保安工作手册模板

华润置地（上海）物业管理三阶文件橡树湾管理处保安工作手册CRPMSH/3/SH-XSW/BA/001版本：第A版修订次：1受控状态：受控接收部门：橡树湾安全组编制人：同意人：审核人：同意日期：9月30日公布目录TOC\o"1-1"\h\z\u一、 交接班管理制度 2二、 保安用具管理制度 5三、 门禁门岗管制制度 5四、 停车车库管理制度 5五、 监控中心管理制度 5六、 消防安全管理制度 5七、 巡查管理制度 5八、 装修管理制度 5九、 钥匙管理制度 5十、 空置房管理制度 5十一、 突发事件管理制度 5十二、 防台防汛应急管理制度 5十三、 休息室管理制度 5十四、 橡树湾夜班经理值班制度 5

交接班管理制度1.目确保交接工作整齐有序，树立管理处良好形象。2.适用范围适适用于橡树湾全体保安员交接班工作。3.分工3.1保安队员：确保值勤物品完整无缺，遗留问题跟进清楚。3.2保安领班：督促跟进遗留问题处理对交接本进行检验并签字确定。3.3保安主管：每个月对交接本进行检验、审核，并对队员交接工作进行评定。3.4物业经理：每个月对小区安全管理进行督导、审核。确保现场安全工作实施到位。4.过程控制4.1交接班工作关键点：4.1.1人员要求：全部些人员在交接岗时必需着装证整齐、精神饱满。4.1.2时间要求：执岗人员不得提前离岗，提前10分钟将执勤物品逐一检验交接给接班人员；接班人员提前5分钟抵达所属岗位进行交接准备。4.1.3移交内容：执勤物品移交及其它需要移交物品；岗位执勤统计表单或执勤统计本；还未统计相关事宜及注意事项口头移交。4.2工作次序：实施→→检验→→整改→→监督→→审核→→存档4.2.1实施：全部保安队员必需严格遵守交接班管理制度，并严格实施制度中内容。4.2.2检验：执岗人员和接岗人员天天自查，保安领班天天对全部岗位统计表进行检验，保安主管对岗位统计进行抽查。4.2.3整改：检验中发觉问题在时限内进行整改，整改后保安领班进行复查，不合格再整改，直到整改合格关闭签字确定。4.2.4监督：保安领班跟进遗留问题处理，保安主管对过程进行监督。4.2.5审核：每个月对交接本/交接表单进行检验、审核。4.2.6存档：每个月对交接相关统计进行整理装订存档。4.3交接班工作规程4.3.1岗位交接班时，接班领班应整队进行班前会，检验着装和BI，重述强调前一天值勤中存在问题，并对当日工作做出安排。4.3.2按时交接班，接班队员必需提前5分钟到岗，交班前10分钟需进行岗位清洁工作，并确定值班统计和相关工作证据完整，当班人员不得无故离岗。4.3.3接班人员要具体了解上一班执勤情况和本班应注意事项，应做到三明：（1）上一班情况明；（2）本班接办事情明；（3）物品、器械清点明；4.3.4交班人在下班前必需具体填写值班统计，应做到三清：（1）本班情况清；（2）交接问题及需跟进处理清；（3）物品、器械交接清。4.3.5交班人员应和接班人员交接岗位物品，并清楚交待未完成工作，双方签字确定。4.3.6列队交接班时符合岗位交接班标准，两人成行三人成列，步伐整齐。4.3.7交班人员需下班前做好当值区域卫生工作，接班人员检验岗位卫生，保持岗位整齐。4.3.8值班室、执勤点十米之内无纸屑，烟头、地面洁净。4.3.9物品摆放整齐，不乱扔乱挂乱放。4.3.10物品清点不清，或有损坏，交完班后才发觉，所负担责任由接班人员负责，领班负督导不严责任。4.3.11交班后，保安领班应进行班后会，总结点评当日值勤情况，指出存在问题，作出纠正和指导；表彰好方面，要求继续保持。4.3.12在交接班过程中及抵达集合地点不得喧华、喧哗。应自行列队站立。4.3.13班后会结束后要列队回宿舍（现在橡树湾无保安宿舍），班下职员须着便服或迷彩服，严禁穿着工服。4.4注意事项：4.4.1按时交接班，若交接班任何一方发生情况时，必需通知所在班领班，让其进行人员调配，确保顺利交接工作。4.4.2交岗人员在交接班时未见接班人员前来接班时，不得私自离开岗位，应立即汇报领班进行处理。4.4.3接岗人员对移交全部物品、用具及其它相关器材、设施、设备等进行立即检验，发觉问题立即通知领班并做好统计。4.4.4交接岗人员应相互传达上级领导相关工作部署、其它事宜通知或注意事项等内容，不得有意隐瞒。5.相关统计：《门岗值班统计表》保安表单\XSW-BA-003门岗值班统计表.doc《领班值班统计表》保安表单\XSW-BA-020领班值班统计表.doc

保安用具管理制度1、目标为确保小区保安工作正常开展，对日常使用保安用具必需规范使用方法和日常管理要求。2、范围适适用于橡树湾物业项目安全维护用具管理。3、分工3.1保安人员：负责所领用具保管和检验其性能。严格按规范进行使用和管理。3.2保安领班：负责检验保安用具损坏情况，对发觉违反使用保安用具规范人员进行纠正整改。3.3保安主管：负责建立全部保安用具台账；申请和收发保安用具。3.4物业经理：负责对保安主管申请用具方案及预算进行审核，再报物业总经理指示。4、过程控制4.1保安用具：保安用具包含对讲机、电板充电器、警棍、橡胶棒、电筒、雨衣套鞋、遮阳伞及岗台。4.2保安用具管理关键点：4.2.1建立台账：将全部保安用具按型号、编号、产品名称、数量、领用人（责任人）等正确统计，方便查对。4.2.2新旧用具更换：将已损坏或产品使用寿命已过用具进行更换，将淘汰用具进行登记后分开存放，按企业要求进行处理。4.2.3用具保养：定时将用具进行保养，已延长使用寿命。4.2.4用具交接：保安条线有辞职队员应将用具查对收回，交接给新队员使用。4.3工作次序：台账建立→→实施→→检验→→监督→→审核→→存档4.3.1台账建立：将全部保安用具按型号、编号、产品名称、数量、领用人（责任人）等正确统计，一份交企业成本管理，一份留存管理处。4.3.2实施：严格按保安用具使用规范和要求进行实施。4.3.3检验：保安领班每日对各岗位用具进行检验，发觉问题当场整改。4.3.4监督：保安主管对各岗位用具使用进行抽查，并对其监督。4.3.5审核：物业经理对保安条线提交用具申购或用具报废等汇报进行审核、评定4.3.6存档：每个月对保安用具相关统计（维修频次、申购数量、报废数量等）进行存档。4.4保安用具使用规范和标准4.4.1对讲机、电板充电器4.4.1.1队员在使用对讲机时必需掌握正确使用方法，依据编号对应备用电池板，并由充电点统计时间，不得调错。4.4.1.2上班期间不以任何事由在对讲机中谈论于工作无关事由，不得在对讲机中联络机密事情，不得在领导查岗时利用对讲机进行不正当操作。4.4.1.3文明使用对讲机，内部联络时使用联络代号，代号按岗位编排，不直呼其名；各岗位联络时通话简单明了；不在大堂等人多地方进行大声呼叫或大声应答。4.4.1.4每班交接班时必需对对讲机及隶属设备进行检验，并保持对讲机和充电器卫生清洁，将检验情况统计于交接统计中。4.4.1.5保安条线使用统一频道，未经主管许可，任何人不得私自更换。4.4.1.6妥善保管及使用对讲机，不得握拿天线部位，避免碰撞敲打对讲机，避免因浸水、淋雨并造成对讲机受潮，电池板需立即更换。4.4.1.7对讲机时岗位之间关键通讯工具，若在顶岗或换岗时要做好移交工作，做到机不离人，人不离岗。不准私自将对讲机带到她处或借给无关人员使用。4.4.1.8对讲机在使用过程中发觉故障应立即汇报，严禁私自拆卸，如违反要求而造成对讲机损坏，依据要求给处罚及赔偿。4.4.2橡胶棒4.4.2.1保安条线所属橡胶棒统一存放在值班室，并悬挂和固定位置。4.4.2.2橡胶棒仅限于在小区范围内巡查时佩带，尤其是在夜间巡查时必需佩带。严禁在巡查中随意将其挥舞。4.4.2.3若发生紧急事件需使用请在当值领班指挥下统一协调，不得私自使用。4.4.2.4不得将橡胶棒提供给无关人员。4.4.3电筒4.4.3.1通常照射：在大范围搜索巡查时使用4.4.3.2集中照射：集中一点照射，在辨明可疑事物时使用4.4.3.3作为保安暗岗人员联络之信号使用4.4.3.4夜间巡查时，不得随意将灯光照射住户窗户。4.4.3.5保安条线所属电筒统一编号，并集中在监控中心统一进行充电。4.4.4雨伞、雨衣和套鞋4.4.4.1全部日常使用雨具统一存放在固定位置，在雨天使用由领班统一发放。4.4.4.2保持全部雨具洁净整齐，在使用后需清洁再妥善存放。4.4.4.3在使用过程中必需珍惜公共财产，不得随意乱扔乱丢。4.4.4.4若发生雨具损坏使用人员需立即通知领班，说明损坏原因并在交班统计中注明。4.4.5遮阳伞和岗台4.4.5.1确保在日常工作中正确使用遮阳伞及岗台，并注意珍惜保养。4.4.5.2在使用过程中必需珍惜，如碰到风大立即收起并确保其它岗位同时使用。4.4.5.3如发觉损坏，应立即报前台通知立即修复，在交接班统计上注明统计。4.4.6注意事项4.4.6.1保安用具天天检验，发觉问题立即上报，做好相关维修统计4.4.6.2交接统计上对用具必需统计，有据可查，预防扯皮现象4.4.6.3保安用具保持洁净清洁，不得污染其用具。4.4.6.4统一对用具进行编号或设标识，若标识更该或遗失，立即补齐。4.4.6.5使用完后物品进行归仓作业。5、相关统计《门岗值班统计本》保安表单\XSW-BA-003门岗值班统计表.doc《巡查岗值班统计本》保安表单\XSW-BA-017巡查岗值班统计表.doc

门禁门岗管制制度1.目规范本小区门岗操作，加强门岗管理，预防犯罪意外发生，维护物业内人员及财产安全。2.范围适适用于管理处保安工作管理。3.分工3.1门岗保安：负责辖区进出人员、车辆登记和物品出门验证、站岗工作。3.2保安领班、主管、及物业经理：负责对门岗保安工作进行指导、检验和考评。4.工作程序4.1门岗工作关键点：4.1.1人员要求：各岗位保安人员进行岗位培训，熟知本岗位工作内容和服务规范并严格实施，认真做好相关统计。4.1.2证件识别：管理处职员证；住户聘用保姆、钟点工和其它家政服务人员出入证；临时施工出入证等。4.1.3登记核实：对非小区人员进行具体登记并进行核实，确定后方可放行。4.1.4作业统计：相关统计进行具体登记，无遗漏及缺页现象。4.2工作次序：具体实施→→监督→→整改及纠正方法→→审核→→存档4.2.1具体实施：按保安门禁门岗制度内容进行操作。4.2.2监督：保安领班对门岗工作进行检验指导、监督，4.2.3整改及纠正方法：对工作中发觉问题进行核实，进行整改、纠正，并对以后工作中制订防范方法。4.2.4审核：保安主管对相关问题制订方案做可行性分析，并提交相关方案报物业经理审批，待指示经过后，按指示进行处理。4.2.5存档：将全部制订处理方案进行分类整理，每个月进行存档。4.3.1门岗工作规范及服务步骤4.3.1日常接待4.3.1.1业主进出时，门岗人员见到业主需在三米处对其微笑问好。如有来访人员，应敬礼后礼貌问询来访对象。4.3.1.2门岗人员应熟知本小区业主，知晓其楼栋号、房间号及其它相关信息。4.3.1.3小区门口设有门禁系统，本小区业主刷卡方可进入小区，对未带卡业主（针对从未见过面或不太熟悉住户）应礼貌问询并查对业主资料。4.3.1.4若门岗人员见业主提携带重物，则应主动上前帮助携带重物住户，若业主无需帮忙，则主动帮业主刷卡开门即可；若业主需要帮助按其要求提供对应帮助。（可提供门岗手推车供业主使用）4.3.1.5门岗人员见老年人应主动提醒老年人小心门槛并在许可情况下搀扶老人。4.3.1.6外来人员一律进行问询并做好相关登记，不可随便放行。4.3.1.7如遇访客人员骑单车或驾车来访，应告之停放车辆位置，严禁5吨及5吨以上车辆进入园区（特种车辆除外）；4.3.1.8主动帮助携带重物用户，门岗配置雨伞、手推车等设施供住户借用；借用时应做好相关信息登记，方便有据可查；4.3.1.9标准上门岗对业主全部快递、信件等不做签收，除非得到业主委托方可代收。对代收业主报刊、杂志、信件等物品收转应做好具体统计工作，并分类摆放整齐通知业主立即领取。（关键信物可放置在物业管理处）4.3.1.10门岗人员应有效控制物品出入，委婉拒绝危险品进入小区，如系业主必需物品，应通知巡查人员及监控人员跟进；4.3.1.11门岗内物品摆放整齐有序，保安物品和业主物品分类存放，业主寄存物品有寄存及领走统计。4.3.2物品出门验证4.3.2.1全部外来人员携带物品出园区，必需开具出门证，由当值保安领班办理（验证开具），外协单位或本企业物品出园区，由部门经理在出门证上签字认可；岗亭内物品摆放整齐有序，用户寄存物资有寄存及领走统计。4.3.2.2保安人员应依据出门证内容检验后放行；有效控制物品出入，委婉拒绝危险品进入小区，如系业主必需物品，应通知巡查人员及监控人员跟进4.3.2.3如出门证内容和所带物品不相符，应让其补办手续方可放行；4.3.2.4门岗严格审核大件物品运出相关手续，做到可追溯到用户本人。4.5.2.5保安人员在检验后，在出门证上署名后归档。4.3.3叫车服务4.3.3.1住户需要出租车，能够立即通知门岗保安人员或是监控中心；4.3.3.2门岗保安依据住户需求安排车辆前往指定地点接送，中控人员将需要用车单元通知门岗；4.3.3.3保安人员可经过监控中心或是对讲系统，通知出租车已叫到；4.3.4外来人员管理4.3.4.1住宅楼外来人员管理，门岗应有效控制外来人员，对全部外来人员进行登记。对临时施工相关人员应进行出入登记，小区内装修施工人员应凭证出入4.3.4.2住宅楼实施二十四小时全天候封闭式管理。4.3.4.3大门岗实施二十四小时保安员站岗（小区主出入口）。4.3.4.4遇有形迹可疑、衣冠不整、投递广告、闲杂等人员进入小区大门岗保安员应主动上前问询、阻止，并妥善处理。4.3.4.5任何外来访客人员，门岗保安员均要经过门岗对讲机和业主进行联络，和业主确定后进行登记，准予放行放行；若门岗对讲机无法和业主联络则通知监控中心，监控人员经过对讲电话和业主进行联络，将情况通知门岗。登记内容按《外来人员出入登记本》要求填写。外来装修工人一律凭管理处发放有效出入证进出小区，对无证人员不准其进入小区，并不准在大门口聚集。外来装修工人进出小区一律要出示管理处发放有效出入证，巡查保安员对施工人员装修单元负有监管责任，需定时对每户装修人员进行验证查对，并进行统计。尤其注意手持工具器械访客人员，可能包含违章施工及存在安全隐患，应给予问询，立即将该情况汇报上级领导并将相关内容登记在工作统计上；除搬运家俱、装修材料、清洁打扫、消防安全等突发事件情况外，大堂“电子自动门”应处于全日制关闭状态，不许可无故敞开。对讲密码机”应处于良好运行状态。如遇故障，损坏等应立即汇报管理处进行维修保养，并作好具体统计。统计按《巡查岗值班统计表》内容填写。受业主委托中介企业出租/出售看房：受业主委托中介企业工作人员到小区业主家看房，必需凭业主委托书并持有效证件在门岗登记后方可进入大楼，小区门岗保安必需检验其证件，确定无误后，方可准许进入，并通知监控中心进行有效监控。巡查人员全程跟进中介人员看房，并检验室内物品完好及电源、门窗是否关闭。如业主将住房出租，要求该业主率领租户到管理处办理登记手续，管理处做好对该租户档案登记，并通知保安员对该租户进行有效中控。如业主（租户）家庭内使用居住型保姆，要求该业主（租户）到管理处办理登记手续，办理出入证，保安员有权对该保姆进出楼宇进行问询核查。如业主（租户）家庭内使用钟点工，要求该业主（租户）到管理处办理登记手续，办理出入证，保安员有权对该钟点工进出楼宇进行问询核查。送递快件、邮件、盒饭等人员，由保安员依据实际情况安排登记放行，任何不愿合作人员，保安员有权阻止其行为发生。快件、邮件要求直接送达，保安员须经过对讲电话和业主进行联络，得到同意后先登记后放行。对公、检、法等人员需要进入楼宇实施公务时，保安员应让其出示相关证件，并和管理处、保安领班、总值班联络后，保安员才可放行（突发事件例外）。4.3.4.6保安员在执勤中要坚持标准，不得徇私舞弊。5、相关统计《门岗值班统计本》保安表单\XSW-BA-003门岗值班统计表.doc《巡查岗值班统计本》保安表单\XSW-BA-017巡查岗值班统计表.doc

附步骤图:门岗人员友好通知出租车、私家车等车辆不得进入小区内，只可停入地下车库；（除特殊车辆，如救护车、消防车、超出高1.8米车辆）施工人员无临时出入证，门岗人员应上报领班，通知领班情况，核实施工单元，确定后准许上门门岗人员打对讲和住户进行确定，确定后放行门岗人员在门岗打对讲和住户确定，待确定后放行门岗人员礼貌问询情况，负责登记、验证门岗人员礼貌问询情况，负责登记门岗人员友好通知出租车、私家车等车辆不得进入小区内，只可停入地下车库；（除特殊车辆，如救护车、消防车、超出高1.8米车辆）施工人员无临时出入证，门岗人员应上报领班，通知领班情况，核实施工单元，确定后准许上门门岗人员打对讲和住户进行确定，确定后放行门岗人员在门岗打对讲和住户确定，待确定后放行门岗人员礼貌问询情况，负责登记、验证门岗人员礼貌问询情况，负责登记门岗人员礼貌问询情况，负责登记核准来访目标门岗服务操作步骤访客、送货人员家政人员施工人员车辆进入门岗人员通知家政人员带好相关证件至管理处办理出入证门岗人员通知区域巡查岗带访客刷卡进入访客单元门岗人员通知家政人员带好相关证件至管理处办理出入证门岗人员通知区域巡查岗带访客刷卡进入访客单元核实后通知施工人员带好相关证件至管理处办理临时出入证核实后通知施工人员带好相关证件至管理处办理临时出入证如现场碰到问题门岗人员立即上报当值领班进行处理如现场碰到问题门岗人员立即上报当值领班进行处理如访客造访结束后，不知怎样出小区情况下，巡查岗发觉异常应主动上前问询并指导方向如访客造访结束后，不知怎样出小区情况下，监控室发觉应立即通知巡查岗上前问询并指导方向如访客造访结束后，不知怎样出小区情况下，巡查岗发觉异常应主动上前问询并指导方向如访客造访结束后，不知怎样出小区情况下，监控室发觉应立即通知巡查岗上前问询并指导方向有临时证施工人员，门岗应查看证件是否过期，再按要求处理有临时证施工人员，门岗应查看证件是否过期，再按要求处理停车车库管理制度1、目标为了加强停车库管理，维护车辆行驶和停放良好秩序，保障使用人及第三者生命和财产安全。2、范围适适用于橡树湾项目地下车库停车管理。3、分工3.1车库保安：负责车辆进入登记；对来访车辆进行指导；对车库全部车辆进行检验，填写相关统计表。3.2车库收费岗：负责对车库车辆进行收费工作，每日盘点现金，查对发票。3.3车库保洁：负责对地下车库内车道、车位及设施设备等进行清洁。3.4保安领班：负责日常工作检验，监督纠正发觉问题，搜集当日统计表进行检验。3.5管理处财务：负责车位租赁费收缴，监督车库收费岗工作。3.6保安主管：负责检验、监督现场工作，负责车位出租；对保安、保洁、绿化上交日常报表进行审核。3.7物业经理：负责每个月对车位出租及票据进行审核。4、过程控制4.1停车库管理关键点:4.1.1区域管理：项目整个地下停车库。4.1.2车位申请：车库车位现在已出租为主，住户有需要能够至管理处申请，办理相关手续。4.1.3收费管理：收费明细需明示。4.1.4车库管理人员要求：熟知车库管理制度内容，执勤时应穿着反光衣，熟练利用交通指挥舞作、手势；在机动车场执勤人员应着反光衣。巡查车库时认真做好相关统计。4.1.5车库设施及标识：机动车出入口设有减速装置和防强闯设施；且能发挥有效地功效；停车场有清楚、有效、规范护卫；在场内入口、出口、转弯等设有交通标识和路标；在入口显眼处公告《停车场管理要求》；提醒车主遵守本车库要求和管理。在停车场地标识显著车位线、车位、交通线路和合理出入口计划；车库内有显著限速标志；碰到下雨、雪、黄梅天气在出入口等显著处设置“减速慢性，小心地滑”等警示牌等。4.2工作次序：实施→→监督→→审核→→评定→→存档4.2.1实施：各岗位按车库管理制度具体内容严格操作和实施。4.2.2监督：按每个岗位不一样操作过程进行逐层监督。4.2.3审核：车库管理各个岗位每项工作逐层进行检验、审核。4.2.4评定：物业经理对全部作业结果统计进行评定。4.2.5存档：将全部包含车库管理统计进行整理审核后由保安主管存档。4.3车库管理操作规程：4.3.1车辆管理：4.3.1.1机动车辆停放本小区一律严禁外来车辆进入车库。对无牌机动车辆(新车除外)及携带危险品车辆严禁进入地下车库。机动车停车场地应有标识显著车位线，车位、交通线路、出入口计划合理本小区地面严禁停车。其它任何车辆管理按小区要求实施。对无主或长久弃用车辆处理应明确补充在业主条约内。上下班高峰期，门岗保安应配合地库保安进行疏导车辆进出，保持通道通畅；主动为车主刷卡。小区内业主可到管理处办理地下车库租赁手续，签定车位租赁协议后，即可在指定车位上停放对应机动车。不凡办理过车位租赁手续车辆，可经过“月卡入口”，进入本小区地下车库并将车停放在指定车位上。临时车辆设有临停区，停放在临时车位上，不得占用已租赁车位。每个月占用她人车位百分比应控制在两起以下；若月卡过期，在管理处发出《车位续签协议通知书》一周内未办理续租或无任何回复，管理处有权收回处理。地库保安员每班二次定时对停放在车库（场）机动车辆进行巡视检验，填写《车库（场）车位检验表》，如发觉异常情况应立即向领班汇报并填写《车辆异常情况汇报表》，做到恶性交通事故发生数为0，车辆遗失率为0发觉车辆门窗未关好，有漏油、漏水等异常情况时，做好具体统计并立即通知车主，上报当值领班。地库保安巡视检验车位及车辆时，应留心车位上贴管理处制作车牌号标识，若发觉车牌号标识损坏，应上报领班，重新制作张贴，以免造成误会。地下车库发生意外交通事故，保安员应立即汇报领班及主管以上管理人员或向“110”报警，并作统计。地库保安巡视时发觉车辆停放不规范，应通知车主重新停放，并标准、规范动作手势指挥车辆停放在划定停车线内，不准压线、不准停放在停车线以外，要做车库机动车停放要整齐有序。对无主或长久弃用车辆处理应明确补充在业主条约内。本停车库只提供停放场地，不负担任何赔偿责任。4.3.1.2拥有非机动车辆车主必需凭有效证件到管理处办理停车手续，领取寄车牌。凡办妥停车手续车辆均可在小区指定地点停放。非机动车辆停放一律不收费，管理处只提供停放场地，不负担任何保管责任。保安员每班二次定时对停放非机动车辆进行巡视检验并作统计《车辆异常情况汇报表》。非机动车辆管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象，标准上非设计为停车地方架空层严禁停放任何非机动车辆。本停车库（场）只提供停放场地，不负担任何赔偿责任。如发觉异常情况应立即汇报领班并作统计《车辆异常情况汇报表》。凡不办理任何停车手续非机动车辆一律不准在小区内停放。机动车辆、非机动车辆管理工作和统计由保安领班（对当班）、保安主管（对各班）进行验查。4.3.1.3停车库整年天天二十四小时开放，有专职保安人员巡查，保安有权在多种不正常迹象下，对小区区域内车辆和随车人员进行检验，被检人应给配合。对检验有异议，事后可向西欧去管理处或其它部门反应或投诉。项目内严禁机动车鸣笛，有显著限速标志，严禁通车道路设有禁行标识或方法。不准在停车库内清扫、清洗车辆及进行车辆维修、保养作业。车辆停放后，驾驶员必需关好车窗、锁好车门，以免发生意外事件。因过失发生损坏她人车辆、公共设施和路面等行为，责任人应照价赔偿。在停车库区域内，车辆不许可停放在车行道上上下客。对违反要求又不听劝阻，不负担责任者，管理处有权要求停止停放。阻止车辆乱停放，车卡不相符时出入需登记。4.3.2收费管理4.3.2.1车位申请（租赁）步骤车位租赁由前台、管家、财务、保安主管进行操作，由保安主管负责。本小区有需求业主带好驾驶证、行驶证等有效证件至管理处办理租赁手续；客服前台具体通知租赁车位相关事宜及注意事项，确定业关键办理手续后，通知保安主管；保安主管得悉对应信息后，安排地库保安陪同业主在未出租车位上进行挑选；待业主选定后，至客服前台办理手续，和业主签署《车位租赁协议》，同时前台必需通知相关事项，签署后通知财务进行收费；财务收到业主信息后，对业主进行收费，开具税控发票；保安主管接到财务信息后，更新车位租赁表，输入思源软件，并按信息制作车牌号（管理处统一格式并盖有管理处公章）和车卡（IC）；将车牌号贴至所租车位上；客服前台通知业主领取车卡，温馨提醒业主，磁卡不可弯折，暴晒、浸水等。若损坏和遗失立即至管理处补办出相关费用即可。客服前台将《车位租赁协议》和相关办理资料整理后进行存档。4.3.2.2车位续租财务每个月和保安主管查对租赁、欠费情况，整理协议将要到期住户，提前3天通知住户办理续租手续。对欠费住户进行催缴，若未按限定时间内进行缴纳，管理处有权将车位收回，催缴费用可按企业制度进行处理。各大堂信息公布屏或通告栏中公布车位续租通知，提醒住户立即办理续租手续。若住户在协议过期一周内仍未来办理手续，首先进行电话联络，若得到业主确定不再续租，则办理退租，并收回月租车卡；其次发放《车位续签协议通知书》，在发出书面通知书一周内未办理续租或无任何回复，管理处有权收回处理。4.3.2.3收费岗收费步骤收费岗收费票据由收费岗保安到财务处领取对应发票，同时办理对应领取手续。收费岗见有车辆前来交费时（针对临时卡收费），收费岗人员应面带微笑，用语文明规范，双手接卡，若卡中显示无需付费，开启道闸放行。若临时卡中显示费用，将礼貌通知金额，双手接钱，找币在上和发票一齐递和用户，零钱由大到小排列，并通知当面清点找零。车场进出岗秩序维护员在车辆进出时，双手接递业主用户停车卡。收费岗天天填写和《现金盘点表》，和下班交接人员当面进行交接。若交接中发觉问题则上报领班，主管查明原因及追究责任。车场现金应和票据相吻合，每日移交清楚。主管对收费岗提交《橡树湾停放收费日报表》进行审核。将盘点现金交财务，办理对应上交手续。全部机动车（不含摩托车）实施一车一卡封闭管理，对纸制凭据和电子凭据最少保持1个月追溯依据。5、相关统计《橡树湾车辆进入记录表》保安表单\XSW-BA-004车辆进入记录表.doc《橡树湾车辆停放收费日报表》保安表单\XSW-BA-005车辆停放收费日报表.doc《地下车库车位检验表》保安表单\XSW-BA-006地下车库车位检验表.doc《车位续签协议通知书》保安表单\XSW-BA-007车位到期续租意见咨询函.doc《现金盘点表》保安表单\XSW-BA-008现金盘点表.doc

监控中心管理制度1.目标确保监控系统包含消防、车库、安保系统和电梯监视系统完好及正常运行。2.范围企业所管辖住宅楼盘。3.分工3.1维修人员：负责对监控中心内设施设备保养工作。3.2保安监控人员：负责日常监控业务。3.3保安领班：负责对监控中心日常工作及卫生情况检验；巡查中发觉问题要求限时整改。3.4保安主管：对监控中心进行日常巡查工作，并对相关统计进行评定、审核。3.5物业经理：每个月进行抽查，并对现场问题进行指导，对主管进行考评。4.过程控制4.1监控中心管理关键点：4.1.1人员要求：监控中心人员应熟知岗位职责和设施设备操作步骤；应持有监控资质证书（上岗证）方可上岗。4.1.2监控室配置：监控中心应按消防管理标准配置消防设施和湿度温度计，同时设置防鼠板、鼠虫药盒、消防应急包和降温方法或设备；监控中心管理制度上墙。因监控中心设施较多，散发出热量使温度升高，若温度连续上升将造成设备不稳定，从而出现故障。4.1.3设施设备：监控室设施设备功效应完好，摄像机应确保摄影范围合理、画面清楚；定时进行维护保养。4.1.4清洁卫生：监控中心卫生应保持洁净清洁，不可在监控室内吃喝，保持空气清新无异味；同时设置防鼠板、鼠虫药盒，预防鼠虫咬断电线造成设施设备无法正常工作。4.1.5监控中心控制无关人员进出，来访人员需进行登记并由主管陪同或同意后方可进入。4.1.6监控中心管理制度必需上墙。4.1.7监控系统在交班时每日对监控中心设施设备检验一次，保安领班及主管每日进行巡检。4.2工作次序：实施→→监督→→指导→→审核→→评定→→存档4.2.1实施：按监控中心制度操作步骤及操作要求进行作业。4.2.2监督：领班对监控中心日常工作进行监督；主管对其工作进行检验，对领班工作进行监督。4.2.3指导：领班对监控中心日常工作中不足进行指导；主管对疑难问题处理进行指导。4.2.4审核：领班对监控中心表单进行检验，主管将领班提交监控中心表单进行审核。4.2.5评定：物业经理对监控中心工作每个月进行评定。4.2.6存档：每个月对表单进行整理存档。4.3监控中心操作规程4.3.1监控中心设备操作4.3.1.1消防控制系统监控中心消防中控系统连接小区全部消防控制设备，一旦发生报警，监控人员快速经过显示器上所显示报警状发出指令；消防系统发生报警时，立即通知相关岗位队员立即赶到报警区域进行检验，若检验后无异常情况，监控人员立即消音复位，对于无法消除及设备故障报警，立即通知管理处报工程条线处理；有情况发生监控人员根据火警紧急预案步骤操作；监控全部要认真做好各项统计，统计人必需署名；在工程人员处理完成后，统计应已修复；报修关闭。遇当日或临时不能处理问题，应在备注栏内注明，方便接班人员知晓直至问题处理为止。4.3.1.2主卧报警系统，室内红外报警系统业主误按要做好统计，请业主签字复位并通知此设备用途，切勿再发生类似误报情况；有情况发生，立即采取方法，在无法处理情况下，可呼叫领班签字；家中无人应答，中控人员须仔细检验以后通知管理处联络业主，并叫工程人员检验是否线路故障，进行处理。4.3.1.3周界红外报警系统中控人员首先必需熟悉各红外报警区域数字，一旦发觉红外报警应立即、正确地将报警区域通知相关岗位队员在3分钟内赶到现场查看，探头切换到报警区域，并做好统计；定时对周界红外报警系统进行检验，若红外报警区域出现故障，须立即通知相关人员采取有效人防方法，并上报立即修复。夜间因光线原因，应更仔细认真检验，一旦报警，决不轻易放过。确保建筑区域周界基础设施（红外、监控、灯光联动）完好，确保无人员潜入隐患；定时对周界基础设施周围绿化进行清理及修剪，以免绿化植物碰触造成不停报警或植物遮住摄像探头造成此区域成为盲点。4.3.1.4电梯紧急对话系统本系统用于电梯发生突发情况时，电梯内人员可和监控中心取得联络；一旦发生电梯困人情况，监控控人员首先立即通知相关部门，并经过对讲和被困人员保持通话状态，尽可能确保被困人员不要过于担心，并和之说明情况；通知相关岗位队员立即赶至事发楼层，确定被困人员确实切位置，并将情况通知监控中心，直至人员被安全解救为止；解救后监控人员将发生经过具体统计，并交领班签字；4.3.1.5车辆管理系统监控人员应熟练掌握软件操作、刷卡信息正确设置，确保小区内全部持卡车辆正常进出车库；监视摄像机应确保摄影范围合理、画面清楚；关键场所、停车场和出入口应设有录像，并在硬盘刻录机留存备查（最少半月）；制订监控资料查阅管理制度。如停车场采取智能管理而无人执守时，出入口监视摄像应能清楚录制驾车人体貌特征。4.3.1.6电子巡更系统巡楼人员每一次巡楼一圈将巡更棒交到监控中心数据下载一次，对于漏点情况可即时和当值领班反应；对于数次处理未果应按级上报；4.3.1.7BA系统BA系统关键分管、生活水泵、排风机、集水井自控；控制电脑一旦发生报警，监控人员将根据报警信息通知物管，并做好统计，直到工程人员排除问题为止。4.3.2监控中心操作规范4.3.2.1监控人员统一着装，按时交接班；每日在交接班同时检验监控中心设施设备，4.3.2.2监控中心实施二十四小时4.3.2.3监控中心值班保安员，应熟练掌握监控系统操作程序，发觉设备故障立即向保安领班或主管汇报，由保安领班或主管通知报修处。如一时无法修复引发监控“盲点”时，该“盲点”4.3.2.4监控人员要坚守岗位，亲密注视监视屏及各类控制柜动态及运行情况，发觉可疑情况、突发事件或各类违法犯罪活动，应立即向保安领班汇报，由保安领班安排处理，同时调整摄像镜头进行录像，保留录像备查，4.3.2.4.3.2.6值班保安员每12小时按编号更换电视监视系统录相带并妥善保管半个月，并作好统计。除保安主管4.3.2.7定时检验红外报警系统等护卫防范系统，监控人员检验系统是否全天候布防，确保信号接收和反应灵敏，4.3.2.84.3.2.9公共区域钥匙需要在监控中心统一备份、保管、明确公共区域钥匙名称，并有钥匙管理制度。4.3.2.10夜间业主报事接待：紧急事件当晚处理，通常事件第二天立即反馈至客服部。4.3.3监控人员接报步骤：4.3.3.1监控中心二十四小时有些人执勤，晚上20：00后报修、报事电话由监控人员接听。4.3.3.2监控人员按接听电话规范进行操作，具体统计报修、报事信息并通知夜间值班人员（工程值班人员、保安领班）进行处理；若是报事紧急事件当晚处理；通常事件则第二天立即反馈至客服部。4.3.3.3若监控中心接到报修则立即通知值班工程维修人员上门维修，若维修人员当初未能处理，则应向业主说明情况得到谅解，和业主另约时间次日上门服务；若监控中心接到报事，立即通知当值区域保安到现场查看，做好相关统计，未能处理上报领班处理；若监控中心接到业主投诉，则当值领班应立即到现场了解情况处理处理问题，当初未能处理，做好相关情况统计，次日上报相关条线主管进行处理。4.3.3.4监控人员一旦接到业主来电，不管何事全部应做好《监控中心值班统计》，做到无遗漏。将《监控中心值班统计》提交领班审核。4.3.3.5监控人员将处理事件人员反馈信息进行统计，完成事宜进行关闭，未完成事项了解情况后做好相关统计，上报领班。4.3.3.6交接班时，将注意事项交接给接班人员。4.3.3.7白班监控人员将前班相关报修、报事统计上报物业前台。4.3.4监控人员作业严禁事项4.3.4.1严禁将外来人员带入监控中心进行聊天等事宜；4.3.4.2严禁对设施设备进行调整；4.3.4.3严禁在监控显示器上玩游戏；4.3.4.4严禁私自刻录录像；严禁将刻录设备带入监控中心；4.3.4.5严禁使用监控中心报警电话，确保专线报警信息通畅。5.相关统计《监控中心进出人员记录表》保安表单\XSW-BA-011监控中心人员进出登记.xls《监控值班统计本》保安表单\XSW-BA-012监控中心值班统计.doc

消防安全管理制度1.目标消防安全工作是物业管理工作关键组成部分，依据《中国消防法》、《上海市住宅物业消防安全管理要求》等消防法规、规范，结合本企业实际情况，制订本制度。2.范围适适用于企业所管辖各住宅小区。3.分工3.1区域保安：小区对消防器材进行分区域、分模块管理。关键负责检验消防设备、器材完好性、消防柜是否上锁、灭火器是否过期、消防通道是否通畅等进行巡检，发觉问题立即上报整改。3.2保安领班：掌握消防知识，熟练使用消防设备、器材，熟悉小区内消防系统分布及水、电气管线走向；监督区域保安对所辖区域消防设备、器材检验；查找火险隐患，立即给指导，纠正提出整改提议，同时向上级汇报，并作好立案统计。3.3保安主管：安排落实消防安全检验工作，主动开展防火宣传，做好对义务消防员训练工作；帮助同工程部做好关键、要害部位和特殊工种相关消防训练。3.4小区经理：负责定时审核保安消防工作检验。对问题进行指导。3.5工程人员：协同安保条线认真做好小区动力系统安全保卫工作。4．过程控制4.1消防安全管理组织4.1.1企业消防安全领导小组组长：企业总经理副组长：企业分管安全工作副总经理、助理总经理、安管部经理、各管理处经理4.1.2管理处需建立义务消防安全队组长：保安主管副组长：保安领班组员：保安各班队员4.1.34.1.4企业内部，外部消防紧急联络手册4.1.5紧急广播系统应完好，并随时可用4.1.6开启消防结合器扳手要在结合器周围存放，开启地下消火栓钥匙和大闸应放在固定位置4.2消防安全管理关键点：4.2.1分区管理：本小区消防安全进行分区域进行管理。4.2.2设施设备维护保养：定时对消防设施设备功效检验、试验及维护保养工作，登记各项相关统计。4.2.3人员要求：消控人员必需经过培训，合格后持证上岗。4.2.5紧急联络：制订企业内部、外部消防紧急联络手册。4.2.4消防档案建立：建立消防档案，包含相关部门来文、安全消防培训教材/手册、消防检验统计、义务消防队名单、消防演练统计、消防年底汇报等建立，而且妥善保管。4.3消防安全管理内容4.3.1消防安全检验4.3.1.1为做好本小区消防安全工作，确保消防安全工作落实到实处，定时安排区域保安或工程人员对消防进行检验，并保留好相关统计。4.3.1.2保安巡楼岗应每日对消防器材、疏散标志、疏散通道等进行检验，发觉问题立即统计。填写《巡楼情况汇总整改表》、《值班统计本》。同时须和业主签署治安消防责任书。4.3.1.3定时检验消防栓箱门开启是否灵活，箱内水枪、水带接口是否根据要求放在正确位置。4.3.1.4由工程人员会同保安人员排定计划并按计划分批检验或随时抽查消防报警器、探测器(温、烟)等消防设施是否正常。如异常，立即汇报小区经理并由工程条线组织进行立即维修保养。成立义务消防队，有效落实消防安全责任制度，定时进行检验，保留相关统计，并协同工程部进行计划性检验及随时抽查。设备房配置消防设施应功效完好，并可随时启用。须和业主签署治安消防责任书。确保消防设施设备完好无损，可随时启用，灭火器在使用期内，全部消防设施设备严禁挪作她用。4.3.1.5将每次检验统计进行存档。4.3.1.6定时定人在各处进行消防设备、器材检验，督促各条线做好消防工作，备有检验统计。4.3.1.7定时定人在各处进行巡查，查找火险隐患，提出整提议，立即给指导纠正，同时向小区经理汇报，并作好立案统计。4.3.1.8管理处保安应每个月进行一次消防操演，每三个月进行一次消防泵系统出水演练。保安领班填写《消防操演统计表》，管理处填写《消防泵系统出水演练统计表》。4.3.1.9主动开展防火宣传，努力做好对义务消防员训练。最少每六个月进行一次消防知识普及和宣传。4.3.1.10保安条线协同工程条线做好关键、要害部位和特殊工种相关消防工作。4.3.1.11保安条线定时对各条线消防工作进行检验，并上报小区经理。4.3.1.12管理处对辖区内燃放烟花爆竹管理按上海市燃放烟花爆竹要求实施。消防控制中心管理4.3.2.1控制中心实施二十四小时值班负责制并填写值班统计存档。4.3.2.2值班人员需做好人员进出登记，严禁无关人员进入本中心。4.3.2.3天天检验各类信号是否正常并作统计，如不正常应立即查清原因，上报管理处，遇重大问题要快速上报消防总责任人。4.3.2.4控制中心出现报警信号，立即核查信号真伪情况，如属火灾报警，紧急求援队应携带消防器具在2分钟内赶到现场，并熟练地根据灭火方案/步骤进行灭火处理，属误报应消除信号统计。4.3.2.5维修人员要掌握小区消防设施知识及含有三熟(熟悉图纸，熟悉操作，熟悉维护)，要求负责小区消防设备维护修理。4.3.2.6值班人员按管理处要求立即上报消防设施运行情况多种统计、表格。 4.3.3易燃、易爆危险品保管4.3.3.1如有油漆、香蕉水、汽油、柴油、氧气、炔气、火柴、石蜡、洒精等危险品，应设专用仓库储存，分类分区域存放，尤其是燃油（气）罐贮备应进行隔离管理，区域内严禁烟火，并在周围配置充足灭火器材，并有专员管理。4.3.3.2易燃、易爆物品要分开、分项存放、物品安放之间通道应该有安全距离，不得超量储存。4.3.3.3遇火、遇潮轻易燃烧、爆炸物品，不得放置在露天或潮湿、漏雨和轻易积水地点。4.3.3.4受阳光照射轻易燃烧、爆炸物品，应该放置在阴凉通风地点，保持合适室内温度。4.3.3.5易燃、易爆物品入库前，必需进行检验登记，入库后要定时检验。4.3.3.6仓库内不者吸烟和使用明火，严禁火种入库。4.3.4动用明火、电热器具、临时用电管理4.3.4.1在小区关键防火区域，需要动用明火作业时，动火部门需向小区物业管理处申请，在得到管理处同意并取到动火证后，才能在该区域内进行动火作业。4.3.4.2动火部门负责动火作业时安全方法，包含作业前清除可燃物，作业后检验有没有燃烧隐患。4.3.4.3动火作业者必需持有《上海市特种作业安全操作证》才能上岗操作，并需严格实施“十不准”相关要求。4.3.4.4动火部门必需根据要求时间、地点、方位进行动火作业。4.3.4.5动火申请当日有效。应该日作业、当日申请，隔天动火必需重新申请。4.3.4.6动火部门必需委派动火现场监护人，由监护人负责动火现场全方面消防安全检验，和配置专用灭火器材。4.3.4.7安保部应立即派员到场验看动火证及特种作业证，检验动火现场安方法。动火作业者必需接收安保部检验。4.3.4.8正在使用得电加热器必需安设灾不燃烧不导热基座上，并远离易燃易爆物品。4.3.4.9电加热设备在使用时必需安设灾不燃烧不导热基座上，并远离易燃易爆物品。4.3.4.10电加热设备导线绝缘损坏或无插头，电路中未安装熔断器时，均不得使用。4.3.4.11导线安全载流量必需满足电加热设备容量要求。4.3.4.12易燃易爆物料，严禁用电热方法烘干。4.3.4.13严格控制临时线路负载量，熔断装置应按额定容量安装，不得随意加大。4.3.4.14导线连接处应接合牢靠，预防接触电阻过大，临时线路架空必需保持2米以上，并给予牢靠。4.3.4.15维修技术员应严格实施消防责任制度，按制度要求进行安全操作。4.3.5安全门、安全通道管理制度4.3.5.1小区内全部安全门、安全通道、消防通道是专用于救火灾和任何人平时不得随意使用。4.3.5.2任何时候全部必需确保安全门处于完好状态，严禁任何妨碍安全正常使用行为发生。特殊情况下需用安全门或紧急出口搬运品，必需事先取得保安领班同意，并立即做好书面统计。4.3.5.3安全通道严禁堆放任何物品，消防通道保持通畅，无任何阻碍物、无不符合消防要求门等设施，保持通道通畅，严禁任何部门分隔或堵塞安全通道。4.3.5.4消防通道上严禁堆放物品，非消防车辆不准停在消防通道上。4.3.5.5安全门指示标志、指示灯要完好无损，如发觉损坏立即通知工程部进行维修。4.3.5.6消防通道内设有消防用具柜（民防），备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，和警戒带、医疗箱、常见药和防烟防毒工具等。4.3.5.7保安员天天巡视检验以上各通道，为现违反上述要求，立即报当值保安领班，并做好具体书面统计，调查核实后为整改通知，责令违规单位整改。4.3.5.8小区安全门设置安全监测报警器，凡不遵守要求私闯安全通道引发报警，将追查责任人，并按小区相关要求给违章处分。4.4消防设施维护保养4.4.1消防栓保养4.4.1.1每日巡检内容：区域巡查人员每日对小区消防栓检验一次，发觉问题在《巡查岗值班统计表》中统计并上报。检验栓大门关闭是否良好，锁、玻璃有没有损坏，消防栓门是否完好。巡查人员目视消防栓内水枪、水带接头、水带、灭火器等齐全。4.4.1.2月检内容：开栓门取出水带，仔细检验有没有破损，若有应立即修补或替换，检验有没有发黑发霉，若有则应刷净、晾干。将水带交换翻面或折边一次。检验水枪、水带接头连接是否方便牢靠，有没有破损，若有立即修复，然后擦净载栓内放好。检验接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化皮垫，阀杆上油。检验修整全部支架，掉漆部位应重新油漆。将栓箱内清洁洁净，部件存放整齐后，锁上拴门。闭路监视系统及对讲保安系统维护保养4.4.2.1监控中心系统通常为外判保养。保养商应每个月对小区闭路监视系统及对讲保安系统进行检验，并书面统计立案。管理处做好对应文件（如保养任务单）签收和存档。4.4.2.2闭路系统:检验闭路电视监视系统设备工作是否正常，监视器工作正常，是否有故障；控制台内插件接触良好，按钮灵活，接地电阻值正常。闭路电视摄像头二十四小时监控，录像循环更新，保留期为15天。监视器应符合国家彩色监视器水平清楚度高于270线，观看距离应为荧光屏高度6倍，光线柔和，可用综合测试卡测试，不符合要求应维修。对讲保安系统:检验对讲保安系统设备线路良好性及工作可靠否，测试号码正确性，有电锁门系统，要检验锁具是否可靠，有可视系统要检验共用系统空闲频道观看来访者可靠性及清楚程度，有报警系统要检验报警讯号正常否。检验系统自动预防故障特征良好否，报警器、传感器是否完好。监控设备按季维修保养要填报统计表。设备对外委托维修要填写汇报单，经同意后方可进行。4.4.3灭火器维护保养4.4.3.1区域巡查人员每个月一次对全部消防栓箱内灭火器材作检验并填写《消防设施设备检验卡》。对每只灭火器进行压力表压力观察，用手提掂灭火器重量，发觉压力和重量不符，打开阀销，进行点压，确定器材是否失效，如失效立即更换或补液。检验灭火器，必需在灭火器瓶上检验日期，若发觉过期则做好统计并上报。每七天检验来灭火器是否完好缺损，放置是否妥当，外表是否清洁。楼栋内、地下室、通道、仓库灭火器应放置在指定、显著、取用方便地点。灭火器不应放在采暖或加热设备周围，不可放在阳光强烈照射地方。4.4.4外围消防水源和楼栋内消防结合器保养4.4.4.1每六个月对小区公共区域和楼栋内消防栓结合器进行保养。4.4.4.2用消防栓专用开关防水测试，确保水源无异常。4.4.4.3检验消防栓，消防结合器周围无阻碍物，并对应有维护设施。4.4.4.4定时对消防栓、结合器进行明示、警示油漆。4.4.5火灾自动报警系统主机和烟感探头维护保养4.4.5.1火灾自动报警系统主机和烟感探头通常外判维护保养，物业管理企业需做好各项统计，对多种消防报警装置需做好定时检验、试验和保养维护工作。4.4.5.2每日应检验火灾报警控制器功效，发觉故障立即排除，填写《监控中心统计表》。4.4.5.3每三个月应检验和试验消防系统/设备下列功效，并应填写相关统计。采取专用检测仪器分期分批试验探测器动作及确定灯显示。试验火灾警报装置声光显示。试验水流指示器、压力开关等报警功效、信号显示。对备用电源进行用自动或手动检验下列消防设备功效消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验（电梯通话系统、紧急广播系统）检验全部转换开关强制切断非消防电源功效试验每十二个月一次试验火灾事故紧急广播设备功效，确保完好无故障，随时可使用。探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一遍，并做对应阀值及其它必需功效试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。消防教育培训制度认真落实《中国消防法》、《上海市消防安全条例》，做好本项目各类人员消防教育，落实定时培训制度。4.5.1项目责任人（小区经理）应参与法人培训班。学习、掌握相关消防法规，明确消防责任。4.5.2物业管理处专、兼职消防干部定时参与消防培训，持证上岗。4.5.3对物业管理处新职员，在上岗工作前进行消防安全教育后上岗。4.5.4对关键危险性岗位职员应饯行岗前培训，考试不合格者不得上岗。4.5.5定时对职员开展消防安全教育，提升安全意识，定时开展消防演练活动，使职员基础掌握灭火器材使用方法。4.6火警、火灾应急处理工作标准4.6.1接到或发觉火警时，立即向上级领导及管理处经理汇报。4.6.2保安主管接到火警通知后，立即到现场指挥灭火救灾工作。4.6.3指派一名保安领班协同管理人员负责区域内业主安全疏散工作。4.6.4消防、监控中心立即通知相关人员到物业管理处集结待命。4.6.5大门保安人员立即控制大门出入口，对全部人员，只许出，不许入。4.6.6开启应急广播，向业主讲明某位置发生火情，不要惊慌，带好房间钥匙，锁门后有秩序地进行安全撤离。4.6.7通知工程部变电室断电开启备用消防电源。4.6.8通知水泵房，随时准备开启加压水泵。4.6.9依据火势大小，向消防队报警。4.6.10消防队抵达后配合其工作。4.6.11通知相关工程人员将消防系统恢复正常。4.6.12附件《火警、火灾应急处理步骤》。附：火警、火灾应急处理步骤接到火警立即派人接到火警立即派人现场判定误报：查明原因，统计在案灾情轻：保安人员现场自救报“119”火警物业经理到场指挥保洁绿化部业主服务部设备部保安部善后处理，统计立案帮助查明火灾起因，统计损失接听电话，保持联络坚守岗位，保护银柜及关键票证帮助救火，事后清扫现场疏散人群，抢救财物维护秩序，预防坏人趁火打劫关闭火灾周围电源，确保应急指示照明有效确定电梯内无人后，将电梯落入安全区域，关闭电源保障泵房供电，手动开启消防、喷淋泵关闭煤气总阀，帮助救火维护现场秩序，劝说无关人员远离现场疏通救火通道引导区内车辆离开小区灭火器灭火，确定获取周围电源关后，再用消防水龙头灭火4.7火灾时电梯管理要求实施标准4.7.1当发生火灾时，应立即中止电梯运行，并立即和消防部门取得联络并汇报相关领导。4.7.2发生火灾时，对于有消防运行功效电梯，应立即按动“消防按钮”使电梯进入消防运行状态，供消防人员使用。对于无此功效电梯，应立即将电梯直接驶到首层并切断电源或将电梯停于火灾还未蔓延楼层。4.7.3使乘客保持镇静，组织疏导乘客离开轿厢，从楼梯撤走。将电梯置于“停止运行”状态，用手关闭厅门并切断总电源。4.7.4井道内或轿厢发生火灾时，应立即停梯疏导乘客撤离，切断电源、用二氧化碳、干粉等灭火器灭火。4.7.5共用井道中有电梯发生火灾时，其它电梯应立即停于远离火灾蔓延或交消防人员用以灭火使用。4.7.6相邻建筑物发生火灾时也应停梯，以免因火灾而停电造成困人事故。5、相关统计《消防设施检验表卡》保安表单\XSW-BA-014消防设施检验表.doc《消防演练统计表》保安表单\XSW-BA-016消防操演统计表.doc《巡查岗值班统计表》保安表单\XSW-BA-017巡查岗值班统计表.doc《消防泵系统出水演练统计表》保安表单\XSW-BA-015消防泵系统出水演练统计表.doc

巡查管理制度目标为维护小区业主人身财产安全，保持小区内良好生活秩序和居住环境，立即处理突发事件及预防危害事故发生。使业主感到安全放心。范围适适用于华润置地橡树湾项目分工3.1保安队员：分区域进行巡查，负责所辖区域服务、安全、消防等各个方面巡查，立即处剪发觉异常情况，并立即向上级汇报。3.2保安领班：负责巡视现场各个岗位，每日检验当值人员巡查统计，发觉问题立即指出，并责令整改对违纪者作出对应处理；对现场各区域情况进行汇总，填写《各区域情况汇总表》。3.3保安主管：负责巡视现场，对现场工作进行指导；对现场问题整改善度进行监督；每日对保安领班提交相关作业统计进行审核。3.4区域管家：负责所辖区域进行巡检，发觉异常问题统计并转至相关条线处理，限时整改，再进行复查，做好相关统计。3.5物业经理：负责检验小区巡查工作，对突发紧急事件立即处理，以达成管控目标。4过程控制4.1巡查工作关键点：4.1.1巡查范围：本小区按区域、分模块进行巡查。4.1.2巡查方法：徒步巡查。尤其是楼层夜间巡查，巡查人员不得乘电梯一层一层进行巡查。4.1.3巡查线路：依据小区实际情况，制订两套以上训练路线，并不定时不定时进行替换，未经主管同意不得随意更改线路和时间。4.1.4夜间查岗管控：主管每七天最少对巡查岗夜间工作状态进行二次以上查岗，并将查岗情况在保安条线内部进行通报；管理处责任人和企业品质部每个月最少对保安条线夜间工作状态进行一次查岗，并将查岗情况在管理处范围内进行通报；企业应每三个月对各管理处保安条线夜间工作状态进行一次查岗，并将查岗情况在企业范围内进行通报。4.1.5现场跟进：对于迁居、访客、施工人员等进入小区，巡查岗按制度步骤进行作业。对危及人身安全地方应设有显著标识和具体防范方法。4.1.6标识：在影响或有可能存在隐患区域设置显著相关标识，圈好警戒带，方便提醒住户注意相关事宜。4.2工作次序：实施→→检验→→监督→→审核→→评定→→存档4.2.1实施：各巡查人员熟知所辖区域岗位职责、操作规范和步骤，并严格实施。秩序维护岗位实施二十四小时值班及巡查制度，并有交接班统计4.2.2检验：保安领班对巡查人员所辖范围进行检验，发觉问题要求现场人员限时整改，整改后由领班复查。对所服务区域内全部设施设备有台帐统计，发觉异常立即上报，确保故障设施设备得到立即维修，并确保消防等设施在使用期内4.2.3监督：主管对领班工作进度及质量进行监督。4.2.4审核：全部包含相关统计逐层进行审核（领班每日搜集巡查岗《巡查岗值班统计表》进行审核→→主管审核领班提交《领班值班统计表》、《各区域情况汇总表》进行审核）。4.2.5评定：秩序维护部门所用质量统计完整，按要求时间保留，无遗漏及缺页现象。4.3操作步骤：4.3.1巡查工作配置4.3.1.1对讲机：是岗位之间关键通讯工具，在巡查时发觉情况可呼叫其它队员前来支援或第一时间通知领班。4.3.1.2电筒：夜间巡查时可用电筒搜寻盲点，在辨明可疑事物时使用。4.3.1.3橡胶棍：仅限于在小区范围内巡查时佩带，关键用于防范作用。（关键在夜间使用）4.3.1.4巡更棒：在小区内采集巡查点，公共部位巡查点设置在隐蔽地方，楼栋内每三层或五层设置一个巡查点。巡查人员每次巡查必需将巡更棒在巡查点上签到，巡查结束后将巡更棒交至监控中心，由监控人员统计数据。4.3.1.5统计表：在巡查时发觉问题逐一统计，领班汇总后转交相关条线处理。4.3.2小区安全设备系统4.3.2巡查线路4.3.2.1巡查线路每七天进行更改线路一次，每2小时巡更一次，关键部位每小时巡更一次。巡查线路要签到，并把签过到巡更棒交监控中心进行数据统计。4.3.2.2巡查时必需按要求线路进行巡检，检验公共部位、照明设备、消防器材及其它设施完好无损，发觉问题立即统计、汇报。4.3.3巡查工作操作规程4.3.3.1巡查工作关键事项：（1）当值期间，除稍做休息外（时间不超出15分钟），巡视通常间隔15分钟不间断巡查。（2）巡查中应文明使用对讲机，对住户做到文明礼貌，并贴心服务用户。（3）检验本岗位应交班机械，做好值班统计。（4）交接班人员不到不能离岗，如超时过长，应和交接班领班联络。（5）巡查关键部位：电梯机房、高低压配电室、管理办公室、生活水泵/消防泵房、污水处理房、地库消防门等。（6）巡查措施：巡查应步姿正确，精神饱满，高度警觉，脚步轻稳。如到客人应面带微笑。巡查时应携带下列物品：巡查值班统计表、笔、对讲机、电筒、橡胶棒、巡更棒。巡查统计本由主管签核后统一保管，每个月存档。（7）巡查方法：眼看、耳听、鼻闻、手动。眼看：住户房门是否关闭，有否闲杂可疑人员，照明设备是否完好，环境是否整齐等。耳听：有没有异常声响（房内，设备等）鼻闻：有没有异常气味（如煤气、焦油、电线烧焦、化学反应）。手动：代锁忘锁之门，打开消防箱，检验，关闭浪费照明点，捡起地上纸屑，烟蒂。（8）巡查路线、频次等巡查方案实施不得随意改变。4.3.3.2巡查内容及步骤（一）楼层：住户门是否关闭上锁，发觉不妥巡查岗应做以下操作：若巡查人员在巡查时刚好发觉住户进户门未锁好，应立即提醒住户注意。若巡查人员巡查时发觉进户门未上锁，确定业户不在，应坚守其位，首先上报领班，让其安排人员或领班本人至现场，其次通知客服前台，通知业主相关情况并得到认可后方可替换锁门，但此项操作必需由2人以上人员共同处理，相互监督以免造成无须要麻烦。若巡查人员巡查时发觉住户进户门钥匙在门上，则应通知领班，让其知晓此情况；若是不打搅业主休息时间内则可直接按门铃通知住户此情况，并提醒住户注意。若在深夜有扰业主休息情况下，则直接将钥匙交给当值领班，亲密关注此户单元，第一时间内归还钥匙并提醒住户。巡查岗应在《巡查岗值班统计表》上统计相关情况。安全门、消防门是否能够开启但需保持其处于关闭之状态。楼层设备房门(强、弱电，水表等)是否上锁，若确定锁已损坏则做好统计；走道装饰玻化砖是否有脱落或掉落现象，若玻化砖掉落则应将玻化砖碎片放置角落并通知当值保洁人员清理洁净；将发觉问题统一上报客服前台。检验每层消防器材、报警系统是否完好，消防栓内消防物品是否齐全，内设有消防栓检验卡是否按月进行检验或缺检验卡等，将发觉问题具体统计上报。注意公共部位清洁卫生，发觉异常时应通知清洁人员立即清洁并进行统计。检验楼内是否有闲杂人员或乱投广告者，对形迹可疑人员进行盘问，如是外来访客人员则问清情况后指导或率领其人员出小区；如是乱投广告者，则通知领班并带其至保安休息室交由领班处理，确保这类人员不在小区内逗留。对业主二次装修进行检验，查装修开工单、人员《临时出入证》、《施工许可证》、消防器材配置、有没有破坏承重结构、有没有违规操作用水、用电、用气、动火等行为如有情况立即劝阻、阻止，并汇报领班和管理处；对小区内施工现场进行监控，施工现场必需放置标识牌，圈好警戒带，巡查人员在现场提醒住户绕开其施工现场（尤其是小孩或老年人）；对高空作业施工方应检验施工人员安全带，并要求施工方安排安全监护人，并对其安全进行检验。其安全监护人在作业未完成时不得离开现场。公共走道照明是否完好，是否按要求开启或关闭，应按管理处制订照明时段来控制、监督。电梯厅、消防通道、过道是否摆放物品，如有发觉则上报领班，管理处由相关条线向业户通知小区要求，并以书面向业主提出整改意见。（二）公共部位：照明灯具是否正常，包含外围灯、小区内嵌壁灯、景观灯等，发觉异常做好统计上报客服前台进行处理。（若当场报工程人员进行维修处理，该事项关闭后也应报客服前台进行维修登记）消防器材、消防栓、接合器是否完好。道路卫生情况是否保持洁净，若地面有垃圾立即捡起，若发觉油污等污迹统计后通知保洁人员进行清除。绿化带标识牌是否损坏或缺失。绿化带植物有异常（大面积枯黄、虫害、折损等）统计并上报相关条线。地面明沟铺设铁板是否损坏或腐蚀严重，造成铺在上面鹅卵石落入地沟中，堵塞地沟，造成积水；巡视隐避在绿化带或小区外围四面窨井盖是否完好，发觉问题统计并转相关条线进行处理。公共区域内装饰物、通告栏、通告牌是否完好，如有污迹通知保洁进行清洁。雨篷玻璃是否完好，如雨篷玻璃有异常立即统计并上报。巡检大堂设施设备及装饰物，如有不妥英做以下操作：信报箱:巡查人员发觉送报或送杂志等人不文明行为，则应阻止，警示其人员按规范操作，如有损坏按价赔偿；检验信报箱锁是否完好，若有损坏上报或当场通知工程人员维修；巡查人员发觉发小广告人员立即阻止，要求将所投小广告清理出来，并通知当值领班进行处理。通告牌、公告栏：巡查人员发觉过期通知、通告等通告进行撤消；若在通告牌中发觉非管理处审核通知问询确定后一律撤消；街道、居委等人员张贴通知、通告巡查人员应阻止，由管理处人员进行统一张贴。装饰物、书报架：装饰物无损坏，无遗失，发觉问题上报，若遗失报领班查明原因追究责任；整理书报架刊物，发觉书报架刊物缺失，向管理处汇报并补齐刊物；任何宣传单不得放置业主信报箱内，只能放置在书报架中供业主阅读。行李车：检验大堂行李车是否完好，发觉行李车并非在指定位置上，则和各岗位沟通进行寻求，特殊情况可上报领班或主管让监控人员查看录像。小区内若有外来人员问询清楚给相关帮助后，通知办妥事宜立即离开。归集服务设施，如购物车、雨伞架等提供业主方面设施，若业主需要使用巡查人员可主动提供并进行跟进，业主使用结束后巡查人员则应归集至指定地方。地下室照明是否完好，消防栓、消防器材等设施设备是否齐全无缺失。小区周界报警系统、摄像探头、门禁、梯控弱电系统等是否正常运行，如有故障立即上报。（三）空置房：夜间巡查人员对楼层进行巡查时，对空置房尤其留心，并在门外听是否有水管滴水，窗户碰响，门户未锁等情况。发觉问题立即上报领班进行处理。每个月对空置房进行根本巡查，空置房由区域管家、区域巡查人员和工程维修人员进行巡检，若区域管家因某种原因不能和巡查人员共同巡检前提下，区域管家因提前交接给巡查人员，让其按空置房巡检规范进行检验，发觉问题统计并立即上报相关条线进行处理。空置房有施工人员进行整改房间，巡查人员做好过程跟进，按《空置房管理制度》进行操作。碰到暴风雨等恶劣天气，巡查人员应向区域管家借用空置房钥匙，检验门窗是否关闭，水电总闸是否关闭等，是否有渗水情况发生。如遇渗水问题立即通知客服前台通知情况并第一时间让工程人员上门查看渗水原因，同时做好相关统计。（四）设备机房：巡查设备机房有否异常状态、声音、气味，发觉问题做好统计立即报当值工程人员进行处理。设备机房过道、通道保持通畅，不得堆积杂物影响出入。有否闲杂人员逗留，如有，应立即问询并送交保安部处理。（五）屋顶：检验天台排水口（管）、地漏有否堵塞或被杂物覆盖，如有通知保洁人员或工程人员立即清理杂物和疏通地漏，检验通向屋顶安全门是否关闭或有些人进入，如有应立即问询并送管理四处理。(六)物品跟进巡查人员发觉有住户搬运大件物品，包含家俱、电器设备、装修材料、装修设备及其它任何有价值物品时，必需确定单元号，业主是否在场，若是租客搬运其物品，必需通知管理处客服前台，和业主联络确定此事；得到确定后再通知当值领班开具《物品出门证》。巡查人员根据《物品出门证》上物品内容进行查对，领班签字后通知门岗方可放行。若是住户，确定后当场让保安领班开具《物品出门证》，巡查人员根据《物品出门证》上物品内容进行查对，领班签字后通知门岗方可放行。巡查岗接到门岗通知，有家俱物品搬运，则巡查人员则指导搬运车辆至目标地，跟进指挥搬运车辆所行进路线，以免压坏道路地砖、阴井盖及绿化盆栽。若发觉损毁当场和搬运司机确定后按价赔偿，若有异议上报领班或管理处进行处理。巡查人员让搬运工人将搬运路线成品和设施进行保护，如大堂地面大理石、电梯轿厢等做好保护后再进行搬运，巡查人员跟进并做好秩序维护。巡查人员巡视中发觉搬运人员不按规范操作则应立即阻止，并检验成品及设施完好性，若发觉问题则做好统计后上报领班处理，同时进行报修。搬运结束后，巡查人员监督搬运工人将垃圾清扫洁净后指导车辆出小区，并通知保洁人员将搬运线路重新保洁，巡查人员再进行检验卫生，确保公共部位清洁卫生。任何非施工用易燃、易爆物品一律不得进入小区，如确是施工用具，巡查人员应跟进核实，并督促其妥善保管。如若属于国家相关治安和消防方面严禁在小区内贮存易燃易爆有毒物品则一律不得进入小区搬迁物品时货物之搬运装卸须于地下车库进行，无法进入地下车库，安排地面指定临时货物装卸区域，严禁在大堂临时堆放货物。搬迁货物应避让上下班人流高峰时间。未接到住户或其它人士，事先要求托管，当值职员一律不得接管转交物品。如住户事先托管，当值必需问询和查核，托管是何物品并作统计。巡查岗应监督送货人员按要求进行搬运货物：送货人员进入必需报清门幢和单元，经联络确定后登记完成方可进入送货时必需使用管理处指定专用通道和货梯，严禁使用其它通道和客用电梯。所送物品外包装及拆卸下垃圾、杂物必需带离小区，不得随意丢弃在小区区域内。搬迁货物时造成公共设施设备之损坏（墙面、地面、灯具、电器、楼梯、扶手、玻璃等），一律照价赔偿。送货人员必需听从小区管理人员一切管理。对违反要求送货人员，管理处将按相关要求进行处罚。（七）共用设施设备绿化带、花园巡视：巡查人员巡视隐蔽照明自动控制柜，发觉异常统计并上报；巡视草坪及四面有没有垃圾、草坪及植物有没有大面积枯黄、枯萎等现象，统计后报；巡视中发觉有宠物进入草坪，则立即上前阻止；若有住户在草坪中遛狗，上前阻止，礼貌通知在草坪中遛狗将要造成后果；在花草树木密集处进行巡查，将无人管理猫狗进行驱逐，以免对住户造成影响。水景周围巡视巡视四面卫生情况，包含绿化带、座椅、戏水池池面、卫生间等，发觉问题通知保洁人员进行清洁清理；巡视水景设施，如躺椅等，发觉损坏进行统计报修；若发觉住户违反管理要求进行游玩时，立即礼貌阻止，通知注意事项，文明游玩；若巡查时遇见儿童