夜晚及节假日应自备人员在室内留守。珍贵物品要妥善保管，室内不得存放大量现金。4、各商业网点应加强防火方法，必需配置足够有效灭火器材，安全用电，不得超负荷用电或在同一插座接驳多样电器，以免因为过负荷而造成火警。5、各商业网点均不准在室内存放易燃易爆及有毒物品。6、各商业网点均不得在门外大声喧哗发出噪音，滋扰小区住户。7、各商业网点严禁在门前或其它公众场所摆设神位及燃点香烛。8、各商业网点均不得在门前及任何公共场所悬挂衣物或其它洗涤物。9、各商业网点上落货物时，必需在管理处指定卸货区内进行，不得将货物随地摆放，以免发生意外及堵塞通道。10、各商业网点要保持门前范围内卫生清洁，不准将垃圾乱丢乱放，货物包装材料废弃后要即时清理，不准放置在任何场所，生活垃圾需放在指定垃圾桶内。11、各商业网点营业人员必需衣着适当，不得赤足出入住宅区，以免发生意外及有碍观瞻。12、各商业网点内水、电系统发生意外故障，不得私自修理，必需立即通知管理处进行维修，以免所以发生意外事故。13、各商业网点进行室内装修时，必需严格根据本小区装修管理要求进行。14、各商业网点在本小区经营期间不准喂养宠物。15、各商业网点必需按要求挂招牌，不得在公共场所乱贴广告、口号、乱竖广告牌等。16、各商业网点必需严格遵守小区内全部管理要求，文明经商，共同繁荣。

文化娱乐场所管理要求为搞好本住宅区文化娱乐场所管理，丰富和方便居民文化娱乐生活，促进精神文明建设，特制订本要求。一、使用文化娱乐场所业主、住户、个人，应遵守纪律，服从管理人员安排。二、在文化娱乐场所内，不得高声喧哗，抢占场地，大家要和睦相处，相互尊重。三、珍惜文化娱乐场所内多种设施，遵守设施使用、操作规则，如因使用不妥而造成损坏应照价赔偿。四、许可外借刊物、器具，须经管理人员同意并登记，支付一定押金后方可外借，不然以偷窃论处。五、珍惜环境，讲究卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂，违者需负责清理、恢复原状。六、在文化娱乐场所不得进行赌博等违法活动，不然将移交公安机关处理。七、节省用水、用电。八、娱乐场所分有偿和无偿两类，使用有偿场所时，应按价交费。

安全用电、用水管理要求为确保合理、安全地用电、用水，依据国家及省、市相关要求，结合本住宅区具体情况，特制订以下要求：一、凡经住宅区管理处接收、接管或未办将移交手续而暂交管理处管理供水、供电系统一律由管理处管理，其它单位未经许可不得进入。如系未完工程，施工单位需要进入，亦应经管理处同意方能进入工作。二、任何单位或个人，需接用水电，必需向住宅区管理处申请，经检验不影响住宅区用电、用水，又符合安全要求，才可供水或供电。三、如业主、住户认为原来电表容量不够，需要增容，必需向管理处申请，经审查符合增容条件，方能同意给增容，但必需接照下列要求办理。1.凡增容每伏安(即千瓦，不足千瓦按千瓦计算)收增容费人民币20元。2.凡需增容单位或个人如原线路不足负荷，需另接入电缆电线，完工费用由申请单位或个人负担。四、凡未经同意接驳用电、用水均属偷电、偷水，应按以下要求处理：1.业主、住户未经同意，私自增加电器设备容量、接驳水管除暂停供电供水外，并按每增容一千瓦，每用水1吨罚款人民币20元，并需重新申请增容接管。2.私自装表接电接水，除追计补电、水费外，处以一百元至一千元罚款。3.私自开启和改变计量器、水表封印或运行回程，影响正确计量，每次罚款三百元至五百元。私自停用计量器，不管其停用时间长短，最少按六个月追补电费、水费，另外停止供电供水三至七天。4.在住宅区供电线路、供水管路上私自接线接管用电、用水或绕越电度表、水表用电用水者，除当场停止供电、供水外，按私接容量六个月以上时间追补，电费、水费，并按其应追补水、电费一至十倍计罚。

第三部分：岗位责任制经理岗位职责管理处实施在企业领导下经理负责制，管理处经理率领管理处全体人员，根据《条例》、《委托管理协议》及企业各项规章制度，对住宅区实施专业化、一体化管理，接收管委会、业主、住户和相关业务部门监督，实现各项管理指标。一、认真实施物业管理法规和企业相关规章制度，在实践中不停提升本身业务素质和领导工作能力。二、不停建立和完善科学运作、监督和考评体系，确保政令通畅，信息反馈流畅，管理工作高效。三、负责管理处日常管理经费收支审批工作，控制成本，制订并落实多个经营方法，完成企业下达年度经营指标任务。四、负责组织和住户沟通，立即认真处理和用户关系，处理用户提出合理要求，采纳合理化提议。五、负责组织、协调职员工作安排，负责管理处职员工作效绩考评。六、负责审批《物资申请单》，控制部门物资采购程序。七、负责维修班组、指挥中心及安全管理班组业务指导及日常管理工作，提升工作效率。八、负责对外协调相关单位、部门公共关系，确保各项工作顺利开展。九、负责签署管理处B类协议，分承包协议及长久家庭服务协议，并监督协议实施。十、负责审批职员培训计划、考评、调薪及奖惩计划，落实每六个月对专业技术及管理人员考评，每三个月对职员考评。十一、负责小区内商铺计划及管理工作。十二、负责组织管理处各项工作检验，经过检验、考评，加强部门及责任人工作责任感，树立争一流工作成绩荣誉感，督导各项管理服务工作有效落实。十三、组织每七天管理处工作例会、立即了解人员状B级态，工作难点、处理信息；检验、总结和部署工作。十四、坚持天天巡视住宅区二遍，有效阻止违章，现场督导各岗位工作。十五、组织定时检验消防设施、防盗设施和机电设备，确保其随时处于完好状态。十六、负责公共设施大、中修计划及年检计划审核，把住现场质量控制和完工验收质量关。十七、每七天六制度《周工作情况报表》报企业，每个月1日审批《月工作计划表》并报企业。十八、制订B级夜间查岗计划，指定夜间查岗人员并监督查岗情况。十九、自觉接收业主管委会和业主、住户民主监督，采纳合理化建设，为用户提供完善服务。二十、关心职员生活，为职员处理实际困难，安排和落实职员业余文化生活及体育活动，增强集体凝聚力。

经理助理岗位职责管理处经理助理是在管理处经理直接领导下，帮助经理根据《条例》、《委托管理协议》等相关文件要求及依据管理处实际情况完成各项工作，其职责以下：一、坚持高质量、高标准，严格根据企业ISO9002质量体系要求，制订本住宅区各类工作人员作业程序及考评评分标准和奖惩方法，经管理处主任同意后组织实施。二、帮助管理处经理制订和完善管理规章制度，监督、检验各项工作质量，确保按企业ISO9002质量体系要求落实各项工作。三、负责对分管业务工作安排、实施及检验工作，立即向经理汇报工作质量和进度。四、依据职员和管理工作需要，修订职员岗位职责和作业标准。督导实施职员教育培训计划，使全体职员达成队伍技能过硬、作风过硬、思想品德过硬和工作纪律过硬，提升实际工作能力。五、负责组织市、省及国家级优异管理住宅小区评选申报工作和组织实施工作，切实提升住宅区管理服务水平。六、切实抓好住宅区宣传教育和小区文化工作，提升业主住户文化修养和道德水准。七、帮助开展和住户沟通工作，接待住户来访，处理住户投诉，并做好相关统计。八、定时组织职员开展业余文体活动，抓好职员后勤生活，提倡在平凡工作岗位上，做出不平凡事迹。九、帮助经理做好职员工作效绩考评工作。十、负责保洁班业务指导工作。十一、负责监督管理处文件资料搜集、分类及归档工作，检验各类质量统计。十二、负责监督仓库管理工作，审批《物资领借用单》，严格控制管理处物资出库程序。十三、帮助经理安排每个月夜间查岗人员，并将查岗结果统计在案，在一周内上报品质部立案，同时对查岗情况进行通报。十四、每六个月发放并搜集《住户意见调查表》，将住户反馈信息统计汇总给部门经理，以改善服务质量。十五、完成管理处经理交办其它任务。

人事培训主管岗位职责人事培训主管在管理处经理助理领导下，负责管理处各类人员招聘及培训工作，其具体岗位职责以下：一、负责一般职员(含保安员、保洁员及绿化工)招聘、录用、转正、调配及离辞手续办理工作。二、负责职员人事培训资料分类及管理工作。三、负责新职员上岗前培训、调职培训及升职培训工作，结合管理工作实际，确定在职培训方案，编写培训教材，组织对职员进行业务培训。四、负责各类人员考勤登记及职员工资制作工作。按要求每个月5号前将考勤、考评表及工资表交经理审核后报企业。五、立即了解管理处各类人职员作情况，立即发觉问题，并能针对问题立即调整培训内容。六、负责培训效果跟查及考评工作。七、负责了解职员思想情况，组织落实职员业余文体活动，增强职员向心力。八、定时开展消防知识培训及实战演练，每三个月策划1--2次楼宇实地消防、抢救和疏散演练。九、帮助经理助理做好来访接待、住户投诉统计和解释工作，搜集信息立即汇报上级。十、负责监督公共预警信息公布情况，并立即通知工作人员及住户。

后勤主管岗位职责后勤主管是在管理处经理助理领导下，负责管理处后勤管理工作。具体职责以下：一、负责职员宿舍日常管理工作，每个月组织一次内务管理情况检验，并依据检验结果给予通报。二、负责仓库监督管理工作，定时检验仓库环境及设施，确保仓库安全原因，并负责检验仓库物资进出合理性，及原材料贮备。三、负责管理处各类车辆管理工作，制订各类车辆保养计划，并每15天对车辆外观及性能检验一次，督促车辆使用责任人珍惜企业财物并按计划进行保养。四、负责监督食堂采购工作，并定时调查职员对饭菜质量意见，提升饭菜质量。五、负责小区停车证办理及登记工作。六、完成管理处经理助理交办其它任务。

小区文化主管岗位职责小区文化主管是在管理处经理助理领导下，以营造管理处和住户和社会公众间良好关系及健康向上小区文化，树立住宅区高尚整体形象为己任。具体岗位职责以下：一、熟悉和掌握相关住宅区管理法规、政策，不停学习和掌握多种专业知识和技能，不停提升本身业务素质和管理水平。二、定时向居民宣传政府相关政策、法规、小区公共管理制度、管理处管理服务项目和方法，开展公益活动，每两周组织制作宣传海报一次。三、加强和住户沟通联络，立即处理业主住户投诉，满足住户多种合理要求，争取住户和公众对管理处工作支持和了解，定时上门征求住户意见和提议。四、依据居民特点，制订系统小区文化活动计划，每三个月开展一至二次小区文化活动，丰富业主、住户业余文化生活，并对活动情况进行评定总结，将统计存档。五、利用多种大众传媒，树立文明高尚住宅区整体形象。六、负责接待来小区检验、指导工作各级领导、业务部门和外地参观考察团，正确宣传住宅区整体公众形象和介绍小区管理经验。七、完成管理处经理助理交办其它任务。

小区文化宣传员岗位职责小区文化宣传员是在小区文化主管领导下，以营造管理处和住户和社会公众间良好关系及健康向上小区文化，树立住宅区高尚整体形象为已任。具体岗位职责以下：一、熟悉和掌握相关住宅区管理法规、政策，不停学习和掌握多种专业知识和技能，不停提升本身业务素质和管理水平。二、配合小区文化主管定时向居民宣传政府相关政策、法规、小区公共管理制度、管理处管理服务项目和方法，开展公益活动。三、加强和住户沟通联络，立即处理业主住户投诉，满足住户多种合理要求，争取住户和公众对管理处工作支持和了解，定时上门征求住户意见和提议。四、负责统计本区历次大事及多种活动，将历史资料存档备查。五、帮助文档管理员，按程序办理装修及住户入住手续，热情接待每一位用户。六、负责管理处外勤及对外联络工作。

维修主管岗位职责维修主管在管理处经理直接领导下，负责小区房屋及公用设施维修工程和住户家庭维修工作安排，部署维修班组日常管理工作。其职责以下：一、参与住宅区物业管理验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料交接和使用管理工作。二、负责制订及组织实施房屋及公用设施大中修计划，改建、扩建项目标施工，现场监督管理，办理完工验收工作。三、负责处理业主、住户维修申请，核定收费项目和标准，立即安排监督维修人员为业主、住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量。四、负责对维修技术人员日常业务培训及考评。五、每七天五组织班务会，并负责制订下周工作计划。六、每个月1号将本月工作安排表报经理。七、每个月28号前将月材料采购计划交仓管员汇总。八、负责维修组业务指导及培训工作。九、负责监督机电设备、消防设施及技防设施检验检修工作，参与重大项目维修施工，把住维修质量关。十、负责处理公用设施突发事故。十一、负责对采购维修材料质量验收，严把质量关。十、负责配合自来水企业、电话企业、煤气企业、供电局及有线电视台维修检验工作。十一、组织开展对住宅区房屋，各类设施设备科学养护方法研究工作，最大程度地延长物业使用寿命。十二、完成经理交办其它任务。

信息处理指挥中心工作人员职责信息处理指挥中心是整个住宅区控制枢纽，负责对接到各类信息进行分析处理，立即反馈、调度并安排相关人员实施。它集各类业务信息处理中心、报警中心、交通指挥中心等于一体。其具体职责是：一、中心人员必需熟悉住宅区管理处各类管理人员职责范围及专长，熟悉住宅区楼宇结构、楼座排列、单元户数。业主、住户情况及各类设备、器材部署及其控制范围。二、了解住宅区管理处各类人员天天工作安排及行动去向。三、经过各类通讯设施，立即通知相关人员处理相关事宜。四、受理用户投诉，立即调配人员处理或报上级处理并做好统计。五、熟练操作指挥中心各类器材，亲密监控报警系统，立即处理并做好统计。六、经过监视器亲密监视出入小区人员情况，发觉可疑问题立即通知周围相关人员注意和处理，并统计在案。七、做好管理处所属管理用房及公共部位钥匙管理。八、服从部门经理及经理助理命令，指挥处理各类紧急情况，下达作战方案，必需时通知相关领导或向社会机构求援，并做好具体统计。九、协调好维修人员、保安员、保洁员之间衔接工作。十、用户装修或专业技术人员需要临时隔离某报警点时，应主动配合，立即恢复并作好统计。十一、参与管理处组织召开业主、住户座谈会，作好沟通工作，争取业主、住户对管理处工作了解和支持。十二、完成管理处经理交办其它任务。

文档管理员岗位职责文档管理员在管理处经理助理领导下，负责办公设备操作、使用、保养及住宅区各类档案系统管理工作。具体岗位职责以下：一、熟悉多种办公设备性能、特点和操作方法，严格实施管理处办公设备使用、管理制度，严禁未经同意人员操作。二、能熟练使用万科物业管理软件和其它管理软件。三、严格实施管理处文档管理制度，含有良好职业道德和较高业务素质。四、制订科学分类编码方法，对住宅区全部档案具体、系统分类，依据电脑磁盘、录音带、录像带、胶片、图片、质量统计等不一样类型档案资料特点，科学保留。五、在各部门设置兼职档案员，负责搜集各部门管理档案资料，确保住宅区档案资料全方面性、系统性和时效性。六、严格实施住宅区档案使用、查询制度，要求不能外借档案资料，未经同意不得外借。七、每个月底对档案室所存档案集中系统整理、盘查一次，发觉丢失档案，立即汇报。八、和宣传员共同完成办理住户装修及入住手续，并妥善保管和发放钥匙，做好统计，热情接待每位用户。九、负责电话接听、来访人员及住户接待工作，并将搜集各类信息立即传达给对应工作人员。十、负责日常文件打印，和外来文件搜集归档工作。十一、负责办公环境管理，确保办公环境整齐有序。十二、负责管理处办公用具管理，和办公自动化设备日常保养及管理工作。十三、完成管理处经理助理交办其它任务。

会计员岗位职责会计员在管理处经理直接领导和企业财务部业务指导下，负责管理处费用核实工作，做好管理处收支核实及预算实施情况分析工作，具体岗位职责以下：一、严格实施企业财务制度，做好各项费用审核、分类核实工作。二、做好每三个月水电费收费预算，和每个月费用资金预算工作，并立即上报企业财务。三、帮助收费工作，做好每三个月收费汇总核实，并立即上报企业财务。四、负责每个月收入、费用、利润核实，并于每个月15号前报经理，立即和企业对帐，确保各项收支和企业财务一致。五、定时向管理处经理提出经营情况分析汇报，提出改善经营、加强管理方法和意见。六、负责每三个月对外公布各项基金使用情况及管理费收支情况。七、每个月底对现金及库存材料进行监盘，并对出纳及仓管员日常业务进行监督指导。八、负责对管理处固定资产、低值易耗品进行登记管理，保障财产安全完整。九、负责核查仓管员交报之《物资申请表》，并立即报经理审批。十、完成经理交办其它工作。

出纳员岗位职责出纳员在管理处经理直接领导和企业财务部业务指导下，负责管理处全部收支业务办理，具体岗位职责以下：一、严格实施企业财务制度，负责部门备用金管理，按要求立即办理相关现金、银行票据收支并登记日志帐，做到日清月结，帐实相符。二、负责部门现金管理，当日收入现金须在下午4：30分以前缴存银行，做到不挪用，不坐支。三、妥善保管保险柜钥匙、密码，不得泄露及外传。四、熟练操作“万科物业管理软件”，每三个月做好各项收费工作，做到收费立即，不反复，不漏收。五、做好管辖发票、收据等票据收发及核销工作。六、完成领导交办其它任务。

仓管员岗位职责仓管员在后勤主管领导下，负责仓库日常管理工作，具体岗位职责以下：一、严格实施企业质量体系文件相关“仓库管理程序”要求，勤奋敬业，不停提升业务水平。二、负责对经过检验合格物资按指定位置入库，核实后登记入帐。三、依据物资性能、品种、型号、用途、包装等特点和易燃、易爆、易挥发、易受潮物资特征和仓库条件，实施分区分类物资定位管理。各类物资必需做好标识，全部物资包装标识一律向外。四、物资出库必需凭管理处经理或经理助理签发《物资领(借)用单》，项目应清楚，不然应拒绝发放物资。五、每个月28号前统计上月材料使用情况，并将下月所需材料申请表报后勤主管。六、对于日常借出之用具、器具，入库时应认真检证，确定无损后方可入库。对于不常见工具、器具要定时维护。七、物资出库必需立即登帐，物资要根据优异先出标准发放。八、每个月25号需对库存物资进行盘点，并报管理处经理助理审批。九、应保持仓库环境温、湿度，并做好清洁工作，配置好必需灭火器材。十、完成后勤主管交办其它任务。

采购员岗位职责采购员在管理处经理领导下，负责日常维修材料、清洁用具及办公用具采购供给工作，确保管理处物资供给，其具体岗位职责以下：一、严格实施企业质量体系文件相关“采购管理程序”要求，勤奋敬业，不停提升业务水平。二、每个月5日前对部门日常维修材料、清洁用具进行集中采购，主动认真完成采购、供给工作，确保物品质量、价格合理性。三、负责日常零星物资采购，搜集采购资料，对手续不齐全申请物资不予购置。四、做到所需物资立即购置，立即入库，做好登记和报销手续。五、各方比较，了解各类物资合理价格及要求，确保物美价廉，努力节省成本开支。

公用设施维修技术员岗位职责公用设施维修技术员是在维修主管直接领导下，对住宅区公用设施维修实施具体管理。其职责以下：一、熟悉区内供电、供水、保安系统、消防系统管线路和控制位置、机电设备性能及使用情况，不停提升维修保养及设备维修技能。二、负责小区内各类房屋住宅本体日常维修及养护工作，确保完好无损。三、发生停电、停水、火警或其它事故，应立即到场，并快速查明原因，采取应急方法。四、常常巡视住宅区，掌握公用设施情况，定时维护。如发觉有损坏、隐患或其它不正常情况，应立即处理，确保公用设施、设备利用、运转正常，并做好对应质量统计。五、确保上下水、排污管道通畅，每三个月疏通雨水井、污水井及管道一次，化粪池充满达80%即应立即处理，不得造成污水外溢。六、完成管理处维修主管交办其它任务。

家庭维修技术员岗位职责家庭维修技术员在维修主管领导下，提供住户室内设施维修保养服务。其职责以下：一、熟悉住宅区各类房屋结构、安全要求及其养护方法，立即维护房屋，延长房屋使用寿命。二、服从维修主管工作安排，认真完成主管交代各项工作任务。三、立即满足业主、住户维修要求，在承接住户家庭维修服务时，需明确故障原因及维修保养内容，在确保有维修及保养能力情况下，方可根据管理处常规服务收费标准和用户确定价格后进行维修。四、跟踪住户室内装修施工作业，核定用电负荷和走线，监督使用易燃材料，装修完工以后进行总体验收。五、配合水电费抄表及各项费用收取工作。六、完成维修主管交办其它任务。

食堂工作人员岗位职责食堂工作人员在后勤主管领导下，负责职员膳食供给、安排工作确保饭菜质量。其职责以下：一、厨师（兼采购）：负责食堂主食、副食、佐料及辅助燃料采购工作，并于8：30分之前采购完天天所需食品。负责协调食堂各工作人职员作，确保质量，按时供给饭菜。配合食堂各工作人员工作，确保质量，按时供给饭菜。负责中餐烹饪工作，并于11：30分按时供给职员用餐。负责组织配合各工作人员共同完成食堂环境卫生清洁、餐具清洗工作。负责食堂各项费用统计、汇总及报销工作。负责在天天下班之前完成当日采购发票清理统计汇总。每个月7、14、21、30号下午统计一周全部费用，到管理处报销。负责食堂各工作人员思想教育，结合本周工作情况开例会，并组织学习食品卫生法规。每七天一开工作例会，总结上周工作，并安排下周工作任务。每七天六组织学习食品卫生法规。负责食堂各类公用设施维修管理工作，并于每七天五下午对各类电器、厨具维护保养一次。配合其它工作人员工作，不停提升本身素质。搞好食堂内外清洁卫生。确保中、晚餐饭菜供给。制订天天菜谱。认真学习卫生法，努力提升业务水平。二、厨师助理（兼仓管员）：负责采购食品入库验收入保管工作。负责天天在9：00时之前验收完当日厨师采购食品。负责对食堂厨师每次大小批发食品进行入库验收工作。负责天天在14：00时之前清理，摆放好仓库食品及卫生工作。负责全天肉食加工及佐料配置，和晚餐供给工作。在天天早晨10：00时之前加工完中餐菜食品，12：00时之前加工完全天菜食品。负责晚餐烹饪工作，并于17：30分按时开始供给晚餐。配合其它工作人员工作，提升本身素质。搞好食堂内外清洁卫生。主动提议制订天天菜谱。认真学习卫生法，努力提升业务水平。三、厨师助理（兼质检员）负责配合食堂厨师各类采购工作，并对采购物品及发票进行验收、整理、汇总及署名。帮助厨师于天天8：30分之前采购完当日所需食品。负责天天晚饭之前清理、汇总好当日采购发票，并提交食堂厨师。负责配合厨师进行蔬菜整理、清洗、煲饭及供给工作。负责在早晨10：00时之前整理、清洗好部分菜食品。负责在早晨11：30时之前做好全部职员米饭供给。负责在下午13：30时之前供给完全部职员饭菜，并清洁食堂卫生。负责晚餐煲饭及供给工作。配合其它工作人员工作，提升本身素质。搞好食堂内外清洁卫生。确保按时供给饭菜。主动提议制订菜谱。认真学习卫生法，努力提升业务水平。驾驶员岗位职责驾驶员在后勤主管领导下，确保安全驾驶车辆，维护车辆性能，其具体岗位职责以下：一、确保安全文明驾驶作风，按时安全完成每次出车任务。二、维护车辆安全性能，按时完成车辆保养计划，使车辆处于良好运行状态。三、确保出车时证件齐备，不得违反交通安全要求。四、不得利用公车从事私人运输。五、保持车辆清洁，认真统计车辆行驶情况。六、帮助后勤及内务工作。

安全管理教官岗位职责安全管理教官在管理处经理直接领导和属地派出所业务指导下，根据本部门工作职责要求，组织开展住宅区治安保卫工作。其职责以下：一、负责安全管理工作现场管理，立即了解安全管理员思想及生活动态，处理疑难问题，并定时向经理汇报。二、具体组织安全管理员军事训练及岗位技能培训，不停提升安全管理员法制观念和业务水平，增强安全管理班凝聚力、组织纪律性和战斗力。三、定时检验各班工作，各项管理制度落实情况，治安防范及消防情况，发觉问题立即处理和汇报。四、检验督促安全管理班内务工作，组织召开每七天一次治安情况分析会，总结一周治安工作。五、定时检验安全器械、用具及车辆等使用及养护情况。六、参与业主、住户座谈会，听取业主、住户对治安保卫工作意见和提议，抓好群防群治体系建设，建立广泛群众基础。七、帮助处理住宅区内多种违章行为，调解业主、住户间纠纷，配合派出所开展专题严打活动。八、完成管理处经理交办其它任务。

安全管理班班长岗位职责安全管理班班长在管理处安全管理教官直接领导下，负责当班时间内住宅区治安保卫现场管理工作。其职责以下：一、熟悉掌握住宅区整体情况，含有较强组织协调能力及业务技能，能果断处理通常应急事件。二、常常定时、不定时经过对讲机或跟踪检验各责任区域执勤情况，固定岗、巡查岗推行职责情况，督导工作，帮助处理相关问题。三、遇紧急事件发生时，立即和管理处信息处理指挥中心取得联络，并快速调集人员前往事发地点进行处理。四、负责上传下达，立即将各责任区域发生治安问题及处理情况综合整理，向管理处信息处理指挥中心汇报，并传达成其责任区域当值安全管理员。五、督导单车、摩托车安全保管工作，督导住宅区道路泊车、停车管理。六、监管区内设置各类消防、安全、交通等标识齐全、醒目。七、负责安全管理班各岗位交接班工作及质量统计完整性，立即送交管理处存档。八、负责新班员岗前培训工作。九、负责本班内务管理工作。十、完成管理处安全管理教官交办其它任务。

安全督察员岗位职责安全督察员在安全管理班班长领导下，负责小区治安巡查工作及督查工作。其职责以下：一、熟悉住宅区楼宇结构、单元户数、楼座排列，多种公用设施、设备分布位置，各类公共场所使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。二、巡视住宅区、勤走、勤查、勤问，发觉可疑人员立即进行盘查，发觉可疑情况加倍警惕，并立即和班长取得联络或报上级。三、加强复杂地段和事故多发地段治安巡查。四、巡查时注意小区卫生和公用设施和绿地等情况，发觉违章和受损坏立即处理和汇报，阻止住户、外来人员和管理处职员违章行为。五、发觉违法犯罪分子，立即设法擒拿、汇报，必需时或扭送公安机关处理。六、巡视时检验各路口、消防通道是否通畅，消防器材是否百分之百完好，安全疏散标志是否醒目、正确，有没有消防隐患。七、帮助配合其它岗位人员和管理处需立即处理事项，立即报相关人员处理。八、完成安全管理班班长交办其它任务。

安全管理员岗位职责安全管理员在安全管理班班长直接领导下，负责住宅区各关键区域安全防护，保障业主、住户生命财产安全。其职责以下：一、礼貌地指挥进出车辆，收发出入卡，确定后给予放行。二、对进入小区施工人员，要凭管理处签发“临时出入证”确定后给予放行。三、保持治安岗亭周围环境整齐及设施、标识完好。四、严禁推销广告，收拾废品等闲杂人员进入小区。五、凭管理处签发“物资搬运放行条”对运载珍贵物品或迁居出小区车辆等，经确定后给予放行。六、按要求标准对临停车辆进行收费并出具票据。七、负责值班室内对讲机、充电器、军大衣、雨衣、雨鞋摆放整齐，及值班室内卫生工作。八、认真完成交接班手续。

交通管理员岗位职责交通管理员在安全管理班班长领导下，开展维护住宅区交通管理秩序和进出车辆秩序，负责停车场内车辆保管，为居民提供一个安全宁静居住环境，其职责以下：一、知道通常交通管理知识和指挥知识，熟悉本住宅区出入口环境，能果断处理及指挥住宅区通常交通事故。二、严格实施小区停车场管理要求，实施车辆收发证制度。出租车位车辆必需凭管理处签发“车辆出入证”进出，并实施一车一证、认人放行。如换车换人需户主陪同，或亲笔委托方可进出。三、对进出车场车辆车外表检验，发觉可疑情况或不安全原因立即做出处理或汇报。四、严禁非机动车辆和闲杂人员进出车场。五、保持车场周围环境整齐和交通设施及标志完好。六、认真完成交接手续。

保洁管理员岗位职责保洁管理员在管理处经理助理领导下，负责实施住宅区保洁工作，美化、净化居住环境。其职责以下：一、负责保洁工作现场管理，立即了解保洁员思想和生活动态，处理疑难问题，并定时向住户服务助理汇报。二、严格根据保洁管理作业程序和保洁标准及检验考评评分标准，实施工作检验制度，包含：自查、互查、主管检验、业务助理抽查、管理处定时大检验五级检验制度，考评结果切实和职员工资挂钩。三、合理配置住宅区内保洁器具及清扫工具数量，合理配置保洁人员，确保住宅区内不留卫生死角。四、坚持天天巡视住宅区二遍，有效阻止多种违章现象，现场督导保洁工作。五、常常检验商场、店铺，落实“门前三包”责任，严禁摆摊设点，占道经营。六、负责保洁各班内务管理工作安排和实施，每个月组织召开保洁情况分析会，总结一周保洁工作。七、负责保洁员岗位技能培训工作。八、负责住户家庭钟点服务安排及落实工作，确保服务质量。九、率领保洁各班完成经理助理安排临时任务。

保洁组长岗位职责保洁班长在管理处保洁管理员直接领导下，负责保洁班现场管理工作，其职责以下：一、熟悉住宅楼宇结构、单元户数、楼座排列、车行道、人行道分布及面积、绿化地分布及面积，含有全方面保洁业务技能。二、常常定时、不定时抽查各责任区域保洁情况、督导工作，作现场业务指导。三、遇有特殊保洁任务时，立即和管理处信息处理指挥中心取得联络，并快速调集周围人员前往处理。四、负责整理及保管好每日质量统计，立即送交管理处存档。五、负责保洁用具、材料使用情况检验工作。六、负责新保洁上岗前培训工作。七、完成管理处保洁管理员交办其它任务。

楼内保洁员岗位职责楼内保洁员在保洁组长领导下，负责住宅区楼内公用设施保洁工作。其职责以下：一、每日需对楼道清扫保洁，定时清运楼内垃圾。二、每日需对楼内信箱、标牌、墙面、地面等公用部位进行保洁工作，并不停巡视以保持洁净整齐。三、每七天需对楼内消防箱、防盗门、窗、公共通道之外露营道、天台等设施进行保洁工作，以保持洁净整齐。四、每个月需对走道灯罩进行清洁工作，以保持洁净整齐。五、每次使用完保洁工具、器具后应清洗洁净，统一存放于指定地点，并立即补充或审领保洁工具、器具。六、定时对楼内蚊虫、鼠害进行消杀，确保无“四害”。七、对楼内来访人员之可疑情况，立即和保安人员联络。八、完成保洁组长交办其它工作。

楼外保洁员岗位职责楼外保洁员在保洁组长领导下，负责楼外责任区域保洁工作。其职责以下：一、每日需清扫区内地面、马路、停车场、单车棚、广场、保安岗亭、绿化带等，保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰印、污迹。二、每日需对公共娱乐设施进行一次以上保洁。若发觉公共设施有损坏情况，应立即汇报相关主管人员。三、每日均要进行二次以上生活垃圾搜集、清运工作。四、每七天需对车棚(车场)地面、公共场所、围(护)栏、摩托车及自行车防盗架、路灯柱等设施进行清洗工作。五、每个月需对路灯罩等进行一次全方面清洁。六、每个月需对竖井、井道、沟渠全方面清洗一次，定时进行消杀。七、保洁工具、器具每次使用完后要清洗洁净，统一存放于指定地点，并立即补充、申领。八、维护责任区卫生，劝阻、阻止不卫生、不文明行为。九、完成保洁组长交办其它工作。

绿化员岗位职责绿化员在管理处保洁组长领导下，负责依据小区计划，实施住宅区绿化工作，为住户发明并保持怡人生活环境。其职责以下：一、熟悉住宅区绿化地面积和布局，充足利用和发展绿化地面积，并合理部署花草树林品种和数量。二、熟悉花草树林品种、名称、特征和培植措施，对花草树木培土、施肥、除杂草和修剪枝叶及淋水。三、天天清理绿化地杂草、杂物，保持环境整齐。四、对遭受自然损害花木立即进行修补、扶植和补苗，发觉病虫害即时进行消杀。五、常常巡视住宅区绿化地，阻止在草地上践踏、清倒垃圾或用树干晾晒衣服、被褥等行为。六、常常对绿化工具进行保养维护，以确保良好使用。肥料、农药应购置合适，以免过期失效。七、学习科学养护方法、绿化知识和园林造型技艺，不停提升专业素质。八、完成管理处保洁组长交办其它工作。

第四部分：管理运作制度员工守则一、宗旨“服务至诚,精益求精；热情尽献，温暖万家”是我们质量方针。对此,每一个职员务必深刻领会,落实落实到一言一行中去。物业管理是服务行业,树立服务光荣思想，加强服务意识,尽力提供高效、正确、礼貌服务,要将每一位住户,每一位来往管理处厦客人全部视为来宾,为来宾发明一个“宾至如归”境界。二、工作态度1．礼仪—是职员对用户和同事最基础态度。要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先说“您好”。2．喜悦—最合适表示方法是常露笑容。“微笑”是友谊大使，是连接用户桥梁，它会使职员乐业并给人以亲切和轻松愉快感觉。3．效率—提供高效率服务，完成高效率工作，急用户所急，为用户排忧角难，藉以赢得满意及企业声誉。4．责任—不管是常规服务还是日常管理工作，全部应尽职尽责，一切务求得到立即圆满效果，给以效率快和良好服务印象。5．协作—是企业管理关键原因之一。各部门之间、职员之间应相互配合，真诚协作，不得相互扯皮，应同心协力处理疑难，维护企业声誉。6．忠实—忠诚老实是职员必需含有品德，有事必报，有错必改，不得提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴违。三、仪态1.全部必需以立姿工作职员,其正确立姿势应是:双脚以两肩同宽自然垂直分开(体重均落在双脚上,肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹)。2.全部以座姿工作职员,必需座姿端正,不得翘二郎腿,不得将腿搭在座椅扶手上,不得盘腿,不得拖鞋。3.工作时间,身体不得东歪西倒,前倾后靠,不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手、插兜等。四、仪表1.身体、面部、手部必需清洁,提倡天天洗澡,换洗内衣物。2.天天要刷牙漱口,提倡饭后刷牙漱口,上班前不吃异味食物以确保口腔清洁。3.头发要常洗、整齐。男职员不准蓄长发,烫发,头发不得有头屑。4.女职员上班要化妆,但不得浓妆艳,男职员不得化妆。5.不得佩戴任何饰物、留长指甲,女职员不得涂色在指甲上。6.必需佩带工号牌或名牌,统一佩在左胸处,不得任其歪歪扭扭