陕西省体育场馆物业服务规范（征求意见稿）陕西

陕西省工程建设标准

陕西省体育场馆物业服务规范

PropertyservicecodeforsportsvenuesinShaanxi

Province

（征求意见稿）

前言

体育场馆作为大型社会公建项目，供全体公众使用，决定了体

育场馆具有客户群体多样化的特点。接受社会各界的监督，做好体

育场馆物业服务尤为重要，为进一步规范我省体育场馆物业服务行

为，提高服务能力，满足公众日益增长的体育文化生活服务需要。

根据《陕西省住房和城乡建设厅关于下达2021年度工程建设标准

制订计划的通知》（陕建标发〔2021〕3号）要求，特制定本规范。

本标准共分10章，主要技术内容包括：1.总则；2.术语；3.

基本规定；4.环境卫生维护；5.房屋本体维护；6.设备设施维护；

7.公共秩序维护；8.疫情防控管理；9.应急管理；10.服务评价与

改进。

本规范由陕西省住房和城乡建设厅归口管理、陕西省建设标准

设计站组织编制并负责出版、陕西省物业管理协会负责具体技术内

容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送至陕西省物业管理

协会（地址：西安市雁塔区科技路48号创业广场B座506室，

联系电话邮编：710075，邮箱：

516796062@）。

本标准主编单位：陕西省物业管理协会

西安创业物业发展有限公司

本标准参编单位：西安旅游集团广瑞物业服务有限责任公司

目次

1总则....................................................................................................1

2术语....................................................................................................2

3基本规定................................................................................................5

3.1一般要求.....................................................................................5

3.2人员要求.....................................................................................5

3.3管理制度.....................................................................................6

3.4财务管理.....................................................................................7

3.5沟通管理.....................................................................................8

3.6档案管理.....................................................................................9

3.7标识管理...................................................................................10

3.8信息管理...................................................................................10

3.9风险管理...................................................................................11

4公共环境维护.....................................................................................13

4.1环境卫生维护...........................................................................13

4.2绿化养护...................................................................................15

4.3病媒生物防治...........................................................................17

4.4垃圾处理...................................................................................17

4.5控烟管理...................................................................................18

4.6赛时清洁服务...........................................................................18

5房屋本体维护.....................................................................................19

5.1维护制度...................................................................................19

5.2日常维护...................................................................................19

5.3房屋安全维护...........................................................................19

6共用设备设施维护.............................................................................21

6.1一般要求...................................................................................21

6.2设备房管理...............................................................................22

6.3供配电系统...............................................................................24

6.4给排水系统...............................................................................26

6.5消防系统...................................................................................28

6.6安防系统...................................................................................29

6.7电梯系统...................................................................................30

6.8空调系统...................................................................................32

6.9供暖系统...................................................................................33

6.10其他设施设备...........................................................................34

7公共秩序维护.....................................................................................36

7.1一般要求...................................................................................36

7.2出入管理...................................................................................36

7.3巡逻服务...................................................................................37

7.4消安防监控室管理...................................................................37

7.5车辆管理...................................................................................38

7.6赛时秩序维护与安全管理.......................................................39

8疫情防控管理.....................................................................................40

8.1入场管理...................................................................................40

8.2场馆流线管理...........................................................................40

8.3消毒服务...................................................................................41

8.4防疫宣传服务...........................................................................41

9应急管理..............................................................................................43

9.1一般要求...................................................................................43

9.2预案管理...................................................................................44

9.3应急处置...................................................................................45

10服务评价与改进...............................................................................46

10.1一般要求.................................................................................46

10.2服务评价.................................................................................46

10.3服务改进.................................................................................47

本标准用词说明.......................................................................................49

引用标准名录...........................................................................................50

1总则

1.0.1为了规范体育场馆物业服务工作，更好地提供物业服务，制定

本规范。

【条文说明】

本条明确了本规范制定的目的。体育场馆作为大型社会公建

项目，供全体公众使用，决定了体育场馆具有客户群体多样化的

特点。接受社会各界的监督，做好体育场馆物业服务尤为重要，

物业服务企业应围绕满足公众日益增长的体育文化生活服务需要

而展开，特制定本规范。

1.0.2陕西省行政区域内体育场馆物业共用部分的维修养护、管

理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本规范。自主管

理的可参照执行。

1.0.3陕西省行政区域内的物业服务工作除应遵守本规范外，尚

应符合国家及陕西省现行相关法律、法规、规章、标准的规定。

1

2术语

2.0.1体育场馆sportsvenue

配备有专门设备且能够进行游泳类、球类、田径类等体能训

练或室内休闲健身、竞技比赛的场所。

2.0.2物业管理propertymanagement

业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服

务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养

护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2.0.3共用设施设备commonfacilities&equipment

根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主或者业主及有关非

业主共用的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设

施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、作经营性车场、车库、

公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2.0.4物业服务费propertyservicefee

是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区

域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、

绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普

遍性的服务向业主收取的费用。

2.0.5停车服务费parkingservicefee

2

是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放

服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通

工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

2.0.6其他服务费otherservicecharges

其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求

提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由

业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

2.0.7公众责任险publicliabilityinsurance

是指被保险人在公众活动场所，因自己的过错行为导致他人

的人身或财产遭受损害，依法应由被保险人承担的赔偿责任，保

险公司根据保险条款进行赔偿。

2.0.8场馆流线venuestreamline

是指人们在空间中活动的路线。它根据人的行为方式把一定

的空间组织起来，通过流线设计分隔空间，从而达到划分不同功

能区域的目的。

2.0.9应急管理contingencymanagement

应急管理是指政府及其他公共机构在突发事件的事前预防、事

发应对、事中处置和善后恢复过程中，通过建立必要的应对机制，

采取一系列必要措施，应用科学、技术、规划与管理等手段，保障

公众生命、健康和财产安全；促进社会和谐健康发展的有关活动。

2.0.10突发事件unexpectedevent

3

指突然发生，造成或者可能造成严重社会危害，需要采取应急

处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安

全事件。按照社会危害程度、服务行业特点、影响范围等因素，自

然灾害、事故灾难、社会安全事件、公共卫生事件分为特别重大、

重大、较大和一般四级。法律、行政法规或者国务院另有规定的，

从其规定。

4

3基本规定

3.1一般要求

3.1.1应明确组织架构及部门、岗位职责，建立公共管理和内部

管理制度。

3.1.2物业服务企业应设置客户服务中心，提供咨询、报修等服

务，公示物业服务项目、服务标准和流程、投诉方式等信息。鼓

励采用物联网、云计算、人工智能等智慧化服务平台，提供线上

服务。

3.1.3配备满足服务需要的设施设备和工器具等物资。

3.1.4鼓励物业服务企业开展体育赛事、体育培训等特约服务；

如票务服务、场馆讲解、布撤展等服务工作。

3.1.5鼓励物业服务企业利用技术手段，提高物业服务的智慧化

水平，提供更高效、优质的服务。

3.2人员要求

3.2.1物业服务人员应遵守法律、法规、职业道德，保护客户权

益；不应泄漏物业服务活动中获取的客户信息。

3.2.2对国家规定须持证上岗的岗位（电工、配电工、空调工、

5

锅炉工、电梯工、自动消防系统操作工等），应当持有相应的上

岗证书，实际操作技能水平满足岗位需要；其他岗位人员应经过

服务规范、安全防范、环境保护等培训，培训合格后上岗。

【条文说明】

本条明确了物业服务企业特种设备人员管理的要求。根据《特

种设备安全法》第十四条，规定特种设备安全管理员应当按照国

家有关规定取得相应资格。

3.2.3物业服务人员宜每年进行体检，健康状况良好。

3.2.4物业服务人员应统一着装、佩戴明显标志、仪容仪表整洁、

服务主动热情、举止文明、用语规范。

3.2.5物业服务人员应协助消防、治安、救护、防疫等应急处置，

定期组织培训和演练。

3.2.6涉及委托第三方提供专业服务的，其工作人员也应符合本

规范3.2的要求。

【条文说明】

本条明确了物业专项服务外包人员应符合本规范3.2.1至

3.2.5的要求，如电梯维保、高空作业、消防维保、空调维护、

智能化设备维护等作业。

3.3管理制度

3.3.1物业服务企业应建立管理制度，包括但不限于：

1公共管理制度，如安全管理、物业共有部分及共用设施设

6

备管理、装饰装修管理、公共区域秩序维护管理、公共环境卫生

管理、防疫管理、应急处置等制度；

2内部管理制度，如人力资源管理、财务管理、工作现场管

理、档案管理、供方管理、承接查验管理等制度。

【条文说明】

本条明确了物业服务企业应建立场馆项目的各项管理制度，

保障项目安全、有序、节能运行。

3.4财务管理

3.4.1物业服务企业财务管理应符合以下要求：

1物业服务费、停车服务费和其他服务费收取应符合国家、

省现行有关规定；合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执

行；

2物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，公示物业

服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收

费依据、投诉举报电话等信息，自觉接受监督；

【条文说明】

本条明确了物业服务企业应公示服务内容、标准、收费等信

息的要求。根据《陕西省物业服务管理条例》第七十二条，物业

服务人应当依照有关规定在物业服务区域内显著位置公示服务事

项、服务质量等级、服务标准、收费项目及明细、收费标准等事

项。

7

3机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应

当在物业服务区域内公示。

【条文说明】

本条明确了物业服务企业收取停车服务费的要求。根据《陕

西省物业服务管理条例》第八十二条，停车服务费收费标准，按

照国家和本省物业服务区域停车服务收费有关政策规定，在停车

服务合同中约定。

3.4.2鼓励物业服务企业向委托方公开物业服务费和停车服务

费收入以及成本费用（构成）支出明细。

3.5沟通管理

3.5.1物业服务企业应设置岗位与物业委托方、赛事主办方及物

业使用人沟通，收集客户意见。遇赛事时与主办方提前确定配合

方案及流程，并有效落实。

【条文说明】

本条明确了物业服务企业应设置沟通岗位的要求。负责日常

与委托方的沟通和场馆赛事、演出举办方的沟通。保障服务方案

及流程顺畅、达标，明确服务范围及职责。

3.5.2物业服务企业应建立咨询、求助、报事、投诉等事项的处

置机制，明确程序并做好相关记录。

3.5.3物业服务企业应建立客户满意度调查、分析制度，持续改

进服务质量。

8

【条文说明】

本条明确了物业服务企业应建立服务监督机制的要求。建立

全方位、多渠道监督体系，收集委托人、主办方、物业使用人意

见，并持续提升服务质量。

3.6档案管理

3.6.1物业服务企业应建立档案收集、保管、使用以及查阅、销

毁制度，专人专管。

【条文说明】

本条明确了物业服务企业档案管理的要求，依据《中华人民

共和国档案法》第三章内容以及国家有关档案工作的规定。

3.6.2物业服务企业应建立纸质档案和电子档案，档案按照以下

分类：

1房屋产权档案；

2行政档案；

3财务档案；

4物业共有部分、共用设施设备的维修养护及管理档案；

5公共区域秩序维护档案；

6公共区域环境管理档案；

7客户服务档案；

8承接查验档案；

9其他档案。

9

3.6.3物业服务企业根据档案储存形式、重要性、时效性，应采

取有效保存、保密措施。

3.7标识管理

3.7.1物业服务企业管理标志和标识应符合现行国家标准《安全

标志及其使用导则》GB2894、《公共信息图形符号》GB/T

10001.1、《消防安全标志第1部分：标志》GB13495.1、《消防

安全标志设置要求》GB15630和《生活垃圾分类标志》GB/T

19095的要求。

3.7.2物业服务企业应定期检查、维护各类标志/标识（设施设

备、安全防护、消防安全警示等），确保标牌完整、有效、清晰。

3.7.3结合现场实际情况，应及时设置临时性安全警示标识。

3.7.4对于故障设备应及时维修，不能及时维修的应设置停用标

识。

3.7.5危险警示、危险区域警示、疏散引导标识、救助电话标识、

消防安全标志应保持突出、醒目、清晰。

3.8信息管理

3.8.1物业服务企业应建立信息收集、识别、更新、处理、反馈

等制度，及时发布体育场馆公共服务信息。

3.8.2自助信息服务设备设施（如入场券兑换、自动识别、信息

查询等）保持良好的运行状态。

10

3.8.3物业服务企业应将智慧化服务平台信息与授权的信息平

台实现互联互通，非授权信息除外。

3.8.4物业服务企业对以下信息应在场馆出入口显著位置、服务

平台提前公告：

1场馆开放时间。因故不能开放或调整开放时间的，应至少

提前公告；

【条文说明】

本条明确了场馆开放时间调整或关闭时物业服务企业应提前

公告的要求。根据国家体育总局《公共体育场馆基本公共服务规

范》3.1.9规定，因维修、保养、安全、训练、赛事等原因，不

能向社会开放或调整开放时间，应提前7天向社会公告（发生不

可抗力和征用情况除外）。

2疫情防控政策；

3近期赛事安排。

3.8.5物业服务企业宜提供有关体育竞赛、观赛、运动安全等宣

传服务。

3.9风险管理

3.9.1物业服务企业安全管理应符合现行国家标准《全民健身活

动中心管理服务要求》GB/T34280中的5.4的要求。

3.9.2物业服务企业应设置岗位负责体育场馆各项风险的管控，

包括建立风险管控台账、日常检查、应急处置等。

11

3.9.3物业服务企业应结合体育场馆运行实际，制定相应的风险

管理应急预案，并定期培训和演练。

3.9.4物业服务企业应定期维护救生救护、应急及风险管理设施

设备，并补充应急物资，保持有效、充足。

3.9.5物业服务企业宜购买公众责任险。

12

4公共环境维护

4.1环境卫生维护

4.1.1明确保洁责任范围和维护标准，实行定时、定点清洁保洁，

保持物业服务区域整洁、干净，环境卫生维护标准应符合表4.1.

1要求；对场馆赛区保洁按合同约定执行。

表4.1.1环境卫生维护标准

序号维护项目维护标准

1.门窗扶手光亮、无灰尘、无手迹，玻璃每周清洁

1次；

2.各类指示牌、标识牌等光亮、无尘；

3.地面每日清洁2次，墙面每季度清洁1次，确

保地面、墙面、柱面、台面等光亮、干净、无水渍、

无杂物、无污迹，大厅无卫生死角；

1大厅

4.垃圾桶干净、光亮、无水渍、无污物，白石子／

细沙干净无污渍；

5．花木叶片及花盆每日清洁1次，确保无灰尘、

无枯叶、无废纸、无烟头等杂物；

6.灯具及顶板每季度清洁1次，确保灯具、顶板、

出风口等无灰尘。

1.卫生间镜面每日清洁2次，地面、面盆及台面

2公用卫生间每日至少清洁4次，确保卫生间镜面、地面干净，

台面无水迹、无污痕；

13

2.座便器、便池内外干净，出水孔无黄印、黄斑，

无污渍、无水迹、无堵塞、无异味，排水系统完好；

3.卫生间门、闭门器、隔板、隔门、擦手纸盒、喷

香机等无灰尘、无水渍，垃圾桶卫生状况良好；

4.拖布池干净，无污渍，无堵塞；

5.卫生间每周至少消杀1次，确保空气通畅，清

新，无异味。

1.每日对电梯轿厢至少清洁4次；

2.电梯轿箱四壁每周上油擦拭1次，电梯门缝及

顶板每周清理1次，确保电梯内镜面、四壁、顶

板等清洁、无灰尘、无油渍、无手印；

3.电梯地垫／地面每日清洁2次，确保地垫完好，

电梯与消防

3地面无垃圾、无污迹。

通道

4.消防通道地面及扶手每日至少清洁1次，确保

干净、光亮，无灰尘、无纸屑烟头；

5.墙面、门、窗、消防栓、指示牌、出风口等每周

清洁1次，确保无污渍、无灰尘；

6.烟灰桶、垃圾桶等光亮，无灰、无痰迹。

1.大堂门外车道、台阶及广场每日至少清洁2次，

确保无杂物、无痰迹；

2.外围广场标志牌、台阶、灯饰等每周至少清洁3

次，确保干净，无灰尘、无污渍；

外围广场及

43.室外烟灰桶、垃圾桶干净、光亮，无水渍、无污

停车场

物，白石子／细沙干净无污渍；

4.车库通道、地下车库内每日清洁2次，确保无

灰尘、烟头、垃圾等；

5.外围景观小品每周清洁1次，确保无浮尘。

垃圾中转站1.垃圾桶内外干净，加盖摆放整齐，垃圾桶四周墙

5

（房）面、地面干净，无污染，桶内垃圾容量不得大于四

14

分之三；

2.垃圾桶内应定期消毒，确保桶内无异味；

3.每天及时收集垃圾，更换垃圾袋，清运沿途地面

无污染；

4.清运中必须遮挡、防护，避免造成二次污染。

4.1.2配备充足的清洁工器具及试剂，实施定位管理和养护。

4.1.3对于石材、木质、地毯、金属类等材质，应分类清洁。

4.1.4应及时关注雨雪等极端天气，遇雨雪天气应符合以下要

求：

1人员主出入口采取防滑措施，并设警示提示；

2极端天气来临前，应提前检查、疏通排水沟，及时清扫道

路；

3主要道路路面采取防结冰、积水等措施。

4.1.5建筑物外立面清洗，应委托有相应资质的保洁机构进行。

4.2绿化养护

4.2.1应按照物业服务合同绿化养护标准制定养护计划。

4.2.2配备专、兼职绿化养护人员。

4.2.3绿化养护人员应根据季节特点，按照养护计划和规范对植

物、草地、花卉等养护。

4.2.4重大赛事按约定进行绿化装饰，如绿化小品、花卉摆放等。

4.2.5绿化养护应符合表4.2.5要求。

表4.2.5绿化养护标准

15

植物分类养护内容养护标准

无缺株、死株，疏密有序，保护措施得当，维护及

景观效果

时

枝繁叶茂，树叶有光泽，无黄叶、焦叶，树干健壮，

生长状况

无明显枯枝死杈，冠形完整，分支点合适

冠形完整优美，主侧枝条分布均匀，修剪适宜，疏

修剪质量密得当；剪口、锯口平滑，涂敷得当，树枝与建筑

乔木物、电线、交通等协调适当

施肥效果施肥效果

松土除草松土除草

树冠无垃圾，无干枝、枯叶及其他废弃物，主干无

清洁

悬挂物

病虫害防治无明显病害，虫害

无缺株、死株，疏密有序，保护措施得当，维护及

景观效果

时

生长状况苗木无倒伏、死株

修剪质量土壤无板结，无杂草

施肥效果灌木造型、花坛修整齐，修剪、整形及时

灌木

肥量种类适宜，方法合理、无缺肥，无漏肥、无肥

松土除草

害

清洁绿篱、造型无悬挂物、落叶清理及时

病虫害防治无明显病害，虫害

景观效果无杂草，生长旺盛，无枯黄，无斑秃，无人为踩踏

草坪长势旺盛，叶色浓绿、有光泽，生长期无黄叶、焦

生长状况

叶、病虫害

16

草坪修剪高度符合标准，表面平整、均匀，修剪适

修剪质量

时适度

宽窄适度，边线清晰，线条流畅草坪边缘修剪整齐，

草坪修边

草坪与绿篱间切出2-5cm整齐美观边缘带

除杂草及时，除草剂选用适当，人工除草方法适当，

病虫害防治

无杂草，无病虫害

外形美观，有层次感，三面平整，直线笔直，曲线

绿篱

流畅，修剪强度适宜，疏密得当

药剂使用、喷药防护符合要求、设备用品使用符合

病虫害防治要求，喷洒药剂前“告知通知”符合规定，喷药时

间符合规定

4.3病媒生物防治

4.3.1物业服务企业应制定防治计划，防治内容包括：四害（蚊、

蝇、老鼠、蟑螂）、白蚁的防治。

4.3.2物业服务企业应定期组织消杀工作，对场馆各出入口、通

道及场馆周围、卫生间、雨/污水井、化粪池周边、垃圾箱、垃圾

中转站、电梯间、会议室等病媒生物滋生部位增加消杀频次。

4.3.3物业服务企业应建立防治药品安全管理制度，对采购、入

库、发放、使用（事先告知、现场提示）、回收等环节专人管理、

专区存放、记录完整。

4.4垃圾处理

4.4.1公共场所应配备垃圾桶（箱）、垃圾房等废弃物存暂存施，

数量充足，及时清洗、消毒、消杀，定期维护。

17

4.4.2生活垃圾应按规分类、日产日清；装修垃圾临时堆放须标

识、围合、覆盖，定点定时清运。

4.4.3生活垃圾中转站（房）应定时清运、清洗、清毒、消杀，

保持清洁无异味，周边无散落垃圾。

4.4.4生活垃圾收集、存放、运输，应采取加盖、装门等密闭措

施，防止异味扩散和病媒生物滋生。

4.5控烟管理

4.5.1物业服务企业应在公共区域设置禁止吸烟标识。

4.5.2应在场馆周边设立吸烟点。

4.5.3应对公共区域进行巡查，及时劝阻吸烟者。

4.6赛时清洁服务

4.6.1比赛前应对场馆内外进行彻底清洁及维护，确保场地内无

杂物、无积水，座椅干净、无灰尘、公共休息区域干净、整洁，

卫生间无水迹、无堵塞、无异味。

4.6.2比赛中适时维护场馆相应区域及卫生间卫生，达到目测无

杂物、无垃圾、无异味。

4.6.3若连续比赛，赛间应集中对场馆内进行清洁，确保场地内

无杂物、无垃圾，座椅干净。

4.6.4比赛结束后应对场馆内外进行整体清洁。

18

5房屋本体维护

5.1维护制度

5.1.1物业服务企业应建立健全的房屋管理档案，检查、督促委

托方正确使用房屋，指导其遵守房屋安全使用的相关法律法规。

5.1.2应制定房屋公共部位的日常维护计划，年度小修、中修、

大修方案及具体的实施措施，并设专人进行日常管理和维修养护，

确保各项记录完整。

5.2日常维护

5.2.1物业服务企业应每季度检查公共区域墙面、地面、门、窗，

墙体无剥落开裂、门窗开闭灵活、玻璃无破损。

5.2.2应对装修区域共用部位进行有效防护。

5.3房屋安全维护

5.3.1物业服务企业应定期对房屋结构及涉及使用安全的部位

（地基基础、承重结构、非承重墙、公共楼地面、外墙面、吊顶

等）进行检查并做好记录，发现损坏及时报告并配合专项维修。

5.3.2物业服务企业应在危险隐患部位设置安全防范警示标识，

19

定期检查标识，保持清晰完整。

5.3.3物业服务企业应每年不少于1次排查地基基础白蚁的防

治和消杀工作，检查公共部位有无白蚁。

20

6共用设备设施维护

6.1一般要求

6.1.1物业服务企业应对共用设施设备维护保养制定工作计划

及详细实施方案，并设专人进行日常管理、检查测试和维修养护。

6.1.2应建立共用设施设备台账，保留运行、巡查、维修、保养

等记录，建立维护档案。

6.1.3应制定共用设施设备维护保养标准，操作维护人员严格执

行，确保共用设施设备标志齐全、运行正常。

6.1.4对危及人身安全的共用设施设备应有明显警示标志和防

范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

6.1.5特种设备管理应符合下列要求：

1物业服务企业应按规定配备特种设备安全管理人员并持

证上岗；

2特种设备安全管理人员应监督、验收特种设备维保单位维

保工作；

3每月至少1次安全排查并做好记录，对异常情况、故障

处理和隐患整改应及时报告和跟踪记录；

4应建立特种设备及其安全附件台帐，并建立安全技术管理

21

档案，帐实相符；

5应按规定办理年检。

6.1.6在满足设施设备运行的前提下，可对高耗能设备、照明等

采取科学节能管理，包括但不限于：

1科学调节设施设备的运行设置；

2密切做好能耗监测，协助客户做好高耗能升级改造；

3宜引入绿色运行理念，采用可再生能源、生态环保、污染

低的设施设备维护技术和原配件。

6.2设备房管理

6.2.1设备房门应锁闭，非工作人员不得入内。

6.2.2应采取防雨雪浸入措施。

6.2.3应采取防动物侵入措施，设置挡鼠板，其高度不低于

0.5m。

【条文说明】

本条明确了设备房防止动物侵入的管理要求。根据现行国家

标准《低压配电设计规范》GB50054中的第4.3.7配电室的门、

窗关闭应密合；与室外相通的洞、通风孔应设防止鼠、蛇类等小

动物进入的网罩。

6.2.4温湿度、照度应满足设备运行要求。

6.2.5设置于地下室的设备房，设置挡水坎高度不低于0.2m，

配置高度不低于0.2m同门宽度的防汛沙袋。

22

6.2.6高压配电柜（屏）前、后应配置绝缘胶垫，安全操作距离

标识明显。

6.2.7应配备灭火器材、消防报警电话，并符合现行国家标准《建

筑灭火器配置设计规范》GB50140要求。

6.2.8应定期除尘、通风。

6.2.9应在显著位置公示管理制度、专业技术人员、设备台账、

设备运行信息：

1管理制度包括设备操作规程、系统运行图示、应急预案

等；

2专业技术人员信息包括责任人姓名、职务、联系方式及

相关岗位资格证书；

3设备运行信息包括运行记录、巡查记录。设备房应配备

灭火器材、消防报警电话，并符合现行国家标准《建筑灭火器配

置设计规范》GB50140要求。

6.2.10设备房应每天巡检不少于1次，巡检包括以下查验内

容：

1挡鼠板等安全防范设施完好；

2门锁、照明、卫生正常；

3温度、湿度、通风正常；

4各种仪表指示正常；

5设备状态指示灯正常；

6无异常响声或气味；

23

7消防设施正常；

8标识标牌设施完好；

9公示信息齐全、完好。

6.2.11设备间（井）等设备房附属设施应每周巡检不少于1次。

周检包括以下查验内容：

1门锁、照明、卫生正常；

2无杂物或易燃易爆物品堆放；

3无异常响声或气味；

4各种仪表指示正常；

5设备状态指示灯正常；

6无渗漏水情况或其他安全隐患。

6.3供配电系统

6.3.1供配电系统维护范围：

1高低压配电一次二次电气设备；

2变配电房、强电设备间（井）、电缆井；

3电力分支箱、照明配电柜、动力配电柜；

4照明箱、控制箱、计量箱；

5发电机房；

6物业服务合同约定的其他范围。

6.3.2供配电系统维护内容：

1日常巡查；

24

2运行操作；

3维修保养；

4故障排查、处理；

5技术升级。

6.3.3供配电系统维护要求：

1按照现行行业标准《电业安全工作规程》DL408的要

求，结合用电需求和电力系统特点，建立健全系统运行管理规范

和操作规程，并做好记录。包含但不限于：

1）巡查各项供电运行数据、检查变压器的温度；

2）检查各项工具完备情况、应急设备/器具情况和其他设

施设备情况；

3）定期对应急电源设备进行巡查、测试和维护，确保紧急

停电时能及时投用；

4）应规范管理和使用电气绝缘用具，如高压验电器、绝缘

垫、高压绝缘手套、高压绝缘靴、绝缘棒，做到放置规范、标签

齐全，并保持有效；

5）应定期检查、维护电缆沟、强电井和配电箱等供电设施

设备，确保运行正常。

2变配电房设备每年应按计划维护保养不少于1次，断电

维护保养应提前告知客户，并做好安全防范措施。变配电房设备

维护保养项目包括：

1）高压柜检修保养；

25

2）低压柜检修保养；

3）补偿电容检查；

4）直流屏、UPS检验；

5）固定螺栓紧固；

6）设备卫生清洁。

3电气控制柜、线路等低压配电系统每周检查应不少于1

次；

4定期巡查公共照明设施设备，包括：

1）场馆内外及周边等公共照明设施设备，及时修复损坏的

开关、灯具；

2）对应急照明（带蓄电池）设施设备进行检查、维护，每

月对蓄电池组进行充放电试验，使其处于有效待用状态。

5应委托有资质的机构定期进行高压预防性试验，变配电房

接地系统检测，直流屏、UPS检验；

6采取委托专业单位实施维护保养的，应签订合同，并依据

合同进行监督。

6.4给排水系统

6.4.1给排水系统维护范围：

1二次生活给水加压泵房、消防给水加压、稳压泵房；

2生活水箱（池）、消防水箱（池）；

3管道间、水表井；

26

4集水坑、排污泵、景观水系；

5窨井、雨（污）水管道、化粪池；

6物业服务合同约定的其他范围。

6.4.2给排水系统维护内容：

1日常巡查；

2定期检修、清理；

3维修保养；

4技术升级。

6.4.3给排水系统维护要求：

1给排水系统每年应维护保养不少于2次，停水维护保养

应提前告知客户；

2雨（污）水管道、排水沟每月检查应不少于1次，窨井

每6个月清理不少于1次、化粪池每年清理应不少于1次，汛

期应增加检查、清理次数；

3雨（污）水井盖、管道应定期进行除锈、刷漆，及时更换

损坏经井盖；

4生活水箱（池）检查孔应锁闭，溢流管口及通气口防护网

保持完好；

5生活水箱（池）应每6个月清洗消毒1次，委托有资质

的专业机构进行水质检测，检测报告应公示；

6采取委托专业机构实施维护保养的，应签订合同，并依据

合同进行监督管理。

27

6.5消防系统

6.5.1消防系统维护范围：

1消防控制中心及其他设备间（井）；

2防火分隔设施；

3火灾自动报警（联动）及消防灭火设施；

4机械防排烟设施；

5应急照明、疏散设施；

6消防水泵房相关设施；

7物业服务合同约定的其他范围。

6.5.2消防系统维护内容：

1日常巡查；

2定期检修；

3维修保养；

4技术升级；

5消防设施设备测试。

6.5.3消防系统维护要求：

应按照现行国家标准《建筑消防设施的维护管理》GB25201

要求维护建筑消防设施，建立维修、保养、检测等管理机制，并做好

记录。应包含但不限于：

1应对建筑消防设施每年至少进行1次全面检测，确保完

好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；

2室内消火栓水压应符合要求；消火栓箱醒目、无遮挡；水

28

带、水枪应完好；消火栓水泵应能正常启动；

3消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占

现象；

4消防通道、安全出口的疏散指示标识醒目、无遮挡；

5灭火器放置合理，无缺失、无过期，消防水池等消防储水

设施水量达到规定水位；

6每月对消防设施进行巡查，及时消除火灾隐患；

7物业服务企业应配备具有相应消防设施操作员职业资格

的消防控制室值班人员。

6.6安防系统

6.6.1安全防范系统维护范围：

1监控中心（室）；

2安全防范设备间（井）；

3入侵报警系统、视频监控系统、出入口控制系统、周界防

范系统等安全防范设施设备；

4物业服务合同约定的其他范围。

6.6.2安全防范系统维护内容：

1日常巡查；

2定期检修；

3维修保养；

4技术升级。

29

6.6.3安全防范系统维护要求：

1安全防范系统设备应定期维护保养；

2监控主机、显示器和摄像机应每季度不少于1次清洁除

尘；

3视频录像存储容量应不少于30天，并定期备份系统数

据；

【条文说明】

本条明确了物业服务企业安防维护管理的要求。根据国务院

《保安服务管理条例》第二十五条，保安服务中使用的技术防范

产品，应当符合有关的产品质量要求。保安服务中安装监控设备

应当遵守国家有关技术规范，使用监控设备不得侵犯他人合法权

益或者个人隐私。保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，

应当至少留存30天备查，保安从业单位和客户单位不得删改或

者扩散。

4采取委托有资质的机构实施维护保养的，应签订合同，并

依据合同进行监督管理。

6.7电梯系统

6.7.1电梯系统维护范围：

1电梯机房；

2电梯轿厢；

3自动扶梯；

30

4自动人行道；

5物业服务合同约定的其他范围。

6.7.2电梯系统维护内容：

1日常巡查；

2定期检修、年检；

3使用运行；

4维修保养；

5技术升级；

6应急救援及演练；

7专业维保单位服务的评估和考核。

6.7.3电梯系统维护要求：

1应建立电梯系统管理制度，制定电梯故障应急预案和使用

指引等管理措施；

2应委托具有相应资质的专业电梯维保单位，按照现行行业

标准《电梯维护保养规则》TSG/T5002要求定期进行保养，并

对其提供的服务进行监督，保存相关记录；

3应按时申报电梯设备检验检测，取得电梯检验检测标志在

轿厢公示。电梯轿厢内应公示电梯使用警示标志、专业维护保养

单位名称、联系人、24小时应急救援电话和使用安全须知，保持

电梯紧急报警装置有效；

4电梯发生故障时，物业服务企业应及时通知电梯维保单

位，并督促维保单位及时修复。发生困人或其他重大事故时，应

31

在10min内到达现场开展应急处置；

5物业服务企业应按规定配备电梯安全管理员，每日对电梯

设备巡查至少1次；保持电梯视频监控、五方对讲系统、紧急报

警装置完好有效，联络畅通。

【条文说明】

本条明确了物业服务企业应配备电梯安全管理员的要求。根

据《特种设备安全法》第十三条，规定特种设备使用单位应当按

照国家有关规定配备电梯安全管理员。

6.8空调系统

6.8.1空调系统维护范围：

1空调机房；

2冷（温）水机组、新风机组、水泵、风机盘管、送风机、

排风机、冷却塔和膨胀水箱等设备；

3管道、阀门；

4物业服务合同约定的其他范围。

6.8.2空调系统维护内容：

1日常巡查；

2定期检修；

3维修保养；

4技术升级。

6.8.3空调系统维护要求：

32

1应定期维护保养空调系统设备；

2安全阀、压力表应定期检验、检测；

3过滤网应定期清洗消毒；疫情期间应增加频次，空气质量

符合现行行业标准《公共场所集中空调通风系统卫生规范》WS

394的要求，有疫情出现应停止使用空调；

4应建立运行、维修、保养、检测、节能等管理制度，符合

现行国家标准《空调通风系统运行管理标准》GB50365的要求，

在机房显著位置公示；

5严寒季节机组应采取防冻措施。

6.9供暖系统

6.9.1供暖系统维护范围：

1热交换器、锅炉；

2膨胀水箱、分集水器、压力容器、散热器；

3循环泵、补水泵；

4管道、阀门；

5物业服务合同约定的其他范围。

6.9.2供暖系统维护内容：

1日常巡查；

2定期检修；

3维修保养；

4定期检测；

33

4技术升级。

6.9.3供暖系统维护要求：

1应定期维护保养供暖设施设备；

2锅炉、安全阀、压力表应定期检验、检测，取得检验合格

报告；

3应建立节能管理制度；

4供暖设备运行期巡查每日应不少于1次。

6.10其他设施设备

6.10.1应定期维护防雷设施设备，包括：

1检查接闪器、引下线、接地装置，防雷设施出现的锈蚀、

变形、断裂等情况应及时进行处理，保证设备、构架等金属物接

地良好，避雷设施完好；

2在雨季或灾害性天气来临前应对防雷设施进行专项检查

维护；

3每年应委托具有资质的防雷检测机构进行防雷检测，出具

检测报告。

6.10.2应定期维护人防工程，包括：

1金属、木质部件无锈蚀及损坏；

2空气和饮水符合应符合现行国家标准《生活饮用水卫生标

准》GB5749的要求；

3防护密闭设施设备有效、无渗漏，运行正常；

34

4水、电、风、暖、通信、消防系统运行正常；

5进出口道路畅通，孔口伪装及地面附属设施完好；

6防汛设施安全可靠。

6.10.3应定期对停车场管理系统、扩音系统、楼宇自动化系统

等弱电设施设备检查、维护保养，保存相关记录。

6.10.4应按合同约定提供赛场专用设备设施运行及维保服务，

如泳池水质循环系统、球场专业照明系统、冰面等。

35

7公共秩序维护

7.1一般要求

7.1.1保安员应依法取得保安员证，符合场馆物业保安服务要

求。

7.1.2根据岗位实际需要保安员应掌握突发事件应急预案、报警

装置使用方法、消安防器材使用方法及基本防卫技能。

7.1.3门岗、巡逻岗应配备橡胶棍、约束叉、防爆头盔、反光背

心、对讲机等装备，并根据需求配备记录仪及其他有效防护装备，

定期对装备进行维护使装备处于良好状态。

7.1.4明火作业应审批，作业应严格遵守消防安全操作规程，并

采取相应的消防安全措施。进行电焊、气焊等具有火灾危险的作

业人员应持证上岗。

7.2出入管理

7.2.1主出入口实行24h值班制度，在规定时间设立立岗，保

持出入口环境整洁、有序，道路通畅，值班记录规范、详实。

36

7.2.2对进入场馆人员及物品进行安全检查，禁止携带易燃易爆

物品、刀具等危险品进入，其中对装修及其他施工人员实行出入

证管理，出入询问做好记录。

7.2.3发现游商、发放小广告等无关人员，应警示其离开。如有

涉嫌犯罪行为的报告公安机关依法处理；发生群体性聚集干扰、

破坏正常秩序的，应将有关情况及时报告委托方及公安机关，在

确保岗位安全的前提下协助做好疏导维护秩序工作。

7.3巡逻服务

7.3.1制定巡逻工作方案，包括：巡逻区域、路线、方式、重点、

频次。

7.3.2巡逻应明确职责和分工，每日对场馆公共区域、重点区域

进行巡查；夜间巡逻宜2人以上进行，提高警惕，保