房地产估价标准规范

房地产估价规范（最新修改稿）

1总

则

1.0.1

为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和办法，保障房地产估价质量，依照《中华人民共和国都市房地产管理法》和其她关于法律、法规规定，制定本规范。1.0.2

本规范合用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价有关管理、教学、科研和其她有关领域。1.0.3

房地产估价机构和注册房地产估价师必要依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具估价报告负责。1.0.4

房地产估价除应符合本规范规定外，尚应符合国标《房地产估价基本术语原则》和国家现行关于强制性原则规定。

2估价原则

2.0.1

评估市场价值，应遵循下列原则：

1

独立、客观、公正原则；

2

合法原则；

3

价值日期原则；

4

代替原则；

5

最高最佳运用原则。2.0.2

遵循独立、客观、公正原则，应站在中立立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理价值。2.0.3

遵循合法原则，估价成果应是在依法鉴定估价对象状况下价值。2.0.4

遵循价值日期原则，估价成果应是在依照估价目拟定某一特定日期价值。2.0.5

遵循代替原则，估价成果应与类似房地产在同等条件下价值偏差在合理范畴内。2.0.6

遵循最高最佳运用原则，估价成果应是在估价对象最高最佳运用状况下价值。

最高最佳运用状况涉及最佳用途、规模和档次等，应按法律上容许、技术上也许、财务上可行、价值最大化顺序进行分析、筛选和判断拟定。

拟定估价对象最高最佳运用状况，应理解、分析估价对象权利人或意向获得者对估价对象依法享有开发运用权利。若两者开发运用权利不同，应依照估价目拟定是从估价对象权利人角度还是从意向获得者角度进行估价，相应拟定最高最佳运用状况。

当估价对象已做了某种使用，估价时应依照最高最佳运用原则对估价前提作出下列之一判断和选取，并在估价报告中阐明：

1

维持现状前提：分析、判断维持现状、继续运用最为合理，应以维持现状为前提进行估价；

2

更新改造前提：分析、判断更新改造再予以运用最为合理，应以更新改造为前提进行估价；

3

变化用途前提：分析、判断变化用途再予以运用最为合理，应以变化用途为前提进行估价；

4

扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以运用最为合理，应以扩大规模为前提进行估价；

5

重新开发前提：分析、判断重新开发再予以运用最为合理，应以重新开发为前提进行估价；

6

上述情形某种组合。2.0.7

对于估价对象实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有规划用途等用途之间不一致，应按关于部门认定用途进行估价。关于部门没有认定，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有规划用途之间不一致，可依照估价目或最高最佳运用原则选取其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有规划用途不一致，应依照估价目，合理拟定估价所根据用途。

在用途不一致且关于部门没有认定状况下对估价所根据用途拟定，应作为估价假设在估价报告中阐明，并对估价报告使用作出相应限制。2.0.8

评估现状价值、投资价值等市场价值以外价值，可依照估价目对估价原则进行恰当增减。

3估价程序

3.0.1

对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名可以胜任该项目估价工作注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应足够数量注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。3.0.2

自受理估价委托至完毕估价项目，估价工作应按下列程序进行：

1

明确估价基本领项；

2

制定估价作业方案；

3

收集估价所需资料；

4

实地查勘估价对象；

5

选定估价办法进行测算；

6

拟定估价成果；

7

撰写估价报告；

8

审核估价报告；

9

交付估价报告；

10

估价资料归档。

房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定估价程序。3.0.3

明确估价基本领项，应明确下列事项：

1

估价目；

2

价值日期；

3

估价对象；

4

价值类型。3.0.4

明确估价基本领项应与估价委托人商量并征得其承认。

估价目应在与估价委托人充分沟通，仔细理解其真实、详细估价需要以及估价报告预期使用者和预期用途基本上拟定。对估价目表述应简洁明了并符合有关规定。

价值日期应依照估价目拟定，用公历表达，详细到日。

估价对象应在估价委托人指定基本上依照估价目拟定。估价对象应全面、客观，不得漏掉，禁止虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其她活动房地产，或征收不予补偿房地产，不应作为相应估价目估价对象。

价值类型应依照估价目拟定，涉及价值名称、价值定义或价值内涵。3.0.5

制定估价作业方案应在明确估价基本领项及对估价项目进行初步分析基本上进行。

估价作业方案应涉及下列内容：

1

估价工作内容，涉及拟采用估价技术路线和估价办法，拟收集估价所需资料及其来源渠道等；

2

估价工作质量规定及保障办法；

3

估价作业环节、时间进度、人员安排和经费预算。3.0.6

房地产估价机构和注册房地产估价师应经常收集房地产估价所需通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目收集本次估价所需资料，并对所收集资料进行检查、分析、整顿。

估价所需资料应涉及下列方面：

1

反映估价对象状况资料；

2

估价对象及其类似房地产交易、收益、成本等资料；

3

对估价对象所在地区房地产价格有影响资料；

4

对房地产价格有普遍影响资料。3.0.7

每个估价项目至少有一名参加该项目注册房地产估价师必要亲自到估价对象现场，观测、检查、核对估价对象区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周边环境和景观照片等影像资料，补充收集估价所需关于估价对象其她资料和有关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。

实地查勘记录应涉及实地查勘对象、内容、成果、人员和时间等，记录内容应真实、客观、精确、完整、清晰，进行实地查勘注册房地产估价师及协助其实地查勘人员应在该记录上签名或盖章确认。

因司法拍卖、征收等强制转让或强制获得房地产而房地产占有人回绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中阐明未进入估价对象内实地查勘及其详细因素。3.0.8

房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、精确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价有关规定，对撰写完毕而尚未出具估价报告内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。

外聘房地产估价专家应具备房地产估价师执业资格或具备高档专业技术职务，并从事与房地产估价有关科研、教学、管理工作五年以上。

审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。3.0.9

估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按关于规定或估价委托合同商定交付估价委托人。

估价委托人对估价过程或估价报告提出询问，在估价报告上盖章房地产估价机构和签名注册房地产估价师应予以解释和阐明。3.0.10

估价项目完毕后，应按关于档案管理规定，及时收集、整顿与该项目有关各种文字、图表、影像等形式资料，对其中有保存价值资料进行分类并妥善保存。

应保存估价资料至少涉及下列内容：

1

估价报告；

2

估价委托书和估价委托合同；

3

估价所根据估价委托人提供资料；

4

实地查勘记录；

5

估价报告内部审核记录；

6

有重要专业协助专业意见。

上述估价资料可采用纸介质，也可采用符合规定电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定，依照其规定。

在保存期限内，不得对保存估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。

4估价办法

4.1估价办法选用

4.1.1

注册房地产估价师必要纯熟掌握并对的运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等重要估价办法。4.1.2

注册房地产估价师应依照估价对象和估价对象所在地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等办法进行合用性分析后，选用其中一种或各种办法对估价对象进行估价。4.1.3

估价对象可同步选用两种以上估价办法估价，应选用两种以上估价办法估价，不得随意取舍；若必要取舍，应在估价报告中阐明并陈述理由。4.1.4

同类房地产有较多交易房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益法估价；假设可独立进行重新开发建设房地产，应选用成本法估价；具备开发或再开发潜力且开发完毕后价值可采用比较法、收益法等成本法以外办法评估房地产，应选用假设开发法估价。

4.2比较法

4.2.1

运用比较法估价，应按下列环节进行：

1

收集交易实例；

2

选用可比实例；

3

建立比较基本；

4

进行交易状况修正；

5

进行市场状况调节；

6

进行房地产状况调节；

7

求取比较价值。4.2.2

比较法估价应收集大量、真实交易实例，掌握市场行情。

收集交易实例信息宜涉及下列内容：

1

房地产基本状况；

2

交易双方基本状况；

3

成交日期；

4

成交价格、付款方式、融资条件及交易税费承担；

5

交易目、交易方式等其她交易状况。4.2.3

依照估价对象状况、估价目和价值日期，应从交易实例中选用不少于三个可比实例。

选用可比实例应符合下列规定：

1

是估价对象类似房地产；

2

交易类型适合估价目；

3

成交日期接近价值日期；

4

成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

禁止编造可比实例。在同等条件下，应选用位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近交易实例。成交日期与价值日期相差不适当超过一年，不应超过二年。4.2.4

下列特殊交易状况下交易实例，不适当选为可比实例：

1

利害关系人之间交易；

2

对交易对象或市场行情缺少理解交易；

3

急于出售或急于购买交易；

4

人民法院拍卖交易；

5

有人为哄抬交易；

6

对交易对象有特殊偏好交易；

7

相邻房地产合并交易；

8

受迷信影响交易；

9

其她非正常交易。4.2.5

选用可比实例后，应建立比较基本，对各个可比实例成交价格进行原则化解决，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、互相可比。

原则化解决应涉及下列内容：

1

统一财产范畴；

2

统一付款方式；

3

统一融资条件；

4

统一税费承担；

5

统一计价单位。4.2.6

统一财产范畴，应对可比实例与估价对象财产范畴进行“有无对比”，消除因财产范畴不同而导致价格差别。

统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下价格，调节为在成交日期一次性付清方式下价格。

统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下价格，调节为在常规融资条件下价格。

统一税费承担，应将可比实例在交易税费非正常承担状况下价格，调节为在交易税费正常承担状况下价格。

统一计价单位，涉及统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积等内涵和单位等。不同币种之间换算宜按中华人民共和国人民银行发布成交日期市场汇率中间价计算。4.2.7

因适当交易实例较少，在可掌握特殊交易状况并可量化其对成交价格影响状况下，可选用第4.2.4条特殊交易状况下交易实例作为可比实例，但应对其进行交易状况修正。

进行交易状况修正，应排除交易中特殊因素所导致可比实例成交价格偏差，将可比实例非正常成交价格修正为正常价格。4.2.8

进行市场状况调节，应将可比实例在其成交日期价格调节为在价值日期价格。

市场状况调节可采用本地同类房地产价格指数或价格变动率，价格指数或价格变动率来源应真实、可靠。本地无同类房地产价格指数或价格变动率，应进一步调查、分析本地同类房地产价格变动状况，作出关于判断，对可比实例成交价格进行相应调节。4.2.9

房地产状况调节涉及区位状况调节、实物状况调节和权益状况调节。4.2.10

进行区位状况调节，应将可比实例在自身区位状况下价格调节为在估价对象区位状况下价格。

区位状况调节内容应涉及位置、交通、周边环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格房地产区位因素。单套住宅区位因素还应涉及所处楼幢、楼层和朝向。4.2.11

进行实物状况调节，应将可比实例在自身实物状况下价格调节为在估价对象实物状况下价格。

关于土地方面实物状况调节内容应涉及面积、形状、地形、地势、地质条件、开发限度等影响房地产价格土地实物因素。

关于建筑物方面实物状况调节内容应涉及建筑规模、建筑构造、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧限度、物业管理等影响房地产价格建筑物实物因素。4.2.12

进行权益状况调节，应将可比实例在自身权益状况下价格调节为在估价对象权益状况下价格。

权益状况调节内容应涉及权利性质、土地有效期限、规划条件、共有状况、出租状况、相邻关系状况、地役权设立状况等影响房地产价格房地产权益因素。4.2.13

区位状况、实物状况和权益状况调节详细内容应依照估价对象用途拟定。

进行区位状况、实物状况和权益状况调节时，应将可比实例与估价对象区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各种因素之间差别，量化差别限度，进行相应调节。4.2.14

交易状况修正、市场状况调节和房地产状况调节，视详细状况可基于总价或单价，采用金额、比例或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调节。4.2.15

交易状况修正、市场状况调节、区位状况调节、实物状况调节和权益状况调节，对可比实例成交价格单项调节幅度不应超过20％，综合调节幅度不应超过30％。若超过上述幅度，阐明该可比实例不适当，应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊，确无更适当可比实例，应在估价报告中充分阐明理由。

经修正和调节后各个可比实例价格中，最高单价不应超过最低单价20％。4.2.16

对经修正和调节后各个可比实例价格，应依照它们之间差别限度、可比实例与估价对象相似限度、可比实例资料可靠限度等状况，选用简朴算术平均、加权算术平均等办法计算出综合成果，作为比较价值。4.2.17

比较法原理和技术，也可用于其她估价办法中关于估价数据求取。

4.3收益法

4.3.1

运用收益法估价，应按下列环节进行：

1

选用品体估价办法；

2

预计将来收益期或持有期；

3

预测将来净收益或期末转售收益；

4

求取报酬率或资本化率；

5

计算收益价值。4.3.2

收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，应优先选用报酬资本化法。

报酬资本化法基本公式如下：

n

Ai

V＝∑

-------------

………（4.3.2－1）

i=1

（1＋Y）i式中

V─收益价值（元，元/m2）；

Ai─将来第i年净收益（元，元/m2）；

Y─报酬率（％）；

n─收益期或持有期（年）。

直接资本化法基本公式如下:

NOI

V＝-----

……………（4.3.2－2）

R式中

V─收益价值（元，元/m2）；

NOI─将来第一年净收益（元，元/m2）；

R─资本化率（％）。4.3.3

收益期应依照建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来预计。建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同步结束，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；不同步结束，应选用其中较短者为收益期，并对超过收益期建设用地使用权或建筑物按第4.3.11条解决。

收益期较长、难以精确预测该期限内各年净收益，应预计持有期。持有期应依照市场上投资者对同类房地产典型持有时间，以及能较精确预测期间收益普通期限来拟定，宜为五年至十年。

评估承租人权益价值，收益期应为剩余租赁期限。4.3.4

净收益应依照估价对象用途等状况，选取下列方式之一求取：

1

出租型房地产，依照租赁合同和租赁市场资料求取净收益，净收益应为有效毛收入减去由出租人承担运营费用后余额。

有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，加上租赁保证金或押金利息等各种其她收入后收入，或为租赁收入加上其她收入。

运营费用涉及房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业必要支出，应依照租赁合同商定租金（如下称合同租金）涵义决定取舍。运营费用中由承租人承担某些，不应计入。

2

商服经营型房地产，依照经营资料求取净收益，净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者利润后余额。

3

生产型房地产，依照产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益，净收益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者利润后余额。

4

尚未使用或自用房地产，可比照有收益类似房地产关于资料按上述相应方式求取净收益，或直接比较得出净收益。

可通过租赁收入求取净收益，应优先通过租赁收入来求取净收益。

评估承租人权益价值，净收益应为合同租金与市场租金差额。4.3.5

估价中采用收入和费用或净收益，除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观数据。

有租约限制，评估出租人权益价值时，已出租某些在租赁期间应按合同租金拟定租赁收入、未出租某些和已出租某些在租赁期间届满后应按市场租金拟定租赁收入。但合同租金明显高于或低于市场租金，应关注租赁合同真实性、解除租赁合同也许性及其对收益价值影响。4.3.6

求取净收益时，价值日期为当前，应调查理解估价对象至少近三年实际收入、费用等状况。运用估价对象资料得出收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常状况下收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观数据有差别，应进行分析并予以恰当修正。4.3.7

期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得净收益，可通过预测持有期末房地产转售价格和转售成本，将两者相减来求取。4.3.8

求取净收益时，应依照净收益过去、当前、将来变动状况拟定将来净收益流量，并判断该将来净收益流量属于下列哪种类型：

1

每年基本上固定不变；

2

每年基本上按某个固定数额递增；

3

每年基本上按某个固定比率递增；

4

每年基本上按某个固定数额递减；

5

每年基本上按某个固定比率递减；

6

其她变动情形。

判断将来净收益流量类型理由应充分，并在估价报告中阐明。

计算收益价值时应依照将来净收益流量类型，选用相应收益法公式。4.3.9

报酬率或资本化率应选用下列办法求取：

1

市场提取法：选用不少于三个可比实例，运用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应收益法公式，求出报酬率或资本化率。

2

投资收益率排序插入法：找出有关投资类型及其收益率、风险限度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资风险限度进行比较，判断、拟定报酬率或资本化率。

3

累加法：以安全利率加风险调节值作为报酬率。安全利率可选用中华人民共和国人民银行发布同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调节值为承担额外风险所规定补偿，应依照估价对象及其所在地区、行业、市场等存在风险来拟定。

4

组合投资收益率法：将购买房地产抵押贷款收益率与权益资金收益率加权平均数作为资本化率，按下式计算：

RO＝M·RM＋（1－M）RE

………………（4.3.9）式中

RO─综合资本化率（％）；

M─贷款价值比率（％），即抵押贷款额与房地产价值比例；

RM─抵押贷款资本化率（％），即第一年还本付息额与抵押贷款额比例；

RE─权益资金规定正常收益率（％）。4.3.10

资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间关系应按下式拟定：

RO＝L·RL＋B·RB

………………（4.3.10）式中

RO─综合资本化率（％），合用于土地与建筑物合一估价；

RL─土地资本化率（％），合用于土地估价；

RB─建筑物资本化率（％），合用于建筑物估价；

L─土地价值占房地价值比率（％）；

B─建筑物价值占房地价值比率（％），L＋B＝100％。4.3.11

建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命房地产，收益价值应为按收益期计算价值与自收益期结束时起计算剩余期限建设用地使用权在价值日期价值之和。求取自收益期结束时起计算剩余期限建设用地使用权在价值日期价值，宜求取自价值日期起计算剩余期限建设用地使用权和以收益期为有效期限建设用地使用权在价值日期价值，然后将两者相减；也可预测自收益期结束时起计算剩余期限建设用地使用权在收益期结束时价值，然后将其折现到价值日期。

建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限，且出让合同商定建设用地使用权期间届满免费收回建设用地使用权及地上建筑物非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算价值；除此之外房地产，收益价值应为按收益期计算价值与建筑物在收益期结束时价值折现到价值日期后相加。4.3.12

运用土地与建筑物共同产生收益单独求取土地价值，可采用下式：

AO－VB·RB

VL＝-----------

………………（4.3.12－1）

RL

运用土地与建筑物共同产生收益单独求取建筑物价值，可采用下式：

AO－VL·RL

VB＝-----------

………………（4.3.12－2）

RB式中

AO─土地与地上建筑物共同产生净收益（元，元/m2）；

VL─土地价值（元，元/m2）；

VB─建筑物价值（元，元/m2）。

4.4成本法

4.4.1

运用成本法估价，应按下列环节进行：

1

选取详细估价途径；

2

求取重置成本或重建成本；

3

估算折旧；

4

计算成本价值。4.4.2

成本法估价分为“房地合估”途径和“房地分估”途径。应依照土地市场成熟度和估价对象状况，选取合用估价途径。在同等条件下，应优先选取“房地合估”途径。

选取“房地合估”途径，应把土地当作原材料，模仿房地产开发过程进行估价。

选取“房地分估”途径，应把土地和建筑物分别作为独立物进行估价，并注意土地和建筑物成本构成划分及互相衔接，防止漏项或重复计算。4.4.3

重置成本或重建成本应是在价值日期重新购买全新状况估价对象必要支出，或重新开发建设全新状况估价对象必要支出及应得利润。

重新开发建设全新状况估价对象必要支出及应得利润涉及下列内容：

1

土地获得成本；

2

建设成本；

3

管理费用；

4

销售费用；

5

投资利息；

6

销售税费；

7

开发利润。

开发利润应在明确内涵和计算基数基本上，依照开发建设类似房地产相应普通利润率来求取。4.4.4

估价对象重置成本或重建成本详细构成内容，应在第4.4.3条所列构成内容基本上，依照估价对象实际状况合理拟定，并应在估价报告中阐明。4.4.5

求取土地重置成本，应求取土地在价值日期状况下重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法。其中，土地有效期限应为自价值日期起计算建设用地使用权剩余期限。4.4.6

求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分某些项法、工料测量法等办法求取，或运用政府拟定发布房屋重置价格扣除其中也许包括土地价值，并进行恰当调节来求取。对政府拟定发布房屋重置价格，应理解其内涵。

建筑物重置成本宜用于普通建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相似建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺变化等使得旧建筑物复原建造有困难建筑物估价。

建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值建筑物估价。4.4.7

建筑物折旧应是各种因素导致建筑物价值减损，为建筑物在价值日期重置成本或重建成本与在价值日期市场价值之差，涉及物质折旧、功能折旧和外部折旧。4.4.8

建筑物折旧应选用下列办法求取：

1

年龄-寿命法；

2

市场提取法；

3

分解法。4.4.9

采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后价值，可选用下列公式：

1

直线法下建筑物折旧后价值计算公式：

t

V＝C－（C－S）-----

………………（4.4.9－1）

N

2

成新折扣法下建筑物折旧后价值计算公式：

V＝C·q

………………（4.4.9－2）式中

V─建筑物折旧后价值（元，元/m2）；

C─建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；

S─建筑物预测净残值（元，元/m2）；

t─建筑物有效年龄（年）；

N─建筑物经济寿命（年）；

q─建筑物成新率（％）。4.4.10

建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，依照建筑物建筑构造、用途和维护状况，结合市场状况、周边环境、经营收益状况等综合判断。

非住宅用途建筑物经济寿命晚于土地有效期限结束，且出让合同商定建设用地使用权期间届满免费收回建设用地使用权及地上建筑物，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止时间计算建筑物折旧。4.4.11

采用市场提取法求取建筑物折旧，应从交易实例中选用不少于三个具有与估价对象中建筑物具备类似折旧状况建筑物可比实例，通过这些可比实例成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后价值得到建筑物折旧。4.4.12

采用分解法求取建筑物折旧，应把建筑物折旧提成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个构成某些，分别测算出各个构成某些后相加来求取建筑物折旧。

物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本不大于或等于修复所能带来房地产价值增长额，为可修复；反之，为不可修复。对于可修复，应估算其修复成本作为折旧额。4.4.13

无论采用何种折旧办法求取建筑物折旧，注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场，观测、判断建筑物实际新旧限度，依照建筑物建成时间和使用、维护、更新改造等状况，以及地基、建筑构造稳定性等拟定折旧额或成新率。4.4.14

成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。4.4.15

新近开发完毕房地产采用成本法估价，可不扣除折旧，但依照其选址、规划设计、工程施工质量以及该类房地产市场供求状况等状况，经分析存在减价因素，应予以相应减价调节。4.4.16

成本法测算出价值普通是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封等因素影响价值。若估价对象权益状况与此不同，应对成本法测算出价值进行相应减价调节。

4.5假设开发法

4.5.1

运用假设开发法估价，应按下列环节进行：

1

选用品体估价办法；

2

选取估价前提；

3

选用最佳开发经营方式；

4

预计后续开发经营期；

5

求取开发完毕后价值；

6

求取后续开发必要支出；

7

求取折现率或后续开发利息和利润；

8

计算开发价值。4.5.2

假设开发法分为动态分析办法和静态分析办法，应优先选用动态分析办法。

动态分析办法应运用资金时间价值原理进行折现钞票流量分析，不应单独计算后续开发利息和利润。

静态分析办法应单独计算后续开发利息和利润。4.5.3

估价前提应依照估价目和估价对象，并通过度析，选取下列之一：

1

自行开发前提；

2

自愿转让前提；

3

被迫转让前提。

估价对象为在建工程，应关注其所处开发建设状态，涉及正常开发建设、停建、缓建等。4.5.4

选用最佳开发经营方式，应明确将来开发完毕后房地产状况和将来开发完毕后房地产经营方式。将来开发完毕后房地产状况涉及用途、规模和档次等。将来开发完毕后房地产经营方式涉及出售、出租、自营等。

最佳开发经营方式应在理解估价对象状况及其所在地房地产市场状况基本上选用。4.5.5

后续开发经营期应自价值日期起至将来开发完毕后房地产经营结束时止，涉及后续建设期、销售期和运营期。

后续开发经营期应依照估价对象状况、将来开发完毕后房地产状况及经营方式、同类房地产开发项目相应普通期限，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、将来房地产市场状况等来预计。4.5.6

动态分析办法中折现前开发完毕后价值，普通应为将来开发完毕后房地产在其将来开发完毕时价值；预计可预售或存在延迟销售，应为预售或延迟销售时价值；应采用比较法、收益法等成本法以外办法，并考虑类似房地产将来市场价格变动趋势进行预测。

静态分析办法中开发完毕后价值，应为假设将来开发完毕后房地产在价值日期开发完毕时价值，应采用比较法、收益法等成本法以外办法求取。

开发完毕后价值采用比较法求取，应为开发完毕后房地产单价乘以将来开发完毕后房地产面积或体积等；将来开发完毕后房地产中有不同用途、档次等差别，应分别为不同某些单价乘以相应面积或体积等后相加。4.5.7

后续开发必要支出应为将估价对象开发成将来开发完毕后房地产所必要付出各项成本、费用和税金，其构成项目如下：

1

建设成本；

2

管理费用；

3

销售费用；

4

销售税费。

估价前提为自愿转让和被迫转让，构成项目还应涉及估价对象获得税费。

后续开发必要支出，在动态分析办法中，应为其在将来发生时金额；在静态分析办法中，应为假设其在价值日期发生时金额。

后续开发必要支出应依照估价对象状况、将来开发完毕后房地产状况及经营方式，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态等来求取。4.5.8

动态分析办法中折现率，应为同类房地产开发项目普通所规定收益率。4.5.9

静态分析办法中后续开发利息，计息项目应涉及估价对象价值及其获得税费、建设成本、管理费用和销售费用，各项支出计息期分别自其发生时起至建设期结束时止。

后续开发利润应在明确内涵和计算基数基本上，依照同类房地产开发项目相应普通利润率来估算。4.5.10

采用动态分析办法，开发价值应为开发完毕后价值与后续开发必要支出折现到价值日期后相减；采用静态分析办法，开发价值应为开发完毕后价值减去后续开发必要支出及应得利润。

4.6其她估价办法

4.6.1

其她估价办法涉及基准地价修正法、路线价法、原则价调节法、多元回归分析法、修复成本法、收益损失资本化法和价差法等，应依照估价目和估价对象等状况分析选用。4.6.2

基准地价修正法合用于政府已拟定并发布了基准地价地区土地估价。

运用基准地价修正法估价，应按下列环节进行：

1

收集关于基准地价资料；

2

查找估价对象宗地所在位置基准地价；

3

进行市场状况调节；

4

进行土地状况调节；

5

求取估价对象宗地价值。

进行市场状况调节，应将基准地价在其基准日期价值调节为在价值日期价值，调节办法同比较法中市场状况调节办法。

进行土地状况调节，应将估价对象宗地状况与基准地价相应土地状况进行比较，依照之间差别对基准地价进行相应调节。

运用基准地价修正法评估宗地价值，宜依照本地对基准地价关于规定执行。4.6.3

路线价法合用于城乡临街商业用地批量估价。

运用路线价法估价，应在城乡街道上划分路线价区段并设定原则临街深度，选用若干原则临街宗地并求其平均单价或楼面地价，运用有关调节系数将该平均单价或楼面地价调节为各宗临街土地价值。4.6.4

原则价调节法合用于应税房地产批量估价。

运用原则价调节法估价,应在一定区域范畴内进行估价分区，使同一估价分区内房地产具备相似性，然后在每个估价分区内设定原则房地产并求其价值，再运用楼幢、楼层、朝向等调节系数，将原则房地产价值调节为各宗房地产价值。4.6.5

多元回归分析法合用于应税房地产批量估价。

运用多元回归分析法估价，应在一定区域范畴内进行估价分区，使同一估价分区内房地产具备相似性，然后在每个估价分区内把房地产价值作为因变量，把影响房地产价值若干因素作为自变量，设定多元回归模型，收集大量房地产成交价格及其影响因素数据，通过试算优化和分析检查，拟定多元回归模型，再运用该模型计算出各宗房地产价值。4.6.6

修复成本法合用于可修复房地产价值减损评估。

运用修复成本法估价，应估算修复必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额。4.6.7

收益损失资本化法合用于不可修复房地产价值减损评估。

运用收益损失资本化法估价，应预测将来各年净收益减少额或收入减少额、运营费用增长额，然后求其现值之和作为房地产价值减损额。4.6.8

价差法合用于不可修复房地产价值减损评估，也可用于房地产价值增长额评估。

运用价差法估价，应分别评估房地产在变化之前状况下价值和变化之后状况下价值，然后将两者之差作为房地产价值减损额或增长额。

5不同估价目下估价

5.1建设用地使用权出让估价

5.1.1

建设用地使用权出让估价，应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规以及本地制定实行办法和其她关于规定进行。5.1.2

建设用地使用权出让估价，涉及出让人为拟定出让底价、收取出让金等费用需要估价，意向用地者为拟定出价、报价、支付出让金等费用需要估价。5.1.3

对于出让人需要建设用地使用权出让估价，应注意出让方式不同，并依照出让人需要，明确是评估市场价值还是相应出让底价、出让金等费用。5.1.4

对于意向用地者需要建设用地使用权出让估价，应注意出让方式不同，并依照意向用地者需要，明确是评估市场价值还是投资价值或相应最高出价、最高报价、出让金等费用。5.1.5

房地产开发用地出让估价，可采用假设开发法、比较法、成本法、基准地价修正法等办法。其她建设用地出让估价，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等办法。

房地产开发用地出让估价采用假设开发法，普通应选取自愿转让前提进行估价。

5.2房地产转让估价

5.2.1

房地产转让估价，应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《都市房地产转让管理规定》等法律、法规以及本地制定实行办法和其她关于规定进行。5.2.2

房地产转让估价，涉及建设用地使用权、在建工程、已建成房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方合同价等。5.2.3

在评估卖方要价、买方出价、买卖双方合同价中，应特别关注买卖双方交易条件商定，明确是买卖双方各自正常承担交易税费，还是买方或卖方承担所有交易税费。5.2.4

房地产转让估价，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。5.2.5

以划拨方式获得建设用地使用权，转让房地产时应符合国家法律、法规规定，其转让估价应此外给出转让价格中所含土地收益值，并应注意国家对土地收益解决规定，同步在估价报告中阐明。

5.3房地产租赁价格评估

5.3.1

房地产租赁价格评估，应根据《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及本地制定实行办法和其她关于规定进行。5.3.2

从事生产、经营活动房地产和商品住宅租赁价格评估，可依照估价目评估市场租金或其她特定租金。

保障性住房租赁价格评估，应执行国家和住房所在地人民政府规定租赁政策。5.3.3

房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。5.3.4

以营利为目出租划拨建设用地使用权上房屋，其租赁价格评估应此外给出租金中所含土地收益值，并应注意国家对土地收益解决规定，同步在估价报告中阐明。

5.4房地产抵押估价

5.4.1

房地产抵押估价，应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《都市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指引意见》等法律、法规以及本地制定实行办法和其她关于规定进行。5.4.2

房地产抵押估价，涉及设立抵押权时房地产估价、抵押权存续期间房地产估价、为实现抵押权而进行房地产估价。5.4.3

设立抵押权时房地产估价，应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权下价值、注册房地产估价师知悉法定优先受偿款和抵押价值，并应进行估价对象变现能力分析，作出关于风险提示。5.4.4

抵押价值应为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下价值减去注册房地产估价师知悉法定优先受偿款后余值。法定优先受偿款应为假定在价值日期实现抵押权时，依法优先于本次抵押贷款受偿款额，涉及已抵押担保债权数额、发包人拖欠承包人建设工程价款、其她法定优先受偿款，但不涉及为实现抵押权而发生诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用，以及营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。5.4.5

评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则，在存在不拟定因素状况下作出估价有关判断时，应保持应有谨慎，充分预计抵押房地产在实现抵押权时也许受到限制、将来也许发生风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下价值，不低估注册房地产估价师知悉法定优先受偿款。5.4.6

评估已出租房地产抵押价值，合同租金低于市场租金，假定未设立法定优先受偿权下价值应为出租人权益价值；合同租金高于市场租金，假定未设立法定优先受偿权下价值应为无租约限制价值。5.4.7

估价对象建设用地使用权是以划拨方式获得，应选取下列方式之一评估其抵押价值：

1

直接评估在划拨建设用地使用权状况下抵押价值；

2

一方面评估在出让建设用地使用权状况下抵押价值，该出让建设用地使用权有效期限设定为自价值日期起计算相应用途法定出让最高年限，然后减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付出让金等费用。

采用上述两种方式进行评估，均应在估价报告中注明由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付出让金等费用。该费用应按本地政府规定原则进行测算；本地政府没有规定，参照类似房地产已支付原则进行估算。5.4.8

以按份共有房地产抵押，其抵押价值为抵押人所享有份额某些抵押价值。

以共同共有房地产抵押，其抵押价值为该共同共有房地产抵押价值。

以享有国家优惠政策购买房地产抵押，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益份额某些抵押价值。5.4.9

抵押权存续期间房地产估价，应依照监测已抵押房地产市场价格变化、及时掌握抵押价值变化状况需要，定期或在市场价格变化较快时，对已抵押房地产市场价格或市场价值、抵押价值等进行评估，并为抵押权人提供关于风险提示。5.4.10

为实现抵押权而进行房地产估价，应参照房地产拍卖、变卖估价进行。

5.5房地产保险估价

5.5.1

房地产保险估价，应根据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》等法律、法规和其她关于规定进行。5.5.2

房地产保险估价，涉及房地产投保时保险价值评估和保险事故发生后财产损失评估。5.5.3

房地产投保时保险价值评估，宜评估假定在价值日期因保险事故发生而也许遭受损失房地产重置成本或重建成本，可采用成本法、比较法。5.5.4

保险事故发生后财产损失评估，应评估因保险事故发生所导致财产损失，把握保险标在投保时和保险事故发生后状况，可选用修复成本法、价差法、收益损失资本化法等办法。对于其中可修复某些，宜估算其修复成本作为财产损失额。

5.6房地产税收估价

5.6.1

房地产税收估价，应根据有关税法、《中华人民共和国都市房地产管理法》等法律、法规和其她关于规定进行。5.6.2

房地产税收估价，涉及房地产保有环节税收估价、房地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，应按相应税种为核定计税根据而进行估价。5.6.3

房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、互相之间具备一定可比性应税房地产，应优先选用批量估价办法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价办法估价应税房地产，应采用个案估价办法进行估价。5.6.4

房地产保有环节税收估价，各估价对象价值日期应相似，价值类型宜为现状价值。5.6.5

房地产交易环节税收估价，价值日期应为应税房地产成交日期。

5.7房地产征收估价

5.7.1

房地产征收估价，应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律、法规以及本地制定实行办法和其她关于规定进行。5.7.2

房地产征收估价，涉及国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集体所有土地征收评估。5.7.3

国有土地上房屋征收评估，涉及被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋导致搬迁费用评估、因征收房屋导致暂时安顿费用评估、因征收房屋导致停产停业损失评估等。5.7.4

被征收房屋和用于产权调换房屋价值，涉及房屋及其占用范畴内土地使用权和其她不动产价值。

被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商拟定或房地产估价机构另行评估拟定，被征收房屋价值不应涉及被征收房屋室内装饰装修价值。5.7.5

被征收房屋价值，应是在正常交易状况下，由熟悉状况交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公示之日自愿进行交易金额，且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响。

用于产权调换房屋价值，应是在房屋征收决定公示之日市场价值，但政府对用于产权调换房屋价格有特别规定除外。

5.8房地产拍卖、变卖估价

5.8.1

房地产拍卖、变卖估价，应根据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》等法律、法规和其她关于规定进行。5.8.2

房地产拍卖估价，应为拟定拍卖保存价提供服务，并区别司法拍卖估价和普通拍卖估价。5.8.3

房地产司法拍卖估价，应依照最高人民法院关于规定和人民法院委托规定评估拍卖财产市场价值或其她特定价值，关注拍卖财产存在瑕疵，但不考虑拍卖财产上原有担保物权、其她优先受偿权及查封因素，应考虑拍卖财产上原有租赁权及用益物权，但人民法院依法将原有租赁权及用益物权除去后进行拍卖除外。

房地产开发用地、在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法，应选取被迫转让前提进行估价。5.8.4

房地产普通拍卖估价，可依照估价委托人需要评估市场价值或迅速变现价值。迅速变现价值可在市场价值基本上考虑短期处分（迅速变现）因素拟定。5.8.5

房地产变卖估价，应评估市场价值。

5.9房地产分割、合并估价

5.9.1

房地产分割、合并估价，应以房地产实物分割或合并为前提，并注意分割、合并对房地产价值影响。分割、合并先后房地产整体价值，不应简朴等于各某些房地产价值之和。5.9.2

房地产分割估价，应对分割后各某些房地产分别估价，并关注分割导致价值增减。5.9.3

房地产合并估价，应对合并后整体房地产进行估价，并关注合并带来价值增减。

5.10房地产损害补偿估价

5.10.1

房地产损害补偿估价，涉及被损害房地产价值减损评估、因损害导致搬迁费用评估、因损害导致停产停业损失评估等。5.10.2

被损害房地产价值减损评估，应调查理解、阐明被损害房地产在损害发生先后状况。5.10.3

被损害房地产价值减损评估，应选用修复成本法、收益损失资本化法、价差法等办法。对于可修复损害某些，宜采用修复成本法估算其修复成本作为价值减损额。

5.11房地产投资信托基金物业评估

5.11.1

房地产投资信托基金物业评估，涉及信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。5.11.2

信托物业状况评价，应对信托物业区位状况、实物状况和权益状况进行调查、描述、分析和评估并提供有关专业意见。

信托物业市场调研，应对信托物业所在地区经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身关于市场状况进行调查、描述、分析和预测并提供有关专业意见。

信托物业价值评估（简称信托物业估价），应对信托物业市场价值或其她特定价值进行分析、测算和判断并提供有关专业意见。5.11.3

信托物业价值评估应遵循一致性原则。为同一估价目，对同一房地产投资信托基金同类物业在同一价值日期价值进行评估，应采用相似估价办法。估价办法如有不同，应在估价报告中阐明理由。

信托物业价值评估应遵循一贯性原则。为同一估价目，对同一房地产投资信托基金同一物业在不同价值日期价值进行评估，应采用相似估价办法。估价办法如有变化，应在估价报告中阐明理由。

5.12为财务报告服务房地产估价

5.12.1

为财务报告服务房地产估价，应根据有关法律、法规以及会计准则、会计制度等关于规定进行。5.12.2

为财务报告服务房地产估价，涉及投资性房地产公允价值评估，存在减值迹象房地产可回收金额评估，作为存货房地产可变现净值评估，境外上市公司固定资产重估，受赠、合并对价分摊等涉及房地产入账价值评估等。5.12.3

注册房地产估价师从事为财务报告服务房地产估价业务，应与公司及执行审计业务注册会计师进行必要沟通，熟悉有关会计准则、会计制度，理解有关会计确认、计量和报告规定，理解历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性及其与房地产估价有关价值、价格联系和区别。5.12.4

为财务报告服务房地产估价，应依照有关规定，选取资产负债表日、购买日、减值测试日、转换当天、初次执行日等某一特定日期为价值日期。5.12.5

为财务报告服务房地产估价，应按规定历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性，选用成本法、假设开发法、收益法、比较法等办法评估相应价值或价格。其中，采用公允价值计量，应评估市场价值。

5.13公司各种经济活动涉及房地产估价

5.13.1

公司各种经济活动涉及房地产估价，涉及用房地产作价出资设立公司，以及公司改制、上市、资产重组、产权转让、关联交易、对外投资、合并、分立、合资、合伙、租赁、清算、抵债等经济活动中房地产估价。5.13.2

公司各种经济活动涉及房地产估价，应参照相应估价目房地产估价进行。对于房地产权属发生转移，应按相应房地产转让行为进行估价。5.13.3

公司各种经济活动涉及房地产估价，应理解估价对象与否可以合法变化用途，并分析、判断以“维持现状前提”或“变化用途前提”进行估价。5.13.4

用房地产作价出资设立公司和关联交易涉及房地产估价，应评估市场价值。5.13.5

公司破产清算等强制处分涉及房地产估价，应考虑短时间内变现，估价对象通用性、可分割性以及改造、变化用途等合法性和也许性，对潜在购买者范畴限制等因素，在估价时进行相应调节。

5.14房地产纠纷估价

5.14.1

房地产纠纷估价，应对有争议房地产价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、补偿金额、费用分摊、价值分派、估价成果等进行科学鉴定，提出客观、公平、合理意见，为和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供有关参照根据。5.14.2

房地产纠纷估价，应参照相应估价目房地产估价进行。5.14.3

房地产纠纷估价，应注意纠纷性质以及和解、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷不同方式，并将其作为估价根据，平衡各方当事人利益。

5.15其她目房地产估价

5.15.1

其她目房地产估价，涉及建设用地使用权人变化土地用途等补地价评估，分家析产需要估价，为办理出国移民提供财产证明估价，为行政机关解决、纪律检查部门查处、检察机关备案等需要而进行估价等。5.15.2

补地价评估应分清变化土地用途、增长容积率、延长土地有效期限等各种补交地价因素，明确补地价内涵，以用地条件变化先后土地差价为基本进行评估，但国家或本地有有关规定，应依照其规定进行评估。补地价评估可采用价差法等办法。

6估价成果

6.0.1

估价成果应在对不同估价办法测算成果进行校核和比较分析基本上合理拟定。6.0.2

对不同估价办法测算成果应做下列检查，寻找导致它们之间差别因素，并消除不合理差别：

1

估价测算过程与否有误；

2

估价基本数据与否对的；

3

估价参数选用与否合理；

4

计算公式选用与否恰当；

5

不同估价办法估价对象范畴与否一致；

6

不同估价办法估价前提与否相似；

7

选用估价办法与否合用估价对象；

8

估价假设与否合理；

9

与否遵循了相应估价原则；

10

房地产市场与否处在特殊状况。6.0.3

撰写估价报告注册房地产估价师对估价报告中估价基本数据和参数，应能解释其根据或来源。

房地产估价行业组织已发布关于调节系数、报酬率、资本化率、利润率、建筑物经济寿命、残值率、折现率等参照值，应优先选用；不选用，应在估价报告中阐明理由。6.0.4

在确认所选用估价办法测算成果无误之后，应依照估价目和不同估价办法合用限度、数据可靠限度、测算成果差别限度等详细状况，并通过度析，选用简朴算术平均、加权算术平均等办法计算出综合成果，或选用其中一种估价办法测算成果作为综合成果。6.0.5

在得出综合成果基本上，应分析与否存在某些不可量化价格影响因素，对该成果进行恰当调节，或取整，或认定该成果，作为最后估价成果。

当有调节时，应在估价报告中明确阐述理由。

7估价报告

7.0.1

估价报告应做到下列几点：

1

真实，即应按事物本来面目陈述事实、描述状况、阐明状况，没有虚假记载；

2

客观，即应不加个人偏见地进行论述、分析和评论，得出结论应有充分根据，没有误导性陈述；

3

精确，即估价基本数据应对的，用语应明确必定、避免产生歧义，对未予以核算事项不得轻率写入，对难以拟定事项及其对估价成果影响应予以阐明，没有含糊其辞；

4

完整，即应提供必要信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大漏掉；

5

清晰：即应层次分明，用简洁文字对关于状况和问题进行归纳总结，避免不必要重复，便于估价报告使用者理解和使用；

6

规范，即估价报告制作应符合规定格式，文字、图表等使用应符合相应原则，关于专业术语应采用相应专业明文规定或商定俗成术语。7.0.2

估价报告应涉及下列某些：

1

封面；

2

致估价委托人函；

3

目录；

4

注册房地产估价师声明；

5

估价假设和限制条件；

6

估价成果报告；

7

估价技术报告；

8

附件。

估价技术报告可按估价委托合同商定不提供应估价委托人，但房地产估价机构应将其存档，以供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查等。7.0.3

封面应简要记载下列事项：

1

估价报告名称；

2

估价项目名称；

3

估价委托人名称或姓名；

4

房地产估价机构名称；

5

注册房地产估价师姓名和注册号；

6

估价报告出具日期；

7

估价报告编号。7.0.4

致估价委托人函应涉及下列事项：

1

致函对象；

2

估价目；

3

估价对象；

4

价值日期；

5

价值类型；

6

估价办法；

7

估价成果；

8

与使用估价报告、估价成果关于特别提示；

9

致函日期。

致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其她印章代替公章，法定代表人或执行合伙人可在其上签名或盖章。7.0.5

目录应按估价报告各个构成某些先后顺序列出其名称及相应页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告框架和内容有一种总体理解，并容易找到其关注内容。7.0.6

注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价职业道德、专业胜任能力等所做承诺和保证，应涉及下列内容：

1

注册房地产估价师在估价报告中对事实阐明是真实和精确，没有虚假记载、误导性陈述和重大漏掉。

2

估价报告中分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经阐明估价假设和限制条件限制。

3

注册房地产估价师与估价报告中估价对象没有现实或潜在利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4

注册房地产估价师对估价报告中估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5

注册房地产估价师是依照中华人民共和国国标《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语原则》以及有关房地产估价专项原则进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

6

注册房地产估价师对估价报告中估价对象进行了实地查勘（若不是所有在本声明上签名注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘注册房地产估价师姓名）。

7

没有人对估价报告提供重要专业协助（若有例外，应写明提供重要专业协助者姓名或名称和协助内容）。

注册房地产估价师声明应注明所有参加估价注册房地产估价师姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价注册房地产估价师不得在其上签名。

房地产估价机构和注册房地产估价师不得将注册房地产估价师声明内容与估价假设和限制条件内容相混淆，不得把注册房地产估价师声明变成免责声明。7.0.7

估价假设和限制条件应阐明下列内容：

1

普通假设：涉及对估价所根据估价委托人提供估价对象权属、面积等资料在进行了审慎检查而未予以核算状况下，对其合法性、真实性、精确性和完整性合理假定；对建筑安全、环境污染等重大影响估价对象价值因素予以了关注，在无理由怀疑存在安全隐患且无相应专业机构检测或鉴定状况下，对其安全性等合理假定。

2

不拟定事项假设：对估价所必须尚未明确或不够明确土地用途、容积率等事项所做合理、最也许假定。

3

背离实际状况假设：因估价目特殊需要所做与实际状况不一致假定。

4

估价报告使用限制：估价报告使用者、用途、有效期限以及在使用中应注意其她事项。其中，估价报告有效期限应依照估价目和预测估价对象市场价格变化限度来拟定，原则上不应超过一年。

估价假设必要是针对估价前提所做必要、合理、有根据假定。禁止为了高估或低估、规避应尽勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

经实地查勘、查阅既有资料或向有关专业领域专家征询，对估价对象建筑安全、环境污染、质量缺陷、完损状况等专业问题难以作出常规判断和相应假设，应建议估价委托人聘请具备相应资质专业机构进行检测或鉴定，以专业机构出具检测或鉴定意见为根据进行估价。7.0.8

估价成果报告应简要记载下列事项：

1

估价委托人名称或姓名和住所；

2

房地产估价机构名称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质级别和资质证书编号；

3

估价目；

4

估价对象；

5

价值日期；

6

价值类型；

7

估价原则；

8

估价根据；

9

估价办法；

10

不同估价办法测算成果和最后估价成果；

11

注册房地产估价师；

12

协助估价人员；

13

实地查勘期；

14

估价作业期。7.0.9

估价技术报告应详细记载下列事项：

1

估价对象描述与分析；

2

市场背景描述与分析；

3

估价对象最高最佳运用分析，但评估现状价值可除外；

4

估价办法合用性分析；

5

估价测算过程；

6

估价成果拟定。

房地产抵押估价报告还应记载估价对象变现能力分析。7.0.10

附件应涉及下列资料：

1

估价委托书复印件；

2

估价对象位置示意图、外观和内部状况照片、周边环境和景观照片、权属证明复印件；

3

估价中引用其她专用文献资料；

4

房地产估价机构营业执照和资质证书复印件；

5

注册房地产估价师注册证书复印件。

房地产抵押估价报告还应涉及法定优先受偿权等状况书面查询资料和调查记录。采用比较法估价，还应涉及可比实例外观照片。

因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘，附件中可不涉及估价对象内部状况照片，但应在附件中相应位置阐明没有估价对象内部状况照片详细因素。7.0.11

估价报告中应描述阐明估价对象状况，涉及估价对象区位状况、实物状况和权益状况，其中：

1

对土地描述阐明，应涉及名称、坐落、四至、面积、形状、地形、地势、地质条件、开发限度、交通条件、周边环境和景观、外部配套设施、运用现状、规划条件、权属状况等；

2

对建筑物描述阐明，应涉及名称、坐落、建筑规模、层数和高度、建筑构造、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成年月、维护状况、运用现状、权属状况等。7.0.12

估价报告应采用书面形式，有不少于两名注册房地产估价师签名，并加盖房地产估价机构公章。在估价报告上盖章房地产估价机构和签名注册房地产估价师，对估价报告内容和结论依法承担责任。7.0.13

成套住宅抵押估价、基于同一估价目大量同类房地产批量估价，估价成果报告可采用表格形式。除此之外估价成果报告，均应采用论述形式。7.0.14

估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好质量，纸张大小宜采用A4纸规格。

8估价职业道德

8.0.1

房地产估价师和房地产估价机构应诚实正直、勤勉尽责，禁止作任何虚假估价，不得按估价委托人或其她单位、个人预先设定价值或价格，以及高估或低估规定进行估价。8.0.2

房地产估价师和房地产估价机构必要回避与自己、近亲属、关联方及其她利害关系人有利害关系房地产估价业务。8.0.3

房地产估价师和房地产估价机构不得承办超过自己专业胜任能力估价业务，对于某些超过自己专业胜任能力工作，应聘请具备相应专业胜任能力专业人员或专业机构提供协助，并在估价报告中披露或阐明。8.0.4

房地产估价师和房地产估价机构应尽职做好每项估价工作，涉及对估价委托人提供估价所根据资料进行审慎检查，努力收集估价所需资料，对估价对象进行认真实地查勘。8.0.5

房地产估价师和房地产估价机构应在估价假设等重大估价事项上，向估价委托人详细阐明，务求估价委托人清晰估价限制条件和估价成果使用限制。8.0.6

房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉国家秘密、当事人商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供资料，未经估价委托人批准，不得擅自将其公开或泄漏给她人。8.0.7

房地产估价师和房地产估价机构应维护房地产估价行业名誉，不得采用迎合估价委托人或估价利害关系人不当规定、恶性低收费、支付回扣、贬低同行、对自身能力虚假宣传等不合法手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取合同商定费用外其她利益。8.0.8

房地产估价师和房地产估价机构不得容许其她个人或单位以自己名义从事估价业务，不得以估价者身份在非自己估价估价报告上签名、盖章，不得超越本机构资质级别允许业务范畴或以其她房地产估价师、房地产估价机构名义从事估价业务。8.0.9

房地产估价师和房地产估价机构应经常开展内部研讨，积极参加继续教诲，努力学习专业知识，持续积累估价经验，不断提高专业胜任能力，敢于承担社会责任。

附录A估价报告规范格式

A.0.1

封面：

（标题：）房地产估价报告（或房地产抵押估价报告、房屋征收评估报告、房地产司法拍卖估价报告等）

估价项目名称：（依照估价对象名称或坐落和估价目，提炼出简洁项目名称）

估价委托人：（写明估价委托人名称或姓名）

房地产估价机构：（写明房地产估价机构名称）

注册房地产估价师：（写明注册房地产估价师姓名和注册号）

估价报告出具日期：（致估价委托人函中落款日期）

估价报