资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务（一）》第四章高频考点讲义版

第四章建（构）筑物及在建工程评估

【考情分析】

本章考客观题和综合题，分值一般在12-18分左右。在考试中应重点关注收益法、市场法和假

设开发法。

【主要考点】

L收益法（重点）

2.市场法（重点）

3.假设开发法（难点及重点）

4.成本法

本章内容

第一节概述

第二节建（构）筑物评估基本事项的明确及清查核实

第三节建（构）筑物评估方法

第四节在建工程评估

第一节概述

一、建（构）筑物的基本概念、特点及分类

二、影响建（构）筑物价格的因素

一、建（构）筑物的基本概念、特点及分类

（一）建（构）筑物的基本概念

1.建筑物与构筑物

广义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物；

狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物。

房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏

物品或进行其他活动的空间场所等。

构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、

桥梁、隧道、水坝等。

2.房地产、不动产、物业

（1）房地产

土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利,包括土地、土地上的永久定着物、那些附属于土

地或依法伴随着土地的项目以及那些依法不能移动的项目（见图4T）。

自f自T777T7T77T

d

无建筑的单纯土地有建筑的单纯土地无土地的单纯建筑土地和建筑

图4-1

房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。

（1）房地产指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物

物质形房产是指建筑在土地上的各种房屋；土地附着物包含地上附着物和地下附着物

态（2）房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一

体的“房地”

法律权房地产本质是一种财产权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权、地

利役权等。

（2）不动产

房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

不动产是实物形态的土地和附着于土地上的改良物；不动产不一定是实物形态,如探矿权和采

矿权。

包括与土地尚未脱离的土地生成物;

《不动产登记暂行条例》规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。

（3）物业

“物业”为财产、资产、地产、房地产、产业等，指己经建成并投入使用的各类房屋及与之相

配套的设备、设施和场地。

3.在建工程

指正在建设尚未竣工投入使用的建设项目，包括土建工程和设备安装工程。

4.建（构）筑物评估中的常用术语（有补充）

用地面积：用地方案图中划定的面积。包括规划建设用地面积（用地红线控制）和总建设用地

面积（建筑红线控制，小于规划建设用地面积）

建筑（基底）面积：建筑物外墙或结构外围水平投影面积。

容积率：项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。

建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之

比。

套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

套内使用面积：指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。

商品房销售面积：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工

程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所

购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

绿地率：用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。

层高：下层楼板顶面或底面到上层楼板顶面或底面之间的垂直距离。

净高：等于层高减去楼板厚度。

开间：通常指房间宽度。

进深：通常指房间长度。

三通一平：通水、通电、通路及场地平整。

五通一平：供水、电力、道路、通讯、排水及场地平整。

七通一平：供水、电力、道路、通讯、排水、燃气、供热及场地平整。

商品房：在以市场地价获得的土地上建造的可自由转让或出租的建筑物，其权益包含建筑物的

所有权和所占用土地的使用权,二者合一，不可分割。

地上建筑物的所有权依赖于土地的使用权,土地使用权的性质、用途和年限决定了房屋所有权

的性质、类别、年限。

房改房：按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房

使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。

五证一书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程

施工许可证》《商品房预售许可证》《房地产开发企业资质证书》。

（-）建（构）筑物的特征

1.自然特性

（1）不可移动性（不同于其他财产的主要之处）

不可移动性还体现为建（构）筑物的个别性，也称独特性或唯一性。

（2）数量有限性

土地供给的稀缺性。土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的；

特定地区，不同用途的土地面积也是有限的。但土地的经济供给是有弹性的。

（3）耐久性（基础特性，包括自然寿命与经济寿命）

在合理利用条件下土地的生产力可以自我恢复,并不会因使用时间的延长而减少

土地的再生性是有一定限度的,当超过某一阈值时，土地资源即被破坏。

2.社会经济特性（反映人们之间的社会关系和经济关系）

（1）价值量大

与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

（2）用途多样性

即用途的竞争、转化及并存的可能性

（3）涉及广泛性，又称相互影响性

正外部性：某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。

负外部性：某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。

房地产业对国民经济具有基础性、先导性和带动性作用，是国民经济的重要支柱产业。房地产

业的产业关联度高，相关产业多达56个，需求带动系数保守估计值为3。

（4）权益受限性

权益可以区分为完全所有权（个人、企业等拥有的权益）和公共所有权（政府执行的征收权、

征税权等）；最完整的建（构）筑物所有权形式是完全所有权。建（构）筑物评估通常涉及的是与

私人所有权相关的部分权益。

建（构）筑物的权益和利益是由许多权利构成的“权利束”，不同权利束是可以变动和组合的,

由此构成了建（构）筑物权益的排他性、收益性、可让渡性、可分割性等，也决定了建（构）筑物

权益的性质和结构。

我国建（构）筑物相关权利包括土地所有权、土地使用权、房屋所有权、共有权、地役权、租

赁权、承包经营权、抵押权、担保权等。

（5）难以变现性

变现能力是指在没有过多损失的条件下,将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅

速地转换为现金旦没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；

影响建（构）筑物变现的因素主要有建（构）筑物的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、

开发程度、区位市场状况等。

（6）保值增值性

增值指建（构）筑物在面积不增加的情况下，因城市基础设施不断完善、入口聚集、经济发展

等因素，其价值随着时间推移而增加。

引起建（构）筑物价格上涨的原因主要有：

①对建（构）筑物进行投资改良。

②外部经济

③需求增加导致稀缺性增加

④建（构）筑物使用管制改变

如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率等。

⑤通货膨胀

通货膨胀引起的建（构）筑物价格上涨，不是真正的建（构）筑物增值，而是建（构）筑物保

值；

保值是指建（构）筑物能抵御通货膨胀。能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买

到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。

由②外部经济、③需求增加导致稀缺性增加、④建（构）筑物使用管制改变所引起的建（构）

筑物价格上涨，是真正的建（构）筑物增值。

⑥资产的组合性

（三）建（构）筑物的分类

1.按照物质形态划分

土地（空地及有建筑物的土地）、房屋（含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整体、房屋局

部）、构筑物、土地定着物、在建工程、房地产开发项目等。

2.按照用途划分为:居住、商业、工业、农业、综合、特殊等。

综合房正赢同一宗房地产包含两种或两种以上不同用途的房地产，如商住房地产、居住办

公房地产等。

特殊房地产是指用于特殊用途的物业，如学校、医院、寺院、墓地、赛马场、高尔夫球场、加

油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。

3.按照开发程度划分为：生地、毛地、熟地（通平）、在建工程、现房等。

生地是指完成土地征用，未经开发,不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。

毛地是指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的

土地。

4.按照权益划分为：完全产权、受限产权、共有产权、设定他项权利的产权。

完全产权是指房地产权利人同时拥有该宗房地产的房屋所有权和出让土地使用权，且房地产未

设定抵押，可以在市场上自由交易的房地产。

受限产权是指房地产权利受到一定限制，如土地使用权是经划拨方式取得，不可以在市场上自

由交易的房地产。

共有产权是指房地产的全部或部分权能由两个或以上权利人拥有，任何单一权利人不能单独行

使处置权的房地产。

设定他项权利的产权。他项权利是指房地产所有权和土地使用权以外与房地产有密切联系的权

利，是在他人房屋土地上享有的权利，主要有地役权、地上权、空中权、地下权、租赁权、土地借

用权、耕作权、抵押权等。设定他项权利的产权是指设定了上述一种或多种他项权利的房地产。

5.按照使用方式划分

自用、销售、出租房地产；

承租、投资性房地产。

二、影响建（构）筑物价格的因素

（一）建（构）筑物价格的基本类型

1.按建（构）筑物权益分

建（构）筑物所有权价格

建（构）筑物他项权利价格（包括租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权

价格等

2.按物质实体形态分

土地价格、房屋建筑物价格、房地产价格。

3.根据价格形成的方式不同分

理论价格、评估价格和实际成交价。

4.按计价单位不同分为总价和单价。

土地单价：根据土地总面积确定的单价；

楼面地价：根据建筑面积确定的单价。

土地单价=楼面地价X容积率。

独3小

建筑总面积

£土地，鳏猾

【例1•单选题】（2009年）某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5,土地资本

化率为10%,则其楼面地价为（）元/平方米。

A.1600B.8000

C.40000D.80000

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是影响建（构）筑物价格的因素。楼面地价=土地单价/容积率

=8000/5=1600元/平方米。参见教材P109。

（-）建（构）筑物价格的影响因素（自身、外部、交易）

1.建（构）筑物自身因素（区位、实物、权益）

因素构成含义及对价值的影响

包括位置、坐落、临街、方位、距离、交通、配套

建（构）筑物的不可移动性决定了建（构）筑物的自然地理位置是固定

不变的，但是其社会经济位置则可能发生变化。

位置

位置是决定建（构）筑物价值高低的关键、也决定了建（构）筑物的增

IX

长潜力、价值变动的抗跌能力。

位

既包括以大气、光照、水、土壤、植物、动物、微生物等为内容的物质

因

因素，也包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素；既包括

素

自然因素，也包括社会因素；既包括非生命体形式，也包括生命体形式。

环境

建（构）筑物评估中所指的环境主要是聚落环境和区域环境。聚落是指

人类聚居的中心，活动的场所。区域环境指一定地域范围内的自然和社

会因素的总和。

土地形状规整、地形平整、地势平缓、土壤水肥条件好、土地承载力好,

土地实物因土地价值较高。

素土地面积过大或过小、建筑覆盖率过大或过小，对土地的价值都存在不

利影响

建（构）筑物在不同用途间转化的能力和使用利用过程中的便利程度，

建（构）筑即建（构）筑物的适用范围是否广泛，能否产生较多的有效需求。

实

物的通用性建（构）筑物在不同用途间转化越容易、使用利用过程中的便利程度越

物

高，建（构）筑物价值越高。

因

地基越牢固、布局合理、建（构）筑物质量好；设备设施越先进、越完

素

备、外观优美、装修豪华；公摊越小、间距越大、光照充足、层高越高,

维护保养越好，则建（构）筑物价值越高。

建（构）筑

体量（面积、体积）、建筑高度、楼层、檐高、进深以及容积率过高或

物实物因素

过低，对建（构）筑物的价值存在不利影响。

建筑年代越久，建（构）筑物价值越低（文物古迹除外）；钢筋碎优于

砖混机构优于砖木结构；朝阳面的建（构）筑物价值高于朝阴面。

土地所有权、土地使用权取得方式（划拨、出让、租赁）、权证（合同）、

土地

剩余年限、土地管制（规划设计条件、用途管制）

权

建（构）筑

益权证（合同）、规划、查封、保全、征收、相邻关系。

物

因

建（构）筑物权属越完善，价值越高；建（构）筑物权属瑕疵越多，价值越低；房地

素

产（土地）规划、用途管制的限制越多，价值越低。设定了他项权利的建（构）筑物

价值低于未设定他项权利的建（构）筑物。

2.建（构）筑物外部因素

3.建（构）筑物交易因素（供求、变现、心理、其他）

因素构成对价格的影响分析

指在一定时期内，不同价格水平下，需求者愿意并且能够购买的建（构）

含义

筑物商品数量，包括生产性需求、消费性需求和投资性需求。

建（构）筑物商品价格变动的比率所引起的建（构）筑物需求量变动的

比率，表示建（构）筑物需求量变动对建（构）筑物价格变动的反应程

建（构）筑物度。

的需求价格%=皿

弹性'AP/P

价格与需求量呈反向变动，所以建（构）筑物需求的价格弹性系数应为

供

负值

求

指建（构）筑物供给的价格弹性，即建（构）筑物价格变动的比率所引

关

起的建（构）筑物供应量变动的比率，它表示了建（构）筑物供给量变

系

动对建（构）筑物价格变动的反应程度。

_^Q

建（构）筑物*~AP/P

供给弹性建（构）筑物价格与供给量同方向变动，所以建（构）筑物供给弹性系

数应为正值

但特殊情况下，建（构）筑物供给弹性系数为负值。例如，当建（构）

筑物需求低迷而价格下降时，供给可能会增加，建（构）筑物供给弹性

系数可能变成负值，这是建（构）筑物价格上涨的预期在起作用。

变变现能力含指建（构）筑物在一定时间内实现交易，转换为现金的能力。包括变现

现义价格的高低和变现时间的长短。

因用途的专业化（越单一，变现能力越弱）；

影响因素

素结构质式与房屋质量（钢混优于砖混）；

价值越大、小区环境、物业管理差、开发程度低、区位偏僻、房地产市

场不景气（变现能力越弱）；

住宅点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；

买入或出售时的心态

个人的欣赏趣味（偏好）

讲究风水或吉祥号码

房地产投机对房地产价格的影响可能出现下列三种情况：

①引起房地产价格上涨；

投机

②引起房地产价格下跌：

③起着稳定房地产价格的作用。

实务操作过程中，为便于归类量化计算，常常将上述因素划分为一般因素、区域因素和个别因

素三大类。

第二节建（构）筑物评估基本事项的明确及清查核实

一、建（构）筑物评估基本事项的明确

二、现场调查（实物状态和权利状态）

一、建（构）筑物评估基本事项的明确

（-）明确评估目的

建（构）筑物评估主要有土地使用权出让评估、建（构）筑物转让价值评估、企业改制行为涉

及的建（构）筑物评估、企业股权转让行为涉及的建（构）筑物评估、建（构）筑物租赁价值评估、

建（构）筑物抵押评估、建（构）筑物保险评估、建（构）筑物课税评估、征地和房屋拆迁补偿评

估等。

（-）了解评估对象

即对被评估建（构）筑物的实体和权益状态进行了解。

对建（构）筑物实体状态了解的内容包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、

地质、地形及水文状况；建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程

度、装修和室内外的设施等。

对建（构）筑物的权益状态了解的内容包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑

物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。

（三）确定评估基准日

确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。

二、现场调查

1.现场调查的内容

（1）实物状态

土地使用权评估现场调查的主要内容包括：评估对象名称；土地坐落、四至、面积、用途、形

状；土地所在地的地形、地势、地质、土壤；土地的开发程度、基础设施、公共配套；土地周围环

境、景观、距离；临街状况。

建筑物、构筑物及地上物现场调查的主要内容包括：建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、

楼层、层高（净高）、新旧程度（楼龄）、平面布置、朝向；防水、保温、隔热、隔音、采光、通

风、日照；估价对象内外部装修（装饰）、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。

（2）权利状态

针对土地使用权的权利状态，应关注下列权属文件资料：

①土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证；

②土地转让合同、法院判决书、法院裁定书、土地权属登记资料•；

③共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠

税费；

④规划条件、土地使用限制。

针对建筑物的权利状态，应关注下列权属文件资料：

①房屋权属登记资料、房屋所有权证、房屋销售、购买合同、房屋转让合同；

②房屋租赁合同、房屋租赁证；

③法院判决书、法院裁定书等。

（3）区位及交易状况。

①区位特性分析。所在区域：行政区、功能区；所处地段：微观坐落，临街状况；周边环境：

邻里、污染、商业氛围、产业聚集等。

②交易状况分析。已建成同类物业的租售情况；现有及在建同类物业情况；空置率、交易结构、

交易趋势。

③功能价格分析。基础设施及配套（交通、通讯、供暖、燃气）；房型、朝向；多途径分析。

（4）财务核算情况。

①账面价值

要了解建（构）筑物的入账原值、历史成本、账面净值等情况；

要了解往来科目中涉及建（构）筑物的核算情况，如应收应付（应付未付工程款、续建成本、

欠缴税费）等；

要注意建（构）筑物在不同会计科目中的核算情况，如固定资产、投资、无形资产、存货等。

②损益情况

③纳税情况

④会计准则要求

投资性房地产公允价值、房地产减值测试评估等。

2.收集的资料清单

涉及选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据，包括实物状况资料、权利状况资料、区位

状况资料、交易情况及周边同类建（构）筑物租售情况资料、财务状况资料等。

具体如下：

（1）评估对象的基本情况，如产权、平面图、照片等；

（2）有关评估对象所在地段的环境因素和区域因素资料；

（3）与评估对象有关的建（构）筑物市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等；

（4）国家和地方涉及建（构）筑物评估的政策、法规和定额指标。

3.清查核实的方法和手段

（1）清查核实的方法（逐项调查或抽样调查）

建（构）筑物评估，应当对建（构）筑物进行现场逐项调查，确定建（构）筑物是否存在，明

确建（构）筑物存在状态并关注其权属。

评估实践中，对于数量较大的建（构）筑物，可以采用抽样方法进行现场调查。

应当了解采用抽样调查方式的局限性，充分考虑抽样风险，在制定抽样方案时，应当对抽样风

险进行测算。同时，也要在评估报告中进行恰当的披露。

另外，如果因客观原因等因素限制，无法实施现场调查，资产评估专业人员应当采取适当措施

加以判断并予以恰当披露。

（2）清查核实的手段

通常可以采用目测、询问、借阅建（构）筑物使用单位提供的档案资料、利用专业机构出具的

鉴定意见等。

评估实践中，一般通过目测现场了解建（构）筑物的外观、使用状态。

通常在现场勘查时资产评估专业人员很少使用专业的建（构）筑物鉴定，特别是对基础和结构

等。

许多建（构）筑物的鉴定需要国家有关部门核发的特殊资格，大部分资产评估机构不具备此条

件，如必须进行某些特殊鉴定，则要聘请有资格的专业机构进行。

在建（构）筑物清查核实中，资产评估专业人员可以利用专家及其工作成果，如专业机构出具

的技术鉴定报告、检测报告、律师出具的法律意见书等，也可以要求相关当事人提供保证书或承诺

函等。

第三节建（构）筑物评估方法

一、市场法（最常用的评估方法）

二、收益法（最常用的评估方法）

三、成本法（基本方法）

四、剩余法

五、基准地价系数修正法评估土地（我国不发达地区常用）

一、市场法

（-）概述

1.基本思路

依据替代原则,通过对于评估对象类似的建（构）筑物的交易价格修正调整，得出评估对象在

评估基准日的价值。

2.前提条件

只要具有充分、活跃的房地产交易，能够取得适合的类似房地产交易实例，即可应用。

（1）需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场;

（2）被评估建（构）筑物的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的.

3.适用范围

而在下列情况下，市场法往往难以适用:

（1）没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;

（2）某些类型很少见的建（构）筑物或交易实例很少的建（构）筑物，如古建筑等；

（3）很难成为交易对象的建（构）筑物，如教堂、寺庙等；风景名胜区土地；图书馆、体育馆、

学校用地等。

4.计算公式

市场法就是通过对可比交易价格的一系列因素进行修正，而得到被估建（构）筑物在评估基准

日的市场状况下的价值。

市场法的基本计算公式是

P=P'XAXBXCXDXE（4-1）

式中：

P一被估建（构）筑物评估价值；

P'—可比交易实例价格；

A一交易情况修正系数；

B一交易日期修正系数；

C一区域因素修正系数；

D一个别因素修正系数；

E—权益状况因素修正系数

注意：交易情况修正是将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格。

蛆成化（构）筑物区域等因素的各个构成因子都"I以独立网”广展111代进行单独修正。

（-）市场法评估建（构）筑物价值的程序

1.收集交易实例

（1）必须有充分的交易资料（运用基础和前提条件）

收集交易实例，并不是执行评估业务时的一项工作，而是一项日积月累，时刻关注房地产市场

变化，随时搜集有关房地产交易实例的经常性工作。

（2）交易实例必须真实

应是实际成交的真实案例,不能简单利用网络等媒体上发布的“案例”作为交易实例。

（3）交易实例的内容至少应包括

不动产基本状况（建筑结构、门牌号码、面积、楼层等）、交易方基本情况、交易方式、成交

日期、交易目的、成交价格（付款方式、融资条件、税费负担）等。

2.选取可比实例

（1）选取可比实例应符合下列要求

①是估价对象的类似房地产;

②成交日期与估价时点相近，不宜超过一年;

如果房地产市场较为稳定，评估基准日与案例交易日的间隔可长一些。

如果市场变动剧烈，变化较快，则宜选取较近时期的交易实例，最好是一年以内的。

③成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

（2）以下交易实例不宜作为可比实例（非正常价格）

①认为是哄抬价格的交易；

②对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；

③利害关系人之间的交易；

④相邻不动产合并分割的交易。

⑤急于买卖的交易；

⑥对交易对象有特殊偏好的交易；

⑦司法拍卖的交易；

3.建立比较基础

（1）统一财产范围

确定可比实例的成交价是否包含债权债务，是否包含建（构）筑物以外的其他资产或权益，是

房地合一还是房地分离，建（构）筑物是否存在附带建（构）筑物或权益以及上述情况与估价对象

建（构）筑物是否一致或存在差异。

（2）统一付款方式

确定可比实例成交价的付款方式是否存在分期,确定分期长短、分期次数，通常以一次性全额

付款为标准进行“折算”。

（3）统一税费负担

房地产交易的税费应由交易双方负担,但实际交易中常有一方负担的情况,应确定并“折算”

为一致。

（4）统一计价单位

确定是采用单价还是总价,币种一般采用人民币,确定面积的内涵及计量单位并“折算”为一

致。

［说明］收集交易实例、选取可比实例、建立比较基础是房地产市场法评估最重要的步骤,也

是采用市场法评估成败的关键。

4.对可比实例价格进行因素修正

（1）交易情况修正

情形1：直接修正

交易情况修正后的正常价格_正常情况指数_100（4.3）

可比实例价格P'可比实例情况指数-C

【说明】如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100,反之，则

大于100o

需要修正的情况包括：

①有特殊利害关系的经济主体间的交易

如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进

行交易。

②交易时有特别的动机

急于脱售或急于购买最为典型。如按照相关政策，限期处置低效闲置建（构）筑物，往往会使

交易价格降低。

③采取拍卖、挂牌、协议等不同交易方式

往往使房地产交易表现出不同的价格。

④其他特殊交易的情形

如房地产开发土地出让中，包含保障性住房的相关条款。

情形2：其他情况

需要测定其交易价格与正常价格发生偏差的程度，则需经分析后量化处理

（2）交易日期修正

利用价格指数进行修正的公式如下：

评估基准日价格=评估基准日价格指数（44）

可比实例价格=可比实例交易时价格指数一”

提示：（1）交易日期修正本质上是《资产评估基准》第5章的物价指数法的有关内容，在此不

再重述。

（2）关注交易日期修正的说法

①每月上涨1%,即为每月环比价格变动指数

②“平均每月上涨1%”不同于“6种物价指数”

评估值=交易实例价值X（1+间隔月份数XI%）

（3）权益状况修正

包括土地使用权性质、土地使用权年限、城市规划限制条件、土地使用管制、其他权利设立情

况、其他特殊情况等。

（4）区域因素修正

①区域因素修正的主要因子

有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、使用限制、

产业集聚程度等。

②区域因素的影响依赖于评估专业人员的经验与判断,采取分别打分的方法进行。

③具体修正方法有直接比较法和间接比较法。

方法1：直接比较法

一般是以估价对象房地产的区域因素为基准,分值设定为100。

被估房地产评估值_待估对象房地产状况指数_100（45）

可比实例价格可比实例房地产状况指数-c

区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格X区域因素修正系数

⑤间接比较法

设定一宗标准房地产，以标准房地产的区域因素为基准，基准分仍设定为100。

将估价对象与可比实例的区域因素分别与标准房地产的区域因素比较，并逐项打分。

当估价对象与可比实例的区域因素优于该标准时，得分高于100；反之，则得分低于100。

待估对象区域因素分值（）

被估房地产评估值_标准房地产区域因素分值_施（4-6）

可比实例价格.可比实例区域因素分值-（）

标准房地产区域因素分值100

（5）个别因素修正

个别因素修正方法与区域因素修正方法一样，也采用百分率法。

具体修正方法也有直接比较和间接比较两种，同上。

【说明］评估实践中，单项修正幅度一般不超过20%。综合修正幅度一般不超过30不

修正后的可比实例价格最高价与最低价之比不应大于1.2。

（三）应用举例

L估价对象概况

估价对象位于XX市XX区X办事处XX新城33#楼1—3层1室，建成于2005年，用途为商

业，估价对象总楼层为地上3层、地下1层，估价对象位于地上1—3层和地下1层，总建筑面积为

地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

（1）位置状况。估价对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清

大街。

（2）权益状况。根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为商业。地号

（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14

平方米。估价对象在价值时点未设定他项权利。

（3）实物状况。根据估价人员现场勘查，估价对象建筑物的装修标准及设备设施情况如下：

结构：估价对象为钢混结构。

外装修：估价对象外墙刷涂料。

内装修：地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白；地上二至三层地面铺地

板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。估价对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、

通上水、通下水、通热力）。

通路：东临永安路，南临永清大街；

通电：接市政供电管网；

通讯：接市政通讯网络；

通上水：接市政供水管网；

通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；

通热力：接市政供暖。

2.建（构）筑物价格测算过程

（1）收集交易案例（略）。

（2）选取可比实例

本次估价选取近期同一供需圈内三个用途相同的交易实例作为可比实例进行比较（见表4T）。

表4-1估价对象与可比实例基本状况表

估

价

可比实例1可比实例2可比实例3

对

项目名象

称百

花

水岸春城红胜大街施华洛影楼

新

城

—

A

.■，・〜.

外观照扁.

片X蝇二JrO

*■

kj

位置永哲里木大街红胜大街施华洛影楼

安

路

商

用途商业商业商业

业

正

价格类常

正常价格正常价格正常价格

型价

格

可比实

房地产交易管理网房地产交易管理网房地产交易管理网

例来源—

待

成交日

成2016/5/102016/4/302016/4/28

期

交

成交价待

13000.0013000.0013400.00

格估

财

房

产

地房地产房地产房地产

范

产

围

付

次

款

性一次性付款一次性付款一次性付款

方

付

式

款

价常

格规

税

内融

费

涵资常规融资条件下常规融资条件下常规融资条件下

负

条

担

件

下

元/

计建

价筑

元/建筑平方米元/建筑平方米元/建筑平方米

单平

位方

米

(3)建立比较基础(见表4—2)。

表4-2可比实例处理

估价对象可比实例1可比实例2可比实例3

项目

百花新城水岸春城红1性大街施华洛影楼

1.成交价格—13000.0013000.0013400.00

2.标准化处理后的价格—13000.0013000.0013400.00

统一财产范围后的价格房地产13000.0013000.0013400.00

统一付款方式后的价格一次性付款13000.0013000.0013400.00

统一税费负担后的价格常规融资条件下13000.0013000.0013400.00

统一计价单位后的价格元/家常规住平方米13000.0013000.0013400.00

(4)建立比较因素条件说明表

估价对象与可比实例基本情况如表4-3所示。

项目名可比实例1可比实例2可比实例3

估价对象

称水岸春域红胜大街施华洛影楼

标准化

处理后

待估13000,0013000,0013400,00

的成交

价格

交易情

正常交易正常交易正常交易正常交易

况

交

易成交

待成交2016/5/102016/4/302016/4/28

时日期

间

距火

车站约2.5千米约4.5千米约4.5千米约2.5千米

距离

周边

环境环境一般环境一般环境一般环境一般

和景景观一般景观一般景观一般景观一般

观

道路

临主干道临主干道临主干道临主干道

等级

公共

交通2路、20路、1线、2路、20路、1线、3

888路3路、6路、19路

便捷3路、19路、6路路、19路、6路

区

度

域

交通

因

管制全天无交通管制全天无交通管制全天无交通管制全天无交通管制

素

青况

基础六通，保障率2

六通，保障率290%六通，保障率N90%六通，保障率290%

设施90%

外部

公共设施完备度公共设施完备度较公共设施完备度较

配套公共设施完备度较优

较优优优

设施

区域内有区级商区域内远离区级商业区域内有区级商业区域内有区级商业

商业业中心，周边餐饮中心，周边餐饮娱乐中心，周边餐饮娱乐中心，周边餐饮娱乐

繁华娱乐设施齐备，人设施不齐备，人流量设施齐备，人流量较设施齐备，人流量较

度流量较大，商业聚一般，商业聚集度一大，商业聚集度较大，商业聚集度较

集度较优。般。优。优。

临街永清大街和哲理木大街红胜大街和永清大街和永安路

状况永安路建国路

地下一层至地下一层至地下一层至地下一层至

楼层

地上三层地上二层地上三层地上三层

外观

一般一般一般一般

设计

建筑

钢混钢混钢混钢混

结构

具备六通的相应设

设备具备六通的相应具备六通的相应设备具备六通的相应设

备

设施设备齐全齐全备齐全

齐全

工程

合格合格合格合格

质量

装饰

无中等装修简单装修简单装修

装修

层高约4米约4米约4米约4米

空间

较合理较合理较合理较合理

布局

个建筑

7908.76平方米1200平方米2700平方米1500平方米

别面枳

因地k

素与地地上面积6009.77地上面积900平方地上面积2000平方地上面积1000平方

下面平方米、地下面积米、地下面积300平米、地下面积700平米、地下面积500平

积的1898.99平方米方米方米方米

状况

建筑符合商业使用功

符合商业使用功能符合商业使用功能符合商业使用功能

功能能

新旧

基本完好完好完好基本完好

程度

物业物业公司管理，管物业公司管理，管理物业公司管理，管理物业公司管理，管理

管理理水平一般水平一般水平一般水平一般

停车

停车位不满足需

便捷停车位可满足需求停车位可满足需求停车位可满足需求

求

度

特殊

无无无无

情况

土地

使用

出让出让出让出让

权类

权型

益规^划

无规划限制条件无规划限制条件无规划限制条件无规划限制条件

状条件

况用益

物权

无用益物权设立无用益物权设立无用益物权设立无用益物权设立

设立

情况

担保

物权

无担保物权设立无担保物权设立无担保物权设立无担保物权设立

设立

情况

租赁

或占

无租赁或占有无租赁或占有无租赁或占有无租赁或占有

有情

况

拖欠

税费无拖欠税费无拖欠税费无拖欠税费无拖欠税费

情况

查封

无查封无查封无查封无查封

情况

权属

清晰权属清晰权属清晰权属清晰权属清晰

情况

(5)建立比较因素条件指数表和因素比较修正系数表

根据对估价对象和可比实例情况的分析，把各可比实例的自身状况按照参比因素分别与评估对

象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数表(见表4-4)。

表4—4因素条件指数表

可比实例1可比实例2可比实例3

项目名称估价对象

水岸春城红胜大街施华洛影楼

标准化处理后的成交价格待估13000.0013000.0013400.00

交易情况100100100100

交易时

成交日期100100100100

间

距火车站的距离1009999100

周边环境和景观10010010010()

道路等级100100100100

公共交通便捷度1009899100

区域因交通管制情况100100100100

素基础设施100100100100

外部配套设施10010010010()

商业繁华度10098100100

临街情况10098100100

楼层10010310()10()

外观设计100100100100

建筑结构100100100100

个别因设备设施100100