【万科股份有限公司运营风险探究（定量论文）13000字】

吴威辰、李露等学者借助效率系数模型以及风险坐标绘图法对我国土木工程行业所面临的运营风险进行深入分析，并对我国大多数土木工程企业的经营能力以及偿债能力进行系统的探讨。余咏山（2022）学者觉得，企业有必要改进企业的内控制度，建立一套可行的风险预警管理体系，增加企业的监管以及运营资金，同时多参与短期投资活动，帮助企业获得更多的流动资金。朱清华（2022）学者主要借助因素分析法以及聚类分析法，找到我国房地产业存在运营风险的原因，细分遇到的运营风险的种类。由上可知，学者的分析基本上以房地产企业的运营风险为核心和本质，笔者将重点关注目前房地产企业的运营风险管理。面对这类问题，在这个过程中，重点研究企业自我管理的缺失，用多视角衡量企业自身面临的运营风险，最后通过量化分析来分析企业自身的经营情况。我们详细研究风险的各个方面，然后提供适当的解决方案。研究方法本文采用了理论分析和案例研究相结合的方法，首先阅读相关文献，其次立足案例公司，然后分析案例公司具体情况，最后得出相关的研究结论。本文使用了以下方法：（1）文献研究法。通过研究文献和材料，迅速地了解运营风险分析的有关内容，以及运营风险的影响，系统总结出现有研究的成功和不足之处，为本文的研究做出理论指导。（2）案例研究法。本文万科股份有限公司被选为案例研究对象，通过企业运行数据，进行深入研究用以探讨万科股份有限公司运营风险管理，得出相关优化建议

二、相关内容概述（一）运营风险概念操作风险是指企业在采购、生产、库存等业务流程中容易产生的不确定因素造成公司利润受损以及资金回流出现问题。现如今市场经济的发展日新月异，行业环境无时无刻都在改变，企业在经营过程中难免处于各种运营风险当中。运营绩效和日常运营特定风险，通常是运营风险。（二）运营风险分类一般来说，企业的运营风险出现在各个层面。企业外部环境会导致企业出现外部运营风险，而宏观环境和行业环境都是外部环境。表2-1运营风险分类外部运营风险来自政府的风险：技术标准的变化、商业规则的变化、机构行动（规划变更、土地征用等等）来自资源和环境的风险：相关的争论、对资源竞争（水、电、气等）、环境问题（噪音、废水、尘土等）来自市场的风险：购物者的损失、产品的伤害或丢失（物流）、货款回收、运输安全和价格等来自相关方风险：原辅材料的质量、收购周期、收购价格等。内部运营风险产品风险、推广风险、货币风险、人员风险、组织管理风险等。外部风险包括：①宏观风险：各类社会因素或者经济因素等外部因素导致的运营风险。②行业风险：行业中市场价格变化以及行情变化等各种突发性的变化所导致的风险。内部运营风险源于企业内部，体现在企业生产经营过程的各个环节，以及企业采购、生产、库存、销售、人员、A/S等全价值链。一般而言，管理层面的企业风险包括操作风险和操作风险，其中与产品生产和销售直接相关的风险称为操作风险，其主要影响企业的决策。不过在实际情况中，任何的运营风险因素都会对企业的经营活动以及管理产生一定的影响，进而导致企业的绩效水平不达标，这些都与企业的三大主要风险有关（融资风险，投资风险，运营风险）。（三）运营风险防范步骤风险防范意思就是在业务风险出现之前，采取各种预防措施从而达成降低风险损失以及规避风险的目的，让风险发生的几率变得更小，并且把企业的资金损失控制在合理的范围之内。风险防范的过程中会使用到多个防范措施，只有这些防范措施结合使用才能让公司最大程度的规避风险。风险防范的整个过程都必须满足风险防范原则的要求。①.不仅要进行风险评估以及风险分析，还要按照风险评估的严重性，根据业务类型采用针对性的防范措施。②要是最终导致的损失结果是可以忽略不计的，并不会造成太多的资金损失，那么就算不采用那些预防措施，也同样不会造成太大的损失，也不会产生过多的财产损失或人员损失，那么就可以使用一些预防手段来起到预防的目的。③要是造成的后续伤害较大，那么应该在财产和人员等方面采取针对性的防范措施，以免产生不可以预计的恶劣影响，同时还需要结合多种防范手段，对风险进行全面预防。

三、房地产企业运营风险分析（一）房地产企业运营风险目前的状况大多数时候房地产行业所面临的风险一般是投资行为或者是经营行为所导致的风险，这些风险的出现会降低企业的收益，增加企业的成本。1、利率风险利率风险是房地产企业普遍拥有的风险类型，大多数房地产企业都拥有很多的债务，因为负债金额较大，所以企业都比较关注利率的变化，尤其是那些缺少偿债能力的企业，利率发生一丁点改变都关乎着企业的生死存亡。而一些房地产企业上调贷款条件以及贷款利率，都会让一些急需用房的购房者打消购房的念头，使得企业的库存周转率不断延长，提高了房地产业的资金压力。而企业融资渠道的不断扩充，使得企业对银行的依赖性不断降低，可以显着降低利率波动对房地产企业的影响。2、通货膨胀风险随着近期国内通胀上升的趋势，很多与房地产企业密切相关的行业，如建材生产企业的成本将持续上涨，这将迫使企业在管理上投入更多资金。同时，房地产企业自身的成本在通货膨胀的影响下也显着增加，需要投入更多的资金。通货膨胀还将影响涉及房地产公司的许多行业。房地产价格上涨在一定程度上会比预期更高地推高通胀，导致价格上涨，这将对房地产公司成本产生负面影响。3、官方政策风险众所周知，我国政府对于房地产行业发布的一系列限制政策，能够约束房地产行业的经营行为。总的来说国家需要颁布各类政策来推动地区成长，并且需要不断完善地区的基础设施建设，而提高地区住房的购买率，必然会为房地产业带来积极影响。所以房地产业应该明确自身性质以及分析国家相关的福利政策，顺着国家政策的方向进行一系列经营活动。只有得到国家政策的支持和庇护，房地产行业才能走得更加长远。比如说，地方政府在对地区基础设施有一定的政策要求的时候，房地产企业只有改进基础设施，让基础设施建设达标之后才能获得政府的政策优惠，否则就得额外付费。（二）房地产企业运营风险成因分析1、外部环境因素(1)宏观经济环境现如今房地产业已经是地方经济成长的重要“推手”，对于房价的宏观调控能够从多方面拉动地区国民经济的增长，刺激地区的人口增长。近年来我国经济体制经历了不断的转型，房地产业也渐渐演变成了我国的支柱行业，房地产业对于地方经济增长的重要作用不容忽视。现在我国各地的城镇化水平一直在提升，建筑改造项目还有很多，未来房地产行业将有良好的发展环境。(2)政策环境如今我国已经进入了经济发展的新时代，和以前不一样的是，GDP成为了地方政府发展地方经济的关键指标，房地产业的发展一度受到了抑制。按照目前市场经济的发展势头来看，我国并不会颁布相对宽松的货币政策来达到刺激经济增长的目的，房地产企业在收购房地产项目或投资资金方面将受到很大限制。此外，国家政策正在根据各地区的实际情况进行调整。在一二线大城市，投资热势必然会迫使政府实施一定的房价调控政策。将您的钱投资于经济适用房的开发。在一定程度上限制了一些过度炒房的发生，同时保证了人民生活水平的稳步提高。(3)市场环境一般来说，在确定操作风险水平时要考虑的因素包括：公司自身的发展规划、公司的区域影响力、公司产品的市场占有率、管理人员和员工的素养、公司的设备和技能水平等。上述评价标准可以系统地描述公司目前的财务状况，但其中一些指标实施难度大，无法被房地产业所采纳。所以本文笔者按照地方的行业特点对指标进行了整改，希望能更符合当地房地产行业的发展需要。2、内部环境因素（1）财务管理能力房地产公司如果能够更好地管理好自己的财务，有足够的资金，能够用金融手段解决问题，那么它一定会妥善处理可能带来的各种风险。反之，但是房地产行业在资金管控以及风险监管方面没有做到位，企业难免会存在发展受阻的问题。尤其是一些房地产开发企业为了赚钱，不顾国家规定的各类规章制度，让政府颁布的各项制度以及企业的制度成了摆设，企业的发展缺乏目标规划，这种情况进一步限制了企业的经营发展。（2）风险决策能力房地产企业因为行业的特殊性质，难免会遇到各种各样的生存难题。怎样让企业一直在行业竞争中拥有领先优势，获得更多的投资，是目前所有房地产企业都在思考的问题。企业如果出现决策失误的情况，就会造成企业投资资金无法按时回收，造成企业在一定营业周期内出现资金断层的现象。所以房地产企业要明白风险管理工作的必要性，依靠优秀人才加强自身对操作风险的防范。（3）企业资本结构房地产企业的资本结构与其他行业明显不同，房地产企业的资金大部分来自企业贷款。此外，房地产行业自有项目运营时间长，短期内难以收回资金，过度负债导致企业面临非常高的利息压力。由于房地产公司自身的资金链正在崩溃，到期无法偿还债务，房地产公司必须通过更多形式的融资来获得资金，最大化其资本结构，优化企业。操作风险管控，强化风险管理水平。（三）案例分析1、万科股份有限公司简介万科股份有限公司成立于1984年。1988年12月，该公司向公众发行了2800万股股票，募集资金2800万元。1991年公历29月29日，公司A股在深圳交易所上市。它是中国首批上市公司之一。万科刚开始成立的时候是，将多种商业模式结合使用，涉及的业务由房地产进出口以及商品贸易等等。在后续的摸爬滚打当中，万科改变了之前多元化的业务发展模式，在20世纪末确定了房地产业务作为公司主营业务的地位。自从公司被批准上市之后，公司也在不断扩充着自己的业务规模，1989年至2007年，营业利润由2.35亿元增至35530亿元，净利润由1200万元增至51.8亿元。资产由1989年底的1.89亿元增加到2007年底的1001亿元，净资产由4900万元增加到339.92亿元。出众的业绩以及企业口碑，都帮助万科建立了忠实的投资者群体，在市场上的地位也在不断提高。2、万科股份有限公司经营现状下表为万科主要财务数据表表3-1主要财务数据 单位（元）202120222023项目期初数期末数期初数期末数期初数期末数应收账款197,900282,700282,700349,860349,860339,500流动资产2,820,5002,912,6492,912,6492,791,3592,791,3592,858,272货币资金559,882598,040634,507存货1,347,6901,438,8501,438,8501,301,7071,301,7071,198,913资产总额6,956,8206,846,3286,846,3287,945,6907,945,6907,696,320主营业务收入10,330,88213,307,38612,815,833流动负债3,494,9003,758,9003,983,100负债总额5,150,4925,550,85952,488,90销售收入11,444,07914,745,12414,029,204销售成本10,533,12113,528,65212,815,678税后利润328,514247,026231,501表一中数据来自于万科2021-2023年的资产负债表，利润表，和现金流量表等其他公开财务数据。下面通对上表中的各项财务数据的计算可以对企业的偿债能力，营运能力及盈利能力进行分析。万科房产的最近几年营业收入也在逐渐增加，如图3-1所显示。但万科地产在二零二零年以前，曾经受了与融资失败、市场遇冷等相关的风险状况。但此后万科地产又重新调整策略，让企业发展逐渐走上了正轨。图3-12015年-2022年万科地产公司营业收入（1）偿债能力分析企业的偿债能力是指企业偿还长期债务和短期债务的能力，企业是否能够及时偿还债务的是决定企业能否健康发展的关键因素，偿债能力可以反映出企业整体财务状况和企业经营能力。短期偿债能力的强弱主要通过流动比率，速动比率和现金比率的大小来反映。长期偿债能力的强弱主要通过资产负债率来反映，下面通过下表中的数据对万科的偿债能力进行分析。表3-2万科偿债能力分析年份/指标（%）202120222023流动比率83.3474.2671.76速动比率42.1739.6341.66现金比率16.0215.9115.93（1）流动比率和速动比率流动比率和速动比率表示企业流动负债和资产两个数值之间的比例关系。速冻比率=速动资产/流动负债×100%。流动比率=流动资产/流动负债×100%。这两个比率全部都是可以用来衡量企业短期偿债能力强弱的指标，在正常的情况下，流动比率和速动比率的数值越大，说明企业的短期偿债能力越强。万科的流动比率和速动比率指标在2021-2023这三年内，表现的平稳但是又有一些轻微的下降趋势。可能与房地产行业整体发展不景气有关系。（2）现金比率现金比率=货币资金/流动负债×100%。该指标越大说明企业短期偿债能力越强。因为2023年房地产行业的整体发发展也不是很景气，导致现金比率一直呈现下降趋势。万科现金比率平均值为15.95，可以看出企业的短期偿债能力还有待提高。（3）资产负债率表3-3万科资产负债率年份/指标202120222023资产负债率75.2369.8668.20资产负债率=负债总额/资产总额，一般情况下该数值维持在40%-60%之间是比较合适的。该比率可以体现出该企业在使用投资人投入的资金时获得利润的能力。通过对2021-2023年万科的资产负债率的分析，可以看出万科资产负债率始终保持在60%以上。这说明企业长期偿债能力较弱。2021-2023年的资产负债率都超过了65%，可见企业综合偿还长期债务的能力还有很大的上升空间。（2）营运能力分析营运能力分析是指通过对反应企业资产营运效率的指标进行分析来评价企业整体的营运能力，通过对企业营运能力的分析可以评价企业资产运营的效率以及发现企业资产在营运中存在的问题，是对盈利能力分析和偿债能力分析的补充。下面利用下表数据对企业营运能力进行分析。表3-4万科营运能力分析年份/指标（次）202120222023存货周转率7.569.7110.25总资产周转率1.501.801.64应收账款周转率47.6246.6240.701）存货周转率存货周转率=销售成本/存货平均余额。数值越大，说明资金周转越快。根据上表的内容，万科2021-2023年间的存货周转率不断上升，这说明即使处于房地产产业发展不景气的环境下万科仍能进行合理的经营运转。2）总资产周转率总资产周转率=主营业务收入净额/平均资产总额。该数值越大，说明企业销售能力越强。如上表所示在2021-2023年间，万科的总资产周转率的数值虽然微微呈现上升的趋势，但是数值整体偏低，这就可以表明万科在房地产产能过剩的大环境下，总资产保持一定的水平，这就说明企业的销售能力下降了很多，可能由于行业产能过剩导致房地产企业总体销售能力下降。3）应收账款周转率应收账款周转率=销售收入/应收账款平均额。该数值反映了应收账款的周转速度及流动速度。在2021-2023年间，万科的应收账款周转率的数值不断减小.可见企业销售时收回赊销的应收账款的比率不断下降。企业能否按时偿债是个问题，严重影响企业负债经营效果。（3）盈利能力分析通常来说盈利能力就是指企业赚取利润的能力，通常通过对销售毛利率，总资产净利率，净资产收益率等指标来进行分析。下面利用下表数据对万科盈利能力进行分析。表3-5盈利能力指标分析年份/指标(%)202120222023销售毛利率7.968.258.65总资产净利率4.763.342.96净资产收益率19.3710.319.401）销售毛利率销售毛利率=毛利/销售收入。毛利=销售收入-销售成本。销售毛利率越大，企业获得的利润也较高。2021-2023年企业的销售毛利率表现的较不稳定并且普遍较低。说明企业的销售能力不强。2）总资产净利率总资产净利率=净利润/总资产均值×100%。该数值越大说明资产可以创造利润的能力越强大，资本运营的情况良好。万科在2021-2023年间，总资产净利率呈现持续下降的状态，说明企业创造利润的能力逐渐下降，盈利能力在变弱。3）净资产收益率净资产收益率=税后利润/所有者权益×100%这个数值表示所有者权益创造利润的能力，一般来说，该数值越大越好。数值越大说明该企业盈利能力就越强。万科在2021-2023年间，净资产收益率呈现一直下降的状态，这说明集团自有资本获得利润的能力变弱，盈利能力也相应变弱。

四、万科股份有限公司运营风险管理存在的问题分析（一）偿债能力不强根据上面的财务数据分析可以看出，企业整体的偿债能力不强，从短期偿债能力方面来分析，企业的近三年的流动比率平均值为76.45，一般来说该数值维持在200%左右比较好。说明企业的短期偿债能力不强。速动比率和现金比率分别为45.15和15.95普遍不高。所以说明企业缺乏严格的现金管理制度，如果企业的现金不到位，则企业的资金周转就会出问题，如果企业的短期偿债能力不强，短期负债规模较大的会给企业带来的负债风险也就更为突出。短期偿债能力不强，缺乏抵抗风险的能力，会进一步增加企业偿债成本。若以长期偿债能力为考虑，公司资本充足率为40-60%，而对金融指标的比较分析发现，万科持有的资产估值为71.09。还是处于较高的水平，这说明万科的大部分资金都来自于债务，企业自有的资金较少。但是对于万科来说在债务管理过程中资产负债率相对较高是不可避免的，依靠外部融资使得企业得到快速的发展的关键。其中，高负债率的问题可能增加万科公司的金融风险。如果事态严重到这种程度这家公司的资产可能会破产并出现破产风险。较高的资本比率会吸收一部分企业资本。产品研究和推广资金的困难使企业难以及时获得收益，这对它们产生了不利的影响。（二）营运能力不强通过对上面财务数据的分析，可以看出，虽然万科的存货周转率保持着持续上升的趋势，说明企业能够在房地产产业经济不景气的背景下进行合理的运营。但是企业的总资产周转率和应收账款周转率都表现为数值较低并且持续下降的趋势。总资产周转率一直保持在2%左右的水平，说明企业在房地产行业产能过剩的经济环境下，企业整体的销售能力下降了很多，销售能力的下降不能给企业带来更多的收益，还会使企业偿还债务的能力下降。应收账款周转率在2015-2021年间下降了5.82%。应收账款周转率不断下降说明企业在销售时收回赊销的应收账款的比率不断降低，应收账款转换为可用现金的周期就会增长，造成企业资金周转困难。给企业带来财务风险，还会面临无力偿债的风险，严重的导致企业破产。（三）盈利能力不强盈利能力是影响运营风险的一个非常重要的指标，万科的盈利能力较弱，企业经营所获得的利润较少。整体盈利能力指标表现不佳。主营业务销售盈利能力较差。整个行业的销售毛利率较低，约为8%，但是正常情况下，毛利率维持在20%左右为佳，所以说整个行业的盈利能力普遍看来都很低。万科的销售毛利率，总资产收益率以及净资产收益率都呈现下降的趋势。表明万科2015-2021年的盈利能力呈现下降的趋势，通过资产及所有者权益获得的收益相对减少。企业的收益不增长会增加企业无力偿债的风险，影响企业在银行等金融机构的信誉，给企业造成融资难度不断加大，筹资渠道减少等影响。还会对企业的发展壮大造成困难。此外，由于企业创造的利润的能力薄弱，使企业利润的积累不足，会将债务清偿的风险带到公司。（四）未建立有效运营风险预警体系万科的分散使总公司不能及时的获取分公司的信息，导致公司无法及时识别和应对风险。由于集团环境和分公司所面临的风险有所不同。个别公司无法及时报告信息，也没有建全的制度，从而推迟了公司风险和响应时间的确定。万科各部门缺乏有效沟通，财务风险预警体系未落实。没有及时成立能够预测公司风险专职员工使公司不能系统地整合公司信息从而来预测风险。这是企业因为没有设立有效地运营风险控制的预警机制从而面临的风险。

五、房地产运营风险控制的对策建议（一）解决运营风险控问题的措施1.优化负债结构和规模调整债务水平是企业所关注的一个重要问题，但最重要的是正确的顺序。工作人员应结合企业自身的情况，制定合理的措施加强资金的周转速度，提高其偿债能力，即根据企业的实际情况公平借贷，并考虑到各种不同的因素来提高其盈利能力；债务结构的发展和财富比率的下降，帮助企业更快地发展和复苏。万科可以根据企业自身的运营风险控制的状况适当的优化当前的负债规模与负债结构。在一定的责任范围合理规划能给企业的贷款,让分析公司的之间的联系及其各都投入到加强和风险,以及准确的有什么不利影响。可以采取适当减少负债的数量或将部分长期负债转化成短期负债等方式来优化负债规模。长期负债的结构可以通过出售部分资本融资，或用作长期负债的预缴。过量的存货和索偿要求将公司的资本撤走，降低公司流动资金的速度所以企业还应加强对存货和应收账款的管理，公司运营资源的增长和盈利能力的提高将使它们能够及时减少负债和负债。提高企业的偿债能力。2.提高营运能力企业的运营能力一般而言是其利用各种资产谋求利润的能力。公司的目的是把它的资本转化为可用的资源。首先，如果缩短从制造业更新到制造业生产的周期，从企业收入中获利的时间越长，那么，减少生产库存就越重要。万科的存货总体销售额很好，但进一步的改进能通过降低公司的成本价格来消除它们较长的库存并加速业务的效率提供更多的好处。提高公司员工管理能力的主要手段是利用有效的激励手段提高管理业绩，以改善业绩。应该让雇员接受成本评估和业绩调整制度，这样就可以对超额完成工作量的工作人员给予报偿。调动员工销售的积极性，使企业赚取更多的收益，提高企业的营运能力。3.提升盈利能力盈利能力是进行风险控制的一个非常重要的指标。但是根据上面的数据分析可以看出，万科整体的盈利能力不是很强，过低的盈利能力会给企业带来很多危机，因此在万科对运营风险进行控制的过程中，应该着重提高企业的盈利能力，积极探取盈利渠道。当分析万科的经济状况以及当前经济增长态势时，企业股本和较低的盈利能力会增加杠杆风险。通过一系列的手段增加公司实力可以对限制债务融资公司的风险起到积极作用，有助于公司变得更好。在提高企业盈利能力的方面，企业可以通过增加销售收入的方法来提高盈利能力。对产品研发和生产进行适当的管制，将降低生产成本，并提高产品设计开发的控制成本，否则，就会造成今后生产过程的损失，此外还能优化企业价值链。企业要决定发展战略，必须制定明确的运行模式才能实现长期的发展。向这一核心战略发展和使企业跟上发展方向，以提高业绩，并因此提高其盈利能力。4.建立财务预警系统企业在负债经营的过程中风险是客观存在的，防范金融风险是实现风险管控的第一步。金融风险预警机制是尽快解决金融风险，及早发现、分析和评估现有风险，建立预警机制并采取措施使这些风险降到适当的水平。万科应该通过设立实务部门和对其工作人员进行培训，以加强企业信息的管理，使其能及时、准确地传递信息。还应当通过财务预警机制加强内部控制的管理。建立可靠的金融预警系统，将准确预计公司的现金流动预算，并便利对金融指标和资产负债表的科学分析，便于企业在资本运作过程中的跟踪调查，掌握和监控各项财务活动的细小变化，及时发出预警信号，及时采取相应应急措施应对各种异常情况，从而避免或减少风险造成的损失。（二）完善运营风险控制的建议由于负债经营的风险是客观存在的，不能轻易消除的，但是我们可以通过一些方法来避免风险的发生。除以上根据万科各项财务指标的分析发现的企业在运营风险控制的过程中存在的问题并提出了相应的解决措施外。还可以在以下几个方面对万科负债经营的风险控制方法进行提高，从而完善万科对运营风险的控制。1.建立企业偿债基金偿债基金是指在债券或长期借款到期前，为了保证债权人和公司的利益，按照一定的比率提取的一定数额的资金用来保证企业可以到期清偿债务的基金。该公司在法律上有义务维持到期债务，以便能够支付尚未偿还的债务，并设立适当的长期债券和贷款基金。企业可选择付息以固定金额，或从税收后利润或债券销售中产生的某些款额。基金的偿债能力提高了企业的财务负担。万科在结合自身内部控制的同时，还应对外部经济环境做出充分的预测。在当今的自由竞争时代，许多企业的信用额度变得紧张，贷款方式也多种多样。企业中的因此需要建立一个风险的部门和人员培训,了解国内外的经济环境中扩大,以便对其公司所处的环境中,所面临的风险可能能及时预测和管理层进行的意见交流。设立一个企业基金，迅速有效地建立起来，工作人员和管理层共同商议设立企业偿债基金的最佳方式，来保证能够到期偿还债务，可以让企业不必面临到期不能及时偿还债务的危机。同时，公司还可以将偿债基金转换成，利润高，风险小并且可以随时兑换的证券，当需要动用偿债基金是，可以随时兑换成所需的资金，避免浪费。2.适时调整集团经营策略万科采用的经营策略是比较稳定的，但是稳定的策略虽然对于企业来说是非常必要的，但与此同时就不能好好的把握住风险中蕴藏的机会，这会使企业失去一个好好发展的好机会。由于国家经济政策和经济环境不断变化，万科应该扩大对竞争对手的分析，同时结合其内部和外部经济条件。公司的运营战略根据其自身的商业战略和竞争对手的战略制定。对公司来说，长期的发展战略必须针对公司的发展需要制定出来。也要适合以后企业发展的需求，为了达到这一点，企业管理人员必须不断地探索创新的企业战略。也可以通过适当的进行投资，并在新产品研发及推广方面进行创新来提高企业的竞争力。从而找到一个最适合企业的经营策略。3.加强对外部经济环境的预测有的出现外部的不利环境所冒的任何风险都会对其造成伤害，尤其是万科这样的大集团，应该制定一个与内部控制相联系的全面外部经济环境概念。对企业的宏观经济和微观经济环境的预测包括对可能影响其发展的政治、法律、经济、技术和自然环境的研究。基于对企业在整个行业内以及相关的行业结构和价值链中的位置分析，该分析应该针对企业空间定位和战略管理。同时还应设立风险监督部门，让员工积极参与集团内外部活动。鼓励管理人员及时与公司管理层沟通，以预测外部经济环境对公司的影响，并制定全面的风险管理措施。4.合理的利用财务杠杆效应它是指由于企业在负债经营的过程中，由于支付的债务利息是固定的，无论企业经营产生的收益是多少，债务利息总是不变的。所以，当息税前利润增加时，每一元息税前利润所负担的利息就相应减少，使投资者的收益产生大幅度的提高。经济环境在变，因此制定合理的债务比率是很困难的。这就意味着，如果公司的债务水平的好坏，就可以准确而合理地增加杠杆，因为没有负债到不能按时付清的程度。如果公司境况不好，它就应该减少其债务规模，如果它无法偿付债务就不会面临巨大的金融风险。因此，企业应该选择融资和投资的合适时机，并使用金融杠杆理论为其提供适当的控制，避免过度杠杆化。5.合理选择负债来源企业通过对自身经济情况已经所处的融资环境进行分析，控制好企业的负债规模和负债结构，首先考虑的就是融资方式，随着社会的进步，国家经济政策的不断改革发展，举债的方法也从过去只能通过银行贷款的方式发展，到现在多种多样的融资渠道。这家公司能够通过分析它已经取得了多少贷款，打算支付多少时间，以及通过最佳的负债方式支付相关利息。今天，许多钱通过融资渠道，但银行贷款仍然是主要的渠道。但融资相对困难，因为银行控制其长期借贷。此外，企业可以通过发行公司债券进行融资，在公司内部发行债券，可以讲企业内部员工团结起来，让大家为了自己的共同利益奋斗。还可以像企业外部发行债券，可以筹集到较多的资金。还可以通过商业信用进行借款，这种方法筹资成本低，运用也比较灵活不仅可以背书转让，还可以在需要资金的时候去银行贴现。但是利用商业信用借款要求企业必须拥有良好的商业信誉，所以要求企业一定要按时偿还债务，保持良好的企业信誉。

结束语文探讨了房地产企业如何更好地防控风险，给出了本文适用的具体措施，并通过案例分析分析了对策的应用。目前，房地产公司在管理自己的资金方面需要足够谨慎，一方面要保持公司的利润水平，另一方面要为公司树立良好的形象。本文以万科为主要研究目标，对企业负债经营风险控制的措施及存在的不足进行了分析研究。通过对万科各项财务指标进行分析可以看出，当前万科的风险处于中度预警阶段，偿债能力，营运能力以及盈利能力都不是很强。因此企业应该结合自身所处的市场环境，实现盈利与经营目标，与此同时，注意加强员工的风险意识，建立有效的财务预警机制，根据企业情况制定合理的风险管控方法，有效地发挥财务杠杆正效应。在经营发展中总结经验教训，努力完善负债经营风险控制措施，增强企业竞争力，使企业可以更好的发展。

参考文献GuptaA,NewellG.A