接管验收方案样本

香港新世界大厦接管验收方案上海新创物业管理二00二年七月

目录项目页码接管验收整体计划3物业验收移交程序5完工验收应提供技术资料6完工验收应提供操作和维修保养手册9物业验收管理制度11房屋接管验收标准13设施成品保护方案21附表接管验收整体计划依据业主方──新世界淮海物业发展之要求，依据中国建设部1991年2月4日公布，1991年7月1日实施《中国行业标准──房屋接管验收标准》中相关要求，结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度，本企业将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行：A 办公层区域（L12～L57）和各设备房[塔楼部分]：7月20日到8月24日B 商场部分（B3～L3）及车库[裙楼部分]：9月8日到10月28日接管必备资料以下完工工程项目一览表，包含完工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开完工日期等；设备清单，包含设备名称、规格、数量、产地、关键性能、单价及随机工具、备品备件等；工程项目完工图；材料、建筑构件、外协件、多种设备、检测仪器出厂合格证、说明书和验收统计，预制作荷载试验统计、自动控制仪表调试统计；隐蔽工作验收统计；土建施工统计，包含地基处理统计、结构安装较正统计、预应力构件施工统计等；设备安装调试统计，如管道系统试压、试漏检验统计，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程检验和试验统计；建筑物沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标测试统计，关键钢骨结构焊缝探伤检验统计；工程质量事故发生和处理统计。图纸会审统计，设施变更通知和技术核定单；相关建筑物、构筑物使用注意事项说明；相关该工程项目标其它关键技术决定和文件；全部工程项目经过国家部门验收或技术判定证实或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业企业接管移交并管理大厦之基础资料，并需永久保留，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。物业接管工作组织组成：上海新创物业管理香港新世界大厦物业管理处（管理部、工程部）2. 其它相关人员接管验收标准以发展商和管理企业共同签署相关验收汇报，方可有效。接管工作程序接管工作准备阶段熟悉接管各层面情况接管工作应备文件验收接管步骤相关验收文件相关验收表格成品保护方案接管人力和器具准备接管前人员培训接管工作运作阶段进入接管层面现场，由物业企业、发展商及相关人员共同进行。根据准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。接管完成，填写表格，关键现场应进行摄影，一式二份，一份交发展商，一份由管理企业存档立案。接管合格，钥匙移交管理处。接管缮后阶段接照接管标准和表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。对整改情况作深入跟进，并作出统计。对整改情况进行检验，并对整改情况作出定论。对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功效及设施设备运作正常。对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。完工验收应提供操作和维修保养手册物业验收管理制度1．物业交接管理2．验收前准备工作验收小组依据开发商提供图纸，按设计和施工要求编制验收计划，按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收；验收小组编制验收计划和标准，由开发商和承建商向物业管理企业进行验收和移交工作。验收小组按开发商提供完工图，设备清单，全部设施、设备出厂合格证书，设备调试运行统计、试验汇报等，在开发商组织下进行验收。3．验收实施验收小组在预验收过程中，按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收；关键验收设备和主材料规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。在预验收过程中，检验出未达成验收标准设备及和设计要求不符设备，提出书面《整改汇报》返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。4．验收后处理工作验收小组专业人员依据分工写出单项验收汇报，验收小组责任人依据全部单项验收汇报，写出物业综合性验收汇报评定及意见书，呈交企业项目工程责任人。对不合格设备、设施，写出书面汇报，上呈开发商及监理企业。物业企业和物业交接单位进行正式移交，并办理相关手续。验收小组要填写物业完工资料验收统计，填写物业交接统计。管理处办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业管理处存档。5．验收后不合格处理工作对在预验收中未达成要求设备，整改落实实施后，验收小组进行检验验证，并在《整改汇报》中统计结果，整改合格后进行正式验收。对监理企业移交完工图，在《交接统计》中统计。6．设备验收设计图纸和设备规格型号、数量符合；关键设备、设施安装位置和安装质量符合；设备和连接整个系统技术性能，应和设计要求符合。7．相关统计：《管理处系统及设备接收报表》《消防设施验收统计表》《隐蔽工程验收统计表》《照明工程验收统计表》《设备验收交接表》《机房验收交接表》《给排水设备验收统计表》《高低压配电系统检验表》《单元设备工程验收统计表》《办公楼公共区域验收交接表》《办公楼单元验收交接表》《商铺单元验收交接表》《空调工程验收统计表》

房屋接管验收标准专题内容和适用范围为确保房屋住用安全和正常使用功效，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守事项，特制订本标准。本标准关键适适用于通常民用建筑接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及一些有特殊设备和使用要求建筑接管验收可参考使用。引用标准GBJ7建筑地基基础设计规范GBJ10钢筋混凝土结构设计规范GBJ11建筑抗震设计规范GBJ14室外排水设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范GBJ242采暖和卫生工程施工及验收规范CJB13危险房屋判定标准新建房屋接管验收新建房屋接管验收，是在完工验收合格基础上，以主体结构安全和满足使用功效为关键内容再检验。接管验收应含有条件：建设工程全部施工完成，并业经完工验收合格（分期交付使用工程必需和施工区域隔离）；供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号业经相关部门确定。接管验收应检索提交资料：产权资料：项目同意文件；用地同意文件；建筑执照；建筑分层、分单元面积表；行政主管部门验收合格证书、批文；拆迁安置资料。技术资料：完工图---包含总平面、建筑、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸；地质勘察汇报；工程协议及开、完工汇报；工程预决算；图纸会审统计；工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计）；隐蔽工程验收签证；沉降观察统计；完工验收证实书；钢材、水泥等关键材料质量确保书；新材料、构配件判定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备检验合格证书；机电设备、设施系统调试汇报和使用说明书；砂浆、混凝土试块试压汇报；供水、供暖试压汇报。接管验收程序建设单位书面提请接管单位接管验收。接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核，对含有条件，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。对验收中发觉质量问题，按第三条第六款要求处理。经检验符合要求房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。质量和使用功效检验主体结构地基基础沉降不得超出GBJ7许可变形值，不得引发上部结构开裂或相邻房屋损坏。钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超出GBJ10要求值。砖石结构必需有足够强度和刚度，不许可有显著裂缝。木结构应结点牢靠，支撑系统可靠，无蚁害，其构件选材，必需符合GBJ206中2.1.1条相关要求。凡应抗震设防房屋，必需符合GBJ11相关要求。外墙不得渗水。屋面各类屋面必需符合GBJ207中4.0.6条要求，排水通畅，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温方法，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。阳台和三层以上房屋屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢靠、接口平密、不渗漏。楼地面面层和基层必需粘结牢靠，不空鼓。整体面层平整，不许可有裂缝、脱皮和起砂等缺点；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。卫生间、阳台、盥洗室地面和相邻地面相对标高应符合设计要求，不应有积水、不许可倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢靠，接缝密合。装修钢木门窗应安装平正牢靠，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置正确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢靠，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，和基层必需钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢靠。抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢靠。饰面砖应表面洁净，粘贴牢靠，阴阳角和线脚顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。电气电气线路安装应平整、牢靠、顺直，过墙应有导管。导线连接必需紧密，铝导线连接不得采取绞接或绑接。采取管子配线时，连接点必需紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/KV。应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必需牢靠，部件齐全，接触良好，位置正确。多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠，接地电阻值必需符合GBJ232要求。电梯应能正确开启运行、选层、平层、停层，曳引机噪声和震动声不得超出GBJ232要求值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。安装隐蔽工程、试运转统计、性能检测统计及完整图纸资料均应符合要求。对电视信号有屏蔽影响住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地域住宅，应设置电视共用天线。除上述要求外，同时应符合地域性“低压电气装置规程”相关要求。水、卫生、消防管道应安装牢靠、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐方法必需符合GBJ242要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管和水箱检验口设置应便于检修。卫生间、厨房间排污管应分设，出户管长不宜超出8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检验口不得渗漏，管道排水必需流畅。卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢靠、部件齐全、制动灵活。水泵安装应平稳，运行时无较大震动。消防设施必需符合GBJ16、GBJ45要求，而且有消防部门检验合格签证。采暖采暖工程验收时间，必需在采暖期以前两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺点。安装完成后，必需有专业部门检验合格签证。炉排必需进行12H以上试运转，炉排之间、炉排和炉铁之间不得相互磨擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。多种仪器、仪表应齐正确，安全装置必需灵敏、可靠、控制门应开关灵活。炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。多种仪器、仪表应齐全正确，安全装置必需灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。管道管径、坡度及检验井必需符合GBJ242要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢靠。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐方法必需符合GBJ242要求。锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环境保护要求。经过48H连续试运行，锅炉和隶属设备热工、机械性能及采暖区室温必需符合设计要求。冷冻机组/热泵机组冷冻机/热泵应安装平正，配件齐全，由原厂或授权单位检验合格。和冷冻机/热泵运行相关冷却塔，风机、水泵等安装合适平正，无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。各管道、管件安装符合要求，保温、避雷支架等设置安装合理。各类现场仪器、仪表齐全正确，自动控制调整系统灵活可靠。机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无猛烈振动，显示器显示正常，各类指标均在运行范围内。各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水，水泵运行平稳，扬程，流量符合要求。经过一段时间连续运行，冷冻机/热泵和隶属设备热工性能，机械性能及空调区室温符合设计要求。新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调整阀等工作正常，无异声。冷凝水管道通畅无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。隶属工程及其它室外排水系统标高、窨井（检验井）设置、管道坡度、管径均必需符合GBJ14要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。立管和粪池间连接管道应有足够坡度，并不应超出两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。房屋入口处必需做室外道路，并和主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合相关要求。挂物钩、晒衣架应安装牢靠。烟道、通风道、垃圾道应通畅，无阻塞物。单体工程必需做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完成。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。群体建筑应检验对应市政、公建配套工程和服务设施，达成应有质量和使用功效要求。质量问题处理影响房屋结构安全和设备使用安全质量问题，必需约定时限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋安全问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全质量问题，可约定时限由建设单位负责维修，也可采取费用赔偿措施，由接管单位处理。原有房屋接管验收接管验收应含有条件：房屋全部权、使用权清楚；土地使用范围明确。接管验收应检索提交资料1、产权资料：房屋全部权证；土地使用权证；相关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及定、附着物清册。2、技术资料：房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。接管验收程序移交人书面提请接管单位接管验收。接管单位按第四条第一款、第二款要求进行审核。对含有条件，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。接管单位会同移交人按第四条第四款要求进行检验。对检验中发觉危损问题，按第四条第五款要求进行检验。交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用情况。经检验符合要求房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。移交人配合接管单位按接管单位要求逐项移交。质量和使用功效检验以CJ13和国家相关要求作检验依据。从外观检验建筑物整体变异状态。检验房屋结构、装修和设备完好和损坏程度。查验房屋使用情况（包含建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评定房屋现有价值、建立资料档案。危险和损坏问题处理属有危险房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。属有损坏房屋，由移交人和接管单位协商处理，既可约定时限由移交人负责维修，也可采取其它赔偿形式。属法院判决没收并通知接管房屋，按法院判决办理。交接双方责任为立即发挥投资效益，建设单位应按第三条第二款、第三款要求提前做好房屋交验准备，房屋完工后，立即提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完成、立即签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应立即签发接管文件。未经接管新建房屋一律不得使用。接管验收时，交接双方均应严格根据本标准实施。验收不合格时，双方协议处理措施，并约定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料原因应由建设单位负责处理，如属使用不妥、管理不善原因，则应由接管单位负责处理。对接管房屋质量有争议而又不能协商处理时，双方均可请房屋所在地质检部门进行复验裁决。新建房屋自验收接管之日起，应实施建筑工程保修相关要求由建设单位负责保修。设施成品保护方案此方案适适用于验收后开业前总则建立巡查制