2024年大学试题(财经商贸)-房地产估价笔试考试历年高频考点试题摘选含答案

2024年大学试题(财经商贸)-房地产估价笔试考试历年高频考点试题摘选含答案第1卷一.参考题库(共75题)1.结构施工和建筑构件吊装的依据是（）。A、建筑详图B、基础施工图C、总平面图D、结构平面图2.将成本法求得的价格称为（）。A、积算价格B、收益价格C、评估价格D、评估额3.下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、装饰装修改造B、修建广场、公园、公共绿地C、调整城市发展方向D、改变城市格局4.通常情况下，依法判定估价对象的状况，指的是估价对象的（）。A、实际情况B、过去状况C、设定状况D、未来状况5.估价委托合同的内容不包括（）。A、估价目的B、价值时点C、违约责任D、估价对象6.关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（）。A、土地的生产力或利用价值有可能丧失B、土地作为空间是永存的C、土地上的建筑物会毁灭D、土地上的建筑物永存的7.房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。A、消费者的收入水平B、消费者的预期C、该种房地产的开发技术水平D、相关物品的价格水平8.按结构材料不同，地下室可以分为（）。A、普通地下室B、全地下室C、钢筋混凝土结构地下室D、砖墙结构地下室E、人防地下室9.下列关于保险合同的订立、变更与终止的说法中，正确的有（）。A、保险合同当事人双方经过约定和承诺两个步骤后完成合同的订立B、保险合同一经订立，在当事人之间产生法律效力C、在保险合同有效期内，保险活动的各当事人就必须履行各自的义务D、保险期限届满保险合同终止E、在保险合同有效期内，不可以变更保险合同的有关内容10.下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有（）。A、挂牌价格通常高于成交价格B、挂牌价格可以作为估价依据C、在一笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于买方最高出价D、成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不同而不同E、通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价11.有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为（）。A、主要因素B、次要因素C、增值因素D、贬值因素12.下列有关其他土地附着物的描述，正确的有（）。A、属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物B、与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的物或者实体C、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害的物或者实体D、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者实体E、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体13.房地产的实物、权益、区位的含义？14.（）是评估估价对象价值的时间界限。A、估价时段B、价值时点C、评估理论D、估价间歇15.城市干道的合理间距是（）。A、600～1000mB、300～1000mC、600～2000mD、1000～2000m16.（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长17.城市用地分类中，工业用地包括（）。A、工矿企业的生产车间用地B、工矿企业的库房用地C、工矿企业的生产车间附属设施等用地D、工矿企业的库房附属设施等用地E、露天矿用地18.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任19.固体废物按照废物的危害状况，可以分为（）。A、有机废物B、有害废物C、无机废物D、一般废物E、颗粒状废物20.按城市性质划分城市类型，可分为（）。A、工业城市B、交通港口城市C、中心城市D、特殊职能的城市E、直辖市21.估价当事人包括（）。A、注册房地产估价师B、房地产估价机构C、估价委托人D、房地产估价机构的资格认定部门E、房地产估价业务的备案部门22.下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是（）。A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年23.（）属于战略性发展规划，任务是制定城市的中长期战略目标。A、土地规划B、分区规划C、详细规划D、总体规划24.保留价（拍卖底价）25.根据通常的房地产估价途径，所产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（）。A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法26.（）构成项目的实体。A、经济方案B、技术方案C、设备方案D、工程方案27.在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素28.有关房地产的价值和价格正确的描述是（）A、房地产价值更加科学、准确B、房地产的价值是房地产真实所值C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定29.下列哪种情况可导致房地产价格偏高（）A、出售方急于出售B、存在房地产税费的转嫁C、买方对所卖的房地产有特殊兴趣D、卖方对市场行情很不了解30.有独立设计文件和相应综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是（）。A、单位工程B、单项工程C、分部工程D、分项工程31.下列属于针对外部性的经济政策的有（）。A、政府干预B、明晰产权C、外部效应内部化D、反垄断E、税收调节32.所谓（），是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。A、资本的净生产力B、资金净值C、净利润D、资本余额33.房地产估价原则有哪些？34.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体A、实体、权益、区位B、实物、权益、区位C、实物、权益、位置D、实物、权益、位置35.房地产的社会经济位置经过一段时间之后可能会发生变化是因为房地产的（）会发生变化。A、环境景观状况B、对外交通C、外部配套设施D、市场E、用途36.区分实际收益和客观收益，并简述实际收益的选取方法？37.下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的有（）。A、房地产投机B、物价变动C、经济发展状况D、居民收入水平E、政府安定状况38.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A、发明B、发现C、创造D、确定39.有关专业估价下列说法不正确的是（）。A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见40.起拍价（开叫价格）41.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（）.A、有效经过年数等于实际经过年数B、有效经过年数短于实际经过年数C、有效经过年数长于实际经过年数D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数42.下列各项中，关于消费者均衡假设条件的表述中，正确的是（）。A、消费者的嗜好与偏好具有较大的不确定性B、收费者的收入不确定，但假定消费者的收入全部用来购买消费品C、消费者拟购买的商品价格是既定的D、满足消费者均衡假设条件后，可采用边际效用分析法和等产量曲线分析法得到相同的消费者均衡条件43.简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。44.医院、高等院校以及主要工业厂房的耐久年限为（）。A、100年以上B、50～100年C、40～50年D、15～40年45.市场比较法中的交易情况修正是对（）价格本身是否正常的修正。A、交易实例B、估价对象C、标准化实例D、可比实例46.下列关于封闭型基金与开放型基金在运作上区别的表述中，正确的有（）。A、封闭型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动大，开发型基金证券价格波动小B、封闭型基金证券不允许称有人赎回，开放型投资基金证券允许赎回C、开发型基金公司通常只发行一种股票，资产机构中不允许有负债D、封闭型基金公司可以采取和一般股份公司相同的法律形态E、公司型封闭型基金，经营业绩的好坏对股东来说至关重要47.“任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对每项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰等都有具体要求”，这句话体现了工程造价具有（）特点。A、特殊性B、个别性和差异性C、复杂性D、层次性48.办理产权需交纳哪些费用？49.下列关于近期建设规划，表述不正确的是（）。A、总体规划是近期建设规划的一个组成部分B、城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报近期建设规划审批机关备案C、近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局D、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容E、近期建设规划的规划期限为5年50.市场比较法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（）。A、假设开发发B、收益还原法C、路线价法D、成本法51.房地产要有价格必备的条件不包括（）。A、有用性B、稀缺性C、有效性D、存在市场52.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性A、不可移动B、独一无二C、相互影响D、易受限制53.目前应用广泛的光源是（）。A、碘钨灯B、高压钠灯C、白炽灯D、高压水银荧光灯54.根据建筑物重要性和使用要求，高级居住建筑和公用建筑的建筑物的重要性等级是（）。A、特等B、甲等C、乙等D、丙等55.某出让的居住用地使用了30年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过（）年。A、70B、30C、40D、5056.（）是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。A、工程量计算B、工程定额的套用C、施工组织设计D、施工方案的编制57.估价报告的审核结论，不可以是（）。A、可以出具B、适当修改后出具C、应重新撰写D、估价不合理58.拟定估价作业步骤和时间进度，可以采用网络计划技术，例如横道图。网络计划的基本原理不包括（）。A、用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系B、通过计算找出计划中的关键工作和关键线路C、通过不断改善网络计划，选择最优方案D、通过网络计划辅助估价目的的判断59.选取标准临街宗地的要求，包括下列（）。A、一面临街B、土地形状为规则形状C、临街深度为标准临街深度D、临街宽度为标准临街宽度E、宽深比适当60.简述运用长期趋势法预测房地产价格的步骤。61.政府对房地产的限制一般是通过（）的权力来实现。A、管制权B、征收权C、征税权D、充公权E、行政事业收费权62.所谓的（），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。A、客观B、独立C、公正D、中立63.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。A、600B、625C、650D、67564.城市发展战略是城市（）三位一体的统一的发展战略。A、经济B、生态C、社会D、建设E、文化65.下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（）。A、房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数B、在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动C、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格D、不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同E、比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格66.下列关于租金的表述中，错误的是（）。A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金D、福利租金是指象征性收取的很低水平的租金67.下列关于土地面积量算的表述中，错误的是（）。A、面积量算按照从局部到整体逐级控制和检核的原则进行，以防止错误，提高精度B、土地面积量算是地籍测量的重要内容C、土地面积量算在权属调查和野外测量的基础上进行D、通过土地面积量算可以取得各级行政单位、权属单位的土地总面积和分类土地面积的数据资料68.结构面积系数K3（%）69.电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。下列对人体的危害程度从低到高的顺序是（）。A、超短波70.对于空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。A、1年B、2年C、3年D、半年71.下列有关房地产估价当事人的表述，正确的是（）。A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般都是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人72.住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素是（）。A、住宅层数B、进深C、长度D、层高E、建筑面积73.估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定属于（）。A、一般假设B、未定事项假设C、背离实施假设D、依据不足假设74.房地产登记是以什么单位进行登记的？75.城市详细规划的对象是（）。A、城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域B、城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域C、城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域D、城市中功能不明确和地域空间不完整的区域第2卷一.参考题库(共75题)1.下列选项中，不属于房地产损害赔偿类型的是（）。A、因工程是施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减损B、因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照等，造成临近房地产价值减损C、因错误查封，给房地产权利人造成损失D、因房地产转让税收政策变化，导致所有权人推迟转让方案的损失2.下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是（）。A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上3.影响房地产需求的非价格因素？4.从房地产估价角度来说，下列对“建筑物”的描述正确的是（）。A、包括房屋和构筑物两大类B、仅包括房屋，不包括构筑物C、仅包括构筑物，不包括房屋D、仅仅指房屋5.从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A、地表B、地上空间C、地下空间D、权益空间E、区位空间6.下列关于定额计价方式的表述中，错误的是（）。A、价格形成介于国家定价和市场价之间B、定额的项目划分一般按施工工序分项，每个分项工程项目所含的工程内容一般是单一的C、工程量由招标人和投标人分别按图计算D、形成的合同价格的主要调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整7.长期资金市场的特点包括（）。A、融资期限长B、融资的目的主要是问了解决长期投资性资金的需要C、资金交易量大D、参与者主要是机构的投资者E、作为交易工具的有价证券流动性较差，价格变动幅度大、有较大风险8.形成房地产需求的条件是（）。A、费者愿意购买且有能力购买B、价值量大且寿命长久C、保值且升值D、有用且稀缺9.挂牌出让国有土地使用权10.按照房地产基本存在形态划分，房地产价格包括（）。A、土地价格B、单位价格C、楼面地价D、建筑物价格E、房地价格11.使用面积系数K1（%）12.房地产具有的独占性，是由于下列房地产的（）特性引起。A、寿命长久B、供给有限C、价值较大D、易受限制13.简述房地产估价活动的全过程和步骤。14.公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（）。A、卖方和买方掌握必要的市场信息B、卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C、买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D、卖方和买方追求各自利益的最大化E、卖方和买方急于完成交易15.根据界址点坐标成果表上的数据计算面积的方法属于（）。A、坐标解析法B、实地量距法C、图解法D、图纸计算法16.在水污染中，酸性废水包括（）。A、人工纤维B、制革C、碱法造纸D、矿山排水17.某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为（）。A、500B、450C、700D、63018.下列关于总价格、单位价格和楼面地价的表述中，错误的是（）。A、房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低B、房地产单位价格一般不能可以反映房地产价格水平的高低C、楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低D、楼面地价是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地单价19.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点A、标准临街宗地B、标准临街深度C、标准临街宽度D、路线价区段20.居民住宅属于（）声环境功能区。A、1类B、2类C、3类D、4类21.什么是城市基准地价？22.房地产的评估方法有（）。A、市场比较法B、综合运用法C、收益法D、成本法23.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。A、法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B、再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C、房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D、不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值24.（）初凝时间不得早于45min，终凝时间不得迟于6.5h。A、硅酸盐水泥B、矿渣硅酸盐水泥C、火山灰质硅酸盐水泥D、粉煤灰硅酸盐水泥25.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93326.将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有（）。A、经济发展状况B、物价C、环境状况D、规模E、建筑结构27.下列（）不属于房地产影响因素中的区域因素。A、土地形状B、地形C、城市规划调整D、环境状况E、配套设施状况28.某个国家从2012至2016年的基尼系数分别为0.33、0.38、0.25、0.20和0.18，从中可以看出，该国（）。A、居民收入分配越来越平均B、该国家的居民收入水平出现出上升的趋势C、居民收入分配两极分化越来越严重D、居民收入呈现出上升的趋势29.根据房地产用途对房地产进行分类，下列不属于旅馆房地产的有（）。A、超级市场B、饭店C、酒店D、培训中心E、娱乐城30.临街深度价格修正率表，可以称为（）。A、深度调查评估表B、数学曲线拟合表C、深度价格修正率表D、深度百分率表E、深度指数表31.楼梯段上的垂直高度，最低处不应小于（）m。A、1B、2C、3D、532.将热源和散热设备合并成一个整体分散设置在各个采暖房间为（）采暖方式。A、集中采暖B、局部采暖C、区域供热D、分部供热33.下列关于计算城市现状和规划的用地，表述不正确的是（）。A、每块用地可以重复计算B、城市用地应按平面投影面积计算C、城市总体规划用地应采用1：10000或1：5000比例尺的图纸进行分类计算D、现状和规划的用地计算应采用同一比例尺的图纸，城市用地的计量单位为万平方米（hm2）34.下列不是控制性详细规划的控制体系的规定性指标的有（）。A、建筑密度B、用地面积C、人口容量D、建筑控制高度35.市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（）。A、需求弹性价格B、需求价格C、供给价格D、均衡价格36.总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用（）。A、为零B、为负值C、为正值D、为极小值37.某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用为30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为（）A、2%B、0C、4%D、-4%38.（）是以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。A、概算指标B、概算定额C、预算定额D、施工定额39.房地产的独一无二性，也称为（）。A、独特性B、异质性C、非同质性D、个别性E、有限性40.对房地产估价来说，土地是（）。A、平面的B、三维立体的C、陆地表面D、地下空间41.建筑安装工程费用中，不属于措施项目费的是（）。A、安全防护费B、文明施工费C、夜间施工费D、材料费42.下列不属于主体结构施工图的是（）。A、基础详图B、砖混结构施工图C、工业厂房结构施工图D、钢筋混凝土框架结构施工图43.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A、消费者预期未来的房地产价格上升B、消费者对某种房地产的偏好增强C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者的收入增加44.形成需求拉上型通货膨胀的基本原因包括（）。A、原材料价格上涨B、物价总水平持续下降超过6个月C、投资、消费膨胀D、过分提供信用E、政府支出大幅扩张45.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。A、划拨土地应补交的出让金B、已抵押担保的债权数额C、发包人拖欠承包人的建设工程价款D、强制执行费用E、估价费用46.按建筑物的层数分类，多层建筑指（）层的建筑。A、1～3B、4～6C、7～9D、10层以上47.下列关于环境噪声污染特征的表述中，不正确的有（）。A、环境噪声污染是能量污染B、环境噪声污染是感觉公害C、环境噪声污染具有相对性D、随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡，声能量衰减E、环境噪声污染具有集中性48.下列选项中末，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A、装修B、户型C、层高D、楼层49.根据《保险法》，保险业务范围的类别有（）。A、财产保险B、责任保险C、人身保险D、信用保证保险E、政策保险50.简述成本法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。51.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。下列选项中，不属于房地产自然增值的因素有（）。A、对房地产本身进行投资改良B、房地产需求增加导致其稀缺性增加C、通货膨胀D、外部经济性E、建造成本提高52.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价A、居住B、商业C、娱乐D、工业53.下列选项中，属于构筑物的有（）。A、烟囱B、水井C、水塔D、阁楼E、水坝54.隔墙自重大，但由于隔声效果较好和取材容易，所以采用比较广泛，这是（）。A、立筋式隔墙B、块材式隔墙C、板材式隔墙D、石膏龙骨隔墙55.下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是（）。A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础56.试列举报酬资本化法和直接资本化法的优点?57.总建筑面积（平方米）58.建筑和设备工种图纸注明比例尺，一个图形一般采用（）比例尺。A、0种B、1种C、2种D、多种59.城市总体规划的重要依据是（）。A、镇规划B、区域规划C、城市规划D、城镇体系规划60.下列有关价值类型的表述，错误的是（）。A、价值类型应根据估价方法来确定B、同一估价对象的价值不是唯一的C、市场价值时最常用的价值类型D、在相应的估价目的的特定条件下所形成的正常价值，理论上是唯一的61.在现实生活中，有哪些方面需要进行房地产估价？62.下列关于水污染物及其危害的说法不正确的是（）。A、城市生活污水是酚类污染物的来源B、氰化物是剧毒物质C、病原微生物有细菌、病毒和寄生虫三类D、原子能核电站排放的废水是放射性物质的主要来源之一63.按照环境的属性，房地产环境的分类不包括（）。A、自然环境B、人工环境C、社会环境D、政治环境64.在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是（）。A、市场价格B、保险价值C、商品价值D、财产损失65.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。A、10.10%B、7.90%C、8.40%D、11.90%66.基准地价、标定低价、各类房屋重置价格的含义？67.某房地产开发公司以3400万元依法取得了1公顷工业用地50年的土地使用权，该地块土质较差，地下水位较浅，需采用一定工程措施改善条件方适用于建造。对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（）类建设用地。A、临时用地B、一类用地C、二类用地D、三类用地68.某宗地房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大，而当绿地率以较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（）。A、不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同D、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同69.不属于房地产自身因素的是（）。A、区位B、实物C、权益D、经济70.下列选项中，不符合构筑物定义的是（）。A、储藏室B、围墙C、隧道D、道路71.与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A、是一种专业意见B、估计价格或价值C、实行有偿服务D、承担法律责任E、估价作业日期长72.下列选项中，对评估期房的表述正确的是（）。A、价值时点为现在，估价对象为现时状况B、价值时点为现在，估价对象为未来状况C、价值时点为未来，估价对象为未来状况D、价值时点为未来，估价对象为现时状况73.（）在阳光作用下会与空气中的氮氧化物淡蓝色的光化学烟雾。A、碳氢化合物B、二氧化碳C、一氧化氮D、二氧化氮74.下列属于房屋机构组成部分的是（）。A、地基基础B、承重构件C、屋面D、顶棚75.某居住区的居住人口规模是13000人，则此属于（）。A、居住区B、居住小区C、居住组团D、独立组团第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案：D2.参考答案：A3.参考答案：A4.参考答案：A5.参考答案：B6.参考答案：B7.参考答案：C8.参考答案：C,D9.参考答案：A,B,C,D10.参考答案：A,C,D11.参考答案：A12.参考答案：A,B,C13.参考答案： 实物是指房地产中看得见摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及结合完成的功能三部分。权益是房地产中无形的、不可触摸的一部分，包括了权利、利益和收益。区位是指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义，分为位置、交通、环境和配套措施四方面。14.参考答案：B15.参考答案：A16.参考答案：B17.参考答案：A,B,C,D18.参考答案：C19.参考答案：B,D20.参考答案：A,B,C,D21.参考答案：A,B,C22.参考答案：C23.参考答案：D24.参考答案： 是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。25.参考答案：A26.参考答案：D27.参考答案：A28.参考答案：B,C,D29.参考答案：B30.参考答案：B31.参考答案：A,B,C32.参考答案：A33.参考答案： 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。34.参考答案：B35.参考答案：A,B,C36.参考答案： 实际收益：在现状下实际取得的收益。 客观收益：是排除了特殊的、偶然的因素之后得到的一般正常收益。 选取方法：应参照市场上类似房地产的一般收入和费用水平，对估价对象的实际收入和费用进行调整。37.参考答案：B,C,D38.参考答案：B39.参考答案：B40.参考答案： 是在拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的价格。41.参考答案：D42.参考答案：C43.参考答案： 概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。 步骤： 1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。 2.预测估价对象的未来收益 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； 4.用适宜的收益法公式计算收益价格。 基本公式：V=r/A44.参考答案：C45.参考答案：D46.参考答案：B,C,D,E47.参考答案：B48.参考答案： 产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。49.参考答案：A,B,D50.参考答案：C51.参考答案：D52.参考答案：A53.参考答案：C54.参考答案：B55.参考答案：C56.参考答案：A57.参考答案：D58.参考答案：D59.参考答案：A,C,D,E60.参考答案： （1）搜集有关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料 （2）整理这些价格资料，按时间顺序排成时间序列 （3）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势 （4）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格61.参考答案：A,B,C,D62.参考答案：A63.参考答案：B64.参考答案：A,C,D65.参考答案：B,C,D66.参考答案：B67.参考答案：A68.参考答案： 结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。69.参考答案：C70.参考答案：C71.参考答案：B72.参考答案：A,B,C,D73.参考答案：D74.参考答案： 房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。75.参考答案：C第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案：D2.参考